北京亦莊某地塊項目概念性方向建議

三、合作意向及公司核心競爭力概述通過與貴公司直接、有效、充分地溝通、交流，通過對亦莊區(qū)域市場和產(chǎn)品深入地思考和把握，我們看好本區(qū)域市場巨大的成長潛力和機會，對本項目有著充分的信心和良好的預期。憑借我們對亦莊市場多年的研究成果積累和眾多項目的操盤經(jīng)驗積累，憑借我們龐大的老客戶資源儲備（約20多萬電話客戶資源和10多萬到訪客戶資源），憑借我們對南城市場、對近郊市場深厚的感情蘊積，憑借我們的諸多核心競爭勢更憑借項目本身地域特色以及開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和精誠協(xié)助，我們有信心將本項目策劃、操作成一個“有強大市場影響力”、“銷售巨大成功”的品牌項目，并為貴公司在北京、乃至中國的戰(zhàn)略投資寫下精彩的序篇。我們追求互利、共贏、信任，有著強烈的合作期待！（一）合作意向（二）公司核心競爭力概述（針對與本項目適應性）1、區(qū)域市場把握能力2、區(qū)域產(chǎn)品把握能力3、區(qū)域客戶把握能力4、專業(yè)的全案策劃能力5、豐富的大盤運作經(jīng)驗6、綜合型項目操作實力7、團隊優(yōu)勢及營銷能力PART2:開發(fā)區(qū)介紹及區(qū)域市場研究

PART2:INTRODUCE®IONMARKETSTUDYOFDBA第一章:開發(fā)區(qū)介紹

CHAPTER1:INTRODUCEOFDBA開發(fā)區(qū)概況北京開發(fā)區(qū)(全稱：北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū))是于1994年7月19日經(jīng)國務院批準為北京市唯一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，同時也是北京最為重要的知識經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地。其中的一部分是中關村科技園區(qū)亦莊科技園。北京開發(fā)區(qū)一期15平方公里的區(qū)域，區(qū)內(nèi)東部是工業(yè)區(qū)，西部是生活區(qū)，中部為公共建筑區(qū)。其周邊為143平方公里的配套協(xié)作區(qū)，為開發(fā)區(qū)及投資商的發(fā)展提供了廣闊的空間。2002年8月經(jīng)國務院批準，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在一期的基礎上擴區(qū)24平方公里。

新擴區(qū)的范圍包括京津塘高速路以東約14平方公里，涼水河以西約10平方公里。北京開發(fā)區(qū)(全稱：北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū))是于1994年7月19日經(jīng)國務院批準為北京市唯一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，同時也是北京最為重要的知識經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地。其中的一部分是中關村科技園區(qū)亦莊科技園。北京開發(fā)區(qū)一期15平方公里的區(qū)域，區(qū)內(nèi)東部是工業(yè)區(qū)，西部是生活區(qū)，中部為公共建筑區(qū)。2002年8月經(jīng)國務院批準，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在一期的基礎上擴區(qū)24平方公里。

GENERALSITUATIONOFBDA開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程DEVELOPMENTPROCESSOFDBA1992年10月開始建設一期規(guī)劃15.8平方公里，含綠化帶23.5平方公里1994年8月25日被批準為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)1999年開發(fā)區(qū)的7.5平方公里，加掛中關村科技園區(qū)亦莊科技園區(qū)牌子享受國家及經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)政策享受中關村科技園區(qū)政策2002年8月份國務院批準擴區(qū)24平方公里、總綠化面積達到46%以上通過ISO14001環(huán)境管理體系認證1992年10月開始建設一期規(guī