重慶永川某住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃案

重慶XX集團(tuán)**花園策劃案前言隨著西部大開(kāi)發(fā)發(fā)的進(jìn)一步深深化，“渝西經(jīng)濟(jì)走走廊”經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅迅速，**這個(gè)年輕的的城市乘著西西部大開(kāi)發(fā)的的東風(fēng)進(jìn)入了了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的快車(chē)道。近近兩年來(lái)以“渝西廣場(chǎng)”、“陽(yáng)光花園”、“**-帝琴花園”為代表的一一批有影響的的樓盤(pán)將**房地產(chǎn)推向向了一個(gè)新的的發(fā)展時(shí)期。****花園項(xiàng)目是是重慶**集團(tuán)有限公公司響應(yīng)西部部大開(kāi)發(fā)的號(hào)號(hào)召，本著服服務(wù)**、建設(shè)**的目的，在**市南大街投投資開(kāi)發(fā)的大大型項(xiàng)目，是是**市列為“市委、市府府形象工程”的大型園林林式住宅小區(qū)區(qū)。目錄第一部分：市場(chǎng)場(chǎng)分析1．**市基基本情況12．**市房房地產(chǎn)市場(chǎng)基基本情況13．**市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)分析34．**房地地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)45．主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分析4第二部分：*****花園項(xiàng)目概概況1．地理位置置82．主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)83．項(xiàng)目規(guī)劃劃84．戶(hù)型指標(biāo)標(biāo)⑴．按戶(hù)型劃劃分（暫定）９⑵．二期設(shè)計(jì)計(jì)戶(hù)型建議10第三部分：SWWOT分析1．[S]項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)112．[W]項(xiàng)目目劣勢(shì)113．[O]項(xiàng)目目機(jī)會(huì)124．[T]項(xiàng)目目威脅12第四部分：項(xiàng)目目定位策略1.目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群說(shuō)明132.項(xiàng)目品牌牌定位策略133.樓盤(pán)品質(zhì)質(zhì)定位策略144.物管定位位策略165.宣傳定位位策略18第五部分：項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)推廣1.項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝182.建設(shè)步驟驟建議183.廣告推廣廣策略19第六部分：項(xiàng)目目銷(xiāo)售策略20第七部分：宣傳傳推廣計(jì)劃第一階段：品牌牌嫁接20第二階段：樓盤(pán)盤(pán)品質(zhì)塑造22第三階段：營(yíng)造造銷(xiāo)售氛圍24第八部分：媒體體廣告26第一部分：市場(chǎng)場(chǎng)分析1.**市基基本情況**古為梁州屬屬地、至今有有1200年歷史，1992年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)撤縣建建市，轄區(qū)1575平方公里，34個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道道辦事處，631個(gè)行政村，市市區(qū)常住人口口11萬(wàn)，中央、市市屬科研單位位11個(gè)，各類(lèi)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員員2萬(wàn)余人，大大專(zhuān)院校3所，中專(zhuān)技技工校16所，醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)111個(gè)，三資企企業(yè)40余家。擁有有全國(guó)發(fā)行的的報(bào)紙兩家《**日?qǐng)?bào)》、《渝渝西經(jīng)濟(jì)》，電電臺(tái)1家（**市電臺(tái)）、電電視臺(tái)兩家即即**電視臺(tái)和**市有線(xiàn)電視視臺(tái)。2.**市房房地產(chǎn)市場(chǎng)基基本情況**市現(xiàn)有房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商45家，其中38家三級(jí)資質(zhì)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和和7家二級(jí)資質(zhì)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，97年以來(lái)，主主要集中在**市開(kāi)發(fā)區(qū)和和現(xiàn)在市區(qū)中中心地段開(kāi)發(fā)發(fā)，去年全市市在建項(xiàng)目共共65個(gè)，面積32.5775萬(wàn)平方米，擬擬建項(xiàng)目7個(gè)面積7.74萬(wàn)平方米。以以單棟多層臨臨街居多，有有少量高層電電梯房和別墅墅。其特點(diǎn)是區(qū)位很很好，處在成成熟社區(qū)、周周邊市政配套套設(shè)施齊全，結(jié)結(jié)構(gòu)采用底層層（商場(chǎng)）框框架，商場(chǎng)以以上住宅部分分均為磚混結(jié)結(jié)構(gòu)。這種混混合結(jié)構(gòu)多為為8層，戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)單一，主主力戶(hù)型為三三室二廳和四四室二廳，面面積100平方米至130平方米，沒(méi)沒(méi)有成規(guī)模的的小區(qū)和完善善的配套及環(huán)環(huán)境。目前樓價(jià)分低檔檔、中檔和高高檔，基本情情況如下：樓盤(pán)名住宅單單價(jià)門(mén)面單價(jià)地理位置特點(diǎn)銷(xiāo)售狀況裕豐商住樓3360元/平方米2800元/平方米**大道汽車(chē)城城對(duì)面已售50%福星樓3500元/平方米2000元/平方米兩區(qū)已售70%大眾園正街4420元/平方米次街390元/平方米正街3000元/平方米次街2200元/平方米南大街小橋橋子中心轉(zhuǎn)盤(pán)盤(pán)經(jīng)濟(jì)適用房已售80%全發(fā)綜合樓頂頂層400元/平方米其他他樓層450元/平方米3000元/平方米本項(xiàng)目范圍圍內(nèi)南大街辦辦事處正對(duì)面面已售85%志新大廈3~~6層460元/平方米7層440元/平方米頂層400元/平方米內(nèi)街2500元/平方米沿河3000元/平方米農(nóng)科所河對(duì)對(duì)面**二環(huán)路旁已售40%低檔樓盤(pán)為多層層磚混結(jié)構(gòu)，是是由小開(kāi)發(fā)商商開(kāi)發(fā)的單棟棟樓。