新城市綜合體物業(yè)管理案例

2016年6月xxx城市綜合體案例分析項(xiàng)目解讀物業(yè)布局物業(yè)形態(tài)總體評價目錄01PARTONE項(xiàng)目解讀基本信息區(qū)位解讀交通解讀基本信息項(xiàng)目名稱xxx開發(fā)商瑞安集團(tuán)項(xiàng)目地址閔行區(qū)虹橋火車站旁占地面積6.2萬㎡建筑面積38萬㎡地上面積28萬㎡停車位2000余個地下面積10萬㎡開業(yè)時間2015.12投資總額80億物業(yè)構(gòu)成4棟展示辦公樓，1棟五星級酒店，1棟購物中心，1棟演藝中心，1座下沉廣場式街區(qū)商業(yè)物業(yè)面積比例商業(yè)，辦公，酒店，演藝中心，其他（地下）=33%，26%，12%，3%，26%市場定位為未來虹橋商務(wù)區(qū)的辦公人群，以及高鐵一小時經(jīng)濟(jì)圈所輻射的7500萬人口提供商務(wù)、休閑的新地標(biāo)平臺設(shè)計理念持環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃和設(shè)計理念，以休閑體驗(yàn)為主，力在提供休閑的購物環(huán)境，舒適兼具創(chuàng)新的辦公展示環(huán)境xxx是虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一一個與虹橋交通樞紐直接相連的一站式新生活中心，集辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝于一體的城市新綜合體北區(qū)南區(qū)購物中心11萬㎡演藝中心1.3萬㎡5#辦公樓1#辦公樓2#辦公樓3#辦公樓辦公樓9.6萬㎡5星級酒店

4.5萬㎡新天地1.5萬㎡xxx位于虹橋商務(wù)區(qū)閔行區(qū)部分，與虹橋火車站、虹橋機(jī)場直接相連。東與長寧區(qū)，西與青浦區(qū)，北與嘉定區(qū)、普陀區(qū)，南與松江區(qū)相近。普陀區(qū)嘉定區(qū)青浦區(qū)松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)長寧區(qū)徐匯區(qū)虹橋商務(wù)核心區(qū)區(qū)位解讀北區(qū)南區(qū)一期虹橋商務(wù)區(qū)——上海“十二五”期間重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目的是依托虹橋綜合交通樞紐、國家大型會展項(xiàng)目等重大功能性項(xiàng)目，帶動上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型、助推上海國際貿(mào)易中心建設(shè)，更好地服務(wù)于國家長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略整體規(guī)劃虹橋商務(wù)區(qū)總體量86.6平方公里，其中27平方公里主功能區(qū)，4.7平方公里核心區(qū)功能分區(qū)閔行區(qū)部分：商務(wù)服務(wù)青浦區(qū)部分：會展服務(wù)業(yè)長寧區(qū)部分：航空服務(wù)嘉定區(qū)部分：創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)以及為大虹橋進(jìn)行城市配套的產(chǎn)城融合示范區(qū)核心區(qū)核心區(qū)一期和南北片區(qū)：一期：用地面積1.46平方公里，建筑體量170萬㎡南北片區(qū)規(guī)劃用地面積2.24平方公里，總建筑面積166.7萬㎡，商業(yè)及商務(wù)辦公總量約為138.1萬㎡商務(wù)核心區(qū)主功能區(qū)區(qū)位解讀國家會展中心虹橋火車站虹橋2號航站樓冠捷大廈兆德、凱悅嘉寓酒店虹橋商務(wù)區(qū)公共事務(wù)大