北京近十房價變動原因與數(shù)據(jù)分析報告詳解

（優(yōu)選）北京近十年房價變動原因與數(shù)據(jù)分析報告ppt當(dāng)前1頁，總共40頁。課題背景

房子，是我們每一個人的容身之所，是老百姓幸福生活的保障。俗話說：“安家立業(yè)”只有有了安定的居所，才能有更高的追求。馬斯洛的需求層次也說明，衣食住行等基本的生存需要，是人一切發(fā)展的基礎(chǔ)。

由此可見，房價的高低與我們的生活息息相關(guān)，與我們的幸福感緊密相連。當(dāng)前2頁，總共40頁。作為中國的首都，國際化的大都市，北京的房價在過去的十年間經(jīng)歷了巨大的變化。在一片的“漲”聲里，北京的房價仿佛一夜之間成為許多人的惡夢?！百I房”成為了許多人遙不可及的夢。當(dāng)前3頁，總共40頁。步步驚心！當(dāng)前4頁，總共40頁。讓我們看看這十年間究竟發(fā)生了什么？

（以內(nèi)城四區(qū)和朝陽區(qū)為例）430055000380029000求解釋！當(dāng)前5頁，總共40頁。究竟是哪些因素

在左右北京的房價呢？

我們小組通過對2000年以來北京房價數(shù)據(jù)的分析，把北京的房價走勢劃分為五個階段。下面我們就對這五個階段分別進行分析。當(dāng)前6頁，總共40頁。第一階段

2000——2004年平穩(wěn)慢升期當(dāng)前7頁，總共40頁。

北京的房價在進入21世紀(jì)后，走過了一段平穩(wěn)發(fā)展期，政策扶持、市場健康有序的大環(huán)境下，房價不但沒有上漲，反而連續(xù)有小幅下降。2000年到2004年這幾年間，北京的房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢一片大好，整個市場運行越來越規(guī)范與透明。當(dāng)前8頁，總共40頁。1.政府扶植，政策優(yōu)待

這一階段的平穩(wěn)發(fā)展不能不歸功于政府一直不遺佘力進行的各種調(diào)控，出臺了很多促進房地產(chǎn)行業(yè)積極發(fā)展的有利政策，如土地招拍掛制度的實行、現(xiàn)房銷售的在線網(wǎng)簽、對存量房交易的促進，如取消交易分成、央產(chǎn)房放量、取消審批等，政府大力鼓勵房地產(chǎn)建設(shè)，這一段時間政府對于房地產(chǎn)的態(tài)度以“供”為主，房地產(chǎn)行業(yè)如同嬰兒一般備受呵護。當(dāng)前9頁，總共40頁。2.需求穩(wěn)中有升隨著時間的推移，老百姓逐漸對房產(chǎn)有了更為深入的了解，市場需求越來越大，供應(yīng)量已經(jīng)滿足不了日益增長的購房需求。2003年政府出臺了土地招牌掛制度，低價拿地的歷史一去不復(fù)返，招牌掛的形式推動了地價上漲。但在2004年之前，低價的上漲還未轉(zhuǎn)播影響到房價，在這一階段，房價基本穩(wěn)定，并未出現(xiàn)明顯上漲。當(dāng)前10頁，總共40頁。第二階段

2004——2007年

快速上升期當(dāng)前11頁，總共40頁。在走過了房地產(chǎn)初期開發(fā)的二十多年平穩(wěn)期后，北京進入城市化發(fā)展最為迅猛的時期，2004年之后的北京樓市價格，漲幅快到以日計算，讓民眾望而生畏。2004年是一個轉(zhuǎn)折期，房價由此一發(fā)不可收拾，發(fā)生了明顯的上升趨勢，三年時間北京商品房價格由5053元/㎡漲到14411元/㎡，上漲幅度達到185%，2007年的商品房均價較2006年上漲超過50%，已步入房產(chǎn)發(fā)展的畸形期。當(dāng)前12頁，總共40頁。從2004年起，房價增速明顯加快扶搖而上三千尺，乘風(fēng)破浪創(chuàng)歷史！當(dāng)前13頁，總共40頁。1.國際化城市備受青睞2004—2007年三年間，背景關(guān)于城區(qū)的觀念范圍得到了最大化的延伸，北京的經(jīng)濟、城市發(fā)展、國際影響力各方面也正是在這一時期取得了最快的進步，從而真正確立了自己國際一線大都市的地位，水漲船高，作為中華人民共和國的偉大首都，北京受到了前所未有的萬千寵愛，奧運會所帶來的新一輪移居熱潮成為北京別于其它地區(qū)的顯著樓市景觀。當(dāng)前14頁，總共40頁。2.政府經(jīng)驗不足，調(diào)控不力

