鄭州城市綜合體項目銷售推廣策略含案例

鄭州二七xx廣場2012年度營銷策劃服務（技術(shù)標文本）Together|通和目錄一、2011年鄭州房地產(chǎn)市場回顧與2012市場預測二、區(qū)域市場分析與年度營銷難點三、庫存房源盤整四、2012年度營銷策略

1、三大核心問題

2、把握三大節(jié)點

3、做好三個升級

4、避免一個隱患五、2012年度營銷推廣工作計劃與鋪排六、新銷售中心包裝與創(chuàng)新物料一、2011年鄭州市場回顧及2012年預測政策面——1、繼續(xù)執(zhí)行2011年核心調(diào)控政策（限購/限貸/保障房建設(shè)）調(diào)控動因決定調(diào)控走向——持續(xù)高漲的房價和社會資金的瘋狂進入，除了引發(fā)民生問題之外，更加不利于擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的實施，不利于城鎮(zhèn)化進程的推進，不利于實體經(jīng)濟的發(fā)展，從這個看度，此次調(diào)控或?qū)㈤L期化。政策面——1、繼續(xù)執(zhí)行2011年核心調(diào)控政策（限購/限貸/保障房建設(shè)）中共中央政治局12月9日召開會議，分析研究明年經(jīng)濟工作。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。中央經(jīng)濟工作會議12月12日至14日在北京舉行。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。溫家寶1月31日主持召開國務院第六次全體會議，討論即將提請十一屆全國人大五次會議審議的《政府工作報告(征求意見稿)》。鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長王萬鵬近日表示，鄭州限購令執(zhí)行時沒有規(guī)定具體的政策截止時間，從這個意義上講，不存在是否繼續(xù)執(zhí)行限購令的問題?！跋乱徊剑嵵菔袑⑴c中央對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策保持一致，限購令實施沒有截止日期”。政策面——2、在土地財政的壓力下，地方政府存在放松調(diào)控的強烈沖動?？陀^上，地方政府的救市措施有助于釋放剛性自住需求、擴大樓市基本成交量；但是，只要中央政府堅持行政限購、信貸嚴控（2套以上）的核心調(diào)控政策不動搖，多次置業(yè)及投資投機需求就難以入市，住宅市場總體的下調(diào)態(tài)勢就無法逆轉(zhuǎn)。蕪湖新政的緊急叫停，再次表明中央政府的調(diào)控決心和調(diào)控舉措是不容挑戰(zhàn)的，在調(diào)控的關(guān)鍵時期絕不允許出現(xiàn)擾亂調(diào)控預期的做法，這一事件將進一步加快樓市下行步伐。政策面——3、在中央核心調(diào)控政策不動搖的框架下，信貸政策的定向放松、地方政府的局部微調(diào)，有助于保障剛需，保障樓市軟著陸。首次置業(yè)者。流動性的釋放，客觀上有助于保障剛需入市（信貸），保障樓市實現(xiàn)軟著陸。宏觀調(diào)控繼續(xù)深入推進，已不存在任何懸念；隨著銷量的持續(xù)萎縮，市場庫存量快速攀升；2012年，房地產(chǎn)行業(yè)大量債務將密集到期。市場面——1、在多種力量的綜合作用下，市場或?qū)⑦M入全面降價階段。在多種力量的重壓下，2012年市場將積極響應購房者預期，推動房價實質(zhì)性下降。市場面——1、在多種力量的綜合作用下，市場或?qū)⑦M入全面降價階段。2011年下半年至當前階段。市場面——1、在多種力量的綜合作用下，市場或?qū)⑦M入全面降價階段。市場面——2、項目價格的實質(zhì)質(zhì)性下跌、剛性需需求的長期累積、、信貸政策的定向向扶持，將推動剛剛需放量入市，以以價換量成為市場場主流。量觸底反彈價慣性下跌北上廣等一線城市市2月樓市成交量大幅幅回升——根據(jù)北上廣深四地地的地方住建部門門網(wǎng)站房屋網(wǎng)簽數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2月份的第三周(2月20日-26日)，北京住宅網(wǎng)簽成成交量為4417套，其中新建住宅宅簽約2737套，上漲了219.4%；上海樓市同期成成交量環(huán)比上漲70.5%；廣州上漲13.11%；深圳上漲35%。