XX年重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告區(qū)域市場概況（一）、永川市房地產(chǎn)市場基本情況永川市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商68家，其中42家三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)和9家二級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，外地企業(yè)就有19余家。2000年以來，主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和現(xiàn)在市區(qū)中心地段開發(fā)，2002年全市在建項(xiàng)目共65個，面積32.575萬平方米，擬建項(xiàng)目7個面積7.74萬平方米。以單棟多層臨街居多，有少量高層電梯房和別墅。南方集團(tuán)、廣廈集團(tuán)、光華地產(chǎn)等“外資”的強(qiáng)勢進(jìn)入，無論是規(guī)模還是檔次上都給永川房地產(chǎn)業(yè)帶來了飛躍；渝西光華廣場、南方花園、偉映帝琴花園、名豪商貿(mào)區(qū)和棠城佳苑等一大批標(biāo)志型住宅小區(qū)的相繼建成，在向房地產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)商家發(fā)出誘人信息的同時，更以較好的建筑、環(huán)境規(guī)劃，引來周邊城鎮(zhèn)人口安家筑巢。據(jù)悉，永川的高檔小區(qū)不僅吸引了周邊區(qū)縣（市）業(yè)主入駐，還吸引了相當(dāng)一部分四川省和重慶主城區(qū)的人士落戶。(二)、商業(yè)永川作為一個二級城市，商業(yè)無論從規(guī)模還是產(chǎn)值來講，都無法和重慶、成都等大型城市主要商業(yè)中心相提并論。永川市的目前商業(yè)節(jié)點(diǎn)聚集在渝西廣場、名豪購物中心等繁華地帶，以及南大街的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、環(huán)南路的昌州綜合批發(fā)市場、川東農(nóng)貿(mào)市場等地帶。隨著市政府的遷移、永川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立，城市中心逐漸向城市東部移動。未來的商業(yè)節(jié)點(diǎn)將集中在匯龍大道一轉(zhuǎn)盤至三轉(zhuǎn)盤。二、區(qū)域樓盤供給狀況（一）永川住宅物業(yè)分布狀況永川住宅物業(yè)主要分布在匯龍大道一轉(zhuǎn)盤至三轉(zhuǎn)盤、西大街、南大街、勝利路、小南門川主溝、螞蝗橋等。匯龍大道一轉(zhuǎn)盤至三轉(zhuǎn)盤一線有渝榮·天之韻花園、奧韻·天居八號、帝琴花園、成全·空中花園、新東花苑、嘉信廣場、龍海·錦繡花園；勝利路一線有福源村、棠城佳苑；西大街有港都·假日廣場；南大街聚集有永川南方花園、川東·農(nóng)貿(mào)大廈、祿川·川東人家；小南門川主溝有昌州城市花園，螞蝗橋一帶聚集有萱花學(xué)苑、學(xué)府花園等。（二）區(qū)域主要住宅物業(yè)供給狀況物業(yè)名稱總建筑面積（萬m2）渝榮·天之韻花園102090㎡教師新村24000㎡奧韻·天居八號110170㎡昌州城市花園140000㎡永川南方花園一期13萬㎡帝琴花園15萬㎡龍?！ゅ\繡花園4.25萬㎡福源村9600㎡棠城佳苑9600㎡港都·假日廣場1.2萬㎡據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年永川市在建項(xiàng)目共69個，面積32.575萬平方米，擬建項(xiàng)目9個面積7.74萬平方米。(三)基本情況調(diào)查（1）項(xiàng)目名稱渝榮·天之韻花園 教師新村奧韻·天居八號地址 經(jīng)濟(jì)開發(fā)匯龍二轉(zhuǎn)盤前行200米 市人大上行50米永川電信局旁開發(fā)商重慶渝榮房屋建設(shè)開發(fā)有限公司 永川市文教建筑工程公司重慶金奧陶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 56661㎡ 7358㎡28000㎡建筑總體量102090㎡24000㎡110170㎡規(guī)劃形態(tài) 由4棟點(diǎn)式多層建筑、4棟連式多層建筑、1棟高層建筑圍和一期為兩棟點(diǎn)式多層建筑塔樓三棟連體小高層建筑，一棟高層建筑；群樓規(guī)劃為商場容積率2.3戶型面積三室兩廳、三室三廳為主三室兩廳：122.24㎡、114㎡三室三廳：115.29㎡、113.04㎡兩室兩廳：88.02㎡、62.06㎡三室兩廳：126.7㎡四室三廳：146.4㎡、162.8㎡兩室兩廳：87.95㎡建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）均價1030起價760，均價800暫無公布主力總價12-20萬4萬-12萬銷售情況已經(jīng)銷售近90%銷售90%以上目前暫無銷售交房時間2004.102004.3客戶群體當(dāng)?shù)厮綘I中小型企業(yè)老板為主，包括部分公務(wù)員當(dāng)?shù)亟處煘橹饕蛻羧后w（2）項(xiàng)目名稱福源村祿川·川東人家昌州城市花園地址 