公寓降價(jià)銷售項(xiàng)目專題分析20200909正式版

商務(wù)公寓降價(jià)營銷專題分析2020.09中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司湖南中原研究院第一部分恒大降價(jià)促銷PART012中國恒大董事局主席許家印于9月6日晚主持召開營銷大會(huì)，宣布從9月7日至10月8日，全國樓盤全線7折開售，并提出“金九銀十”兩個(gè)月，單月銷售額沖刺1000億元，拉開恒大樓盤優(yōu)惠序幕。據(jù)悉，長(zhǎng)沙項(xiàng)目不參加7折優(yōu)惠，理由是長(zhǎng)沙住宅限價(jià)，沒有優(yōu)惠空間，絕大多數(shù)住宅項(xiàng)目折后銷售價(jià)格較前期并無顯著差異，商務(wù)公寓項(xiàng)目多以特價(jià)房、清盤價(jià)等形式打出了約75-85折不等的優(yōu)惠。部分長(zhǎng)沙在售商務(wù)公寓樓盤最新優(yōu)惠情況樓盤產(chǎn)品價(jià)格（元/㎡）最新優(yōu)惠長(zhǎng)沙恒大珺悅府A棟售罄，后期加推B塔8500-12000毛坯均價(jià)6900元/㎡，全裝修均價(jià)8000元/㎡恒大清瀾苑35-51平非毛坯平層公寓11000折后均價(jià)8300元/㎡最低8219元/㎡恒大國際廣場(chǎng)45-59平非毛坯公寓10300折后8字頭恒大金融廣場(chǎng)36-82平非毛坯平層公寓12500-13000折后9500-10000元/㎡恒大珺悅府9月6日A塔商務(wù)公寓清盤加推，自5日晚間開始就因折扣優(yōu)惠力度大，較周邊項(xiàng)目房?jī)r(jià)倒掛等吸引大批客戶及同行業(yè)關(guān)注。A棟B棟已售待售恒大珺悅府

地理位置開發(fā)商占地面積總套數(shù)容積率物業(yè)管理總棟數(shù)

嘉雨路與遠(yuǎn)大路交匯處東南角湖南芙蓉豪廷房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司25688平方米2303戶10.05金碧物業(yè)2棟

建筑類別建筑面積裝修情況綠化率車位數(shù)折扣體系交房時(shí)間

商住公寓LOFT222382平方米全裝修/毛坯12%1205個(gè)專享團(tuán)購83折、再享折上9折2023年5月銷售價(jià)格 清盤價(jià)：毛坯均價(jià)6900元/平，全裝修均價(jià)8000元/平項(xiàng)目自帶3萬方商業(yè)，且周邊商業(yè)資源相對(duì)完善，擁雙地鐵交通，近地鐵2、5號(hào)線站點(diǎn)，商業(yè)、交通資源較為豐富，其他資源較為一般。交通商業(yè)學(xué)校醫(yī)院景觀

紅橡國際廣場(chǎng)馬王堆漢墓育才雙新小學(xué)湖南省人民醫(yī)院湖南圣經(jīng)學(xué)校湘一芙蓉第二中學(xué)恒大珺悅府湖南省婦幼保健院馬王堆錦泰廣場(chǎng)馬王堆海鮮市場(chǎng)瀏陽河風(fēng)光帶萬家麗廣場(chǎng)玄黃工程醫(yī)院萬家麗國際長(zhǎng)沙長(zhǎng)海醫(yī)院購物廣場(chǎng)高橋大市場(chǎng)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)

交通商業(yè)景觀醫(yī)療學(xué)校商務(wù)劣勢(shì)