廳虹橋綠谷龍湖虹橋天街中國博覽會展綜合體萬通中心xxx虹橋購物中心虹橋萬科中心虹源盛世國際文化城虹橋三湘廣場虹源盛世金臣聯(lián)美虹橋匯項(xiàng)目所在的核心商務(wù)區(qū)一期，目前有近20個項(xiàng)目，大部分為在建，涵蓋商務(wù)辦公、商業(yè)中心、會展及博覽中心、交通樞紐等，未來3-5年，在建項(xiàng)目基本投入使用，對本案商業(yè)發(fā)展機(jī)會與威脅并存區(qū)位解讀虹橋綜合交通樞紐集民用航空、高速鐵路、城際鐵路、長途客運(yùn)、地鐵、地面公交、出租汽車等多種交通方式于一體，是目前世界上最大的綜合交通樞紐之一。而從xxx步行10分鐘即可享受其便利的交通。一級交通——xxx與虹橋綜合交通樞紐直接相聯(lián)，占盡“天時、地利、人和”，最大限度享受綜合交通樞紐帶來的便利和龐大客群2號線規(guī)劃中17號線10號線虹橋火車站高鐵、公交線虹橋機(jī)場嘉閔高架路揚(yáng)虹路高架松澤高架路主要交通線地鐵2號線：徐涇東——浦東國際機(jī)場（虹橋火車站）10號線：虹橋火車站——新江灣城站17號線：虹橋火車站——東方綠洲20號線：共青森林公園——莘莊（虹橋火車站）其余23號線、13號線在片區(qū)內(nèi)有站點(diǎn)高鐵到全國各地的動車機(jī)場飛往國內(nèi)國外的航班公交虹橋樞紐5路、6路、7路、8路、10路、世博19路等主干道3條高速及環(huán)繞的城市道路交通解讀二級交通——項(xiàng)目四至均臨道路，臨街面多，人行、車行入口多且方便；與火車站、相鄰項(xiàng)目通過地上、地下及天橋通道無縫連接，從各個方位導(dǎo)入人流，是本項(xiàng)目一大亮點(diǎn)蘇虹路申虹路紹虹路申長路天橋—火車站到達(dá)南天橋—火車站出發(fā)北地下通道地下通道天橋—萬通中心地上地下互通北區(qū)南區(qū)交通解讀小結(jié)區(qū)位優(yōu)勢：靠近交通樞紐，借交通樞紐吸引強(qiáng)大的客流，地理位置優(yōu)越01交通優(yōu)勢：交通樞紐集各種交通工具于一體，是客流的中轉(zhuǎn)站02政策支持：虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃，政府重點(diǎn)推動區(qū)域發(fā)展03新挑戰(zhàn)：獨(dú)特的區(qū)位條件同時也對開發(fā)商進(jìn)行整體項(xiàng)目設(shè)計、定位、運(yùn)營、資金投

入等方面帶來挑戰(zhàn)04日本京都火車站站商業(yè)綜合體——結(jié)合京都站地形形特點(diǎn)建造，將將辦公、酒店、、商場與換乘通通道之間合理銜銜接，吸引人流流相似案例由日本建筑師原原廣司設(shè)計，總總建筑面積24萬平方米，地下下3層，地上有最高高16層。包括酒店、、百貨、購物中中心、餐廳、電電影院、博物館館、展覽廳、地地區(qū)政府辦事處處、停車場等，，地下通道與火車車、地鐵直接相相連，并做成商商業(yè)街日本難波公園購購物中心——將城際列車、地地鐵等交通樞功功能與辦公、酒酒店、住宅結(jié)合合的城市綜合體體項(xiàng)目相似案例NambaPark難波公園位于日日本大阪浪速區(qū)區(qū)傳統(tǒng)熱鬧的商商業(yè)區(qū)的末端，，從遠(yuǎn)處看，是是一個斜坡公園園，從街道地平平面上升至9層樓高度，空中中花園、頂綠樹樹，與城市公路路、街道直接相相連。