如：中檔樓盤(pán)為多層層小高層磚混混結(jié)構(gòu)，地段段位置較好，由由中等實(shí)力開(kāi)開(kāi)發(fā)商聯(lián)建多多棟連體住宅宅，為半合圍圍狀，有廣場(chǎng)場(chǎng)和綠地，如如：樓盤(pán)名住宅單單價(jià)門(mén)面單價(jià)地理位置特點(diǎn)銷(xiāo)售狀況陽(yáng)光花園均價(jià)價(jià)580元/平方米25隊(duì)長(zhǎng)途汽車(chē)車(chē)站四室二廳雙雙衛(wèi)錯(cuò)層面積積169.9平米、三室室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)錯(cuò)層面積131.336平米、三室室二廳雙衛(wèi)A面積140.110平米、B面積130.448平米、二室室一廳一衛(wèi)A88.5平米、B面積86.79平米已售60%海通大廈5660元/平方米臨街3000元/平方米次街2300元/平方米內(nèi)環(huán)路與瀘瀘州街交叉處處到火車(chē)站之之間已售60%高檔樓盤(pán)為高層層、電梯，有有廣場(chǎng)和少量量配套環(huán)境，位位處成熟社區(qū)區(qū)、市政配套套較好。如：：樓盤(pán)名住宅單單價(jià)門(mén)面單價(jià)地理位置特點(diǎn)銷(xiāo)售狀態(tài)公交商廈均價(jià)價(jià)800元/平方米位于內(nèi)環(huán)路路與瀘州街交交叉口全歐式風(fēng)格格、框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，有全落地地客廳玻璃窗窗，奧的斯3100型電梯，地地處成熟社區(qū)區(qū)，市政設(shè)施施較好已售65%渝西光華世紀(jì)廣廣場(chǎng)3~8層均價(jià)660元/平方米頂層590元/平方米錦華樓1~2層為光華家家電通訊電腦腦城6000元/平方米、外外街10000元/平方米、內(nèi)內(nèi)次街6000元/平方米位于**市商業(yè)中心心、商業(yè)街西西大街與玉屏屏路、西外老老街圍合處錦華樓、盛盛華樓、風(fēng)華華樓均為9層住宅，盛盛華樓、風(fēng)華華樓底層是門(mén)門(mén)面與光華大大廈后面形成成一條18米寬的商業(yè)業(yè)步行街，門(mén)門(mén)面大部分是是還建面積已售70%光華大廈A型型四室二廳雙雙衛(wèi)，面積159.888平米，價(jià)格1080元/平方米B棟二躍層面面積220.773平米，價(jià)格1180元/平方米B棟三躍層面面積304.8平米，價(jià)格1280元/平方米光華廣場(chǎng)已售80%旺城山莊12280元/平方米位于**市望城山山山腰，東鄰城城市公園，北北靠渝西步行行街52幢別墅和少少量多層公寓寓，和式風(fēng)格格。A1別墅316平米、車(chē)庫(kù)22平米。A2別墅302平米（2層）、車(chē)庫(kù)22平米。B1別墅326平米（3層）、車(chē)庫(kù)22平米。C1別墅210平米（3層）。D1型三室二廳廳雙衛(wèi)錯(cuò)層式式公寓126平米。D2型三室二廳廳雙衛(wèi)錯(cuò)層式式公寓134平米已售10%綜上事例可知，在**市現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)尚無(wú)真正意義上的規(guī)模開(kāi)發(fā)小區(qū)的情況下，****花園項(xiàng)目憑借農(nóng)科所地塊，“麻柳河”天然水景的環(huán)境地理優(yōu)勢(shì)，和**集團(tuán)公司規(guī)模開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與開(kāi)發(fā)實(shí)力，營(yíng)建**市“園林式生態(tài)住宅小區(qū)”，必將成功地創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3.**市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)分析⑴.由于小城市市房?jī)r(jià)低、面面積流行較大大的大戶(hù)型。⑵.由于房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展尚處于于早期，消費(fèi)費(fèi)者偏好錯(cuò)層層，并認(rèn)為是是流行高檔戶(hù)戶(hù)型。⑶.消費(fèi)者對(duì)小小區(qū)房的了解解甚為貧乏，對(duì)對(duì)好房子的定定價(jià)更缺少評(píng)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。⑷.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和一批農(nóng)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出出經(jīng)商人士亦亦有改變現(xiàn)有有住房條件的的需求。⑸.現(xiàn)有住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)主要集中中在**市開(kāi)發(fā)區(qū)和和市中心地帶帶，住宅部分分為磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)，成本較低低，戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)一般，沒(méi)有有規(guī)模和配套套環(huán)境。4.**房地地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)**市現(xiàn)在正處處于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的早中期期，以市中心心城市改造為為重點(diǎn)的商品品房開(kāi)發(fā)存在在明顯的區(qū)域域不平衡性。但但是隨著人們們對(duì)生活質(zhì)量量的要求不斷斷提高對(duì)居住住環(huán)境的要求求也逐漸提高高，我**集團(tuán)有限公公司在城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部南大街街的開(kāi)發(fā)將會(huì)會(huì)把這種不平平衡性縮小。5.主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分析⑴.**-帝帝琴花園該項(xiàng)目由深圳建建筑設(shè)計(jì)院重重慶分院進(jìn)行行建筑設(shè)計(jì)，環(huán)環(huán)境景觀由浩浩豐園藝景觀觀設(shè)計(jì)公司設(shè)設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售代代理由重慶偉偉聯(lián)銷(xiāo)售代理理公司公司代代理。項(xiàng)目以以多層建筑為為主，配以部部分別墅的園園林花園小區(qū)區(qū)，中庭地下下層為停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，項(xiàng)目位于于**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)**大道第二轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤(pán)，總占地地110畝，總建筑筑面積15萬(wàn)平方米，綠綠化率達(dá)40%。