鄭州市場2011年表現(xiàn)——從7月開始，月度成交交量同比跌幅穩(wěn)定定在40%以上；全年住宅成成交量同比跌幅高高達49%；鄭州住宅限購令2011年3月4日開始實施。1月16日，鄭州市住宅與與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)發(fā)布《2011年四季度鄭州房地地產(chǎn)市場運行情況況及2012年展望》，報告稱2011年四季度商品住住宅價格出現(xiàn)回回落，12月房價比1月降了649元/平米；商品房庫存量創(chuàng)創(chuàng)2008年以來歷史新高高，若按2011年銷售情況計算算，目前庫存商商品房（660萬平米）可賣1年,商品住房（380萬平米）可賣9.2個月。調(diào)控成果——銷售萎縮、存量量激增，降價通通道已經(jīng)形成。。調(diào)控成果——銷售萎縮、存量量激增，降價通通道已經(jīng)形成。。鄭州市場2012年表現(xiàn)——一月商品住宅銷銷售2007套，環(huán)比下降52.6%；1月商品住宅均價價5799元，環(huán)比下降3.51%。市場應對——大幅降價促銷，，以價換量，搶搶占剛需的第一一波釋放橄欖城2月25日住宅開盤，千千萬媒體助力計計劃，原價6800，現(xiàn)價5200元，76折優(yōu)惠，直降1600，當天熱銷273套！通和觀點——1、項目價格的實實質(zhì)性回落+剛性需求的長期期累積+信貸政策的定向向扶持，共同推推動的第一波剛剛需放量入市，，是一次難得的的需要主動把握握的走量機會，，是各企業(yè)和項項目爭奪的重點點，是全年銷量量重要的支撐；；2、一旦錯過上半半年第一波剛需需放量入市的機機會，在調(diào)控核核心政策（多次次置業(yè)的限購+限貸）的重壓下下，（下半年））市場或?qū)⑦M入入新一輪再探底底和再平衡，即即客戶再觀望、、需求再累積、、項目再降價、、剛需再放量。。二、區(qū)域市場分分析與年度營銷銷難點區(qū)域項目表現(xiàn)——區(qū)域價格基本處處于僵持狀態(tài)，，預計第一個主主動出擊的項目目將獲得市場剛剛性需求的積極極響應。銷售報價優(yōu)惠方式升龍城價格尚未出預計不超過70002萬元入會，享受入會優(yōu)惠和開盤優(yōu)惠，銷售員講5月初開盤。升龍國際中心精裝現(xiàn)房小戶型；面積52平米，共30套，優(yōu)惠后價格5999-6600?？偡靠罾锩鏈p去56666元，再一次性優(yōu)惠2％，按揭優(yōu)惠1％正商城洋房9000以上，高層6500-6900。排號1000抵1萬，每周日小開盤；按揭1%，一次性3%。德潤黃金海岸6500-6800元，在售主力戶型85平米小三房；將推出21層公寓，面積40-60平米；已封頂，計劃6月前開盤，是否精裝尚未明確。正常樓層一次性3%，按揭2%；頂層一次性4%，按揭3%。重點個案關(guān)注——升龍城，高品質(zhì)質(zhì)+剛需產(chǎn)品+大盤首次入市，，將對區(qū)域市場場尤其是本案形形成強烈的客戶戶分流。社區(qū)大門、一期期建筑景觀及多多套樣板間的實實景呈現(xiàn)，對于于剛需客戶具有有極強的吸引力力和說服力。重點個案關(guān)注——升龍城，高品質(zhì)質(zhì)+剛需產(chǎn)品+大盤首次入市，，將對區(qū)域市場場尤其是本案形形成強烈的客戶戶分流。58平米小兩房89平米小三房125平米三房緊湊合理的戶型型設(shè)計，鑄就剛剛需市場絕對的的熱銷產(chǎn)品。首批計劃推出4、5、6#三棟樓，合計700多套房源，預計計均價不超過7000元/平米；首批主力戶型為為剛需產(chǎn)品，2梯6戶，58平米小兩房，89平米小三房，125平米三房。項目動態(tài)：2萬元入會，享受受入會優(yōu)惠和開開盤優(yōu)惠，銷售售員講5月初開盤（存在在變數(shù)）。結(jié)論：正視市場場，把握機會，，為全年業(yè)績墊墊底堅實基礎(chǔ)。。