深圳市某商住地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

**·**項(xiàng)目

——總體策劃報(bào)告深圳**物業(yè)顧問有限公司經(jīng)典回顧經(jīng)典回顧ATOD時(shí)代財(cái)富礦脈總體定位經(jīng)典回顧商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷營銷模式B經(jīng)典回顧投資為主體商業(yè)+商務(wù)公寓+小戶型住宅營銷模式C第一部分總體A項(xiàng)目SWOT分析綜述項(xiàng)目存在噪音影響且無景觀優(yōu)勢(shì)，雖有區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)，不宜開發(fā)高檔住宅物業(yè)；香港、深圳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好，投資概念將吸引大批炒家入市，對(duì)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格有較大支撐；CEPA、地鐵、CBD等概念，對(duì)投資概念提供較大炒作空間。項(xiàng)目適宜開發(fā)投資型物業(yè)，有利降低風(fēng)險(xiǎn)、提高回報(bào)率。A以超高層建筑為切入點(diǎn)，樹立項(xiàng)目在片區(qū)的LANDMARK（地標(biāo)）形象，聚集人氣項(xiàng)目雖位于中心區(qū)，但屬于較偏的邊界地帶，并且被深南大道及彩田立交分割，難以聚集人氣；項(xiàng)目地塊位于中心區(qū)東區(qū)的門戶位置，且北面塔樓為超高層，可通過特色的外立面設(shè)計(jì)成為片區(qū)的地標(biāo)性建筑；除建筑外立面，還要求多設(shè)置廣場(chǎng)、街坊、天橋、景觀休閑帶等有特色的硬件設(shè)施，吸引人流；

項(xiàng)目SWOT分析綜述A制造創(chuàng)新投資概念，回避50年產(chǎn)權(quán)問題

對(duì)于投資客戶，物業(yè)使用年限是比較敏感的問題，通過投資概念的創(chuàng)新，以高投資回報(bào)率計(jì)算未來投資收益，吸引客戶購買。

項(xiàng)目SWOT分析綜述A由于立交對(duì)底商的遮擋，對(duì)群樓外觀及導(dǎo)視系統(tǒng)提出較高要求

由于彩田立交對(duì)底商形成一定的遮擋，群樓外觀設(shè)計(jì)應(yīng)增加昭示性，并設(shè)置醒目的導(dǎo)視系統(tǒng)，有利于擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍。

項(xiàng)目SWOT分析綜述A商業(yè)定位應(yīng)與與彩田南片區(qū)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配配套現(xiàn)狀形成成互補(bǔ)原彩田南片區(qū)區(qū)餐飲業(yè)多集集中于彩田路路與福華路交交匯處，以中中檔偏低為主主，本項(xiàng)目商商業(yè)應(yīng)在原來來市場(chǎng)基礎(chǔ)上上從檔次、環(huán)環(huán)境、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量等各方面面有所提升。。在本項(xiàng)目周邊邊商業(yè)項(xiàng)目中中，新一佳商商場(chǎng)提供“吃吃”和“用””的消費(fèi)，好好百年和世紀(jì)紀(jì)中心解決了了“家居”的的問題，但在在更高層次的的奢侈品、時(shí)時(shí)尚品提供方方面卻是比較較匱乏，本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)功能能應(yīng)在此方面面與周邊項(xiàng)目目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)。在項(xiàng)目所在片片區(qū)居住的多多是白領(lǐng)、私私營企業(yè)主及及港人家庭，，隨著其工作作和生活壓力力的越來越大大，人們渴望望能有一處能能徹底放松的的休閑娛樂場(chǎng)場(chǎng)所，但縱觀觀本片區(qū)休閑閑娛樂業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了片片區(qū)居民的需需求，存在較較大的市場(chǎng)空空間。項(xiàng)目SWOT分析綜述A項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)（特別是底底鋪）充分考考慮與中心區(qū)區(qū)規(guī)劃及**村舊改規(guī)劃劃相溶合**舊村對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目在環(huán)境、、景觀等方面面有較大的影影響，銷售時(shí)時(shí)包裝強(qiáng)調(diào)片片區(qū)的規(guī)劃前前景，減弱舊舊村的影響；；**舊村改造造作為中心區(qū)區(qū)規(guī)劃一大重重點(diǎn)與中心區(qū)區(qū)規(guī)劃相匹配配，將成為CBD及集中中零售業(yè)的后后生活平臺(tái)。。