房地產(chǎn)估價要求規(guī)范8月

房地產(chǎn)估價規(guī)范2023.8

1總

則

1.0.1

為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法，保障房地產(chǎn)估價質(zhì)量，制定本規(guī)范。1.0.2

本規(guī)范合用于房地產(chǎn)估價活動。1.0.3

房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2估價原則

2.0.1

評估市場價值，應(yīng)遵循下列原則：

1

獨(dú)立、客觀、公正原則；

2

合法原則；

3

價值日期原則；

4

替代原則；5

最高最佳運(yùn)用原則。2.0.2

房地產(chǎn)的抵押評估價值和抵押凈值評估，除應(yīng)遵循市場價值評估原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，2.0.3

房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值和價格評估應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型從市場價值評估的原則中選擇合用原則，并可增長其他合用原則2.0.4

遵行不同估價原則的評估價值，應(yīng)符合下列規(guī)定：1.遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評估價值應(yīng)對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。2.遵循合法原則，估價結(jié)果應(yīng)是在依法鑒定的估價對象狀況下的價值或價格。3.遵循價值時點(diǎn)原則，估價結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價目的擬定的某一特定期間的價值或價格。4.遵循替代原則，估價結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。5.遵循最高最佳運(yùn)用原則，估價結(jié)果應(yīng)是在估價對象最高最佳運(yùn)用狀況下的價值或價格。6.遵循謹(jǐn)慎原則，評估價值應(yīng)在充足考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高因素下的價值或價格。2.0.5

最高最佳運(yùn)用狀況涉及最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上也許、財務(wù)上可行、價值最大化的順序進(jìn)行分析、篩選和判斷擬定。并符合下列規(guī)定：

1.當(dāng)估價對象權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)運(yùn)用權(quán)利不同時，應(yīng)根據(jù)估價目的擬定是從估價對象權(quán)利人的角度或從意向取得者的角度進(jìn)行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)運(yùn)用權(quán)利，擬定估價對象的最高最佳運(yùn)用狀況。

2.當(dāng)估價對象已做了某種使用，應(yīng)在調(diào)查及分析其運(yùn)用現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，對其最高最佳運(yùn)用和相應(yīng)的估價前提作出下列的判斷和選擇，并在估價報告中說明：

1

維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)運(yùn)用最為合理的，應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價；

2

更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價；

3

改變用途前提：分析、判斷改變用途再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價；

4

擴(kuò)大規(guī)模前提：分析、判斷擴(kuò)大規(guī)模再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)以擴(kuò)大規(guī)模為前提進(jìn)行估價；

5

重新開發(fā)前提：分析、判斷重新開發(fā)再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)以重新開發(fā)為前提進(jìn)行估價；6

上述情形的某種組合或其他特殊運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊運(yùn)用前提進(jìn)行估價。2.0.6

當(dāng)估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時，應(yīng)按下列規(guī)定擬定估價所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價報告中說明及對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：1.政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途有認(rèn)定或解決的，應(yīng)按其認(rèn)定或解決結(jié)果進(jìn)行估價；2.政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途沒有認(rèn)定或解決的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：1）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的或最高最佳運(yùn)用原則選擇其中一種用途；2）實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的擬定估價所依據(jù)的用途。3估價程序

3.0.1

1房地產(chǎn)估價工作應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1受理估價委托

2

明確估價基本領(lǐng)項；

3

制定估價作業(yè)方案；

4

搜集估價所需資料；

5

實地查勘估價對象；

6

選定估價方法進(jìn)行測算；

7

擬定估價結(jié)果；

8

撰寫估價報告；

9

審核估價報告；

10

交付估價報告；

11

估價資料歸檔。3.0.2估價委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1在接受估價委托時，應(yīng)規(guī)定估價委托人出具估價委托書；2決定受理估價委托后，應(yīng)根據(jù)估價項目的規(guī)模、難度和完畢時間擬定參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量，并清洗選派兩名能勝任該估價工作的注冊房地產(chǎn)估價題共同進(jìn)行估價，且應(yīng)明確其中一人為項目負(fù)責(zé)人。4除應(yīng)采用批量估價的項目外，每個估價項目應(yīng)至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對擬定估價報告等估價工作。3.0.3估價基本領(lǐng)項涉及估價目的、價值時點(diǎn)、估價對象和價值類型,應(yīng)與估價委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上擬定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.估價目的應(yīng)根據(jù)委托人真實、具體的估價需要以及估價報告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者擬定，對其表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡潔。

2價值時點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價目的擬定，采用公歷表達(dá)，宜具體到日?；仡櫺怨纼r和預(yù)測性估價的價值時點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

3估價對象應(yīng)在估價委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價目的依法擬定。并應(yīng)明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得漏掉或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價目的的估價對象。對作為估價對象的，應(yīng)在估價報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進(jìn)行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。

4價值類型應(yīng)根據(jù)估價目的擬定，并應(yīng)涉及價值或價格的名稱、價值定義或內(nèi)涵。3.0.4

制定估價作業(yè)方案應(yīng)對估價目的進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)涉及下列內(nèi)容：

1

估價工作的重要內(nèi)容及質(zhì)量規(guī)定，應(yīng)涉及擬采用的估價方法和估價技術(shù)路線，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；

2

估價工作的具體環(huán)節(jié)及時間進(jìn)度；

3

估價工作的人員安排。3.0.5

估價所需資料應(yīng)針對估價項目進(jìn)行搜集，并應(yīng)涉及下列資料：

1

反映估價對象區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的資料

2

估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；

3

對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料；

4

對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料。3.0.6

對搜集的估價所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)利人時，應(yīng)查看估價對象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印與原件核對，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價對象的權(quán)屬狀況。3.0.7估價對象的實地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)觀測、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，2應(yīng)拍攝反映估價對象外觀和內(nèi)部狀況以及周邊環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料；

3應(yīng)制作實地查勘記錄，并記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其署名，等，記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清楚。3.0.8當(dāng)無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘時，應(yīng)對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查勘，并應(yīng)在估價報告中說明未進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘及其具體因素。對未進(jìn)擴(kuò)實地查勘的估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘及其具體因素。對未進(jìn)行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價假設(shè)中的依據(jù)局限性假設(shè)在估價報告中說明。3.0.9以估價中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價技術(shù)問題時，應(yīng)尋求相關(guān)估價專家或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價報告中說明。

3.0.10對估價對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務(wù)狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家征詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價委托人聘請具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測、測量、審計等。再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶I(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價，并應(yīng)在估價報告中說明。3.0.11估價報告在交付估價委托人前，應(yīng)以其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載審核的意見、結(jié)論、日期和人員及其署名。3.0.12

估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應(yīng)由不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師署名及加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和估價委托協(xié)議約定交付估價委托人。

3.0.13

估價報告交付估價委托人后，不得擅自改動、更換、刪除或銷毀下列估價資料：

1

估價報告；

2

估價委托書和估價委托協(xié)議；3

估價所依據(jù)的估價委托人提供的資料；4估價項目來源和溝通情況記錄

5

估價對象實地查勘記錄；6

估價報告內(nèi)部審核記錄；7估價中的不批準(zhǔn)見記錄

6

外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。

3.0.14房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)及時整理和保存估價資料，并應(yīng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于2023。

