關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問題

關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問題

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部 徐XX/處長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過猛

1998年,商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2680億元,2002年達(dá)到6616億元,年均增長(zhǎng)25.3%；個(gè)人住房貸款余額1997年為190億元,2002年達(dá)到8258億元，年均增長(zhǎng)113%以上。截止2003年11月，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為7532億元，個(gè)人住房貸款余額為11412億元，保持了增長(zhǎng)的勢(shì)頭

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題盡管目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個(gè)人貸款余額占整個(gè)貸款余額的比例不高,但發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛.必須重視風(fēng)險(xiǎn)防范.房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款）的手段和能力均很不足房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題2002年11月份,人行對(duì)部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查,共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆,金額1468億,其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆,金額1380.5億,個(gè)人住房貸款12158筆.金額44.1億,調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%.防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的措施1.要加強(qiáng)對(duì)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控1)央行采取了一系列調(diào)控措施,121號(hào)文對(duì)高檔商品房,別墅開發(fā)土地儲(chǔ)備貸款等作了原則要求.2)各行都加大了對(duì)抵押物與信用擔(dān)保方的核實(shí)力度但須解決貸款在使用中所面臨的風(fēng)險(xiǎn),如:惡意騙取,挪用,故意違約解決辦法:建立全面評(píng)估貸款對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知一、密切關(guān)注由于政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化對(duì)銀行貸款的影響，認(rèn)真研究國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地審批權(quán)限、出讓方式等方面的規(guī)定，掌握國(guó)家有關(guān)土地管理法律法規(guī)和政策變化，關(guān)注和監(jiān)測(cè)政策變化對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍和程度防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施二、確保貸款項(xiàng)目合法合規(guī)。土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的項(xiàng)目，必須符合法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃，以及土地利用總體規(guī)劃防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施三、依法審查貸款擔(dān)保主體、承貸主體的資格與履約能力，切實(shí)防范此類貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)依法嚴(yán)格審查土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款擔(dān)保主體的合法性，嚴(yán)格審核企業(yè)實(shí)際擔(dān)保能力，以及出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后擔(dān)保主體或擔(dān)保資產(chǎn)的可執(zhí)行性，防止擔(dān)保虛置，或者在執(zhí)行過程中出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施四、準(zhǔn)確評(píng)估權(quán)利質(zhì)押或資產(chǎn)抵押的實(shí)際可實(shí)現(xiàn)價(jià)值，關(guān)注土地價(jià)格的周期性變化。發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，主要是以土地儲(chǔ)備公司（中心）土地使用權(quán)質(zhì)押，以土地使用權(quán)出讓收益為未來(lái)還款保障。部分地方因?yàn)橥恋貎?chǔ)備和土地儲(chǔ)備貸款管理缺陷較多，土地真實(shí)價(jià)值被過分高估；或仍采用協(xié)議出讓、低價(jià)出讓的方式處理儲(chǔ)備土地，使得地價(jià)不確定因素較多。這些情況都可能使未來(lái)土地出讓所產(chǎn)生的收益和現(xiàn)金流不足以償還銀行貸款，銀行貸款面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予以高度關(guān)注。防范房地產(chǎn)貸款款風(fēng)險(xiǎn)采取的措措施五、注意控制貸貸款集中度，加加強(qiáng)信息溝通。。部分地方城市市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)貸款總量已大大大超出了地方方政府的財(cái)政還還款能力，少數(shù)數(shù)地方甚至超過過了未來(lái)幾年地地方政府財(cái)政收收入及土地收益益總和。