可以確定的三點點——1、中央政府針對對多次置業(yè)的限限購、限貸政策策短期內(nèi)不會松松動（2012年），它將確保保住宅價格的總總體下行態(tài)勢不不會逆轉(zhuǎn)；2、地方政府的政政策微調(diào)和信貸貸政策的定向扶扶持，有助于刺刺激剛需入市，，確保樓市基本本的成交量，進進而確保樓市實實現(xiàn)軟著陸；3、價格的實質(zhì)性回回落+剛需的長期累積積+信貸政策的定向向扶持，共同推動的第第一波剛需正在在放量入市，市場首個窗口期期正在形成。存在變數(shù)的三點點——1、第一波剛需的的放量入市能夠夠持續(xù)多久？通和認為，在核核心調(diào)控政策（（針對多次置業(yè)業(yè)的限購限貸））的重壓下，市市場需求的大幅幅放量是不可持持續(xù)的，第二波波剛需的放量入入市時間不可預預期。2、區(qū)域市場哪個個項目將率先出出擊，破解價格格僵局，推動剛剛需放量入市，，必將會對現(xiàn)有有區(qū)域市場的價價格體系產(chǎn)生沖沖擊。3、升龍城的開盤盤時間與開盤價價格（將對區(qū)域域住宅市場形成成強烈沖擊）？？結(jié)論：正視市場場，把握機會，，為全年業(yè)績墊墊底堅實基礎(chǔ)。。三、庫存房源盤盤整1、庫存房源盤整整序號統(tǒng)計業(yè)態(tài)截止到11年底已售情況截止到11年底庫存量（含未推）銷售面積（㎡）銷售面積（㎡）1SOHO35081495592室外步行街341069513住宅116481905634政府回購住宅451135底商3827511256商務酒店6619.827車位1000-庫存面積：90563㎡樓棟：3、4、5、6#樓+1、2#政府回購位置：北北區(qū)（中中心位置置）總銷售金金額：約約6.4億2、住宅庫庫存概況況戶型：85㎡舒適型兩兩房127㎡㎡舒適型三三房產(chǎn)品特點點：一梯梯兩戶南南向全全明空間間飄窗生生活陽臺臺通和觀點點：·首置與改改善型剛剛需為主主的舒適適型產(chǎn)品品；·2月25日3#開盤，其其中75%為首次置置業(yè)；·婚房剛需需集中釋釋放，成成為市場場回暖主主流，如如何抓住住剛需客客戶成為為營銷關(guān)關(guān)鍵！3、商鋪庫庫存概況況庫存面積積：6951㎡樓棟：12#位置：核核心一環(huán)環(huán)總銷售金金額：約約2億通和觀點點：·剩余商鋪鋪產(chǎn)品位位于廣場場核心位位置，為為整個xx廣場場價值最最高的部部分；·剩余產(chǎn)品品的稀缺缺性，兩兩座xx廣場僅僅有；·實現(xiàn)庫存存商鋪價價值的最最大化，，實現(xiàn)高高額溢價價是包裝裝關(guān)鍵4、SOHO庫存概況況庫存面積積：49559㎡樓棟：12#B位置：大大商業(yè)總銷售金金額：約約3.4億通和觀點點：·庫存40年商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)SOHO的主體客客群為投投資客戶戶；·如何提升升項目價價值，化化解觀望望及猶豫豫情緒是是關(guān)鍵小結(jié)：1、住宅庫庫存較大大，且受受政策調(diào)調(diào)控，競競爭激烈烈，強化化xx住住宅品牌牌及產(chǎn)品品價值，，瞄準首首置、婚婚房訴求求是傳播播重點；；2、商鋪庫庫存產(chǎn)品品價值最最高，借借勢xx商業(yè)地地產(chǎn)品牌牌優(yōu)勢及及年度招招商大會會節(jié)點及及商家資資源可實實現(xiàn)較高高溢價；；3、SOHO產(chǎn)品以中中小額投投資類產(chǎn)產(chǎn)品為導導向，強強化項目目本身價價值及xx廣場場對土地地及區(qū)域域價值貢貢獻力，，為主訴訴方向。。四、2012年度營銷銷策略1、三大核核心問題題2、把握三三大節(jié)點點3、做好三三個升級級4、避免一一個隱患患1）、大量量的庫存存住宅怎怎么賣？？1、三大核核心問題題2）、適度度靈活的的促銷策策略如何何實現(xiàn)?3）、如何何PK掉升龍？？·線上品牌牌升級·xx年度度品牌體體系更新新；·xx住宅宅品牌價價值深化化>1、繁華與與便利性性2、城市中中心投資資特性；；·針對北區(qū)區(qū)3、4、5、6號樓，單單獨提煉煉產(chǎn)品價價值進行行概念包包裝，建建立中心景觀觀華宅營營銷理論論和價值值包裝體體系；1）、三大大核心問問題》大量的庫庫存住宅宅怎么賣賣？