02PARTTOW物業(yè)布局物業(yè)布局根據(jù)政府規(guī)劃的的地塊要求，以以快速交通導(dǎo)向?yàn)樵瓌t，把各功功能區(qū)進(jìn)行組合合排布物業(yè)布局1、整個項(xiàng)目分為為南區(qū)和北區(qū)，中間由湖虹路、紹虹路和一一條綠化帶隔開開；南北區(qū)分隔開不不利于整個項(xiàng)目目的人流導(dǎo)入，，究其設(shè)計原因因有以下兩種可可能：一是政府作城市市規(guī)劃時將該地地塊分割開，利利于交通線路布布置；二是地下下有地鐵通過，，須與其借位排排布2、南北區(qū)均四面面臨街，展示性性強(qiáng)，地面交通方便湖虹路紹虹路蘇虹路丹虹路申虹路申長路冠捷大廈北區(qū)南區(qū)交通樞紐綠化帶物業(yè)布局北區(qū)以辦公為主主，南區(qū)以商業(yè)業(yè)為主，動靜區(qū)分明顯顯，并根據(jù)昭示示性要求，將酒酒店、演藝中心心排布在交通樞樞紐一側(cè)功能區(qū)布局1、不同功能區(qū)集集聚不同的客群群南區(qū)以購物中心心、演藝中心、、辦公樓組團(tuán)，，以商業(yè)為主，，客群流動性大大北區(qū)以寫字樓、、酒店、餐飲休休閑街區(qū)組團(tuán)，，以辦公為主，，客群流動性較較南區(qū)小2、巧妙利用不同同臨街面的昭示示性酒店昭示性要求求較高，排布在臨火車車站一側(cè)；演藝中心建筑形形態(tài)新穎，排布在臨火車車站一側(cè)，為項(xiàng)項(xiàng)目吸引人氣休閑街區(qū)與、演演藝中心、購物物中心沿紹虹路路相對排布，有有利于聚集客流流寫字樓偏西側(cè)沿沿街分布2#辦公樓1#辦公樓3#辦公樓5#辦公樓購物中心五星級酒店演藝中心新天地北區(qū)南區(qū)小結(jié)商業(yè)綜合體物業(yè)業(yè)規(guī)劃一般以商業(yè)的臨街價值值次序布局，而本項(xiàng)目是將將酒店和演藝中中心放在最具價價值、人流量最最多的臨火車站站面，休閑街和和購物中心排布布在后側(cè)?我認(rèn)為本項(xiàng)目設(shè)設(shè)計本意是更注注重以新穎的建建筑形式及火車車站旅客最需要要的酒店吸引客客群，但將購物物中心臨火車站站從商業(yè)價值層層面看，效益或或許會更好商業(yè)辦公萬科中心冠捷大廈兆德、凱悅嘉寓寓酒店虹橋商務(wù)區(qū)公共共事務(wù)大廳北區(qū)南區(qū)個人認(rèn)為，北區(qū)區(qū)商業(yè)，南區(qū)辦辦公會更好。原因：1、項(xiàng)目北側(cè)與萬萬科中心一街之之隔，客群易被被分流2、北區(qū)為商業(yè)，，可在較近距離離上分流萬科中中心客流，同時時區(qū)隔南區(qū)及以以南的辦公客群群購物中心演藝中心辦公樓酒店新天地辦公樓03PARTTHREE物業(yè)形態(tài)新天地演藝中心購物中心寫字樓及酒店新天地地建筑風(fēng)格動線設(shè)計景觀設(shè)計燈光照明業(yè)態(tài)分布建筑風(fēng)格北區(qū)高端餐飲休休閑天地共有5棟商業(yè)樓：沿紹虹路2棟：“三首層”，3面退臺，共5層內(nèi)部3棟：2棟為“雙首層””，1面退臺，共3層；1棟地下一層，地地上2層，1面退臺，共3層退臺設(shè)計：“雙首層、三三首層”立體體式餐飲商業(yè)業(yè)街，巧妙連連接各層商業(yè)業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“層層皆首層”的獨(dú)特商業(yè)業(yè)價值，空間間組合靈活多多變，彰顯開開放、創(chuàng)新的的規(guī)劃特色，，有效發(fā)揮店店鋪個性化布布局，讓客人人享受餐飲消消費(fèi)新體驗(yàn)騎樓設(shè)計：B1層采用騎樓形形式，增加地地面外擺空間間，提升體驗(yàn)驗(yàn)感1、退臺設(shè)計要要考慮目標(biāo)客客群消費(fèi)習(xí)慣慣、消費(fèi)能力力，本案客群群多為周邊高高檔寫字樓白白領(lǐng)，消費(fèi)能力高，且追求品質(zhì)質(zhì)和體驗(yàn)2、退臺設(shè)計對天氣較為敏敏感，雨天和炎熱熱夏天會對經(jīng)經(jīng)營造成一定影響主打休閑體驗(yàn)驗(yàn)功能，建筑筑表現(xiàn)以退臺和騎樓設(shè)設(shè)計為主，給人以以更多與外界界環(huán)境接觸的的空間組合：各商業(yè)樓之間間，各商業(yè)樓樓與辦公樓、、酒店、交通通樞紐之間通通過連廊、直直梯、扶梯、、地下通道等等主次動線有有機(jī)結(jié)合，成成為一個整體體。