保存期限應(yīng)自估價報告出具之日起計算。4估價方法

4.1估價方法選用

4.1.1

選用估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等進(jìn)行合用性分析。4.1.2

估價方法的選用，應(yīng)符合下列規(guī)定：1估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。2估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法。3估價對象可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當(dāng)估價對象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時，應(yīng)選用成本法。4估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完畢后的價值可采用除成本法以外的方法測算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。4.1.3當(dāng)估價對象僅合用一種估價方法進(jìn)行估價時，可只選用一種方法進(jìn)行估價。當(dāng)估價對象合用兩種或兩種以上估價方法進(jìn)行估價時，宜同時選用所有合用的估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。

4.2比較法

4.2.1

運(yùn)用比較法估價，應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行：

1

搜集交易實例；

2

選取可比實例；

3

建立比較基礎(chǔ)；

4

進(jìn)行交易情況修正；

5

進(jìn)行市場狀況調(diào)整；

6

進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；

7

計算比較價值。4.2.2

搜集交易實例信息應(yīng)滿足比較法運(yùn)用的需要，宜涉及下列內(nèi)容：

1

交易對象基本狀況；2

交易雙方基本情況；3交易方式

4

成交日期；

5

成交價格、付款方式、融資條件及交易稅費(fèi)承擔(dān)情況；

6

交易目的等。4.2.3

選取的可比實例應(yīng)符合下列規(guī)定：1可比實例應(yīng)從交易實例中選取且不得少于三個；

2

可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的；

3

可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象的相似4

可比實例的成交日期接近價值時點(diǎn)，與價值時點(diǎn)相關(guān)不宜超過一年，且不得超過兩年；

5

可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格。

6在同等條件下，應(yīng)將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點(diǎn)較近的交易實例選為可比實例。4.2.4

下列特殊交易情況下的交易實例，不宜選為可比實例：

1

利害關(guān)系人之間的交易；

2

對交易對象或市場行情缺少了解的交易；

3

被迫出售或被迫購買的交易；

5

人為哄抬價格的交易；

6

對交易對象有特殊偏好的交易；

7

相鄰房地產(chǎn)合并的交易；

8

受迷信影響的交易；

4.2.5可比實例及其有關(guān)信息應(yīng)真實、可靠、不得虛構(gòu)。應(yīng)對可比實例的外部善和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查勘，并應(yīng)在估價報告說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。4.2.5

選取可比實例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對可比實例的成交價格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化解決，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化解決應(yīng)涉及統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)承擔(dān)、統(tǒng)一計價單位并應(yīng)符合下列規(guī)定：1統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，應(yīng)對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進(jìn)行對比，并應(yīng)消除因財產(chǎn)范圍不同而導(dǎo)致的價格差異。

2統(tǒng)一付款方式，應(yīng)將可比實例不是在成交日期或一次性付清方式下的價格，調(diào)整為在成交日期且一次性付清的價格。3

統(tǒng)一融資條件，應(yīng)將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格。4

統(tǒng)一稅費(fèi)承擔(dān)，應(yīng)將可比實例在交易稅費(fèi)非正常承擔(dān)情況下的價格，調(diào)整為在交易稅費(fèi)正常承擔(dān)情況下的價格。

5

統(tǒng)一計價單位，涉及統(tǒng)一為總價或單價、樓面地價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位等。不同幣種之間的換算宜國務(wù)院金融主管部門頌的成交日期的市場匯率中間價計算。4.2.7

當(dāng)滿足本規(guī)范第4.2.3條規(guī)定的交易實例少于三個時，在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例，但應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正。修正時，應(yīng)消除交易中的特殊因素所導(dǎo)致的可比實例成交價格偏差，將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。4.2.8

進(jìn)行市場狀況調(diào)整，應(yīng)消除成交日期的市場狀況與價值時點(diǎn)的市場狀況不同導(dǎo)致的價格差異，將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點(diǎn)價格，并應(yīng)在調(diào)查及分析可比實例所在地同類房地產(chǎn)價格變動情況的基礎(chǔ)上，采用可比實例所在地同類房地產(chǎn)的價格變動率或價格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，且價格變動率或價格指數(shù)的來源應(yīng)真實、可靠。4.2.9

房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實例狀況與估價對象狀況不同導(dǎo)致的價格差異，涉及區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。4.2.10

進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。

且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)涉及位置、交通、周邊環(huán)境、外部配套設(shè)施等。單套住宅的區(qū)位因素還應(yīng)涉及所處樓幢、樓層和朝向。4.2.11

進(jìn)行實物狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在自身實物狀況下的價格調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。

土地實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)涉及面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)限度。建筑物實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)涉及建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊限度等。4.2.12

進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)涉及規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清楚情況等。4.2.13

進(jìn)行區(qū)位、實物和權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)將可比實例估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況因素逐項進(jìn)行比較，找出各種因素之間的差異，量化狀況差異導(dǎo)致的價格差異，對可比實例的價格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應(yīng)根據(jù)估價對象的用途等情況擬定。4.2.14

交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，視具體情況可基于總價或單價，采用金額、比例或回歸分析法，通過直接比較或間接比較對可比實例成交價格進(jìn)行調(diào)整。4.2.15

進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)符合下列規(guī)定：1分別對可比實例成交價格的單項調(diào)整幅度不應(yīng)超過20％，綜合調(diào)整幅度不應(yīng)超過30％。

2

經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.23當(dāng)幅度或比值超過本條規(guī)定期，宜更換可比實例4當(dāng)因估價對象或市場狀況特殊，無更合適的可比實例替換時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。4.2.16

對經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異限度、可比實例與估價對象的相似限度、可比實例資料的可靠限度等情況，選用簡樸算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出比較價值。4.2.17

比較法的原理和技術(shù)，可用于其他的估價方法中有關(guān)估價數(shù)據(jù)的測算。

4.3收益法

4.3.1

運(yùn)用收益法估價，應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行：

1

選用品體估價方法；

2

估計未來收益期或持有期；

3

測算未來凈收益；

4

測算報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

5

計算收益價值。4.3.2

收益法估價時，應(yīng)區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法估價時，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長，難以預(yù)測該期限內(nèi)各年凈收益時，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。

4.3.3選用全剩余壽命模式進(jìn)行估價時，收益價值應(yīng)按下式計算：

n

Ai

V＝∑

-------------

………（4.3.3）

i=1

（1＋Y）i式中

V─收益價值（元，元/m2）；

Ai─未來第i年的凈收益（元，元/m2）；

Y─報酬率（％）；

n─收益期（年）。

4.3.4選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行估價時，收益價值應(yīng)按正式計算：（4.3.4）式中

V─收益價值（元，元/m2）；

Ai─期間凈收益（元，元/m2）；

Vt─期末轉(zhuǎn)售收益（元，元/m2）Yt─期末報酬率（％）Yi─未來第i年報酬率（％）；

t─持有期（年）。4.3.5選用直接資本化法進(jìn)行估價時，收益價值按下式計算:

NOI

V＝-----

……………（4.3.5）

R式中

V─收益價值（元，元/m2）；

NOI─未來第一年的凈收益（元，元/m2）；

R─資本化率（％）。4.3.6

收益期應(yīng)根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時結(jié)束的，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命；2建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同時結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為收益期，并應(yīng)對超過收益期的建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物按第4.3.16條規(guī)定解決。

3評估承租人權(quán)益價值的，收益期應(yīng)為剩余租賃期限。4.3.7持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能預(yù)測期間收益的一般期限來擬定，并宜為5年至2023。4.3.8

凈收益可通過租賃收入測算的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入測算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1

根據(jù)租賃協(xié)議和租賃市場資料測算凈收益，且凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人承擔(dān)的運(yùn)營費(fèi)用。