)劃15.8平方公里，含綠化帶23.5平方公里1994年8月25日被批準為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)1999年開發(fā)區(qū)的7.5平方公里，加掛中關村科技園區(qū)亦莊科技園區(qū)牌子享受國家及經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)政策享受中關村科技園區(qū)政策2002年8月份國務院批準擴區(qū)24平方公里、總綠化面積達到46%以上通過ISO14001環(huán)境管理體系認證開發(fā)區(qū)區(qū)位、交通及物流REGIONALADDRESS&TRAFFIC&###OFDBA向京城，經(jīng)過京津塘高速路與城市交通的大動脈三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)連通。距天安門16公里距首都機場25公里距北京火車站12公里距天津新港140公里距國際物流中心1公里距國際集裝箱中轉(zhuǎn)站朝陽口岸2公里亦莊輕軌線將直達開發(fā)區(qū)多條開發(fā)區(qū)專線直達國貿(mào)核心商務區(qū)北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在“環(huán)渤海經(jīng)濟帶”中，占據(jù)著極其顯要的經(jīng)濟戰(zhàn)略位置。向京城，經(jīng)過京津塘高速路與城市交通的大動脈三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)連通。距天安門16公里距首都機場25公里距北京火車站12公里距天津新港140公里距國際物流中心1公里距國際集裝箱中轉(zhuǎn)站朝陽口岸2公里亦莊輕軌線將直達開發(fā)區(qū)多條開發(fā)區(qū)專線直達國貿(mào)核心商務區(qū)北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在“環(huán)渤海經(jīng)濟帶”中，占據(jù)著極其顯要的經(jīng)濟戰(zhàn)略位置。開發(fā)區(qū)規(guī)劃及土地利用開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)一期15.8平方公里，區(qū)內(nèi)東部是設施先進的工業(yè)區(qū)，西部是環(huán)境優(yōu)美，別致舒適的生活區(qū)，中部為公共建筑區(qū)。其周邊為143平方公里的配套協(xié)作區(qū)，為開發(fā)區(qū)和投資商的發(fā)展提供了廣闊的空間。在北京市新規(guī)劃中，亦莊以及順義、通州被明確為北京市三個重點發(fā)展的新城之一。按照新規(guī)劃，亦莊新城由亦莊和永樂兩部分組成，主要引導發(fā)展電子、汽車、醫(yī)藥等高新技術產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代制造業(yè)，以及商務、物流等功能。預期2007年后，亦莊將成為一個居住人口達到70萬到90萬人口的區(qū)域，同時預留100萬人口的發(fā)展，職能從單純的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝诘木奂?、城市職能疏散地和產(chǎn)業(yè)聚集地。PROGRAMANDTERRITORYEXPLOITOFDBA開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)一期15.8平方公里，區(qū)內(nèi)東部是設施先進的工業(yè)區(qū)，西部是環(huán)境優(yōu)美，別致舒適的生活區(qū)，中部為公共建筑區(qū)。在北京市新規(guī)劃中，亦莊以及順義、通州被明確為北京市三個重點發(fā)展的新城之一。按照新規(guī)劃，亦莊新城由亦莊和永樂兩部分組成，主要引導發(fā)展電子、汽車、醫(yī)藥等高新技術產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代制造業(yè)，以及商務、物流等功能。預期2007年后，亦莊將成為一個居住人口達到70萬到90萬人口的區(qū)域，同時預留100萬人口的發(fā)展，職能從單純的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝诘木奂?、城市職能疏散地和產(chǎn)業(yè)聚集地。