知名房企購物中心區(qū)域選址

以XX為例談購物中心區(qū)域選址分析核心提示：適當(dāng)當(dāng)?shù)挠玫睾秃虾线m的位置是是購物中心開開發(fā)的先決條條件，購物中中心對區(qū)位有有嚴(yán)格要求，這這關(guān)系到未來來商業(yè)經(jīng)營的的成敗。用地地的地理位置置和周圍地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況況與人口狀況況決定購物中中心能否生存存。來看看行行業(yè)標(biāo)桿華潤潤XX是如何做選選址分析的？？適當(dāng)?shù)挠玫氐睾秃线m的位位置是購物中中心開發(fā)的先先決條件，購購物中心對區(qū)區(qū)位有嚴(yán)格要要求，這關(guān)系系到未來商業(yè)業(yè)經(jīng)營的成敗敗。用地的地地理位置和周周圍地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況與人人口狀況決定定購物中心能能否生存。來來看看行業(yè)標(biāo)標(biāo)桿華潤XX是如何做做選址分析的的？一、常規(guī)選址模模式的選址要要素及基本分分析購物中心的的選址實際上上需要考慮很很多問題，對對用地也必須須進(jìn)行多層面面分析，才能能真正做好購購物中心的選選址。恰當(dāng)?shù)挠玫氐睾颓『玫奈晃恢檬琴徫镏兄行拈_發(fā)的前前提條件，用用地的地理位位置和周圍地地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀狀況與人口狀狀況決定購物物中心能否生生存發(fā)展。獲獲得足夠的消消費人群，在在選址階段，可可從兩個大的的方向思考：：一是依托密密集的居住社社區(qū)和消費群群，二是靠近近規(guī)模商圈，但但無論是哪種種情況，都必必須擴(kuò)大購物物中心的商圈圈磁場效應(yīng)與與輻射效應(yīng)。1.用地區(qū)位和和交通人口狀狀況分析購物中心的的位置決定其其易達(dá)性，并并直接影響商商圈范圍。為為此，購物中中心用地應(yīng)符符合商業(yè)用地地選擇的一般般區(qū)位原則：：因此，為了了判斷用地是是否值得開發(fā)發(fā)，需要收集集用地周圍必必要的經(jīng)濟(jì)和和人口基礎(chǔ)資資料進(jìn)行分析析，這主要包包括：（1）購物物人口分析開發(fā)地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)潛力和和經(jīng)濟(jì)狀況分分析，用地附附近是否有值值得依托的大大量居住人口口，人口的收收入、購買力力狀況、消費費習(xí)慣和消費費心理。人口口增長變化包包括人口自然然增長和遷移移，這是一個個動態(tài)過程，所所以需要進(jìn)行行動態(tài)預(yù)測。接接下來需要對對人口進(jìn)行收收入與購買力力的調(diào)查，并并分析人口組組成和消費習(xí)習(xí)慣。（2）交通通易達(dá)性分析析交通易達(dá)性性也就是交通通便捷程度，主主要取決于購購物者從起點點(一般是家里)到購物地點點所花費的時時間。依據(jù)格格倫的觀點，從從不同的地方方來到購物中中心需要花費費的時間一般般是12—15分鐘，最多多不能超過25分鐘。特別別需要指出的的是，空間距距離和時間距距離是有區(qū)別別的，易達(dá)性性分析確定的的距離不僅僅僅是空間距離離，因為空間間距離和汽車車行走需要的的時間有區(qū)別別。為此，有有必要對汽車車到該地點所所花的時間進(jìn)進(jìn)行測試，這這個到達(dá)時間間在一天之中中、一周之中中和一年之中中的不同時間間段都會發(fā)生生變化。為了了有效確定行行車時間，可可以根據(jù)所花花費的時間繪繪制等時間距距離圖，理想想的行車時間間應(yīng)當(dāng)控制在在10—30分鐘，以此此確定該地點點的商圈覆蓋蓋范圍。此外，附近近的競爭設(shè)施施和居民的接接受程度也是是衡量一塊用用地是否值得得開發(fā)的重要要因素。