2有效毛收入應(yīng)為潛在毛收入減去空置和收租損失，再加上租賃保證金或押金的利息等各種其他收入，或為租賃收入加上其他收入。

3運(yùn)營費(fèi)用涉及房地產(chǎn)稅、房屋保險費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，并應(yīng)根據(jù)租賃協(xié)議約定的租金（以下稱協(xié)議租金）涵義決定取舍。其中由承租人承擔(dān)的部分，不應(yīng)計入。

4評估承租人權(quán)益價值的，凈收益應(yīng)為市場租金減去協(xié)議租金。4.3.9凈收益不可直接通過租賃收入測算的，應(yīng)根據(jù)估價對象的用途等情況，選擇下列方式之一測算：1

商服經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，且凈收益應(yīng)為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤后的余額。

2

生產(chǎn)型房地產(chǎn)，根據(jù)產(chǎn)品市場價格和原材料、人工費(fèi)用等資料測算凈收益，且凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤后的余額。

3尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)方式測算凈收益，或通過直接比較得出凈收益。

4.3.10估價中采用的收入和費(fèi)用或凈收益取值，應(yīng)符合下列規(guī)定：1除有租約限制且評估出租人權(quán)益價值外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。

2

有租約限制且評估出租人權(quán)益價值的，已出租部分在租賃期間應(yīng)按協(xié)議租金擬定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金擬定租賃收入。3評估出租人權(quán)益價值或承租人權(quán)益價值時，協(xié)議租金明顯高于或低于市場租金的，應(yīng)調(diào)查租賃協(xié)議的真實性、分析解除租賃協(xié)議的也許性及其對收益價值的影響。4.3.11測算凈收益時，價值時點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查估價對象至少最近三年的實際收入、費(fèi)用或凈收益等情況。運(yùn)用估價對象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。若與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進(jìn)行分析并予以適當(dāng)修正。4.3.12

期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)是在持有期末的轉(zhuǎn)售價格減去轉(zhuǎn)售成本。持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格可采用直接資本化法、比較法等方面來測算。持有期末的轉(zhuǎn)售成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)的銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等費(fèi)用和稅金。4.3.13

測算凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況，判斷擬定未來凈收益流量及其類型和相應(yīng)的收益法公式，并應(yīng)在估價報告中說明判斷擬定的結(jié)果及理由。

4.3.14

報酬率宜選用下列方法擬定：

1

市場提取法：選取不少于三個可比實例，運(yùn)用其價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測算報酬率。

2累加法：以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。安全利率可選用國務(wù)院金融主管部門公布的同一時期一年定期存款年利率或同一時期一年期國債年利率；風(fēng)險調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險所規(guī)定的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來擬定。3

投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險限度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險限度進(jìn)行比較，判斷、擬定報酬率。

4.3.15資本化率宜采用市場提取法擬定。其中的綜合資本化率還可根據(jù)具體情況，選用下列方法擬定：

1根據(jù)房地產(chǎn)的購買資金構(gòu)成，將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與權(quán)益資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：

RO＝M·RM＋（1－M）RE

………………（4.3.15-1）式中

RO─綜合資本化率（％）；

M─貸款價值比率（％），即抵押貸款額與房地產(chǎn)價值的比例；

RM─抵押貸款資本化率（％），即第一年還本付息額與抵押貸款額的比例；

RE─權(quán)益資金規(guī)定的正常收益率（％）。2

根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價值構(gòu)成，將土地資本化率與建筑資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式計算：

RO＝L·RL＋B·RB

………………（4.3.15-2）式中

RO─綜合資本化率（％），合用于土地與建筑物合一的估價；

RL─土地資本化率（％），合用于土地估價；

RB─建筑物資本化率（％），合用于建筑物估價；

L─土地價值占房地價值的比率（％）；

B─建筑物價值占房地價值的比率（％），L＋B＝100％。4.3.16

收益價值的計算，應(yīng)符合下列規(guī)定：1對土地使用權(quán)剩余期限長于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值，加自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值。2對建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地用地使用權(quán)剩余期限，且出讓協(xié)議約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值。3對建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地用地使用權(quán)剩余期限，且出讓協(xié)議未約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值，加建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點(diǎn)的價值。4.3.12

運(yùn)用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)測算土地價值，可采用下式：

AO－VB·RB

VL＝-----------

………………（4.3.16－1）

RL

運(yùn)用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)測算建筑物價值，可采用下式：

AO－VL·RL

VB＝-----------

………………（4.3.16－2）

RB式中

AO─土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；

VL─土地價值（元，元/m2）；

VB─建筑物價值（元，元/m2）。

4.3.17自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值，可根據(jù)具體情況，選用下列方法計算：先分別測算自價值時點(diǎn)起計算的剩余期限土附表很也許和以收益期為使用期限的土地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值，再將兩者相減；先預(yù)測自收益期結(jié)束進(jìn)起計算的剩余期限土地使用權(quán)在收益期結(jié)束時的價值，再將其折現(xiàn)到價值時點(diǎn)。4.4成本法

4.4.1

運(yùn)用成本法估價，應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行：

1

選擇具體估價途徑；

2

測算重置成本或重建成本；

3

測算折舊；

4

計算成本價值。4.4.2

成本法估價時，對包含土地和建筑物的估價對象，應(yīng)選擇具體估價途徑，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，選擇房地合估途徑或房地產(chǎn)分估途徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估途徑。

2

當(dāng)選擇房地合估途徑時，應(yīng)把土地當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，測算房地產(chǎn)重置成本或重建成本進(jìn)行估價。選擇房地分估途徑時，應(yīng)把土地和建筑物分別作為獨(dú)立的物，分別測算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。4.4.3

測算重置成本或重建成本，應(yīng)符合下列規(guī)定：1重置成本或重建成本應(yīng)為在價值時點(diǎn)重新重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。

2房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)涉及土地成本、建設(shè)成本、

管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤。

4.4.4

測算土地成本和土地重置成本，可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1土地成本和土地重置成本應(yīng)為在價值時點(diǎn)重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤2重新購置土地的必要支出應(yīng)涉及土地購置價款和相關(guān)稅費(fèi)，重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)涉及待開發(fā)土地成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。3除估價對象狀況相對于價值時點(diǎn)應(yīng)為歷史狀況或未來狀況外，土地狀況應(yīng)為土地在價值時點(diǎn)的狀況，土地使用期限應(yīng)為自價值時點(diǎn)起計算的土地使用權(quán)剩余期限。4.4.5

測算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項法、工料測量法等方法，或運(yùn)用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價格扣除其中也許包含的土地價值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1對一般建筑物，或因年代長遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物宜測算重置成本；2對具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值或代表性的建筑物，宜測算重建成本；3建筑物重置成本和重建成本應(yīng)為在價值時點(diǎn)重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤；建筑的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)涉及建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。運(yùn)用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價格扣除其中涉及的土地價值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整測算建筑物重置成本或重建成本的，應(yīng)了解該房屋重置價格的內(nèi)涵。4.4.6各項必要支出及應(yīng)得利潤的測算，應(yīng)符合下列規(guī)定：1各項必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)為正?？陀^的支出和利潤2銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤不應(yīng)作為投資利息的計算基數(shù)3作為投資利息計算基數(shù)的各項必要支出的計算期，應(yīng)為別自其發(fā)生時起至建設(shè)期結(jié)束時止；4開發(fā)利潤應(yīng)在明確其計算基數(shù)和相應(yīng)開發(fā)利潤率的基礎(chǔ)上，為其計算基數(shù)乘以開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)的相應(yīng)開發(fā)利潤率。4.4.7