勝利路28號川東農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)小南門川主溝（中山影都旁）開發(fā)商重慶騰龍實(shí)業(yè)有限公司重慶祿元建筑有限公司重慶昌州林杰基礎(chǔ)建設(shè)開發(fā)有限公司占地面積 2400㎡125畝建筑總體量9600㎡總建筑面積140000平方米規(guī)劃形態(tài) 塔樓為6棟多層建筑，群樓正在招商塔樓為6棟多層建筑，群樓正在招商呈扇形分布、半圍合組團(tuán)式布局，形式有多層住宅、小高層電梯公寓、豪華花園洋房容積率戶型面積三室三廳：112㎡、135㎡三室兩廳：92㎡四室三廳：185㎡三室兩廳：129.56㎡、115.62㎡兩室一廳：83.8㎡平層二室一廳56平方米10%二室二廳80平方米/85平方米20%三室二廳115平方米/120平方米/130平方米50%錯層四室三廳180平方米10%另有6棟別墅，面積每棟300平方米。建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）起價1100，起價600，均價700一期均價820，二期起價910主力總價10萬-20萬7萬-13萬二期8萬-18萬銷售情況一期銷售70%銷售近80%一期100%，二期近50%交房時間2004.22004.6一期已交房，二期2004.10客戶群體當(dāng)?shù)厮綘I小型企業(yè)老板為主，包括部分公務(wù)員當(dāng)?shù)厮綘I個體老板為主，當(dāng)?shù)卦用衽c個體老板為主（3）項(xiàng)目名稱帝琴花園永川南方花園川東·農(nóng)貿(mào)大廈地址匯龍二轉(zhuǎn)盤南大街小橋子2號環(huán)南路88號開發(fā)商重慶偉映實(shí)業(yè)有限公司重慶南方集團(tuán)重慶城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司占地面積110畝334畝建筑總體量15萬平方米一期13萬平方米規(guī)劃形態(tài)園林式立體花園小區(qū)布局以分散和集中相結(jié)合的方式，由景觀大道為中心，A、B、C、D、E五個組團(tuán)為單位塔樓為一高層建筑與兩棟多層建筑構(gòu)成，群樓規(guī)劃為農(nóng)用商品批發(fā)市場容積率1.861.37戶型面積三室二廳二衛(wèi)一廚、三廳三衛(wèi)一廚、平層、錯層、躍層面積范圍：90-250㎡三室兩廳：131.15㎡、126.60㎡建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）均價1200，起價1090均價900均價780，起價738主力總價8萬-20萬9萬-25萬11萬左右銷售情況一期售墼，二期近60%近60%銷售近80%交房時間一期2003.12.31二期2004.12一期2003.82004.5.28客戶群體當(dāng)?shù)厮綘I小型企業(yè)老板與個體老板為主當(dāng)?shù)厮綘I中小型企業(yè)老板當(dāng)?shù)貍€體批發(fā)老板及部分原住居民（4）項(xiàng)目名稱港都·假日廣場成全·空中花園棠城佳苑地址內(nèi)環(huán)路東段與英井路交匯處匯龍一轉(zhuǎn)盤，高速公路出口前行500米勝利路中段開發(fā)商重慶港都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶成全房屋開發(fā)有限公司占地面積建筑總體量12萬㎡規(guī)劃形態(tài)塔樓為6F多層住宅建筑，群樓共三層正在整體招商容積率戶型面積三室兩廳、三室三廳建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）均價860，起價790起價950，均價1100主力總價11萬左右銷售情況近60%基本售墼交房時間2004.122003.12一期2003.7二期2004.12客戶群體永川當(dāng)?shù)鼐用駛€體經(jīng)營老板為主當(dāng)?shù)厮綘I小型企業(yè)老板與個體老板為主(5)項(xiàng)目名稱新東花苑龍海·錦繡花園嘉信廣場地址 匯龍二轉(zhuǎn)盤移動通信旁匯龍大道二轉(zhuǎn)盤匯龍大道一轉(zhuǎn)盤開發(fā)商重慶天通物業(yè)發(fā)展有限公司占地面積 25000㎡建筑總體量42500㎡規(guī)劃形態(tài) 