房地產(chǎn)新政劍指改善型需求 庫存壓力尚未得到根本緩解

Word房地產(chǎn)新政劍指改善型需求庫存壓力尚未得到根本緩解樓市新政一石激起千層浪。記者獲悉，包括深圳、廣州在內(nèi)的多個城市出現(xiàn)二手房業(yè)主連夜“反價”的現(xiàn)象。

在政策松綁預期不斷強化的背景下，本次新政的出臺被業(yè)界看作是“如期而至”。分析人士認為，新政劍指改善型需求，在個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5改2”的共同作用下，二手房市場有可能率先受到提振。政策放松將進一步傳遞至新房市場，二季度市場成交量有望攀升。總體而言，由于庫存壓力尚未得到根本緩解，短期內(nèi)房價難以出現(xiàn)明顯上漲。

新政出臺多地業(yè)主“反價”

“房價可能在一夜之間就面目全非?！鄙钲谝晃欢址拷?jīng)紀人表示。讓樓市再度成為焦點的是3月30日落地的樓市新政。根據(jù)央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的通知，擁有一套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

這次以“降首付”為主題的樓市新政，讓二手房業(yè)主們忙活起來。“‘反價’的現(xiàn)象越來越多了。原本談好了價格，昨晚通知下發(fā)之后，業(yè)主加個5萬10萬的都不在少數(shù)，有的干脆就不賣了，坐等房價上漲?！鄙鲜鼋?jīng)紀人透露。

業(yè)內(nèi)人士調(diào)查顯示，在深圳的二手房交易市場，有些熱門房源甚至出現(xiàn)一天多次“反價”的現(xiàn)象，二手房平均價格從2021年9月的30233元/平方米一路攀升，現(xiàn)已突破33000元/平方米。據(jù)中國證券報記者了解，除深圳之外，包括廣州、惠州在內(nèi)的多個城市均出現(xiàn)了業(yè)主“反價”的情形。

除“降首付”之外，財政部關(guān)于個人住房營業(yè)稅政策的調(diào)整也似乎讓二手房業(yè)主們更有“底氣”。根據(jù)財政部、國稅總局下發(fā)的通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

在此之前，免征營業(yè)稅的購買年限是5年。“5年變2年，對于業(yè)主們來說差別很大，不僅繳納營業(yè)稅的概率變小，給業(yè)主們處置房產(chǎn)的時間也更寬裕，業(yè)主們更有底氣跟你談價格了。”上述經(jīng)紀人表示。

據(jù)行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導報告》顯示，政策松綁被認為將極大地提振市場。不僅部分地區(qū)的二手房業(yè)主開始“反價”，一些新房的開發(fā)商也開始醞釀漲價。記者了解到，新政出臺前，河南、南京、杭州等地已有開發(fā)商宣稱準備上調(diào)新推項目開盤價。杭州萬科推出了“24小時特惠房源”，宣稱旗下所有項目“24小時不打烊，24小時不漲價”，并預告4月開始新推項目價格將全面上調(diào)。

提振信心成交有望回暖

3月23日至29日各地市場的監(jiān)測顯示，多個城市出現(xiàn)量價齊漲的態(tài)勢。其中，北京商品住宅(剔除保障性住房)成交1177套，13.02萬平方米，成交面積環(huán)比上漲27.15%，成交均價為23613元/平方米，環(huán)比上漲0.94%。上海商品住宅成交套數(shù)1950套，環(huán)比上漲33.2%，成交均價為28001元/平米，環(huán)比上漲2.07%。二線城市方面，杭州、武漢、南京等地的成交均明顯回暖。

同期重點監(jiān)測的37個城市成交面積環(huán)比上漲23.2%。其中，27個城市環(huán)比上升，占比超過監(jiān)測重點城市數(shù)量的7成。環(huán)比來看，一線及二線代表城市漲幅均超過20%，二線代表城市漲幅最高，為26.4%;同比來看，二線代表城市領(lǐng)跑，同比上漲10%，三線代表城市次之，同比上漲9.6%。

