房地產(chǎn)全過程策劃方案

房產(chǎn)類客戶服務(wù)方式一、專業(yè)部分（前置作業(yè)、后期推廣）二、商務(wù)部分（費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、方式）附件一：全程策略—土地發(fā)展實(shí)施的操作過程目錄策劃流程架構(gòu)一、地產(chǎn)營銷的六大環(huán)節(jié)二、策劃流程的建立地產(chǎn)戰(zhàn)略篇一、資源整合二、土地決策與投資分析市場(chǎng)調(diào)研篇一、了解項(xiàng)目狀況二、整合調(diào)研優(yōu)勢(shì)三、確定調(diào)研方面四、確定調(diào)研內(nèi)容五、調(diào)研示例項(xiàng)目定位篇一、研究項(xiàng)目定位的三大依據(jù)二、小區(qū)規(guī)劃的考量三、建筑風(fēng)格與小區(qū)環(huán)境四、關(guān)于戶型設(shè)計(jì)五、功能的定位六、物業(yè)管理的定位營銷組織篇一、設(shè)計(jì)流程階段二、實(shí)施程序階段價(jià)格策略篇一、研判項(xiàng)目的定價(jià)依據(jù)二、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略的制定三、確定項(xiàng)目的定價(jià)流程四、兩種定價(jià)模式的參照五、具體定價(jià)方法的選擇六、制定價(jià)差策略七、制定調(diào)價(jià)策略營銷推廣篇一、項(xiàng)目品牌設(shè)計(jì)二、項(xiàng)目營銷策劃三、項(xiàng)目推廣計(jì)劃四、項(xiàng)目廣告策劃五、銷售策略與技巧前言房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟與競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，必然導(dǎo)致行業(yè)的更加細(xì)分化，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)提出更高的要求。作為專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，我們?cè)趯?shí)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上已敏銳的認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并且將房地產(chǎn)開發(fā)中各個(gè)細(xì)節(jié)的可操作手法有效的整合在一起，并逐漸形成現(xiàn)有的一套房地產(chǎn)全程策略的實(shí)戰(zhàn)操作模式。地產(chǎn)營銷六大環(huán)節(jié)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，APEX將地產(chǎn)營銷過程分解為六大環(huán)節(jié)，具體如下：地產(chǎn)戰(zhàn)略市場(chǎng)調(diào)研營銷推廣項(xiàng)目定位價(jià)格策略營銷組織六大環(huán)節(jié)主要內(nèi)容地產(chǎn)戰(zhàn)略地產(chǎn)板塊、地產(chǎn)走勢(shì)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、土地、資金規(guī)劃、優(yōu)勢(shì)整合市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)供求關(guān)系，消費(fèi)者意愿、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況項(xiàng)目定位與調(diào)研結(jié)果的銜接、ABC方案、方案優(yōu)選營銷組織合理的營銷機(jī)制、嚴(yán)格的銷售培訓(xùn)、科學(xué)的銷售節(jié)奏價(jià)格戰(zhàn)略起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)、折后價(jià)、總價(jià)、付款方式、優(yōu)惠措施營銷推廣新聞炒作、廣告轟炸、公關(guān)活動(dòng)、勸購導(dǎo)購、效果跟蹤

策劃流程的建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)由低級(jí)階段向高級(jí)階段的過渡中，誰掌握了最適應(yīng)市場(chǎng)變化的策劃流程，誰就能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得主動(dòng)權(quán)。（一）APEX的前期策劃流程流程的要求是：動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主：定量分析與定性分析相結(jié)合，以定性分析為主；全過程效益分析與階段效益分析相結(jié)合，以全過程效益分析為主；價(jià)量分析與實(shí)物量分析相結(jié)合，以價(jià)量分析為主；預(yù)測(cè)分析與統(tǒng)計(jì)分析相結(jié)合，以預(yù)測(cè)分析為主。項(xiàng)目策劃小組市場(chǎng)調(diào)查任務(wù)及職責(zé)A收集市場(chǎng)各類建筑的售價(jià)、租賃價(jià)、建設(shè)成本B市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、周邊環(huán)境C國家政策、當(dāng)?shù)卣黜?xiàng)規(guī)定方案選擇、建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)規(guī)模、功能選擇項(xiàng)目建議投資經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目策劃報(bào)告市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析及預(yù)測(cè)；項(xiàng)目策劃和方案改進(jìn)；項(xiàng)目企劃推廣（二）APEX保證結(jié)果的制度在地主營銷系統(tǒng)中，有兩個(gè)核心環(huán)節(jié)，那就是定位和推廣。系統(tǒng)只有不斷維護(hù)，提高內(nèi)在環(huán)節(jié)的兼容性，提高每個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)外在環(huán)境的敏感度，才可能成為永遠(yuǎn)完善的系統(tǒng)，而最終的目標(biāo)是為了成交，必須建立一個(gè)保障結(jié)果的制度。1、項(xiàng)目定位是首要核心地產(chǎn)格局地產(chǎn)板塊地產(chǎn)走勢(shì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)供求競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手消費(fèi)者消費(fèi)者地產(chǎn)戰(zhàn)略優(yōu)劣勢(shì)企業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展商項(xiàng)目定位2、讓成交交確保最終終效果地產(chǎn)項(xiàng)目營營銷環(huán)節(jié)的的另一個(gè)核核心則是““成交”，，通俗的講講，就是房房子怎么賣賣。