板式高密度小區(qū)磚混結(jié)構(gòu)建筑框架結(jié)構(gòu)建筑容積率21.98戶型面積99.36-156.72110-136㎡116.65-131.57㎡建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）均價900套內(nèi)均價：1100均價900主力總價 9萬-16萬12萬-14萬12萬-14萬銷售情況 銷售近50%目前近30%近70%交房時間2003.12.30客戶群體 該區(qū)域原居民永川市內(nèi)居民永川市內(nèi)居民（6）項(xiàng)目名稱學(xué)府花園萱花學(xué)苑濱河大廈地址 螞蝗橋螞蝗橋?yàn)o州街開發(fā)商重慶昌州實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司占地面積 2000建筑總體量5400規(guī)劃形態(tài) 框架結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑版式多層建筑容積率21.98戶型面積90-13095-147㎡97-131.76㎡建面價格（起價、均價，單位：元/㎡）均價750均價：800均價1000主力總價 8萬-12萬7萬-12萬10萬-15萬銷售情況 銷售近50%目前近30%近30%交房時間客戶群體 該區(qū)域原居民該區(qū)域原居民永川市內(nèi)居民（四）項(xiàng)目簡述（項(xiàng)目檔次/名稱/位置/規(guī)劃/優(yōu)缺點(diǎn)/總體評價）高檔項(xiàng)目（1）奧韻·天居八號項(xiàng)目優(yōu)勢：◆永川市少有的電梯房之一，采用裙樓加塔樓的建筑形態(tài)。◆地處匯龍大道二轉(zhuǎn)盤，待該項(xiàng)目入世之時區(qū)域內(nèi)渝榮·天之韻花園、帝琴花園等樓盤已經(jīng)逐步形成中高檔居住社區(qū)氛圍，待有利于樓盤銷售?！粼摌潜P為商住一體，并且商業(yè)比重在區(qū)域內(nèi)（匯龍二轉(zhuǎn)盤）的樓盤中是最大的，有利于吸引人氣。◆該樓盤是永川市第一家推出精裝修房，降低了購房的門檻，對永川的購房者具有一定的吸引力。項(xiàng)目劣勢：◆商住混雜影響了樓盤的檔次感；◆整個小區(qū)全部是高層建筑（三棟小高層，一棟31F高層）無疑增加了建筑成本。◆項(xiàng)目從去年一直宣傳到今年仍未開盤，在購房者的心中已經(jīng)造成不良影響?？傮w評價：從奧韻·天居八號的宣傳來看，該項(xiàng)目無論是在建筑規(guī)劃、小區(qū)配套等方面都堪稱永川的高檔商住區(qū)。其規(guī)劃的商業(yè)不僅僅只滿足本小區(qū)的基本生活配套，更有周邊其他樓盤將奧韻·天居八號的商業(yè)配套當(dāng)作自己樓盤的賣點(diǎn)。奧韻·天居八號將來必定成為繼成全·空中花園之后，在匯龍大道上的第二個商業(yè)節(jié)點(diǎn)。（2）渝榮·天之韻花園項(xiàng)目優(yōu)勢：◆永川市第一家提出生態(tài)花園的住宅小區(qū)，證明開發(fā)商的營銷意識較強(qiáng)，開始注重概念炒作；◆該樓盤的廣告由重慶一家廣告公司代理,在廣告設(shè)計(jì)、樓書制作等方面較永川其他樓盤更新穎、更有特色；項(xiàng)目劣勢：◆廣告語引用龍湖物業(yè)廣告語，不利于開發(fā)商品牌的延伸與樓盤自身品質(zhì)的提升；◆地理位置滯后，將來會被“新東花苑”所遮擋?！裟壳盎緸楝F(xiàn)房，但是實(shí)景與宣傳相差甚遠(yuǎn)?？傮w評價：渝榮·天之韻花園在高檔樓盤中價格具有一定的優(yōu)勢（建面起價800元/㎡），但地理位置相對靠后。由于受“奧韻·天居八號”商業(yè)規(guī)劃的沖擊，該小區(qū)自身規(guī)劃的商鋪只能滿足社區(qū)的需求，很難擴(kuò)張。（3）帝琴花園項(xiàng)目優(yōu)勢：◆該樓盤采用板式結(jié)構(gòu)建筑布局，架空層高達(dá)4.5米，增強(qiáng)了小區(qū)之間的相互聯(lián)動性。并且在架空層設(shè)置了公眾設(shè)施；◆環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等均是由深圳和重慶較為知名的企業(yè)或公司擔(dān)任，在相同價位的樓盤中性價比較高。◆地產(chǎn)代理公司（緯聯(lián)顧問）在重慶策劃代理銷售了較多樓盤，營銷意識較為先進(jìn)。項(xiàng)目劣勢：◆價格較高，消費(fèi)者定位較為狹窄，不利于迅速回籠資金進(jìn)行二期建設(shè)。總體評價：開發(fā)商曾經(jīng)獲得“重慶50佳誠信企業(yè)”稱號，具有一定的號召力與美譽(yù)度，永川購房者容易受其引導(dǎo)。帝琴花園的建筑規(guī)劃在永川可數(shù)一二,特別是在形成準(zhǔn)現(xiàn)房后其優(yōu)勢逐漸表現(xiàn)出來。（4）棠城佳苑項(xiàng)目優(yōu)勢：◆該項(xiàng)目一期是永川市開發(fā)較早的高中檔樓盤，在永川房市中具有一定知名度；◆地理位置毗鄰永川市商業(yè)中心，出行較為方便；◆在永川的早期樓盤中，該項(xiàng)目的小區(qū)規(guī)劃較好。