房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)超詳細(xì)

房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)第一部分房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)第一章房地產(chǎn)策劃師的的的基本素素質(zhì)和和職業(yè)生生涯第一節(jié)奮斗方向第二節(jié)策劃人員基本素素素質(zhì)互動(dòng)動(dòng)培訓(xùn)訓(xùn)第二章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)識(shí)第一節(jié)建筑與規(guī)劃基本本本知識(shí)第二節(jié)土地權(quán)屬登記第三節(jié)房屋權(quán)屬登記第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)中的的的稅費(fèi)第三章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境境境第一節(jié)城市經(jīng)濟(jì)與房地地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)第二節(jié)城市規(guī)劃與城市市市運(yùn)營(yíng)第三節(jié)最新房地產(chǎn)政策策策與制度度的演演變和趨趨勢(shì)第四節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)的趨勢(shì)勢(shì)與機(jī)機(jī)會(huì)第四章房地產(chǎn)開發(fā)流程程程第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研研第二節(jié)土地價(jià)值發(fā)現(xiàn)第三節(jié)可行性研究及地地地塊選擇擇第四節(jié)目標(biāo)客戶消費(fèi)心心心理研究究目錄第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品品品定位第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃劃劃與設(shè)計(jì)計(jì)第七節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)報(bào)報(bào)批管理理第八節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工工工程管理理第九節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)預(yù)預(yù)售管理理第十節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售售售推廣第十一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投投投融資管管理第十二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成成成本控制制第十三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)險(xiǎn)管理第十四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣竣竣工驗(yàn)收收第十五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目入住住住交房第十六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)業(yè)管理第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研研第一節(jié)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)調(diào)研第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研研的內(nèi)容容第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研研的方法法第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研研的流程程第六章房地產(chǎn)可行性研研研究報(bào)告告第一節(jié)可行性研究的概概概念和作作用第二節(jié)可行性研究的階階階段工作作第三節(jié)可行性研究的內(nèi)內(nèi)內(nèi)容第四節(jié)可行性研究報(bào)告告告的編制制第二部分房地產(chǎn)策劃理論論論與方法法第七章策劃學(xué)基礎(chǔ)第一節(jié)策劃學(xué)和策劃力力力研究第二節(jié)策劃的原理與方方方法第三節(jié)策劃的基本方法法法第四節(jié)房地產(chǎn)策劃模式式式及其流流程第五節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃劃劃組織和和控制制第八章房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃劃第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃劃第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃劃標(biāo)準(zhǔn)模模式第九章房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃劃劃第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷與推推推廣第二節(jié)房地產(chǎn)廣告營(yíng)銷銷銷策略第十章策劃書寫作第一節(jié)市場(chǎng)研究與方案案案構(gòu)思第二節(jié)項(xiàng)目方案策劃第三節(jié)項(xiàng)目可行性研究究究第四節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第五節(jié)項(xiàng)目不確定性分分分析第十一章房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃劃劃組織與與控制制第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃劃劃的制定定第二節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷控制制制的基本本程序序第三節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷控制制制的內(nèi)容容和基基本方法法第三部分各類產(chǎn)品的營(yíng)銷銷銷策劃第十二章普通住宅類產(chǎn)品品品營(yíng)銷推推廣第十三章別墅項(xiàng)目的推廣廣廣與營(yíng)銷銷第十四章TOWNHOUUUSE產(chǎn)品的營(yíng)營(yíng)銷銷推廣第十五章商務(wù)公寓產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)營(yíng)銷推廣廣第十六章酒店式公寓的推推推廣與營(yíng)營(yíng)銷第十七章產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷推推推廣及經(jīng)經(jīng)營(yíng)第十八章商業(yè)房地產(chǎn)的推推推廣與銷銷售第十九章寫字樓的推廣與與與營(yíng)銷第四部分房地產(chǎn)策劃后期期期附加部部分第二十章物業(yè)管理與房地地地產(chǎn)策劃劃第一節(jié)項(xiàng)目策劃不可小小小視物業(yè)業(yè)管理理第二節(jié)物業(yè)管理前期介介介入的必必要性性及內(nèi)容容設(shè)定定第三節(jié)確定物業(yè)管理服服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)第四節(jié)設(shè)計(jì)施工階段的的的物業(yè)管管理工工作第五節(jié)物業(yè)管理人員的的的招募與與組織織第六節(jié)物業(yè)管理方案及及及制度的的制訂訂第七節(jié)從住宅標(biāo)準(zhǔn)看物物物業(yè)管理理的前前期介入入第八節(jié)把服務(wù)營(yíng)銷思想想想融入物物業(yè)管管理的前前期介介入第二十一章房地產(chǎn)法律法規(guī)規(guī)規(guī)知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資資資與經(jīng)營(yíng)營(yíng)法律律法規(guī)第二節(jié)土地管理法律法法法規(guī)第三節(jié)交易和市場(chǎng)管理理理法律法法規(guī)第四節(jié)房地產(chǎn)金融與稅稅稅費(fèi)管理理法律律法規(guī)第五節(jié)物業(yè)管理法律法法法規(guī)第六節(jié)地方性房地產(chǎn)法法法規(guī)條例例政策策第一章策劃人職業(yè)生涯涯涯規(guī)劃第一節(jié)一、奮斗方向設(shè)計(jì)階段人生，并并不是叫你立立刻放棄眼前前的工作，因因?yàn)椴簧偃苏嬲娴暮軔圩约杭含F(xiàn)在從事的的這份工作，只只是無暇把手手頭的工作與與未來的目標(biāo)標(biāo)聯(lián)系起來。其其實(shí)眼前的工工作所獲得的的依然是短期期利益，它固固然很重要，但但適度而具體體的發(fā)展規(guī)劃劃，才是你追追逐的夢(mèng)。1．不要因?yàn)榈氐氐匚槐拔⒍宰詶?，?dāng)當(dāng)壓力力重重襲襲來，才才能迸發(fā)發(fā)出巨巨大的能能量；；2．用心拓展自自自己的興趣趣、見見聞和知知識(shí)結(jié)結(jié)構(gòu)，提提高分分析、整整合和和邏輯思思維的的能力；；3．可能多地去去去接觸不同同的的行業(yè)，了了解解的越多多，越越有可能能發(fā)掘掘潛藏的的機(jī)會(huì)會(huì)和各方方面之之間的內(nèi)內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系，或或許那那些希望望的種種子就隱隱藏在在許多未未被人人發(fā)現(xiàn)的的機(jī)會(huì)會(huì)里面；；4．善于借助他他他人的力量量，建建立良好好的人人際關(guān)系系，為為將來發(fā)發(fā)展時(shí)時(shí)得到別別人的的幫助打打下良良好基礎(chǔ)礎(chǔ)；5．向資深同事事事學(xué)習(xí)工作作，追追求更高高的效效率，博博得更更好的評(píng)評(píng)價(jià)。對(duì)對(duì)于新手手而言言，完全全靠自自己憑空空摸索索是很不不容易易的，但但一味味模仿他他人的的做法，終終究究無法真真正的的邁進(jìn)。6．做一個(gè)有心心心人，經(jīng)常常思思考自己己的前前途，策策劃每每個(gè)階段段的發(fā)發(fā)展模式式，更更不要因因?yàn)榘装装滋摱榷攘藥讕啄旯怅庩幎欧艞壸非笄蟆．?dāng)當(dāng)一個(gè)人人開始始有所計(jì)計(jì)劃的的時(shí)候，他他永永遠(yuǎn)都不不會(huì)晚晚！二．階段目標(biāo)為使你的奮斗目目目標(biāo)逐漸漸明朗朗化，同同時(shí)產(chǎn)產(chǎn)生更好好的效效果，你你可以以先將注注意力力放在最最重要要的工作作鋪墊墊上，尤尤其是是當(dāng)兩個(gè)個(gè)階段段目標(biāo)發(fā)發(fā)生沖沖突的時(shí)時(shí)候。三．策劃自己的的的人生一般說來，人生生生的目標(biāo)標(biāo)可以以分為四四類：：職業(yè)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入、個(gè)個(gè)人人成長(zhǎng)和和精神神滿足。這這四四類目標(biāo)標(biāo)基本本上涵蓋蓋了人人生的各各個(gè)方方面。你你不妨妨問自己己三個(gè)個(gè)問題：：從事事這項(xiàng)工工作是是否有助助于更更接近實(shí)實(shí)現(xiàn)某某一目標(biāo)標(biāo)？從從事哪項(xiàng)項(xiàng)工作作會(huì)有更更多的的目標(biāo)成成就？？是否可可以做做到既不不浪費(fèi)費(fèi)時(shí)間又又能迅迅速接近近最終終目標(biāo)？？遵循“早知道”法則對(duì)于剛剛工作的的的人來說說，干干好第一一份工工作是自自己的的首要目目標(biāo)，因因?yàn)楣ぷ髯魇菍?shí)實(shí)現(xiàn)其他他愿望望的必經(jīng)經(jīng)之路路。可干干了一一段時(shí)間間后你你可能發(fā)發(fā)現(xiàn)，自自己與這這份得得來不易易的工工作有一一種與與生俱來來的抗抗拒。你你的天天賦、能能力、興興趣以及及工作作的持久久力慢慢慢在喪喪失，整整天處于于慣性性工作狀狀態(tài)，你你變得懈懈怠并并且煩惱惱。你你問自己己，這這到底是是不是是正確的的職業(yè)業(yè)道路呢呢？從從這個(gè)起起點(diǎn)，能能不能登登臨事事業(yè)的頂頂峰？？這個(gè)時(shí)候建議你你你，最應(yīng)應(yīng)著手手的就是是要好好好了解解和評(píng)評(píng)估你的的人生生發(fā)展計(jì)計(jì)劃，確確定具體體的實(shí)實(shí)現(xiàn)步驟驟，盡盡量選擇擇和接接近適合合自己己能力和和理想想的目標(biāo)標(biāo)，可可千萬不不要滿滿足于：：我已已經(jīng)找到到了工工作。四．分享策劃的的的快樂如果你不能一下下下子到達(dá)達(dá)既定定目標(biāo)，不不妨妨一段一一段地地去耕耘耘。