北京新房市場持續(xù)降溫 房改新任務調控長效機制

Word北京新房市場持續(xù)降溫房改新任務調控長效機制2021年受樓市調控政策影響，北京新房市場持續(xù)降溫。據偉業(yè)我愛我家市場研究院最新統(tǒng)計數據顯示，2021年北京新建商品住宅(不含保障房)共網簽30115套，比2021年下降48.4%。

北京新房市場持續(xù)降溫

2021-2022年商業(yè)房地產市場行情監(jiān)測及投資可行性研究報告統(tǒng)計數據顯示，2021年，北京新建商品住宅(不含保障房)共新增供應26593套，比2021年下降32%;存量房共有52349套，比2021年下降6.3%。

從新房交易量排名來看，密云區(qū)位居第一，共成交3474套，占12%;其次是順義區(qū)共成交3070套，占10%;其它各區(qū)成交量均在3000套以下，占比不足10%。

業(yè)界人士認為，近幾年來，北京新房的主要交易區(qū)域不斷外移，逐漸從核心區(qū)域的朝陽，向遠郊的房山、密云等區(qū)域轉移，密云也從北京較為偏遠的區(qū)域變成了北京房地產開發(fā)最熱鬧的地方之一。

統(tǒng)計數據顯示，2021年，北京新建商品住宅(不含保障房)在五環(huán)以外的占比為87.6%，雖然較2021年減少1.5個百分點，但依舊保持著近九成交易位于五環(huán)以外的趨勢。

分析人士認為，2021年北京新房交易量下跌主要是由于樓市調控政策密集出臺，市場上的投資投機需求得到有效抑制。成交量下滑還源自新房市場供應量減少。有數據顯示，2021年北京新建商品住宅供應量和面積同比分別下降33%和29%。

針對未來北京樓市的發(fā)展趨勢，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，為保障居住需求，平抑房價，2021年北京將繼續(xù)增加新房供應，限制銷售價格，增大中小戶型比例，從而滿足中低收入者的置業(yè)需求，讓新房市場回歸居住屬性。

有業(yè)界人士認為，2021年北京新房交易量將會在2021年的基礎上觸底反彈。由于共有產權房增加供應，市場成交結構將得到優(yōu)化。房價也會在政策的嚴控下維持穩(wěn)中有降的趨勢。未來新房市場將會量升價穩(wěn)，保持健康平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。

房改新任務調控長效機制

長效機制的落地與住房制度改革的推進，被認為是2021年房地產市場最重要的變化。

2021年3月，中央出臺《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2021-2021年)》，首次提出，“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。”

對比2021年末和2021年末的中央經濟工作會議公報，可以發(fā)現中央對長效機制的表述發(fā)生變化，從“研究建立”轉變?yōu)椤巴晟拼龠M”。這也意味著長效機制，開始從理論走向實踐。

2021年，各類供給側的房地產新政頻繁推出。租賃市場改革持續(xù)加速，部分城市推出租賃住宅用地，“租售同權”走向落地。集體建設用地建設租賃住房試點鋪開，北京、上海等地均提出了數十萬套的租賃住房供給計劃。同時，嚴格限制住房商品流通屬性的“共有產權住房”在北京推出，住房制度改革被認為開始觸及“住房的商品屬性”。

鏈家研究院院長楊現領認為，長效機制的建立，本質上是為了調節(jié)房地產市場的潛在供給和預期需求，改變房地產市場供給彈性遠小于需求彈性的現狀。

在2021年的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議工作部署中，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，被置于首要位置。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向21世紀經濟報道記者表示，房地產市場的主要矛盾，已經從解決住房資源短缺問題轉變?yōu)樘嵘》渴袌鲑|量問題，但相應的住房制度建設并未匹配。住房制度改革，有民生層面實現“住有所居”，經濟層面促進樓市健康發(fā)展，產業(yè)層面發(fā)揮好房地產對新興產業(yè)的載體作用三個方面的重點任務。

在實際操作中，租賃市場被運作為多主體供應、多渠道保障的試驗田。

8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺時，部分企業(yè)自持的地塊內有廠區(qū)也被許可，審批后改建為租賃住房。12月初，北京市住建委表示，為了拓寬房源渠道，鼓勵國有企業(yè)利用自有用地建設保障房。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，未來租賃住房將成為保障房的重要組成部分，因此不排除政策鼓勵的利用企業(yè)自有用地建設范圍擴容到租賃住房的可能。從各地的實際情況來看，已有部分地區(qū)的產業(yè)園區(qū)出現了類似情況。

胡景暉認為，目前租賃市場仍存在盈利模式難解的問題。政策落地需要更多實質性的扶持措施，比如稅收減免、財政補貼等。同時，還要加快集體建設用地建設租賃住房的探索和試驗進程。

在房地產市場供給側結構性改革思路逐漸清晰，成效逐漸顯現的同時，作為過去房地產市場調控主力的需求端政策，同樣在2021年迎來了新的變化。

中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，截至12月25日，2021年全國各城市和部門發(fā)布的各類調控政策超過260次。從限購、限價到限商、限售，熱點城市經歷了不斷加碼的調控歷程。

其中，北京為代表的“限售”政策被認為是此輪需求調控的最大特點。所謂限售，就是要求購房者新購房源后，強制要求持有一段時間后才能上市銷售。

中原地產分析師張大偉告訴21世紀經濟報道記者，目前各地限售政策一般要求取得不動產證后2-3年內不得銷售。這些城市新房交易基本以期房為主，所以實際上這些房源需要3-5年才可出售。