由****實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)，售售樓部設(shè)在**大道第二轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤(pán)處，屬臨臨時(shí)售樓部，一一期完工后拆拆除。售樓部部周?chē)G化基基本完成。****實(shí)業(yè)是是**三大房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一一，公司前身身是****的一家旅游游經(jīng)營(yíng)單位，其其開(kāi)發(fā)的**東岳農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)位于**大道第一轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤(pán)處，屬多多排連排樓，是**近年涌現(xiàn)的優(yōu)秀樓盤(pán)之一，現(xiàn)已全部賣(mài)完。它為**實(shí)業(yè)在**房產(chǎn)開(kāi)發(fā)贏得了較好的聲譽(yù)和較高的知名度。其價(jià)格為：平層均價(jià)520元/平方米、躍層均價(jià)590元/平方米、寫(xiě)字樓780元/平方米；兩層住宅別墅面積372平方米，均價(jià)988元/平方米。位于**大道第第二轉(zhuǎn)盤(pán)的帝帝琴花園，分分四期建成。主主要為7~8層的多層建建筑，少數(shù)別別墅主要分布布在第四期“冬景園”。小區(qū)成“田”字型布置，主主要有兩個(gè)大大入口[見(jiàn)方位圖]進(jìn)出小區(qū)，中中央活動(dòng)區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)有游泳池池、大型背景景音樂(lè)、兒童童活動(dòng)區(qū)和休休閑廣場(chǎng)。一一期“夏景園”主要以高大大綠色植物環(huán)環(huán)園四周，中中間為小橋、卵卵石、流水、涼涼亭等景致。308套住宅中躍躍層占建面的的35%，錯(cuò)層面積120~1130平方米占建建面50%，平層面積80~1000平方米，占占建面的15%。其規(guī)劃建設(shè)的二二期“春景園”主要景觀以以花草為主，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)春暖花開(kāi)開(kāi)后所成景致致。三期“秋景園”以紅葉和秋秋季喬樹(shù)、果果樹(shù)為主表現(xiàn)現(xiàn)秋景。四期期“冬景園”突出冬季景景象以石山水水景為主表現(xiàn)現(xiàn)冬景。智能化系統(tǒng)有：：室外①小區(qū)區(qū)中央背景音音樂(lè)②可視對(duì)講電電話(huà)③紅外線(xiàn)周界界監(jiān)控④園區(qū)閉路監(jiān)監(jiān)控⑤三表出戶(hù)⑥漏電保護(hù)⑦塑鋼窗室內(nèi)①燃?xì)鈿庑孤﹫?bào)警②手動(dòng)緊急報(bào)報(bào)警系統(tǒng)③紅外線(xiàn)室內(nèi)內(nèi)監(jiān)控報(bào)警④寬帶網(wǎng)入戶(hù)⑤門(mén)磁防盜⑥子母防盜門(mén)門(mén)推廣宣傳：*.該小區(qū)5月月18日已開(kāi)始咨咨詢(xún)，但具體體房?jī)r(jià)、物管管、付款方式式均未出臺(tái)。*.望城北路中中段單立柱T型跨街廣告告牌一塊。*.**大道第第一轉(zhuǎn)盤(pán)到第第二轉(zhuǎn)盤(pán)，公公路兩邊路燈燈桿上雙面燈燈箱廣告。*.由體育館發(fā)發(fā)往現(xiàn)場(chǎng)售摟摟部購(gòu)房直通通車(chē)一輛。*.7月28日日在渝西會(huì)展展中心召開(kāi)了了一次新聞發(fā)發(fā)布會(huì)。*.7、8月份份在**市體育場(chǎng)和和渝西廣場(chǎng)組組織了幾次促促銷(xiāo)宣傳活動(dòng)動(dòng)。*.7、8月份份在**日?qǐng)?bào)上刊發(fā)發(fā)了４次廣告告，并協(xié)辦專(zhuān)專(zhuān)欄出軟性文文章３次。*.7、8月份份做報(bào)刊夾頁(yè)頁(yè)３次。*.與**電視視臺(tái)合辦**－帝琴花園園專(zhuān)題節(jié)目２２次。*.準(zhǔn)備在渝西西廣場(chǎng)建一**最大戶(hù)外廣廣告牌。*.準(zhǔn)備做***市內(nèi)公交車(chē)車(chē)身廣告。市政配套及交通通：①.**大道是是**市政府規(guī)劃劃的重點(diǎn)工程程，也是新城城區(qū)主要交通通干道，路面面平整寬闊。②.市政府將遷遷到該項(xiàng)目正正對(duì)面③.**市人民民醫(yī)院在該項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)面，其其職工大摟主主體已完工。④.業(yè)主子女上上學(xué)可就近讀讀**幼兒園、**小學(xué)、永師師附中，但辦辦學(xué)質(zhì)量較差差。目前**正聯(lián)系與永永中聯(lián)合辦學(xué)學(xué)。⑵.昌州城市市花園位于小南門(mén)（川川主溝）至英英井路區(qū)內(nèi)，與與電影院、文文化館、寺廟廟、**中學(xué)、紅旗旗小學(xué)、客運(yùn)運(yùn)中心、演藝藝中心、人民民醫(yī)院、大南南門(mén)商業(yè)中心心完全連成一一體，繁華紅紅塵一墻之隔隔，出入相當(dāng)當(dāng)便捷。與**項(xiàng)目相比，由由更成熟的社社區(qū)和商業(yè)環(huán)環(huán)境。區(qū)位圖：項(xiàng)目占地1100畝，總建筑筑面積1400000平方米，綠綠地22000平方米，一一期工程占地地44畝，總建筑筑面積58566平方米，綠綠地7800平方米，住住宅16000平方米，商商用門(mén)面12000平方米，還還建房20500平方米，車(chē)車(chē)位120個(gè)，中心商商業(yè)步行街8000平方米（商商場(chǎng)未計(jì)入總總建面中），幼幼兒園一所600平方米，會(huì)會(huì)所650平方米，展展覽館1200平方米，寫(xiě)寫(xiě)字間600平方米。一期住宅全為多多層和別墅，其其中多層主要要是8層，平街一一層為商業(yè)門(mén)門(mén)面，2~8層為住宅。主要戶(hù)型及分配配百分比戶(hù)型種類(lèi)類(lèi)面積百分比平層二室一廳廳56平方米10%二室二廳800平方米/85平方米20%三室二廳1115平方米/120平方米/130平方米50%錯(cuò)層四室三廳廳180平方米10%另有6棟別墅，面面積每棟300平方米。小區(qū)特點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)為弧型陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，窗為陽(yáng)光光窗，外墻色色調(diào)以黃色為為主，上部20%為白色，下下部80%為黃色，層層頂為蘭色或或橙紅色。小小區(qū)內(nèi)修有商商業(yè)步行街，設(shè)設(shè)計(jì)與渝西廣廣場(chǎng)架空層相相似，底層為為商業(yè)步行街街，上部作為為小廣場(chǎng)。該項(xiàng)目二期規(guī)劃劃用地66畝，總建面88000平方米，全全為7~8層的多層住住宅。處在成成熟商業(yè)區(qū)，區(qū)區(qū)位優(yōu)于我****花園項(xiàng)目。其其戶(hù)型及所占占比例較能體體現(xiàn)**的市場(chǎng)需求求，值得我們們留意。第二部分：*****花園項(xiàng)目概概況1．地理位置置地處重慶作物研研究所，即**西南面南大大街，緊靠市市中心，麻柳柳河上游（長(zhǎng)長(zhǎng)約2公里）處。2．主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地22..3公頃（計(jì)334畝），總建建面積約30萬(wàn)平方米，其其中一期主要要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)如下：用地面積總建建筑面積住宅面積道路面積廣場(chǎng)、水體體面積臨街商店公公建面積折算綠化面面積地下車(chē)庫(kù)面面積綠化率總居住戶(hù)數(shù)數(shù)93809平方方米1286630平方米980660平方米234552.3平方米121001.7平方米221443平方米378005平方米6648平方米40.33%6955戶(hù)3.項(xiàng)目規(guī)劃劃⑴.項(xiàng)目總體體規(guī)劃在于創(chuàng)創(chuàng)建一個(gè)回歸歸自然、高尚尚、新穎、別別致而充滿(mǎn)文文化情趣的社社區(qū)。本著21世紀(jì)居住建建筑人性化原原則，在整體體規(guī)劃上突出出以下特點(diǎn)：：①.林蔭步行行道沿麻柳河河兩岸環(huán)繞并并貫穿全區(qū)。②.以30米以以上寬的景觀觀大道和16米寬的步行行街為全區(qū)骨骨架。在充分分考慮環(huán)境均均好性、集中中與分散、動(dòng)動(dòng)靜分離等原原則的基礎(chǔ)上上將小區(qū)分為為A、B、C、D、E五個(gè)組團(tuán)，讓讓更多住宅有有良好的景觀觀朝向。③.小區(qū)景觀大大道和步行街街對(duì)外開(kāi)放，將將是該區(qū)域乃乃至整個(gè)城市市的公共空間間。而各組團(tuán)團(tuán)間相對(duì)獨(dú)立立，各自圍合合成院落。在在保證小區(qū)與與城市相融的的同時(shí)又充分分保證了業(yè)主主生活的私密密空間。⑵建筑風(fēng)格①.半坡屋頂頂與屋頂花園園及外飄塑鋼鋼陽(yáng)光窗等有有機(jī)結(jié)合，既既有古典風(fēng)味味又具現(xiàn)代特特色。②.在立面造造型上，采用用三段設(shè)計(jì)，充充分運(yùn)用豐富富的古典建筑筑符號(hào)和線(xiàn)腳腳，白色的玻玻璃和高檔的的白色塑鋼窗窗，加上淺灰灰色的高級(jí)外外墻面磚，使使各組團(tuán)色彩彩雅致和諧。4.戶(hù)型指標(biāo)標(biāo)⑴.按戶(hù)型分分（暫定）戶(hù)型面積m22/戶(hù)戶(hù)數(shù)平面布局結(jié)構(gòu)形式三室二廳二衛(wèi)一一廚三廳三衛(wèi)一一廚平層錯(cuò)層躍層190-100011441440308202100-11454226426601113315503150-22001441241176618004201-225018801880018合計(jì)6999564135114941151355占戶(hù)數(shù)比比例80.66819..32211.32559.3719.311⑵二期戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)建議面積（含公攤）85-995平方米110--125平方米130--150平方米可能戶(hù)型二室室二廳單衛(wèi)/雙衛(wèi)[錯(cuò)層或平層]三室二廳雙雙衛(wèi)帶儲(chǔ)物間間[錯(cuò)層]四室三廳雙雙衛(wèi)帶儲(chǔ)物間間[躍層]占建面30%%50%20%建議戶(hù)型面積需需求客廳開(kāi)間4.2M、面積＞20㎡客廳開(kāi)間4.2M、面積＞20㎡客廳開(kāi)間4.5M、面積＞25㎡餐廳＞8㎡餐餐廳＞8㎡餐廳＞10㎡廚房＞6㎡廚廚房＞7㎡廚房＞7㎡主臥＞14㎡主臥＞14㎡主臥＞15㎡次臥＞11㎡次臥＞11㎡次臥＞11㎡衛(wèi)生間＞5㎡主衛(wèi)＞5㎡主衛(wèi)＞5㎡觀景陽(yáng)臺(tái)＞4㎡㎡次衛(wèi)＞4㎡次衛(wèi)＞4㎡生活陽(yáng)臺(tái)＞3㎡㎡儲(chǔ)物間＞2㎡起居室＞12㎡，可不單單獨(dú)設(shè)置原因①老年人人與年輕人生生活習(xí)慣、生生活需求不同同，需分開(kāi)居居住。老年人人喜靜，且社社交范圍相對(duì)對(duì)較窄，生活活所需空間相相對(duì)較小。②剛踏入社會(huì)會(huì)的年輕一族族需購(gòu)房組織織家庭，但因因經(jīng)濟(jì)不太寬寬裕，對(duì)小戶(hù)戶(hù)型的需求較較大。③部分30-40歲的公職人人員，其父母母居于農(nóng)村或或其他地方，現(xiàn)現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)狀狀況允許將父父母接到身邊邊，但又不愿愿父母影響自自己現(xiàn)有的生生活方式，有有購(gòu)置小戶(hù)型型供父母居住住的愿望。④父母為子女女購(gòu)房組織小小家庭。觀景陽(yáng)臺(tái)＞4㎡儲(chǔ)物間＞3㎡生活陽(yáng)臺(tái)＞3㎡㎡觀景陽(yáng)臺(tái)＞4㎡①**市常住人人口21萬(wàn)，其中在在職工作人員員依靠國(guó)家或或單位集資建建房，獲得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或買(mǎi)斷公公房產(chǎn)權(quán)占房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的45%。另有30%是當(dāng)?shù)乩暇泳用瘢课莓a(chǎn)產(chǎn)權(quán)由祖輩處處繼承所得。實(shí)實(shí)際通過(guò)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品房獲得得房屋產(chǎn)權(quán)的的消費(fèi)者占房房產(chǎn)市場(chǎng)的25%。以上所獲獲產(chǎn)權(quán)的住房房一般檔次不不高，戶(hù)型不不合理，配套套不齊全，有有2次置業(yè)需求求。對(duì)面積要要求適中，戶(hù)戶(hù)型、環(huán)境和和配套要好。②原居民住房房面積偏小，且且多居于舊城城改造范圍，配配套和環(huán)境較較差，有2次置業(yè)需求求。③家庭人口不不多，交際廣廣泛，時(shí)有來(lái)來(lái)訪(fǎng)人客，需需有客房供客客人居住。生活陽(yáng)臺(tái)＞3㎡①家庭人口多，需需購(gòu)置較大戶(hù)戶(hù)型。②交際廣泛，時(shí)時(shí)有親朋好友友來(lái)訪(fǎng)，為休休息、娛樂(lè)互互不干擾，需需購(gòu)置躍層。③經(jīng)濟(jì)富裕，需需住房豪華氣氣派的需購(gòu)置置躍層。