項(xiàng)目劣勢：◆小區(qū)規(guī)模不大,與公路相鄰,比較嘈雜;◆由于地處繁華地帶,二期的開發(fā)規(guī)模不大.而且今后的持續(xù)性發(fā)展空間較小。總體評價：該小區(qū)一期開發(fā)較早，當(dāng)時相同品質(zhì)樓盤不多，市場處于需求狀態(tài)，因此一期已經(jīng)售墼。該項(xiàng)目由于有良好的地段優(yōu)勢且小區(qū)規(guī)劃較好，因此在市場比較暢銷。中檔項(xiàng)目（1）永川南方花園地處重慶作物研究所，即永川西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長約2公里）處。項(xiàng)目優(yōu)勢：◆南方集團(tuán)公司的品牌優(yōu)勢；◆永川南方花園的戶型設(shè)計(jì)較為人性化；◆16米寬步行街、30余米寬景觀大道等的充分體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢；◆社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的配套較為齊全，有會所、游泳池、籃球場、超市、幼稚園、音樂廣場等；◆小區(qū)配備直飲水系統(tǒng)；◆小區(qū)優(yōu)秀的物管服務(wù)較永川的其他樓盤較好；◆永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。項(xiàng)目劣勢：◆項(xiàng)目所屬地塊目前尚未形成較有規(guī)模的開發(fā)，交通設(shè)施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理上更是交通瓶頸。永川市民目前仍習(xí)慣上把項(xiàng)目所在地——南大街片區(qū)理解為城郊結(jié)合部，市政配套設(shè)施不夠成熟，人氣渙散；◆目前該項(xiàng)目的房價在永川屬于中等略偏高，項(xiàng)目配套設(shè)施多，施工條件差，增大了建設(shè)成本，提高了成本控制難度；◆城北新區(qū)是市政府近幾年的發(fā)展方向，將給項(xiàng)目銷售帶來一定影響?！粼擁?xiàng)目的地理位置與永川未來的發(fā)展區(qū)域相隔較遠(yuǎn)，因此該項(xiàng)目的銷售一直停滯不前。由于售房部來客量較少因此售房人員工作毫無激情?？傮w評價：永川南方花園是南方集團(tuán)進(jìn)軍永川房地產(chǎn)市場的標(biāo)志，在開發(fā)理念、經(jīng)營管理、市場銷售等方面都與南方集團(tuán)在重慶的項(xiàng)目一脈相承，融合了較先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式。但是由于項(xiàng)目所在地段各種設(shè)施配套較差，并且與永川的未來發(fā)展方向（城北）距離較遠(yuǎn)，因此房價一直處于中檔價位，難以成為永川標(biāo)志性樓盤。目前該項(xiàng)目已經(jīng)竣工，由于銷售量較差因此空置率較高。（2）成全·空中花園地處匯龍大道一轉(zhuǎn)盤向高速公路入口處100米，規(guī)劃為一棟裙樓加兩棟塔樓。目前裙樓正在整體招商。項(xiàng)目優(yōu)勢：◆永川市少有的電梯房之一，價格有一定的優(yōu)勢；◆臨近建設(shè)中的永川汽車東站，將來人氣旺盛，為裙樓的整體招商創(chuàng)造有利的條件；◆距離高速路出入口最近的大廈，且規(guī)劃的商業(yè)比重較大，易成為外地人認(rèn)識永川的標(biāo)志性建筑；◆規(guī)劃的住宅只有72戶，銷售強(qiáng)度不大，且在匯龍大道的眾多樓盤中價格適中，對購房者吸引力較強(qiáng)；◆裙樓頂部環(huán)境規(guī)劃較好。項(xiàng)目劣勢：◆由于商業(yè)部分規(guī)劃較大，且采用整體招商形式，一旦招商時間滯后將影響整個大廈的銷售；◆對業(yè)主而言，即將建成的永川汽車東站會帶來一定的負(fù)面影響，如：人流擁擠、噪音較大等?？傮w評價：成全·空中花園地理位置優(yōu)勢較大，合理的招商政策將吸引某些大型商場、超市入駐，從而帶動整個匯龍大道一轉(zhuǎn)盤區(qū)域包括汽車東站配套的商業(yè)發(fā)展。（3）昌州城市花園項(xiàng)目優(yōu)勢：◆與電影院、文化館、寺廟、永川中學(xué)、紅旗小學(xué)、客運(yùn)中心、演藝中心、人民醫(yī)院、大南門商業(yè)中心完全連成一體，繁華紅塵一墻之隔，出入相當(dāng)便捷，有成熟的社區(qū)和商業(yè)環(huán)境?！舨莩鞘谢▓@綠化面積4萬平方米，綠化覆蓋率達(dá)32%，是永川市目前綠化面積最高的小區(qū)?！粽麄€小區(qū)依山而建，呈扇形分布、半圍合組團(tuán)式布局，有多層景觀住宅、小高層電梯公寓、豪華花園洋房，兼顧了不同層次購房者的需求?！糸_發(fā)商在重慶的項(xiàng)目有一定的知名度，應(yīng)具有一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。