營銷組織合理的營銷銷機(jī)制科學(xué)的銷售售節(jié)奏嚴(yán)格的員工工培訓(xùn)對(duì)內(nèi)搞活價(jià)格戰(zhàn)略起價(jià)均價(jià)最最高價(jià)合理的營銷銷機(jī)制合理的營銷銷機(jī)制傳播戰(zhàn)略合理的營銷銷機(jī)制合理的營銷銷機(jī)制合理的營銷銷機(jī)制對(duì)外開放成交3、最好的的不等于最最適用的外面的世界界在變化，，如何提高高系統(tǒng)對(duì)外外界的適應(yīng)應(yīng)性就是一一個(gè)關(guān)鍵性性的問題。。只有真正提高自自身項(xiàng)目的的差異性和和識(shí)別性。。才能真正正適應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)。道德是是了解市場(chǎng)場(chǎng)，找到市市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。。然后生產(chǎn)產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)的差異化化的樓盤，，采取特別別的推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略，最后后成交。市場(chǎng)現(xiàn)狀地產(chǎn)板地產(chǎn)走勢(shì)開發(fā)動(dòng)態(tài)及及劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)戰(zhàn)略項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)樓盤市市場(chǎng)價(jià)格定定位競(jìng)爭(zhēng)樓盤營營銷定位消費(fèi)者對(duì)樓盤檔次次戶型的述述求對(duì)環(huán)境文化化的述求合理的營銷銷機(jī)制市場(chǎng)調(diào)研調(diào)整六大環(huán)節(jié)評(píng)估分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)因此，APEX說““最好的””本身就是是相對(duì)的，，住宅與內(nèi)內(nèi)外環(huán)境的的不相適應(yīng)應(yīng)就是“最最不好的””。4、APEX思維4.1、做做系統(tǒng)營銷銷的倡導(dǎo)者者和實(shí)踐者者策劃已經(jīng)不不再是概念念先行的意意識(shí)導(dǎo)入，，面應(yīng)該是是實(shí)實(shí)在在在、同呼息息共命運(yùn)的的參與。我我們不否認(rèn)策劃仍仍是意識(shí)、、觀念、思思維的產(chǎn)物物，是“頭頭腦風(fēng)暴””。但策劃劃的任務(wù)到到底不是開開創(chuàng)思維，，而是制造效果果，要制造造效果就非非得懂得門門道，有專專業(yè)水準(zhǔn)，，不能紙上上談兵。所所以我們提提倡實(shí)效營營俏，否則截截取一個(gè)點(diǎn)點(diǎn)、一個(gè)面面去夸夸其其談，不管管這個(gè)點(diǎn)，，這個(gè)面被被弄得多么么精彩漂亮亮，都肯定定不如實(shí)實(shí)在在在的解剖剖整個(gè)過程程來得真切切動(dòng)人，那那種置身其其中、優(yōu)戚戚相關(guān)的全全程快感，，是以點(diǎn)面面取巧的策劃劃人所體會(huì)會(huì)不到的。。4.1、、營銷藝術(shù)術(shù)是智慧與與專業(yè)的結(jié)結(jié)合營銷藝術(shù)是是智慧與專專業(yè)的結(jié)合合，專業(yè)有有賴于智慧慧的推動(dòng)，，智慧只有有依附于專專業(yè)之上才能體現(xiàn)現(xiàn)其價(jià)值。。智慧在其其間同時(shí)起起著闡述及及總結(jié)的作作用，也即即產(chǎn)生理論論、形成文字流傳的的模式。市市場(chǎng)是在不不斷變化的的，因此營營銷系統(tǒng)是是不需要任任何模式，，不需要任任何遵循的，，一切從實(shí)實(shí)效出發(fā)，，始終圍繞繞最終效果果。不管世世界如何改改變，效果果永遠(yuǎn)是真真理，永遠(yuǎn)是是準(zhǔn)則。歸歸根結(jié)底，，實(shí)效營銷銷就是主張張走專業(yè)化化的道路，，以效果作作為檢驗(yàn)地地產(chǎn)的唯一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。所有有的營銷參參與人都必必須不斷提提高業(yè)務(wù)水水平，加強(qiáng)強(qiáng)自我的素素質(zhì)培養(yǎng)，，把專業(yè)和智智慧理性的的結(jié)合起來來。壹、地產(chǎn)戰(zhàn)略篇篇地產(chǎn)戰(zhàn)略是是房地產(chǎn)企企業(yè)的綱領(lǐng)領(lǐng)性戰(zhàn)略。。任何一個(gè)個(gè)人立足于地產(chǎn)業(yè)業(yè)的企業(yè)都都要有科學(xué)學(xué)而明晰的的地產(chǎn)戰(zhàn)略略。擁有廣廣闊的視野、、獨(dú)特的戰(zhàn)戰(zhàn)略眼光都都將給地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)帶來來長(zhǎng)期健康康的發(fā)展及企企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的重大大成功。這是項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的第一一步、項(xiàng)目目全程的開開始，它的的成功將對(duì)項(xiàng)目的的發(fā)展產(chǎn)生生深遠(yuǎn)的影影響。操作流程圖圖：資源整合土地戰(zhàn)略標(biāo)地取地公關(guān)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)融資戰(zhàn)略借殼上市資金合作合作戰(zhàn)略建筑設(shè)計(jì)公公司物業(yè)管理公公司景觀設(shè)計(jì)公公司監(jiān)理公司策劃代理土地決策與與投資分析市場(chǎng)戰(zhàn)略市場(chǎng)的評(píng)估估與預(yù)測(cè)產(chǎn)品的構(gòu)想想開發(fā)戰(zhàn)略聯(lián)合開發(fā)板塊的考量量郊區(qū)化的考考量規(guī)模化的考考量市場(chǎng)調(diào)研貳、市場(chǎng)調(diào)研篇篇市場(chǎng)信息哪哪里來？當(dāng)當(dāng)然從調(diào)查查中來。調(diào)調(diào)查研究對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言，，已不僅是是發(fā)言權(quán)，，更是事關(guān)關(guān)生存權(quán)的的問題。作作為倡導(dǎo)全程策策略伙伴的的APEX，我們?cè)谠谡莆找韵孪氯齻€(gè)要點(diǎn)點(diǎn)的前提下進(jìn)行科科學(xué)而準(zhǔn)確確的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研。1、整合調(diào)調(diào)研資料2、宏觀、、中觀、微微觀調(diào)研3、科學(xué)的的調(diào)研分析析技巧操作流程圖圖：市場(chǎng)調(diào)研了解項(xiàng)目概概況克服調(diào)研誤誤區(qū)1、發(fā)展商商2、項(xiàng)目細(xì)細(xì)部狀部1、輕視調(diào)調(diào)研2、輕信調(diào)調(diào)研3、盲目調(diào)調(diào)研4、片面調(diào)調(diào)研等確定調(diào)研方方向1、宏觀環(huán)環(huán)境研究2、片區(qū)市市場(chǎng)研究3、對(duì)手動(dòng)動(dòng)態(tài)研究4、買家心心理研究等等確定調(diào)研內(nèi)內(nèi)容1、地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境調(diào)調(diào)查2、市場(chǎng)需需求與消費(fèi)費(fèi)行為調(diào)查查3、產(chǎn)品調(diào)調(diào)查4、價(jià)格調(diào)調(diào)查5、促銷調(diào)調(diào)查6、營銷渠渠道調(diào)查7、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)調(diào)查調(diào)研的三三個(gè)階段段1、準(zhǔn)備備階段2、正式式調(diào)研階階段3、結(jié)果果處理階階段項(xiàng)目示例例1、宏觀觀2、中觀觀3、微觀觀地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是一個(gè)個(gè)不成熟熟的行業(yè)業(yè)，同時(shí)時(shí)它又是是一個(gè)綜綜合性非常強(qiáng)的的一個(gè)行行業(yè)。