建筑物折舊應(yīng)是各種因素導(dǎo)致的建筑物價值減損，并應(yīng)等于建筑物在價值時點(diǎn)的重置成本或重建成本減去建筑物在價值時點(diǎn)的市場價值，涉及物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。4.4.8

測算建筑物折舊可選用年齡-壽命法、市場提取法、分解法。4.4.9

采用年齡-壽命法測算建筑物折舊后的價值，可選用下列公式：

1

直線法下建筑物折舊后的價值計算公式：

t

V＝C－（C－S）-----

………………（4.4.9－1）

N

2

成新折扣法下建筑物折舊后的價值計算公式：

V＝C·q

………………（4.4.9－2）式中

V─建筑物折舊后的價值（元，元/m2）；

C─建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；

S─建筑物預(yù)計凈殘值（元，元/m2）；

t─建筑物有效年齡（年）；

N─建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（年）；

q─建筑物成新率（％）。4.4.10建筑物有效年齡應(yīng)根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，在建筑物實際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得出。4.4.11

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時起計算，可在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況及周邊環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行等綜合分析判斷后擬定。非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束，且出讓協(xié)議等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償

收回土地使用權(quán)及地上建筑物的，測算建筑物折舊時，應(yīng)將建筑物經(jīng)濟(jì)壽命替換為自建筑物竣工時起至土地使用權(quán)期間屆滿之日止的時間。4.4.12采用市場提取法測算建筑物折舊，應(yīng)先從交易實例中選取不少于三個具有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，再通過這些可比實例的成交價格減去土地重置成本得到建筑物折舊后的價值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后的價值得到建筑物折舊。4.4.13

采用分解法測算建筑物折舊，應(yīng)先把建筑物折舊提成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，分別測算出各個組成部分并應(yīng)分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩類，再分別測算各個組成部分，然后相加得到建筑折舊。修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增長額的，應(yīng)為可修復(fù)折舊；否則，應(yīng)作為不可修復(fù)折舊。對可修復(fù)的，應(yīng)測算修復(fù)成本并將其作為折舊額。4.4.14

測算建筑物折舊時，應(yīng)到估價對象現(xiàn)場，觀測、判斷建筑物的實際新舊限度，并應(yīng)根據(jù)建筑物的建成時間和使用、維護(hù)、更新改造等情況，擬定折舊額或成新率。4.4.14

成本價值應(yīng)為符合下列規(guī)定：1對估價對象為包含土地和建筑物的計稅的，房地合估途徑的成本價值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本減去建筑物折舊，房地分估途徑的成本價值為土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。2對估價對象為土地的，成本價值應(yīng)為重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。3對估價對象為建筑物的，成本價值應(yīng)為建筑物重置成本減去建筑物折舊。4.4.16

在建工程和新近開發(fā)完畢的房地產(chǎn)，采用成本法估價的，可不扣除折舊，但對存在減價因素的，應(yīng)予以相應(yīng)的減價調(diào)整。4.4.17

成本法測算出的價值一般是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價值。當(dāng)估價對象的權(quán)益狀況與此不同，應(yīng)對成本法測算出的價值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

4.5假設(shè)開發(fā)法

4.5.1

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價，應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行：

1

選用品體估價方法；

2

選擇估價前提；

3

選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式；

4

測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；

5

測算開發(fā)完畢后的價值；

6

測算后續(xù)開發(fā)的必要支出；

7

擬定折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的利息和利潤；

8

計算開發(fā)價值。4.5.2

假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇具體估價方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)根據(jù)估價對象所處開發(fā)建設(shè)階段等情況，選擇動態(tài)分析方法或靜態(tài)分析方法，應(yīng)優(yōu)先選用動態(tài)分析方法。

2動態(tài)分析方法應(yīng)對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值進(jìn)行折現(xiàn)鈔票流量分析，且不此外測算后續(xù)攷的投資利息和應(yīng)得利潤；3

靜態(tài)分析方法應(yīng)此外測算后續(xù)攷的投資利息和應(yīng)得利潤。4.5.3

假設(shè)開發(fā)法的估價前提應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)等情況，并應(yīng)通過度析，選擇下列之一：

1

業(yè)主自行開發(fā)前提；

2

自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；

3

被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。

4.5.4

選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式，應(yīng)先調(diào)查估價對象狀況、估價對象所在房地產(chǎn)市場狀況等情況，再據(jù)此擬定未來開發(fā)完畢的房地產(chǎn)狀況及其經(jīng)營方式。4.5.5

后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應(yīng)根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完畢房地產(chǎn)經(jīng)營方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的一般期限，估價前提、估價對象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行測算。4.5.6

后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完畢房地產(chǎn)經(jīng)營方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的一般期限，估價前提、估價對象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)等來擬定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)為將估價對象開發(fā)成未來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)所必須付出的各項成本、費(fèi)用和稅金，動態(tài)分析法的構(gòu)成涉及后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，靜態(tài)分析法的構(gòu)成項目還涉及后續(xù)開發(fā)的投資利息。當(dāng)估價前提為自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)時，構(gòu)成項目還應(yīng)涉及估價對象取得稅費(fèi)。

2動態(tài)分析法中折現(xiàn)前后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)為其在未來發(fā)生時的金額；在靜態(tài)分析方法中，應(yīng)為假設(shè)其在價值時點(diǎn)發(fā)生時的金額。4.5.7開發(fā)完畢后價值測算，應(yīng)符合下列規(guī)定：1不應(yīng)采用成本法測算，2當(dāng)采用比較法測算時，應(yīng)先測算開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)單價

再將該單價乘以未來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)面積或體積等得出開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)總價值；當(dāng)未來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)中有不同用途、檔次等差別較大時，應(yīng)分別測算不同部分的單價，再將它們乘以相應(yīng)的面積或體積等后相加得出開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)總價值。

4.5.8

動態(tài)分析方法中折現(xiàn)前開發(fā)完畢后的價值測算，應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)為未來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)在其未來開發(fā)完畢時的價值；但當(dāng)能預(yù)計未來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)預(yù)售或存在延遲銷售時，應(yīng)為預(yù)售或延遲銷售時的價值；2應(yīng)根據(jù)類似房地產(chǎn)未來市場價格變動趨勢進(jìn)行預(yù)測。

4.5.9靜態(tài)分析法中開發(fā)完畢后的價值，可為假設(shè)未來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的價值。4.5.10

動態(tài)分析方法中的折現(xiàn)率，應(yīng)為同類房地產(chǎn)開發(fā)項目一般所規(guī)定的收益率。4.5.11

靜態(tài)分析方法中的后續(xù)開發(fā)的利息的計算基數(shù)，應(yīng)涉及估價對象價值或價格和后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。當(dāng)估價前提為自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)時，計算基數(shù)還應(yīng)涉及估價對象取得稅費(fèi)。各項計算基數(shù)的計息期，應(yīng)分別自其發(fā)生時起至建設(shè)期結(jié)束時止。

4.5.12靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，應(yīng)在明確其計算基數(shù)和相應(yīng)開發(fā)利潤率的基礎(chǔ)上，為其計算基數(shù)乘以類似房地產(chǎn)副局長相應(yīng)開發(fā)利潤率。4.5.13