地產(chǎn)顧問是重慶一家地產(chǎn)代理商，具有一定的操作經(jīng)驗(yàn)。物管方面聘請龍湖物業(yè)管理，可間接提升開發(fā)商及樓盤自身品牌。項(xiàng)目劣勢：◆二期開發(fā)容積率較高；◆整個小區(qū)依獅子坡而建，永川地勢平緩大部分樓盤在較平坦地區(qū)開發(fā)。因此昌州城市花園開發(fā)成本相對較其他樓盤高；◆龍湖物業(yè)知名度與美譽(yù)度雖然較高，但是收費(fèi)不菲。作為永川的大眾樓盤，對永川中低層次購房者有所抗性?？傮w評價：昌州城市花園地處繁華地帶，出行較為方便，整個小區(qū)綠化與配套設(shè)施較為完善。開發(fā)商與地產(chǎn)顧問各種開發(fā)、推廣意識比較到位。因此，一期基本售墼，二期由于整個市場競爭加劇，加之價格上漲，小區(qū)已經(jīng)初出雛形，一些弊端已經(jīng)呈現(xiàn)。由此二期銷售進(jìn)展較為緩慢。中低檔項(xiàng)目（1）教師新村項(xiàng)目優(yōu)勢：◆由教育局下屬公司開發(fā)，總體銷量較好；◆戶型從62m2-160m2，兼顧了不同層次購房者的需求；◆首付較低，降低了購房者的門檻。項(xiàng)目劣勢：◆周邊環(huán)境較差，小區(qū)配套較為落后；◆地理位置與城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)較遠(yuǎn)；◆背靠坡型地帶，項(xiàng)目很難進(jìn)行延續(xù)性發(fā)展?？傮w評價：該小區(qū)是為解決永川市內(nèi)部分教職員工無住房的困難而建，因此不允許進(jìn)行商業(yè)推廣，由此小區(qū)知名度較低。由于該樓盤價格便宜，其購房者除教職員工外主要為永川市的拆遷居民。（2）川東·農(nóng)貿(mào)大廈項(xiàng)目優(yōu)勢：◆毗鄰永川農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，客源較為豐富；◆項(xiàng)目主要是以商業(yè)（農(nóng)副產(chǎn)品）為主，而該地區(qū)已經(jīng)形成農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)的商業(yè)氛圍，因此招商難度不大；◆永川地區(qū)少有的電梯房之一。項(xiàng)目劣勢：◆該區(qū)域較為嘈雜，整個樓盤的品質(zhì)不高，難以吸引高端消費(fèi)者購房；◆該樓盤戶型單一，總共兩種戶型可供選擇；◆該樓盤與南方花園相距不到1000米，市場競爭不容樂觀。◆該項(xiàng)目在建筑結(jié)構(gòu)上采用全框架結(jié)構(gòu)，每層樓采用現(xiàn)澆的建筑方式，無疑增大了建筑成本。總體評價：川東·農(nóng)貿(mào)大廈雖然品質(zhì)較差，但是由于是電梯房，銷售價格并不算很低（建面起價728元/㎡）。因此消費(fèi)者定位就相對比較狹窄，只針對農(nóng)副批發(fā)個體經(jīng)營者。由于農(nóng)副批發(fā)市場較大，而住宅總體數(shù)量不多，因此住宅銷售難度也不是很大。（五）住宅市場物業(yè)特征分析◆由于城市房價低、流行面積較大的大戶型?！粲捎诜康禺a(chǎn)發(fā)展尚處于早期，消費(fèi)者偏好錯層、躍層，并認(rèn)為是流行高檔戶型?！粝M(fèi)者對小區(qū)房的了解甚為貧乏，對好房子的定價更缺少評判標(biāo)準(zhǔn)?！舾鬣l(xiāng)鎮(zhèn)級領(lǐng)導(dǎo)和一批農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出經(jīng)商人士亦有改變現(xiàn)有住房條件的需求?！衄F(xiàn)有住宅開發(fā)主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本較低，戶型設(shè)計(jì)一般，沒有規(guī)模和配套環(huán)境?！敉獾馗鞔蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商把握機(jī)遇，加緊搶灘永川?！粲来ǖ貏萜教梗娞莘枯^少。隨著城市化建設(shè)步伐加快，電梯房將成為衡量樓盤品質(zhì)的重要參數(shù)。◆永川近半年以來，商品房價格增長幅度不大，甚至有些樓盤價格還出現(xiàn)了下降趨勢。◆永川的較少一部分樓盤開始注重市場的細(xì)分、營銷包裝，盡管在價格上處于中高檔次但是銷售進(jìn)度明顯比一些處于自然銷售的樓盤快了許多（例如嘉信廣場）。（六）永川房地產(chǎn)發(fā)展趨勢永川市現(xiàn)在正處于房地產(chǎn)開發(fā)的早中期，以市中心城市改造為重點(diǎn)的商品房開發(fā)存在明顯的區(qū)域不平衡性。但是隨著人們對生活質(zhì)量的要求不斷提高對居住環(huán)境的要求也逐漸提高。