人大國發(fā)院：城鄉(xiāng)融合趨勢下的房地產(chǎn)發(fā)展研究

城市更新研究中心年度報告(2011)城鄉(xiāng)融合趨勢下的房地產(chǎn)發(fā)展研究了振興，全體人民共同富?；緦崿F(xiàn)。一、城鄉(xiāng)融合趨勢下的房地產(chǎn)發(fā)展判斷設(shè)的重要戰(zhàn)略舉措。 (一)城鄉(xiāng)融合具有重大意義好城城的意義。 (二)城鄉(xiāng)融合給房地產(chǎn)發(fā)展帶來新機遇新空間革的深入自十七屆三中全會明確提出要逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場以。2.城鄉(xiāng)融合有利于提升空間布局效率城鄉(xiāng)融合發(fā)展下的空間布局將從注重效率的生產(chǎn)空間向效率與3.城鄉(xiāng)融合下縣域成為實現(xiàn)美好生活的新空間二、城鄉(xiāng)融合發(fā)展的國際經(jīng)驗得我們借鑒。 (一)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的國際經(jīng)驗導(dǎo)村鎮(zhèn)發(fā)展新計劃并得以實踐。共建了34個新城。新城建設(shè)體現(xiàn)的是城市和鄉(xiāng)村在生產(chǎn)方式和生活村地區(qū)形成增長中心。2000年之后，英國政府更加注重農(nóng)村小城鎮(zhèn)心競爭力所在。2.德國：城鄉(xiāng)等值化理念指導(dǎo)的城鄉(xiāng)平衡1950年，德國賽德爾基金會倡導(dǎo)的“城鄉(xiāng)等值化”試驗，為城式，展。3.美國：城鄉(xiāng)互惠共生的融合發(fā)展美國是世界上城鎮(zhèn)化水平最高的國家，城鎮(zhèn)化率高達85%，基本化域振興計劃。這一過程中主要實施了三次新農(nóng)村建設(shè)，分別為1955年提出的“新農(nóng)村建設(shè)構(gòu)想”，1967年政府“經(jīng)濟社會發(fā)展計劃”容的“造村運動”以改善鄉(xiāng)村環(huán)境，推動農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進鄉(xiāng)村經(jīng)濟， (二)國外城鄉(xiāng)融合發(fā)展的規(guī)律與借鑒推進；二是大中小城鎮(zhèn)體系的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌發(fā)展。2.頂層設(shè)計：通盤規(guī)劃，政府支持據(jù)發(fā)展的階段特征進行調(diào)整和完善，推動城鄉(xiāng)一體化均衡發(fā)展。面。3.夯實基礎(chǔ)：縮小差距，服務(wù)均等化，必須在夯實鄉(xiāng)村基礎(chǔ)的前提下，才能有效推進。一重質(zhì)的差別。4.發(fā)展路徑：提高收入，產(chǎn)業(yè)融合進聯(lián)動等路徑推動鄉(xiāng)村經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。及“六次產(chǎn)業(yè)”模式，都是強調(diào)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以農(nóng)村居民為主體，5.實施保障：多元參與，治理協(xié)同治理模式，的功能作用和內(nèi)在價值，充分體現(xiàn)了多元參與、協(xié)同治理的思路。三、城鄉(xiāng)融合發(fā)展投資的時空選擇張家港市 (一)縣域地產(chǎn)投資潛張家港市評價標準2.縣域地產(chǎn)投資潛力分省評分排名分居尾。省份地產(chǎn)投資潛力評分均值各省地產(chǎn)投資潛力評分最大縣域各省地產(chǎn)投資潛力評分最大縣域值76085372.1煙臺-龍口市85.471.0鄭州-新鄭市84.8安徽64.0淮北-濉溪縣83.6浙江63.2寧波-慈溪市84.659.3唐山-遷安市83.5廣東58.3揭陽-普寧市79.957.9衡陽-衡南縣80.957.7黃石-大冶市81.256.7鷹潭-貴溪市77.2福建55.6泉州-惠安縣86.0遼寧52.6大連-瓦房店市76.351.2重慶-墊江縣58.046.5呂梁-孝義市75.5廣西45.3北海-合浦縣69.744.6渭南-大荔縣63.943.9銀川-靈武市64.941.3南充-南部縣66.9海南40.8澄邁縣-澄邁縣48.3貴州39.2畢節(jié)-納雍縣61.6云南35.9曲靖-宣威市68.333.4呼和浩特-托克托縣58.233.2長春-農(nóng)安縣56.6黑龍江32.8綏化-肇東市51.2甘肅30.8蘭州-榆中縣54.1新疆24.6石河子-石河子市52.720.0西寧-湟中縣41.8西藏17.1那曲地區(qū)-比如縣28.8地產(chǎn)投資潛力排名省份市縣域房價動力指數(shù)排名房價支撐力指數(shù)排名銷售支撐力指數(shù)排名房價低估指數(shù)排名1福建泉州安縣214762142煙臺龍口市4193443張家港市644524濟寧鄒城市5鄭州新鄭市344452246浙江市867福建泉州南安市2022238安陽林州市9819開封杞縣濟寧微山縣2574安徽北濉溪縣84345遷安市23623711897徐州沛縣9480濰坊壽光市209鎮(zhèn)江丹陽市41福建泉州晉江市23552742許昌225225無錫江陰市96779237 (二)縣域投資潛力分析大的發(fā)展前景：優(yōu)勢互補，從而成為大城市的“衛(wèi)星城”。