要建立立土地儲(chǔ)備貸款款和城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)貸款的的信息通報(bào)機(jī)制制，嚴(yán)格控制土土地儲(chǔ)備貸款和和城市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)貸款的集集中度風(fēng)險(xiǎn)，防防止競(jìng)相向某些些地區(qū)的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備項(xiàng)目和城市市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)發(fā)放貸款，出出現(xiàn)因地區(qū)集中中度過高導(dǎo)致銀銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)積積聚防范房地產(chǎn)貸款款風(fēng)險(xiǎn)采取的措措施六、建立土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸款和城市市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)貸款還款能力力評(píng)估體系，持持續(xù)監(jiān)測(cè)還款能能力的變化。要要根據(jù)審慎原則則，尊重這類建建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)點(diǎn)和規(guī)律，按照照土地儲(chǔ)備的獲獲取途徑、管理理水平、土地使使用權(quán)的出讓方方式、市場(chǎng)價(jià)格格預(yù)測(cè)等因素，，建立土地儲(chǔ)備備貸款和城市基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸貸款評(píng)估體系，，尤其是對(duì)未來(lái)來(lái)現(xiàn)金流量的變變化要持續(xù)地、、科學(xué)地監(jiān)測(cè)和和評(píng)估，及時(shí)認(rèn)認(rèn)真地作出授信信和授信變化的的決策。要認(rèn)真真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，摸摸索規(guī)律，銳意意創(chuàng)新，努力提提高工作水平和和效率。七、注意分類指指導(dǎo)，有堵有疏疏。嚴(yán)格控制不不符合審慎經(jīng)營(yíng)營(yíng)原則或達(dá)不到到貸款標(biāo)準(zhǔn)的土土地儲(chǔ)備貸款和和城市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)貸款。要要繼續(xù)大力支持持一切符合貸款款條件的此類項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)狀狀況出現(xiàn)變化的的項(xiàng)目也要具體體問題具體分析析，注意區(qū)別對(duì)對(duì)待，積極做好好工作，加強(qiáng)與與客戶的溝通工工作，不搞“一一刀切”。商業(yè)銀行房地產(chǎn)產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理理的政策目標(biāo)銀監(jiān)會(huì)于2004年2月26日---3月月26日將<<商業(yè)銀行房地地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管管理指引>>在在網(wǎng)上公示,至至今仍在根據(jù)各各方意見作修改改.政策目標(biāo):1.希望房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展展2.規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù),保保證貸款的安全全3.提高商業(yè)銀銀行房地產(chǎn)貸款款的風(fēng)險(xiǎn)管理能能力4.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)籌資的多元化化內(nèi)容介紹一.貸款分類1.土地儲(chǔ)備貸貸款2.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款3.個(gè)人住房貸貸款內(nèi)容介紹土地儲(chǔ)備貸款:向借款人發(fā)放放的用于土地收收購(gòu)及土地前期期開發(fā).整理的的貸款.土地儲(chǔ)備貸款的的借款人僅限于于負(fù)責(zé)土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)內(nèi)容介紹目前國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)做做模式一是市場(chǎng)主導(dǎo)型型:特點(diǎn)是:收收購(gòu).儲(chǔ)備計(jì)劃劃向政府報(bào)批.地塊范圍根據(jù)據(jù)政府的要求劃劃定, 其他由由市場(chǎng)主導(dǎo)(上上海)二是政府主導(dǎo)與與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)結(jié)合:特點(diǎn)是政政府壟斷一級(jí)市市場(chǎng),市場(chǎng)土地地特別是經(jīng)營(yíng)性性房地產(chǎn)開發(fā)用用地統(tǒng)一由政府府供應(yīng)以招標(biāo)拍拍賣方式出讓內(nèi)容介紹三是政府主導(dǎo).土地資產(chǎn)與市市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合合模式特點(diǎn)是:政府規(guī)規(guī)定用于儲(chǔ)備的的土地范圍,政政府土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購(gòu).儲(chǔ)備.并受政政府委托作為國(guó)國(guó)有土地資產(chǎn)代代表內(nèi)容介紹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家土土地儲(chǔ)備融資體體系介紹特點(diǎn):具備完善善的地方政府舉舉債制度和債權(quán)權(quán)市場(chǎng)如:瑞典斯德哥哥爾摩市政府通通過部分政府稅稅收.國(guó)家養(yǎng)老老保險(xiǎn)基金.銀銀行貸款.國(guó)家家銀行發(fā)行的公公債及租售土地地的收入荷蘭征購(gòu)?fù)恋氐牡馁Y金來(lái)源:荷荷蘭城市銀行的的貸款.商業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)貸款.