項(xiàng)目SWOT分析綜述A作為首個(gè)**舊改項(xiàng)目**舊改是政政府及市民關(guān)關(guān)注度極高的的問題，作為為首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目有極大的的市場(chǎng)影響力力，可借政府府之力公關(guān)營營銷；根據(jù)政府資資料**舊改功能定位位將以臨時(shí)居居住、長(zhǎng)期居居住、次級(jí)零零售區(qū)、休閑閑娛樂為主，，作為首個(gè)起起動(dòng)項(xiàng)目可抓抓住最大機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)、最大利利潤點(diǎn)、最大大炒作空間。項(xiàng)目SWOT分析綜述A超高層要求通通過項(xiàng)目功能能定位規(guī)避競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，通過銷銷售策略回避避風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目SWOT分析綜述A項(xiàng)目SWOT總評(píng)項(xiàng)目SWOT分析綜述總體看來項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)十分明明顯，且遠(yuǎn)大大過威脅及壓壓力，因此項(xiàng)項(xiàng)目營銷突破破點(diǎn)在于：價(jià)格突破（如何實(shí)現(xiàn)高高利潤空間？？）100%銷售售（如何實(shí)現(xiàn)高高層商業(yè)及超超高層物業(yè)的的100%銷銷售）B項(xiàng)目定位概要要突出項(xiàng)目區(qū)域域優(yōu)勢(shì)區(qū),中心區(qū)一詞詞涵蓋多重意意思：中心區(qū)區(qū)生活/商業(yè)業(yè)/商務(wù)/市市政配套、地地理位置及交交通位置、發(fā)發(fā)展前景等；；通過定位為最最具投資潛力力物業(yè)吸引目目標(biāo)客戶關(guān)注注，整合項(xiàng)目目自身優(yōu)勢(shì)，，近一步挖掘掘項(xiàng)目資源，，包裝投資概概念；項(xiàng)目以投資概概念為主，有有充足的理據(jù)據(jù)支撐：片區(qū)升值潛力力、市場(chǎng)稀缺缺性、租客（（商務(wù)/居住住/商家）需需求旺盛、項(xiàng)目地標(biāo)性高高檔形象定位位、發(fā)展商或或?qū)I(yè)經(jīng)營管管理項(xiàng)目自身最大大特征——地地標(biāo)性綜合建建筑體。項(xiàng)目總體定位位——中心區(qū)最具投投資價(jià)值地標(biāo)標(biāo)性綜合建筑筑體B項(xiàng)目定位概要要項(xiàng)目文化定位位——CBD商務(wù)精精英的都會(huì)生生活結(jié)合本項(xiàng)目作作為片區(qū)內(nèi)少少有的綜合型型物業(yè)這一特特征，及本項(xiàng)項(xiàng)目屬于中心心區(qū)CBD的的后生活平臺(tái)臺(tái)的特質(zhì)，將將本項(xiàng)目包裝裝成為CBD商務(wù)精英提提供豐富多彩彩的都會(huì)生活活的平臺(tái)；C項(xiàng)目各功能部部分物業(yè)定位位及關(guān)系分析析商鋪——項(xiàng)目最具具投資潛力部部分，項(xiàng)目的的核心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)在所有物業(yè)中中商鋪是投資資回報(bào)率相對(duì)對(duì)最高的一類類物業(yè)，也是是市場(chǎng)接受度度較高的傳統(tǒng)統(tǒng)投資方式之之一，但相對(duì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大，，投資門檻較較高；從市場(chǎng)反映發(fā)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所所在片區(qū)商業(yè)業(yè)的供需極不不平衡，需求求遠(yuǎn)大于供應(yīng)應(yīng)，因此商業(yè)業(yè)銷售的重點(diǎn)點(diǎn)在實(shí)現(xiàn)高層層商業(yè)的經(jīng)營營及完全銷售售，另一方面面為發(fā)展商實(shí)實(shí)現(xiàn)較高收益益；建議本項(xiàng)目將該部分物業(yè)業(yè)保留最后銷銷售，前期通過商商鋪經(jīng)營給經(jīng)經(jīng)營者及投資資者置業(yè)信心心，通過另兩兩部分物業(yè)的的銷售造勢(shì)加加深客戶對(duì)本本項(xiàng)目高投資資回報(bào)的預(yù)期期，另一方面面在物業(yè)入伙伙前后銷售有有強(qiáng)大的客流流保證，采用用抽簽認(rèn)籌的的方法，使作作為本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值核心點(diǎn)的的商業(yè)價(jià)格力力創(chuàng)新高。C項(xiàng)目各功能部部分物業(yè)定位位及關(guān)系分析析寫字樓（商務(wù)務(wù)公寓）——商務(wù)公寓，營營造全新投資資理念，形成成全城焦點(diǎn)經(jīng)統(tǒng)計(jì)未來2年內(nèi)深圳中中心區(qū)寫字樓樓供應(yīng)量膨脹脹，高達(dá)約100萬平方方米（約2003年全年年供應(yīng)量的6倍），市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；；通過對(duì)中心區(qū)區(qū)物業(yè)調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)，雖然市市場(chǎng)供應(yīng)量大大，但依然存存在市場(chǎng)空白白點(diǎn)。