收集集的基礎(chǔ)資料料還應(yīng)當(dāng)包括括：附近的相相關(guān)設(shè)施是否否齊備，是否否存在競爭設(shè)設(shè)施，服務(wù)商商圈內(nèi)將來可可能會出現(xiàn)的的競爭設(shè)施。多多數(shù)情況下競競爭是不可避避免的，而且且一定程度的的競爭也是允允許的，因為為單一的商業(yè)業(yè)設(shè)施不可能能吸收本地區(qū)區(qū)的所有的銷銷售額。另外外，如果需要要在居住區(qū)內(nèi)內(nèi)尋找開發(fā)用用地，需要考考慮居民的心心理因素和對對購物中心的的接受程度，它它影響今后的的商業(yè)發(fā)展。（3）區(qū)位位分析不同區(qū)位的的人口狀況和和交通易達(dá)性性也在不斷變變化之中。傳傳統(tǒng)的城市中中心區(qū)是人口口集中的場所所，道路交通通設(shè)施優(yōu)于城城市郊區(qū)，因因此城市中心心區(qū)提供了相相對完善的購購物機(jī)會。隨隨著人口的進(jìn)進(jìn)一步集中，城城市中心區(qū)變變得過分擁擠擠，環(huán)境惡化化，交通堵塞塞。而與此同同時，由于郊郊區(qū)高速公路路網(wǎng)的建設(shè)大大大提高了郊郊區(qū)的交通易易達(dá)性，出現(xiàn)現(xiàn)了人口居住住郊區(qū)化的趨趨勢，把大量量消費人口從從城市中心區(qū)區(qū)帶到城市郊郊區(qū)，商業(yè)設(shè)設(shè)施在郊區(qū)大大量興起，引引起了零售額額的重新分布布，城市中心心區(qū)和城市郊郊區(qū)展開了競競爭，對購物物者來說，可可以選擇去城城市市區(qū)或郊郊區(qū)購物?？煽梢姡鞘兄兄行膮^(qū)與城市市郊區(qū)的商業(yè)業(yè)區(qū)位狀況發(fā)發(fā)生了明顯的的變化。用地選擇除除了考慮上述述商業(yè)建筑的的區(qū)位因素之之外，還要考考慮自身的特特點。購物中中心為了滿足足多種功能需需求，要求占占地面積很大大。購物中心心對汽車的依依賴性非常強(qiáng)強(qiáng)，要求有大大面積免費停停車場，郊區(qū)區(qū)用地比較寬寬松，城市市市區(qū)則缺少這這種用地優(yōu)勢勢，用地獲得得比較困難，用用地比較擁擠擠。（4）功能能多樣性商業(yè)配套設(shè)設(shè)施是否齊全全和豐富，往往往會決定消消費者是否能能成為穩(wěn)定消消費群的關(guān)鍵鍵。因此，作作選址分析時時還應(yīng)收集的的基礎(chǔ)資料應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括：附附近的相關(guān)市市政配套設(shè)施施是否齊備，是是否存在競爭爭設(shè)施，服務(wù)務(wù)商圈內(nèi)將來來可能會出現(xiàn)現(xiàn)的競爭設(shè)施施。多數(shù)情況況下競爭是不不可避免的，而而且一定程度度的競爭也是是允許的，因因為單一的商商業(yè)設(shè)施不可可能吸收本地地區(qū)的所有的的銷售額。2.用地經(jīng)濟(jì)狀狀況評估用地的可獲獲得性指開發(fā)發(fā)商是否能夠夠控制或者獲獲得用地使用用權(quán)。首先，如如果用地的所所有者不止一一個，需要獲獲得每一個所所有者的認(rèn)可可。其次，需需要分析用地地的合理價格格或租金，決決定是否值得得購買并能夠夠獲得投資回回報。第三，用用地必須允許許進(jìn)行零售開開發(fā)，非商業(yè)業(yè)開發(fā)用地，需需要考慮改變變用地性質(zhì)的的可能性。城城市規(guī)劃中已已經(jīng)按照功能能把用地分為為居住、工業(yè)業(yè)和商業(yè)用地地，但是在某某些情況下，改改變用地性質(zhì)質(zhì)是有可能的的，特別是與與居住配套的的商業(yè)開發(fā)。由由于大型購物物中心往往會會給周圍的居居民帶來恐懼懼，擔(dān)心購物物中心的交通通會打擾居住住區(qū)寧靜的街街道，所以從從長遠(yuǎn)考慮，改改變用地性質(zhì)質(zhì)除了要和規(guī)規(guī)劃部門接觸觸之外，還須須處理好與居居民的關(guān)系，消消除它帶來的的不利影響。