策策劃階段段人生生，可以以有兩兩種實(shí)施施的方方案，一一種是是有目標(biāo)標(biāo)的積積累，一一種是是沒有目目標(biāo)的的積累，就就看看你的選選擇和和期許程程度第二節(jié)一．策劃的客觀觀觀性和主主觀1．策劃人員討討討論生活中中對(duì)對(duì)主觀性性產(chǎn)生生影響的的日常常因素，不不同同的外界界條件件對(duì)主觀觀性的的影響。2．策劃人員根根根據(jù)個(gè)人知知識(shí)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)對(duì)策策劃人員員所應(yīng)應(yīng)具備的的素質(zhì)質(zhì)進(jìn)行互互動(dòng)交交流，討討論客客觀性和和主觀觀性。二．知識(shí)結(jié)構(gòu)與與與策劃思思路(一）首先我們們們來做兩個(gè)個(gè)互互動(dòng)游戲戲1．互動(dòng)游戲一一一：如何將將一一個(gè)吹好好的氣氣球裝進(jìn)進(jìn)玻璃璃瓶子里里。（答案：將氣球球球放氣，然然后后塞到玻玻璃瓶瓶里，只只留氣氣球嘴上上的帶帶子在瓶瓶口的的外面，然然后后重新將將汽球球吹起，成成功功。）請(qǐng)學(xué)員按照自己己己想法做做一遍遍，然后后討論論各自方方法的的思路及及成敗敗的因素素進(jìn)行行討論。當(dāng)當(dāng)你你遇到一一個(gè)難難題，解解決它它很困難難，你你可以改改變你你的方法法。思思想的改改變，一一次改變變不難難多次改改變就就不易了了。2.互動(dòng)游戲二二：：如何將一一一個(gè)玻璃璃瓶子子裝在另另一個(gè)個(gè)玻璃瓶瓶子里里？（答案：打碎了了了裝進(jìn)去去）游戲很簡(jiǎn)單，但但但難的是是：徹徹底的改改變需需要很大大的決決心，如如果有有一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)留戀戀，就不不能真真的打碎碎。你你們知道道，打打碎了它它就是是毀了它它，再再?zèng)]有什什么力力量能把把它恢恢復(fù)得和和從前前一模一一樣。所所以當(dāng)你你下決決心要打打碎某某個(gè)事物物時(shí)，你你應(yīng)當(dāng)再再一次次問自己己，我我是不是是真的的不會(huì)后后悔？？（二）雖然這些些些游戲看看上去去與房地地產(chǎn)無無關(guān)，但但是在在遵循事事務(wù)的的客觀性性的基基礎(chǔ)上，發(fā)發(fā)揮揮個(gè)人的的主觀觀能動(dòng)性性并非非想象的的那么么簡(jiǎn)單，這這就就是為什什么策策劃人對(duì)對(duì)一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的營(yíng)銷銷感到力力不從從心、感感到壓壓力與困困惑的的原因。應(yīng)應(yīng)該該放開自自己的的思想，避避免免讓自己己禁錮錮在同一一個(gè)思思想領(lǐng)域域和知知識(shí)范圍圍。從事房地產(chǎn)策劃劃劃的人員員，最最好是通通才，要要求你知知識(shí)面面要廣博博，對(duì)對(duì)建筑學(xué)學(xué)、市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文文化等方方面都都要有所所涉及及，總之之，需需要的是是具備備綜合素素質(zhì)的的人才。1．知識(shí)結(jié)構(gòu)：：：（1）了解房地地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的相相相關(guān)法律律、法法規(guī)；（2）熟悉房地地產(chǎn)產(chǎn)建筑、規(guī)規(guī)規(guī)劃等基基礎(chǔ)專專業(yè)知識(shí)識(shí)；（3）掌握企業(yè)業(yè)管管理的基本本本原理和和知識(shí)識(shí)；（4）熟悉廣告告學(xué)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)銷的基基本知知識(shí)；（5）了解消費(fèi)費(fèi)心心理學(xué)的基基基本知識(shí)識(shí)；（6）學(xué)會(huì)將資資源源整合，對(duì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目本本身、開開發(fā)商和和營(yíng)銷銷策劃公公司、廣廣告公司司、媒媒體等多多方面面的資源源進(jìn)行行有效整整合，充充分利用用自身身優(yōu)勢(shì)資資源進(jìn)進(jìn)行樓盤盤創(chuàng)意意推廣。2．策劃思路：：：（1）首先，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行研研研究，這這是營(yíng)營(yíng)銷策劃劃中重重要一步步，是是在為今今后的的工作做做鋪墊墊和確立立主體體方向。（2）市場(chǎng)調(diào)研研是是全盤策劃劃劃中關(guān)鍵鍵步驟驟，包括括市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和和市場(chǎng)場(chǎng)研究?jī)蓛刹糠址?。正確確的市市場(chǎng)調(diào)查查才會(huì)會(huì)得出正正確的的市場(chǎng)研研究結(jié)結(jié)論，這這關(guān)系系到整個(gè)個(gè)營(yíng)銷銷策劃的的決策策傾向；；讓市市場(chǎng)來檢檢驗(yàn)產(chǎn)產(chǎn)品，與與市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行對(duì)對(duì)照，充充分挖掘掘本項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷優(yōu)優(yōu)勢(shì)。其其具體體內(nèi)容包包括：：市場(chǎng)格格局調(diào)調(diào)研、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手項(xiàng)目目情況況調(diào)研、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)營(yíng)銷策策劃調(diào)研研、消消費(fèi)群體體調(diào)研研等等。3．調(diào)研之后，進(jìn)進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目再定定位為何對(duì)項(xiàng)目再次次次定位？？開發(fā)發(fā)商在立立項(xiàng)開開發(fā)時(shí)，基基本本上對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行了初初步的的定位，但但當(dāng)當(dāng)時(shí)是從從宏觀觀上進(jìn)行行考慮慮，對(duì)市市場(chǎng)定定位的把把握不不夠細(xì)致致、準(zhǔn)準(zhǔn)確，從從立項(xiàng)項(xiàng)開發(fā)到到營(yíng)銷銷開始大大都要要經(jīng)過一一段漫漫長(zhǎng)的時(shí)時(shí)期，期期間市場(chǎng)場(chǎng)可能能發(fā)生諸諸多變變化，因因此在在實(shí)施營(yíng)營(yíng)銷策策劃時(shí)要要進(jìn)行行項(xiàng)目再再定位位。4．營(yíng)銷策略項(xiàng)目按照市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)進(jìn)行定位位，與與市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行充充分結(jié)合合，按按照市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行行軌道做做出一一個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)營(yíng)銷銷策略，包包括括：樓盤盤包裝裝、品牌牌包裝裝、價(jià)格格定位位、營(yíng)銷銷訴求求、市場(chǎng)場(chǎng)推廣廣（廣告告主題題、媒體體組合合與選擇擇、廣廣告訴求求和基基調(diào)、廣廣告排排期等）。5．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)建議從營(yíng)銷角度對(duì)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)提出出要求求和建議議，包包括功能能設(shè)置置、小區(qū)區(qū)布局局、環(huán)境境規(guī)劃劃、景觀觀規(guī)劃劃、戶型型結(jié)構(gòu)構(gòu)及分配配、工工作進(jìn)展展排期期等。6．入市時(shí)機(jī)選選選擇入市的時(shí)機(jī)選擇擇擇非常關(guān)關(guān)鍵，如如果選擇擇時(shí)機(jī)機(jī)失敗，就就有有可能導(dǎo)導(dǎo)致整整個(gè)營(yíng)銷銷的失失敗。（1）有市場(chǎng)空空白白時(shí)；（2）有事件發(fā)發(fā)生生時(shí)；（3）有重要節(jié)節(jié)日日來臨時(shí)；；；（4）有市場(chǎng)需需求求而市場(chǎng)出出出現(xiàn)供給給斷裂裂時(shí)；（5）旺季來臨臨時(shí)時(shí)；（6）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)強(qiáng)強(qiáng)度較弱時(shí)時(shí)時(shí)；（7）總需求增增大大時(shí)；7．廣告策劃的的的執(zhí)行廣告是一種溝通通通，一種種主線線，它承承載著著房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的銷售售力、項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)的提提煉、項(xiàng)項(xiàng)目形形象的表表現(xiàn)、項(xiàng)項(xiàng)目理念念的傳傳達(dá)。各各種廣廣告媒體體充當(dāng)當(dāng)著項(xiàng)目目與潛潛在客戶戶群進(jìn)進(jìn)行溝通通的不不可替代代的重重要角色色，高高效的廣廣告溝溝通，能能使項(xiàng)項(xiàng)目以實(shí)實(shí)現(xiàn)更更快的速速度實(shí)實(shí)現(xiàn)更大大的價(jià)價(jià)值。而而廣告告創(chuàng)意的的成功功與否，就就決決定了項(xiàng)項(xiàng)目同同潛在客客戶能能否進(jìn)行行有效效的溝通通?？煽梢詮囊灰幌挛逦宸矫嬷郑海海?）目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)策策略開發(fā)商通常并不不不針對(duì)整整個(gè)目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)做廣廣告，而而是針針對(duì)其中中的某某個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)，哪個(gè)個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)需需要廣廣告配合合，廣廣告就應(yīng)應(yīng)該以以那個(gè)細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)為目目標(biāo)并并采取相相應(yīng)的的廣告策策略。以兼有多層和高高高層住宅的的小小區(qū)廣告告策劃劃為例：當(dāng)當(dāng)小小區(qū)剛起起步時(shí)時(shí)，以開開發(fā)深深受市場(chǎng)場(chǎng)歡迎迎的多層層住宅宅為主，這這時(shí)時(shí)可采用用開拓拓性廣告告策略略：廣告告結(jié)合合多層住住宅的的銷售熱熱潮不不斷強(qiáng)化化小區(qū)區(qū)的知名名度和和客戶的的認(rèn)知知度，使使樓盤盤迅速進(jìn)進(jìn)入市市場(chǎng)。當(dāng)當(dāng)小區(qū)區(qū)逐步成成型時(shí)時(shí)，則采采用勸勸說性廣廣告策策略：廣廣告以以說服客客戶購購買，提提高市市場(chǎng)占有有率為為目的。當(dāng)當(dāng)小小區(qū)初具具規(guī)模模，欲推推出高高層樓盤盤時(shí)，可可采取提提示性性廣告策策略：：以造聲聲勢(shì)，提提醒客戶戶留意意認(rèn)購期期為主主要目的的。（2）市場(chǎng)定位位策策略定位策略的根本本本目的是是使樓樓盤處于于與眾眾不同的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)位置，從從而而使開發(fā)發(fā)商在在競(jìng)爭(zhēng)中中占據(jù)據(jù)有利地地位。定定位時(shí)可可根據(jù)據(jù)目標(biāo)客客戶群群的要求求，采采取價(jià)格格定位位策略、素素質(zhì)質(zhì)定位策策略、地地段定位位策略略、時(shí)尚尚定位位策略等等。市市場(chǎng)定位位不能能偏差或或含混混不清，否否則則廣告訴訴求時(shí)時(shí)重點(diǎn)不不明，受受眾難以以留下下特定的的鮮明明印象。（3）廣告訴求求策策略根據(jù)訴求對(duì)象、訴訴求區(qū)域的特特點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)廣告可采用用理性訴求策策略，即通過過真實(shí)、準(zhǔn)確確、公正地傳傳達(dá)開發(fā)商或或樓盤的有關(guān)關(guān)信息或其帶帶給客戶的利利益，讓受眾眾理智地做出出決定；也可可采用感性訴訴求策略，即即向受眾傳達(dá)達(dá)某種情感或或感受，從而而喚起受眾的的認(rèn)同感和購購買欲；當(dāng)然然還可用情理理結(jié)合的訴求求策略，即用用理性訴求傳傳達(dá)信息，以以感性訴求激激發(fā)受眾的情情感，從而達(dá)達(dá)到最佳的廣廣告效果。