·線下多渠渠道并舉舉老帶新：：充分挖挖掘鄭州州中原xx廣場場及項目目已成交交客戶資資源，以以靈活有有效的形形式，進進行老帶帶新促銷銷活動；；郊縣渠道道：針對對鄭州市市下設(shè)新新鄭市、、登封市市、新密密市、滎滎陽市、、鞏義市市、中牟牟縣六大大非限購購區(qū)域進進行外展展點設(shè)置置及巡展展活動；；經(jīng)紀人團團隊：組組建泛經(jīng)經(jīng)濟人團團隊，制制定相關(guān)關(guān)提成制制度，針針對市內(nèi)內(nèi)其他區(qū)區(qū)域渠道道拓展；；媒體活動動：充分分結(jié)合媒媒體舉辦辦的團購購類促銷銷類活動動，擴充充銷售渠渠道，如如東方今今報購房房補貼，，搜房網(wǎng)網(wǎng)團購活活動等1）、三大核心心問題》大量的庫存住住宅怎么賣？？2）、三大核心心問題》適度靈活的促促銷策略如何何實現(xiàn)？針對老業(yè)主的的泛關(guān)系客戶戶營銷：1、針對老業(yè)主主贈送專屬高高額購房優(yōu)惠惠（10萬優(yōu)惠卡、汽汽車等），彰彰顯身份感與與關(guān)系屬性，，帶動新業(yè)主主成交；2、利用信息不不對稱，以““內(nèi)部房”““政府回購””為噱頭靈活活促銷，進行行業(yè)界資源及及老業(yè)主的泛泛關(guān)系客戶營營銷3、三大核心問問題》如何PK升龍？品牌區(qū)分——xx廣場中中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)第一品牌產(chǎn)品/投資價值強化化——中心景觀華宅宅，樓棟/產(chǎn)品/戶型價值年內(nèi)開業(yè)，城城市中心價值值提升力立竿竿見影跑在前面——開盤、交房節(jié)節(jié)點前置針對性促銷——比房行動“退訂升龍，，享xx額外外優(yōu)惠”2、把握三大節(jié)節(jié)點1）招商大會的的利用與炒作作2）鄭州中原xx廣場半年年總結(jié)3）項目開業(yè)的的利用與炒作作2、把握三大節(jié)節(jié)點1）招商大會的的炒作與營銷銷植入借勢項目招商商大會進行媒媒體宣傳炒作作，形成市場場熱點，強化化項目年內(nèi)必必滿場開業(yè)，，開業(yè)必火爆爆的態(tài)勢，加加深商鋪與SOHO客戶投資信心心；1）招商大會的的炒作與利用用—主題商聚中原，共共贏二七8大主力店，數(shù)數(shù)百國內(nèi)國際際知名品牌簽簽約在即！時間：3月28日地點：裕達會會議中心1）招商大會的的炒作與利用用—應用傳播，形形成熱點創(chuàng)新傳播形式式:微直播、微新新聞、微視頻頻、微博互動動。微博直播：新新浪微博、騰騰訊微博開啟啟大會微直播播與互動平臺臺，鼓勵與會會者全程參與與，以轉(zhuǎn)發(fā)量量排名，發(fā)放放獎品及購房房優(yōu)惠；QQ彈出式廣告：：嵌入式網(wǎng)絡(luò)絡(luò)新聞軟文、、大會前后一一周每日一條條QQ彈出式廣告；；主流媒體微博博新聞：采購購大河報、鄭州日報、鄭鄭州晚報、河河南商報等認證微博進行行新聞式博文文投放彩信+微視頻：剪輯15秒中原xx招招商大會盛況況作為彩信，，邀約客戶參參加3月28日招商大會；；1）招商大會的的炒作與利用用—定向傳播針對招商商家家：借勢商管名義義，邀約意向向商家來營銷銷中心進行沙沙盤講解，把把商鋪和SOHO的銷售信息提提前傳播給前前來參加招商商大會的商家家，針對招商商商家給予額額外的優(yōu)惠發(fā)展應邀參加加招商大會的的商戶成為商商鋪和SOHO的準客戶1）招商大會的的炒作與利用用—商鋪開盤時間間后置建議：商鋪開開盤時間推后后到3月30日，通過招商商大會洗腦，，實現(xiàn)商鋪的的更高溢價，，加推SOHO總量到10層！借勢招商大會會的火爆效果果強化市場投投資信心，化化解投資觀望望情緒，通過過招商大會為為商鋪和SOHO客戶洗腦，深深化剩余商鋪鋪及加推SOHO去化量。2、把握三大節(jié)節(jié)點2）鄭州中原xx廣場半年年總結(jié)借勢中原xx廣場主力店店及商家開業(yè)業(yè)半年業(yè)績（（客流、營業(yè)業(yè)額、收入、、繳稅、區(qū)域域貢獻力）等等論證xx廣廣場的四大效效益，驗證二二七項目的投投資價值；1）中原xx廣廣場半年總結(jié)結(jié)—主題中原xx半歲歲了鄭州因你而精精彩時間：五一長長假啟動，為為期一個月2）中原xx廣廣場半年總結(jié)結(jié)—系列活動邀約河南電視視臺都市頻頻道對30位中原xx廣廣場商家代表表、商鋪、住住宅、SOHO業(yè)主代表進行行感言實錄，，寄語xx，，做證言式廣告告，在電視臺及及二七項目售售樓部進行播播放，制作成成精美紀念冊冊及光盤發(fā)放放業(yè)主。