地地產(chǎn)調(diào)研研是市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白白熱化的的產(chǎn)物，，也是信息時(shí)時(shí)代與數(shù)數(shù)字化生生存在地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的表現(xiàn)現(xiàn)。發(fā)展展商要在在茫茫商海中中脫影而而出，必必須掌握握足夠的的商業(yè)情情報(bào)，如如：消費(fèi)費(fèi)者的需求，，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的秘秘密和市市場(chǎng)供求求狀況等等。在這這種情況況下進(jìn)行決策策，自然然是成竹竹在胸，，勝券在在握。第一步了了解項(xiàng)項(xiàng)目概況況1、發(fā)展展商概況況發(fā)展商的的背景、、實(shí)力行業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、經(jīng)營營理念、、發(fā)展目目標(biāo)等2、項(xiàng)目目發(fā)展細(xì)細(xì)部概況況項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格地塊塊狀況、、地段周邊景觀觀、區(qū)域域發(fā)展規(guī)規(guī)劃等。。第二步整整合調(diào)調(diào)研優(yōu)勢(shì)勢(shì)地產(chǎn)業(yè)是是一個(gè)不不成熟的的行業(yè)，，而調(diào)查查業(yè)在中中國產(chǎn)生生更晚。。那么地地產(chǎn)業(yè)與與調(diào)查業(yè)的嫁接接產(chǎn)生的的地產(chǎn)調(diào)調(diào)查誤區(qū)區(qū)也就在在所難免免。那么么，無論論是發(fā)展展商、策策劃代理理公司，還是是專業(yè)的的調(diào)研公公司，他他們各有有自己的的優(yōu)勢(shì)，，但同時(shí)時(shí)他們自自身都存存在難以以避免的缺點(diǎn)點(diǎn)。因此此，在這這種情況況下，為為強(qiáng)化調(diào)調(diào)研的科科學(xué)性和和準(zhǔn)確性性，并結(jié)結(jié)合各自自的優(yōu)勢(shì)，對(duì)對(duì)調(diào)研公公司進(jìn)行行整合勢(shì)勢(shì)在必行行，戰(zhàn)略略聯(lián)盟的的調(diào)研模模式應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生。。1、各自自的優(yōu)勢(shì)勢(shì)1）、發(fā)發(fā)展商對(duì)自身的的實(shí)力、、經(jīng)營理理念、發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)、政府府公關(guān)、、項(xiàng)目發(fā)發(fā)展各有有關(guān)公司司協(xié)調(diào)等等都非常了解解，他很很大程度度上起到到了一個(gè)個(gè)定性作作用。2）策劃劃代理公公司由于自身身的特性性，他們們具有市市場(chǎng)感知知的敏捷捷度、大大量的實(shí)實(shí)戰(zhàn)操盤盤經(jīng)驗(yàn)。。3）專業(yè)業(yè)調(diào)研公公司他們具有有專業(yè)的的調(diào)研技技巧、科科學(xué)而嚴(yán)嚴(yán)密的分分析方法法，同時(shí)時(shí)他們大大量的調(diào)調(diào)研經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)使其擁有極其其豐富的的數(shù)據(jù)信信息庫。。在數(shù)據(jù)據(jù)采集和和定量分分析中，，他們具具有絕對(duì)對(duì)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。2、建立立科學(xué)的的調(diào)研機(jī)機(jī)制1）在組組織形式式上三家家公司建建立聯(lián)合合機(jī)制。。2）調(diào)研研培訓(xùn)機(jī)機(jī)制的建建立。3）充分分結(jié)合實(shí)實(shí)際，建建立一支支專家型型的市場(chǎng)場(chǎng)隊(duì)伍。。3、調(diào)研研的組織織流程3、1調(diào)調(diào)研公司司的確定定3、2地地產(chǎn)調(diào)查查的三個(gè)個(gè)階段調(diào)查準(zhǔn)備階段確定調(diào)查查的問題題及地域域范圍，，并對(duì)調(diào)調(diào)查目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行初初步分析，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上制定定調(diào)查計(jì)計(jì)劃（如如方式及及進(jìn)度、、收集信息的的范圍和和種類經(jīng)經(jīng)營預(yù)算算、組建建隊(duì)伍及及人員培培訓(xùn)等）正式調(diào)查階段確定調(diào)研資料料的來源及收收集方法。直直接資料可采采用訪談、電話、、問卷、觀察察等收集方法法。間接調(diào)查查可采取交換、購購買、委托等等方法。結(jié)果處理階估將收集到的資資料進(jìn)行交叉叉分類統(tǒng)計(jì)，，得出結(jié)論，，在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)調(diào)查報(bào)告。第三步確確定調(diào)研研方向地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)個(gè)綜合性極強(qiáng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，這這就決定了地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研也是一個(gè)綜合的過程，，它必須從宏宏觀、中觀、、微觀的角度度加以研究。。調(diào)研方向的四四要素1、宏觀環(huán)境境研究它包括六個(gè)方方面：經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政政策環(huán)境、行行業(yè)環(huán)境、人人口環(huán)境、文文化環(huán)境、技技術(shù)環(huán)境2、片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)研究片區(qū)市場(chǎng)研究究主要包括六六個(gè)方面內(nèi)容容：片區(qū)總體規(guī)劃劃、功能定位位、開發(fā)形態(tài)態(tài)、價(jià)格水平平、營銷方式式、項(xiàng)目分析析等3、對(duì)手動(dòng)態(tài)態(tài)跟蹤一是指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，二是指指競(jìng)爭(zhēng)性樓盤盤。