（4）廣告表現(xiàn)現(xiàn)策策略廣告表現(xiàn)策略要要要解決的的是廣廣告中信信息如如何通過過富有有創(chuàng)意的的思路路、方式式以及及恰如其其分的的廣告表表現(xiàn)主主題傳達(dá)達(dá)給受受眾。廣廣告訴訴求的重重點(diǎn)通通常是樓樓盤的的優(yōu)點(diǎn)和和特色色，而廣廣告表表現(xiàn)的主主題則則具有更更深一一層的內(nèi)內(nèi)涵，即即樓盤帶帶給客客戶的是是生活活品位的的提高高和由此此而生生的自豪豪感、優(yōu)優(yōu)越感。廣廣告告表現(xiàn)策策略要要求用創(chuàng)創(chuàng)意對(duì)對(duì)廣告信信息進(jìn)進(jìn)行包裝裝并確確定廣告告設(shè)計(jì)計(jì)、制作作的風(fēng)風(fēng)格和形形式。廣廣告創(chuàng)意意講求求新穎獨(dú)獨(dú)特，但但不能離離奇古古怪。失失敗的的創(chuàng)意有有時(shí)讓讓人厭惡惡，給給樓盤銷銷售也也帶來負(fù)負(fù)面影影響。（5）廣告媒介介策策略據(jù)統(tǒng)計(jì)，80％％％的廣告告費(fèi)用用用于廣廣告媒媒介，媒媒介選選擇不當(dāng)當(dāng)，就就有可能能造成成投入高高、見見效低的的結(jié)果果。通常房房地地產(chǎn)廣告告可以以選用四四大媒媒體：報(bào)報(bào)紙、廣廣播、電電視和和雜志，還還有有戶外廣廣告(ps,在三四線線城城市的戶戶外廣廣告效果果還是是不錯(cuò)的的。），如如工地圍墻墻宣傳畫、巨巨幅電腦噴噴畫、路牌牌、燈箱、車車身廣告、橫橫幅等，這這些可統(tǒng)稱稱為"線上媒介"。"線下媒介"也是開發(fā)發(fā)商常用的的，像展銷銷會(huì)、直郵郵、贊助及及其它推銷銷用的樓書書、優(yōu)惠券券、單張（海海報(bào)）等。廣廣告媒介策策略要求開開發(fā)商和代代理商合理理選擇媒介介組合，形形成全方位位的廣告空空間，擴(kuò)大大廣告受眾眾的數(shù)量；；其次要合合理安排廣廣告的發(fā)布布時(shí)間、持持續(xù)時(shí)間、頻頻率、各媒媒體發(fā)布順順序等，特特別重要的的廣告要提提前預(yù)定好好發(fā)布時(shí)間間和版位。（6）廣告效果果的的測(cè)定廣告效果通常是是是在廣告告發(fā)布布后測(cè)定定的，對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)廣廣告卻不不太合合適，事事后測(cè)測(cè)定不利利于控控制廣告告效果果。較為為明智智的做法法是在在廣告發(fā)發(fā)布前前就進(jìn)行行預(yù)測(cè)測(cè)。先邀邀請(qǐng)目目標(biāo)客戶戶群中中的一些些代表表對(duì)廣告告的內(nèi)內(nèi)容和媒媒介的的選擇發(fā)發(fā)表見見解，通通過分分析反饋饋意見見再結(jié)合合部分分專業(yè)人人士的的建議，反反復(fù)復(fù)調(diào)整，就就可可使廣告告計(jì)劃劃日臻完完善。課堂作業(yè)：在北北北京做一一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店，你你如何選選址？？如何進(jìn)進(jìn)行營(yíng)營(yíng)銷策劃劃？分分組討論論，然然后在課課堂上上由個(gè)人人、或或各組代代表闡闡述思想想和方方法。（課堂討論：如如如果給你你時(shí)間間去旅行行，你你會(huì)選擇擇那座座城市？？分組討論并闡述述述：（1）為什么選選擇擇這個(gè)地方方方？（2）之前你對(duì)對(duì)這這個(gè)地方的的的認(rèn)識(shí)？？包括括主觀和和客觀觀認(rèn)識(shí)。（3）此行目的的？？或要滿足足足自己的的那些些需要？？做事之前確立目目目標(biāo)很重重要，確確立準(zhǔn)確確目標(biāo)標(biāo)需要你你做足足基本功功，打打好基礎(chǔ)礎(chǔ)；簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的說說房地地產(chǎn)項(xiàng)目目就是是要滿足足特定定人群的的特殊殊需要，只只有有層層剖剖析才才能最終終確立立你的目目標(biāo)。1．對(duì)項(xiàng)目判斷斷斷的困惑萬事開頭難，項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目的研研究與與定位就就是營(yíng)營(yíng)銷策劃劃的第第一關(guān)鍵鍵，一一個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的成敗敗，70％決定于于發(fā)發(fā)展商對(duì)對(duì)地塊塊的判斷斷。從地塊考察開始始始，充分分挖掘掘項(xiàng)目地地塊的的地產(chǎn)因因子并并判斷土土地的的價(jià)值，作作為為項(xiàng)目建建筑功功能和市市場(chǎng)定定位的核核心依依據(jù)；從從市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研中中尋找找依據(jù)，這這是是一個(gè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目能否否成功功的關(guān)鍵鍵的前前提條件件；從從項(xiàng)目定定位出出發(fā)，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目投入入產(chǎn)出出模擬分分析，透透視項(xiàng)目目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性并并提出出相關(guān)的的規(guī)避避方式，使使發(fā)發(fā)展商在在項(xiàng)目目的運(yùn)作作之初初就可以以預(yù)知知未來的的成果果。2．針對(duì)賣點(diǎn)群群群的精確策策劃劃隨著房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)應(yīng)量的增增加、需需求相對(duì)對(duì)減弱弱，買家家開始始能從容容地挑挑選。買買家在在“貨比三家”的過程中中，使使得發(fā)展展商必必須快速速適應(yīng)應(yīng)購買者者的挑挑剔。因因而采采取“人有我有”的經(jīng)營(yíng)策策略略。策劃公司適其時(shí)時(shí)時(shí)，開始始有意意識(shí)地收收集眾眾生之長(zhǎng)長(zhǎng)而集集于一者者，使使得開發(fā)發(fā)商不不得不在在短期期之內(nèi)對(duì)對(duì)于購購買者作作出充充足的承承諾。策策劃公司司在引引導(dǎo)開發(fā)發(fā)商力力求盡善善盡美美之時(shí)，也也極極其所能能地向向市場(chǎng)羅羅列無無盡的賣賣點(diǎn)。每一個(gè)賣點(diǎn)，都都都凝聚著著發(fā)展展商的心心機(jī)；；每一個(gè)個(gè)賣點(diǎn)點(diǎn)的后面面，都都是智慧慧和成成本的凝凝結(jié)；；每一個(gè)個(gè)賣點(diǎn)點(diǎn)的成型型，都都似一根根根鋼鋼筋對(duì)大大廈起起著更為為牢固固的支持持，每每一個(gè)賣賣點(diǎn)的的后面通通常都都是成本本的發(fā)發(fā)生。賣點(diǎn)數(shù)量和質(zhì)量量量的增加加，使使樓盤質(zhì)質(zhì)素不不斷地得得到提提高。市市場(chǎng)在在接受這這些賣賣點(diǎn)之時(shí)時(shí)，使使策劃公公司亦亦獲得綿綿延不不斷的商商業(yè)合合約機(jī)會(huì)會(huì)，但但不少樓樓盤的的“富貴病”亦隨之產(chǎn)產(chǎn)生生。許多多城市市的高樓樓大廈廈，實(shí)際際已出出現(xiàn)明顯顯的成成本高于于售價(jià)價(jià)的問題題，多多數(shù)賣點(diǎn)點(diǎn)策劃劃模式對(duì)對(duì)提高高項(xiàng)目的的素質(zhì)質(zhì)起到了了非常常積極的的作用用，但同同時(shí)也也使許多多樓盤盤成本處處于高高處不勝勝寒之之境。3．市場(chǎng)難以把把把握的困惑惑在買方市場(chǎng)的條條條件下，市市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)體現(xiàn)現(xiàn)在多因因素競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)態(tài)之中中。在房房地產(chǎn)產(chǎn)賣方市市場(chǎng)階階段，項(xiàng)項(xiàng)目是是在選優(yōu)優(yōu)的條條件下獲獲取成成功，只只要有有一個(gè)突突出的的優(yōu)點(diǎn)或或閃光光點(diǎn)成為為熱門門賣點(diǎn)，就就可可以以這這個(gè)突突出優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)的高高度來實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值。而而在進(jìn)進(jìn)入買方方市場(chǎng)場(chǎng)之后，買買方方在從容容的時(shí)時(shí)間和足足夠的的選擇，來來精精挑細(xì)選選，找找你的毛毛病，任任何一個(gè)個(gè)小問問題，都都可能能導(dǎo)致買買賣不不能成交交，價(jià)價(jià)值不能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。這樣樣就呈呈現(xiàn)出多多因素素的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，以以你的短短項(xiàng)弱弱項(xiàng)來決決定整整體效益益。4．繼續(xù)提高自自自己的綜合合運(yùn)運(yùn)營(yíng)能力力激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)爭(zhēng)，大家家都在在提高，誰誰能能加速度度提高高，誰能能更多多更好地地借用用外腦，誰誰就就能在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中中立于不不敗之之地，所所以不不但要用用好資資本、品品牌、信信用，而而且要要用好外外腦、智智慧。現(xiàn)現(xiàn)在專專業(yè)策劃劃被行行業(yè)的普普遍接接受，就就已經(jīng)經(jīng)說明社社會(huì)在在這個(gè)層層面的的進(jìn)步。討論案例：策劃路線？策劃劃劃人生？——3000美元游世世界界留學(xué)英國(guó)MBAAA畢業(yè)的朱朱兆兆瑞僅用用了3000美元，歷歷時(shí)77天周游了了歐歐洲、美美洲、大大洋洲和和亞洲洲的28個(gè)國(guó)家和和地地區(qū)，如如澳大大利亞和和韓國(guó)國(guó)等。（1）請(qǐng)闡述各各自自對(duì)這一事事事件的看看法。（2）通過這一一次次旅游對(duì)他他他人生有有何影影響？他他是在在策劃自自己?jiǎn)釂?？第二章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)識(shí)第一節(jié)建建建筑與規(guī)規(guī)劃基基本知識(shí)識(shí)一．建筑識(shí)圖基基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)房屋是供人們生生生產(chǎn)、生生活、工工作、學(xué)學(xué)習(xí)和和娛樂的的場(chǎng)所所，與人人們關(guān)關(guān)系密切切。將將一幢擬擬建房房屋的內(nèi)內(nèi)外形形狀和大大小，以以及各部部分的的結(jié)構(gòu)、構(gòu)構(gòu)造造、裝飾飾、設(shè)設(shè)備等內(nèi)內(nèi)容，按按照有關(guān)關(guān)規(guī)范范規(guī)定，用用正正投影方方法，詳詳細(xì)準(zhǔn)確確地畫畫出的圖圖樣，稱稱為“房屋建筑筑圖”。它是用用以以指導(dǎo)施施工的的一套圖圖紙，所所以又稱稱為施施工圖。（一）．施工圖圖圖的內(nèi)容容和用用途一套完整的施工工工圖，根根據(jù)其其專業(yè)內(nèi)內(nèi)容或或作用不不同，一一般包括括：1．圖紙目錄:::包括每張張圖圖紙的名名稱、內(nèi)內(nèi)容、圖圖紙編編號(hào)等，表表明明該工程程施工工圖由哪哪幾個(gè)個(gè)專業(yè)的的圖紙紙及哪些些圖紙紙所組成成，以以便查找找。2．設(shè)計(jì)總說明明明:主要說明明工工程的概概況和和總的要要求。內(nèi)內(nèi)容一般般應(yīng)包包括：設(shè)設(shè)計(jì)依依據(jù)（如如設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)模、建建筑筑面積以以及有有關(guān)的地地質(zhì)、氣氣象資料料等）；；施工要要求（如如施工技技術(shù)、材材料、要要求以以及采用用新技技術(shù)、新新材料料或有特特殊要要求的做做法說說明）等等。以以上各項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容容，對(duì)于于簡(jiǎn)單單的工程程，也也可分別別在各各專業(yè)圖圖紙上上寫成文文字說說明。3．建筑施工圖圖圖:包括總平平面面圖、平平面圖圖、立面面圖、剖剖面圖和和構(gòu)造造詳圖。表表示示建筑物物的內(nèi)內(nèi)部布置置情況況，外部部形狀狀，以及及裝修修、構(gòu)造造、施施工要求求等。4．結(jié)構(gòu)施工圖圖圖:包括結(jié)構(gòu)構(gòu)平平面布置置圖和和各構(gòu)件件的結(jié)結(jié)構(gòu)詳圖圖。