外部動線出租車上下客客：L1層設(shè)有3個出租車?？靠奎c(diǎn)，分別在在紹虹路和蘇蘇虹路上，與出出租車停靠點(diǎn)點(diǎn)相通的道路路相對較寬，，方便顧客叫叫車12人行道：在B1層和L3層有通道直接接與虹橋交通通樞紐相通，，地上地下均可直接接通車站3停車場：L1層設(shè)有兩個停停車場入口，，分別在紹虹虹路和蘇虹路路上餐飲餐飲、生活服務(wù)餐飲、生活服務(wù)餐飲餐飲1112233多條通道與外外部相聯(lián)，人人車分流，地地上地下甚至至每一層都有有直接與外部部相聯(lián)的出入入口，很好的的匯集和疏散散從各個方向向往返的了客客流4短泊：往返于車站和和商業(yè)區(qū)之間間，有利于引引導(dǎo)車站快流流動性的人群到本項(xiàng)目目4下沉廣場：圍圍廣場內(nèi)街一一圈，動線引引導(dǎo)明確內(nèi)部動線水平動線1地下入口：與虹橋交通樞樞紐、南區(qū)購購物中心相通通2與3號辦公樓相通通，目前未通通行3B1餐飲123GF層以一條環(huán)形形動線為主，，與B1層和L1層有多個入口口相通2GF餐飲、生活服務(wù)2地上入口：車庫入口及上上下客處，整整個下沉廣場場的地上主入口內(nèi)部動線水平動線1通過地面和連連廊與各功能能區(qū)相通，形形成一個環(huán)形形動線2以連廊形式在在相鄰樓棟之之間形成連接接1L1餐飲、生活服服務(wù)12L2餐飲1內(nèi)部動線水平動線通過連廊相通通，從火車站站過來這一層層即為首層1L3餐飲、生活服服務(wù)12通過連廊與萬萬通中心相通通2水平動線設(shè)計計主要是為了了串聯(lián)各個商商鋪，使各個個商鋪都能出出現(xiàn)在顧客的的眼里，同時時有明顯的通通道可以到達(dá)達(dá)。本案的水水平動線設(shè)計計以環(huán)形為主主，層層退臺臺，團(tuán)繞中庭庭一圈為主動動線，中間通通往部分商鋪鋪小徑為輻。。內(nèi)部動線直梯：1、2、3、4號直梯在垂直直動線上連接接各棟樓層，，其中2號梯是螺旋步步梯加垂直電電梯，既可快快速到達(dá)L3層，也可步行行觀光到達(dá)自動扶梯和步步行道：每層四個角落落處都設(shè)有扶扶梯，從商業(yè)業(yè)樓內(nèi)每個地地方到扶梯處處都非常方便便B1—GF層：3部扶梯，2條步行道，分分布在下沉廣廣場三個角上上，每部電梯梯到GF層對應(yīng)不同的的商業(yè)樓棟，，各商鋪可視視度高GF—L1層：5部扶梯，分布布在與辦公樓樓和商業(yè)L1層之間，連通通商業(yè)與辦公公樓L1—L2層：4部扶梯，分布布在蘇虹路入入口、紹虹路路入口和下沉沉廣場內(nèi)部L2—L3層：5部扶梯，分布布在辦公樓處處，主要為辦辦公樓服務(wù)垂直動線L3L2L1GFB1B1—GFGF—L1L1—L2兼顧辦公人群群，方便快捷捷的到達(dá)辦公公樓，同時也也可步行小道道散步，放松松心情景觀設(shè)計本案景觀設(shè)計計緊扣其定位位，以休閑放放松為主調(diào)，，結(jié)合建筑小小品、硬質(zhì)景景觀、軟性環(huán)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人人與景的互動動，充分體現(xiàn)現(xiàn)其高端、休休閑的定位低矮灌木與高高大喬木結(jié)合合，層次豐富富，錯落有致致；小徑與流流水搭配，移移步異景，體體驗(yàn)感極強(qiáng)地面為水泥地地磚且有破損損，與整體環(huán)環(huán)境及風(fēng)格不不搭，可增加加花紋鋪裝圖圖案，提高檔檔次，成本不不高燈光照明樹木裝飾燈樓道照明燈地面裝飾燈導(dǎo)視照明燈小徑裝飾燈室內(nèi)裝飾燈樓體照明燈燈光色調(diào)偏柔柔和，符合高高級餐廳的燈燈光設(shè)計；在在樹木、樓道道、樓體、地地面、導(dǎo)視、、小徑等地方方均設(shè)計燈光光夜間照明燈光光電線需埋地地下，在裝修修前應(yīng)充分考考慮到每個細(xì)細(xì)節(jié)處的燈光光處理，避免免后期返工樓體燈光較高，照照射面較大，可與與廣告燈箱同體，，但其燈光應(yīng)偏柔柔和，以免眩光，，發(fā)生危險小結(jié)動線和景觀設(shè)計緊緊扣其定位——高端餐飲休閑天地地而設(shè)計的，其游覽覽路線和景觀搭配配充分體現(xiàn)其休閑閑放松的氛圍，動動線過于復(fù)雜，但但對開放式街區(qū)商商業(yè)影響并不大思考：動線設(shè)計：動線設(shè)計原則是根根據(jù)顧客到此地的的目的及項(xiàng)目的交交通情況設(shè)計的。。虹橋新天地廣場場定位為高端餐飲飲休閑天地且交通通獨(dú)特，其動線在在設(shè)計上就與一般商業(yè)動線不同同，更注重動線的的特色和體驗(yàn)感。。景觀設(shè)計：我認(rèn)為本案是利用用下沉廣場引導(dǎo)客流流為主設(shè)計的動線：：1、利用下沉廣場和和花園層的多條水水平和垂直動線連連接，起到疏散和聚集客流的雙重作用2、GF層動線依商業(yè)樓排排布，曲折有致，，配上裝飾燈、花花草、流水，暗含含一種小橋流水人家的氣氣息，能充分調(diào)動動顧客游覽興趣3、連廊：商業(yè)樓與樓之間間，與辦公、酒店店、交通樞紐之間間均通過連廊連通通，縮短樓與樓之之間距離業(yè)態(tài)分布虹橋新天地是以餐餐飲休閑為主，目目前業(yè)態(tài)只有餐飲飲、超市、健身會會所、診所和銀行行，入駐的均為中中高檔品牌目前入駐品牌中大部分分為升級旗艦店，，以及首次登陸滬滬上的概念店，國國際餐飲特色濃厚厚，非常適合周邊高高級辦公樓白領(lǐng)人人群及各國出差的的商旅人員。正因其稀缺性，也也會吸引更大范圍圍的消費(fèi)者慕名而而來。品牌所屬國家所屬品類上海入駐情況Fountain--酒吧2家1家GloLondon英國風(fēng)味美食、雞尾酒餐廳3家1家赫佰仕啤酒坊德國酒吧1家1家港欣茶餐廳香港茶飲、創(chuàng)意料理1家中國首店寶貝克新加坡面包1家中國首店御寶火鍋店新加坡火鍋1家中國首店Crultaly意大利西餐廳1家上海首店上海灘餐廳中國上海中餐2家1家OceanGrounds美國咖啡2家1家Salad+東南亞東南亞菜系5家1家原烹中國中餐3家中國首店青石玖宮火鍋餐廳中國火鍋1家上海首店宏燒鳥日本日本菜3家1家Mrglasses--西餐2家1家EthosWorld澳大利亞口腔門診--1家Rinascita中國5星級健身房--上海首店業(yè)態(tài)分布B1層：主要是西餐廳、酒酒吧；需要面積較較大的西餐廳，注注重?zé)艄夥諊鸵魳翻h(huán)境的主主題酒吧，分布在在B1層能減少外界噪音音干擾GF層：過渡層，主要分布布生活服務(wù)類業(yè)態(tài)態(tài)，如健身L1層：首層且臨街，主要要分布服務(wù)類業(yè)態(tài)態(tài)和部分餐飲，如如銀行、通訊營業(yè)廳、咖啡廳廳L2層：主要分布餐飲，如如原烹等主食餐廳廳L3層：主要分布餐飲和超超市根據(jù)商家要求的面面積不同，有部分分是一帶二出租小結(jié)優(yōu)勢：1、業(yè)態(tài)布局：本案案獨(dú)特的建筑形態(tài)態(tài)（退臺、騎樓、、多首層）和動線線設(shè)計，同時是定定位休閑餐飲的開開放式街區(qū)，在業(yè)業(yè)態(tài)布局時對樓層的敏敏感度較弱，主要要是考慮商家特色色進(jìn)行分布2、品牌檔次：品牌牌檔次較高，充分分體現(xiàn)了項(xiàng)目定位位的高度，以及開開發(fā)商的強(qiáng)大資源源和招商能力不足：1、品牌檔次太高，，且大眾認(rèn)知度有有限，自動屏蔽了了部分中低端客戶戶2、超市、便利店太太少蘇州新光天地——整個商業(yè)體外部采采用層層退臺設(shè)計，形成的露臺臺打造成園林，外外部退臺從不同的方向有步行行道和扶梯相互連接