*門(mén)面開(kāi)間4..2-4.88M，開(kāi)間與進(jìn)進(jìn)深比例約為為1：3，單個(gè)門(mén)面面面積控制在在40-60平方米；*底層反躍設(shè)計(jì)計(jì)是為減少底底層門(mén)面進(jìn)深深，同時(shí)豐富富底層住宅的的結(jié)構(gòu)變化；；*景觀陽(yáng)臺(tái)面積積暫按50%計(jì)算，生活活陽(yáng)臺(tái)面積全全算。第三部分：SWWOT分析1.[S]項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)：⑴.集團(tuán)公司的的品牌優(yōu)勢(shì)。⑵.****花花園項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。⑶.****花花園戶(hù)型等的的“人性化”設(shè)計(jì)處處體體現(xiàn)企業(yè)“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念念。⑷.16米寬步步行街、30余米寬景觀觀大道等的繁繁華與獨(dú)立圍圍合而成組團(tuán)團(tuán)的寧?kù)o相得得益彰，充分分體現(xiàn)項(xiàng)目的的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。⑸.緊鄰**市市中心（離渝渝西廣場(chǎng)僅800多米），周周邊購(gòu)物、交交通、教育、醫(yī)醫(yī)療、銀行等等配套齊全，尤尤其本項(xiàng)目位位處“麻柳河”上游，水清清樹(shù)綠，獨(dú)具具區(qū)位優(yōu)勢(shì)。⑹.社區(qū)內(nèi)配套套齊全，備有有會(huì)所、游泳泳池、籃球場(chǎng)場(chǎng)、超市、幼幼稚園、音樂(lè)樂(lè)廣場(chǎng)等設(shè)備備設(shè)施。⑺.小區(qū)直飲水水系統(tǒng)將改變變**市飲用水差差的歷史，讓讓小區(qū)內(nèi)居民民戶(hù)戶(hù)喝上質(zhì)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的純純凈水。⑻.小區(qū)優(yōu)秀的的物管服務(wù)將將給小區(qū)居民民一個(gè)全新的的、安全的、舒舒適的生活環(huán)環(huán)境。⑼.****花花園是市委、市市府形象工程程之一，在政政策上能得到到支持。2.[W]項(xiàng)目目劣勢(shì)⑴.項(xiàng)目所屬地地塊目前尚未未形成較有規(guī)規(guī)模的開(kāi)發(fā)，交交通設(shè)施等不不夠完善，南南大街鐵路橋橋在心理上更更是交通瓶頸頸。**市民目前仍仍習(xí)慣上把項(xiàng)項(xiàng)目所在地——南大街片區(qū)區(qū)理解為城郊郊結(jié)合部，市市政配套設(shè)施施不夠成熟，人人氣渙散。⑵.目前房?jī)r(jià)普普遍較低，項(xiàng)項(xiàng)目配套設(shè)施施多，施工條條件差，增大大了建設(shè)成本本，提高了成成本控制難度度。⑶.城北新區(qū)區(qū)是市政府近近幾年的發(fā)展展方向，將給給項(xiàng)目銷(xiāo)售帶帶來(lái)一定影響響。3.[O]項(xiàng)目目機(jī)會(huì)⑴.在西部大開(kāi)開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)下下，**市近年經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅速。⑵.**市目前前還沒(méi)有成規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)的大大型園林式小小區(qū)，**市目前開(kāi)發(fā)發(fā)商中實(shí)力普普遍較弱，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。⑶**市物業(yè)管管理水平很低低，在這里我我們的物管優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯。⑷城北新區(qū)的成成熟尚待時(shí)日日，給了本項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)時(shí)間。4．[T]項(xiàng)目目威脅⑴.市場(chǎng)容量量有限，存有有客源分流的的危險(xiǎn)。⑵.隨著***市城市建設(shè)設(shè)的展開(kāi)，一一些有實(shí)力、有有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)發(fā)商即將進(jìn)入入，加劇了市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。⑶.**市大大量的集資建建房減少了集集團(tuán)購(gòu)賣(mài)的可可能。⑶.**市一一部分低擋樓樓盤(pán)僅售350元/㎡-400元/㎡左右與本本項(xiàng)目均價(jià)800元/㎡相差一半半，將分流部部分客源。第四部分：項(xiàng)目目定位策略1.目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群說(shuō)明①．公務(wù)員、教教師：收入一一般但相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定，對(duì)環(huán)境境及按揭等有有較高要求；；②．小企業(yè)主主、經(jīng)商成功功人士：有一一定的消費(fèi)實(shí)實(shí)力，支付能能力強(qiáng)，對(duì)交交通等有較高高要求；③．鄉(xiāng)政一級(jí)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子的的目標(biāo)客戶(hù)群群：收入較高高且往往有隱隱性收入，注注重戶(hù)口、子子女就學(xué)、家家屬就業(yè)等。2.項(xiàng)目定位位策略根據(jù)上述目標(biāo)客客戶(hù)群體的特特點(diǎn)，本項(xiàng)目目定位為高檔檔樓盤(pán)，價(jià)格格取中高水準(zhǔn)準(zhǔn)，針對(duì)二次次置業(yè)者及相相對(duì)成功人士士。在營(yíng)銷(xiāo)方面，充充分展示品牌牌開(kāi)發(fā)商的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，給消費(fèi)費(fèi)者信心的同同時(shí)充分滿(mǎn)足足業(yè)主尊榮感感；在本質(zhì)塑造方面面，充分展示示區(qū)域、規(guī)模模、規(guī)劃、配配套等優(yōu)勢(shì)；；在服務(wù)方面，售售前、售中、售售后均充分體體現(xiàn)人性關(guān)懷懷，以人為本本的理念。3.樓盤(pán)定位位策略由于歷史、地理理等原因**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)比較滯后，從從現(xiàn)有土地資資源分布和開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)力情情況來(lái)看近兩兩年會(huì)出現(xiàn)大大量的小區(qū)，但但不會(huì)出現(xiàn)大大型成規(guī)模小小區(qū)。隨著社社會(huì)生活水平平的不斷提高高，人們對(duì)生生活居住的質(zhì)質(zhì)量要求也隨隨之提高。