房地產(chǎn)投資與利率的關(guān)系分析課件

房地產(chǎn)投資與利率的關(guān)系分析指導(dǎo)老師:郭煒學(xué)生:楊博課題的簡(jiǎn)單介紹中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近20年的蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)育和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷成長(zhǎng)與繁榮起來(lái)。由于房地產(chǎn)投資的不可逆性與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)性，如果忽視房地產(chǎn)投資分析，必然帶來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的失衡，并造成經(jīng)濟(jì)效益的極大浪費(fèi)。因此，要保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)投資分析研究。在房地產(chǎn)投資中,利率因素是最重要的因素之一。最近央行推出了《中國(guó)人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調(diào)金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率》的決定，更加說(shuō)明了利率在調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)中特別是房地產(chǎn)投資中的作用。研究房地產(chǎn)投資與利率的關(guān)系不僅可以很好的理解政府近期對(duì)房地產(chǎn)投資所作的金融政策調(diào)整，而且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及貨幣政策運(yùn)用有著重要的作用。論文提綱1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析1.1.房地產(chǎn)投資的概念1.2.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)1.3.房地產(chǎn)投資的內(nèi)容1.4.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及其處理方法2.房地產(chǎn)投資與利率的關(guān)系2.1.利率簡(jiǎn)介2.2.國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整利率的意圖分析2.3.房地產(chǎn)投資中的利率因素3.利率可能進(jìn)一步調(diào)整的趨勢(shì)分析及對(duì)應(yīng)措施

4.全文總結(jié)1.3.房地產(chǎn)投資的內(nèi)容1.3.1.房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)分析投資環(huán)境一般從社會(huì)，政治，法律，經(jīng)濟(jì)，文化，自然地理，基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)八大方面來(lái)考慮。投資項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)是對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)出品和所需的主要投入品的市場(chǎng)容量，價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)力，以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。它主要圍繞與投資項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)條件展開(kāi)。1.3.2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與融資方案擇優(yōu)1.3.3.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資分析的核心內(nèi)容，就是對(duì)擬定投資項(xiàng)目的各種投資方案進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)稱(chēng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。如果某項(xiàng)房地產(chǎn)投資對(duì)企業(yè)無(wú)利可圖，則企業(yè)應(yīng)放棄該項(xiàng)目投資。如果有若干有利可圖的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，在有限的資金使用條件和可承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度下，企業(yè)應(yīng)選擇對(duì)企業(yè)價(jià)值貢獻(xiàn)最大的項(xiàng)目投資。1.3.4.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與社會(huì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性研究，應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要，在投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，開(kāi)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)。2.房地產(chǎn)投資與利率的關(guān)系

2.1.利率簡(jiǎn)介

利率，指借貸期滿(mǎn)所形成的利息額與所貸出的本金額的比率。也稱(chēng)為到期回報(bào)率，報(bào)酬率?，F(xiàn)實(shí)生活中的利率都是以某種具體形式存在的。如3個(gè)月期的貸款利率，1年期的儲(chǔ)蓄存款利率，6個(gè)月期的短期公債利率，隔夜拆借的債券回購(gòu)利率，等等。2.2.國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整利率的意圖分析中國(guó)人民銀行宣布，從2005年3月17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，央行只確定利率下限，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。公積金貸款利率不受此次調(diào)整的影響。3月14日，溫家寶總理在記者招待會(huì)上談及未來(lái)宏觀調(diào)控時(shí)，提出不僅要“區(qū)別對(duì)待、有保有壓”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)要注重采用“經(jīng)濟(jì)機(jī)制的調(diào)節(jié)和經(jīng)濟(jì)手段的調(diào)節(jié)”；時(shí)隔兩天，即3月16日，央行宣布自3月17日起，將住房貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，央行的這次房貸利率上調(diào)，充分體現(xiàn)了“有保有壓”的宏觀調(diào)控原則。我認(rèn)為這次利率變化主要是針對(duì)兩個(gè)問(wèn)題，一是抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，二是在抑制中長(zhǎng)期貸款的同時(shí)鼓勵(lì)銀行發(fā)放流動(dòng)資金貸款。據(jù)此判斷，央行此舉充分體現(xiàn)了有保有壓的調(diào)控思路。2.3.房地產(chǎn)投資中的利率因素在房地產(chǎn)投資整個(gè)過(guò)程中，都與利率有著緊密的聯(lián)系，所以有必要對(duì)房地產(chǎn)投資每個(gè)環(huán)節(jié)加以剖析并找出其與利率的關(guān)系，再分析利率因素對(duì)房地產(chǎn)投資每個(gè)環(huán)節(jié)的影響，并找出其中的規(guī)律。房地產(chǎn)投資的過(guò)程可分為：目標(biāo)選擇投資環(huán)境分析和市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目投資估算與融資方案擇優(yōu)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與社會(huì)評(píng)價(jià)?，F(xiàn)僅將項(xiàng)目投資估算與融資方案擇優(yōu)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中利率的因素作簡(jiǎn)單說(shuō)明。2.3.1.項(xiàng)目投資估算與融資方案擇優(yōu)中的利率因素兩個(gè)概念：資金成本、財(cái)務(wù)杠桿資金成本表示企業(yè)籌資和使用資金的代價(jià)，包括籌集費(fèi)（如印刷費(fèi)，傭金，手續(xù)費(fèi)等）和使用費(fèi)（如利息費(fèi)，股利等）。財(cái)務(wù)杠桿是由于固定財(cái)務(wù)費(fèi)用的存在而使每股凈收益的變化率大于息稅前利潤(rùn)（EBIT）變化率的現(xiàn)象。