，將室內(nèi)內(nèi)室外自然銜接相似案例仿照蘇州園林中““園中有園”的結(jié)結(jié)構(gòu)樣式，層層退臺形成露臺，讓室內(nèi)內(nèi)與室外得以自然然銜接，同時對整整個商業(yè)的采光系統(tǒng)起到了積極的作用用新光天地位于蘇州州市工業(yè)園區(qū)蘇州州大道，建筑面積積16萬㎡，是中國首家現(xiàn)代園林林式的百貨公司，商業(yè)建筑、戶外外景觀、空間設(shè)計計都融入了中國園園林的概念，品牌以國內(nèi)外設(shè)計計師品牌為主要擔(dān)擔(dān)當(dāng)，餐飲品牌中中，有首次進(jìn)入亞亞洲地區(qū)的新興品品牌，也兼顧蘇州州老字號知名連鎖鎖品牌在招商時，新光天天地對于奢侈品牌牌是被動的，因?yàn)闉楹芏嗌莩奁放撇辉敢膺M(jìn)進(jìn)駐二線城市，只能引進(jìn)一些設(shè)設(shè)計師品牌虹橋新天地？演藝中心建筑風(fēng)格動線設(shè)計功能展示建筑風(fēng)格國內(nèi)首個位于交通通樞紐商業(yè)綜合體體內(nèi)的專業(yè)演出建筑，滿足各類文化演演出活動演藝中心由國際知知名建筑師本杰明明·伍德操刀，靈感來來源于中國古代的的“元寶”，寓意著伴隨商商業(yè)匯聚而衍生的的文化繁榮亮點(diǎn)：高規(guī)格的多多功能廳，可容納納超過1000人動線設(shè)計動線設(shè)計上擺脫了了傳統(tǒng)的只有一個個入口的盒子型演演藝中心，設(shè)計多個出入口充分與與外界連接，同時也增加了動線的復(fù)雜性，對顧客以及導(dǎo)視視系統(tǒng)提出了更高高的要求GFL1L2L3B1層：1個出入口，與火車車站相連GF層：2個出入口，與購物物中心相連L1層：4個出入口，分別與與購物中心和外部部街道相通L2層：3個出入口，分別與與購物中心和火車車站相連L3層：2個出入口，與購物物中心相連通過連廊與購物中中心相通，引導(dǎo)客客流功能展示演藝中心可舉辦各類文化演出，如演唱會，粉絲絲見面會，舞臺劇劇，大型展覽，大大型會議以及賽季季比賽等“天才達(dá)芬奇”世世界巡回展明星演唱會英雄聯(lián)盟賽季夢龍活動大學(xué)生舞蹈大賽“看.見.”—愛丁堡前沿劇展購物中心建筑風(fēng)格動線設(shè)計標(biāo)識系統(tǒng)獨(dú)特設(shè)計業(yè)態(tài)品牌業(yè)態(tài)布局建筑風(fēng)格L型布局，通過連廊廊及地面地下通道道與演藝中心、寫寫字樓、新天地相相連，玻璃屋頂，中庭采采光良好購物中心購物中心沿演藝中中心呈“L”型排布局，共11萬平米，地上6層，地下3層，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲飲、親子、生活方方式、娛樂休閑體體驗(yàn)等外部動線L2L1GFB1B2出租車：2個出租車停靠點(diǎn)，，均在L1層，分別在紹虹路路和丹虹路12人行道：B1—L2層均有人行道和連連廊與外界相通3停車場：L1層設(shè)有兩個停車場場入口，分別在丹丹虹路和申虹路上上4短泊：往返于車站和商業(yè)業(yè)區(qū)之間，有利于于引導(dǎo)車站快流動動性的人群到本項(xiàng)目112222334內(nèi)部動線水平動線B1層：動線有些復(fù)雜，從從A到B區(qū)進(jìn)門便是上GF層的扶梯，導(dǎo)致B1層商鋪容易被忽略略GF層：動線明確，商鋪可可見性相對較弱L1層：A,B,C區(qū)在地面上是分開開的，有各自的內(nèi)內(nèi)部動線，外部相相通A區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)B1：食味天地GF：時尚潮牌/餐飲L1：輕奢時尚L2層：動線明確，商鋪可可見性強(qiáng)，可直接通往5號辦公樓和龍湖虹虹橋天街L2：時裝風(fēng)尚/餐飲內(nèi)部動線水平動線L3層：動線明確，游樂場場小火車等通行方方便