小小區(qū)綠化、配配套、物管等等逐漸成為一一些收入穩(wěn)定定的公務(wù)員和和高收入經(jīng)商商人士（如電電信、銀行、政政府部門(mén)和一一部分擁有黃黃金鋪位的工工商戶(hù)、私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主等）二二次置業(yè)的必必要條件。****花園項(xiàng)項(xiàng)目針對(duì)年收收入2萬(wàn)元、積蓄6萬(wàn)元以上的的目標(biāo)客戶(hù)群群，把樓盤(pán)定定位于大規(guī)模模高檔小區(qū)，以以超越**現(xiàn)有小區(qū)和和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的環(huán)境景觀、小小區(qū)配置和物物業(yè)管理等方方面來(lái)體現(xiàn)樓樓盤(pán)個(gè)性，突突出樓盤(pán)品質(zhì)質(zhì)，進(jìn)而吸取取消費(fèi)人群。如如：小區(qū)配置采用：：室內(nèi)①.子母母防盜門(mén)②.塑鋼陽(yáng)光窗③.空調(diào)及冷凝凝水預(yù)置④.預(yù)留煙道⑤.水、電、氣氣、閉路、電電話(huà)到戶(hù)⑥.小區(qū)直飲水水系統(tǒng)到戶(hù)⑦.贈(zèng)送花臺(tái)，戶(hù)戶(hù)戶(hù)有景室外①.A級(jí)級(jí)環(huán)境外觀設(shè)設(shè)計(jì)②.游泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所所、釣魚(yú)池③.局部底層架架空休閑空間間④.音樂(lè)廣場(chǎng)、步步行街、兒童童游樂(lè)場(chǎng)、公公共廁所⑤.晨跑小徑、室室外健身設(shè)施施⑥.南大街入口口處設(shè)紅綠燈燈、并設(shè)有公公交車(chē)站和治治安崗?fù)あ?親水人行道⑧.幼兒園（一一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）⑨.老人、嬰幼幼兒、孕婦用用品專(zhuān)賣(mài)市場(chǎng)場(chǎng)⑩.學(xué)校、醫(yī)療療保健、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、超市市、銀行和郵郵政等智能化：①.小小區(qū)背景音樂(lè)樂(lè)②.電子巡更③.三表出戶(hù)④.對(duì)講系統(tǒng)⑤.24小時(shí)閉路監(jiān)監(jiān)控⑥.寬帶網(wǎng)入戶(hù)戶(hù)特別是通過(guò)中軸軸上修建一條條30米寬的景觀觀大道，與步步行街和親水水綠化觀光道道相互輝映，把把樓盤(pán)定格于于高檔，在鎖鎖定目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群的同時(shí)，吸吸引潛在客戶(hù)戶(hù)。4.物管定位位策略****花園物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)由具有一級(jí)級(jí)資質(zhì)的重慶慶**花園物業(yè)管管理有限公司司提供。****花園將積極極引進(jìn)重慶或或國(guó)內(nèi)各發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)先進(jìn)物物業(yè)管理理念念和服務(wù)體系系，并結(jié)合本本地人力資源源組建專(zhuān)門(mén)的的物業(yè)管理公公司，為小區(qū)區(qū)業(yè)主提供高高檔次、超值值、周到、高高效、方便、稱(chēng)稱(chēng)心的服務(wù)。一、物業(yè)管理服服務(wù)項(xiàng)目（一）、公共服服務(wù)1、清潔衛(wèi)生生：小區(qū)公共共場(chǎng)所和共用用部位的衛(wèi)生生清掃、垃圾圾清運(yùn)及經(jīng)常常性的保潔。2、綠化日常常維護(hù)管理：：對(duì)綠化物進(jìn)進(jìn)行修枝整形形、澆水、施施肥、治蟲(chóng)，保保持綠化物生長(zhǎng)良好好。3、治安管理理：設(shè)安全保保衛(wèi)人員對(duì)小小區(qū)進(jìn)行安全全防范和治安安管理工作。4、共用蓄水水池的維護(hù)：：定期清洗、消消毒，保證飲飲用水符合衛(wèi)衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。5、水電維護(hù)護(hù)：對(duì)業(yè)主共共用的供水、供供電管線(xiàn)設(shè)施施進(jìn)行日常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)維修，保保證正常使用。6、排污設(shè)施施維護(hù)：清疏疏和維修業(yè)主主區(qū)用的排水水排污下水管管道、化糞池池，確保正常使用。7、道路維護(hù)護(hù)：對(duì)小區(qū)內(nèi)內(nèi)的小區(qū)級(jí)道道路（不含市市政道路）進(jìn)進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)護(hù)維修，保證道路良好。8、房屋共用用部位日常維維護(hù)：對(duì)房屋屋屋頂、外墻墻、樓道等公公共部位進(jìn)行行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持持完好。（二）、有償服服務(wù)1、房屋代管、代代租、代售2、家庭清潔潔（鐘點(diǎn)、長(zhǎng)長(zhǎng)期）3、代商品44、代購(gòu)、租租、育花木5、搬家6、代代送鮮花、禮禮品7、商務(wù)服務(wù)（票票務(wù)、打字、復(fù)復(fù)印、傳真等等）8、組織兒童假假期各類(lèi)培訓(xùn)訓(xùn)9、洗車(chē)10、醫(yī)療看護(hù)護(hù)11、空房看管管12、客人接送送（汽車(chē)、火火車(chē)、輪船、飛飛機(jī)）13、家電安裝裝維修14、業(yè)主（住住戶(hù)）自有設(shè)設(shè)備設(shè)施定期期維護(hù)（三）、無(wú)償（超超值）服務(wù)1、日常家政服服務(wù)：代辦電電話(huà)安裝申請(qǐng)請(qǐng)；代辦有線(xiàn)線(xiàn)電視開(kāi)通；；代辦天然氣氣開(kāi)通；代訂訂牛奶；代辦辦收發(fā)報(bào)刊；；特快專(zhuān)遞；；臨時(shí)代為保保管物品；組組織家庭裝修修講座；代叫叫出租車(chē)；叫叫起床。2、文化娛樂(lè)服服務(wù)：代聯(lián)系系舉辦喜事慶慶典；提供棋棋類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)所所；舉辦居家家常識(shí)講座；；組織居民攝攝影展；組織織小區(qū)休育活活動(dòng)；組織小小區(qū)老年人活活動(dòng)；建立老老年人活動(dòng)組組織等。3、醫(yī)療服務(wù)：：建立住戶(hù)醫(yī)醫(yī)療檔案；配配備急救箱，急急救藥品；住住戶(hù)生病代為為聯(lián)系醫(yī)院等等。4、園藝綠化：：提供家庭園園藝咨詢(xún)。5、安全服務(wù)：：義務(wù)檢查安安全用電、用用氣情況；義義務(wù)宣傳家庭庭安全用電、用用氣、消防常常識(shí)。二、物業(yè)管理服服務(wù)承諾（一）、保修期期維修自工程竣工驗(yàn)收收之日起計(jì)，負(fù)負(fù)責(zé)代表業(yè)主主聯(lián)系，督促促保修單位按按發(fā)展商提供供之《質(zhì)量保保證書(shū)》的約約定期限完成成。