表表示承重重結(jié)構(gòu)構(gòu)的布置置情況況，構(gòu)件件類型型，尺寸寸大小小及構(gòu)造造做法法等。5．設(shè)備施工圖圖圖:包括給水水排排水、采采暖通通風(fēng)、電電氣等等設(shè)備的的平面面布置圖圖、系系統(tǒng)圖和和詳圖圖。表示示上、下下水及暖暖氣管管線布置置，衛(wèi)衛(wèi)生設(shè)備備及通通風(fēng)設(shè)備備等的的布置，電電氣氣線路的的走向向和安裝裝要求求等。為了保證制圖質(zhì)質(zhì)質(zhì)量、提提高效效率、表表達(dá)統(tǒng)統(tǒng)一和便便于識(shí)識(shí)讀，我我國(guó)制制訂了國(guó)國(guó)家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)《房房屋建建筑制圖圖統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)》（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“標(biāo)準(zhǔn)”），其中幾幾項(xiàng)主要的規(guī)規(guī)定和常用的的表示方法如如下：1．定位軸線在施工圖中通常常常將房屋屋的基基礎(chǔ)、墻墻、柱柱和梁等等承重重構(gòu)件的的軸線線畫出，并并進(jìn)進(jìn)行編號(hào)號(hào)，以以便施工工時(shí)位位紡線和和查閱閱圖紙，這這些些軸線稱稱為定定位軸線線。定位軸線采用細(xì)細(xì)細(xì)點(diǎn)畫線線表示示。軸線線編號(hào)號(hào)的畫圓圓用細(xì)細(xì)實(shí)線，在在畫畫圈內(nèi)寫寫上編編號(hào)。在在平面面上水平平方向向的編號(hào)號(hào)采用用阿拉伯伯?dāng)?shù)字字，從左左向右右依次編編寫。垂垂直方向向的編編號(hào)，用用大寫寫英文字字母自自下而上上順次次編寫，英英文文字中I、O及Z三個(gè)字母母不不得作軸軸線編編號(hào)，以以免與與數(shù)字1、0及2混淆。對(duì)對(duì)于于一些與與主要要承重構(gòu)構(gòu)件相相聯(lián)系的的次要要構(gòu)件，它它的的定位軸軸線一一般作為為附加加軸線，編編號(hào)號(hào)可用分分?jǐn)?shù)表表示。分分母表表示前一一軸線線的編號(hào)號(hào)，分分子表示示附加加軸線的的編號(hào)號(hào)。2．標(biāo)高在總平面圖、平平平面圖、立立面面圖和剖剖面圖圖上，經(jīng)經(jīng)常用用標(biāo)高符符號(hào)表表示某一一部位位的高度度。各各種圖紙紙上所所用標(biāo)高高符號(hào)號(hào)，以細(xì)細(xì)實(shí)線線繪制。標(biāo)標(biāo)高高數(shù)值以以米為為單位（不不標(biāo)標(biāo)單位），一一般標(biāo)注至小小數(shù)后三位數(shù)數(shù)（總平面圖圖中為二位數(shù)數(shù)）。標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高高高和相對(duì)對(duì)標(biāo)高高。絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)國(guó)國(guó)把青島島黃海海的平均均海平平面定為為絕對(duì)對(duì)標(biāo)高的的零點(diǎn)點(diǎn)，其他他各地地標(biāo)高都都以它它作為基基準(zhǔn)，在在總平面面圖中中的室外外地面面標(biāo)高中中常采采用絕對(duì)對(duì)標(biāo)高高。相對(duì)標(biāo)高：除了了了總平面面圖外外，一般般都采采用相對(duì)對(duì)標(biāo)高高，即把把首層層室內(nèi)主主要地地面標(biāo)高高定為為相對(duì)標(biāo)標(biāo)高的的零點(diǎn)，并并在在建筑工工程的的總說明明中說說明相對(duì)對(duì)標(biāo)高高和絕對(duì)對(duì)標(biāo)高高的關(guān)系系。如如室外地地面標(biāo)標(biāo)高－0.45表示室外外地地面比室室內(nèi)首首層地面面低0.45米。3．尺寸線施工圖中均應(yīng)注注注明詳細(xì)細(xì)的尺尺寸。尺尺寸標(biāo)標(biāo)注由尺尺寸界界線、尺尺寸線線、尺寸寸起止止點(diǎn)和尺尺寸數(shù)數(shù)字所組組成。根根據(jù)《標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)規(guī)定，除除了標(biāo)標(biāo)高及總總平面面圖上的的尺寸寸以米為為單位位外，其其余一一律以毫毫米為為單位。為為了了使圖面面清晰晰，尺寸寸數(shù)字字后一般般不必必注寫單單位。在圖形外面的尺尺尺寸界線線是用用細(xì)實(shí)線線畫出出的，一一般應(yīng)應(yīng)與被標(biāo)標(biāo)注長(zhǎng)長(zhǎng)度垂直直，但但在圖形形里面面的尺寸寸界線線以圖形形的輪輪廓線和和中線線來代替替。尺尺寸線必必須用用細(xì)實(shí)線線畫出出，而不不能用用其他線線代替替；應(yīng)與與被注注長(zhǎng)度平平行，且且不宜超超出尺尺寸界線線。尺尺寸線的的起止止點(diǎn)用45度的中粗粗短短線表示示，短短線方向向應(yīng)以以所注數(shù)數(shù)字的的左下角角向右右上角傾傾斜。尺尺寸數(shù)字字應(yīng)標(biāo)標(biāo)注在水水平尺尺寸線上上方（垂垂直尺寸寸線的的左方）中中部部。二．建筑材料基基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)（一）建筑材料料料的分類類根據(jù)材料來源不不不同，建建筑材材料可分分為天天然材料料和人人造材料料；根根據(jù)使用用部位位不同，可可分分為墻體體材料料、地面面材料料和屋面面材料料等；根根據(jù)材材料功能能不同同，可分分為結(jié)結(jié)構(gòu)材料料、防防水材料料、保保溫材料料和吸吸聲材料料等。為為了研究究學(xué)習(xí)習(xí)方便，一一般般按材料料的化化學(xué)組成成分為為無機(jī)材材料、有有機(jī)材料料和復(fù)復(fù)合材料料三大大類。（二）建筑材料料料的基本本性質(zhì)質(zhì)1．材料結(jié)構(gòu)狀狀狀態(tài)的主要要參參數(shù)（1）密度：材材料料在絕對(duì)密密密實(shí)狀態(tài)態(tài)（不不含空隙隙或孔孔隙）下下單位位體積的的質(zhì)量量。（2）體積密度度：：材料在自自自然狀態(tài)態(tài)下單單位體積積的質(zhì)質(zhì)量。松松散材材料的體體積密密度一般般稱為為堆積密密度。（3）孔隙率：：固固體材料體體體積內(nèi)孔孔隙體體積所占占的比比例。（4）密實(shí)度：：材材料體積內(nèi)內(nèi)內(nèi)被固體體物質(zhì)質(zhì)充實(shí)的的程度度，即材材料的的絕對(duì)密密實(shí)體體積與其其總體體積之比比。2．密度和體積積積密度主要要反反映材料料的輕輕重，而而孔隙隙率和密密實(shí)度度主要反反映材材料鐘孔孔隙的的多少。一一般般情況下下，材材料孔隙隙率越越高（密密實(shí)度度越低），則則材料的保溫溫隔熱性能、吸吸聲性能和吸吸濕性能越好好，而材料的的強(qiáng)度降低，抗抗?jié)B透性能、耐耐磨性能、抗抗凍性能、耐耐腐蝕性能耐耐久性等均下下降。（三）材料的力力力學(xué)性質(zhì)質(zhì)1．強(qiáng)度材料在外力作用用用下抵抗抗破壞壞的能力力稱為為強(qiáng)度，用用材材料在被被破壞壞時(shí)的最最大應(yīng)應(yīng)力（單單位面面積承受受的力力）值來來表示示。根據(jù)外力作用方方方式的不不同，材材料強(qiáng)度度主要要有抗拉拉強(qiáng)度度、抗壓壓強(qiáng)度度、抗折折強(qiáng)度度和抗剪剪強(qiáng)度度。不同同的材材料，對(duì)對(duì)其強(qiáng)強(qiáng)度的要要求也也不一樣樣。如如水泥以以抗壓壓強(qiáng)度為為主，鋼鋼筋以抗抗拉強(qiáng)強(qiáng)度為主主。彈性也塑性材料在外力作用用用下產(chǎn)生生變形形，外力力除去去后，仍仍能恢恢復(fù)其原原狀的的性質(zhì)稱稱為材材料的彈彈性。反反之，當(dāng)當(dāng)外力力除去后后，不不能完全全恢復(fù)復(fù)其原狀狀的性性質(zhì)稱為為材料料的塑性性。大大多數(shù)建建筑材材料都同同時(shí)具具有彈性性和塑塑性，在在外力力不大的的情況況下，產(chǎn)產(chǎn)生彈彈性變形形；當(dāng)當(dāng)外力超超過一一定的數(shù)數(shù)值后后，便出出現(xiàn)塑塑性變形形。2．韌性與脆性性性材料在外力作用用用下，未未發(fā)生生明顯變變形就就突然破破壞的的性質(zhì)稱稱脆性性，具有有此性性質(zhì)的材材料稱稱脆性材材料。材材料在沖沖擊、振振動(dòng)作用用下產(chǎn)產(chǎn)生較大大變形形尚不致致破壞壞的性質(zhì)質(zhì)稱為為韌性，具具有有此性質(zhì)質(zhì)的材材料稱為為韌性性材料。3．硬度與耐磨磨磨度材料抵抗較硬物物物體壓入入和刻刻劃的能能力稱稱為硬度度。材材料抵抗抗磨損損的能力力稱為為耐磨性性。（四）材料的物物物理性質(zhì)質(zhì)材料的物理性質(zhì)質(zhì)質(zhì)主要指指的是是材料的的耐水水性、抗抗?jié)B性性、抗凍凍性、吸吸濕性、導(dǎo)導(dǎo)熱熱性、熱熱容量量、耐燃燃性與與耐火性性、吸吸聲性與與隔聲聲性的基基本性性質(zhì)，這這些性性質(zhì)構(gòu)筑筑了建建筑材料料穩(wěn)定定性。（五）膠凝材料料料能將散粒材料或或或塊狀材材料粘粘結(jié)成整整體并并具有一一定強(qiáng)強(qiáng)度的材材料稱稱膠凝材材料。膠膠凝材料料在建建筑工程程中應(yīng)應(yīng)用廣泛泛。常常用的膠膠凝材材料，多多數(shù)是是無機(jī)礦礦物質(zhì)質(zhì)粉狀物物，按按其凝結(jié)結(jié)硬化化的條件件不同同分為氣氣硬性性膠凝材材料和和水硬性性膠凝凝材料兩兩大類類。1．氣硬性膠凝凝凝材料：只只能能在空氣氣中凝凝結(jié)硬化化并保保持和發(fā)發(fā)展其其強(qiáng)度的的膠凝凝材料。常常用用的氣硬硬性膠膠凝材料料主要要有石膏膏、石石灰、水水玻璃璃等。2．水硬性膠凝凝凝材料：不不僅僅能在空空氣中中凝結(jié)硬硬化，而而且能在在水中中硬化并并保持持發(fā)展其其強(qiáng)度度的膠凝凝材料料。這類類建筑筑材料主主要有有水泥，它它的的強(qiáng)度主主要是是在水的的作用用下產(chǎn)生生的。水水泥是最最重要要的建筑筑材料料之一，用用途途廣泛，品品種種繁多。建建筑筑中工程程中常常用的是是硅酸酸鹽水泥泥和普普通的硅硅酸鹽鹽水泥。（六）混凝土及及及砂漿混凝土是由膠凝凝凝材料、水水和和粗骨料料按適適當(dāng)?shù)谋缺壤渑浜现瞥沙傻陌榘楹衔?，?jīng)經(jīng)一一定的時(shí)時(shí)間硬硬化后，成成為為人造石石材?；旎炷林髦饕杏衅胀ɑ旎炷镣痢⑤p混混凝土土、防水水混凝凝土、耐耐熱混混凝土、噴噴射射混凝土土等幾幾種。砂漿是由膠凝材材材料合細(xì)細(xì)骨料料配合制制的伴伴合物，凝凝結(jié)結(jié)硬化后后具有有相應(yīng)的的強(qiáng)度度，并可可將塊塊狀材料料膠結(jié)結(jié)成整體體。混混凝土和和砂漿漿是現(xiàn)代代建筑筑中最重重要的的材料。砂砂漿漿主要有有砌筑筑砂漿、抹抹面面砂漿、防防水水砂漿、裝裝飾飾砂漿等等幾類類。（七）建筑鋼材材材與木材材1．建筑鋼材建筑鋼材的主要要要品種有有：建建筑用鋼鋼筋、建建筑用型型鋼。2．木材木材作為建筑材材材料，在在工程程中應(yīng)用用廣泛泛。如用用作屋屋架、梁梁柱、門門窗、模模板及及室內(nèi)裝裝修等等。木材材按樹樹種類劃劃分，可可分為針針葉樹樹和闊葉葉樹兩兩大類；；木材材按加工工材料料分類，可可分分為三種種：原原條、原原木、板板方材。（八）防水、保保保溫隔熱熱及吸吸聲材料料1．防水材料：：：建筑物的的防防水是很很重要要，其常常用的的防水材材料，主主要是瀝瀝青及及其制品品。2．保溫和吸聲聲聲材料（1）無機(jī)保溫溫吸吸聲材料：：：這種吸吸水材材料主要要包括括蛭石及及其制制品、珍珍珠巖巖及其制制品、礦礦渣棉及及其制制品、巖巖棉及及巖棉制制品、玻玻璃棉、泡泡沫沫玻璃。（2）有機(jī)保溫溫吸吸聲材料：：：這種材材料通通常吸聲聲效果果較好，主主要要有軟木木制品品、木絲絲板、毛毛氈等。（九）墻體材料料料墻體及屋面材料料料石建筑筑工程程中用量量較大大的材料料之一一。傳統(tǒng)統(tǒng)的建建筑中，大大量量采用的的墻體體材料是是粘土土磚瓦，隨隨著著科學(xué)技技術(shù)的的發(fā)展，新新型型的墻體體材料料逐漸被被廣泛泛使用?，F(xiàn)現(xiàn)在在普遍采采用的的墻體材材料是是粘土磚磚和砌砌塊。1．粘土磚（1）普通粘土土磚磚：是以粘粘粘土為主主要原原料，經(jīng)經(jīng)過成成型、干干燥、焙焙燒而成成的墻墻體材料料。普普通粘土土磚的的規(guī)格為為：240xx1115xx533(單位：毫毫米)（2）粘土空心心磚磚：與普通通通磚相比比，粘粘土空心心磚可可減輕自自重30％－35％，能改改善善墻體絕絕熱、隔隔聲性能能，并并且節(jié)省省粘土土原料，干干燥燥時(shí)間短短，燒燒成率高高。2．砌塊砌塊有以下優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)：適用用性強(qiáng)強(qiáng)、原料料來源源廣、不不占耕耕地節(jié)約約能源源、制作作施工工方便，由由于于砌塊具具有以以上優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，所所以近年年來發(fā)發(fā)展較快快，全全國(guó)許多多地方方在推廣廣。