南京打工仔叫板虛假樓書的論文

南京打工仔叫板虛假樓書的論文原文亞生開發(fā)商為了將房子賣出去、賣個好價錢,在樓書和廣告宣傳資料中不惜將樓盤吹得天花亂墜,可一旦交付房子后,不再履行承諾,空中花園成了空中樓閣。當業(yè)主向其討說法時,開發(fā)商又以廣告宣傳不是合同的一部分和“解釋權(quán)歸開發(fā)商〞為由來為自己開脫。當業(yè)主起訴要求開發(fā)商兌現(xiàn)廣告中的承諾或者要求賠償時,法院又以樓書廣告中承諾的設(shè)施是為全體業(yè)主服務(wù),個別或部分買主無權(quán)就為全體業(yè)主提供服務(wù)的公共設(shè)施交付問題主張權(quán)利為由,駁回訴求。難道法律就真的允許開發(fā)商如此忽悠人嗎?南京市一打工仔響亮地說“不!〞他聯(lián)合44名業(yè)主將拒不兌現(xiàn)承諾的開發(fā)商告上法庭。一審敗訴后,他沒有氣餒,繼續(xù)向江蘇省高級法院上訴。最近江蘇省高級法院審理了這起案件,并作出了正義的改判,判決開發(fā)商履行承諾,承擔違約責任,賠償業(yè)主損失。據(jù)悉,這是江蘇省高級法院首例判決樓書成為商品房買賣合同內(nèi)容的案件,將有力打擊那種“不吹白不吹〞的虛假樓書宣傳廣告。樓書吹得天花亂墜,業(yè)主入住后方知上當受騙。趙明和妻子多年前來南京謀生,在南京一家鋼鐵公司打工,2004年“五一〞節(jié),他在逛南京繁華的新街口百貨商場時,一位身披彩帶的售樓小姐在商場門口熱情地向他發(fā)送印得十分精美的一座名叫“天空之都〞樓盤的彩頁廣告。他一接過廣告單,立即被廣告中的精美圖畫吸引。售樓小姐見他對樓盤有著濃厚的興趣,便動員他說,此樓盤就在附近的戶部街33號,如果不放心,可到現(xiàn)場察看。11665.CoM當趙明隨售樓小姐來到不遠處的“天空之都〞售樓處時,只見現(xiàn)場聚集了許多準備購房的客戶。一位售樓先生一邊指著沙盤,一邊聲情并茂地講解道:將由美國景觀大師負責“天空之都〞的景觀規(guī)劃設(shè)計,將在天空之都大廈1樓建高達9米的南京唯一熱帶生態(tài)雨林水景大堂……“你們講的這些都能兌現(xiàn)嗎?〞趙明滿臉疑惑地看著售樓人員。售樓人員將一沓資料遞給他說:“我們講的這些都寫進了樓書中了,白紙黑字還會有假嗎?〞趙明急切翻看樓書,見確實如其所講,便放心了,當即與開發(fā)商簽訂了購房意向書。當年5月14日,他又與開發(fā)商簽訂了〔商品房買賣契約〕,約定2006年12月31日前開發(fā)商向他交付所購房屋。2007年初,趙明拿到新房鑰匙才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商出現(xiàn)不少違約行為:樓書原先載明的窗戶是防光、防紫外線的軟鍍膜窗戶,開發(fā)商卻換成了了普通窗戶;原先約定的防盜門也變成了防撬門;為節(jié)省變電成本,合同規(guī)定10kw/戶的用電標準被開發(fā)商改成了8kw/戶。對于這些問題,趙明沒有過多計較,令他最不能容忍的是,當初樓書中宣傳的也是他看中的軟環(huán)境卻全部落空了:原來宣稱一樓要建的熱帶生態(tài)雨林水景大堂,卻連一點水也沒有;計劃16樓建餐廳、31樓建多媒體國際會議中心,事實上卻空空蕩蕩;承諾37、38層建豪華超五星級皇家云頂俱樂部,竟成了空中樓閣;答應(yīng)送給業(yè)主6萬元會所vip儲值卡,成了一紙空文;號稱在樓頂建立直升機停機坪,然而,樓頂卻聳立著許多柱子,連玩具直升機都放不下……開發(fā)商拒不兌現(xiàn)承諾,業(yè)主索賠一審敗北“當初樓書中宣傳的這些設(shè)施為什么都沒出現(xiàn)?〞趙明找到開發(fā)商詢問緣由。起初,開發(fā)商以工期緊為借口加以搪塞,后來索性避而不見。2007年9月見還沒有對這些公共設(shè)施動工的跡象,趙明和其他多名業(yè)主拿著樓書將開發(fā)商負責人堵在其辦公室內(nèi),厲聲質(zhì)問為何說話不算數(shù)。這時,開發(fā)商不慌不忙地指著樓書最后一頁一行不起眼的小字說:“樓書中已經(jīng)明確規(guī)定了‘樓書僅供參考,一切以商品房買賣合同為準’,而雙方簽訂的合同中有水景大堂、國際會議中心、皇家俱樂部、停機坪等設(shè)施嗎?沒有!〞“你們的樓書放在售樓處現(xiàn)場送給想買房的客戶,樓書應(yīng)該是合同的一部分!〞趙明理直氣壯地回答。然而開發(fā)商再次指著樓書上的小字說:“當初在發(fā)送樓書時,我們就在上面明確規(guī)定了‘解釋權(quán)歸開發(fā)商’了,現(xiàn)在我們的解釋是,樓書不是合同的一部分。〞[論文網(wǎng)]“簡直是扯淡!〞怒不可遏的趙明聯(lián)合其他44名業(yè)主委托江蘇金長城律師事務(wù)所王健律師作為代理人,于2007年9月11日聯(lián)名將開發(fā)商告上了南京市中級法院,以開發(fā)商違約為由,向其索賠300余萬元,平均每戶業(yè)主索賠8萬元左右。2008年3月26日,南京市中級法院開庭審理此案。庭上,趙明等4名訴訟代表人及其代理律師王健認為,依據(jù)最高人民法院〔關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〕第三條規(guī)定,開發(fā)商提供的廣告樓書,約定明確,應(yīng)當視為要約。