《都市頻道》中原xx商家家半年訪談實實錄中原xx1300商家贈言，千人手印墻寄寄語二七xx2）中原xx廣廣場半年總結(jié)結(jié)—系列活動制作大型帷幔幔放置二七項項目營銷中心心門前廣場，，邀約鄭州中中原xx廣場場1300個商家進行現(xiàn)現(xiàn)場簽名贈送送祝福語，或或按手印寄語語二七xx美美好商業(yè)前景景。2、把握三大節(jié)節(jié)點3）二七xx廣廣場開業(yè)的事事件行銷與炒炒作·利用項目開業(yè)業(yè)進展、倒計計時及開業(yè)火火爆場面，進進行跟蹤報道道，實現(xiàn)項目目品牌全面落落地，強化項項目利好信息息，促進剩余余產(chǎn)品銷售鄭州二七xx廣場10月20日盛大開業(yè)8大主力店、數(shù)數(shù)百國內(nèi)國際際知名品牌共共襄一城繁華華！二七xx鄭鄭在綻放3）項目開業(yè)的的利用與炒作作—主題3）項目開業(yè)的的利用與炒作作—系列活動飛艇巡游活動動·開業(yè)當日租用用廣告飛艇一一艘巡游于鄭鄭州各大主力力商圈上空，，深化開業(yè)印印象及xx實實力，為開業(yè)業(yè)火爆態(tài)勢造造勢；3）項目開業(yè)的的利用與炒作作—系列活動二七廣場前擺擺放大型花圃圃字陣開業(yè)前一月在在二七廣場上上擺放大型花花圃字陣，字字陣內(nèi)容：鄭鄭州二七xx廣場10月28日盛大開業(yè)制制造市場熱熱點，形成關(guān)關(guān)注3、做好三個升升級1）品牌升級：：xx品牌的的升級與利用用2）體驗升級：：案場與體驗驗營銷并重3）服務升級：：通和2012年增值服務1）品牌升級：：xx品牌的的升級與利用用3、做好三個升升級·xx2011年輝煌業(yè)績，借勢xx集集團2011年輝煌業(yè)績新新數(shù)據(jù)，及2012年企業(yè)目標，，實現(xiàn)品牌深深化，強化市市場信心；·鄭州項目品牌牌落地，利用項目2011年項目熱銷業(yè)業(yè)績、鄭州中中原xx廣場場銷售及開業(yè)業(yè)業(yè)績等市場場口碑深化xx鄭州項目目形象，規(guī)避避鄭州中原xx廣場交房房等不利因素素；·二七xx住宅宅產(chǎn)品的形象象升級。住宅紙媒創(chuàng)意意一：當你不知道要要給孩子一個個什么樣的城城堡時，那么，親愛的的，就來xx吧！繁華迷眼，知知者不惑中心景觀華宅宅，新品５號號樓推出住宅紙媒創(chuàng)意意二：當你不知道如如何選擇兩個個人的第一套套房時，那么，親愛的的，就來xx吧！城市中心，價價值永恒中心景觀華宅宅，新品５號號樓推出住宅紙媒創(chuàng)意意三：當你擔心房價價會降，又害害怕房價會漲漲時，那么，親愛的的，就來xx吧！xx集團，實實力保障中心景觀華宅宅，新品５號號樓推出住宅紙媒創(chuàng)意意三：當你不想因為為房子的事而而耽誤了孩子子的事，那么，親愛的的，就來xx吧！龍年婚房，情情定xx中心景觀華宅宅，新品５號號樓推出2）體驗升級：：案場與體驗驗營銷并重3、做好三個升升級豐富案場包裝裝：完善案場場吊幔、展板板等常規(guī)性物物料，根據(jù)重重要活動和大大事件做新物物料補充，《招商成果手冊冊》《xx中國行側(cè)側(cè)記》等；中原xx廣場場的利用：1、在中原xx廣場常設(shè)臨臨時接待點及及項目微型沙沙盤、看房車車實現(xiàn)客流互互動；2、充分借勢中中原xx廣場場商家資源進進行聯(lián)動促銷銷；xx中國行升升級：充分結(jié)結(jié)合xx中國國行，通過xx實力拉升升商鋪及SOHO客戶的投資信信心（武漢中中央文化區(qū)-漢街-武漢xx威斯斯汀酒店）3、做好三個升升級3）服務升級：：通和2012年增值服務總經(jīng)理出品監(jiān)監(jiān)控：通和公公司總經(jīng)理親親自監(jiān)控項目目創(chuàng)作與出品品；增設(shè)創(chuàng)作總監(jiān)監(jiān)一人：2011年北京紅鶴溝溝通xx武漢漢中央文化區(qū)區(qū)主創(chuàng)設(shè)計師師；雙AE服務模式：雙雙AE配置，讓溝通通和工作落實實更細化更深深入；每月競品監(jiān)測測：市場瞬息息萬變，通和和代理事業(yè)部部將配合xx團隊每月對區(qū)域競品項項目提交《二七xx競品品項目市場動動態(tài)監(jiān)測報告告》。