（十）裝飾材料料料1．裝飾材料的的的基本要求求及及選用建筑裝飾材料是是是用于建建筑物物表面，起起到到裝飾作作用的的材料。對(duì)對(duì)裝裝飾材料料的基基本要求求有以以下幾個(gè)個(gè)方面面：（1）材料的顏顏色色，光澤和和和透明性性（2）花紋圖案案、形形狀和尺尺寸（3）質(zhì)感2．常用建筑裝裝裝飾材料常用的飾面材料料料（制品品）主主要有琉琉璃瓦瓦、面磚磚、釉釉面磚、陶陶瓷瓷錦磚、花花崗崗石板、大大理理石板、水水磨磨石板、塑塑料料貼面板板、木木材、膠膠合板板、石膏膏板。三．建筑結(jié)構(gòu)基基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)各種不同的建筑筑筑，盡管管它們們?cè)谑褂糜靡笄蟆⒖臻g間組合合、外形形處理理、結(jié)構(gòu)構(gòu)形式式、構(gòu)造造方式式及規(guī)模模大小小等方面面各有有其特點(diǎn)點(diǎn)，但但構(gòu)成建建筑物物的主要要部分分都是由由基礎(chǔ)礎(chǔ)、墻體體或柱柱、樓地地面、屋屋頂、樓樓梯、門門窗等六六大部部分組成成。此此外，一一般建建筑物還還有臺(tái)臺(tái)階、坡坡道、陽陽臺(tái)、雨雨棚、散散水以及及其他他各種配配件和和裝飾部部分等等。住宅的建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)形式有有很多多鐘，例例如按按其施工工方法法可劃分分為現(xiàn)現(xiàn)澆(現(xiàn)場(chǎng)澆制)和預(yù)制(預(yù)先澆制)鋼筋混凝凝土土結(jié)構(gòu)兩兩大類類型和預(yù)預(yù)應(yīng)力力結(jié)構(gòu)等等。一一般而言言，從從采用的的結(jié)構(gòu)構(gòu)墻體材材料上上分，主主要有有砌體結(jié)結(jié)構(gòu)（如如：磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)、砌塊塊結(jié)構(gòu)構(gòu)等）以以及現(xiàn)現(xiàn)澆鋼筋筋混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)和輕輕鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)等；；從受力力傳遞遞系統(tǒng)上上分，常常有剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)和框框架結(jié)結(jié)構(gòu)等。（一）下面就上上上述常見見的承承重系統(tǒng)統(tǒng)類型型做一個(gè)個(gè)簡(jiǎn)要要的介紹紹。1．砌體結(jié)構(gòu)砌體結(jié)構(gòu)是我國(guó)國(guó)國(guó)廣泛采采用的的多層住住宅建建筑的剪剪力墻墻結(jié)構(gòu)形形式。一一般采用用鋼筋筋混凝土土預(yù)制制樓板、屋屋面面板作為為樓、屋屋面結(jié)構(gòu)構(gòu)層，豎豎向承重重構(gòu)件件采磚砌砌體。砌體材料主要有有有：普通通粘土土磚、多多孔磚磚、普通通混凝凝土小砌砌塊、輕輕骨料混混凝土土小砌塊塊等。常規(guī)的砌體厚度度度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。習(xí)習(xí)慣慣上人們們把370毫米厚的的墻墻稱為“三七墻”、240毫米厚的的墻墻稱為“二四墻”。在工程程中中厚度大大于等等于240毫米厚的的墻墻常用做做承重重墻，小小于240毫米厚的的墻墻用做非非承重重墻。承承重墻墻分為縱縱向承承重墻和和橫向向承重墻墻，分分別承受受建筑筑物上部部荷重重和承受受縱橫橫方向來來的地地震力。外外墻墻作承重重作用用，理應(yīng)應(yīng)受到到充分的的注意意，非承承重墻墻僅承擔(dān)擔(dān)自重重不承擔(dān)擔(dān)上部部荷重，可可作作為間隔隔墻使使用。2．現(xiàn)澆鋼筋混混混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)框架一般由梁、板板、柱所組成成。其特點(diǎn)是是框架結(jié)構(gòu)布布置靈活，具具有較大的室室內(nèi)空間，使使用比較方便便?？蚣芙Y(jié)構(gòu)構(gòu)的樓板大多多采用現(xiàn)澆鋼鋼筋混凝土板板，框架間的的填充墻多采采用輕質(zhì)砌體體墻。由于有框架結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)的柱截截面較較大，不不宜家家具布置置和裝裝修，影影響室室內(nèi)使用用，以以往在住住宅建建筑中采采用較較少。結(jié)結(jié)合框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)點(diǎn)，在新新建住住宅中出出現(xiàn)了了一種異異形柱柱框架輕輕型住住宅結(jié)構(gòu)構(gòu)和短短肢剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)體系系。異形柱框輕住宅宅宅與其他他傳統(tǒng)統(tǒng)結(jié)構(gòu)相相比，具具有以下下特點(diǎn)點(diǎn)：由T形邊柱、十十十字形中中柱、L形角柱組組成成框架受受力體體系，其其柱間間填充墻墻與體體壁同厚厚，室室內(nèi)不出出現(xiàn)柱柱楞便于于使用用，填充充墻采采用輕質(zhì)質(zhì)保溫溫隔熱材材料，因因墻體減減薄，與與砌體結(jié)結(jié)構(gòu)相相比可增增加使使用面積積。異異形柱框框輕住住宅結(jié)構(gòu)構(gòu)體系系和短肢肢剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)體系系在多高高層住住宅中的的應(yīng)用用方面具具有廣廣闊的發(fā)發(fā)展前前景。3．剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)剪力墻其實(shí)就是是是現(xiàn)澆鋼鋼筋混混凝土墻墻，主主要承受受水平平地震荷荷載，這這樣的水水平荷荷載對(duì)墻墻、柱柱產(chǎn)生一一種水水平剪切切力，剪剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)由由縱橫方方向的的墻體組組成抗抗側(cè)向力力體系系，它的的剛度度很大，空空間間整體性性好，房房間內(nèi)不不外露露梁、柱柱楞角角，便于于室內(nèi)內(nèi)布置，方方便便使用。剪剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)有較較好的抗抗震性性能，其其不足足之處是是結(jié)構(gòu)構(gòu)自重大大，預(yù)預(yù)應(yīng)力剪剪力墻墻結(jié)構(gòu)常常可以以做到大大空間間住宅布布局，剪剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)形形式是高高層住住宅采用用最為為廣泛的的一種種結(jié)構(gòu)形形式。此此時(shí)，房房間的的分隔墻墻和預(yù)預(yù)應(yīng)力廚廚房衛(wèi)衛(wèi)生間分分隔墻墻可采用用預(yù)制制的輕質(zhì)質(zhì)隔墻墻來分隔隔空間間，（二）如按照建建建筑物的的承重重結(jié)構(gòu)，主主要要有以下下幾種種形式：：1．磚混結(jié)構(gòu)：：：是建筑物物中中豎向承承重結(jié)結(jié)構(gòu)的墻墻、柱柱等采用用鋼筋筋混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)。通俗俗上講講是小部部分鋼鋼筋混凝凝土和和大部分分磚墻墻承重的的結(jié)構(gòu)構(gòu)。2．鋼、筋混凝凝凝土結(jié)構(gòu)：：是是指房屋屋的主主要承重重結(jié)構(gòu)構(gòu)如柱、梁梁、板板、樓梯梯、屋屋蓋用鋼鋼筋混混凝土制制作，墻墻用磚或或用其其他材料料填充充。這種種結(jié)構(gòu)構(gòu)抗震性性好，整整體性強(qiáng)強(qiáng)，抗抗腐蝕性性耐火火能力強(qiáng)強(qiáng)，經(jīng)經(jīng)久耐用用。3．磚木結(jié)構(gòu)：：：是建筑物物中中豎向承承重結(jié)結(jié)構(gòu)得墻墻、柱柱等采用用磚體體砌筑，橫橫向向采用木木質(zhì)結(jié)結(jié)構(gòu)。這這種結(jié)結(jié)構(gòu)現(xiàn)代代建筑筑中基本本已不不采用，其其各各種性能能都較較差。4．鋼筋框架結(jié)結(jié)結(jié)構(gòu)：是指指建建筑物的的豎向向、橫向向等主主要承重重結(jié)構(gòu)構(gòu)用鋼筋筋制作作，其余余部位位采用玻玻璃或或其他圍圍合材材料制作作的。這這種結(jié)構(gòu)構(gòu)多用用在售樓樓處、小小商鋪等等臨時(shí)時(shí)性建筑筑。四．住宅小區(qū)規(guī)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)城市是人類集中中中的生活活居住住地域，是是一一種現(xiàn)代代的人人聚集的的環(huán)境境形式。在在一一個(gè)城市市中，生生活居住住用地地的比重重一般般占到城城市建建設(shè)總用用地的的40％－50％。住宅宅區(qū)區(qū)是城市市中在在空間上上相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的各種種類型和和各種種規(guī)模的的生活活居住用用地的的統(tǒng)稱，它它包包括居住住區(qū)、居居住小區(qū)區(qū)、居居住組團(tuán)團(tuán)、住住宅街坊坊、和和住宅群群落等等。住宅宅小區(qū)區(qū)的組成成不僅僅僅是住住宅和和與其相相關(guān)的的道路、綠綠地地，還包包括與與該住宅宅小區(qū)區(qū)居民日日常生生活相關(guān)關(guān)的商商業(yè)、服服務(wù)、教教育、活活動(dòng)、道道路、場(chǎng)場(chǎng)地和和管理等等內(nèi)容容。這些些內(nèi)容容在空間間分布布上，可可能在在該住宅宅小區(qū)區(qū)空間范范圍內(nèi)內(nèi)，也可可能位位于該住住宅小小區(qū)的空空間范范圍之外外。（一）居住小區(qū)區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)構(gòu)1．用地規(guī)模與與與配置為了使住宅小區(qū)區(qū)區(qū)具備基基本的的生活設(shè)設(shè)施以以滿足居居民的的日常生生活需需求，一一般要要求住宅宅人口口或用地地達(dá)到到一定的的規(guī)模模，這一一要求求對(duì)周圍圍設(shè)施施不足或或沒有有設(shè)施的的住宅宅小區(qū)而而言，如如在城市市邊緣緣地區(qū)新新建的的住宅區(qū)區(qū)，顯顯得尤為為重要要。用地配置包含住住住宅建筑筑用地地、公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施用用地、道道路與停停車設(shè)設(shè)施用地地、公公共綠地地和其其他用地地五部部分的數(shù)數(shù)量以以及比例例，它它反映了了一個(gè)個(gè)住宅區(qū)區(qū)的某某些重要要的特特征，如如區(qū)位位、環(huán)境境、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)甚至至住宅宅的層數(shù)數(shù)等。一個(gè)具體的住宅宅宅小區(qū)用用地配配置的確確定應(yīng)應(yīng)該考慮慮多方方面的因因素。住住宅小區(qū)區(qū)用地地的配置置應(yīng)該該在國(guó)際際《城城市居住住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范范》（CB5001180－93）用地配配置置建議的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，考考慮住住宅小區(qū)區(qū)的職職能側(cè)重重、居居住密度度、土土地利用用方式式和效益益、社社區(qū)生活活、戶戶外環(huán)境境質(zhì)量量和地方方特點(diǎn)點(diǎn)等多方方面的的因素綜綜合確確定。滿足住宅區(qū)居民民民的居住住生活活需求是是確定定住宅區(qū)區(qū)用地地配置的的基礎(chǔ)礎(chǔ)，不同同的居居住對(duì)象象對(duì)住住宅區(qū)的的居住住、公共共服務(wù)務(wù)、戶外外環(huán)境境和交通通基礎(chǔ)礎(chǔ)等存在在不同同的需求求，因因而應(yīng)該該根據(jù)據(jù)居住對(duì)對(duì)象的的特點(diǎn)適適度增增減住宅宅區(qū)各各類用地地構(gòu)成成的比例例。2．居住密度在住宅小區(qū)規(guī)劃劃劃考慮的的因素素中，居居住密密度是一一項(xiàng)重重要的量量化控控制指標(biāo)標(biāo)，它它對(duì)居住住環(huán)境境的品質(zhì)質(zhì)以及及規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)的的空間與與布局局形態(tài)有有著根根本的影影響。居住密度是關(guān)于于于住宅小小區(qū)環(huán)環(huán)境質(zhì)量量的重重要指標(biāo)標(biāo)之一一。它是是指單單位用地地面積積上居民民和住住宅的密密集程程度，是是一個(gè)個(gè)包含人人口密密度、人人均用用地、建建筑密密度和建建筑密密度指標(biāo)標(biāo)的綜綜合概念念。它它主要的的評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)有有人口口密度、住住宅宅區(qū)人口口密度度（毛）、住住宅區(qū)人口密密度（凈）、人人均用地、建建筑密度、住住宅區(qū)建筑密密度（毛）、住住宅區(qū)建筑密密度（凈）、建建筑面積密度度溶劑率等等等指標(biāo)。