市場(chǎng)反反映小面積中中高檔寫字樓樓需求旺盛，，但市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)稀缺；小面積中高檔檔寫字樓需求求客戶一般為為中、小型公公司及企業(yè)，，它們依附于于中心區(qū)較大大型公司及企企業(yè)生存，但但由于中心區(qū)區(qū)高檔寫字樓樓經(jīng)營成交高高，因此一般般選擇中心區(qū)區(qū)邊界或外圍圍的中高檔小小面積寫字樓樓；C項(xiàng)目各功能部部分物業(yè)定位位及關(guān)系分析析寫字樓（商務(wù)務(wù)公寓）——商務(wù)公寓，營營造全新投資資理念，形成成全城焦點(diǎn)建議本項(xiàng)目迎迎合市場(chǎng)需求求，開發(fā)以辦辦公為主可作作居住的小型型商務(wù)公寓，，其目標(biāo)客戶戶群處于事業(yè)業(yè)成長(zhǎng)期，注注重企業(yè)形象象、強(qiáng)調(diào)商務(wù)務(wù)配套服務(wù)、、對(duì)租金承受受力高；項(xiàng)目商務(wù)公寓寓部分為超高高層建筑，可可通過其地標(biāo)標(biāo)性的特征及及物業(yè)檔次提提升項(xiàng)目整體體形象；深圳市民投資資炒樓熱在近近2年內(nèi)將越越演越烈，本本項(xiàng)目通過商商務(wù)公寓包裝裝一種全新的的投資概念，，為深圳市民民提供一條新新的投資渠道道，另一方面面為銷售難度度較大的超高高層物業(yè)擴(kuò)大大目標(biāo)市場(chǎng)。。C項(xiàng)目各功能部部分物業(yè)定位位及關(guān)系分析析住宅——小戶型住宅，，最受歡迎的的投資方式近期地產(chǎn)一大大熱點(diǎn)就是市市民投資小戶戶型，隨著深深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，深圳市市民都在為手手頭大量的閑閑置資金尋求求低風(fēng)險(xiǎn)、平平穩(wěn)回報(bào)的投投資途徑，小小戶型住宅則則成為它們的的追捧對(duì)象；；項(xiàng)目屬**舊舊村改造項(xiàng)目目，由于土地地稀缺性、需需求旺盛倍受受市民關(guān)注；；小戶型住宅由由于市場(chǎng)接受受度高，因此此在本項(xiàng)目中中屬最容易通通過營銷造勢(shì)勢(shì)銷的，建議議項(xiàng)目通過地地標(biāo)性綜合物物業(yè)的特質(zhì)提提升項(xiàng)目形象象之后，以小小戶型住宅物物業(yè)首批推出出市場(chǎng)，形成成市場(chǎng)投資熱熱潮，帶動(dòng)后后期物業(yè)銷售售。D總體營銷模式式商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營營銷作為投資物業(yè)業(yè)，最影響目目標(biāo)客戶的關(guān)關(guān)鍵問題是能能否給投資者者置業(yè)信心，，因此我們根根據(jù)發(fā)展商實(shí)實(shí)力提出商業(yè)業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷銷。在銷售前期通通過底商的經(jīng)經(jīng)營展現(xiàn)發(fā)展展商實(shí)力，通通過品牌經(jīng)營營及業(yè)態(tài)組合合提升項(xiàng)目檔檔次及形象，，通過經(jīng)營狀狀況支撐項(xiàng)目目高投資回報(bào)報(bào)率，因此本本項(xiàng)目中商業(yè)業(yè)部分充當(dāng)著著整個(gè)項(xiàng)目的的價(jià)值驅(qū)動(dòng)器器，使各部分分物業(yè)銷售形形成良好的鏈鏈接效應(yīng)。D總體營銷模式式商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營營銷商業(yè)驅(qū)動(dòng)品牌商家進(jìn)駐駐招商啟動(dòng)全面經(jīng)營投資前景投入使用商業(yè)裙樓銷售售經(jīng)營旺盛寫字樓銷售（商務(wù)公寓））投資住宅銷售售形成人氣銷售形勢(shì)分析析E參考我司建筑筑策劃部所提提供工程進(jìn)度度意見,預(yù)計(jì)計(jì)至2005年4-6月現(xiàn)場(chǎng)將有一定定的主體工程及售售樓形象展示示,可進(jìn)行認(rèn)籌；7-8月基本具備預(yù)售條件；項(xiàng)目工程進(jìn)度度達(dá)到正負(fù)零時(shí)，開始招商籌備備；進(jìn)入3月中旬群樓主體及裝裝修完工后，，開始正式招商；爭(zhēng)取在2005年五五一期間結(jié)合春交會(huì)開開始正式營業(yè)；項(xiàng)目在2005年春春交會(huì)上以“商業(yè)首次次試業(yè)提供VIP優(yōu)惠””的獨(dú)特方式式次首次露相相，接受客戶認(rèn)籌籌；本階段針對(duì)對(duì)小戶型住宅進(jìn)進(jìn)行推廣；約2、3個(gè)月認(rèn)認(rèn)籌期，積累大量客客戶后，結(jié)合合地鐵開通、、部分中心區(qū)區(qū)市政配套投投入使用等，，進(jìn)行小戶型住宅解解籌；銷售形勢(shì)分析析E約2-4個(gè)月月小戶型住宅形形成火爆熱銷氛圍之后，客客戶對(duì)項(xiàng)目總總體投資概念念逐步形成較較深認(rèn)同度，，推出超高層商商務(wù)公寓部分分；另一方面考考慮小戶型住住宅及商務(wù)公公寓有投資客客戶方面存在在一定的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，建議在小小戶型住宅中中、低樓層單單位基本消化化后，推出商商務(wù)公寓部分分；該階段進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目推售售的重點(diǎn)階段段，隨著商務(wù)務(wù)公寓的推出出結(jié)合大量媒媒體炒作進(jìn)一一步提升項(xiàng)目目形象；同時(shí)時(shí)通過商務(wù)公寓寓的銷售，利用商務(wù)公公寓與住宅之之間的價(jià)差，，帶動(dòng)高層住宅宅單位的銷售售。