4、避免一個隱患患鄭州中原xx廣廣場的交房問題題4、避免一個隱患患中原xx廣場的的交房問題如何何規(guī)避？第三方檢測機構(gòu)構(gòu)提前監(jiān)理：聘聘請第三方監(jiān)理理機構(gòu)或監(jiān)理師師針對中原xx廣場每一戶進進行交房監(jiān)理，，符合交房標準準給客戶后出具具相關(guān)文本；小幅分批交房：：分樓棟小幅分分批交房，規(guī)避避問題集中爆發(fā)發(fā)；提前成立業(yè)主會會員會：由業(yè)主主委員會代表業(yè)業(yè)主處理相關(guān)交交房問題的交涉涉和突發(fā)事件的的解決；良性事件的優(yōu)先先傳播：交房過過程中遇到值得得傳播的事件要要及時傳播。五、2012年年度營銷推廣廣戰(zhàn)術(shù)1、推廣節(jié)奏（上上半年）2.253#住宅開盤3.24一環(huán)南商鋪開盤盤4.155#開盤5.2612B開盤6.232#1開盤23456線上主題銷售節(jié)點5.19地下車位首批推盤節(jié)奏2.6-2.25日主推：3#樓類型：住宅面積：13446㎡2.26-3.24日主推：一環(huán)南類型：商鋪面積：4791㎡3.25-4.15日主推：5#樓類型：住宅面積：13445㎡4.16-5.19日主推：地下車位位類型：住宅面積：--4.16-5.26日主推：12B類型：SOHO面積：30670㎡5.27-6.23日主推：2#-1類型：住宅面積：15901㎡線下活動2011xx集團輝煌成成就/住宅、商鋪加推推信息鄭州二七xx廣廣場招商大會/商鋪加推信息xx高尚住宅（（獨單元概念，，中心住宅價值值）/SOHO稀缺入市xx精裝SOHO最后1棟/鄭州中原xx廣廣場半年業(yè)績高尚住宅（74-89㎡婚房）/鄭州中原xx主主力店半年度業(yè)業(yè)績發(fā)布元宵節(jié)、情人節(jié)節(jié)促銷活動1、xx中國行；；2、招商大會；3婦女節(jié)、植樹節(jié)節(jié)活動1、SOHO樣板大堂開放活活動；2、人和路通車慶慶典1、中原xx半年年業(yè)績發(fā)布活動動；2、新項目開工典典禮；3五一節(jié)、母親節(jié)節(jié)促銷活動兒童節(jié)、端午節(jié)節(jié)、父親節(jié)暖場場及促銷活動1、推廣節(jié)奏（下下半年）7.21地下車位8.184#開盤11.252#2、1#2、3開盤7891011線上主題銷售節(jié)點10.66#開盤推盤節(jié)奏6.24-8.18日主推：4#樓類型：住宅面積：1339.01㎡8.19-10.6日主推：6#樓類型：住宅面積：13400㎡6.24-7.21日主推：地下車位位類型：住宅面積：--10.7-11.25日主推：2#-1類型：政府回購購住宅面積：31579㎡線下活動xx落子鄭州第第三城/新房源加推/剩余產(chǎn)品促銷8.25地下車位7.22-8.25日主推：地下車位位類型：住宅面積：--8.26-11.17日主推：地下車位位類型：住宅面積：--老業(yè)主答謝活動動/客戶子女暑期維維系暖場活動/建黨節(jié)、建軍節(jié)節(jié)促銷活動二七項目招商進進展、開業(yè)倒計計時炒作/6#樓王壓軸登場教師節(jié)活動/中秋節(jié)活動/國慶七天暖場活活動/老業(yè)主廣場會員員卡辦理活動二七項目開業(yè)倒倒計時，開業(yè)后后宣/剩余產(chǎn)品促銷圣誕節(jié)老業(yè)主答答謝活動/二七xx地市客客戶體驗活動2、各階段推廣主主題及策略》(3月)2.26-3.24日主推：一一環(huán)南商鋪面面積：4791㎡第一階段：體驗先行借借力招商利用xx中國行行（武漢站）增增強商鋪客戶對對xx實力認知知的強化，以二二七xx招商大大會簽訂的商家家品牌發(fā)布和新新項目信息的公公布，來提升客客戶投資庫存商商鋪的信心推廣策略：推廣主題：1、二七xx招商商大會開幕在即即2、xx金鋪最最后36席媒介運用：①①商鋪：：報廣、戶外、、候車亭、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)②SOHO：短信、網(wǎng)絡(luò)、、DM直投③住宅：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、短信2、各階段推廣主主題及策略》（3月）線下活動：①①xx中中國行②鄭州二七xx廣場招商大大會③商鋪及住宅宅投資說明會2、各階段推廣主主題及策略》（3月）軟文示例一：“二七xx招商大大會”6大熱點期待揭秘秘——xx金鋪再掀投投資熱潮1、8大主力店花落誰誰家？