4、買家心理理研究主要是對(duì)買家家的文化特征征、社會(huì)特征征、個(gè)人特征征、心理特征征等進(jìn)行最全全面、最準(zhǔn)確的描繪繪。第四步確確定調(diào)研內(nèi)內(nèi)容地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)內(nèi)容比較復(fù)雜雜繁瑣，這里里只是粗略列列出一般項(xiàng)目做前期期調(diào)研，應(yīng)該該考慮的大的的方面，在項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)際操操作中，更主要要的是抓住主主要矛盾，加加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)研研的針對(duì)性。。調(diào)研內(nèi)容的七七大要素：1、地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境調(diào)查2、市場(chǎng)需求求和消費(fèi)行為為調(diào)查3、地產(chǎn)產(chǎn)品品調(diào)查4、地產(chǎn)價(jià)格格調(diào)查5、地產(chǎn)促銷銷調(diào)查6、地產(chǎn)營銷銷渠道調(diào)查7、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)調(diào)查第五步調(diào)調(diào)研研示例調(diào)研提綱是一一個(gè)項(xiàng)目調(diào)研研的基本思路路，它很大程程度上展示了某市場(chǎng)調(diào)研研操作方法以以及在宏觀上上的把握。APEX某項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)研提綱綱一、3年來上上海地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體狀況調(diào)調(diào)研1、宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形式及地產(chǎn)產(chǎn)政策對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的影影響及總體供供求關(guān)系2、總體價(jià)格格走勢(shì)分析及及曲線圖表，，價(jià)格現(xiàn)狀3、不同類型型，不同戶型型的住宅供應(yīng)應(yīng)銷售情況4、未來趨勢(shì)勢(shì)二、區(qū)域住宅宅市場(chǎng)總體現(xiàn)現(xiàn)狀及開發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)1、區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)綜合分分析2、區(qū)域總體體規(guī)劃、功能能定位、開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀及未來來定位3、區(qū)域住宅宅戶型設(shè)定及及銷售關(guān)系分分析4、區(qū)域商品品住宅價(jià)格水水平分析三、消費(fèi)者調(diào)調(diào)研1、受訪者的的基本狀況2、對(duì)地產(chǎn)的的認(rèn)識(shí)3、對(duì)現(xiàn)住宅宅的滿意程度度4、付款款方式的選擇擇5、關(guān)于裝修修的一系列問問題四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手調(diào)研1、緊鄰競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手已建、在建建、在售、擬擬建項(xiàng)目、銷銷售分析3、銷售情況況及價(jià)格趨勢(shì)勢(shì)分析4、4P分析五、項(xiàng)目分析析1、土地價(jià)值值分析2、SWOT分析3、、斯百克分析析六、項(xiàng)目物業(yè)業(yè)價(jià)值研判1、常規(guī)價(jià)值值分析2、潛在在價(jià)值分析七、項(xiàng)目開發(fā)發(fā)模式及前景景分析1、開發(fā)模式式2、項(xiàng)目目前景等八、項(xiàng)目營銷銷策略建議1、營銷4P建議：樓盤定位、消消費(fèi)者定位、、價(jià)格定位、、促銷策略等等2、概念賣點(diǎn)點(diǎn)挖掘物業(yè)命名、建建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)、銷售時(shí)機(jī)機(jī)與節(jié)奏、戶戶型比例、裝修、小區(qū)環(huán)環(huán)境、社區(qū)服服務(wù)設(shè)計(jì)、會(huì)會(huì)所、車位、、物業(yè)管理建議等3、項(xiàng)目與商商業(yè)、公用、、文教衛(wèi)生、、娛樂等配套套設(shè)施的空間間關(guān)系等叁、項(xiàng)目定位篇“七分定位，，三分推廣””無論是功能能定位，還是是小區(qū)規(guī)模；；無論是戶型設(shè)計(jì)，，還是建筑風(fēng)風(fēng)格，都需要要找出與市場(chǎng)場(chǎng)的契合點(diǎn)，，真正切準(zhǔn)市場(chǎng)的的脈搏。準(zhǔn)確的項(xiàng)目定定位，往往能能使項(xiàng)目化腐腐朽為神奇。。項(xiàng)目定位是是APEX全程程策略中前期期策劃的關(guān)鍵鍵一環(huán)。操作流程圖：：項(xiàng)目定位定位依據(jù)1、環(huán)境依據(jù)據(jù)2、市場(chǎng)依據(jù)據(jù)3、成本依據(jù)據(jù)小區(qū)規(guī)劃1、開放性與與識(shí)別性2、空間環(huán)境境3、生態(tài)環(huán)境境4、視覺環(huán)境境5、文化環(huán)境境6、人文環(huán)境境7、智能環(huán)境境8、管理環(huán)境境建筑風(fēng)格1、時(shí)代精神神2、傳統(tǒng)精華華3、立面效果果小區(qū)環(huán)境戶型設(shè)計(jì)1、景觀設(shè)計(jì)計(jì)2、綠化率3、環(huán)境布局局1、戶型標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2、錯(cuò)層3、局部4、戶型面積積5、層高功能定位1、智能化2、裝修模式式物業(yè)管理1、管理模式式2、物業(yè)管理理對(duì)策3、“自營式式”管理4、公寓管理理“七分定位，，三分推廣””。無論是宏宏觀、還是細(xì)細(xì)部，它都必必須以市場(chǎng)調(diào)調(diào)研為基礎(chǔ)，找出出市場(chǎng)、環(huán)境境、成本的契契合點(diǎn)，真正正切準(zhǔn)市場(chǎng)的的脈搏。第一步研研究項(xiàng)目定定位的三大依依據(jù)1、環(huán)境依據(jù)據(jù)這里所要研究究的環(huán)境，是是物業(yè)定位前前的先天環(huán)境境。它包括：：空間環(huán)境、地地表環(huán)境、綠綠化環(huán)境、建建筑布局環(huán)境境和文化環(huán)境境。研究的目標(biāo)是是發(fā)掘出環(huán)境境對(duì)物業(yè)定位位和規(guī)劃帶來來有“危害””限制及“有利”的的機(jī)會(huì)。2、市場(chǎng)依據(jù)據(jù)一是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行研究，從從市場(chǎng)中抓細(xì)細(xì)分市場(chǎng)，為項(xiàng)目定位找找出堅(jiān)強(qiáng)的支支撐點(diǎn)。