政府在這一時期的工作非但沒有能夠有效地抑制住房價，反而直接促使房價以更迅猛的態(tài)勢上漲。緊鎖供應(yīng)致使地價進一步上揚。同時各種稅費也隨之增加，土地出讓金更是一路上漲。

2005年、2006年國家兩次調(diào)整房產(chǎn)交易稅，稅收是調(diào)節(jié)市場的有效杠桿，但當(dāng)房地產(chǎn)市場成為稀缺市場時，它無疑會成為轉(zhuǎn)嫁推高房價的無形的手。地價推高房價越調(diào)越高！！當(dāng)前15頁，總共40頁。3.開發(fā)商炒作，囤地抬價

在開發(fā)商中，存在著較為普遍的采取各種隱蔽手段違規(guī)銷售、炒作、囤積房源、哄抬房價的行為，這是造成房價上漲較快的主要原因之一。大量的土地囤積在開發(fā)商手中，他們故意拉長開發(fā)周期，造成上市新盤數(shù)量緊縮，房地產(chǎn)市場有限供給和巨大需求之間的矛盾很難得以解決。囤積房源，對抗宏觀調(diào)控當(dāng)前16頁，總共40頁。4.城市擴張推房價

城市化進程是北京房價增速的催化劑。2001年北京申奧成功，北京的國際化都市地位得到了進一步確立，全方位的城市建設(shè)和改造使這幾年成為北京城市化進程最快的幾年，數(shù)據(jù)顯示，到2006年底，北京市建城區(qū)面積已達1182.3平方公里，較2004年的770平方公里大了足足400多平方公里。足可見得近幾年北京城市擴張的速度是何等之快。當(dāng)前17頁，總共40頁。5.人口猛增需求大

隨著北京城市化的快速發(fā)展，人口數(shù)量開始猛增，2004年北京外來人口約合300萬，但僅過了三年，到2007年北京外來人口數(shù)量已超過450萬，總?cè)丝跀?shù)已逼近2000萬，伴隨著城市人口急劇增多的是大規(guī)模的城市改造和居民拆遷，住房市場被動需求增加，新建住宅成本日益提升，成為房價上漲的一大推手。當(dāng)前18頁，總共40頁。第三階段

2007——2008年短暫下滑期當(dāng)前19頁，總共40頁。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，2007年11月底，北京市的平均房價是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的價格降為12180元，月環(huán)比降幅為19.67%，其中北京的東城、西城、崇文、宣武四個內(nèi)城區(qū)由每平方米23467元，下降為18401元，跌幅高達21.59%，而朝陽、豐臺、石景山、海淀四個外城區(qū)，由每平方米15829元，降為14715元，降幅為7.04%。當(dāng)前20頁，總共40頁。1.政府打出“組合拳”

為了抑制北京房價的過快上漲，國家在07，08年打出了一系列調(diào)控房價的組合拳。

2007年2月2日,北京市建委等部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》，對境外個人以及機構(gòu)在北京購買商品房做出一系列的明確規(guī)定。這在很大程度上,抑制海外資金開始頻繁收購國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn),推高房價的行為。限制外資涌入炒高房價當(dāng)前21頁，總共40頁。

另外，國務(wù)院還出臺了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。當(dāng)前22頁，總共40頁。2.“奧運熱”退潮

奧運結(jié)束在一定程度上也是房價下跌的導(dǎo)火索。在奧運經(jīng)濟刺激下的房價上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)消除掉，北京的經(jīng)濟發(fā)展和城市擴張速度也會減緩，在相當(dāng)長的時間內(nèi)要消化申奧成功之后很多年的固定資產(chǎn)投入和因此引發(fā)的房價暴漲，因此2008年房價短暫下滑。當(dāng)前23頁，總共40頁。3.消費者觀望，成交量下滑

在這一階段，消費者熱情也顯得大不如前。伴隨著全球金融危機的大背景，全球經(jīng)濟不看好的情況下，再加上在一系列的調(diào)控政策出臺后，越來越多的消費者感到房地產(chǎn)市場前景撲朔迷離，持觀望態(tài)度。這直接導(dǎo)致北京商品房成交量大幅縮水。從2008年2月銷售數(shù)據(jù)來看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅達54．2％。眾多的開放商紛紛打出優(yōu)惠，降價的牌，吸引消費者。當(dāng)前24頁，總共40頁。4.保障性住房的大力開發(fā)