采用動態(tài)分析方法的開發(fā)價值，應(yīng)為開發(fā)完畢后的價值與后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點(diǎn)后相減；采用靜態(tài)分析方法的開發(fā)價值，應(yīng)為開發(fā)完畢后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

4.6其他估價方法

4.6.1

其他估價方法涉及基準(zhǔn)地價修正法、路線價法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、收益損失資本化法和價差法等，應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象等情況分析選用。表4.6.1其他估價方法序號估價方法合用范圍1基準(zhǔn)地價修正法政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價地區(qū)的土地估價2路線價法城鄉(xiāng)臨街商業(yè)用地批量估價3標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法大量相似的房地產(chǎn)批量估價4多元回歸分析法大量相似的房地產(chǎn)批量估價5修復(fù)成本法可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損評估6損失資本化法不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損評估7價差法不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損評價，房地產(chǎn)價值增長評估4.6.2

運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法宗地估價時，應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行：

1

搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料；

2

查找估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價；

3

對基準(zhǔn)地價進(jìn)行市場狀況調(diào)整；進(jìn)行基準(zhǔn)地價進(jìn)行土地狀況調(diào)整；5測算估價對象宗地價值或價格。4.6.3基準(zhǔn)地價修正法估價時，符合下列規(guī)定：

1在將基準(zhǔn)地價調(diào)整為宗地價值或價格前，應(yīng)了解基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵；

2對基準(zhǔn)地價進(jìn)行市場狀況調(diào)整，應(yīng)將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期的價值調(diào)整為在價值日期的價值，調(diào)整的方法與比較法中市場狀況調(diào)整的方法相同。

3對基準(zhǔn)地價進(jìn)行土地狀況調(diào)整，應(yīng)將估價對象宗地狀況與基準(zhǔn)地價相應(yīng)的土地狀況進(jìn)行比較，根據(jù)之間的差異對基準(zhǔn)地價進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

4

運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價值或價格，宜按估價對象所在地對基準(zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.6.4

運(yùn)用路線價法估價時，應(yīng)先在城鄉(xiāng)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，再在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算平均單價或樓面地價，然后運(yùn)用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地的價值或價格。4.6.5

運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法

，應(yīng)先擬定估價范圍，對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測算其價值或價格，然后運(yùn)用樓幢、樓層、朝向等調(diào)整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價值或價格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價值價格。4.6.7

運(yùn)用多元回歸分析法估價，應(yīng)先擬定估價范圍，對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價值或價格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價值的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，通過試算優(yōu)化和分析檢查，擬定多元回歸模型，再運(yùn)用該模型計算出各宗房地產(chǎn)的價值或價格。4.6.8

運(yùn)用修復(fù)成本法房地產(chǎn)價值減損評估時，應(yīng)測算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤，將其作為房地產(chǎn)價值減損額。4.6.9

運(yùn)用收益損失資本化法進(jìn)行房地產(chǎn)價值減損評估時，應(yīng)先預(yù)測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運(yùn)營費(fèi)用增長額，再計算其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價值減損額。4.6.8

運(yùn)用價差法進(jìn)行房地產(chǎn)價值減損或價值增長額評估時，應(yīng)先分別評估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的價值和改變之后狀況下的價值，再將兩者之差作為房地產(chǎn)價值減損額或增長額。

5不同估價目的下的估價

5.1房地產(chǎn)抵押估價

5.1.1

房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)區(qū)分抵押貸款前估價和貸款后重估。5.1.2

房地產(chǎn)抵押貸款前估價，應(yīng)涉及下列內(nèi)容：1評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值；2調(diào)查抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款3計算抵押房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值4分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險提醒5.1.3

評估房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金。5.1.4

評估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。5.1.5

抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應(yīng)符合下列規(guī)定：1協(xié)議租金低于市場租金的應(yīng)為出租人權(quán)益價值；2協(xié)議租金高于市場租金的，應(yīng)為無租約限制價值。5.1.6

抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評估其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值：

1

直接評估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值；

2

先評估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)狀況下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，且該出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限設(shè)定為自價值時點(diǎn)起計算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)支付的出讓金等費(fèi)用。

5.1.8

抵押房地產(chǎn)為按份共有的，其抵押價值或抵押凈值應(yīng)為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價值或抵押凈值。

5.1.9

抵押房地產(chǎn)為享受國家優(yōu)惠政策購買的，其抵押價值或抵押凈值應(yīng)為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額的抵押價值或抵押凈值。5.1.10

房地產(chǎn)抵押估價用于設(shè)立最高額抵押權(quán)，且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人批準(zhǔn)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，抵押價值或抵押凈值可不減去相應(yīng)的已抵押的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價報告中說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。5.1.11

在進(jìn)行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時，應(yīng)調(diào)查及在估價報告中說明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生的變化，并應(yīng)根據(jù)已發(fā)生的變化情況進(jìn)行估價。對同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)估價，抵押價值、抵押凈值可不減去續(xù)借相應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價報告中說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

5.1.12房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值等進(jìn)行重新評估，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險提醒。5.1.13重新評估大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價值時點(diǎn)市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值，可采用批量估價方法。5.2房地產(chǎn)稅收估價

5.2.1

房地產(chǎn)稅收估價，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收估價、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收估價，并應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定計稅依據(jù)而進(jìn)行估價。5.2.2

房地產(chǎn)稅收估價，應(yīng)兼顧公平、精確、效率和成本。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、互相之間具有一定可比性的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)優(yōu)先選用批量估價方法進(jìn)行估價。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、互相間可比性差、難以采用批量估價方法估價的房地產(chǎn)，應(yīng)采用個案估價方法進(jìn)行估價。5.2.3房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收估價，各估價對象的價值時點(diǎn)應(yīng)相同，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價，價值時點(diǎn)應(yīng)為應(yīng)稅房地產(chǎn)的成交日期。

5.3房地產(chǎn)征收、征用估價

5.3.1

房地產(chǎn)征收估價，涉及國有土地上房屋征收評估、集體土地征收評估。5.3.2

國有土地上房屋征收評估，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價值評估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估、被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格測算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、因征收房屋導(dǎo)致的搬遷費(fèi)用評估、因征收房屋導(dǎo)致的臨時安頓費(fèi)用評估、因征收房屋導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。5.3.3

被征收房屋價值評估，應(yīng)符合下列規(guī)定：1被征收房屋價值應(yīng)涉及補(bǔ)征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于補(bǔ)征收人的其他不動產(chǎn)的價值。

2

當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當(dāng)事人協(xié)商擬定或房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)另行評估擬定期，被征收房屋價值不應(yīng)涉及被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值，并應(yīng)在被征收房屋價值評估報告中作出特別說明。3

被征收房屋的價值應(yīng)為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進(jìn)行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況。

4當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、緩建的未竣工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價5當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收因素已停建、緩建的未竣工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。

5.3.4用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，應(yīng)符合下列規(guī)定：用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)涉及用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不動產(chǎn)的價值；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值就是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當(dāng)政府或其有關(guān)部門對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。5.3.5房地產(chǎn)征用估價，應(yīng)評估被征用房地產(chǎn)的市場租金，為給予使用上的補(bǔ)償提供參考依據(jù)。并可評估因征用導(dǎo)致的搬遷費(fèi)用、臨時安頓費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失；當(dāng)房地產(chǎn)被征用或征用后毀損的，還可評估被征用房地產(chǎn)的價值減損額；當(dāng)房地產(chǎn)被征用或征用后滅失的，還可評估被征用房地產(chǎn)的市場價值，為相關(guān)補(bǔ)償提供參考依據(jù)。5.4房地產(chǎn)拍賣、變賣估價