3．設(shè)施布局基本要求：各項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施，交交通設(shè)設(shè)施以及及戶外外活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地的的布局在在滿足足各自的的時(shí)空空服務(wù)距距離的的同時(shí)，以以達(dá)達(dá)到使居居民有有更多的的選擇擇為目標(biāo)標(biāo)。考慮因素：上述述述設(shè)施在在布局局中可以以考慮慮在平面面上和和空間上上的結(jié)結(jié)合，其其中公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施施、交通通設(shè)施施、教育育設(shè)施施和戶外外活動(dòng)動(dòng)設(shè)施的的布局局對(duì)住宅宅區(qū)規(guī)規(guī)劃布局局結(jié)構(gòu)構(gòu)的影響響較大大。同時(shí)時(shí)應(yīng)該該注意到到，隨隨著現(xiàn)代代網(wǎng)絡(luò)絡(luò)技術(shù)的的發(fā)展展和進(jìn)入入家庭庭，部分分公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施和和教育設(shè)設(shè)施的的布局特特別是是管理設(shè)設(shè)施的的位置將將逐步步擺脫服服務(wù)半半徑的限限制。（二）主要規(guī)劃劃劃指標(biāo)1．建設(shè)強(qiáng)度指指指標(biāo)住宅區(qū)在建設(shè)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)度方面面的指指標(biāo)包括括容積積率、建建筑密密度、總總建筑筑面積和和分類類建筑總總面積積。2．環(huán)境指標(biāo)住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)質(zhì)質(zhì)量方面面的量量化指標(biāo)標(biāo)主要要包括綠綠地率率、人口口密度度、套密密度、人人均住宅宅區(qū)用用地面積積、人人均綠地地面積積、人均均公共共綠地面面積、人人均住宅宅建筑筑面積、日日照照間距。（三）規(guī)劃管理理理1．規(guī)劃管理審審審批的程序序：：（1）申報(bào)與與立立案；（2）工作周周期期。2．規(guī)劃管理程程程序內(nèi)容：：（1）規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)；；（2）選址定定點(diǎn)點(diǎn)；（3）建設(shè)用用地地規(guī)劃許許可證證；（4）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條件；；（5）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方案；；（6）設(shè)計(jì)方案案；；（7）建設(shè)工工程程規(guī)劃許許可證證；并不是所有建設(shè)設(shè)設(shè)工程都都需要要經(jīng)過以以上所所述程序序，對(duì)對(duì)于工程程量小小，處在在非重重要地段段的簡(jiǎn)簡(jiǎn)單建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目，經(jīng)市市規(guī)劃劃局同意意，可可簡(jiǎn)化規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件或設(shè)設(shè)計(jì)方案案設(shè)計(jì)計(jì)程序，建建設(shè)設(shè)單位可可直接接申報(bào)建建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可可證。五．住宅智能化化化和綜合合布線線隨著信息社會(huì)的的的飛速發(fā)發(fā)展，住住宅智能能化已已經(jīng)是社社會(huì)信信息化的的必然然要求，提提供供方便的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)信息服服務(wù)，創(chuàng)創(chuàng)造安全全舒適適的居住住環(huán)境境。建立立現(xiàn)代代化的物物業(yè)管管理體系系，實(shí)實(shí)現(xiàn)快捷捷高效效的超值值服務(wù)務(wù)是現(xiàn)代代化家家居發(fā)展展的必必然方向向。住宅職能化是建建建筑技術(shù)術(shù)與信信息技術(shù)術(shù)相結(jié)結(jié)合的產(chǎn)產(chǎn)物，是是反映當(dāng)當(dāng)今住住宅科技技的成成果。它它包括括：中央央監(jiān)控控系統(tǒng)、門門禁禁系統(tǒng)、通通信信系統(tǒng)、防防災(zāi)災(zāi)系統(tǒng)、耗耗能能參數(shù)計(jì)計(jì)量管管理系統(tǒng)統(tǒng)、家家庭設(shè)施施自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)統(tǒng)及辦辦公自動(dòng)動(dòng)化系系統(tǒng)。同同時(shí)隨隨著家庭庭社會(huì)會(huì)化，還還需要要考慮各各種自自動(dòng)化系系統(tǒng)的的節(jié)能控控制、電電子信箱箱管理理、商品品咨詢?cè)?、購物物服?wù)務(wù)、醫(yī)療療、學(xué)學(xué)習(xí)服務(wù)務(wù)及有有效的家家庭和和家務(wù)管管理。綜合布線的通用用用定義是是通過過對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)、系系統(tǒng)、服服務(wù)與與管理這這四項(xiàng)項(xiàng)建筑物物的基基本要素素以及及對(duì)它們們之間間的內(nèi)在在關(guān)聯(lián)聯(lián)作最優(yōu)優(yōu)化的的考慮，提提供供一個(gè)投投資合合理又具具有高高效、舒舒適、便便利、安安全的的環(huán)境空空間。具具體而言言住宅宅的綜合合布線線即在一一個(gè)住住宅內(nèi)安安裝一一導(dǎo)體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，該該網(wǎng)絡(luò)必必須滿滿足一定定數(shù)量量、質(zhì)量量及安安排靈活活性的的要求。并并且且具有模模塊化化結(jié)構(gòu)，有有極極高的可可靠性性，一旦旦布線線完成后后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)可以以連接接任一類類型的的終端，使使布布線標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單化。實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)語音音、數(shù)數(shù)據(jù)、視視頻圖圖像的連連接和和對(duì)整套套住宅宅的控制制與管管理，從從而在在住宅內(nèi)內(nèi)重新新布置工工作端端時(shí)無需需另外外布線，也也可可在不改改變布布線結(jié)構(gòu)構(gòu)的情情況下重重新組組織網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的拓拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)構(gòu)。第二節(jié)土地權(quán)屬屬屬登記土地權(quán)屬登記是是是國(guó)家進(jìn)進(jìn)行地地籍管理理的重重要途徑徑，土土地權(quán)屬屬登記記一般分分為兩兩步：第第一步步進(jìn)行土土地調(diào)調(diào)查，第第二步步進(jìn)行土土地登登記。一．土地調(diào)查土地調(diào)查是為查查查清土地地的數(shù)數(shù)量、質(zhì)質(zhì)量、分分布、利利用和和權(quán)屬狀狀況而而進(jìn)行的的調(diào)查查。《土土地管管理法》規(guī)規(guī)定定：“國(guó)家建立立土土地調(diào)查查制度度?？h級(jí)級(jí)以上上人民政政府土土地行政政主管管部門會(huì)會(huì)同同同級(jí)有關(guān)關(guān)部門門進(jìn)行土土地調(diào)調(diào)查”。這一規(guī)規(guī)定定明確了了土地地調(diào)查是是各級(jí)級(jí)土地行行政主主管部門門的一一項(xiàng)法定定的職職責(zé)和義義務(wù)?！锻恋毓芾矸▽?shí)實(shí)實(shí)施條例例》規(guī)規(guī)定：土土地調(diào)調(diào)查內(nèi)容容包括括：土地地權(quán)屬屬和土地地利用用現(xiàn)狀。（一）土地權(quán)屬屬屬調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查是是是指對(duì)土土地權(quán)權(quán)屬單位位的土土地權(quán)源源及其其權(quán)利所所及的的位置、界界址址、數(shù)量量和用用途等基基本情情況的調(diào)調(diào)查。土地權(quán)屬調(diào)查是是是以宗地地為基基本單位位進(jìn)行行的。土土地權(quán)權(quán)屬調(diào)查查的主主要內(nèi)容容有：：宗地*位置、界線、權(quán)權(quán)權(quán)屬（權(quán)權(quán)屬性性質(zhì)和權(quán)權(quán)源）和和使用狀狀況（土土地用途途、土土地等級(jí)級(jí)、地地價(jià)和共共用情情況）等等。土地權(quán)屬調(diào)查的的的范圍主主要是是城鎮(zhèn)范范圍內(nèi)內(nèi)的土地地，農(nóng)農(nóng)村土地地的權(quán)權(quán)屬確定定由土土地利用用現(xiàn)狀狀調(diào)查來來進(jìn)行行。城鎮(zhèn)土地分為十十十個(gè)一級(jí)級(jí)類，二二十四個(gè)個(gè)二級(jí)級(jí)類城鎮(zhèn)土地分類體體體系（二）土地利用用用現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)調(diào)調(diào)查是為為查清清土地的的利用用現(xiàn)狀而而進(jìn)行行的全面面性的的調(diào)查。根據(jù)我國(guó)《土地地地利用現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查技術(shù)術(shù)規(guī)程程》，我我國(guó)的的土地按按土地地利用現(xiàn)現(xiàn)狀用用途分為8大類，并并以以利用方式、經(jīng)營(yíng)方方方式和覆覆蓋特特征等分分為46個(gè)二級(jí)類類土地利用現(xiàn)狀分分分類體系系二．土地登記土地登記是國(guó)家家家依照法法律程程序?qū)⑼镣恋氐牡臋?quán)屬關(guān)關(guān)系、座座落、面面積、用用途、等等級(jí)、價(jià)價(jià)格等在在專門門簿冊(cè)上上進(jìn)行行的一項(xiàng)項(xiàng)重要要的土地地行政政管理工工作與與制度。土地登記分兩類類類：（一）初始土地地地登記，是是一一種基礎(chǔ)礎(chǔ)性登登記，是是普遍遍的土地地權(quán)屬屬登記。（二）變更土地地地登記，也也叫叫日常土土地登登記或經(jīng)經(jīng)常性性土地登登記，它它是在初初始登登記基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根根據(jù)土地地使用用者、所所有者者的土地地權(quán)屬屬及主要要用途途變更的的情況況，隨時(shí)時(shí)辦理理的登記記。三．土地權(quán)屬登登登記辦理理流程程受理申請(qǐng)登記→→→權(quán)屬審核核（初初審、外外業(yè)調(diào)調(diào)查、復(fù)復(fù)審）→公告→審批→收費(fèi)、發(fā)發(fā)證→歸檔。第三節(jié)房屋權(quán)屬屬屬登記一．房屋權(quán)屬登登登記房屋權(quán)屬登記是是是指房地地產(chǎn)管管理部門門依照照法律、法法規(guī)規(guī)的規(guī)定定對(duì)申申請(qǐng)登記記的房房屋的性性質(zhì)、權(quán)權(quán)屬來源源、取取得方式式、取取得時(shí)間間及其其他有關(guān)關(guān)情況況，在專專門簿簿冊(cè)上進(jìn)進(jìn)行記記載并予予以確確認(rèn)的法法律制制度。房屋權(quán)屬登記主主主要分為為：（一）總登記：：：總登記記是指指縣級(jí)以以上地地方人民民政府府根據(jù)需需要，在在一定期期限內(nèi)內(nèi)對(duì)本行行政區(qū)區(qū)域內(nèi)的的房屋屋進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一權(quán)權(quán)屬登記記。登登記機(jī)關(guān)關(guān)認(rèn)為為需要時(shí)時(shí)，經(jīng)經(jīng)縣級(jí)以以上地地方人民民政府府批準(zhǔn)，可可以以對(duì)本行行政區(qū)區(qū)內(nèi)的房房屋權(quán)權(quán)屬證書書進(jìn)行行驗(yàn)證或或者換換證。