即使該約定未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應(yīng)當承擔違約責任。而開發(fā)商辯稱,樓書等宣傳資料中關(guān)于熱帶生態(tài)雨林水景大堂等公共設(shè)施的描述屬于要約邀請,并非要約,只有在特定的情況下才能構(gòu)成要約和合同的附件,即這種說明和允諾必須具體明確,必須載明設(shè)施的規(guī)模、面積、設(shè)計方案和交付時間等。同時,這些宣傳資料還必須對商品房買賣合同的訂立有重大影響,且這些設(shè)施對業(yè)主將來的工作、生活產(chǎn)生重要影響,必須對商品房的價格有重大影響。符合上述要件,才能構(gòu)成影響。而本案中的樓書宣傳資料并不符合上述要求,且樓書中已經(jīng)告知交付的具體標準以合同書為準。庭上,原、被告雙方為樓書是否構(gòu)成要約爭論得不可開交,誰也說服不了誰。兩方都把目光寄托在審判法官身上,希望法官就此作出裁判。然而,南京市中級法院卻出人意料地認為,原告要求被告按樓書宣傳資料中的描述向其交付的公共設(shè)施,是為全體業(yè)主服務(wù)的,故即使被告樓書宣傳資料中對上述公共設(shè)施的描述構(gòu)成要約,但在800多戶全體業(yè)主或多數(shù)業(yè)主未形成一致意見的情況下,原告44名業(yè)主作為部分業(yè)主起訴,不具備主體資格。由此,2008年11月21日,南京市中級法院一審駁回了原告的訴求。誰說吹牛不犯法?二審改判開發(fā)商履諾、賠錢。一審宣判后,趙明對判決很不服,他認為,一審法院審理程序錯誤?！裁袷略V訟法〕第55條規(guī)定:“訴訟標的是同一種類、當事人一方人數(shù)眾多在起訴時人數(shù)尚未確定的,人民法院可以發(fā)出公告,說明案件情況和訴訟請求,通知權(quán)利人在一定期間向人民法院登記。〞而一審法院并未進行公告,卻在判決書中稱原告44名業(yè)主“不能代表所有業(yè)主〞,可又不能說明誰能代表所有業(yè)主。于是趙明聯(lián)合其他7名原告,在上訴期結(jié)束的前兩天,向江蘇省高級法院提起上訴。2009年7月29日,江蘇省高級法院開庭審理了此上訴案件。江蘇省高級法院認為,開發(fā)商對一些具體公共設(shè)施有明確的說明,描述是具體確定的,且上訴人也陳述就是基于這些配套設(shè)施和設(shè)計,才愿意購買涉案商品房,由此可以認為,樓書中的這些描述對于上訴人決定是否訂立商品房買賣合同有重大影響。因此,該樓書應(yīng)該成為合同的內(nèi)容。樓書中雖然有“以商品房買賣合同為準〞字樣,但是在封底位置,且該文字字體很小,和其他內(nèi)容相比不易為閱讀者觀察到,且該文字是對提供樓書的開發(fā)商一方的義務(wù)的限制,因此,不能僅以該段文字作為開發(fā)商能免除該義務(wù)的依據(jù)。開發(fā)商轉(zhuǎn)而辯稱,趙明等上訴人訴稱的爭議焦點屬于小區(qū)的公共設(shè)施及公共配套服務(wù),根據(jù)〔物權(quán)法〕的相關(guān)規(guī)定,對于上訴公共設(shè)施,業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利,但業(yè)主行使權(quán)利的方式只能是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義行使。而上訴人不能代表全體業(yè)主行使上述權(quán)利。因此,一審法院認定上訴人作為部分業(yè)主起訴,不具備主體資格是正確的。然而,“天空之都〞一直沒有成立業(yè)主委員會。沒有成立業(yè)委會的小區(qū),業(yè)主難道就不能維權(quán)嗎?江蘇省高級法院給出了否定的回答。法院認為,本案是商品房買賣合同糾紛,本案所涉法律關(guān)系是合同法律關(guān)系,上訴人要求開發(fā)商承擔責任的基礎(chǔ)是雙方簽訂的商品房買賣合同,其請求權(quán)基礎(chǔ)在于雙方合同中對開發(fā)商所交付的商品房的具體約定。從上訴人主張的權(quán)利來看,是基于合同中的約定,而不是上訴人分別作為商品房的所有人所享有的物權(quán),因此本案應(yīng)是違約之訴。趙明等44人作為與開發(fā)商簽訂的買賣合同一方,是與本案有直接利害關(guān)系的公民及法人,符合起訴的條件。雖然本案起訴人數(shù)眾多,但訴訟標的相同,各當事人之間存在共同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,本案屬于共同訴訟,符合法律規(guī)定的共同訴訟條件,故本案上訴人主體適格。原審判決認定上訴人主體不適格人理由沒有法律依據(jù),應(yīng)予以糾正。見此,開發(fā)商不得不敗下陣來,當庭承諾兌現(xiàn)這些設(shè)施的建設(shè),并于2009年12月3日前開放會所、公共餐廳、多媒體會議室等功能,為廣大業(yè)主提供服務(wù),并承諾業(yè)主持有的貴賓卡可在上述設(shè)施中享受貴賓服務(wù),否則將依法承擔相應(yīng)的法律責任。江蘇省高