第一居住區(qū)第二居住區(qū)工業(yè)區(qū)公建區(qū)物流中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃及土地利用土地利用狀況已出讓工業(yè)用地每公項投資密度為957萬美元，最高的達到4880萬美元；已投產(chǎn)企業(yè)每公項工業(yè)用地創(chuàng)造工業(yè)總產(chǎn)值1.69億人民幣，實現(xiàn)稅收1338萬元人民幣。目前亦莊核心區(qū)住宅用地告罄，目前擁有10萬的人口規(guī)模，目前市規(guī)委定下了在涼水河的110萬平方米新住宅區(qū)，亦莊正在打造第二生活區(qū)。表一：開發(fā)區(qū)一期15.8平方公里用地明細表用地性質(zhì)用地面積（公頃）所占比率（%）工業(yè)用地567.235.7公建用地158.810居住用地385.224.3市政用地60.43.8公共綠地116.37.3道路廣場298.818.8城市總用地1586.7100PROGRAMANDTERRITORYEXPLOITOFDBA表一：開發(fā)區(qū)一期15.8平方公里用地明細表用地性質(zhì)用地面積（公頃）所占比率（%）工業(yè)用地567.235.7公建用地158.810居住用地385.224.3市政用地60.43.8公共綠地116.37.3道路廣場298.818.8城市總用地1586.7100已出讓工業(yè)用地每公項投資密度為957萬美元，最高的達到4880萬美元；已投產(chǎn)企業(yè)每公項工業(yè)用地創(chuàng)造工業(yè)總產(chǎn)值1.69億人民幣，實現(xiàn)稅收1338萬元人民幣。目前亦莊核心區(qū)住宅用地告罄，目前擁有10萬的人口規(guī)模，目前市規(guī)委定下了在涼水河的110萬平方米新住宅區(qū)，亦莊正在打造第二生活區(qū)。土地利用狀況開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導向1.開發(fā)發(fā)區(qū)行業(yè)分分布及企業(yè)業(yè)構成企業(yè)類別數(shù)量電子信息、科技類252生化、醫(yī)藥類155光機電一體化類153能源、材料類58貿(mào)易、投資類141文教及政府機構類41建筑、服務及其它類267表二：開發(fā)發(fā)區(qū)各行業(yè)業(yè)企業(yè)數(shù)量量ESTATEDIRECTIONOFDBA圖四：開發(fā)發(fā)區(qū)主導產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分布圖圖1.開發(fā)區(qū)行行業(yè)分布及企業(yè)業(yè)構成表二：開發(fā)區(qū)各各行業(yè)企業(yè)數(shù)量量企業(yè)類別數(shù)量電子信息、科技類252生化、醫(yī)藥類155光機電一體化類153能源、材料類58貿(mào)易、投資類141文教及政府機構類41建筑、服務及其它類267圖四：開發(fā)區(qū)主主導產(chǎn)業(yè)分布圖圖開發(fā)區(qū)經(jīng)濟現(xiàn)狀ECONOMICPRESENTCONDITIONSOFDBA2004年1-11月生產(chǎn)總總值突破100億元，達到建建區(qū)以來最高水水平開發(fā)區(qū)基礎設施狀況道路系統(tǒng)天然氣系統(tǒng)熱力系統(tǒng)電力系統(tǒng)給水系統(tǒng)污水排放系統(tǒng)電訊系統(tǒng)郵政系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng)特種氣體土地平整經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)歷經(jīng)13年開開發(fā)建設，目前前已達到十通一一平的市政水平平。&&&&&&&&&&&&&&&CONDITIONSOFDBA2004年1-11月生產(chǎn)總總值突破100億元，達到建建區(qū)以來最高水水平道路系統(tǒng)天然氣系統(tǒng)熱力系統(tǒng)電力系統(tǒng)給水系統(tǒng)污水排放系統(tǒng)電訊系統(tǒng)郵政系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng)特種氣體土地平整經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)歷經(jīng)13年開開發(fā)建設，目前前已達到十通一一平的市政水平平。