房產(chǎn)基礎(chǔ)知識授課課件

房產(chǎn)基礎(chǔ)知識一：二手房的定義

廣義上講只要是經(jīng)過二次買賣的房子就是二手房，所以二手房不全是舊房子。二手房專業(yè)稱呼叫《存量房》。房屋年限的劃分外墻年限雜物間總樓層建筑結(jié)構(gòu)代表社區(qū)沙漿90年以前落地5－6磚混上海新村涂料90－92年有6磚混河南新村彈涂、馬賽克92－97年有7－8鋼混達(dá)明新村馬賽克、條磚、涂料97－99年有7－8鋼混東光花園三色磚、方磚、高級涂料99年以后架空多層、小高層、高層鋼混黎明苑

房屋的類型多層建筑（8層以下）小高層（8-15層）中高層（16-30層）超高層（超過30層）二：房層的建筑結(jié)構(gòu)分類及年代特征1.簡易結(jié)構(gòu)：年代及特征：80年代前，以泥土墻、石頭、瓦片筑成，（如近拆的祥板靠江邊的那一塊）抗震低、隔熱差、無物業(yè)、無社區(qū)2.磚木結(jié)構(gòu)

年代特征：80-90年，用磚和木做主要構(gòu)件，紅磚、木梁、木柱、磚柱，所有構(gòu)件都為承重體，不能打掉裝修。無社區(qū)，無物業(yè)4：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)俗稱<框架>年代特征《1》：92-97年，層高7層以上，社區(qū)綠化較好，物業(yè)極配套基本全，物業(yè)一般0.3-0.6/平方，流行日式裝修，結(jié)構(gòu)較合理，外墻主要是馬賽克，噴涂，地板主要是小積木做成，做吊頂，大多只有一個衛(wèi)生間，能抗7級以下地震，抗火、墻體只起分隔房間之用，除外墻外其它可拆除。如（湖光花園、融僑一區(qū)、融僑二區(qū)、永輝花園、玉融花園）年代特征《2》：98--至今，層高7層以上，一半以上有電梯，社區(qū)綠化好，配套齊全外墻主要是有色方磚，結(jié)構(gòu)多樣化，不做吊頂，裝修講求環(huán)保，能抗7級以下地震，抗火、抗壓強(qiáng)、除外墻外其它可拆除。例如：（天元山莊、融僑錦江、梅海園、元一花園、江南水都、香江明珠、楓丹白鷺）鋼結(jié)構(gòu):

所的主體結(jié)構(gòu)都采用純鋼建成年代及特征：現(xiàn)代，費(fèi)用較高，工程速度快，抗高溫不耐火。目前國內(nèi)主要是建公共場所或大型商場時才會采用（如：寶龍城市廣場·三姆會員店·體育館）說明：生活水平的提高，引起人們住房消費(fèi)觀念的變化五：朝向東南朝向西南朝向南北通透單向朝南、朝東、朝西、朝北東北、東西、西北、商品房·拆遷房·房改房·集資房·解困房·安置房·經(jīng)濟(jì)適用房六·房產(chǎn)性質(zhì)1.商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售·出租的房屋。2.拆遷房：原住宅被自用開發(fā)的居民在原地方或新地方建設(shè)安置的住宅。（A.原拆原遷B異地安置C貨幣補(bǔ)償）3.房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)桂職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。（1.公攤小2.質(zhì)量好3.人文環(huán)境好·單純）5.集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。單位集資房：由單位內(nèi)員工集資，單位補(bǔ)貼修建的房產(chǎn)。相當(dāng)于房改房。村委集資房：由村委發(fā)動集資修建的房產(chǎn)。土地證要同村人才能過戶。

6.安置房·解困房安置房：類是拆遷房。解困房：是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶·困難戶和擁擠戶住房問題而撞門修建的住房。建筑物的各項(xiàng)比率

建筑容積率:是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha)或以總建筑面積(萬m2)與居住區(qū)用地(萬m2)的比值表示。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑容積率越低越好,一般高層的容積率在2以上,小高層的容積率在1.2----1.5之間,別墅在0.4----0.6之間.綠化率:綠地率,居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。建筑覆蓋率:

即建筑密度，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。比如:曾經(jīng)有中城名仕匯的廣告語:50畝地只蓋8棟樓,意味了他的建筑密度比較低.一般建筑密度都是以百分比的形式體現(xiàn)出來的。樓間距：樓與樓之間的距離。關(guān)系到通風(fēng)、采光。等高建筑的樓間距：等高距（建筑物的高度）不等高建筑的樓間距：半間距(建筑高度和的50%)住宅裝修分類裝修區(qū)分為高裝、中裝、普裝、無裝修4個級別。本標(biāo)準(zhǔn)適用于一般住宅裝修，不適用別墅住宅裝修，也不適用特別豪華住宅的裝修，本裝修標(biāo)準(zhǔn)不包括家用電器、沙發(fā)餐桌等家俱、裝修后的裝飾等可移動的投資。高檔：裝修風(fēng)格未落伍，可利用率90%以上（9成新）；按照目前市場價(jià)格，精裝修（裝修后除了沙發(fā)、餐桌椅、床等家俱以外，無須另行投資）每平方米裝修費(fèi)用在1000元以上，標(biāo)準(zhǔn)裝修（裝修以后除購買沙發(fā)、餐桌椅、床等家俱以外，還需要購買衣柜、書柜、電視柜）每平方米裝修費(fèi)用在500元以上，使用較好的裝修材料：如使用高級地板（實(shí)木地板、高級?；u）、衛(wèi)生間使用名牌潔具（如美標(biāo)、TOTO）、高級的石材（黑金砂、爵士白、陜西黑、大花綠）；廚房使用整體性廚具等。

當(dāng)利用率降低至7成時，降低一個當(dāng)級，如只有7成利用率的時候，應(yīng)視為中檔裝修。中檔：裝修風(fēng)格可以使用可利用率90%以上（9成新）；中檔裝修一般只有精裝修。按照目前市場價(jià)格，裝修每平方米裝修費(fèi)用在600元左右，地板使用金剛板、?；u等，衛(wèi)生間使用一般潔具（如箭牌）、中等石材（山西黑、紫羅紅、楓葉紅）等裝修；自己制作的廚具等。

普通：對房子有進(jìn)行過裝修的