（二）、常規(guī)期期維修接到維修/投訴訴，10分鐘內(nèi)答復(fù)復(fù)；維修請(qǐng)求求/投訴記錄后后，物管工作作人員30分鐘內(nèi)到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)；除大、中中修外，一般般維修三小時(shí)時(shí)內(nèi)處理完畢畢。（三）、清潔服服務(wù)生活垃圾袋裝化化，定期滅四四害；可回收收利用資源（廢廢金屬、玻璃璃制品、塑料料制品等）分分類(lèi)存放，定定期收集、清清運(yùn)；廢舊電電池專(zhuān)門(mén)存放放，定期回收收。（四）、保安服服務(wù)小區(qū)內(nèi)組團(tuán)與組組團(tuán)公共范圍圍機(jī)動(dòng)巡邏；；組團(tuán)門(mén)崗和和內(nèi)部機(jī)動(dòng)巡巡邏；設(shè)中央央控制室，智智能安保系統(tǒng)統(tǒng)集中監(jiān)控。（五）、環(huán)境園園藝定期修剪、補(bǔ)栽栽；定期施肥肥、除蟲(chóng)；景景觀水池定期期清洗、消毒毒；道路、景景觀照明完好好充足。另：****花花園物業(yè)管理理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)同類(lèi)小區(qū)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫暫定為：無(wú)電梯住宅：00.50元/（按建筑面面積計(jì)算）有電梯住宅：00.60元/（按建筑面面積計(jì)算）商業(yè)門(mén)面：11.50元/（按建筑面面積計(jì)算）以上價(jià)格的最終終執(zhí)行價(jià)格以以物價(jià)部門(mén)核核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)準(zhǔn)。5.宣傳定位位策略“導(dǎo)入期”嫁接接**集團(tuán)公司開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)力和企企業(yè)品牌形象象作為重點(diǎn)宣宣傳。“說(shuō)服期”宣傳圍繞“高檔”、“最佳”展開(kāi)，以“康居樂(lè)園”鎖定訴求目目標(biāo)客戶(hù)——年齡在25-45歲的企業(yè)管管理人員、國(guó)國(guó)家公務(wù)員、文文化、教育、衛(wèi)衛(wèi)生從業(yè)人員員以及收入相相對(duì)穩(wěn)定的私私營(yíng)企業(yè)主和和擁有黃金鋪鋪位的工商戶(hù)戶(hù)?！盃I(yíng)造期”從品質(zhì)、區(qū)區(qū)位、人性化化服務(wù)等方面面及“柳河都市人人家”著手，將高高檔生活小區(qū)區(qū)不可阻擋的的魅力完全釋釋放，給目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)一片尋尋夢(mèng)的天空。第六部分.項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)推廣1．項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包包裝工地周?chē)捎么u磚砌圍墻，刷刷白后畫(huà)上宣宣傳畫(huà)，樹(shù)“康居樂(lè)園”形象，營(yíng)造“****花園，柳河河都市人家”親和氣氛。售樓部裝修簡(jiǎn)潔潔明了，采用用大幅落地玻玻璃窗，增加加室內(nèi)通透性性，室內(nèi)布置置重點(diǎn)突出**集團(tuán)企業(yè)形形象，售樓部部家俱以及室室內(nèi)色調(diào)應(yīng)溫溫馨，盡量營(yíng)營(yíng)造親和氣氛氛，讓客戶(hù)走走進(jìn)售樓部就就象走進(jìn)朋友友家一樣自然然親切。交易易談判時(shí)如朋朋友間知心交交談。售樓部外環(huán)境由由圍墻圍合而而成，依地塊塊情況建議設(shè)設(shè)一停車(chē)場(chǎng)、一一休閑娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)（南大街附附近沒(méi)有廣場(chǎng)場(chǎng)或步行街），從從而讓附近的的居民休閑娛娛樂(lè)到售樓部部來(lái)，進(jìn)而集集聚人氣。停停車(chē)場(chǎng)與休閑閑娛樂(lè)場(chǎng)用綠綠化帶分隔。休休閑娛樂(lè)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)設(shè)戶(hù)外娛樂(lè)樂(lè)健身器材如如：綜合秋千千架、鐵吊椅椅等，環(huán)境表表現(xiàn)綠化。2.建設(shè)步驟驟建議建議以步行街和和景觀大道為為小區(qū)建設(shè)骨骨架，沿景觀觀大道逐步擴(kuò)擴(kuò)散建設(shè)。以以景觀大道為為引入，有利利于展示**集團(tuán)的雄厚厚實(shí)力和企業(yè)業(yè)形象，增加加項(xiàng)目社會(huì)信信譽(yù)度，有利利于銷(xiāo)售工作作的順利展開(kāi)開(kāi)，同時(shí)游泳泳池計(jì)劃在2002年6月份以前投投入使用，以以便形象地展展示規(guī)模小區(qū)區(qū)的配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)。3.廣告推廣策策略****花園是是**集團(tuán)走出重重慶市區(qū)的首首個(gè)大型項(xiàng)目目，在**得到了當(dāng)?shù)氐卣母叨榷戎匾?，被列列為?*市委、市府府形象工程”，集團(tuán)公司司也確定將該該項(xiàng)目建設(shè)成成**市“園林生態(tài)住住宅小區(qū)”。為將項(xiàng)目目全面、準(zhǔn)確確地推介給消消費(fèi)者，并且且創(chuàng)造良好的的銷(xiāo)售環(huán)境，推推廣將分“導(dǎo)入”、“說(shuō)服”、“營(yíng)造”三個(gè)階段進(jìn)進(jìn)行?！皩?dǎo)入期”[22001年9月中上旬至9月下旬]主要采用“阻隔隔策略”嫁接重慶**集團(tuán)公司品品牌，告知消消費(fèi)者“****花園”是占地334畝的高檔次次的園林式生生態(tài)住宅，是是由重慶市著著名房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)**集團(tuán)在**開(kāi)發(fā)的“**市委、市府府形象工程”，并且詳盡盡介紹重慶**集團(tuán)企業(yè)以以及**集團(tuán)的開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)績(jī)，進(jìn)行行嫁接品牌。以以工地圍墻看看板、電視廣廣告、戶(hù)外廣廣告牌、車(chē)身身廣告和報(bào)紙紙廣告推出，勸勸阻消費(fèi)者推推遲購(gòu)買(mǎi)其他他商品房，防防止客戶(hù)分流流?！罢f(shuō)服期”[99月下旬，開(kāi)開(kāi)盤(pán)前后]主要采用“全面面出擊策略”以大量的報(bào)報(bào)紙廣告突出出“麻柳河畔和和離塵不離城城”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，同時(shí)利用用詳盡資料的的項(xiàng)目介紹和和全面細(xì)致地地推介小區(qū)精精品戶(hù)型，獨(dú)獨(dú)特的人文景景觀個(gè)性，優(yōu)優(yōu)秀品質(zhì)和企企業(yè)文化、形形象等，塑造造第一樓盤(pán)品品牌品質(zhì)，促促使消費(fèi)者追追捧、購(gòu)買(mǎi)?！