2.3.2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的利率因素

引入財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（綜合還原利率）來(lái)說(shuō)明：財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和判據(jù)，也是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的最低盈利水平要求。它根據(jù)行業(yè)一般投資的平均收益率確定，也可根據(jù)行業(yè)投入資金的平均資金成本率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)收益率來(lái)確定，是用來(lái)計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和技術(shù)的進(jìn)步，行業(yè)基準(zhǔn)收益率也發(fā)生變化，一般具有降低的長(zhǎng)期趨勢(shì)。所以，應(yīng)該把行業(yè)基準(zhǔn)收益率理解成項(xiàng)目投資所期望的、必要的邊際的收益率。

還需要說(shuō)明的事，由于房地產(chǎn)中地產(chǎn)與房產(chǎn)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)特征不同，所以在房地產(chǎn)領(lǐng)域的行業(yè)基準(zhǔn)收益率中實(shí)際上存在著建筑物投資基準(zhǔn)收益率（房產(chǎn)還原利率），土地投資基準(zhǔn)收益率（土地還原利率）和房地產(chǎn)投資基準(zhǔn)收益率（綜合還原利率），在利用還原利率還原價(jià)格時(shí)，運(yùn)用不同的還原利率還原的是不同對(duì)象的價(jià)格。

3.利率可能進(jìn)一步調(diào)整的趨勢(shì)分析及對(duì)應(yīng)措施中國(guó)人民銀行近期頒布的《中國(guó)人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調(diào)金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率》的決定指出，從2005年3月17日起，要求各商業(yè)銀行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。國(guó)際知名地產(chǎn)顧問(wèn)公司華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)高級(jí)研究員鄧建平先生表示，央行此次對(duì)房貸利率調(diào)整表明，中央政府已經(jīng)對(duì)日漸膨脹的房地產(chǎn)泡沫動(dòng)了真格的了，正在用利率杠桿抑制房地產(chǎn)泡沫。以前央行一般都是從供應(yīng)方來(lái)進(jìn)行調(diào)控，但現(xiàn)在的這個(gè)政策直接將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)需求方進(jìn)行控制，因?yàn)閺男枨蠓娇刂朴欣陂L(zhǎng)效管理。結(jié)合土地政策，加強(qiáng)中央政府對(duì)地方市場(chǎng)的掌控，最有效的辦法就是通過(guò)央行來(lái)調(diào)整。4.全文總結(jié)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資每個(gè)環(huán)節(jié)加以剖析并找出其與利率的關(guān)系，再分析利率因素對(duì)房地產(chǎn)投資每個(gè)環(huán)節(jié)的影響，并找出其中的規(guī)律。從中可以發(fā)現(xiàn)，在整個(gè)房地產(chǎn)投資中，都穿插著利率的身影，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與融資方案擇優(yōu)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)中利率因素最為重要，聯(lián)系也最為緊密。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與融資方案擇優(yōu)中，我引入了資金成本和財(cái)務(wù)杠桿的概念和效應(yīng)，并得到結(jié)論：項(xiàng)目融資策略要根據(jù)投資收益水平來(lái)決定，當(dāng)項(xiàng)目的投資收益率高于項(xiàng)目貸款的利息時(shí)，可以利用正的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，此時(shí)可以盡可能的采用負(fù)債經(jīng)營(yíng)；而當(dāng)項(xiàng)目投資的收益率低于項(xiàng)目貸款的利息率時(shí)，將發(fā)生負(fù)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，此時(shí)不應(yīng)采用負(fù)債經(jīng)營(yíng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)中，我引入了財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（綜合還原利率），這是本論文的核心，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的基本依據(jù)，是判斷某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的標(biāo)準(zhǔn)。4.全文總結(jié)之所以鎖定這個(gè)題目，是因?yàn)樽罱胄型瞥隽恕吨袊?guó)人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調(diào)金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率》的決定，這一政策是溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中提到的“2005年將重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”的具體措施，也體現(xiàn)了政府平抑房?jī)r(jià)的決心。利率政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家常用的也是重要的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段，目