銷售形勢(shì)分析析E根據(jù)工程進(jìn)度度估計(jì)2006年上上半年期間，住宅及商務(wù)公公寓基本達(dá)到到入伙條件，將形成較旺的的穩(wěn)定的人流流，為商業(yè)銷銷售造勢(shì)奠定定基礎(chǔ)；進(jìn)入入3、4月房地地產(chǎn)市場(chǎng)開始始轉(zhuǎn)旺，這一期間推出商業(yè)相對(duì)較好；商商業(yè)部分經(jīng)過過大半年的經(jīng)經(jīng)營，商場(chǎng)的的經(jīng)營氣氛已已經(jīng)營造出來來，并且通過過住宅及商務(wù)務(wù)公寓VIP營銷以形成成了一大群忠忠誠的消費(fèi)群群，商場(chǎng)定位位在市場(chǎng)形成成較大的影響響力，此時(shí)入入市容易加強(qiáng)強(qiáng)投資者的信信心；前期招招商及住宅與與商務(wù)公寓的的銷售為商業(yè)業(yè)銷售積累了了相當(dāng)一部分分的投資客戶戶，此時(shí)推出出可以較好地地利用該部分分資源。物業(yè)總體發(fā)展展建議1、商業(yè)2、住宅3、商務(wù)公寓寓商業(yè)——采光中庭、綠綠化、休閑椅椅、室內(nèi)觀光電梯梯…架空層——水體、霧景、、泳池、兒童童游樂…住宅——1、小戶型物物業(yè)也可以送送大露臺(tái)…2、小戶型物物業(yè)也可以做做成復(fù)式單位位…住宅——1、大堂（綠化、生態(tài)態(tài)、陽光…））商務(wù)公寓———2、商務(wù)中心心（智能管理中中心、國際報(bào)報(bào)告廳、多媒媒體會(huì)議室……）3、標(biāo)準(zhǔn)單元元（寬敞明亮的的通道、可隨隨意組合的單單元…）4、避難層———空中花園園空中咖啡廳、、空中茶館星光酒吧小型宴會(huì)廳雪茄、紅酒室室總統(tǒng)簽約室5、頂層第二部分外銷A項(xiàng)目總體外銷銷比例為40%深圳外銷前前景看好，2003年外外銷總成交金金額較往年上上漲23%。。從歷年深圳市市外銷統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，外外銷置業(yè)區(qū)域域發(fā)生變化，，已不再局限限在于口岸物物業(yè)。這與外外銷置業(yè)用途途中投資出租租型及工作型型比例上漲密密切相關(guān)。（（如右圖）A項(xiàng)目總體外銷銷比例為40%據(jù)深圳**地地鋪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，港人對(duì)福田片片區(qū)的認(rèn)同度度仍逐年提高高，2004年年一季度福田田片區(qū)的港人人租客已由2003年全全年19.6%增至22%。據(jù)**2004年一季度度外銷統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)分析顯示示，C.E.P.A正式實(shí)施施后，深圳的的重要作用也也逐漸顯現(xiàn)，，而深圳物業(yè)業(yè)的投資價(jià)值值也顯露無遺遺香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)復(fù)蘇加之深圳圳良好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境使港人人在深圳投資資置業(yè)比例大大幅上升。明年地鐵4號(hào)號(hào)線的開通，，進(jìn)一步拉近近本項(xiàng)目與皇皇崗口岸（今今年初皇崗口口岸已實(shí)施24小時(shí)通關(guān)關(guān)）的距離，，將使港人在在本片區(qū)投資資置業(yè)達(dá)到一一個(gè)新的高潮潮。2004年以以投資概念為為主導(dǎo)的樓盤盤港麗豪園、、城市天地在在香港的推廣廣，對(duì)本項(xiàng)目目的入市起到到一定的市場(chǎng)場(chǎng)烘托作用。。B外銷目標(biāo)客戶戶群目標(biāo)客戶群的的細(xì)分及特征征部分香港炒炒家在深圳工作作的港人深圳方面有有業(yè)務(wù)往來的的港人在深圳有親親戚朋友的港港人經(jīng)常來深圳圳消費(fèi)對(duì)深圳圳環(huán)境比較熟熟悉的港人深港兩地聯(lián)婚婚型來深的生意意人B外銷目標(biāo)客戶戶群目標(biāo)客戶心態(tài)態(tài)分析心態(tài)1：看看好C.E.P.A落實(shí)實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的促進(jìn)，，隨著C.E.P.A簽簽署后深港兩兩地互動(dòng)交流流的深入展開開，更多港人人來深謀職，，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)需求也將進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大。。心態(tài)2：港港人客戶對(duì)于于地鐵沿線物物業(yè)所能帶來來的利潤空間間已深有體會(huì)會(huì)，故深圳地地鐵的開通，，軌道物業(yè)將將會(huì)是他們的的投資置業(yè)的的首選。