二是把握主力力客戶群的變變化，從市場(chǎng)場(chǎng)的轉(zhuǎn)化中找找出市場(chǎng)變‘‘化的必然結(jié)果果。3、成本依據(jù)據(jù)考量的三個(gè)因因素：成本與檔次、、成本與利潤(rùn)潤(rùn)、發(fā)展商的的實(shí)力第二步小小區(qū)規(guī)劃劃在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日日益激烈的今今天，小區(qū)規(guī)規(guī)劃已成為項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的重要因素，小小區(qū)規(guī)劃水平平直接影響到到項(xiàng)目能否順順利銷售。作作為全程策略伙伴伴，APEX在長(zhǎng)期操盤盤和研究市場(chǎng)場(chǎng)的基礎(chǔ)上對(duì)對(duì)小區(qū)規(guī)劃有著獨(dú)到到的見解和處處理原則，。1、遵循住宅宅的開放性與與識(shí)別性的規(guī)規(guī)劃原則1）、關(guān)于開開放性它表現(xiàn)在開發(fā)發(fā)理念上及住住宅環(huán)境上的的考量2）、關(guān)于識(shí)識(shí)別性住宅本身的個(gè)個(gè)性、唯一性性、獨(dú)特性、、排他性3）、掌握開開放性與識(shí)別別性的關(guān)系的的2、現(xiàn)代居住住園區(qū)的規(guī)劃劃處理原則空間環(huán)境滿足足人的活動(dòng)要要求生態(tài)環(huán)境要有有益于人的生生理要求視覺環(huán)境要滿滿足人的心理理需求文化環(huán)境要達(dá)達(dá)到陶冶人的的需求人文環(huán)境要照照顧人的交往往要求智能環(huán)境要預(yù)預(yù)計(jì)人的信息息要求管理環(huán)境要符符合人的方便便要求3、小區(qū)規(guī)劃劃的參考標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)部標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重比規(guī)劃布局25%綜合效益略略環(huán)境處理區(qū)內(nèi)環(huán)境群體組織20%衛(wèi)生要求安全要求群體組織20%鄰里關(guān)系群體空間與與地方特色色道路交通15%道路系統(tǒng)交通組織道路選線與與地形地貌貌道路線形寬寬度與斷面面配套設(shè)施15%公建設(shè)施車輛位置管線設(shè)計(jì)豎向設(shè)計(jì)人防工程綠化小品、、植物配置置15%整體空間環(huán)環(huán)境效果道路沿線景景觀公共綠地社會(huì)效益環(huán)境效益經(jīng)濟(jì)效益第三步建建筑筑風(fēng)格與小小區(qū)環(huán)境隨著市場(chǎng)的的日趨成熟熟及競(jìng)爭(zhēng)的的加劇。小小區(qū)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)成為地地產(chǎn)銷售的主主要賣點(diǎn)之之一。但是是由于景觀觀環(huán)境剛剛剛起步。專專業(yè)人才缺乏；；因此，市市場(chǎng)中往往往會(huì)造出美美麗的“垃垃圾”。積積數(shù)年之經(jīng)驗(yàn)，APEX在這這方面有著著較為全面面而細(xì)致的的把握。1、處理好好建筑與時(shí)時(shí)代精神的的銜接2、APEX的：““四不”觀觀點(diǎn)不片面追求求高檔豪華華環(huán)境不追求景觀觀環(huán)境公園園化不盲目追求求歐陸風(fēng)格格不追求單純純滿足視覺覺功能的設(shè)設(shè)計(jì)綜合效益10%第四步戶戶型的的定位這些是APEX考量量戶型優(yōu)劣劣的重要參參照。一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重比適用性平面空間布布置綜合結(jié)結(jié)果朝向家具布置儲(chǔ)藏設(shè)施陽臺(tái)設(shè)施樓梯走道公用設(shè)施廚房衛(wèi)生間安全措施結(jié)構(gòu)安全室內(nèi)效果室外效果采光通風(fēng)隔聲材料設(shè)備的的先進(jìn)性平面布局保溫保熱節(jié)水節(jié)能經(jīng)濟(jì)效益略略安全性環(huán)境性可持續(xù)性經(jīng)濟(jì)性第五步功功能能的定位功能定位對(duì)對(duì)于樓盤而而言是一個(gè)個(gè)廣義的概概念。一個(gè)個(gè)樓盤從功功能上看，，包括許多縱縱橫交錯(cuò)的的功能，它它可以涵蓋蓋樓盤使用用價(jià)值的所所有部分。。1、關(guān)于智智能化的研研判1）、家庭庭部分2）、社區(qū)區(qū)部分3）、智能能化的七大大基礎(chǔ)子系系統(tǒng)2、關(guān)于裝裝修的研判判1）、分析析毛坯房與與裝修房的的利弊2）、裝不不裝修———研究市場(chǎng)場(chǎng)隨著居住環(huán)環(huán)境的改善善，個(gè)性化化追求是重重要的趨勢(shì)勢(shì)。同時(shí)裝裝修的“一條龍””“一站式式”服務(wù)是是現(xiàn)代生活活工作節(jié)奏奏快速的必必然要求。。因此，項(xiàng)目住住宅的裝修修問題是項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展的的重要策略略，它直接接影響著銷售的速度度。第六步物物業(yè)管理的的定位物業(yè)管理是是項(xiàng)目發(fā)展展中不可缺缺少的一環(huán)環(huán)，物業(yè)管管理的定位位是和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略定位緊緊密結(jié)合、、相互和諧諧、相互支支持的。市市場(chǎng)消費(fèi)的日趨成熟熟，消費(fèi)者者更注重和和生活密切切相關(guān)的物物業(yè)管理。。因此，物業(yè)管理在在項(xiàng)目在項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展中中等定位顯顯得尤為重重要。1.物業(yè)管管理策略設(shè)設(shè)計(jì)架構(gòu)研判物業(yè)管管理的目標(biāo)標(biāo)挑選物業(yè)管管理公司流流程確定物業(yè)管管理的內(nèi)容容管理費(fèi)的確確定流程物業(yè)管理形形象推廣設(shè)設(shè)計(jì)2.管理模模式的策略略

1)自己管理理，實(shí)施要要點(diǎn)。2）委托托他人管理理策略設(shè)計(jì)計(jì)

3.物物業(yè)管理十十大問題及及解決對(duì)策策略（略））

4.物物業(yè)管理單單位確定流流程（略））肆、營銷組織篇篇在房地產(chǎn)市市場(chǎng)日益成成熟和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不斷加劇劇的今天，，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展的的每一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)都要求求做到精而而又精、疏疏而不漏。。這就要求求專業(yè)而富富有實(shí)踐的的地產(chǎn)營銷銷組織貫穿穿始終。從從營銷機(jī)制制策劃流程程，到銷售售計(jì)劃、入入市時(shí)機(jī)、、人員培訓(xùn)訓(xùn)等一系列列環(huán)節(jié)，都都要緊密結(jié)結(jié)合，環(huán)環(huán)環(huán)相扣。貫穿始終的的專業(yè)化營營銷組織是是阿佩克思思全程策略略的重要體體現(xiàn)。