（二）初始登記記記:新建的房屋，申申申請(qǐng)人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在房屋竣竣工后后的3個(gè)月內(nèi)登登記記機(jī)關(guān)申申請(qǐng)房房屋所有有權(quán)初初始登記記，并并提交用用地證證明文件件或者者土地使使用權(quán)權(quán)證、建建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可可證、建建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可可證、施施工許許可證、房房屋屋竣工驗(yàn)驗(yàn)收資資料及其其他有有關(guān)證明明文件件。房地地產(chǎn)開開發(fā)商在在商品品房竣工工后，經(jīng)經(jīng)過初始始登記記才能取取得大大產(chǎn)證。（三）轉(zhuǎn)移登記記記：因房房屋買買賣、交交換、贈(zèng)贈(zèng)與、繼繼承、劃劃撥轉(zhuǎn)讓讓、分分割、合合并、裁裁決等原原因使使其權(quán)屬屬發(fā)生生轉(zhuǎn)移的的，當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)自自事實(shí)發(fā)發(fā)生之之日起30日內(nèi)申請(qǐng)請(qǐng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記。（四）變更登記記記：權(quán)利利人名名稱變更更和房房屋現(xiàn)狀狀發(fā)生生下列情情形之之一的，權(quán)權(quán)利利人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自事事實(shí)發(fā)生生之日日起30日內(nèi)申請(qǐng)請(qǐng)變變更登記記：1、屋坐落落的的街道、門門牌牌或者房房屋名名稱發(fā)生生變更更的；2、房屋面面積積增加或或者減減少的；3、房屋翻翻建建的；4、法律、法法法規(guī)規(guī)定定的其其他情形形。（五）他項(xiàng)權(quán)利利利登記：：設(shè)定定房屋抵抵押權(quán)權(quán)、典權(quán)權(quán)等他他項(xiàng)權(quán)利利的，權(quán)權(quán)利人應(yīng)應(yīng)當(dāng)自自事實(shí)發(fā)發(fā)生之之日起30日內(nèi)申請(qǐng)請(qǐng)他他項(xiàng)權(quán)利利登記記。（六）注銷登記記記：因房房屋滅滅失、土土地使使用年限限、他他項(xiàng)權(quán)利利終止止等，權(quán)權(quán)利人人應(yīng)當(dāng)自自事實(shí)實(shí)發(fā)生之之日起起30日內(nèi)申請(qǐng)請(qǐng)注注銷登記記。二.房屋權(quán)屬登登記記的程序（一）受理登記記記申請(qǐng)。（二）權(quán)屬審核核核。（三）公告。（四）核準(zhǔn)登記記記，頒發(fā)發(fā)房屋屋權(quán)屬證證書。三．房地產(chǎn)交易易易的核心心房地產(chǎn)交易的核核核心是權(quán)權(quán)力的的轉(zhuǎn)移，即即房房屋和土土地的的占有、使使用用、分配配、收收益等權(quán)權(quán)力發(fā)發(fā)生了轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。不不論是房房地產(chǎn)產(chǎn)一級(jí)市市場(chǎng)交交易，還還是二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)交易易的核心心都是是房地產(chǎn)產(chǎn)各種種權(quán)力發(fā)發(fā)生了了轉(zhuǎn)移。（一）商品房預(yù)預(yù)預(yù)售商品房預(yù)售是指指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將將正在在建設(shè)中中的商商品房預(yù)預(yù)先售售給買受受人，并并由買受受人支支付定金金或者者房?jī)r(jià)款款的行行為。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)當(dāng)當(dāng)符合下下列條條件：1．已交付全部部部土地使用用權(quán)權(quán)出讓金金，取取得土堆堆使用用權(quán)證書書。2．持有建設(shè)工工工程規(guī)劃許許可可證和施施工許許可證。3．按揭提供預(yù)預(yù)預(yù)售的商品品房房計(jì)算，投投入入開發(fā)建建設(shè)的的資金達(dá)達(dá)到工工程建設(shè)設(shè)總投投資的25％以上，并并并已經(jīng)確確定施施工進(jìn)度度和竣竣工交付付日期期。（二）商品房買買買賣合同同1．商品房買賣賣賣合同說明明（1）本合同文文本本為示范文文文本，也也可作作為簽約約使用用文本。簽簽約約之前，買買受受人應(yīng)當(dāng)當(dāng)仔細(xì)細(xì)閱讀本本合同同內(nèi)容，對(duì)對(duì)合合同條款款及專專業(yè)用詞詞理解解不一致致的，可可向當(dāng)?shù)氐胤康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)主管管部門咨咨詢。（2）本合同所所稱稱商品房是是是指由房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開開發(fā)建設(shè)設(shè)并出出售的房房屋。（3）為體現(xiàn)合合同同雙方的自自自愿原則則，本本合同文文本中中相關(guān)條條款后后都有空空白行行，供雙雙方自自行約定定或補(bǔ)補(bǔ)充約定定。雙雙方當(dāng)事事人可可以對(duì)文文本條條款的內(nèi)內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行修改改、增增補(bǔ)或刪刪減。合合同簽訂訂生效效后，未未被修修改的文文本印印刷文字字視為為雙方同同意內(nèi)內(nèi)容。（4）本合同文文本本中涉及到到到的選擇擇、填填寫內(nèi)容容以手手寫項(xiàng)為為優(yōu)先先。（5）對(duì)合同文文本本【】中選選選擇內(nèi)容容、空空格部位位填寫寫及其他他需要要?jiǎng)h除或或添加加的內(nèi)容容，雙雙方應(yīng)當(dāng)當(dāng)協(xié)商商確定?！尽恐兄羞x擇內(nèi)容，以以劃√方式選定；；對(duì)于實(shí)際情情況未發(fā)生或或買賣雙方不不作約定時(shí)，應(yīng)應(yīng)在空格部位位打×，以示刪除除。（6）在簽訂合合同同前，出賣賣賣人應(yīng)當(dāng)當(dāng)向買買受人出出示應(yīng)應(yīng)當(dāng)由出出賣人人提供的的有關(guān)關(guān)證書、證證明明文件。（7）本合同條條款款由中華人人人民共和和國(guó)建建設(shè)部和和國(guó)家家工商行行政管管理局負(fù)負(fù)責(zé)解解釋。2．商品房買賣賣賣合同文本本商品房買賣合同同同（合同同編號(hào)號(hào)）合同雙方當(dāng)事人人人：出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)號(hào)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)號(hào)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)聯(lián)系電話話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系系電話：：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理機(jī)構(gòu)：：：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)號(hào)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)聯(lián)系電話話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【本人】【法定定定代表人人】姓姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍＿＿＿＿＿＿【身份證】【護(hù)護(hù)護(hù)照】【營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照注注冊(cè)號(hào)號(hào)】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電電話：：＿＿＿＿＿＿＿＿【委托代理人】【】姓姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍：：＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿根據(jù)《中華人民民民共和國(guó)國(guó)合同同法》、《中中華人民共和和國(guó)城市房地地產(chǎn)管理法》及及其他有關(guān)法法律、法規(guī)之之規(guī)定，買受受人和出賣人人在平等、自自愿、協(xié)商一一致的基礎(chǔ)上上就買賣商品品房達(dá)成如下下協(xié)議：第一條項(xiàng)目建設(shè)設(shè)設(shè)依據(jù)出賣人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式式取得位位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號(hào)號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊塊的土土地使用用權(quán)?！就镣镣恋厥褂糜脵?quán)出出讓合同同號(hào)】【土土土地使用用權(quán)劃劃撥批準(zhǔn)準(zhǔn)文件件號(hào)】【劃劃撥撥土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓批批準(zhǔn)文文件號(hào)】為為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。該地塊土地面積積積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規(guī)規(guī)劃劃用途為為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土土地使用用年限限自＿＿＿＿＿＿＿＿年年＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿日日至＿＿＿＿＿＿＿＿年年＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿日。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在在上述地塊上上建設(shè)商品房房，【現(xiàn)定名名】【暫定名名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工許可可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第二條商品房銷銷銷售依據(jù)據(jù)買受人購買的商商商品房為為【現(xiàn)現(xiàn)房】【預(yù)預(yù)售售商品房房】。預(yù)預(yù)售商品品房批批準(zhǔn)機(jī)關(guān)關(guān)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品品房預(yù)預(yù)售許可可證號(hào)號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第三條買受人所所所購商品品房的的基本情情況買受人購買的商商商品房（以以下下簡(jiǎn)稱該該商品品房，其其房屋屋平面圖圖見本本合同附附件一一，房號(hào)號(hào)以附附件一上上表示示為準(zhǔn)）為為本本合同第第一條條規(guī)定的的項(xiàng)目目中的：：第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【單元元】【層】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號(hào)房。該商品房的用途途途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，屬屬＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿結(jié)構(gòu)，層層高高為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建建筑筑層數(shù)地地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層，地地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層。該商品房陽臺(tái)是是是【封閉閉式】【非非非封閉式式】。該商品房【合同同同約定】【產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記】建建筑面積共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其其中，套內(nèi)建建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平平方米，公共共部位與公用用房屋分?jǐn)偨ńㄖ娣e＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平平方米（有關(guān)關(guān)公共部位與與公用房屋分分?jǐn)偨ㄖ娣e積構(gòu)成說明見見附件二）。