房地產(chǎn)分類指導整體成利好 全國性一刀切政策一去不復返

Word房地產(chǎn)分類指導整體成利好全國性一刀切政策一去不復返“雙向調控!”在談到2021年樓市調控方向時，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新只點出這樣一個關鍵詞。

據(jù)宇博智業(yè)市場研究中心了解，其內涵可以從李克強總理的政府工作報告中窺得大要。在論及房地產(chǎn)調控時，報告指出，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

緊接著，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥就“雙向調控”做出了詳細解釋——所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出，而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。

這樣的表述和外界的前期猜測并無太大差異，即在市場明顯分化的背景下，樓市調控將因地制宜，不再“一刀切”，變堵為疏，注重增加供給。

行業(yè)調研、宇博智業(yè)市場研究員認為，分類調控的思路體現(xiàn)了與時俱進的思維，目前，國內樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化，調控難度加大，根據(jù)不同城市自身需求來調控，會更有利于區(qū)域的發(fā)展，也更有利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。

“地王”與“鬼城”并存

在剛剛過去的2021年，眾多品牌房企們瘋狂地涌入一二線城市，這一集體“用腳投票”的舉動不僅讓一二線城市房價地價節(jié)節(jié)攀升，也讓多數(shù)三四線城市倍感凄涼。日前，又有包括綠地集團、旭輝集團在內的多家房企高層對記者表示，為了規(guī)避風險，原則上不再進入三四線城市。

2021年以來，不論是70個大中城市房價走勢，還是各類城市土地成交情況均表明，國內樓市的分化特征已經(jīng)非常明顯。

住建部政策研究中心主任秦虹在近日舉行的一次論壇上表示，目前，房地產(chǎn)市場分化的格局更加明顯，體現(xiàn)差異化的地方政策開始發(fā)揮作用?！氨鄙蠌V深四個一線城市在2021年11月份，房價同比上漲全部都超過了20%，但70個大中城市平均房價上漲幅度同比不到10%。全國657個設市城市的房價同比平均漲幅，估計連5%都不到?！?/p>

秦虹表示：“目前已經(jīng)很難用一個詞來形容國內的房地產(chǎn)市場是漲還是跌，因為它出現(xiàn)了一個分化。特大城市房價過高和較快上漲，急劇放大了有房者和無房者、有房多者與少者之間的利益沖突，也吸引了大量投資投向房地產(chǎn)，土地價格也不斷攀升，不利于經(jīng)濟轉型發(fā)展。中小城市住房供給超過需求，實際上是透支了未來的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)沉淀了大量資金，將會影響金融的安全性，進而對國民經(jīng)濟的安全發(fā)展帶來威脅。”

這樣的分化效應同樣出現(xiàn)在土地市場上，宇博研究中心2021年2月發(fā)布的報告顯示，目前來看，各線城市土地市場成交進一步分化，一線城市土地市場成交持續(xù)火熱，三四線城市從去年至今并無起色，二線城市去年表現(xiàn)相對較好，但也開始顯露出趨冷苗頭，尤其是部分房價偏高、市場過熱的二線城市。

2021年參加了全國政協(xié)經(jīng)濟委員會組織的全國房地產(chǎn)系統(tǒng)調研的全國政協(xié)委員、中國銀行監(jiān)事梅興保認為，2021年房地產(chǎn)的情況比2021年要復雜多變一點，整體市場出現(xiàn)明顯分化。

梅興保表示，房地產(chǎn)系統(tǒng)性的風險目前還難以判斷，但個別地方和個別企業(yè)以及一些三四線城市，前兩年在土地財政的驅使之下，很多土地的優(yōu)惠政策，引起了一些一二線城市的房地產(chǎn)商蜂擁而至，蓋了大量的商品性住宅，但學校、醫(yī)院等周圍設施不配套，可能會扛不住。

行業(yè)調研、宇博智業(yè)市場研究員表示，數(shù)據(jù)顯示，過去三年，國內人均新增建筑面積最多的城市，多數(shù)是三四線城市，其中部分城市如鄂爾多斯、營口、溫州已經(jīng)爆發(fā)危機，同時，少數(shù)二線城市，如沈陽等，也面臨供過于求的壓力。相對來說，一線城市則供不應求，未來房價上漲的壓力仍較大。

顯然，一二線樓市的過熱和部分三四線樓市的低迷，都不是好的現(xiàn)象，樓市分化也給房地產(chǎn)調控帶來難度。在這樣的背景下，全國性的“一刀切”政策不僅缺乏針對性，效果也將大打折扣。

閱讀行業(yè)調研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展格局及投資前景調查分析報告》

分類調控告別“一刀切”

李克強總理的政府工作報告給地產(chǎn)調控定下了“分類指導”的基調，這也意味著全國“一刀切”的調控政策或將一去不復返。事實上，新一屆政府執(zhí)政以來，確實沒有出臺過全國性的調控政策。