區(qū)。自身為中心的中小型經(jīng)濟圈層。，周遵(2)都市圈的發(fā)展給衛(wèi)星城帶來機遇(3)尋找都市圈內(nèi)價值投資洼地一個地區(qū)的生產(chǎn)總值越高且固定資產(chǎn)投資總額占總產(chǎn)出的比重產(chǎn)投資/地區(qū)生產(chǎn)總值”比例，可以看出：第一，固定資產(chǎn)占比低的經(jīng)濟水平：發(fā)達縣/鎮(zhèn)發(fā)達縣/鎮(zhèn)較多存在于東部沿海發(fā)達地區(qū)，如我國廣東、上海、江蘇、浙江就占了千強鎮(zhèn)的將近2/3。浙江53個縣域中，近十年來3.人口情況：具有較大的城鎮(zhèn)化潛力的縣域萬人，城鎮(zhèn)化率42.82%，與全國平均水平還有較大差距。而周口市總體上看，城鎮(zhèn)化率低于65%，人口總量大的省份，未來城鎮(zhèn)化4.資源稟賦：具有生態(tài)旅游和特色資源的縣域業(yè) (三)城鄉(xiāng)融合發(fā)展給帶來的房地產(chǎn)投資機會三、城鄉(xiāng)融合發(fā)展的政策支持市鄉(xiāng)融合發(fā)展。 (一)財政政策的支持《中共中央國務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策融合公益性項目。國債予以支持。2.調(diào)整土地出讓收益城鄉(xiāng)分配的格局資金占比逐步達到50%以上計提；二是按照當(dāng)年土地出讓收入用于農(nóng)點向縣級傾斜。 (二)土地政策支持土地綜合治理。地(5)推進生態(tài)文明建設(shè)，堅守“綠水青山就是金山銀山”的可持續(xù)涉及領(lǐng)域支持政策內(nèi)容農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地?允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市;?一定條件下，允許廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市；?城中村、城邊村、村級工業(yè)園等可連片開發(fā)區(qū)域土地依法合規(guī)整治入市。宅基地改革?探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”；?適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)；?鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置屋。承包地的三權(quán)分置改革?落實所有權(quán)；?穩(wěn)定承包權(quán)；?放活經(jīng)營權(quán)。三產(chǎn)融合用地保障?統(tǒng)籌增量存量加大用地保障；?進一步完善設(shè)施農(nóng)用地政策；?鼓勵農(nóng)村土地復(fù)合利用。土地綜合治理?規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)土地綜合治理；?農(nóng)業(yè)用地集中連片；?合理布局產(chǎn)業(yè)用地；?在治理修復(fù)的基礎(chǔ)上，優(yōu)化生態(tài)；?改進占補平衡管理方式，建立增加掛鉤指標節(jié)余的跨省調(diào)劑。 (三)國家補短板、強弱項的政策支持入市或異地調(diào)整入市。四、城鄉(xiāng)融合發(fā)展房地產(chǎn)投資的模式和特點 (一)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的驅(qū)動力與途徑概念驅(qū)動力六大途徑具體內(nèi)容城鄉(xiāng)融合發(fā)展的投資新模式素激活(基礎(chǔ))鄉(xiāng)村的地?國有建設(shè)用地使用權(quán)?集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)?土地流轉(zhuǎn)城鄉(xiāng)的人?農(nóng)村居民：原住民、到鄉(xiāng)村創(chuàng)/就業(yè)的人群、返鄉(xiāng)就業(yè)人群短游消費產(chǎn)業(yè)配套(關(guān)鍵)城鄉(xiāng)的產(chǎn)?一產(chǎn)+二產(chǎn)、一產(chǎn)+三產(chǎn)、二產(chǎn)+三產(chǎn)、純?nèi)a(chǎn)、三產(chǎn)融合?承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移城市配套?市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)培育設(shè)施提升目的)鄉(xiāng)村的景?生態(tài)資源定價城市生活?鄉(xiāng)村要植入城市生活?城市生活方式要進行改造，并融入鄉(xiāng)村括：土地和人口兩大要素，即鄉(xiāng)村的地和城鄉(xiāng)的人。本激活鄉(xiāng)村。驅(qū)動因素二：產(chǎn)業(yè)配套。素三：品質(zhì)提升品也具有經(jīng)濟價值。