操作流程圖圖：營銷組織設(shè)計(jì)小組方案招標(biāo)方案評(píng)審設(shè)計(jì)預(yù)算提交施工圖圖工程施工招招標(biāo)設(shè)備造型招招標(biāo)監(jiān)理公司招招標(biāo)設(shè)計(jì)流程實(shí)施程序第一步項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)操操作流程項(xiàng)目設(shè)計(jì)要要在科學(xué)、、藝術(shù)和哲哲學(xué)三個(gè)層層面上進(jìn)行行探索，包包括科學(xué)中中的規(guī)律與與規(guī)范、藝藝術(shù)中的審美與創(chuàng)創(chuàng)造以及哲哲學(xué)中的邏邏輯和辯證證。阿佩克思認(rèn)認(rèn)為：建筑筑設(shè)計(jì)的成成果決定建建設(shè)項(xiàng)目的的社會(huì)價(jià)值值，即決定定了在社會(huì)會(huì)需求市場(chǎng)場(chǎng)的認(rèn)可程度，決決定了發(fā)展展商的成本本、利潤(rùn)，，決定了投投資回收的的速度………總而言之之，決定了了本項(xiàng)目成成功與否。項(xiàng)目任務(wù)書書設(shè)計(jì)小組規(guī)劃方案招招標(biāo)編寫項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃方案招招標(biāo)書，明明確項(xiàng)目建建設(shè)檔次、、銷售對(duì)象象，提出小小區(qū)規(guī)劃的的要求、總總占地面積積、建設(shè)面面積、容積積率、覆蓋蓋率、綠化化面積、外外立面的要要求等發(fā)標(biāo)前做好好以下工作規(guī)劃方案投投標(biāo)單位規(guī)劃方案評(píng)評(píng)審規(guī)劃方案確確定規(guī)劃方案報(bào)報(bào)批施工圖設(shè)計(jì)計(jì)單位招標(biāo)標(biāo)開標(biāo)、審標(biāo)標(biāo)1.明確評(píng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)；；2.確定定評(píng)審流程程；3.建建設(shè)規(guī)模在在規(guī)定的范范圍內(nèi)由業(yè)業(yè)主主持，，超過規(guī)定定的由規(guī)劃劃部門主持持。結(jié)合批準(zhǔn)的的總投資估估算及市場(chǎng)場(chǎng)情況，對(duì)對(duì)各方案的的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行分析析比較。報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃、、消防、環(huán)保部部門批準(zhǔn)，并按按審批意見進(jìn)行行修改設(shè)計(jì)小組選擇3—5家設(shè)計(jì)單單位進(jìn)行項(xiàng)目施施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)標(biāo)編寫施工圖設(shè)設(shè)計(jì)招標(biāo)書評(píng)審內(nèi)容：設(shè)計(jì)計(jì)單位的信譽(yù)、、質(zhì)量收標(biāo)收標(biāo)選定設(shè)計(jì)單位擴(kuò)初設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)計(jì)概算擴(kuò)初審查施工圖設(shè)計(jì)施工圖審查設(shè)計(jì)預(yù)算交出正式施工圖圖費(fèi)用的高低、時(shí)時(shí)間是否滿足評(píng)審依據(jù)：科學(xué)學(xué)、合理、實(shí)際際對(duì)擴(kuò)初進(jìn)行評(píng)議議并提出修改意意見審查設(shè)計(jì)概算：：工程量的計(jì)算算，計(jì)取定額，，設(shè)備材料費(fèi)用用對(duì)建筑結(jié)構(gòu)監(jiān)督督審查，建筑裝裝修、材料的選選用，功能用房房的分配等修改通過修改通過報(bào)批修改主要審查：編制制數(shù)據(jù)，工程量量，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，設(shè)備材料價(jià)格格報(bào)請(qǐng)規(guī)劃、消防防、環(huán)保、市政政等部門批準(zhǔn)第二步 實(shí)施程程序階段建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施施階段，是將設(shè)設(shè)計(jì)藍(lán)圖轉(zhuǎn)化為為商品。在這個(gè)個(gè)階段要正確處處理好工期、質(zhì)質(zhì)量、投資三者者間的關(guān)系，要要以主動(dòng)的系統(tǒng)統(tǒng)控制思想，以以預(yù)防為主，正正確協(xié)調(diào)三者間間的關(guān)系，以達(dá)達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)標(biāo)。（一）工程施工工招標(biāo)流程項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)理公司選擇工程招投標(biāo)小組組選擇參加投標(biāo)的的施工隊(duì)伍編制標(biāo)書發(fā)收標(biāo)開評(píng)標(biāo)一般選擇3-5家單位，具有有相當(dāng)?shù)哪芰秃托抛u(yù)，實(shí)力較較強(qiáng)標(biāo)書內(nèi)容：1.投標(biāo)人須知知；2.工程綜綜合說明；3.合同條件；4.圖紙和資料料；5.技術(shù)術(shù)規(guī)范；6.投投標(biāo)范圍；7.設(shè)備材料供供應(yīng)條件；8.開工竣工日；；9.招標(biāo)文件件交底時(shí)間；10.經(jīng)濟(jì)標(biāo)書書的要求等等標(biāo)書原則：1、企業(yè)信譽(yù)與與業(yè)績(jī)；2、質(zhì)質(zhì)量、建設(shè)工期期；3、施工組組織、施工設(shè)備備；4、標(biāo)書的的合理性定標(biāo)施工商務(wù)談判簽訂施工合同竣工驗(yàn)收內(nèi)容：合同價(jià)款款，工程款的支支付辦法及時(shí)間間，獎(jiǎng)罰條款，，結(jié)算條款，變變更條款等主要條款：1、、明確施工范圍圍、工期、質(zhì)量量；2、施工規(guī)規(guī)范；3、合同同價(jià)款條件；4、付款與結(jié)算算方法等（二）設(shè)備選型型招標(biāo)流程在設(shè)備選型時(shí)，，對(duì)功能要求首首先要滿足當(dāng)前前項(xiàng)目的需求，，既要有超前性性，又不能功能能過剩，要使用用價(jià)值合理。把握設(shè)計(jì)要求設(shè)備選型，招標(biāo)標(biāo)小組中標(biāo)通知設(shè)備選型選擇供應(yīng)商招投標(biāo)商務(wù)談判簽訂合同評(píng)標(biāo)確定供貨單位（三）監(jiān)理公司司的挑選流程監(jiān)理公司的介入入時(shí)間，可從設(shè)設(shè)計(jì)階段開始，，也可從施工階階段開始，到竣竣工驗(yàn)收、保修修期結(jié)束。伍、價(jià)格策略篇無論是對(duì)發(fā)展商商，還是對(duì)買家家來說，價(jià)格永永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展中一根根最敏感的神經(jīng)經(jīng)。價(jià)格低了，，利潤(rùn)少了一大大塊；價(jià)格定高高了，怕被市場(chǎng)場(chǎng)遣送回府。如何確定價(jià)格，，如何制定一套套最富操作性的的價(jià)格策略？這這里有沒有規(guī)律律可循？阿佩克思積數(shù)十十個(gè)操盤之經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，并對(duì)每一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行深入入的研究，整合合出一套富有實(shí)實(shí)踐操作性的方方法。