值得注意的是，2021年，樓市低迷的溫州、蕪湖等城市變向放松樓市調控得到默許，而房價上漲過快的一二線城市則在年底集體收緊政策，彼時“分類調控”的思路已現(xiàn)端倪。

在2021年年底進行的全國住房城鄉(xiāng)工作會議上，姜偉新表示，2021年要保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調控措施，房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

姜偉新同時指出，要強調調控的針對性，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導。北上廣深等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。

業(yè)內普遍認為，對于房價領漲的一線城市，調控層面繼續(xù)保持高壓是大概率事件。新一屆政府執(zhí)政后，在經(jīng)濟領域的主基調是理順政府與市場的關系，但房地產(chǎn)市場化機制的形成無疑應是一個漸進過程，對于市場供求壓力大、房價上漲動力充足的一線城市而言，以限購限貸為代表的行政性調控短期內仍不具備全面退出的條件，而這也是現(xiàn)階段政府的無奈之舉，當務之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地產(chǎn)的主導力量做好準備。

相比一線城市的普遍強勢，二線城市市場已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的分化，2021年底還在收緊調控的浙江杭州，出人意料地打響馬年降價第一槍，顯示這樣的分化趨勢或將成常態(tài)。

旭輝集團董事長林中對記者表示：“杭州在未來一年多的時間內，去庫存壓力會比較大。因為杭州在去年推出的土地太多了。杭州2021年的房價會趨于平穩(wěn)，個別板塊供應量過大會導致個別開發(fā)商采取降價措施，特別是一些中小型開發(fā)商。”

行業(yè)調研、宇博智業(yè)市場研究員表示，二線城市政策面或將總體寬松，但部分熱點城市將和一線城市保持同步收緊。大多數(shù)房地產(chǎn)市場供求矛盾總體可控的二線城市，政策環(huán)境較2021年將大為改觀，在結束全國“一刀切式”調控的背景下，多數(shù)二線城市將逐漸從行政管控的泥潭中抽身。

此外，在分類調控的指導方針下，“鬼城”頻出的三四線城市未來很可能將告別政策調控。近幾年，多數(shù)三四線城市房價呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長，這主要與當?shù)谿DP增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關，這類城市房地產(chǎn)市場相對健康，政府過多的干預將有違市場性原則，2021年這類城市回歸市場化將是大趨勢。

當然，另外有一小部分三四線城市過去兩年投資熱度過高，市場供應巨大，但從新一屆政府的執(zhí)政方略上看，大抵也會讓其市場本身發(fā)揮調節(jié)作用，不會出臺過于針對性的政策。

疏導調控長效機制“起錨”

有機構梳理歷年政府工作報告內容發(fā)現(xiàn)，李克強總理的報告是十年以來政府工作報告中首次沒有強調房地產(chǎn)調控的，其重點則是對住房保障機制做了大篇幅描述。報告指出，加大保障性安居工程建設力度，2021年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，年內基本建成保障房480萬套。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，在這個階段，繼續(xù)強調保障房工作，是希望通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂。同時，在長效性調控機制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經(jīng)濟手段、市場手段會并存，但經(jīng)濟手段、市場手段會逐漸突出。

2021年10月29日，中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習。在提到供應體系建設時，會議前所未有地用了“千方百計增加住房供應”的措辭，可見高層在推進供應釋放的決心之大。

2021年12月召開的中共中央政治局會議又提出，要走新型城鎮(zhèn)化道路，做好住房保障和房地產(chǎn)市場調控工作。業(yè)內人士認為，將住房保障和房市調控并行提出，透露了中央要將房市調控工作重心放在大力增加保障房供應上的意圖。

對此，張宏偉認為，種種跡象表明，政府正在努力做到從堵到疏，積極為建立調控長效機制做準備。“推進保障房建設，擴大房產(chǎn)稅試點范圍，住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等都將逐步推進，為限購等行政手段的最終退出做鋪墊過渡。”

事實上，房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記等問題屢屢在今年兩會上被提及。國土部部長姜大明在兩會期間接受記者采訪時表示，今年國土部推行不動產(chǎn)登記要做四件事，包括制度建立、地級市不動產(chǎn)登記局等機構的建立、不動產(chǎn)登記條例的出臺以及信息共享平臺的建立。

兩會期間，十二屆全國人大二次會議副秘書長、發(fā)言人傅瑩表示，房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護稅的立法工作都在研究當中;全國人大常委會法工委副主任闞珂表示，房地產(chǎn)稅已由全國人大相關工作部門和國務院相關機構共同起草，條件成熟時會依法提請審議。

張宏偉對記者表示，政府工作報告關于房地產(chǎn)“分類指導”的表態(tài)，整體上對房地產(chǎn)業(yè)是一個利好，全國性“一刀切”的政策