地鐵：5號(hào)線馬王堆地鐵站約500米，2號(hào)線萬家麗廣場(chǎng)站約800米，7號(hào)線（規(guī)劃中）公交：遠(yuǎn)大路古曲路口約50米，10路;66路;103路等近十趟公交車項(xiàng)目自帶5層商業(yè)盒子，近萬家麗國際MALL、馬王堆商貿(mào)城、好潤(rùn)佳購物廣場(chǎng)，高橋大市場(chǎng)等6個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)距離瀏陽河風(fēng)光帶約700米，同時(shí)周邊還有瀏陽河婚慶園等7個(gè)景觀自然資源。湖南省人民醫(yī)院、湖南旺旺醫(yī)院，長(zhǎng)沙長(zhǎng)海醫(yī)院，玄黃工程醫(yī)院、湖南省婦幼保健院等。且有1個(gè)三甲醫(yī)院。周邊有湘一芙蓉第二中學(xué)，育才雙新小學(xué)，湖南圣經(jīng)學(xué)校等重點(diǎn)小學(xué)8個(gè)，非重點(diǎn)小學(xué)18個(gè)。周邊有長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院，長(zhǎng)房國際大廈，萬家麗廣場(chǎng)等6個(gè)商務(wù)配套無備注：區(qū)位半徑為3公里范圍 備注：數(shù)據(jù)來源于中原&脈策數(shù)據(jù)平臺(tái)項(xiàng)目規(guī)劃2棟塔樓，為純商項(xiàng)目，1-5F為商業(yè)，5F以上為商務(wù)公寓產(chǎn)品，A塔高205米，共50層，B塔高168米，共45層，梯戶比20梯37戶，主力戶型為56平，占比超七成。樓棟產(chǎn)品類型樓層裝修戶型總套數(shù)占比情況341125%6-30F精裝5662527%68442%平層88442%（層高3.5米）34452%A棟31-39F毛坯5625211%（20T37H）68181%88181%34502%LOFT（層高41-50F毛坯5628012%4.5米）68201%88201%34362%B棟平層（層高6-45F毛坯/精裝5651722%（20T37H）3.5米）801486%110743%商務(wù)公寓合計(jì)34-1102303100%樓棟產(chǎn)品類型總建面裝修戶型總套數(shù)在售均價(jià)成交累計(jì)存量月均流速情況（元/㎡）套數(shù)（套）（套/月）A/B棟商業(yè)2.45萬/12-587124待售待售124/方項(xiàng)目為核心筒設(shè)計(jì)，提高了抗震性能，但高容積率、低綠化，公攤高達(dá)39%，低得房率，居住舒適度較低；戶型方正，干濕分離，但進(jìn)深狹長(zhǎng)，不利于通風(fēng)采光。裝修標(biāo)準(zhǔn)2200元/平，帶有新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)，衣柜櫥柜等家具，為市場(chǎng)中端裝修標(biāo)準(zhǔn)。從年初至今，恒大珺悅府推出眾多折扣活動(dòng)，恒房通渠道點(diǎn)數(shù)4.5%，貝殼、象盒、新環(huán)境、邦房、房合聯(lián)盟、房?jī)?yōu)優(yōu)等全渠道持續(xù)帶客；九月首周推出專享團(tuán)購83折，再享折上9折，吸引客戶眼光，保持市場(chǎng)活躍度，拉動(dòng)成交量大幅增長(zhǎng)。9.4官方公眾號(hào)及渠道釋放打折促銷優(yōu)惠9.5渠道帶客、售樓部深夜排隊(duì)轟動(dòng)全城9.6售樓部閉門認(rèn)購，不再接待新客戶2020年1月2020年2月2020年3月2020年7月2020年8月2020年9月降價(jià)促銷后毛坯均價(jià)6900元/平，全裝修均價(jià)8000元/平，低于同類競(jìng)品2500-5900元/㎡不等，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，性價(jià)比高。區(qū)域板塊商務(wù)公寓項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）精裝標(biāo)準(zhǔn)本案價(jià)差隆平高科旺德府萬象時(shí)代108882500-2888芙蓉區(qū)隆平高科中交廣場(chǎng)105001000-2500芙蓉馬王堆碧桂園城市之光11000毛坯-4100高鐵新城佳兆業(yè)云頂都匯95001200-1500雨花區(qū)高鐵新城綠地長(zhǎng)沙城際空間站11500毛坯-4600開福區(qū)月湖蘇圫垸板塊潤(rùn)和國際廣場(chǎng)10000毛坯-5900中心萬潤(rùn)時(shí)光里11000毛坯-4100天心區(qū)省府紅星板塊新長(zhǎng)海·尚都國際12000毛坯-5100目前推出A塔1528套公寓，截止至9.8日，含前期已售量，均已售罄；B塔預(yù)計(jì)將在九月上旬推出，現(xiàn)場(chǎng)正常按揭98折，全款一次性96折，分期方式：先首付10%，然后分兩年無息分期，每半年一次20%-20%-20%-20%-30%。樓棟產(chǎn)品類型樓層裝修戶型m2總套數(shù)占比成交套數(shù)情況341125%1126-30F全裝修5662527%62568442%44平層88442%44（層高3.5米）34452%45A棟（20T37H）31-39F毛坯5625211%25268181%1888181%1834502%50LOFT（層高4.541-50F毛坯5628012%280米）68201%2088201%20共計(jì)平層/LOFT6-50F全裝修/毛坯34-881528100%1528清盤促銷優(yōu)惠取得快速去化，和話題式營銷的成功：折扣力度較大，在已回調(diào)價(jià)格的基礎(chǔ)上再讓利，對(duì)比周邊在售公寓競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，近地鐵口，品牌、物業(yè)認(rèn)可度高，渠道推廣力度大，在超高性價(jià)比之下硬傷被忽略。折扣力度大 萬家麗商圈、近地鐵 渠道推廣力度大 劣勢(shì)硬傷恒大提前引爆黃金周項(xiàng)目位于芙蓉馬王堆全渠道帶客，渠道點(diǎn)公寓超高層，建安成，專享團(tuán)購89折，再板塊，靠近萬家麗商數(shù)高，客量指數(shù)級(jí)增本高、公攤高；2023享折上9折，同時(shí)按揭圈距離5號(hào)線馬王堆站加。年交房、土地使用年98折，一次性96折，約500米，附近還有2限2032年到期。折后均價(jià)對(duì)比在售競(jìng)號(hào)線萬家麗廣場(chǎng)站約品十分優(yōu)惠，性價(jià)比800米，同時(shí)還在規(guī)優(yōu)勢(shì)突出。劃有7號(hào)線，區(qū)位交通便利。第二部分華潤(rùn)置地中心低開入市PART0215長(zhǎng)沙商務(wù)公寓長(zhǎng)期高供應(yīng)、穩(wěn)成交，存量攀升突破300萬方，去化周期34個(gè)月，壓力凸顯；供過于求趨勢(shì)愈發(fā)明顯，降價(jià)手段頻現(xiàn)，住宅價(jià)比降至近三年最低值，現(xiàn)階段市場(chǎng)定價(jià)趨向理性。3# 2#1#寫字樓商務(wù)公寓華潤(rùn)置地中心