L4層：動線明確，商鋪可可見性強(qiáng)L5層：動線明確，商鋪可可見性強(qiáng)L3：親子樂園/餐飲L4：運(yùn)動休閑/餐飲L5：食匯家品/美容L6：影視娛娛樂/美容L6層：動線明確確，商鋪鋪可見性性強(qiáng)內(nèi)部動線線垂直動線線直梯：6部直梯，，從地下下車庫通通到6層自動扶梯梯：27部自動扶扶梯，含含4部飛天梯梯，跨2-3層飛天梯的的運(yùn)用：：有兩個主主要的作作用，一一是空間間上的創(chuàng)創(chuàng)新成為為項(xiàng)目新新賣點(diǎn)，，從視覺覺上帶來來了新的體驗(yàn)驗(yàn)和感受受，吸引更更多關(guān)注注度；二二是優(yōu)化化了項(xiàng)目目的人流流動向，，創(chuàng)造高層的商商業(yè)價值值商業(yè)卸貨貨區(qū)：全部設(shè)置置在B2層，通過過垂直貨貨梯及樓樓層水平平運(yùn)貨通通道送達(dá)達(dá)各個店店鋪，每每個店鋪鋪均有專專門的入入貨門，，顧客通通過的動動線不會會看到貨貨運(yùn)路線線標(biāo)識系統(tǒng)統(tǒng)各功能區(qū)區(qū)的標(biāo)識識做得很很詳細(xì)，很很溫馨，，指向明明確，但標(biāo)識太小小，且位置置高，不不容易看看到，且且看不清清楚獨(dú)特設(shè)計計1衛(wèi)生間區(qū)區(qū)域帶有有溫馨的的家庭間、、母嬰室室、更換換尿布的的嬰兒臺臺等，以及等候區(qū)和和兒童游游玩區(qū)獨(dú)特設(shè)計計2值機(jī)服務(wù)務(wù)——專門的托托運(yùn)接待待處，并并配有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)車接送送到機(jī)場場，購物物中心內(nèi)內(nèi)有飛機(jī)機(jī)和動車車的實(shí)時時動態(tài)展展示機(jī)，，方便旅旅客把控控乘車時時間xxx購購物中心心內(nèi)的值值機(jī)服務(wù)務(wù)是由上上海虹橋橋機(jī)場、、中國東東方航空空和xxx三方方合作打打造、國內(nèi)首個個購物中中心內(nèi)的的遠(yuǎn)程值值機(jī)服務(wù)務(wù)設(shè)立在此此的遠(yuǎn)程程值機(jī)服服務(wù)，可可為虹橋商務(wù)務(wù)區(qū)核心心區(qū)內(nèi)寫寫字樓、、商務(wù)辦辦公項(xiàng)目目的商務(wù)務(wù)旅客提供更為為便捷的的值機(jī)，，幫助民民航企業(yè)業(yè)吸引和和服務(wù)商商務(wù)差旅旅客流在購物中中心設(shè)立立遠(yuǎn)程值值機(jī)已經(jīng)經(jīng)成為日日趨成熟熟的服務(wù)新模模式，未來會會在更多多的購物物中心內(nèi)內(nèi)設(shè)立，，方便更更多的旅旅客出行行北京寶苑苑國際購購物中心心與南苑苑機(jī)場結(jié)結(jié)合，設(shè)設(shè)置了值值機(jī)服務(wù)務(wù)，但目目前沒有有找到正正式投入入使用的的相關(guān)資資料小結(jié)購物中心心內(nèi)部人流流動線的的合理設(shè)設(shè)計，對對整個項(xiàng)項(xiàng)目的成成功運(yùn)營營起關(guān)鍵鍵作用，既可吸吸引人氣氣又能節(jié)節(jié)省成本本本項(xiàng)目購購物中心心：內(nèi)部動線線在設(shè)計計上充分分利用了了其建筑體的的特點(diǎn)，“L”型的商商業(yè)布局局中，在在環(huán)形水水平動線線和電梯梯、自動動扶梯組組成的垂垂直動線線上加以以創(chuàng)新，，如設(shè)置置的飛天天梯，挑挑出的電電梯臺，，同層多多部電梯梯等，增增加顧客客的新體體驗(yàn)借鑒案例例：成都都王府井井購物中中心動線線改造在同質(zhì)化化嚴(yán)重的的情況下下，成都都王府井井購物中中心通過空間間上的結