不妨在這這里一一展示。。動(dòng)態(tài)模式靜態(tài)模式成本定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法聲望定位法差異定價(jià)法時(shí)間定價(jià)法水平價(jià)差垂直價(jià)差銷售表價(jià)調(diào)價(jià)提前調(diào)價(jià)時(shí)機(jī)調(diào)價(jià)順序調(diào)價(jià)方式方法調(diào)價(jià)幅度地產(chǎn)價(jià)格策劃具具有整體性和系系統(tǒng)性的特點(diǎn)，，因此價(jià)格策劃劃具有動(dòng)態(tài)的特特征。在地產(chǎn)營營銷中，最難把把握的是價(jià)格，，因此熟悉掌握握地產(chǎn)價(jià)格的形形成過程與定價(jià)價(jià)方法，靈活運(yùn)運(yùn)用各種定價(jià)策策略，是開展地地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的的必要環(huán)節(jié)。定價(jià)模式價(jià)格水準(zhǔn)價(jià)差調(diào)價(jià)策略第一步 研判項(xiàng)項(xiàng)目的定價(jià)依據(jù)據(jù)地產(chǎn)價(jià)格是指地地產(chǎn)交易雙方的的實(shí)際成交價(jià)格格，這種價(jià)格通通常是隨著供求求關(guān)系的變化及及交易雙方的心心態(tài)的變化面經(jīng)經(jīng)常波動(dòng)。因此此，定位依據(jù)要要順從市場(chǎng)及時(shí)時(shí)間的變化規(guī)律律。1、市場(chǎng)依據(jù)1）、掌握公平平市價(jià)形成的八八大條件2）、了解地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的特殊性性3）、從周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中尋找找4）、從項(xiàng)目自自身的質(zhì)量中尋尋找2、考量地產(chǎn)價(jià)價(jià)格幾個(gè)概念單價(jià)、起售單價(jià)價(jià)、最低單價(jià)、、最高價(jià)格、平平均單價(jià)、主力力單價(jià)、總價(jià)3、價(jià)格構(gòu)成1）、價(jià)格構(gòu)成成的八大要素2）、供需對(duì)價(jià)價(jià)格影響的三個(gè)個(gè)主要方面3）、價(jià)格與時(shí)時(shí)間的變化規(guī)律律第二步 項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格策略的制定定所謂價(jià)格策劃，，就是項(xiàng)目為實(shí)實(shí)現(xiàn)一定的營銷銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)處處理的價(jià)格關(guān)系系的活動(dòng)。價(jià)格格策劃是整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目營銷中極其其重要的一環(huán)。。價(jià)格策略是一一個(gè)指導(dǎo)性、方方面性的戰(zhàn)略思思維，不同階段段，不同市場(chǎng)變變化決定價(jià)格是是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變變化過程。它貫貫穿著項(xiàng)目營銷銷活動(dòng)的全過程程。1、定價(jià)價(jià)所要考考量的主主要因素素成本因素素、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)因素、、產(chǎn)品差差異、購購房者的的心理因因素、地地產(chǎn)商的的發(fā)展目目標(biāo)、法法律、政政策因素素。2、選擇擇定價(jià)策策略滲透定價(jià)價(jià)、取汁汁定價(jià)、、差別定定價(jià)、折折扣定價(jià)價(jià)、心理理定價(jià)3、選擇擇價(jià)格的的入市策策略投石問路路策略、、低價(jià)開開盤策略略、高價(jià)價(jià)開盤策策略第三步確確定項(xiàng)項(xiàng)目的定定價(jià)流程程地產(chǎn)產(chǎn)品品是在一一定程度度上可以以拆分組組合的。。所以它它們細(xì)部部之間具具有一定定的關(guān)聯(lián)聯(lián)性與互互補(bǔ)性。。同時(shí)，，不同的的單個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品之間間相互影影響，它它們又有有一種相相互參照照。那么么定價(jià)方方面就要要求具有有一套科科學(xué)的系系統(tǒng)的方方法。積積多年之之經(jīng)驗(yàn)，，阿佩克克思在定定價(jià)方面面總結(jié)出出定價(jià)的的八步流流程。八步流程程：1）評(píng)估估內(nèi)外部部因素2）收收集定價(jià)價(jià)信息3））決定樓樓盤的平平均價(jià)4）決定定各期各各棟的平平均價(jià)5）決定定樓層的的垂直價(jià)價(jià)差6）決定定水平價(jià)價(jià)差7）調(diào)整整價(jià)格偏偏差8））確定付付款方式式第四步兩兩種定定價(jià)模式式策略設(shè)設(shè)計(jì)無論采用用何種方方法，定定價(jià)時(shí)都都必須考考慮三個(gè)個(gè)方面：：一、要要考慮成成本；二二、要考考慮利潤(rùn)潤(rùn)的合理理性及可可實(shí)現(xiàn)性性；三、、入市姿姿態(tài)的確確定，把把握兩個(gè)個(gè)要點(diǎn)：：首先是是樓盤檔檔次，其其次是價(jià)價(jià)格高開開低去，，還是低低開高走走。1、動(dòng)態(tài)態(tài)定價(jià)策策略1）動(dòng)動(dòng)態(tài)定價(jià)價(jià)模式的的四個(gè)基基本點(diǎn)2）動(dòng)動(dòng)態(tài)定價(jià)價(jià)的技巧巧2、靜態(tài)態(tài)定價(jià)策策略1）靜態(tài)態(tài)定價(jià)模模式的基基本法則則2）靜態(tài)態(tài)定價(jià)模模式的步步驟3）靜態(tài)態(tài)定價(jià)模模式的方方法表一、定定價(jià)細(xì)部部因素的的考量第五步具具體體定價(jià)方方法的的選擇樓盤銷售售市場(chǎng)價(jià)價(jià)格水平平的制定定，主要要取決該該樓盤的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)條件件，以及及個(gè)別供供給者的的定價(jià)行行為及模模式。決定預(yù)售售樓盤的的價(jià)格水水準(zhǔn)時(shí)的的幾種常常用格式式：成本定價(jià)價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)價(jià)法聲望定價(jià)價(jià)法差異定價(jià)價(jià)法時(shí)間定價(jià)價(jià)法可比樓盤盤量化定定價(jià)法第六步制制定價(jià)差差策略價(jià)差策略略是地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格策略略中重要要的一環(huán)環(huán)。有效效、科學(xué)學(xué)的價(jià)差差策略不不僅可以以提高項(xiàng)項(xiàng)目的利利潤(rùn)空間間。但價(jià)價(jià)差策略略的確定定所要考考慮的因因素很多多，它必必須周詳詳而嚴(yán)密密。充分分掌握這這些因素素對(duì)價(jià)格格的影響響程度。。