專業(yè)人士在分析此次新政出臺的背景時指出，在2021年全國房地產(chǎn)銷售及新開工面積下降明顯、開發(fā)投資放緩的背景下，各個城市的庫存壓力持續(xù)增加，今年1-2月銷量繼續(xù)大幅回落，多數(shù)城市的可售面積去化周期在15個月的警戒線以上，市場整體的去庫存壓力凸顯。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心、房地產(chǎn)開發(fā)投資節(jié)奏，仍將是各級政府在穩(wěn)增長過程中的主要任務之一。

分析人士指出，在2021年四季度以來多個利好政策的合力之下，一二手房市場的供應熱情有望得到激發(fā)，購房者出手的意愿在加強，樓市有望在4月份迎來一波成交小高潮。至少在成交量方面，預計會有一個明顯的增長。

上述機構(gòu)指出，最新出臺的政策意味著改善型需求獲大力支持，樓市穩(wěn)消費基礎(chǔ)更趨牢固。對購房者而言，二套房首付降低、稅費減免政策降低購房成本，刺激潛在購房需求特別是改善型需求的釋放。針對新房市場來說，公積金購買首套自住房成本首付比例降低，大大減輕了改善型需求在購房初期的資金壓力。針對二手房市場來說，免征營業(yè)稅期限由5年調(diào)整為2年，帶來二手房流轉(zhuǎn)成本降低，在一定程度上刺激二手房交易。因而，此次政策調(diào)整，對購房者的直接影響是購房成本降低，影響市場預期，一定程度上也刺激部分觀望需求入市，推動成交回升。

據(jù)記者了解，與當前情況類似的是，2021年信貸政策由緊轉(zhuǎn)松，二套房首付比例低至20%，多重政策疊加，房地產(chǎn)市場隨之迅速轉(zhuǎn)向。在2021年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，2021年全年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%，而銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。但2021年信貸收緊后，市場即陷入低迷。中國指數(shù)研究院分析認為，2021年市場再度迎來二套房利好政策，公積金二套首付最低30%，商貸二套首付降至2021年初的40%，加之二手房交易稅費減免，或與2021年類似，助力樓市成交回暖。

庫存高企房價走勢分化

據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，新政發(fā)布前一周，開發(fā)商已加大推盤力度，其監(jiān)測的10個重點城市共開盤59個項目，累計推出房源近8000套。其中，上海開盤8個項目，推出房源738套，廣州開盤6個項目，推出房源643套，北京開盤3個項目，推出房源572套;二線城市累計推出約6000套房源。此外，上述開盤項目整體價格平均上漲4.36%。

據(jù)記者了解，新政出臺之后，也有多個城市的開發(fā)商連夜修改推盤方案，想“趁熱打鐵”加大推貨量。接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，隨著推盤熱情和購房需求激發(fā)，樓市將迎來一波成交高峰。

但相比之下，房價是外界更為關(guān)心的因素。分析人士認為，政策放松的主要目的在于支持改善型需求，加快庫存壓力較大城市的去化，從而穩(wěn)定市場。就價格而言，更需視實際情況區(qū)別看待。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，此輪政策放松主要是進一步刺激市場促消費、去庫存。與之相對應的，庫存壓力較小的一二線重點城市已進入控制人口規(guī)模階段，購房落戶政策已基本取消，而不少二三線城市仍采取放寬購房落戶政策，如?？凇o錫等。興業(yè)證券研報認為，年初至今，房地產(chǎn)公司主要任務仍然是去庫存，尤其是供給量較大的三四線城市。政策松綁將進一步促進庫存去化，助力三四線城市樓市回暖。

在此背景下，有分析人士認為，對于庫存壓力較大的三四線城市來說，“量”比“價”的增長顯得更為重要，賣方短期內(nèi)應該繼續(xù)堅持“以價換量”的策略，因此價格短期內(nèi)難以明顯上行。