心態(tài)3：港港人未來一段段時(shí)間在深置置業(yè)時(shí)，依次次考慮的因素素為：交通、、總樓價(jià)、住住宅的健康性性、周邊配套套以及物業(yè)管管理，本項(xiàng)目目位置不但臨臨近口岸且周周邊的交通便便利、配套齊齊全，非常吻吻合他們的需需求心理。C外銷目標(biāo)客戶戶群外銷開拓入市市時(shí)機(jī)**認(rèn)為，鑒鑒于項(xiàng)目目前前情況，項(xiàng)目目較適合的外外銷入市時(shí)機(jī)機(jī)為：2005年9月下旬。港人在深圳投投資置業(yè)會(huì)首首選現(xiàn)樓，按按照本項(xiàng)目的的預(yù)計(jì)工期，，故9月下旬旬在本項(xiàng)目主主體封頂、樣樣板房完工之之后再進(jìn)行外外銷推廣是較較為適宜的。。一年之中就就銷售季節(jié)而而言，項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)避開7月和8月上旬淡季的的影響。8月下旬及9、10月份則是外銷銷的第二個(gè)高高峰期，本項(xiàng)項(xiàng)目在其間入入市，正是港港人看樓的好好時(shí)機(jī)。根據(jù)本項(xiàng)目目?jī)?nèi)銷7-8月入市，本項(xiàng)項(xiàng)目在香港推推售時(shí)已在深深圳市場(chǎng)形成成了較好的市市場(chǎng)口碑效應(yīng)應(yīng)及熱銷氛圍圍。本項(xiàng)目外銷銷開拓入市時(shí)時(shí)，以住宅為為主，并加推推少量商務(wù)公公寓及商鋪探探測(cè)市場(chǎng)；另另一方面內(nèi)銷銷推出商務(wù)公公寓及商鋪時(shí)時(shí)可針對(duì)港人人團(tuán)購進(jìn)行新新聞炒作。第三部分商業(yè)檔次定位——中檔偏高縱觀深圳市相相關(guān)行業(yè)的發(fā)發(fā)展，高檔次次的消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)的客戶群較較小，難以達(dá)達(dá)到良好的經(jīng)經(jīng)營效果，原原有彩田南片片區(qū)部分中檔檔消費(fèi)場(chǎng)所經(jīng)經(jīng)營火爆已經(jīng)經(jīng)是不爭(zhēng)的事事實(shí)，也更加加說明了中檔檔偏高的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)之廣闊闊以符合市場(chǎng)主主流的中偏高高檔品牌經(jīng)營營來吸引消費(fèi)費(fèi)者，填補(bǔ)彩彩田南片區(qū)中中高檔美食休休閑娛樂的市市場(chǎng)空白點(diǎn)，，并以少部分分高檔品牌經(jīng)經(jīng)營來提高商商場(chǎng)的形象檔檔次。中心東區(qū)標(biāo)志志性水景主題題休閑E站?。　徫?、、美食、休閑閑、娛樂于一一體主題定位在完善中心區(qū)區(qū)休閑娛樂的的基本功能的的前提下，為為項(xiàng)目賦予一一定的物業(yè)形形象。為增加項(xiàng)目的的特色，建議議本項(xiàng)目在廣廣場(chǎng)、中庭、、休閑區(qū)等處處設(shè)置水景景景觀、音樂噴噴泉等以都市魅力所所在來形容商商場(chǎng)的形象，，最能體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)定定位、經(jīng)營定定位、項(xiàng)目之之開發(fā)高度經(jīng)營定位打造深圳中心心區(qū)“吃喝玩玩樂購”的第第一站！休閑娛樂地帶帶—3F國際美食廣場(chǎng)場(chǎng)—2F時(shí)尚動(dòng)感前沿沿—1F租金定位據(jù)**三級(jí)市市場(chǎng)資料顯示示，周邊相關(guān)關(guān)物業(yè)租價(jià)范范圍為：一層租價(jià)范圍圍：230-280元/平方米結(jié)合本項(xiàng)目的的檔次形象、、特色定位、、特殊的地理理位置等綜合合因素，**公司建議將將租價(jià)鎖定為為：一層租賃均價(jià)價(jià)：270元元/平方米根據(jù)樓層定價(jià)價(jià)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)比比例進(jìn)行租金金價(jià)格推導(dǎo)，，即：{1F：2F：3F=1:0.6:0.7}得出：：一樓租賃均價(jià)價(jià)：270元元/平方米二樓租賃均價(jià)價(jià)：162元元/平方米三樓租賃均價(jià)價(jià)：113元/平方米米以上價(jià)格在具具體招商租賃賃過程中，可可以根據(jù)實(shí)際際招商情況進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整整。招商概念經(jīng)營休閑E站站，占據(jù)CBD賺錢之道道！詮釋：在中心區(qū)娛樂樂商業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)嚴(yán)重缺乏及原原有片區(qū)同類類經(jīng)營項(xiàng)目參參差不齊分布布散亂的現(xiàn)實(shí)實(shí)情況下，本本項(xiàng)目適時(shí)推推出一個(gè)全新新的、特色的的多功能的休休閑驛站，將將為商家提供供絕佳的經(jīng)營營平臺(tái)。招商策略以超強(qiáng)的商場(chǎng)硬硬件條件及商戶戶組合定位吸引引商家針對(duì)不同商家實(shí)實(shí)施彈性招商政政策以周詳?shù)恼猩逃?jì)計(jì)劃部署招商工工作。