開發(fā)區(qū)投資環(huán)境自然環(huán)境投資優(yōu)惠政策配套環(huán)境表四：開發(fā)區(qū)配配套設施一覽表表商業(yè)華潤超市和小白羊超市，大型購物中心正在籌建中。醫(yī)院亦莊醫(yī)院、同仁醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院銀行工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、北京市商業(yè)銀行、中信實業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行教育美格雙語幼兒園、大地雙語幼兒園、21世紀雙語幼兒園－亦莊國際嬰幼園、北京國際管理專修學院、亦莊鎮(zhèn)第一中心小學、亦莊中學、職教園、北工大軟件園、北京市國際藝術學校、北京二輕工業(yè)學校、北京市汽車工業(yè)學校、北京市化工學校、北京市醫(yī)藥器械學校、儀表學校商務中國國際電子商務中心、伊夢華都大酒店、博大公寓等餐飲大雄商業(yè)中心（內(nèi)設多家餐飲商家）、各居住區(qū)的會所、中國國際電子商務中心內(nèi)的國富園酒店、伊夢華都大酒店、博大公寓等公園占地4000畝的國際企業(yè)文化公園已初具規(guī)模；規(guī)劃中的涼水河水上公園占地301公頃，景觀由美國ACL公司擔綱設計，計劃2005年建成；北部有三海子公園等三大公園娛樂休閑開發(fā)區(qū)體育中心（可容納1萬多人，內(nèi)有田徑場、足球場）、博達國際體育交流中心（室內(nèi)體育場館）、中國國際電子商務中心（提供游泳、保齡球、健身、桑拿、KTV等設施與服務）、高爾夫俱樂部（全天候開放，內(nèi)有多功能健康會館及夜間照明練習場）NATURALENVIRONMENTFAVORABLEPOLICYOFINVESTMENTFORMCOMPLETESETINVESTMENTENVIRONMENT開發(fā)區(qū)規(guī)劃及發(fā)展預期開發(fā)區(qū)規(guī)劃和發(fā)展預期近日國務院原則則通過《北京城市總體規(guī)規(guī)劃(2004—2020年)》。這意味著以亦亦莊為代表的11個新城將作為重重點發(fā)展。亦莊新城在原有有開發(fā)區(qū)整體基基礎上，疏解中中心城區(qū)人口和和功能、集聚新新產(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)區(qū)域發(fā)展的規(guī)模模化城市地區(qū)，，具有相對獨立立性。亦莊未來將逐步步完善作為主要要引導發(fā)展電子子、汽車、醫(yī)藥藥等高新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代制造造業(yè)，以及商務務、物流等功能能、居住人口達達到70萬到90萬人口的綜合性性新型城市區(qū)域域，職能從單純純的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝诘牡木奂?、城市市職能疏散地和和產(chǎn)業(yè)聚集地。。同時，政府高達達11億的融資貸款將將用于亦莊未來來的土地一級開開發(fā)，工行北京京分行、商業(yè)銀銀行還分別承諾諾拿出60億和50億的信貸額度支支持開發(fā)區(qū)建設設。近日國務院原則則通過《北京城市總體規(guī)規(guī)劃(2004—2020年)》。這意味著以亦亦莊為代表的11個新城將作為重重點發(fā)展。亦莊未來將逐步步完善作為主要要引導發(fā)展電子子、汽車、醫(yī)藥藥等高新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代制造造業(yè)，以及商務務、物流等功能能、居住人口達達到70萬到90萬人口的綜合性性新型城市區(qū)域域，職能從單純純的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝诘牡木奂亍⒊鞘惺新毮苁枭⒌睾秃彤a(chǎn)業(yè)聚集地。。PROGRAM&DEVELOPMENTEXPECTANCEOFBDA第二章:開發(fā)區(qū)區(qū)區(qū)域市場研究究CHAPTER2:REGIONMARKETSTUDY開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展亦莊房地產(chǎn)市場的發(fā)展總體上可以分為三個階段：第一階段：1994—1998年（起步階段）以鹿鳴苑、聽濤雅苑、大雄城市花園新康家園等項目為代表；第二階段：1998—2001年（發(fā)展階段）以一棟洋房、金地格林小鎮(zhèn)、郁金香舍、上海沙龍、卡爾生活館、境界等項目為主；第三階段：2002年至今（擴張階段）以親愛的VILLA、星島假日、一品亦莊等作為核心區(qū)最后幾個項目結束核心區(qū)的住宅開發(fā)歷史。