與此同時，保障性住房的大力開發(fā)建設(shè)也對北京市的房價造成了一定的沖擊。出臺的相關(guān)政策規(guī)定，在住房用地供應(yīng)中，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于70%，將籌集保障性住房20萬套以上，竣工保障性住房10萬套，并且優(yōu)先重點保障廉租房家庭；大力發(fā)展公租房，今籌集公租房房源6萬套以上。這也抑制了商品房價格的瘋長，從而為穩(wěn)定房價起到了一定作用。當(dāng)前25頁，總共40頁。第四階段2009——2010年

失控飆升期當(dāng)前26頁，總共40頁?！皼]想到”、“太瘋狂”，談及2009年的北京樓市，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出了這樣的感慨。從年初的低迷，到年中的回暖，再到年末的瘋狂，戲劇性的變化令人始料不及。當(dāng)前27頁，總共40頁。1.金融危機陰霾籠罩

2009年，金融危機的陰霾還遠未散去，在經(jīng)濟三大支柱：投資，出口，內(nèi)需中，投資與出口都遭遇低潮。大部分投資者因為經(jīng)濟的不明朗而持幣觀望，致使投資銳減；面對經(jīng)濟危機，各國都在減少進口，采取貿(mào)易保護，致使我們出口銳減；為保GDP的增長目標(biāo)，唯一的方法就是促進內(nèi)需，我們用舉國體制進行宏觀調(diào)控，擴大內(nèi)需。當(dāng)前28頁，總共40頁。2.“炒房一族”投資火熱

對于消費者而言，避免貨幣貶值和保證收益，固定資產(chǎn)投資之一的房產(chǎn)投資就成了一個不可多得的主要渠道之一。從長遠來看，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險要低于投資股票的風(fēng)險。越來越多的有錢人把買房作為自己的一項長期穩(wěn)健的投資。2009年期房成交量漲幅達到112.4%，據(jù)統(tǒng)計，1至11月北京成交商品住宅112015套，期房成交量漲幅接近2007年水平。當(dāng)前29頁，總共40頁。樓市火爆場面！當(dāng)前30頁，總共40頁。3.開發(fā)商捂盤抬價，一房難求

與投資者狂熱的需求不相吻合的是，2009年北京的新房供應(yīng)量僅為7.6萬套，為2003以來的最低點。2009年1至11月，北京商品住宅累計新增76183套，同比下降15.6%。與此同時，還有許多開發(fā)商捂盤抬價，囤地抬價，更是使得房地產(chǎn)市場供求不平衡，加劇了房價的過快增長。如此供需矛盾，怎能不使房價失控瘋長？當(dāng)前31頁，總共40頁。第五階段2010——至今調(diào)控博弈期當(dāng)前32頁，總共40頁。2010年是我國房地產(chǎn)的調(diào)控之年。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，相繼北京市政府出臺了《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》。2010年再出重拳遏制房價增長，拉開“史上最嚴(yán)調(diào)控”的序幕。重拳出擊當(dāng)前33頁，總共40頁。1.保障房商品房并駕齊驅(qū)

逐步形成符合首都實際的保障性住房體系和商品住房體系。加快實施保障性安居工程，“十二五”期間全市計劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實現(xiàn)住有所居目標(biāo)。同時大力發(fā)展公共租賃住房。在加大政府投入的同時，2011年年底前實現(xiàn)配租入住1萬戶以上。當(dāng)前34頁，總共40頁。2.限購令“重磅炸彈”強硬干脆

同時，限購令也強有力的限制了房價的上漲。規(guī)定對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。這使得一大批北京的潛在買房者失去了購房的權(quán)利，有效遏制了炒房等行為，對穩(wěn)定房價產(chǎn)生了積極的影響。傷不起！當(dāng)前35頁，總共40頁。人人都想有套房，為房辛苦為房忙，薪金貶值囊中澀，房價攀高節(jié)節(jié)揚；也曾誓做租房客，不助房商做盜強，多年女友離我去，沒房誰做你新娘！人間廣廈千萬所，何處容我把身藏！節(jié)衣縮食攢首付，借遍親友與同窗，總算看到東方亮，卻告房政有新章。量力而行精打算，勉強買套小平方，新房到手喜一瞬，做上房奴苦漫長。工資月月無所剩，利率頻調(diào)總受傷，戒煙戒酒減消費，加班加點為還償?，F(xiàn)任女友看房嫁，只能分享不分當(dāng)，為房累，致心茫，苦難奈，欲崩狂。

當(dāng)前36頁，總共40頁?？偨Y(jié)

由以上分析可以看出北京房價的變化是極其復(fù)雜的，房價是各種因素綜合作用的結(jié)果。目前，由于我們的經(jīng)濟學(xué)知識還不夠充實，在研究的過程中，我們主要以閱讀資料，整理資料為主，從他人的研究成果中汲取營養(yǎng)，并聯(lián)系所