向管理要效益，，以效益引商家家招商進(jìn)度及工程程配合（2004-12-1——2005-4-30）第一階段2005-12-1—2005-1-15招商籌備完成20%招商商1月底能完成商商業(yè)裙樓主體框框架，招商中心心選址和裝修到到位第二階段2005-1-16—2005-2-28正式招商完成50%招商商裙樓基本裝修完完成，并按前期期所談主力商家家要求設(shè)置相應(yīng)應(yīng)管道設(shè)施第三階段2005-3-1—2005-3-30全面招商完成90%招商商外立面、廣場(chǎng)裝裝飾完成，裙樓樓內(nèi)部通電通水水，主力商家可可進(jìn)場(chǎng)裝修第四階段2005-4-1—2005-4-30完成招商完成100%招招商商家全部進(jìn)場(chǎng)裝裝修，工程部人人員配合售價(jià)建議通過租金返算法法T=V/R（其中：T為銷售均價(jià)；；V為年租金；；R為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)數(shù)）可以得出：一樓銷售均價(jià)：：約40500元/平方米二樓銷售均價(jià)：：約24000元/平方米三樓銷售均價(jià)：：約16500元/平方米結(jié)合本項(xiàng)目中心心東區(qū)門戶標(biāo)志志性地位，及地地鐵開通所帶來來的巨大升值潛潛力，并根據(jù)全全國已開通地鐵鐵城市的地鐵周周邊物業(yè)的升值值幅度在6%-8%左右的規(guī)規(guī)律，**有信信心實(shí)現(xiàn)的價(jià)格格為：一樓均價(jià)：43000元/平方方米左右二樓均價(jià)：26000元/平平方米左右三樓均價(jià)：18000元/平平方米左右營銷概念投資CBD標(biāo)志志商業(yè)，占領(lǐng)中中心財(cái)富高地?。≡忈專焊鶕?jù)**研究，，目前市場(chǎng)上絕絕大部分商鋪投投資者最關(guān)注的的是商業(yè)項(xiàng)目的的地位、投資前前景、經(jīng)營定位位等因素，尤其其標(biāo)志性特色商商業(yè)特別容易喚喚起其投資欲。。因此在營銷概概念推廣期要著著重宣傳“標(biāo)志”、“中中心”、“財(cái)富富”，最大限度地地刺激投資者的的眼球，引起市市場(chǎng)高度關(guān)注??！銷售策略超長(zhǎng)返租，穩(wěn)定定回報(bào)舉行“**財(cái)富富論壇”，推出出“換代式商鋪鋪”投資概念讓項(xiàng)目成為萬眾眾期待之超級(jí)明明星創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)之之奇跡，造就中中心區(qū)商業(yè)之旗旗艦引導(dǎo)新投資概念念，引領(lǐng)市場(chǎng)潮潮流銷售進(jìn)度第一階段2006-3-15—2006-4-15造勢(shì)積累認(rèn)籌第二階段2006-4-16—2006-5-15公開發(fā)售完成70%銷售售第三階段2006-5-16—2006-6-16全面銷售完成90%銷售售第四階段2006-6-16—2005-6-30完成銷售完成100%招招商操作模式建議方案一：引進(jìn)知知名品牌經(jīng)營管管理公司進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營管理優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商不需投入入經(jīng)營管理力量量?？梢越柚芾砉酒放菩?yīng)推推動(dòng)前期招商。。知名品牌經(jīng)營管管理公司有豐富富的經(jīng)營管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，能在短期期內(nèi)將商商場(chǎng)良性運(yùn)作作。由知名品牌經(jīng)營營管理公司經(jīng)營營，對(duì)投資者的的信心幫助極大大，對(duì)銷售有有利。劣勢(shì)：在租金收益不足足以彌補(bǔ)返租支支出時(shí)，發(fā)展商商需從銷售額上上作一定的補(bǔ)貼貼。不利于樹立發(fā)展展商在商業(yè)方面面的品牌。方案二：由發(fā)展商組建一一定的管理架構(gòu)構(gòu)，成立經(jīng)營管管理公司優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)的經(jīng)營收入入全部由發(fā)展商商所得，在經(jīng)營營理想的情況下下收益巨大?？筛鶕?jù)自身公司司戰(zhàn)略方向決定定返租銷售回報(bào)報(bào)年限?？梢杂行У乜刂浦埔粯墙?jīng)營商鋪鋪的形象和二三三樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)，能較有效地地保證投資客的的長(zhǎng)久收益。在管理公公司自身身發(fā)展壯壯大后，，可進(jìn)行行連鎖發(fā)發(fā)展，輸輸出經(jīng)營營管理及及品牌盈盈利，并并可利用用商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目成功功上市融融資。劣勢(shì)：需承受一一定的經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，但在在項(xiàng)目的的成功組組合下，，風(fēng)險(xiǎn)較較小。對(duì)銷售的的促進(jìn)作作用有一一定影響響。