亦莊房地產(chǎn)市場的發(fā)展總體上可以分為三個階段：第一階段：1994—1998年（起步階段）以鹿鳴苑、聽濤雅苑、大雄城市花園新康家園等項目為代表；第二階段：1998—2001年（發(fā)展階段）以一棟洋房、金地格林小鎮(zhèn)、郁金香舍、上海沙龍、卡爾生活館、境界等項目為主；第三階段：2002年至今（擴張階段）以親愛的VILLA、星島假日、一品亦莊等作為核心區(qū)最后幾個項目結束核心區(qū)的住宅開發(fā)歷史。REALESTATEDEVELOPMENTOFBDA開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)供需分析容積率、樓型供供應狀況分析：目前BDA核心心區(qū)域內(nèi)樓盤售售價大多集中在在每平米6000元元/平米左右，，以中擋住宅產(chǎn)產(chǎn)品主，售價高于8000元的項目和和商業(yè)幾乎沒有有新增供應，商業(yè)、商商務產(chǎn)品存在一一定的市場空白白和市場機遇。銷售價格（圖六六：）分析：目前BDA核心心區(qū)域內(nèi)樓盤售售價大多集中在在每平米6000元/平米左右，以以中擋住宅產(chǎn)品品為主，售價高于8000元的項目和和商業(yè)幾乎沒有有新增供應，商業(yè)、商商務產(chǎn)品存在一一定的市場空白白和市場機遇。SUPPLY&DEMANDOFREALESTATEINBDA容積率、樓型供供應狀況分析：目前BDA核心心區(qū)域內(nèi)樓盤售售價大多集中在在每平米6000元元/平米左右，，以中擋住宅產(chǎn)產(chǎn)品主，售價高于8000元的項目和和商業(yè)幾乎沒有有新增供應，商業(yè)、商商務產(chǎn)品存在一一定的市場空白白和市場機遇。銷售價格（圖六六：）分析：目前BDA核心心區(qū)域內(nèi)樓盤售售價大多集中在在每平米6000元/平米左右，以以中擋住宅產(chǎn)品品為主，售價高于8000元的項目和和商業(yè)幾乎沒有有新增供應，商業(yè)、商商務產(chǎn)品存在一一定的市場空白白和市場機遇。市場供應特征從已經(jīng)售出的部部分項目的數(shù)據(jù)據(jù)可以看出，亦亦莊項目90％（個別項目達達到97％）的購買者是是來自ＣＢＤ和和東三環(huán)地區(qū)的的中高層白領人人士。這部分人人士的需求在今今后相當長的一一段時間內(nèi)不會會減弱。亦莊地區(qū)市場消消費群體多元化化和高端化的強強勁勢頭。亦莊獨特的地理理位置和市場形形象為該區(qū)域的的房地產(chǎn)市場提提供強勁并且在在相當長的時間間內(nèi)保持強勁的的發(fā)展動力源。。投資需求增加CHARACTERISTICSOFSUPPLY從已經(jīng)售出的部部分項目的數(shù)據(jù)據(jù)可以看出，亦亦莊項目90％（個別項目達達到97％）的購買者是是來自ＣＢＤ和和東三環(huán)地區(qū)的的中高層白領人人士。這部分人人士的需求在今今后相當長的一一段時間內(nèi)不會會減弱。亦莊地區(qū)市場消消費群體多元化化和高端化的強強勁勢頭。亦莊獨特的地理理位置和市場形形象為該區(qū)域的的房地產(chǎn)市場提提供強勁并且在在相當長的時間間內(nèi)保持強勁的的發(fā)展動力源。。投資需求增加開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品分析PRODUCTANALYSIS分析：以親愛的Villa、卡爾生活館、、金地格林小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、境界、一棟棟洋房、獅城百百麗等項目為代代表的別墅（包包括別墅產(chǎn)品的的部分項目）項項目，市場表現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)異，尤其別別墅項目相比于于其它項目銷售售速度較快。甚甚至如卡爾生活活館、境界等別別墅產(chǎn)品一般，，但仍有較好的的市場表現(xiàn)。以大雄郁金香舍舍、星島假日為為代表的項目，，以多層住宅產(chǎn)產(chǎn)品為主，產(chǎn)品品定位準確，規(guī)規(guī)劃突出，個性性化強，市場潛潛力較大，2003-2004年市場表現(xiàn)突出出。以上海沙龍、新新康家園、東京京國際、圣都·維也納（一品亦亦莊）為代表的的高層住宅，隨隨著2005年整個亦莊第一一住宅區(qū)用地告告罄、開發(fā)區(qū)投投資、置業(yè)需求求走旺等影響，，銷售速度明顯顯上升，出現(xiàn)高高層、公寓類熱熱銷的市場局面面。