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第四條計(jì)價(jià)方式式式與價(jià)款款出賣人與買受人人人約定按按下述述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種種方式式計(jì)算該該商品品房?jī)r(jià)款款：1．按建筑面積積積計(jì)算，該該商商品房單單價(jià)為為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣幣）每每平方米米＿＿＿＿＿＿＿＿元元，總金金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿＿＿千千＿＿＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿＿＿拾拾＿＿＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿＿＿百百＿＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿＿元元整。2．按套內(nèi)建筑筑筑面積計(jì)算算，該該商品房房單價(jià)價(jià)為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每每平方米米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣幣）＿＿＿＿＿＿＿千千＿＿＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿＿萬萬＿＿＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿＿＿百百＿＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿＿元整整。3．按套（單元元元）計(jì)算，該該商品房總價(jià)價(jià)款為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿＿千千＿＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿＿百百＿＿＿＿拾拾＿＿＿＿＿＿＿元整。4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第五條面積確認(rèn)認(rèn)認(rèn)及面積積差異異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇擇擇的計(jì)價(jià)價(jià)方式式，本條條規(guī)定定以【建建筑面面積】【套套內(nèi)內(nèi)建筑面面積】（本本本條款中中均簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱面積積）為為依據(jù)進(jìn)進(jìn)行面面積確認(rèn)認(rèn)及面面積差異異處理理。當(dāng)事人選擇按套套套計(jì)價(jià)的的，不不適用本本條約約定。合同約定面積與與與產(chǎn)權(quán)登登記面面積有差差異的的，以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記面積積為準(zhǔn)準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記面積積與合同約定定面積發(fā)生差差異，雙方同同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方方式進(jìn)行處理理：1．雙方自行約約約定：（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；2．雙方同意按按按以下原則則處處理：（1）面積誤差差比比絕對(duì)值在在在3％以內(nèi)（含含3％）的，據(jù)據(jù)據(jù)實(shí)結(jié)算算房?jī)r(jià)價(jià)款；（2）面積誤差差比比絕對(duì)值超超超出3％時(shí)，買買受受人有權(quán)權(quán)退房房。買受人退房的，出出賣人在買受受人提出退房房之日起30天內(nèi)將買受受人已付款退退還給買受人人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率率付給利息。買受人不退房的的的，產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記面積大大于合合同約定定面積積時(shí)，面面積誤誤差比在3％以內(nèi)（含含3％）部分分的的房?jī)r(jià)款款由買買受人補(bǔ)補(bǔ)足；；超出3％部分的的房房?jī)r(jià)款由由出賣賣人承擔(dān)擔(dān)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸買買受人人。產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記面積小小于合合同登記記面積積時(shí)，面面積誤誤差比絕絕對(duì)值值在3％以內(nèi)（含含3％）部分分的的房?jī)r(jià)款款由出出賣人返返還買買受人；；絕對(duì)對(duì)值超出3％部分的的房房?jī)r(jià)款由由出賣賣人雙倍倍返還還買受人人。產(chǎn)權(quán)登記面積－－－合同約約定面面積面積誤差比＝───────────────────×100％合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成成成面積差差異，雙雙方不解解除合合同的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)簽署補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)協(xié)議。第六條付款方式式式及期限限買受人按下列第第第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式式按期期付款：：1．一次性付款款款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；2．分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第七七條買受受人逾逾期付款款的違違約責(zé)任任買受人如未按本本本合同規(guī)規(guī)定的的時(shí)間付付款，按按下列第第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種種方式式處理：：1．按逾期時(shí)間間間，分別處處理理（不作作累加加）（1）逾期在＿＿＿＿＿＿＿日日日之內(nèi)，自自本本合同規(guī)規(guī)定的的應(yīng)付款款期限限之第二二天起起至實(shí)際際全額額支付應(yīng)應(yīng)付款款之日止止，買買受人按按日向向出賣人人支付付逾期應(yīng)應(yīng)付款款萬分之之＿＿＿＿＿＿＿的違違約金，合合同同繼續(xù)履履行；；（2）逾期超過過＿＿＿＿＿＿＿＿日后，出出賣賣人有權(quán)權(quán)解除除合同。出出賣賣人解除除合同同的，買買受人人按累計(jì)計(jì)應(yīng)付付款的＿＿＿＿＿＿＿％％向出出賣人支支付違違約金。買買受受人愿意意繼續(xù)續(xù)履行合合同的的，經(jīng)出出賣人人同意，合合同同繼續(xù)履履行，自自本合同同規(guī)定定的應(yīng)付付款期期限之第第二天天起至實(shí)實(shí)際全全額支付付應(yīng)付付款之日日止，買買受人按按日向向出賣人人支付付逾期應(yīng)應(yīng)付款款萬分之之＿＿＿＿＿＿＿（該該比率應(yīng)應(yīng)不小小于第（1）項(xiàng)中的的比比率）的的違約約金。本條中的逾期應(yīng)應(yīng)應(yīng)付款指指依照照本合同同第六六條規(guī)定定的到到期應(yīng)付付款與與該期實(shí)實(shí)際已已付款的的差額額；采取取分期期付款的的，按按相應(yīng)的的分期期應(yīng)付款款與該該期的實(shí)實(shí)際已已付款的的差額額確定。2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；第八條交付期限限限出賣人應(yīng)當(dāng)在＿＿＿＿＿＿＿＿年年＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿日前前，依依照國(guó)家家和地地方人民民政府府的有關(guān)關(guān)規(guī)定定，將具具備下下列第＿＿＿＿＿＿＿種種條件件，并符符合本本合同約約定的的商品房房交付付買受人人使用用：1．該商品房經(jīng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收合格格。2．該商品房經(jīng)經(jīng)經(jīng)綜合驗(yàn)收收合合格。3．該商品房經(jīng)經(jīng)經(jīng)分期綜合合驗(yàn)驗(yàn)收合格格。4．該商品房取取取得商品住住宅宅交付使使用批批準(zhǔn)文件件。5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；但如遇下列特殊殊殊原因，除除雙雙方協(xié)商商同意意解除合合同或或變更合合同外外，出賣賣人可可據(jù)實(shí)予予以延延期：1．遭遇不可抗抗抗力，且出出賣賣人在發(fā)發(fā)生之之日起＿＿＿＿＿＿＿日日內(nèi)告告知買受受人的的；2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；第九條出賣人逾逾逾期交房房的違違約責(zé)任任除本合同第八條條條規(guī)定的的特殊殊情況外外，出出賣人如如未按按本合同同規(guī)定定的期限限將該該商品房房交付付買受人人使用用，按下下列第第＿＿＿＿＿＿＿＿種方方式處處理：1．按逾期時(shí)間間間，分別處處理理（不作作累加加）（1）逾期不超超過過＿＿＿＿＿＿＿日，自自本本合同第第八條條規(guī)定的的最后后交付期期限的的第二天天起至至實(shí)際交交付之之日止，出出賣賣人按日日向買買受人支支付已已交付房房?jī)r(jià)款款萬分之之＿＿＿＿＿＿＿的違違約金，合合同同繼續(xù)履履行；；（2）逾期超過過＿＿＿＿＿＿＿＿日后，買買受受人有權(quán)權(quán)解除除合同。買買受受人解除除合同同的，出出賣人人應(yīng)當(dāng)自自買受受人解除除合同同通知到到達(dá)之之日起＿＿＿＿＿＿天內(nèi)內(nèi)退還還全部已已付款款，并按按買受受人累計(jì)計(jì)已付付款的＿＿＿＿＿＿＿％％向買買受人支支付違違約金。買買受受人要求求繼續(xù)續(xù)履行合合同的的，合同同繼續(xù)續(xù)履行，自自本本合同第第八條條規(guī)定的的最后后交付期期限的的第二天天起至至實(shí)際交交付之之日止，出出賣賣人按日日向買買受人支支付已已交付房房?jī)r(jià)款款萬分之之＿＿＿＿＿＿＿＿（該該比率應(yīng)應(yīng)不小小于第（1）項(xiàng)中的的比比率）的的違約約金。2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；第十條規(guī)劃、設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)變更更的約約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)劃劃變更更、設(shè)計(jì)計(jì)單位位同意的的設(shè)計(jì)計(jì)變更導(dǎo)導(dǎo)致下下列影響響到買買受人所所購商商品房質(zhì)質(zhì)量或或使用功功能的的，出賣賣人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在有有關(guān)部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)同意意之日起10日內(nèi)，書書面面通知買買受人人：（1）該商品房房結(jié)結(jié)構(gòu)形式、戶戶型、空間尺尺寸、朝向；；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；買受人有權(quán)在通通通知到達(dá)達(dá)之日日起15日內(nèi)做出出是是否退房房的書書面答復(fù)復(fù)。買買受人在在通知知到達(dá)之之日起起15日內(nèi)未作作書書面答復(fù)復(fù)的，視視同接受受變更更。出賣賣人未未在規(guī)定定時(shí)限限內(nèi)通知知買受受人的，買買受受人有權(quán)權(quán)退房房。買受人退房的，出出賣人須在買買受人提出退退房要求之日日起＿＿＿＿＿＿天內(nèi)將買買受人已付款款退還給買受受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利利率付給利息息。買受人不不退房的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與出賣人人另行簽訂補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議第十一條交接商品房達(dá)到交付付付使用條條件后后，出賣賣人應(yīng)應(yīng)當(dāng)書面面通知知買受人人辦理理交付手手續(xù)。雙雙方進(jìn)行行驗(yàn)收收交接時(shí)時(shí)，出出賣人應(yīng)應(yīng)當(dāng)出出示本合合同第第八條規(guī)規(guī)定的的證明文文件，并并簽署房房屋交交接單。所所購購商品房房為住住宅的，出出賣賣人還需需提供供《住宅宅質(zhì)量量保證書書》和和《住宅宅使用用說明書書》。出出賣人不不出示示證明文文件或或出示證證明文文件不齊