建議操作作方式：：采用方案（1）對(duì)發(fā)展商商較為有有利，引引進(jìn)知名名品牌經(jīng)經(jīng)營管理理公司擔(dān)擔(dān)綱經(jīng)營營管理，，并與發(fā)發(fā)展商的的品牌強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合，加上上項(xiàng)目在在位置、、硬件、、包裝、、經(jīng)營組組合的強(qiáng)強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，項(xiàng)目目在經(jīng)營營上的成成功機(jī)會(huì)會(huì)極大，，且對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅、商務(wù)務(wù)公寓和和商鋪的的后期銷銷售帶來來極大的的附加值值。深圳經(jīng)過過二十多多年的發(fā)發(fā)展，在在國外先先進(jìn)經(jīng)營營理念及及管理的的不斷引引進(jìn)，深深圳已積積累了大大量出色色的零售售百貨業(yè)業(yè)管理人人才，能能為項(xiàng)目目的經(jīng)營營管理提提供保障障。**優(yōu)勢(shì)勢(shì)及典型型案例**商業(yè)業(yè)部擁有有豐富的的商場(chǎng)策策劃、招招商和銷銷售經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。在大量商商業(yè)項(xiàng)目目的操作作過程中中，**積累了了大量的的品牌資資源。并與各大大商家建建立了長(zhǎng)長(zhǎng)期而良良好的合合作關(guān)系系，了解解各大商商家的選選址要求求及發(fā)展展動(dòng)態(tài)，，搶先一一步掌握握深港商商業(yè)的新新動(dòng)態(tài)。。**商業(yè)業(yè)客戶積積累**經(jīng)過過多個(gè)商商業(yè)項(xiàng)目目的操作作，與深深圳著名名的零售售商、餐餐飲經(jīng)營營商、休休閑娛樂樂業(yè)客戶戶都建立立并保持持了良好好的合作作關(guān)系。。零售業(yè)客客戶吉之島百百貨(Jusco)家家樂樂福(Carrefour)沃爾瑪(Wal-Mart)深深圳友友誼百貨貨茂業(yè)百貨貨屈屈臣氏(Watson’s)銅鑼灣百百貨百百佳佳超級(jí)廣廣場(chǎng)(Park’NShop)華潤萬佳佳人人人樂好又多（（Trust－－Mart）歐歐倍德德（OBI）百安居（（B&Q）好好百百年（HOBA）家福特（（HomeFirst）金金海海馬餐飲業(yè)肯德基(KFC)必必勝勝客(PizzaHut)麥當(dāng)勞(McDonald’’s)大大磨坊坊(Delifrance)大家樂飲飲食集團(tuán)團(tuán)大大快活活飲食集集團(tuán)利苑酒家家集團(tuán)潮潮江江春集團(tuán)團(tuán)美心集團(tuán)團(tuán)(Starbuckscoffee)東東海海海鮮酒家家海逸海鮮鮮酒家－－逸和軒軒海海港綠茵閣咖咖啡廳蒙蒙地卡卡羅餐廳廳怡景西餐餐廳名名典語茶茶咖啡專專門店仙蹤林臺(tái)臺(tái)灣珍珠珠奶茶元元祿祿壽司專專門店故鄉(xiāng)日本本料理廣廣州蕉葉葉咖喱屋屋休閑娛樂樂業(yè)本色酒吧吧加加洲紅星巴克紅紅磨坊滾石紅紅館根據(jù)地男男孩女孩孩金色時(shí)代代東東方魅力力**代理理經(jīng)典商商業(yè)案例例1、中港港城購物物廣場(chǎng)位置：深深圳福田田區(qū)中心心區(qū)福強(qiáng)強(qiáng)路總建筑面面積：42000M2樓層：共共六層，，其中1——4層可售售功能分區(qū)區(qū)：一一層層：華倫倫天奴、、肯德基基等品牌牌店二—四層層：百佳佳超級(jí)購購物廣場(chǎng)場(chǎng)五層：時(shí)時(shí)尚家居居廣場(chǎng)六層：西西湖春天天大酒樓樓華南地區(qū)區(qū)最大的的百佳旗旗艦店進(jìn)進(jìn)駐2-4層平均售價(jià)價(jià)：23000元元/平方方米開售時(shí)間間：2002年年6月1日驕人業(yè)績(jī)績(jī)：連續(xù)9天排隊(duì)認(rèn)認(rèn)購，開開創(chuàng)深港港商鋪銷銷售排隊(duì)隊(duì)認(rèn)購之之先河總鋪位數(shù)數(shù)2556個(gè)，42天銷售鋪鋪位2425個(gè)，回籠籠資金近近5個(gè)億，銷銷售率高高達(dá)95%開盤首日日共銷售售鋪位223個(gè)，成交交金額約約5千萬項(xiàng)目銷售售費(fèi)用約約350萬元，銷銷售費(fèi)用用僅占銷銷售額的的0.7%如何創(chuàng)造造連續(xù)排排隊(duì)認(rèn)購購9天天的銷售售神話？？通過精心心合理的的策劃，，運(yùn)用超超前、先先進(jìn)的銷銷售手法法，在項(xiàng)項(xiàng)目開售售前期籌籌集了超超過1800個(gè)個(gè)認(rèn)購籌籌碼，并并創(chuàng)造了了深港商商鋪銷售售排隊(duì)搶搶購的經(jīng)經(jīng)典場(chǎng)面面，為項(xiàng)項(xiàng)目的成成功打下下堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。。2、保利城城商場(chǎng)（（友誼城城）位置：南南山文化化中心區(qū)區(qū)建筑面積積：7478M2銷售率：：100%均價(jià)：20300元/M2首層：30000元/M2二層：20000元/M2三層：10000元M2開售時(shí)間間：2003年2月驕人業(yè)績(jī)績(jī)提前2日日超過100人人排隊(duì)認(rèn)認(rèn)購。開盤當(dāng)天天銷售鋪鋪位超過過200個(gè)，成成交金額額約8000萬萬。一個(gè)月實(shí)實(shí)現(xiàn)100％銷銷售率。。推廣控制制在0.8％以以內(nèi)。