分析：別墅項目，市場場表現(xiàn)優(yōu)異，尤尤其別墅項目相相比于其它項目目銷售速度較快快。以大雄郁金香舍舍、星島假日為為代表的項目，，以多層住宅產(chǎn)產(chǎn)品為主，產(chǎn)品品定位準確，規(guī)規(guī)劃突出，個性性化強，市場潛潛力較大，2003-2004年市場表現(xiàn)突出出。隨著2005年整個亦莊第一一住宅區(qū)用地告告罄、開發(fā)區(qū)投投資、置業(yè)需求求走旺等影響，，銷售速度明顯顯上升，出現(xiàn)高高層、公寓類熱熱銷的市場局面面。結論：開發(fā)區(qū)項目主要要以Townhouse別墅、低密度住住宅為主，整個個區(qū)域市場表現(xiàn)現(xiàn)較好，是北京京市場比較活躍躍的區(qū)域。開發(fā)區(qū)核心區(qū)商商品住宅項目有有19個左右（均已基基本售罄），產(chǎn)產(chǎn)品以低密度、、高綠化、注重重小區(qū)整體規(guī)劃劃、重視生活概概念和社區(qū)主題題的挖掘和塑造造為總體特征。。隨著新城規(guī)劃的的逐步實施，未未來亦莊人口將將有望拓展到70萬左右，對商業(yè)業(yè)、商務、高品品質(zhì)非別墅類高高檔公寓產(chǎn)品的的需求潛力在孕孕育當中。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品分析PRODUCTANALYSIS結論：開發(fā)區(qū)項目主要要以Townhouse別墅、低密度住住宅為主，整個個區(qū)域市場表現(xiàn)現(xiàn)較好，是北京京市場比較活躍躍的區(qū)域。開發(fā)區(qū)核心區(qū)商商品住宅項目有有19個左右（均已基基本售罄），產(chǎn)產(chǎn)品以低密度、、高綠化、注重重小區(qū)整體規(guī)劃劃、重視生活概概念和社區(qū)主題題的挖掘和塑造造為總體特征。。隨著新城規(guī)劃的的逐步實施，未未來亦莊人口將將有望拓展到70萬左右，對商業(yè)業(yè)、商務、高品品質(zhì)非別墅類高高檔公寓產(chǎn)品的的需求潛力在孕孕育當中。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)價格分析1、總體價格分分析PRICEANALYSIS亦莊核心區(qū)的別別墅、商業(yè)基本本售完，聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品均價8000元/㎡左右右，獨棟、別墅墅產(chǎn)品均價在10000元/㎡左右，較去去年同期相比，，區(qū)域均價整體體上揚近1000元/㎡左右右。2.開發(fā)區(qū)各各典型產(chǎn)品價格格比較圖七：開發(fā)區(qū)典典型獨棟別墅價價格比較（單單位：元/平米米）圖八：開發(fā)區(qū)典典型聯(lián)體別墅價價格比較（（單位：元/平米）1、GENERALPRICEANALYSIS亦莊核心區(qū)的的別墅、商業(yè)業(yè)基本售完，，聯(lián)排產(chǎn)品均均價8000元/㎡左右右，獨棟、別別墅產(chǎn)品均價價在10000元/㎡左左右，較去年年同期相比，，區(qū)域均價整整體上揚近1000元/㎡左右。圖九：開發(fā)區(qū)區(qū)商業(yè)價格比比較（單位：元/平米）圖十：開發(fā)區(qū)區(qū)高層項目價價格比較（（單位：元/平米）開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)價格分析PRICEANALYSIS亦莊區(qū)域市場場與價格的成成長，2000年前后亦莊市市場項目都在在4000元/㎡以下，但一品品亦莊高層產(chǎn)產(chǎn)品目前達到到6000元/㎡；市場也廣泛泛支持8000元/㎡以上的TOWNHOUSE和10000元/㎡以上的小獨棟棟別墅。從價價格成長空間間來看，各類類產(chǎn)品均有較較大程度的增增長，平均價價格成長幅度度超過500元/平米。亦莊區(qū)域市場場土地的稀缺缺與商務市場場的空白和機機會，大雄公公寓1.5萬㎡規(guī)模，5500元/㎡的價格在2004年僅一個月售售罄，大雄商商業(yè)中心1.5萬㎡完成90%招商，目前階階段正在完成成其銷售任務務，自4月開盤以來保保持熱銷勢頭頭；此外，開開發(fā)區(qū)所有的的社區(qū)商業(yè)銷銷售一空。根據(jù)城市新規(guī)規(guī)劃和亦莊新新城的建設藍藍圖，可以預預期，在開發(fā)發(fā)區(qū)核心版圖圖內(nèi)，商業(yè)、、商務市場將將伴隨著區(qū)域域職能的轉(zhuǎn)變變，需求逐步步增長，未來來需求潛力和和價格成長潛潛力有一定的的空間。