按照重慶市二屆三次全委會和永川市十一屆二次全委會要求，到2010年永川城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到59%，主城區(qū)人口達(dá)43.6萬人，建成城區(qū)面積45平方公里，初步建成大城市框架。為此，永川正按照“一體兩翼”、“東擴(kuò)南拓”的發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)永川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大安工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，培育壯大城市新區(qū)、產(chǎn)業(yè)新區(qū)和體制新區(qū)?，F(xiàn)代大城市規(guī)劃、眾多新區(qū)的開發(fā)，無疑為永川房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展注入了新的活力。三、區(qū)域商業(yè)市場狀況（一）市內(nèi)商業(yè)物業(yè)分布狀況1、專業(yè)市場分布狀況：專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)品批發(fā)市場，集中在南大街與環(huán)南路一線。南大街有專業(yè)的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，環(huán)南路的昌州綜合批發(fā)市場內(nèi)有一部分農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)。專業(yè)綜合批發(fā)市場主要集中在環(huán)南路的昌州綜合批發(fā)市場。專業(yè)電腦市場主要集中在下街子的新華電腦城與文曲路右側(cè)一線。新華電腦城是集中式的電腦經(jīng)營市場，類似于重慶的泰興市場；而文曲路一線則是離散性的臨街經(jīng)營的商鋪。專業(yè)家電批發(fā)市場主要集中在城南路，道路為8米寬雙向行駛單車道。道路兩旁為專業(yè)的家電批發(fā)商鋪，全國較多知名品牌（如TCL、廈新等）都有二級分公司。專業(yè)建材市場，永川市唯一的建材市場是匯龍大道二轉(zhuǎn)盤的騰龍建材裝飾城。專業(yè)家俱市場，永川的上規(guī)模的家俱專業(yè)市場有4個。匯龍大道二轉(zhuǎn)盤的騰龍家俱城、環(huán)南路的公交家俱市場、東外路的東科家俱城以及西大街的玉屏家俱市場。每個家俱市場的經(jīng)營面積都在5000平方米以上。2、餐飲娛樂業(yè)分布情況：永川市中高檔餐飲娛樂業(yè)分布較散，除各大賓館配套的餐飲娛樂業(yè)外。中高檔餐飲娛樂場地主要分布在文曲路的美食一條街，勝利路，其余在玉屏路、大南門、西大街等地呈零星分布。3、零售百貨業(yè)分布情況：主要以西大街、萱花路為主軸向外輻射到西外老街、玉屏路、勝利路等。城市中心商業(yè)節(jié)點(diǎn)在渝西廣場、名豪購物廣場。如：永川重百、名豪購物中心、山城超市、時尚麗人街等。（二）市內(nèi)商業(yè)物業(yè)基本情況調(diào)查（1）項(xiàng)目名稱中山小區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場家電市場經(jīng)營形式以售為主以租為主租售經(jīng)營面積商鋪15-60㎡商鋪平均15㎡左右攤位100-300㎡商鋪80-300㎡銷售價格（元/M2/建面）起價998，最高價3000/6500左右付款方式5成10年按揭//租賃價格（元/M2/建面）/商鋪10元/㎡·月左右攤位12-18元/㎡·月商鋪25-40元/㎡·月銷售(租賃)情況整個銷售率為30%。租賃情況良好，絕大部分鋪面經(jīng)營良好。售墼，絕大部分鋪面經(jīng)營良好公攤//物管及費(fèi)用（元/M2/建面/月）開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃/其他費(fèi)用按實(shí)際使用算//發(fā)售時間//交房時間///經(jīng)營種類農(nóng)副產(chǎn)品主要是品牌家電（2）項(xiàng)目名稱港都·假日廣場東科家俱城時尚麗人街經(jīng)營形式以售為主以租為主租售經(jīng)營面積商鋪40-1000㎡攤位200-1000㎡商鋪30-100㎡銷售價格（元/M2/建面）1F均價90002F均價3000//付款方式5成10年按揭//租賃價格（元/M2/建面）/攤位20-30元/㎡·月商鋪30-50元/㎡·月銷售(租賃)情況整個銷售率為50%。租賃情況良好，絕大部分鋪面經(jīng)營良好。