鄉(xiāng)村的人文景觀雖然屬于公共品，通過將其IP相成又缺一不可的。 (二)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的途徑一：激活土地要素土地綜合整治實質(zhì)上就是把原來碎片化的、無規(guī)劃的各類土地 2.國有土地需關(guān)注城鎮(zhèn)開發(fā)邊界2035年之前，開發(fā)邊界以內(nèi)的農(nóng)用地和其他土地是可以被征收成國有建設(shè)用地，難度較高。集體建設(shè)用地需關(guān)注開發(fā)價值稟賦的價值。農(nóng)業(yè)部調(diào)查顯示，我國具有特色資源的村莊只占不到4.土地流轉(zhuǎn)需關(guān)注風(fēng)險碎片化，要有全局的規(guī)劃。5.文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)需關(guān)注混合用地+點狀供地模式對于文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，更適宜采取混合用地+點狀供地的方式。該模式把項目用地的區(qū)域分成了兩部分，一部分生態(tài)保留用地， (三)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的途徑二：激活人力資本城鄉(xiāng)融合的人力資本主要分兩類：鄉(xiāng)村居民和城市居民。居民包括常年生活在鄉(xiāng)村的農(nóng)民、在鄉(xiāng)村就業(yè)的外來者和返鄉(xiāng)/創(chuàng)業(yè)發(fā)揮著顯著作用。2020“回得來、留得住、干得好”。2011年開始，每年新增農(nóng)民工增速呈逐年回落趨勢，外出農(nóng)民工占農(nóng)民工總量的比重也呈下降趨勢。2020年我國農(nóng)民工總量增速為數(shù)量眾多的縣城是數(shù)以億計的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城比較實際的選擇。城市居民包括到鄉(xiāng)村投資建設(shè)、康養(yǎng)居住(長居)和旅游消費(短活化城鄉(xiāng)交流的重要力量，促進了城鄉(xiāng)之間人口的常態(tài)性互動。的。在現(xiàn)有制度下，通過盤活閑置農(nóng)房資產(chǎn)，。 (四)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的途徑三：城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)融合的是產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)的融合。一二產(chǎn)融合的方式一般為：農(nóng)業(yè)+農(nóng)副產(chǎn)品加工，農(nóng)村生產(chǎn)的產(chǎn)模式：“互聯(lián)網(wǎng)+”改變了農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)銷售方式和農(nóng)民的消費方式。電子商務(wù)是“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)村經(jīng)濟”最活躍的領(lǐng)域，成為農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村繁榮的新亮點。2020年全國縣域農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)零售額高達純?nèi)a(chǎn)指的是在大城市周邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部僅開發(fā)旅游度假等休一個重要契機。 (五)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的途徑四：城市配套促入。僅可以有效地治理生活垃圾污染問題，的城市游客。。 (六)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的途徑五：鄉(xiāng)村的景。具價值和市場競爭力。 (七)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的途徑六：城市生活條件。綜合性托育服務(wù)機構(gòu)和社區(qū)托育服務(wù)設(shè)施、改善義務(wù)教育學(xué)校設(shè)施、五、城鄉(xiāng)融合發(fā)展投資的金融支持金融支持債券城投債地方債一般債券專項債券基金政府引導(dǎo)基金城鎮(zhèn)化基金信托基金土地流轉(zhuǎn)信托融資租賃廠商租賃/承租人聯(lián)合租賃/集體土地使用權(quán)租賃/經(jīng)營性租賃資產(chǎn)證券化農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款PPP土地作價入股農(nóng)業(yè)保險2.專項債券對穩(wěn)投資的重要性日漸凸顯。市政公用類專項債券(供水、供熱、供氣、停車場)生態(tài)環(huán)保類專項債券(污水/垃圾處理、河道