5.4.1

房地產(chǎn)拍賣估價，應(yīng)區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。5.4.2

房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托規(guī)定評估拍賣財產(chǎn)的市場價值或市場價格或其他特定價值或價格，2評估價值的影響因素應(yīng)涉及拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵，但不應(yīng)涉及拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)；人民法院依法書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)涉及拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)，并應(yīng)在估價報告中作出特別說明；當(dāng)拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。

5.4.3

房地產(chǎn)普通拍賣估價，可根據(jù)估價委托人的需要，評估市場價值或市場價格、快速變現(xiàn)價值，為擬定拍賣標(biāo)的的保存價提供參考依據(jù)?？焖僮儸F(xiàn)價值可根據(jù)變現(xiàn)時限短于正常銷售期的時間長短，在市場價值或市場價格的的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)減價擬定。5.4.4房地產(chǎn)變賣估價，應(yīng)評估市場價值。5.5房地產(chǎn)分割、合并估價

5.5.1

房地產(chǎn)分割、合并估價，應(yīng)以房地產(chǎn)的實物分割或合并為前提，并應(yīng)分析實物分割、合并對房地產(chǎn)價值或價格的影響。5.5.2房地產(chǎn)分割估價，不應(yīng)簡樸地將分割前的整體房地產(chǎn)價值或價格按面積或土地面積、體積等進(jìn)行分?jǐn)偟贸龇指詈蟮母鞑糠址康禺a(chǎn)價值或價格，應(yīng)對分割后的各部分房地產(chǎn)分別進(jìn)行估價，并應(yīng)分析因分割導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值或價格增減。5.5.3

房地產(chǎn)合并估價，不應(yīng)簡樸地將合并前的各部分房地產(chǎn)價值或價格相加作為合并后的整體房地產(chǎn)價值或價格，應(yīng)對合并后的整體房地產(chǎn)進(jìn)行估價，并應(yīng)分析因合并導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值或價格增減。

5.6房地產(chǎn)損害補(bǔ)償估價

5.6.1

房地產(chǎn)損害補(bǔ)償估價，應(yīng)區(qū)分被損害房地產(chǎn)價值減損評估、因房地產(chǎn)損害導(dǎo)致的其他財產(chǎn)損失評估、因房地產(chǎn)損害導(dǎo)致的搬遷費(fèi)用評估、因房地產(chǎn)損害導(dǎo)致的臨時安頓費(fèi)用評估、因房地產(chǎn)損害導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。5.6.2

被損害房地產(chǎn)價值減損評估，應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)調(diào)查并在估價報告中說明被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀況；2應(yīng)區(qū)分并分析、測算、判斷可修復(fù)和不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價值減損及房地產(chǎn)損害中可修復(fù)和不可修復(fù)的部分；3對可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價值減損和房地產(chǎn)損害中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測算其修復(fù)成本作為價值減損額；4對不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價值減損，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況，分析損失資本化法、價差法等方法的合用性，從中選用合用的方法進(jìn)行評估。

5.7房地產(chǎn)保險估價

5.7.1

房地產(chǎn)保險估價，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估。5.7.2

房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，宜評估假定在價值時點(diǎn)因保險事故發(fā)生而也許遭受損失的房地產(chǎn)的重置成本或重建成本，可采用成本法、比較法。5.7.3

保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估，應(yīng)調(diào)查保險標(biāo)的在投保時和保險事故發(fā)生后的狀況，評估因保險事故發(fā)生導(dǎo)致的財產(chǎn)損失，可選用修復(fù)成本法、價差法、損失資本化法等方法。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)成本測算其修復(fù)成本作為財產(chǎn)損失額。

5.8房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

5.8.1

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。5.8.2

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)調(diào)查轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓對象狀況、轉(zhuǎn)讓價款支付方式、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)承擔(dān)等轉(zhuǎn)讓條件的設(shè)定或約定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件有書面設(shè)定或約定期，宜評估在其書面設(shè)定或約定的轉(zhuǎn)讓條件下的價值或價格；2當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件無書面設(shè)定或約定或書面設(shè)定、約定不明確時，應(yīng)評估轉(zhuǎn)讓對象在價值時點(diǎn)的狀況、轉(zhuǎn)讓價款在價值時點(diǎn)一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)正常承擔(dān)下的價值或價格。5.8.3已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)評估出租人權(quán)益價值；轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評估租約限制價值，并應(yīng)在估價報告中同時說明出租人權(quán)益價值和無租約限制價值及其使用條件。5.8.4以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，估價對象應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并應(yīng)根據(jù)國家和估價對象據(jù)地的土地收益解決規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費(fèi)用或轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益。5.8.4保障性住房銷售價格評估，應(yīng)根據(jù)分享產(chǎn)權(quán)、獨(dú)享產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)權(quán)享有方式，評估市場價值或其他特定價值、價格、對采用分享產(chǎn)權(quán)的，宜評估市場價值；對采用獨(dú)享產(chǎn)權(quán)的，宜根據(jù)類似商品住房的市場價格、保障性住房的成本價格、保障性住房供應(yīng)對象的支付能力、政府補(bǔ)貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房價格影響因素，測算公平合理的銷售價格水平。但國家和保障性住房所在地以保障性住房銷售價格擬定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

5.9房地產(chǎn)租賃價格評估

5.9.1

房地產(chǎn)租賃估價，應(yīng)區(qū)分出租人需要的估價和承租人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，評估市場租金或其他特定租金、承租人權(quán)益價值等。5.9.2

以營利為目的出租劃撥建設(shè)用地使用權(quán)上的房屋租賃估價，應(yīng)根據(jù)國家和估價對象所在地的土地收益的解決規(guī)定，給出租金中所含的土地收益。

5.9.3

保障性住房的租賃價格評估，應(yīng)根據(jù)貨幣補(bǔ)貼、實物補(bǔ)貼等租金補(bǔ)貼方式，評估市場租金或其他特定租金。對采用貨幣補(bǔ)貼的，宜評估市場租金；對采用實物補(bǔ)貼的，宜根據(jù)類似商品住房的市場租金、保障性住房的成本租金、保障性住房供應(yīng)對象的支付能力、政府補(bǔ)貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房租金影響因素，測算公平合理的租金水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房租賃價格擬定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

5.10建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價

5.10.1

建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)區(qū)分出讓人需要的估價和意向用地者需要的估價。5.10.2

出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式和出讓人的具體需要，評估市場價格或相應(yīng)出讓方式的底價。5.10.3意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議等出讓方式和意向用地者具體需要，評估市場價值或投資價值、相應(yīng)出讓方式的最高報價，最高報價、競爭對手的也許出價等。5.10.4

建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價應(yīng)調(diào)查出讓人對交付土地狀況、出讓金等費(fèi)用的支付方式等出讓條件的規(guī)定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：當(dāng)出讓人對出讓條件有明文規(guī)定期，應(yīng)評估在其明文規(guī)定的出讓條件下的價值或價格；當(dāng)出讓人對出讓條件無明文規(guī)定或規(guī)定不明確時，宜評估在價值時點(diǎn)的土地狀況、出讓金等費(fèi)用在價值時點(diǎn)一次性付清等條件下的價值或價格。5.10.5

當(dāng)出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價采用假設(shè)開發(fā)法時，宜選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。5.10.6當(dāng)意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價采用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)符合下列規(guī)定：1當(dāng)土地未被任何意向用地者占有時，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價；2