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整達(dá)到集中中人流、、優(yōu)化動動線的目目的，再再次盤活活整個項(xiàng)項(xiàng)目全面改造造花費(fèi)了了4億5千萬元，，增設(shè)、、改變電電梯的位位置；增增加水幕幕墻；改改造購物物中心內(nèi)內(nèi)陽臺等等多方面面進(jìn)行改改造業(yè)態(tài)品牌牌購物中心心內(nèi)目前前匯集了了133個品牌，，部分為為首次進(jìn)駐駐中國或或首次進(jìn)進(jìn)駐上海海，整體品品牌檔次次較高，，專門設(shè)設(shè)置了一一層為親親子游樂樂區(qū)，約約1萬平米主力品牌牌：星巴克咖咖啡、必必勝客、、豐和日日麗、大大食代、、屈臣氏氏、GAP、H&M、Adidas、優(yōu)衣庫庫、熱風(fēng)風(fēng)、MODA等特色品牌牌：御寶南北北小館、、御寶至至尊烤鴨鴨、源港港原味、、青蘭工工舍、江江博士、、莫莉幻幻想、言言又幾、、英皇UA電影城、、東田造造型等業(yè)態(tài)分布布休閑娛樂樂業(yè)態(tài)為為主，餐飲和時時尚購物物占比80%，特色業(yè)態(tài)態(tài)為親子子娛樂，為兒童童打造一一個室內(nèi)內(nèi)游樂園園，使購購物中心心不再只只是大人人們逛街街購物的的地方，，更是成成為了全全家出游游的場所所B1層——食味天地地、配飾飾：大部部分為美美食街，，配以少少量零售售GF層——時尚潮牌牌、餐飲飲：零售售為主，，少量餐餐飲，綠綠化空間間多L1層——輕奢時尚尚、餐飲飲：零售售為主，，少量餐餐飲L2層——時裝風(fēng)尚尚、餐飲飲：零售售為主，，少量餐餐飲L3層——親子樂園園、餐飲飲：兒童童游樂園園，配有有少量餐餐飲L4層——運(yùn)動休閑閑、餐飲飲：運(yùn)動動品集合合店和言又幾體體驗(yàn)式書書店L5層——食匯家品品、美容容：家飾飾品和言又幾體體驗(yàn)式書書店L6層——影視娛樂樂、美容容：餐飲飲為主，，少量美美容業(yè)態(tài)態(tài)和電影城業(yè)態(tài)配比比亮點(diǎn)：1、每層均均有餐飲飲業(yè)態(tài)2、引入言言又幾書書店，上上下兩層層約5000平米，極極具創(chuàng)意意的體驗(yàn)驗(yàn)式書店3、近1萬平米的的兒童游游樂區(qū)，，吸引周周邊家庭庭周末到到訪小結(jié)購物中心心功能分分區(qū)明顯顯，動線線簡單清清晰：1、出入口口多，但但容易流流失客流流：與外界的的相連的的通道多多，出入入方便，，同時也也使顧客客較為分分散，容容易流流失2、主動線線簡單清清晰，創(chuàng)創(chuàng)新亮點(diǎn)點(diǎn)多：內(nèi)部除轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角外，，主動線線較為簡簡單清晰晰，形成成一個環(huán)環(huán)形，方方便客流流回流；；飛天梯梯的充分利用，，提升高高層商業(yè)業(yè)價值3、業(yè)態(tài)齊齊全豐富富，檔次次偏高：：餐飲、服服裝、親親子、娛娛樂、文文化等業(yè)業(yè)態(tài)齊全全，各種種業(yè)態(tài)的的品種豐豐富，可可選擇性性高4、公共區(qū)區(qū)域配置置人性化化，舒適適度高：：精致溫馨馨的衛(wèi)生生間，花花園式的的中庭，，使顧客客游覽過過程中有有更好的的體驗(yàn)不足：1、“L”型布局局，造成成動線的的轉(zhuǎn)角，，且在兩兩側(cè)均有有中庭和和自動扶扶梯，會會導(dǎo)致顧顧客只在在一個中中庭區(qū)域域內(nèi)活動動2、標(biāo)識系系統(tǒng)完善善，但標(biāo)標(biāo)志不明明顯3、衛(wèi)生間間動線太太長昆明愛琴琴海購物物公園——集購物、、餐飲、、娛樂、、休閑、、兒童體體驗(yàn)為一一體的大大型購物物綜合體體，緊扣扣“潮流流玩樂目目的地””的定位位，以“都市微微假期””的