亦莊房地產(chǎn)價格分析PRICEANALYSIS3、價格分析析結論：3、CONCLUSIONOFPRICEANALYSIS亦莊區(qū)域市場場與價格的成成長，亦莊區(qū)域市場場土地的稀缺缺與商務市場場的空白和機機會，根據(jù)城市新規(guī)規(guī)劃和亦莊新新城的建設藍藍圖，可以預預期，在開發(fā)發(fā)區(qū)核心版圖圖內(nèi)，商業(yè)、、商務市場將將伴隨著區(qū)域域職能的轉(zhuǎn)變變，需求逐步步增長，未來來需求潛力和和價格成長潛潛力有一定的的空間。開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析1、區(qū)域商業(yè)業(yè)市場潛力分分析隨著區(qū)內(nèi)入資資進入的企業(yè)業(yè)增多，帶動動了區(qū)域整體體商業(yè)氛圍的的升溫。開發(fā)區(qū)已經(jīng)形形成較大產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)模、投資資規(guī)模、人口口規(guī)模和住宅宅市場規(guī)模，，區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場的自身身發(fā)育、發(fā)展展及成長能力力較強，對商商務和商業(yè)市市場潛在需求求有較好的預預期。目前開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)人口數(shù)量達達到7萬人、從業(yè)人人口4萬余人；根據(jù)據(jù)新城市規(guī)劃劃，未來亦莊莊將達到70-90萬人，同時預預留100萬人的發(fā)展空空間；人口的的增長對商業(yè)業(yè)配套的需求求將逐步增加加，商業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條開辟可可持續(xù)發(fā)展的的契機。同時，開發(fā)區(qū)區(qū)良好的園區(qū)區(qū)形象吸引的的大部分為高高收入、高素素質(zhì)的群體，，擁有不可估估量的消費能能力和消費檔檔次，為BDA培育了良好的的市場空間。。從開發(fā)區(qū)未來來的發(fā)展態(tài)勢勢來看，區(qū)域域商業(yè)的崛起起存在時間上上、空間上以以及政策傾向向方面的良好好機遇。開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析1、區(qū)域商業(yè)業(yè)市場潛力分分析隨著區(qū)內(nèi)入資資進入的企業(yè)業(yè)增多，帶動動了區(qū)域整體體商業(yè)氛圍的的升溫。開發(fā)區(qū)已經(jīng)形形成較大產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)模、投資資規(guī)模、人口口規(guī)模和住宅宅市場規(guī)模，，區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場的自身身發(fā)育、發(fā)展展及成長能力力較強，對商商務和商業(yè)市市場潛在需求求有較好的預預期。人口的增長對對商業(yè)配套的的需求將逐步步增加，商業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條開開辟可持續(xù)發(fā)發(fā)展的契機。。同時，開發(fā)區(qū)區(qū)良好的園區(qū)區(qū)形象吸引的的大部分為高高收入、高素素質(zhì)的群體，，擁有不可估估量的消費能能力和消費檔檔次，為BDA培育了良好的的市場空間。。從開發(fā)區(qū)未來來的發(fā)展態(tài)勢勢來看，區(qū)域域商業(yè)的崛起起存在時間上上、空間上以以及政策傾向向方面的良好好機遇。2、區(qū)域商業(yè)業(yè)市場成熟度度與風險分析析目前，開發(fā)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場場仍是一個住住宅市場和小小體量區(qū)域和和社區(qū)性商業(yè)業(yè)市場，以低低密度住宅產(chǎn)產(chǎn)品為主，寫寫字樓、商業(yè)業(yè)市場壓力較較大，但市場場發(fā)展空間處處于一直上升升的階段。開發(fā)區(qū)內(nèi)部尚尚沒有綜合性性商業(yè)項目推推出，產(chǎn)品的的推廣屬于市市場摸索階段段，有一定的的市場風險。。