當(dāng)土地已被該意向用地者占有時，應(yīng)選擇介于業(yè)主自行開發(fā)與自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間的某種前提進(jìn)行估價；3

當(dāng)土地已被其他意向用地者占有時，應(yīng)選擇介于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)與被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間的某種前提進(jìn)行估價；5.11房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估

5.11.1

房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)狀況評價、其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價。5.11.2

房地產(chǎn)投資信托物業(yè)評估，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行上市、運(yùn)營管理、退出市場及相關(guān)信息披露等的需要，可涉及下列所有或部分內(nèi)容：1信托物業(yè)狀況評價2

信托物業(yè)市場調(diào)研，

3

信托物業(yè)價值評估5.11.3

信托物業(yè)價值評估，應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)對信托物業(yè)的市場價值或其他價值、價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見；2宜采用報酬資本化法中的持有加轉(zhuǎn)售模式；3應(yīng)遵循一致性原則。當(dāng)為同一估價目的，對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同類物業(yè)在同一價值日期的價值進(jìn)行評估，應(yīng)采用相同的估價方法。4應(yīng)遵循一貫性原則當(dāng)為同一估價目的，對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同類物業(yè)在同一價值日期的價值進(jìn)行評估，應(yīng)采用相同的估價方法。5.11.4已出租的信托物業(yè)價值評估，應(yīng)進(jìn)行租賃狀況調(diào)查和分析，查看估價對象的租賃協(xié)議原件，并應(yīng)與執(zhí)行財務(wù)、法律盡職調(diào)查的專業(yè)人員進(jìn)行溝通，從不同的信息來源交叉檢查估價委托人提供的租賃信息的真實性和客觀性。5.11.5信托物業(yè)狀況評價，應(yīng)對信托物業(yè)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和評估，并提供相關(guān)專業(yè)意見。5.11.6信托物業(yè)市場調(diào)研，應(yīng)對信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場狀況及信托物業(yè)自身有關(guān)市場狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和預(yù)測，并提供相關(guān)專業(yè)意見。5.11.7其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價，應(yīng)根據(jù)具體情況，按相應(yīng)估價目的的房地產(chǎn)估價進(jìn)行。

5.12為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價

5.12.1

為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價，應(yīng)區(qū)分投資性房地產(chǎn)公允價值評估，作為存貨的房地產(chǎn)可變現(xiàn)凈值評估，存在減值跡象的房地產(chǎn)可回收金額評估，受贈、合并對價分?jǐn)偟壬婕暗姆康禺a(chǎn)入賬價值評估，境外上市公司的固定資產(chǎn)重估等。5.12.3

從事為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)時，應(yīng)與估價委托人及執(zhí)行審計業(yè)務(wù)的注冊會計師進(jìn)行必要的溝通，熟悉相關(guān)會計準(zhǔn)則、會計制度，了解相關(guān)會計確認(rèn)、計量和報告的規(guī)定，理解公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、歷史成本等會計計量屬性及其與房地產(chǎn)估價相關(guān)價值、價格的聯(lián)系和區(qū)別。5.12.4

為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，選擇資產(chǎn)負(fù)債表日、減值測試日、購買日、轉(zhuǎn)換當(dāng)天、初次執(zhí)行日等某一特定日期為價值時點(diǎn)。5.12.5

為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、歷史成本等等會計計量屬性，選用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等方法評估相應(yīng)的價值或價格。對采用公允價值計量的，應(yīng)評估市場價值。

5.13公司各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價

5.13.1

公司各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價，涉及用房地產(chǎn)作價出資設(shè)立公司，以及公司改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等經(jīng)濟(jì)活動中的房地產(chǎn)估價。5.13.2

公司各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價，應(yīng)根據(jù)公司經(jīng)濟(jì)活動類型，按相應(yīng)估價目的的房地產(chǎn)估價進(jìn)行。對于房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價。5.13.3

公司各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價，應(yīng)調(diào)查估價對象合法改變用途的也許性，并分析、判斷以“維持現(xiàn)狀前提”或“改變用途前提”進(jìn)行估價。5.13.4

用房地產(chǎn)作價出資設(shè)立公司和關(guān)聯(lián)交易涉及的房地產(chǎn)估價，應(yīng)評估市場價值。5.13.5

公司破產(chǎn)清算等強(qiáng)制處分涉及的房地產(chǎn)估價，評估價值的影響因素應(yīng)涉及估價對象的通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性，改變用途、更新改造等的合法性和也許性及變現(xiàn)時限、對潛在購買者范圍的限制等。

5.14房地產(chǎn)糾紛估價5.14.1

房地產(chǎn)糾紛估價，應(yīng)對有爭議的房地產(chǎn)評估價值、、補(bǔ)償金額、補(bǔ)償金額、交易價格、市場價格、租金、成本、費(fèi)用分?jǐn)偂r值分派等進(jìn)行鑒別和判斷，提出客觀、公平、合理的鑒定意見，為和解、調(diào)解、仲裁、行政裁決、行政復(fù)議、訴訟等方式解決糾紛提供相關(guān)參考依據(jù)或證據(jù)。5.14.2

房地產(chǎn)糾紛估價，應(yīng)根據(jù)糾紛的類型，按相應(yīng)估價目的的房地產(chǎn)估價進(jìn)行。5.14.3

房地產(chǎn)糾紛估價，應(yīng)注了解糾紛雙方的利益訴求，估價結(jié)果應(yīng)平衡糾紛雙方的利益，有助于化解糾紛。

5.15其他目的的房地產(chǎn)估價

5.15.1

其他目的的房地產(chǎn)估價，應(yīng)區(qū)分分家析產(chǎn)估價，為辦理出國移民提供財產(chǎn)證明的估價，為行政機(jī)關(guān)解決、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)備案等需要而進(jìn)行的估價，改變土地使用條件補(bǔ)地價評估，國有土地上房屋征收預(yù)評估等。5.15.2

分家析產(chǎn)估價，應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)區(qū)分財產(chǎn)分割的分家析產(chǎn)估價和財產(chǎn)不分割的分家析產(chǎn)估價2財產(chǎn)分割的分家析產(chǎn)估價，應(yīng)按本規(guī)范對房地產(chǎn)分割估價的規(guī)定執(zhí)行；3財產(chǎn)不分割的分家析產(chǎn)估價，宜評估財產(chǎn)的市場價值。5.15.3為出境提供證明的估價，應(yīng)評估財產(chǎn)的市場價值5.15.4為行政機(jī)關(guān)解決、經(jīng)委檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)備案等服務(wù)的估價，應(yīng)慎重擬定價值時點(diǎn)等估價基本領(lǐng)項。5.15.5改變土地使用條件補(bǔ)地價評估，應(yīng)調(diào)查變更土地用途、調(diào)整容積率、延長土地使用期限等改變土地使用條件需要補(bǔ)繳地價的因素，明確需要補(bǔ)繳地價的內(nèi)涵，以相關(guān)部門批準(zhǔn)補(bǔ)繳地價的日期為價值時點(diǎn)，評估新土地使用條件下的總地價和原土地使用條件下的總地價，以該兩者的差額作為評估出的需要補(bǔ)繳的地價。但國家和需要補(bǔ)繳地建設(shè)用地使用權(quán)所在地以需要補(bǔ)繳的地價擬定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。6估價結(jié)果