售墼，絕大部分鋪面經(jīng)營良好公攤/20%/物管及費(fèi)用（元/M2/建面/月）開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃/其他費(fèi)用按實(shí)際使用算//發(fā)售時間//交房時間///經(jīng)營種類品牌家俱主要是品牌服裝（3）項(xiàng)目名稱新華電腦城昌州批發(fā)市場渝榮·天之韻花園經(jīng)營形式以租為主以租為主以售為主經(jīng)營面積攤位15-60㎡商鋪平均20-80㎡攤位30-80㎡商鋪30-200㎡建面價格（元/M2）//7000左右付款方式///租賃價格（元/M2/建面）攤位15-20元/㎡·月商鋪20元/㎡·月左右攤位12-18元/㎡·月/銷售(租賃)情況租賃情況一般，租賃情況良好，絕大部分鋪面經(jīng)營良好。整個銷售率為20%。公攤///物管及費(fèi)用（元/M2/建面/月）開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃/其他費(fèi)用按實(shí)際使用算//發(fā)售時間//交房時間///經(jīng)營種類電腦及配件、耗材綜合批發(fā)/（4）項(xiàng)目名稱萱花學(xué)苑棠城佳境港都·假日廣場經(jīng)營形式以售為主以租為主以售為主經(jīng)營面積攤位40-60㎡商鋪平均50-70㎡商鋪30-90㎡建面價格（元/M2）/正面臨街4000元/㎡，側(cè)面3000元/㎡7000左右付款方式///租賃價格（元/M2/建面）攤位15-20元/㎡·月//銷售(租賃)情況租售已經(jīng)過半租賃情況良好，絕大部分鋪面經(jīng)營良好。整個銷售率為20%。公攤///物管及費(fèi)用（元/M2/建面/月）開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃/其他費(fèi)用按實(shí)際使用算//發(fā)售時間//交房時間///經(jīng)營種類餐飲、小超市、餐飲、小超市/（三）本項(xiàng)目所在街區(qū)的調(diào)查東外街商業(yè)門面調(diào)查：門面價格：2700元/㎡—4500元/㎡，多數(shù)門面價格在3000元/㎡。門面租金：200—400元/月，多數(shù)門面租金在300元/月。門面面積：25—50㎡以35㎡為主。經(jīng)營業(yè)態(tài)：游戲廳、餐飲、門診、副食、家具等等為主。整個街區(qū)門面供應(yīng)情況：門面供應(yīng)總量：約18000㎡（已經(jīng)營門面約220個未經(jīng)營和未售門面約260個）門面存量：約6000㎡空置率：約45%銷售率：50%（四）市內(nèi)代表商業(yè)物業(yè)簡述1、農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)品批發(fā)市場市場位于永川市南大街中段，距永川客運(yùn)中心900米，永川火車站500米，離成渝高速公路永川道口1500米,北鄰成渝鐵路，南接長江兩個碼頭，能同時進(jìn)行30個車皮裝卸的鐵路專用線直通市場主區(qū)。市場與地面積12667平方米，規(guī)劃建筑面積231150平方米，設(shè)計(jì)總投資3.5億元人民幣。市場建設(shè)工程分三期進(jìn)行，總投資4700萬元的一期工程已順利完工并投入使用，總投資1個億的二期工程正在建設(shè)之中,現(xiàn)已建成交易大棚6個，臨時門市11幢，商貿(mào)樓2幢，占地5000平方米的商住樓1幢，交易面積達(dá)3萬多平方米。電力、電信、通訊、供水、燃?xì)?、金融保險、防洪、保安、綠化、運(yùn)輸?shù)扰涮自O(shè)施和服務(wù)基本齊全。市場現(xiàn)已形成以糧油、飼料、蔬菜、水果、干鮮為主，輔以其它農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)批發(fā)市場格局，年成交量13萬噸，成交額達(dá)1.2億元，是西南地區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。項(xiàng)目優(yōu)勢：◆舊市場經(jīng)營多年（1995年投入使用），已形成成熟的市場氛圍和周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈；◆目前其經(jīng)營良好，人氣旺盛；◆占地面積廣，體量龐大；◆舊市場租金較為便宜，門面租金統(tǒng)一在10元/㎡·月左右，攤位租金最高1萬元/年（大約300㎡）。項(xiàng)目劣勢：◆市場老化，硬件設(shè)施落后，交通組織混亂，急需升級改造；◆業(yè)態(tài)較單一，整個市場總共餐飲店兩家，其他配套幾乎沒有。2、港都·假日廣場港都·假日廣場是永川市政府確定的火車站廣場片區(qū)進(jìn)行舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地百余畝，總建筑面積120000平方米，廣場面積16866平方米。該項(xiàng)目體量較大，其中商業(yè)部分比重約占24%，其商業(yè)形態(tài)規(guī)劃有港都風(fēng)尚美食街、購物娛樂中心、時尚麗人街、農(nóng)貿(mào)、家俱市場等。項(xiàng)目優(yōu)勢：◆該項(xiàng)目是永川市重點(diǎn)民心工程，市政府專門成立了指揮部。