2、30%全新商家品牌牌，鄭州沒有？？3、多元業(yè)態(tài)，助助推商業(yè)升級？？4、獨有模式+專業(yè)管理，旺場場保障？5、年底還會爆棚棚開業(yè)？6、最后一批xx鋪，熱銷成定定勢？延伸閱讀：鄭州州二七xx廣場場主力店之“最”執(zhí)行框架：軟文示例二：二七xx8大主力店敲定南鄭州商業(yè)格局局或改寫1、8大主力店敲定6個，1000余品牌待被“招招婿”2、“雙千億”成成新籌碼，“訂訂單式商業(yè)”再再發(fā)力3、商業(yè)格局或?qū)⒏膶?，二七區(qū)區(qū)因此多“心””4、借勢招商大會會，xx鋪又火火了新聞鏈接：3月12日“xx中國行（武漢漢站）”圓滿結(jié)束執(zhí)行框架：2、各階段推廣主題題及策略》（3月）2、各階段推廣主題題及策略》(4月)4.16-5.26日主推：12BSOHO面積：30670㎡第二階段：持續(xù)炒作招商成果果深化住宅產(chǎn)產(chǎn)品價值持續(xù)炒作二七xx招商大會成果及及商鋪熱銷，來提提升客戶投資剩余余商鋪及庫存SOHO的信心,深化住宅產(chǎn)品獨單單元及戶型優(yōu)勢推廣策略：推廣主題：1、二七xx招商大大會盛大開幕2、高尚住宅5號樓入市/開盤3、xx金鋪開盤熱熱銷媒介運用：①①住宅：報廣、、短信、網(wǎng)絡(luò)②商鋪：網(wǎng)絡(luò)、短信③SOHO：報廣、戶外（15日后）、網(wǎng)絡(luò)、短信2、各階段推廣主題題及策略》（4月）線下活動：①①網(wǎng)友專項團團購活動②郊縣客戶一日日游活動③人和路通車慶慶典軟文示例一：“二七xx”招商大大會圓滿落幕商場滿鋪率達95%——xx金鋪清盤在即即1、超95%面積名花有主2、30%全新品牌商家首次次入鄭，品牌檔次次超越中原xx3、還有6個月就開業(yè)4、“二七區(qū)商業(yè)前前景被xx改寫””5、xx金鋪開盤即即清盤鏈接：社會各界寄寄語鄭州二七xx廣場2、各階段推廣主題題及策略》（4月）執(zhí)行框架：軟文示例二：城市中心置業(yè)成剛剛需購房主旋律——xx高尚住宅倍受受追捧1、中心：保值與抗抗跌性環(huán)外難敵；；2、戶型：使用價值值至上；3、品牌：實力后盾盾鑄就70年保障；4、熱銷：樓王組團團，壓軸之作；5、鏈接：xx高尚尚住宅樓棟、戶型型價值全解析2、各階段推廣主題題及策略》（4月）執(zhí)行框架：2012年3-4月招商大會階段廣告告示例（商鋪形式）2012年3-4月招商大會階段廣告告示例（住宅整版硬廣形形式）20123-4月招商大會階段廣告告示例（半軟半硬形式））2012年3-4月招商大會階段廣告告示例（新聞式軟文形式式）2012年3-4月招商大會階段廣告告示例（軟文硬做形式））2012年3-4月招商大會階段廣告告示例（候車廳畫面）2012年3-4月招商大會階段廣告告示例（樓體掛幅畫面））2012年3-4月招商大會階段物料料示例（招商大會紀實手手冊）2、各階段推廣主題題及策略》(5月)3.25-4.15日主推：5#樓面積：13445㎡第二階段：借勢中原xx半年年業(yè)績強化SOHO產(chǎn)品稀缺價值炒作鄭州中原xx廣場半年業(yè)績（（經(jīng)營業(yè)績、來客客量、區(qū)域價值貢貢獻），提升客戶戶投資庫存SOHO的信心。