6.0.1

估價結(jié)果應(yīng)涉及評估價值和相關(guān)專業(yè)意見。6.0.2在擬定估價結(jié)果前，應(yīng)對所選用的估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核，同時選用兩種或兩種以上估價方法進(jìn)行估價的，還應(yīng)對不同估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行比較分析。6.0.3

在對測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析時，應(yīng)做下列檢查，找出測算結(jié)果存在差錯和導(dǎo)致各個測算結(jié)果之間差異的因素，并應(yīng)改正錯誤，消除不合理的差異：

1

估價計算的對的性；

2

估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的對的性；

3

估價參數(shù)的合理性；

4

計算公式選用恰當(dāng)性；

5

不同估價方法的估價對象范圍一致性；

6

不同估價方法的估價前提一致性；

7

估價方法的合用性；

8

估價假設(shè)合理性；9估價依據(jù)的對的性

10

估價原則的對的性；

11

房地產(chǎn)市場狀況的特殊性。6.0.4

估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)的來源或擬定的依據(jù)或方法應(yīng)在估價報告中說明。估價參數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價行業(yè)組織的估價參數(shù)；不選用的，應(yīng)在估價報告中陳述理由。

6.0.5綜合測算結(jié)果的擬定，應(yīng)符合下列規(guī)定：1對同時選用兩種或兩種以上估價方法進(jìn)行估價的，應(yīng)在確認(rèn)各個測算結(jié)果無差錯及其之間差異的合理性后，根據(jù)估價目的及不同估價方法的合用限度、數(shù)據(jù)可靠限度、測算結(jié)果之間差異限度等情況，選用簡樸算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法得出綜合測算結(jié)果，并應(yīng)在估價報告中說明得出綜合測算結(jié)果的方法和理由。2選用一種估價方法進(jìn)行估價的，應(yīng)在確認(rèn)測算結(jié)果無差錯后，將其作為測算結(jié)果。6.0.6最終評估價值的擬定，應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)根據(jù)未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素，對綜合測算結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后擬定最終評價價值，并應(yīng)在估價報告中陳述調(diào)整的理由；2當(dāng)確認(rèn)不存在未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值價格的影響因素時，可直接將綜合測算結(jié)果擬定為最終評估價值；3最終評估價值的精度應(yīng)滿足估價目的需要的精度，并應(yīng)將其誤差控制在合理范圍內(nèi)。7估價報告

7.0.1

估價報告應(yīng)采用書面形式，并應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清楚、規(guī)范。7.0.2

敘述式估價報告應(yīng)涉及下列部分：

1

封面；

2

致估價委托人函；

3

目錄；

4

估價師聲明；

5

估價假設(shè)和限制條件；

6

估價結(jié)果報告；

7

估價技術(shù)報告；

8

附件。

7.0.3房地產(chǎn)抵押貸款前估價報告，應(yīng)涉及估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提醒。7.0.4根據(jù)估價委托人的需要或有關(guān)規(guī)定，可在完事的估價報告的基礎(chǔ)上形成估價報告摘要。7.0.5估價技術(shù)報告可按估價委托協(xié)議約定不向估價委托人提供。7.0.6

封面應(yīng)簡明記載下列事項：

1

估價報告名稱；宜為房地產(chǎn)估價報告，也可結(jié)合估價對象和估價目的給估價報告命名；

2

估價報告編號。應(yīng)反映估價機(jī)構(gòu)簡稱、估價報告出具年份，并應(yīng)按順序編號數(shù)，不得反復(fù)、漏掉、跳號；

3

估價項目名稱；應(yīng)根據(jù)估價對象的名稱或位置和估價目的，提煉出簡潔的名稱；4估價委托人，當(dāng)為單位時，應(yīng)寫明其名稱，當(dāng)為個人時應(yīng)寫明其姓名；

5

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，應(yīng)寫明其名稱；

6

注冊房地產(chǎn)估價師，應(yīng)寫明的呢參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師的的姓名和注冊號；

7

估價報告出具日期；應(yīng)與致委托人函日期一致。

7.0.7

致估價委托人函應(yīng)涉及下列內(nèi)容：

1

致函對象；應(yīng)寫明估價委托人的名稱或姓名

2

估價目的；應(yīng)寫明估價委托人對估價報告的預(yù)期用途，或估價是為了滿足估價委托人的體積需要；

3

估價對象；應(yīng)寫明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況；

4

價值時點(diǎn)；應(yīng)寫明所評估的估價對象價值或價格相應(yīng)的時間

5

價值類型；應(yīng)寫明所評估的估價對象價值或價格的名稱，當(dāng)所評估的估價對象價值或價格無規(guī)范的名稱時，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵；

6

估價方法；應(yīng)寫明的呢色忽然估價方法的名稱

7

估價結(jié)果；應(yīng)寫明最終評估價值的總價，并應(yīng)注明其大寫金額；除估價對象無法用單價表達(dá)外，還應(yīng)寫明最終評估價值的單價；

8

特別提醒，應(yīng)寫明與評估價值和使用估價報告、估價結(jié)果有關(guān)的引起估價委托人和估價報告使用注意事項；

9

致函日期。應(yīng)注明致函的年、月、日。

7.0.8

致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執(zhí)行合作人宜在其上署名或蓋章。7.0.9目錄應(yīng)按估價報告各個組成部分的前后順序列出其名稱及相應(yīng)的頁碼估價師聲明估價假設(shè)和限制條件；估價結(jié)果報告；估價技術(shù)報告；附件。7.0.10估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件的各個組成部分，應(yīng)在估價報告的目錄中按前后順序列出其名稱及相應(yīng)的頁碼。7.0.11當(dāng)按估價委托協(xié)議約定不向估價委托人提供估價技術(shù)報告時，目錄中可不列出估價技術(shù)報告及其各個組成部分，但在估價技術(shù)報告中應(yīng)有單獨(dú)的目錄，且該目錄中應(yīng)按前后順序列出估價技術(shù)報告各個組成部分的名稱及相應(yīng)的頁碼。7.0.12估價師聲應(yīng)寫明所有參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證。不得將估價師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)免責(zé)聲明。7.0.13鑒證性估價報告的估價師聲明應(yīng)涉及下列內(nèi)容：

1

注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大漏掉。

2

估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已經(jīng)說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。

3

注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見；

4

注冊房地產(chǎn)估價師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價工作，撰寫估價報告。

7.0.14非鑒證性估價報告的估價師聲明的內(nèi)容，可根據(jù)實際情況對鑒證性估價報告的估價師聲明的內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)增減。

7.0.15估價假設(shè)應(yīng)針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)義務(wù)或為了高估、低估估價對象的價值或價格濫用估價假設(shè)。7.0.16估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：

1

一般假設(shè)：應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價對象權(quán)屬、面積、用途等資料在進(jìn)行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核算的情況下，對其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的因素予以了關(guān)注，在無理由懷疑存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測或鑒定的情況下，對其安全性等的合理假定。

2

未擬定事項假設(shè)：應(yīng)說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最也許的假定，當(dāng)估價對象無未定事項時，應(yīng)無未定事項假設(shè)。

3

背離實際情況假設(shè)：應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象所做的與實際情況不一致的合理假定。當(dāng)估價設(shè)定的估價對象狀況與估價對象的實際狀況無不一致時，應(yīng)無背離事實假設(shè)。4

不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。當(dāng)估價對象狀況之間無不一致時，應(yīng)無不相一致假設(shè)。5依據(jù)局限性假設(shè)，應(yīng)說