成功解碼碼成功引進(jìn)進(jìn)友誼城城百貨進(jìn)進(jìn)駐。買鋪即收收2—5年租金金。提供8年年7％投投資回報(bào)報(bào)。充分把握握客戶心心理，出出色組織織銷售。。出色的推推廣策略略，既實(shí)實(shí)現(xiàn)快速速銷售，，又合理理控制推推廣費(fèi)。。3、常興興時(shí)代廣廣場(chǎng)開盤時(shí)間間：2003.9.14地理位置置：南山山區(qū)桃園園路和常常興路交匯處項(xiàng)目規(guī)模模：5層商業(yè)面面積近40000M2功能劃分分：精品品百貨+天虹商場(chǎng)場(chǎng)銷售率：：6個(gè)月銷售售率達(dá)80%主題定位位：——南山首席席地鐵上上蓋MALL商城——中國首個(gè)個(gè)“商鋪鋪銀行””成功經(jīng)驗(yàn)分享準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位及及策劃———成成功制勝的關(guān)鍵針對(duì)特定的目標(biāo)消消費(fèi)群，將鋪位進(jìn)進(jìn)行科學(xué)劃分，直直接開發(fā)符合市場(chǎng)場(chǎng)需求的產(chǎn)品借鑒國外先進(jìn)的操操作模式。如：首首次將國外先進(jìn)的的“房地產(chǎn)證券化化”的操作模式結(jié)結(jié)合到深圳市場(chǎng)中中來，提出“產(chǎn)權(quán)權(quán)式商城”的投資資模式；首次提出出“商鋪銀行”的的投資概念和模式式。大膽創(chuàng)新的廣告媒媒體推廣———速銷售的的催化劑宣傳手法上大膽創(chuàng)創(chuàng)新，運(yùn)用了集中中、擠壓式的廣告告投放策略運(yùn)用全版繕縞與平平面廣告相結(jié)合，，通過媒體的不斷斷造勢(shì)，短期內(nèi)迅迅速樹立項(xiàng)目在商商鋪投資市場(chǎng)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)品牌，迅速引引導(dǎo)成交。第四部分商務(wù)公寓目標(biāo)客戶分析1、目標(biāo)客戶來源源區(qū)域2、目標(biāo)客戶特征征描述3、目標(biāo)客戶心態(tài)態(tài)分析檔次定位——中檔檔偏高由于超高層建筑體體位于深南路邊上上，有很好的昭示示性，如能樹立較較好的形象，將能能為提升項(xiàng)目整體體檔次奠定一定的的基礎(chǔ)；項(xiàng)目周邊缺乏素質(zhì)質(zhì)較高的辦公物業(yè)業(yè)，導(dǎo)致很多中、、小型公司租賃住住宅物業(yè)用作辦公公，因此，創(chuàng)造高高質(zhì)素的辦公環(huán)境境定能填補(bǔ)周邊辦辦公物業(yè)市場(chǎng)的空空缺；本項(xiàng)目有相當(dāng)大的的比例是外銷市場(chǎng)場(chǎng)，外銷客戶對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的檔次要求較較高；定位高檔物業(yè)有助助于提升發(fā)展商的的品牌。戶型定位由于產(chǎn)品的目標(biāo)客客戶群體為中、小小型公司（自用））或小投資客，因因此，標(biāo)準(zhǔn)單元的的面積定位為約50平方米的商務(wù)務(wù)空間。各單元之之間可以根據(jù)需要要隨意合并，組合合成為100平方方米、150平方方米、200平方方米甚至更大的單單位。戶型配比考慮到產(chǎn)品的靈活活組合性、布置結(jié)結(jié)構(gòu)的方便，因此此建議將超高層建建筑體標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)定定為統(tǒng)一的平面，，客戶可以根據(jù)需需要隨意合并。我我司根據(jù)總建筑面面積推算標(biāo)準(zhǔn)層平平面面積約為1300平方米，按按每個(gè)單元50平平方米（含分?jǐn)偨唤煌娣e）計(jì)算，，可以布置約26個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單元；標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)除去裙裙樓及架空層部分分，按層高3.6米計(jì)算，可以布布置約30層。按按照以上計(jì)算，建建筑物總單元數(shù)為為780個(gè)。租金定位根據(jù)各因素的修正正原則調(diào)整系數(shù)計(jì)計(jì)算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’’WD+PE’WE=72.5元/平方方米/月根據(jù)市場(chǎng)比較法，，我司預(yù)測(cè)本產(chǎn)品品租金能夠達(dá)到約約70—75元/平方米/月。售價(jià)定位根據(jù)各因素的修正正原則調(diào)整系數(shù)計(jì)計(jì)算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’’WD+PE’WE=11450元/平方米綜合考慮其它因素素，根據(jù)市場(chǎng)比較較法，我司預(yù)測(cè)本本產(chǎn)品售價(jià)能夠達(dá)到10500—11000元/平方米。。營銷概念目前，深圳市已經(jīng)經(jīng)有許多寫字樓都都標(biāo)榜“5A”、、甲級(jí)等稱號(hào)，但但實(shí)際上，這些寫寫字樓還沒有能夠夠提供真正的“生生態(tài)環(huán)境”。而本本產(chǎn)品的目標(biāo)客戶戶群體是都市的新新銳一族，他們是是“時(shí)尚”的，他他們是“熱愛生命命”的，他們是最最求“健康工作