地理位置開發(fā)商占地面積總套數(shù)容積率物業(yè)管理已推樓棟

黃興北路112號(hào)（地鐵1號(hào)線培元橋站站口）長(zhǎng)沙潤(rùn)置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司28356平方米2968戶8.54華潤(rùn)物業(yè)3#(13-35F)

建筑類別 寫字樓公寓商業(yè)建筑面積 311849平方米裝修情況 全裝修綠化率 25%首開時(shí)間 2020/8/30成交價(jià)格 全裝修14000元/㎡成交率 去化77%折扣體系

開盤當(dāng)天按揭9個(gè)99折，一次性10個(gè)99折，七天簽約現(xiàn)階段折扣在開盤基礎(chǔ)上收回3個(gè)點(diǎn)交通商業(yè)商務(wù)學(xué)校醫(yī)院休閑景觀劣勢(shì)

開福寺湘雅附一醫(yī)院泊富廣場(chǎng)湘江風(fēng)光帶省婦幼湖南省博物館明德華興中學(xué)本周南中學(xué)案長(zhǎng)沙市第一醫(yī)院烈士公園培元橋站湖南省中醫(yī)院湖南省展覽館湖南一師二附小長(zhǎng)沙市一中萬達(dá)廣場(chǎng)清水塘小學(xué)大同小學(xué)賈宜故居五一廣場(chǎng)IFS海信廣場(chǎng)備注：圈距為本案3KM范圍內(nèi)