商業(yè)地產(chǎn)項項目由于開發(fā)發(fā)周期長、投投資大、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和政策策的影響大，其其風(fēng)險也大。此此在進(jìn)入城市市開發(fā)購物中中心項目時，就就要解城市的的環(huán)境經(jīng)濟(jì)。需需要研究城市市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：：3.用地的物理理狀況在用地取得得之后，還需需要對用地進(jìn)進(jìn)行實地調(diào)查查，對用地的的規(guī)模、形狀狀、整體性、地地形特征和地地段的可進(jìn)入入性、地段周周圍環(huán)境等因因素做進(jìn)一步步分析。用地的物理理狀況包括用用地的形狀、高高差變化、可可進(jìn)入性和視視覺可見性等等。用地的物理理狀況對購物物中心規(guī)劃和和建筑設(shè)計至至關(guān)重要，一一些不足之處處需要在規(guī)劃劃和建筑設(shè)計計當(dāng)中采用各各種手段予以以彌補(bǔ)。二、XX選址———基地條件XX是華潤潤集團(tuán)都市綜綜合體華潤中中心的核心組組成部分。2004年開業(yè)的深深圳XX成為XX的第一戰(zhàn)后后，已經(jīng)成為為深圳的商業(yè)業(yè)代表。目前前華潤正以XX的模式在全全國各地進(jìn)行行迅速負(fù)責(zé)。1.深圳XX深圳XX是是華潤中心的的購物及娛樂樂中心，是一一家大型室內(nèi)內(nèi)購物中心，總總建筑面積達(dá)達(dá)18.8萬平方米。它它整合了百貨貨公司、國際際品牌旗艦店店、時尚精品品店、美食廣廣場、奧運(yùn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)溜冰冰場、大型動動感游樂天地地、多廳電影影院等元素，為為深圳居民及及游客提供一一站式購物、休休閑、餐飲、娛娛樂服務(wù)?；拘畔?.杭州XX杭州XX位位于杭州未來來CBD核心區(qū)域錢錢江新城，由由華潤集團(tuán)與與香港新鴻基基合作開發(fā)，集集零售、餐飲飲、娛樂、休休閑、辦公、酒酒店、居住等等諸多功能于于一體的大規(guī)規(guī)模綜合性的的商業(yè)建筑群群，項目以ShopppingMMall為核心，建建成集大型購購物中心、甲甲級寫字樓、超超五星級酒店店柏悅、高尚尚住宅悅府服服務(wù)式公寓等等為一體的都都市綜合體項項目。3.成都XX成都XX是是華潤置地繼深深圳、杭州、沈沈陽之后的又又一力作，項項目選址二十十四城，邀請請商業(yè)地產(chǎn)設(shè)設(shè)計Calliison操刀設(shè)計，項項目集高端購購物、餐飲、娛娛樂、休閑、文文化、商務(wù)等等多種功能于于一體的大型型都市綜合體體，集高檔百百貨、大型超超市、品牌旗旗艦店、電影影院、真冰場場、各色餐飲飲等于一體。4.沈陽XX沈陽華潤··XX是華潤置地地旗下第三座座XX，倡導(dǎo)國際際化消費理念念。沈陽XX容納超過200家各類店鋪鋪，集合品牌牌零售，特色色餐飲，娛樂樂休閑等功能能于一體，一一站式的完美美體驗，引領(lǐng)領(lǐng)全新生活方方式與消費潮潮流。5.南寧XX華潤置地傾傾心打造廣西西首個超大型型國際都市綜綜合體項目——南寧華潤中中心，是以“XX”為核心，集集購物中心、寫寫字樓、超五五星級酒店、高高尚住宅等諸諸多功能于一一體的都市綜綜合體。項目以復(fù)制制深圳華潤XX為導(dǎo)向，匯匯聚百貨公司司、五星級電電影院、奧運(yùn)運(yùn)水準(zhǔn)的室內(nèi)內(nèi)真冰溜冰場場、精品超市市、國際品牌牌旗艦店、時時尚精品店、特特色美食餐飲飲等，提供一一站式購物、休休閑、餐飲、娛娛樂服務(wù)，將將為南寧乃至至全廣西人民民帶來全新的的消費及生活活體驗。6.青島XX青島華潤中中心建設(shè)項目目位于青島市市市南區(qū)山東東路10號，原址為為青島海軍潛潛艇學(xué)院地塊塊，位于