推廣策略：推廣主題：1、中原xx半年業(yè)業(yè)績2、絕版SOHO僅余1棟媒介運用：①①住宅：報廣、、短信、網(wǎng)絡(luò)②SOHO：報廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信2、各階段推廣主題題及策略》（5月）線下活動：①①五一7天暖場及促銷活動動②母親節(jié)促銷活活動③SOHO投資說明會認籌及及開盤活動④xx第三城開工工典禮活動軟文示例一：中原xx：開業(yè)半半年，客流突破800萬——“二七xx”全線飄飄紅1、刷新紀錄來客人人流紀錄，創(chuàng)造奇奇跡2、改變鄭州稀缺商商業(yè)格局3、貢獻稅收XX金額，創(chuàng)造就業(yè)4、二七xx順勢熱熱銷2、各階段推廣主題題及策略》（5月）執(zhí)行框架：軟文示例二：中原xx：印證““城市中心論””1、城市中心向西””位移“2、周邊物業(yè)應勢升升值3、城市品位大幅提提升4、二七xx投資價價值得到驗證2、各階段推廣主題題及策略》（5月）執(zhí)行框架：2、各階段推廣主題題及策略》(6月)5.27-6.23日主推：2#-1單元面積：15901㎡第二階段：借勢中原xx主力力店半年業(yè)績高尚住宅婚房概念念主打2#樓兩房賣點（婚房房概念）/通過中原xx主力力店半年業(yè)績，展展望二七xx未來來盛景，提升客戶戶信心。推廣策略：推廣主題：1、中原xx主力店店半年業(yè)績2、xx婚房應市加加推媒介運用：①①住宅：報廣、、戶外、短信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)②SOHO：報廣、網(wǎng)絡(luò)、短信2、各階段推廣主題題及策略》（6月）線下活動：①①兒童節(jié)暖場場及住宅促銷活動動②端午節(jié)老業(yè)主主回饋及住宅促銷銷活動③父親節(jié)暖場及及促銷活動④2#1認籌及開盤活動軟文示例一：中原xx：8大主力店，6個月賣了X億1、8大主力店開業(yè)半年年全部實現(xiàn)盈利2、部分商家年內(nèi)收收回投資成本3、帶動周邊，形成成人流互動4、城市品位因此提提升5、主力商家寄語：：期待二七xx更更繁華2、各階段推廣主題題及策略》（6月）執(zhí)行框架：軟文示例二：xx再掀“婚房熱熱”1、各地掀起龍婚潮潮，婚房剛需井噴噴；2、品牌企業(yè)成幸福福保障；3、高尚住宅凸顯性性價比，為婚房需需求量身定制；4、全面滿足年輕人人生活工作需求鏈接：xx婚房價價值全接觸2、各階段推廣主題題及策略》（6月）執(zhí)行框架：20125-6月中原xx半年總結(jié)結(jié)階段廣告示例（SOHO硬廣形式）20125-6月中原xx半年總結(jié)結(jié)階段廣告示例（半軟半硬形式））20125-6月中原xx半年總結(jié)結(jié)階段廣告示例（新聞式軟文形式式）20125-6月中原xx半年總結(jié)結(jié)階段廣告示例（軟文硬做形式））20125-6月中原xx半年總結(jié)結(jié)階段廣告示例（候車廳廳）20125-6月中原xx半年總結(jié)結(jié)階段廣告示例（樓體掛掛幅）20125-6月中原xx半年總結(jié)結(jié)階段物料示例半年業(yè)績成果展示示手冊2、各階段推廣主題題及策略》(7-8月)5.27-6.23日主推：4#樓面積：：1339.01㎡㎡第二階段：借勢xx第三城新新聞炒作中心景觀華宅價值值深化利用xx第三城進進行炒作，深化xx品牌與實力，，4號樓“中心景觀華宅”概念解讀推廣策略：推廣主題：1、xx落子鄭州第第三城2、xx高尚住宅4#新品加推媒介運用：①①住宅：報廣、、戶外、短信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)②SOHO：報廣、網(wǎng)絡(luò)、短信2、各階段推廣主題題及策略》（7-8月）線下活動：①①建黨節(jié)、建建軍節(jié)暖場促銷活活動②暑期業(yè)主維系系活動③老業(yè)主主力品牌牌店會員卡辦理活活動3、二七xx招商進進展軟文示例一：xx落子鄭州第三三城，引發(fā)業(yè)界熱熱議1、猜測：規(guī)模業(yè)態(tài)態(tài)是否能有新超越越？2、鄭州五個xx廣廣場，穩(wěn)步邁進3、xx豪宅系產(chǎn)品品獲獎亮相鄭州4、鄭州再多一心，，xx環(huán)狀格局形形成5、二七xx倍受追追捧2、各階段推廣主題題及策略》（7-8月）執(zhí)行框架：軟文示例二：xx巔峰傳統(tǒng)樓市市淡季，開盤熱銷銷95%1、暑期樓市新熱點點2、大品牌銷售一反反常態(tài)3、剛性需求和樓市市淡旺季無關(guān)4、xx產(chǎn)品貼合剛剛性需求5、二七xx勁爆銷銷售2、各階段推廣主題題及策略》（7-8月）執(zhí)行框架：2、各階段段推廣主主題及策策略》(9-10月)8.19-10.6日主主推：：6#樓面面