地鐵：1號(hào)線培元橋地鐵上蓋交通 公交（18條線路）：培元橋站（5條），69路、228路等；巡道街站（13條），2路、11路等商業(yè) 自建2.1萬方、保留清學(xué)宮并4棟清代商業(yè)街，臨近泊富國際廣場(chǎng)，華創(chuàng)國際廣場(chǎng)，富興CFC，樂和城，IFS，王府井等20家商場(chǎng)商務(wù) 湖南省展覽館等63家商務(wù)配套小學(xué)：清水塘小學(xué)、大同小學(xué)及湖南一師二附小等14所重點(diǎn)小學(xué)學(xué)校中學(xué)：長(zhǎng)沙市一中（本部）、周南中學(xué)、明德中學(xué)等12所中學(xué)醫(yī)院 湘雅附一、省婦幼、湖南省中醫(yī)院、長(zhǎng)沙市第一醫(yī)院等8家三甲醫(yī)院、10家綜合醫(yī)院休閑 湖南省博物館、賈誼故居等26家科教人文休閑配套景觀 湘江風(fēng)光帶、烈士公園、開福寺等7個(gè)公園景觀劣勢(shì) 無備注：數(shù)據(jù)來源于中原&脈策數(shù)據(jù)平臺(tái)平面圖49㎡一房一廳一衛(wèi)56㎡一房一廳一衛(wèi)整體戶型動(dòng)靜分區(qū)，布局合理，滿足基本休閑及生活需求；公攤高達(dá)39%，實(shí)際可使用空間較小。批準(zhǔn)預(yù)售均價(jià)全裝修18000-19000元/㎡，開盤當(dāng)天按揭9個(gè)99折，一次性10個(gè)99折，七天簽約，折后均價(jià)全裝修14000元/㎡。[3#開盤價(jià)格表] [3#開盤銷售表][精裝交付標(biāo)準(zhǔn)][樣板間]乳膠漆+硬包背景墻+強(qiáng)化木地板妝容鏡面燈+多重收納空間殺菌除螨燈+鏡閉玄關(guān)柜防溢水下沉式洗盆+抽油煙機(jī)烘干洗衣機(jī)+壁式空調(diào)持續(xù)開通房友圈，易恒眾聯(lián)，新環(huán)境多家渠道，渠道點(diǎn)數(shù)2%。對(duì)外宣傳著重強(qiáng)調(diào)“中心”地段價(jià)值線上線下活動(dòng)不多，宣傳以華潤(rùn)置地公眾號(hào)、地產(chǎn)大V及房產(chǎn)網(wǎng)宣傳推廣居多2017.7.252020.7.92020.8.92020.8.30華潤(rùn)底價(jià)摘地IFS尼依格羅酒店?duì)I銷體驗(yàn)館開館3#商務(wù)公寓開盤地價(jià)6004元/平以“以中心，煥中心”為主題的品牌館引進(jìn)互動(dòng)式展館設(shè)計(jì)觀念，華潤(rùn)置地湖南媒體見面會(huì)打造“沉浸式體驗(yàn)型展廳”引進(jìn)MAMACHA開盤折后均價(jià)全裝修14000元/㎡，低于同類競(jìng)品4000-8000元/㎡不等。區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）精裝標(biāo)準(zhǔn)本案價(jià)差中心陽光城檀悅180002000-4000開福區(qū)中心匯景發(fā)展環(huán)球中心20000毛坯-8000中心天健城16000毛坯-40003# 2# 1#已推未推9月7日營銷中心銷控表

3#產(chǎn)品情況分布樓層面積段套數(shù)占比3916211%421248%精裝平層13-42F4516211%491168%521127%561087%3960%4240427%毛坯平層4-12F、43-60F4560%491409%521047%56684%合計(jì)39-561512100%其中14F、29F、44F為避難層，1-3F為商業(yè)，4-12F毛坯公寓只接受整層出讓，目前在售產(chǎn)品為13-35F精裝平層公寓（588套），35F以上待售中截止9月7日，根據(jù)項(xiàng)目營銷中心展示的銷控圖來看，整體項(xiàng)目認(rèn)購450套，去化率77%，銷售口徑推出產(chǎn)品中，39-42平產(chǎn)品已售罄；截止9月7日，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示已網(wǎng)簽234套，認(rèn)購轉(zhuǎn)網(wǎng)簽率52%，一般認(rèn)購轉(zhuǎn)網(wǎng)簽需要一定時(shí)間，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，表現(xiàn)相對(duì)良好。天生條件優(yōu)越下，低價(jià)入市，依托超高性價(jià)比實(shí)現(xiàn)熱銷。核心地段處五一商圈核心地段、人流聚集區(qū)地鐵上蓋物業(yè)，項(xiàng)目負(fù)一層直通培元橋4號(hào)口站點(diǎn)品質(zhì)產(chǎn)品公寓平層產(chǎn)品3.15米的層高，10T28H高梯戶比，居住舒適度高9U精裝體系，品質(zhì)貼心且實(shí)在，可