綜合性的商業(yè)業(yè)項目，如果果將寫字樓、、商業(yè)以及公公寓產(chǎn)品劃分分不當，容易易相互產(chǎn)生干干擾，影響整整體商業(yè)形象象。SIDFOSIDOFIUDFOSIDUFSOIUFOSIUFOASIUDFOASIUFOIADUFOASUDFOAIUOSIUDFOASIUDFAOSIUFAOSODIFUOSAIUDFOASIUDFOASIUFOASIUFOASIUFOASIUDFOASIUFOASIUFOASIUFOASIFOSIDUFSODIFUAOSIUDFAOPISDUFOASIDUFAO;ISDUFAO;SIUFA;OSUF;AOSIF;ASIUFAOSIUFAOSIUF2、DISIDUFOASIDFSIODUFOSAIDFUOA3、BDA區(qū)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供需現(xiàn)狀和和布局商業(yè)市場分布布和供需分析析從供應總量上上來看，市場場空間較大，，但投資強勢勢吸引力有待待增強。寫字樓市場分分布和供需分分析開發(fā)區(qū)現(xiàn)有寫寫字樓總面積積約合11.3萬多㎡；；其中租賃面面積約8.6萬多㎡；其其他可租賃面面積約2.6萬多㎡。入住的企業(yè)多多數(shù)為外資企企業(yè)，三資企企業(yè)和中小型型內(nèi)資企業(yè)。。而內(nèi)資企業(yè)業(yè)當中的中小小規(guī)模私營企企業(yè)又占有較較大的比例。。商住公寓分布布和供需分析析目前開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)的商住公寓寓項目較少，，主要項目有有大雄商務公公寓、金泰商商務公寓、一一品亦莊行政政版國際公寓寓等。前期對商住公公寓的需求市市場反應比較較平淡，潛在在需求較高。。商業(yè)市場分布布和供需分析析寫字樓市場分分布和供需分分析商住公寓分布布和供需分析析3、SODIJFOASISOIDUFOASIDUFA4、開發(fā)區(qū)商商業(yè)、商務產(chǎn)產(chǎn)品價格分析析公寓（APARTMENT）2003至2004年，，區(qū)域市場住住宅產(chǎn)品價格格急劇抬升，，平均上漲超超過500元元/㎡。我們預期，開開發(fā)區(qū)核心區(qū)區(qū)域內(nèi)未來公公寓產(chǎn)品6000元/㎡㎡以上價格是是市場難度小小、風險較小小的競爭力較較強的價格水水平。寫字樓（OFFICE）依據(jù)對區(qū)域客客戶和需求的的分析與把握握，依據(jù)對亦亦莊開發(fā)區(qū)在在經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展和商務務、商業(yè)需求求的成長的判判斷和掌握，，8000元元/㎡的投資資型小寫字樓樓作為一個新新的地產(chǎn)投資資產(chǎn)品，其市市場空間發(fā)展展?jié)摿艽?。。商業(yè)（CONTACTPOINTSINCOMMERCIALNETWORD）表五：開發(fā)區(qū)區(qū)寫字樓數(shù)據(jù)據(jù)對比表項目名稱總建面租金水平出租率萬源商務中心20000㎡3元/㎡/天90%大地國際中心12000㎡3元/㎡/天70%創(chuàng)新大廈40000㎡3元/㎡/天70%博達國際大廈68000㎡3.3元/㎡/天40%朝林大廈3元/㎡/天表六：主要商商業(yè)物業(yè)價格格統(tǒng)計表項目規(guī)模價格（元/㎡）卡爾生活館5000㎡9800-12000上海沙龍35000㎡10000-12000大雄城市花園15000㎡金地格林小鎮(zhèn)5000㎡9000-13000獅城百麗5000㎡/從區(qū)域現(xiàn)有的的商業(yè)物業(yè)價價格水平分析析，區(qū)域社區(qū)區(qū)小商業(yè)價格格從早期8000元/㎡㎡左右的市場場均價漲至目目前12000元/㎡左左右，且市場場表現(xiàn)良好。。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展預期開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展預期新規(guī)劃使亦莊莊區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場開拓了了更廣泛的發(fā)發(fā)展空間。目前，亦莊開開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場仍然是是一個住宅市市場和小體量量區(qū)域和社