盃I(yíng)造期”充分運(yùn)用報(bào)紙、樓樓書(shū)、紙手袋袋和促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)以及售樓現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)和精致樣樣板房展示等等營(yíng)造出“為成功人士士度身定造”的成功者感感覺(jué)和“柳河都市人人家”的一片都市市田園天地。第七部分：項(xiàng)目目銷(xiāo)售策略策略一：根據(jù)***市場(chǎng)的實(shí)際際情況，建議議采用低開(kāi)高高走，促使出出現(xiàn)“羊群”效應(yīng)，讓消消費(fèi)者追捧**花園項(xiàng)目。策略二：一期AA組團(tuán)開(kāi)發(fā)全全是多層住宅宅，為使資金金快速回籠，同同時(shí)聚集人氣氣，建議開(kāi)盤(pán)盤(pán)適當(dāng)額度優(yōu)優(yōu)惠，并限量量銷(xiāo)售，制造造“熱銷(xiāo)搶購(gòu)”效應(yīng)。策略三：從整體體上有計(jì)劃地地把握銷(xiāo)售節(jié)節(jié)奏，以保證證項(xiàng)目持續(xù)暢暢銷(xiāo)。第八部分：宣傳傳推廣計(jì)劃第一階段：品牌牌嫁接實(shí)施步驟：一.報(bào)版廣告告報(bào)版廣告一1.時(shí)間9月月10日星期一2.版面整版版套紅3.報(bào)紙《***日?qǐng)?bào)》4.內(nèi)容：祝賀賀教師節(jié)，誠(chéng)誠(chéng)邀**市優(yōu)秀教師師、各校領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及意向性客客戶(hù)參加重慶慶**集團(tuán)各大樓樓盤(pán)一日游。告告知活動(dòng)時(shí)間間9月15日、9月22日。報(bào)版廣告二1.時(shí)間9月111日星期二2.版面整版版3.報(bào)紙《***日?qǐng)?bào)》4.內(nèi)容：①.引語(yǔ)[見(jiàn)初初稿]②.開(kāi)發(fā)商自述述[見(jiàn)初稿]③.編后語(yǔ)：由由編輯記者發(fā)發(fā)編后語(yǔ)，引引發(fā)**地產(chǎn)業(yè)內(nèi)討討論。*9月14日日星期四《**日?qǐng)?bào)》整版①.**集團(tuán)榮榮譽(yù)榜②.介紹**集集團(tuán)業(yè)績(jī)名人人苑、龍景苑苑等幾大特色色苑區(qū)的建設(shè)設(shè)，環(huán)境配套套、物管等特特色，并展示示所獲榮譽(yù)牌牌③.插入圖片④.編后語(yǔ)———**集團(tuán)將給**市帶來(lái)巨變變⑤．告知明日周周六重慶**集團(tuán)各物業(yè)業(yè)一日游二.活動(dòng)重慶**集團(tuán)幾幾大小區(qū)一日日游1.時(shí)間9月月15日、9月22日[實(shí)施時(shí)間]2.宣傳時(shí)間9月10日3.宣傳方式報(bào)紙廣告中中穿插4.參游人員意向客戶(hù)、全全**市優(yōu)秀教師師、學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)5.交通包車(chē)車(chē)6.當(dāng)日行程安安排上午：**重慶文景苑名人苑中午：酒店吃午午飯下午：C區(qū)上上格林彩電苑**7.費(fèi)用預(yù)算：：6000元/次兩次共1.2萬(wàn)8.凡參與者可可獲紀(jì)念品及及貴賓卡，憑憑卡購(gòu)房享受受9.7折第二階段：樓盤(pán)盤(pán)品質(zhì)塑造重點(diǎn)從區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)和項(xiàng)目理念念著手樓盤(pán)品品質(zhì)塑造。一：報(bào)版廣告報(bào)版廣告一1.時(shí)間9月月18日周二2.報(bào)紙《***日?qǐng)?bào)》3.版面整版版4.內(nèi)容：*****花園項(xiàng)目介介紹①.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)②.整體規(guī)劃理理念③.環(huán)境設(shè)計(jì)理理念④.建筑造型及及立面設(shè)計(jì)理理念⑤.配套、設(shè)施施規(guī)劃⑥.區(qū)位優(yōu)勢(shì)分分析報(bào)版廣告二1.時(shí)間9月月21日周五2.報(bào)紙《***日?qǐng)?bào)》3.版面整版版4.內(nèi)容：倡導(dǎo)導(dǎo)健康生活及及生活環(huán)境⑴.健康生活主主義⑵.健康生活環(huán)環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)⑶.緊扣健康生生活、環(huán)境，推推薦****花園健康生生活①.環(huán)境a.麻柳河畔空空氣清新潔凈凈，林蔭小道道晨練、散步步b.景觀大道、背背景音樂(lè)、步步行街c.體育健身設(shè)設(shè)施d.環(huán)境安靜，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離喧鬧e.出入方便，安安全f.生活居家方方便、市政配配套齊全②.項(xiàng)目效果圖圖：小區(qū)整體體鳥(niǎo)瞰圖、組組團(tuán)效果圖、景景觀效果圖報(bào)版廣告二1.時(shí)間9月月25日周二2.報(bào)紙《***日?qǐng)?bào)》3.版面整版版4.內(nèi)容：⑴..以“麻柳河畔新新景觀”為題，從項(xiàng)項(xiàng)目自身高貴貴品質(zhì)優(yōu)秀質(zhì)質(zhì)量點(diǎn)評(píng)。⑵.編后語(yǔ)———****花園給南大大街、麻柳河河以及**市帶來(lái)了巨巨變。⑶.戶(hù)型研討活活動(dòng)①.向市民征集集戶(hù)型目的：體現(xiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)商“以人為本”的理念，建建老百姓認(rèn)可可滿(mǎn)意的住宅宅，吸引消費(fèi)費(fèi)者關(guān)注。操作方式：a..市民自己設(shè)設(shè)計(jì)b.拋出戶(hù)型部部分[前期設(shè)計(jì)圖]②.推出主力戶(hù)戶(hù)型[前期設(shè)計(jì)圖]征求意見(jiàn)③.評(píng)獎(jiǎng)：一等等獎(jiǎng)一名、二二等獎(jiǎng)二名、三三等獎(jiǎng)三名，獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)錢(qián)或物④.下期廣告公公布部分作品品及專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)評(píng)⑤.費(fèi)用預(yù)算[[4000元左右]⑥.發(fā)獎(jiǎng)時(shí)間開(kāi)盤(pán)之日[10月10日暫定]第三階段：營(yíng)造造銷(xiāo)售氛圍報(bào)版一：1.時(shí)間9月月27日周四2.報(bào)紙《***日?qǐng)?bào)》整版封底