政府府財(cái)政收入內(nèi)容介紹我國(guó)<<預(yù)算法法>>地方政府府不準(zhǔn)舉債土地儲(chǔ)備領(lǐng)域的的信貸集中性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)須關(guān)注內(nèi)容介紹土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的的問題由于較強(qiáng)的政府府背景,銀行對(duì)對(duì)其整體運(yùn)營(yíng)情情況風(fēng)險(xiǎn)較難把把握.一是信用透明度度低,信貸監(jiān)督督無(wú)法發(fā)揮二是資本金補(bǔ)充充不到位三是貸款方式以以信用為主內(nèi)容介紹x市轄政府土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有關(guān)關(guān)情況調(diào)查表單位：畝、萬(wàn)元元1999年20002001年年當(dāng)年累計(jì)收購(gòu)?fù)镣恋亓?45669847367當(dāng)年累計(jì)提供土土地量107925534901年末土地庫(kù)存量量152959198158當(dāng)年累計(jì)投入收收購(gòu)資金127993207251202478當(dāng)年累計(jì)收回資資金177996431831743281當(dāng)年累計(jì)上繳財(cái)財(cái)政資金62430246610524576年末土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)資本56351019112166年貸款余額18400106450226763內(nèi)容介紹結(jié)論:從嚴(yán)管理土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸款,避免免風(fēng)險(xiǎn)過度集于于金融機(jī)構(gòu)內(nèi)容介紹房地產(chǎn)開發(fā)貸款款的風(fēng)險(xiǎn)管理的的要點(diǎn)1.項(xiàng)目資本金金比例要求人行121號(hào)文文:房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行行貸款其自有資資金(所有者權(quán)權(quán)益)應(yīng)不低于于開發(fā)項(xiàng)目總投投資的30%.國(guó)發(fā)[2004]13號(hào)國(guó)務(wù)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部部分行業(yè)固定資資產(chǎn)投資項(xiàng)目資資本金比例的通通知規(guī)定:房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用用房)資本金比比例由20%提提高到35%以以上.內(nèi)容介紹2.四證齊全國(guó)有土地使用證證.建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證.建建筑工程規(guī)劃許許可證.建筑施施工許可證3.應(yīng)對(duì)有逾期期未還款現(xiàn)象或或欠息現(xiàn)象的房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的銷售款進(jìn)行行監(jiān)控,防止其其挪用該銷售款款開發(fā)其他項(xiàng)目目或作其他用途途4.關(guān)注國(guó)家政政策及市場(chǎng)變化化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的影響內(nèi)容介紹個(gè)人住房貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)1.個(gè)人住房貸貸款申請(qǐng)表要素素借款人基本情況況.借款人收支支情況.借款人人現(xiàn)住房情況.借款人購(gòu)房貸貸款資料.擔(dān)保保方式.借款人人聲明要素內(nèi)容介紹2.關(guān)于統(tǒng)一個(gè)個(gè)人購(gòu)房借款申申請(qǐng)表與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估書統(tǒng)一表格的運(yùn)用用將客戶的信息息標(biāo)準(zhǔn)化，這不不僅有益于各銀銀行減低成本，，提高效率，同同時(shí)保持?jǐn)?shù)據(jù)的的統(tǒng)一性，為銀銀行后期的一系系列工作，如貸貸后管理、組合合管理、引入按按揭保險(xiǎn)以及最最終的資產(chǎn)證券券化奠定良好的的基礎(chǔ)，也有利利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的的建立和完善。。美國(guó)是全國(guó)統(tǒng)一一使用標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)個(gè)人購(gòu)房借款申申請(qǐng)表及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估報(bào)告3.關(guān)于償還比比例償還比率是審慎慎評(píng)估借款人還還款能力的有效效依據(jù)每比住房貸款的的月還款支出與與月收入比月所有債務(wù)支出出與收入比國(guó)外對(duì)審核申請(qǐng)請(qǐng)人的每月供款款支出、每月所所有債務(wù)支出及及每月收入的關(guān)關(guān)系都有一套嚴(yán)嚴(yán)格的要求，并確定一個(gè)比率來(lái)來(lái)判斷是否供款款額過高而影響響借款人的償還還能力內(nèi)容介紹內(nèi)容介紹美國(guó)制定的兩個(gè)個(gè)比率為28％％和32％而香港的金融管管理局將所有債債務(wù)支出與收入入比定為60％％一般香港商業(yè)銀銀行將上述兩個(gè)個(gè)比率定為40％（每月供款款/收入）及60％（每月債債務(wù)/收入）內(nèi)容介紹我國(guó)制定比例的的相關(guān)問題1)具體比例的的確定2)執(zhí)行中的難難點(diǎn)內(nèi)容介紹4.新建房的評(píng)估估必要性:商業(yè)銀銀行對(duì)項(xiàng)目樓盤盤發(fā)放個(gè)人貸款款應(yīng)根據(jù)樓盤的的價(jià)值,未來(lái)發(fā)發(fā)展及潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等方面制定最最高貸款比率.防范房產(chǎn)貶值值時(shí)出現(xiàn)“負(fù)資資產(chǎn)”,從而加加大貸款違約率率的情況目前只依據(jù)開發(fā)發(fā)商的樓盤售價(jià)價(jià)作出判斷,實(shí)實(shí)際上是本末倒倒置,把應(yīng)該進(jìn)進(jìn)行核實(shí)的當(dāng)作作了核實(shí)的依據(jù)據(jù),根本起不到到防范風(fēng)險(xiǎn)的作作