將來的商業(yè)招商有一定的政策引導(dǎo)。◆該項(xiàng)目處于永川客運(yùn)中心與火車站的交匯處，左臨即將啟動的廣廈廣場。是永川的交通樞紐和物流中心，其地段極具商業(yè)價值?！舾鄱硷L(fēng)尚美食街、購物娛樂中心，這兩種主力商業(yè)形態(tài)都是目前內(nèi)環(huán)路東段及英井路所缺少的，在可帶來人氣的同時，也增強(qiáng)了投資客戶的投資信心?！粼O(shè)有多個出入口，形成了開放式的商業(yè)街?！羝渚幼∥飿I(yè)完全入住后可有近1萬的常住人口，可直接給商業(yè)物業(yè)帶來人氣。項(xiàng)目劣勢：◆從目前的營銷策略來看，雖然提出了該區(qū)新業(yè)態(tài)——購物娛樂中心以及時尚麗人街，但由于與常規(guī)交通樞紐地帶的商業(yè)形態(tài)不相符合，從能否成功引入到能否成功經(jīng)營都還有一定距離。3、匯龍商城匯龍商城即成全·空中花園的裙樓，位于匯龍大道一轉(zhuǎn)盤，毗鄰規(guī)劃中的永川汽車東站。裙樓一共三層樓，每層的建筑面積約1萬多平方米左右。目前開發(fā)商采取整體租售的方式操作。項(xiàng)目優(yōu)勢：◆臨近建設(shè)中的永川汽車東站，將來人氣旺盛，為裙樓的整體招商創(chuàng)造有利的條件；◆距離高速路出入口最近的大廈，且規(guī)劃的商業(yè)比重較大，易成為外地人認(rèn)識永川的標(biāo)志性建筑；項(xiàng)目劣勢：◆由于商業(yè)部分規(guī)劃較大，且采用整體招商形式，一旦招商時間滯后將影響整個大廈的銷售；4、東科家俱城東科家俱城位于中山大道東段，與本項(xiàng)目1號地塊相距不到500米。東科家俱城總建筑面積25000㎡，營業(yè)面積12000㎡，其裙樓一共兩層，全部為經(jīng)營中高檔家俱。項(xiàng)目優(yōu)勢：◆該家俱城配套較為完善，裝修格調(diào)較高。開發(fā)商對入駐的商家的家俱品牌、品質(zhì)嚴(yán)格把關(guān)，以維護(hù)整個家俱城的形象?！翎槍χ猩铰放f城改造，新的商品房林立而起，該區(qū)域家俱市場容量較大。目前家具城的A區(qū)已經(jīng)全部出租完畢。項(xiàng)目劣勢：◆租金價格較高：20-30元/㎡·月，并加上5元/㎡·月的物管費(fèi)用，公攤則達(dá)20%。而永川市內(nèi)其他家具城租價在10-18元/㎡·月（詳細(xì)價格見附表二）?！裟壳霸搮^(qū)域人氣不太旺盛，周邊其他的商業(yè)配套較差。5、名豪購物廣場名豪購物廣場經(jīng)營范圍廣、品種繁多，其中廣場一樓營業(yè)面積2769平方米，二樓其經(jīng)營總面積為3000多平方米，共引進(jìn)近200個商家和200多種品牌。三樓總面積為4000多平方米，主要經(jīng)營家電、文體、家居、餐飲娛樂，共引進(jìn)100個商家和100多種知名品牌。項(xiàng)目優(yōu)勢：◆地處萱花路轉(zhuǎn)盤，為永川的繁華商業(yè)節(jié)點(diǎn)之一，帶動了區(qū)域內(nèi)其他業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（如飲食一條街、文曲路電腦街）?！糁貞c名豪實(shí)業(yè)集團(tuán)勢力較為雄厚，除百貨業(yè)外還向地產(chǎn)、餐飲、娛樂等方向發(fā)展，業(yè)務(wù)擴(kuò)展至周邊城區(qū)。項(xiàng)目劣勢：◆商品檔次參差不齊，有損商場的整體形象。(五)、商業(yè)市場特征分析永川的商業(yè)形態(tài)總體可描述為：兩大特色街、兩大商業(yè)節(jié)點(diǎn)、兩大農(nóng)貿(mào)市場、六大專業(yè)市場。兩大特色街道：即位于渝西廣場的時尚麗人街與位于名豪廣場的美食街。時尚麗人街毗鄰永川重百，其主要的商業(yè)形態(tài)為經(jīng)營中檔服裝。兩大商業(yè)節(jié)點(diǎn)：永川市目前的城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)分布在以渝西廣場與名豪廣場為中心向外輻射500米左右。其經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為百貨零售，兼顧餐飲、娛樂以及其他的服務(wù)性行業(yè)。兩大農(nóng)貿(mào)市場：由于永川地勢較為平坦，城區(qū)市民的代步工具一般為單車。由此特性，永川的農(nóng)貿(mào)市場數(shù)量較少，規(guī)模較大。永川的集中型農(nóng)貿(mào)市場有兩個，一個為環(huán)南路毗鄰昌州批發(fā)市場的川東農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營面積可達(dá)1萬平方米；一個為東外街農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營面積有5000平方米左