調(diào)價(jià)策略略大致有有三種：：垂直價(jià)差差策略水平價(jià)差差策略表價(jià)制定定策略第七步制制定定調(diào)價(jià)策策略市場(chǎng)是不不斷變化化的，價(jià)價(jià)格也必必須隨市市場(chǎng)的變變化面變變化。以以利整個(gè)個(gè)項(xiàng)目營營銷進(jìn)程程的順利利進(jìn)行。。由于市市場(chǎng)營銷銷的實(shí)質(zhì)質(zhì)在于市市場(chǎng)細(xì)分分。制造造細(xì)分市市場(chǎng)上的的供求不不平衡。。因此，，隨著銷銷售過程程的不斷斷深入，，以及營營銷策略略的不斷斷調(diào)整，，也必然然要求價(jià)價(jià)格作及及時(shí)的調(diào)調(diào)整。調(diào)價(jià)策略略主要把把握住以以下五個(gè)個(gè)要素：：調(diào)價(jià)提前前調(diào)價(jià)時(shí)機(jī)機(jī)調(diào)價(jià)順序序調(diào)價(jià)方式式方法調(diào)價(jià)幅度度陸、營銷推廣廣篇幅營銷推廣廣是房地地產(chǎn)項(xiàng)目目發(fā)展中中最富可可變性的的一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)。營營銷推廣廣的成功功之中有有多條，，它沒有有最好，，只有更更好。營營銷推廣廣中的樓樓盤包裝裝、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛、、推廣主主題、廣廣告創(chuàng)意意、促銷銷廣告等等都最具具可變性性。但它它們同樣樣需要專專業(yè)化操操作策略略?！坝糜猛粋€(gè)個(gè)聲音說說話”才才最有力力。讓我我們自豪豪的是：：“異口口同聲””是阿佩佩克思全全程策略略的重要要體現(xiàn)。。操作流程圖：營銷推廣品牌名稱設(shè)計(jì)VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)工地現(xiàn)場(chǎng)形象設(shè)計(jì)計(jì)售樓中心形象設(shè)計(jì)計(jì)小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)全程營銷策略制度度全程量類供應(yīng)策略略全程價(jià)格策略全程促銷策略總體推廣策略活動(dòng)推廣策略軟性推廣策略總體廣告策略階段廣告計(jì)劃廣告核心主題項(xiàng)目品牌設(shè)計(jì)項(xiàng)目營銷策劃項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目廣告策略4、廣告內(nèi)容與表表現(xiàn)形式5、廣告媒體計(jì)劃劃銷售階段性策略銷售準(zhǔn)備銷售技巧銷售培訓(xùn)銷售策略營銷推廣是項(xiàng)目定定位后的一個(gè)最核核心的環(huán)節(jié)第一步 項(xiàng)目品牌牌設(shè)計(jì)房地產(chǎn)已進(jìn)入整合合營銷的時(shí)代，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在很多方方面是一個(gè)品牌的的競(jìng)爭(zhēng)。在當(dāng)前項(xiàng)項(xiàng)目多數(shù)為樓花銷銷售，消費(fèi)者未看看到真實(shí)產(chǎn)品之前前，項(xiàng)目外觀形象象能及時(shí)傳達(dá)項(xiàng)目目未來狀況，從而而給消費(fèi)者以足夠夠的信心去購買。。項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì)計(jì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有樓盤名稱稱評(píng)析當(dāng)?shù)卣Z言、語音習(xí)習(xí)慣與習(xí)俗分析本項(xiàng)目物質(zhì)分析本項(xiàng)目品牌名稱設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目視覺形象定定位本項(xiàng)目視覺形象核核心要素設(shè)計(jì)本項(xiàng)目視覺形象應(yīng)應(yīng)用要素設(shè)計(jì)工地現(xiàn)場(chǎng)形象設(shè)計(jì)計(jì)工地圍墻工地主入口工地主標(biāo)識(shí)形象設(shè)設(shè)計(jì)橫幅/旗幟/………售樓中心形象設(shè)計(jì)計(jì)形象風(fēng)格看板/燈箱/旗幟幟/……功能性區(qū)域設(shè)計(jì)小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)區(qū)內(nèi)導(dǎo)示、會(huì)所、、公共設(shè)施、公益益廣告、社區(qū)文化化園地第二步 項(xiàng)目營銷銷策略這一步是營銷推廣廣的核心部分，它它是其它各部分最最具指導(dǎo)性的策略略思維。同時(shí)它又又細(xì)化到價(jià)格及付付款等微觀部分，，科學(xué)而創(chuàng)新的營營銷策略，不僅可可以最大程度保證證項(xiàng)目的成功。而而且往往可以使?fàn)€爛尾樓起死回生。。全程營銷策略制定定1）項(xiàng)目分階段發(fā)發(fā)展計(jì)劃 2））各期開發(fā)發(fā)的市場(chǎng)策劃意見見2、全程量類供應(yīng)應(yīng)建議項(xiàng)目整體供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)總量，階段供應(yīng)應(yīng)量與市場(chǎng)進(jìn)程關(guān)關(guān)系分析項(xiàng)目整體供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品類型，階段段供應(yīng)類型與市場(chǎng)場(chǎng)需求變化關(guān)系分分析3、全程價(jià)格策略略項(xiàng)目總體定價(jià)原則則與策略各階段產(chǎn)品具體價(jià)價(jià)位確定售價(jià)調(diào)查與銷售率率付款方式建議個(gè)性定價(jià)（樓層、、朝向、景現(xiàn)、房房型差價(jià)）特價(jià)房推出數(shù)量與與時(shí)機(jī)價(jià)格控制與守價(jià)原原則4、全程促銷策略略1）直接性性促銷活動(dòng)設(shè)計(jì)2）間接性性促銷活動(dòng)設(shè)計(jì)3）各種促促銷渠道的開辟3）項(xiàng)目總體定價(jià)價(jià)原則與策略第三步 項(xiàng)目推廣廣計(jì)劃項(xiàng)目推廣策略是項(xiàng)項(xiàng)目營銷策略指導(dǎo)導(dǎo)下的推廣過程中中的表現(xiàn)形式多種種多樣。針對(duì)于不不同的目的，選取取的方式也不同。。由于項(xiàng)目銷售周周期的長(zhǎng)期性………階段性的推廣策策劃案對(duì)保持項(xiàng)目目不斷熱銷起到舉舉足輕重的作用。。總體推廣策略推廣總體原則2）推廣廣主題 3）推推廣時(shí)機(jī)4）推廣方方式活動(dòng)推廣方案公關(guān)活動(dòng) 2））節(jié)目活動(dòng)動(dòng) 3）新新聞性活動(dòng)軟性推廣方案1）新聞性宣傳2）軟軟文廣告4、廣告推廣廣方案廣告計(jì)劃 2））廣告與其其他手法5、推廣時(shí)間間分配方案6、推廣預(yù)算算分配方案第四步 項(xiàng)目廣告告策略在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激激烈的今天，廣而而告之不僅做而且且更要?jiǎng)?chuàng)新個(gè)性，，在廣告叢中嶄露露頭角。能否成功功發(fā)布廣告事關(guān)樓樓盤的銷售速度。。但房地產(chǎn)廣告