濟(jì)南茶葉交易市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

濟(jì)南茶葉交易市場(chǎng)考察報(bào)告PAGE9目錄一、考察安排 2二、濟(jì)南市概況 2（一）城市概況 3（二）經(jīng)濟(jì)概況 4三、濟(jì)南茶葉交易市場(chǎng)分析 4（一）各茶城概況 4（二）各茶城具體分析 41、老屯茶城 62、濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng) 73、廣友茶城 94、七里堡茶城 10四、考察總結(jié) 13（一）考察感悟 13（二）對(duì)大茶都項(xiàng)目的建議 14濟(jì)南茶葉交易市場(chǎng)考察報(bào)告一、考察安排（一）考察時(shí)間：2014年1月20日至24日（二）考察地點(diǎn)：濟(jì)南（三）考察人員：徐威、焦鵬飛（四）考察項(xiàng)目：濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)、廣友茶城、老屯茶城、七里堡茶城（五）考察目的：1、了解茶城的規(guī)模、建筑格局、業(yè)態(tài)布局、商戶數(shù)量等基本信息；2、通過(guò)與部分商戶訪談，了解其對(duì)茶行業(yè)的前景及大茶都項(xiàng)目的看法；3、通過(guò)了解茶城的基本信息及與商戶的訪談，為大茶都項(xiàng)目的規(guī)劃提供參考建議。二、濟(jì)南市概況（一）城市概況濟(jì)南，地處北緯36°40"，東經(jīng)117°00"，北跨黃河，毗鄰德州市臨邑縣，南依泰安市泰山，西臨黃河，東接淄博市。濟(jì)南，其名來(lái)源于\o"西漢"西漢時(shí)設(shè)立的\o"濟(jì)南郡"濟(jì)南郡。濟(jì)南之“濟(jì)”指\o"濟(jì)水"濟(jì)水，濟(jì)南意為濟(jì)水之南。因境內(nèi)泉水眾多，濟(jì)南又被稱為“泉城”。濟(jì)南是山東省省會(huì)，是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育以及金融中心。從全國(guó)來(lái)說(shuō)，濟(jì)南是連接華東與華北的門戶，是連接華東、華北和華中地區(qū)的重要樞紐；位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，是黃河流域的中心城市。全市共轄歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)6\o"市轄區(qū)"個(gè)區(qū)，章丘市1個(gè)縣級(jí)市，平陰縣、濟(jì)陽(yáng)縣、商河縣3個(gè)\o"縣"縣，總面積8177.21\o"平方公里"平方公里，2013年年底常住人口699.9萬(wàn)人。其中，市區(qū)面積3257平方公里，市區(qū)人口433萬(wàn)人。下表是截止至2012年年底，濟(jì)南下轄的“6區(qū)1市3縣”的土地面積和人口情況（依據(jù)濟(jì)南市2013年統(tǒng)計(jì)年鑒整理）。名稱土地面積（平方公里）人口（萬(wàn)人）歷下區(qū)10155.08市中區(qū)28058.42槐蔭區(qū)15138.85天橋區(qū)24950.98歷城區(qū)129893.3長(zhǎng)清區(qū)117855.54章丘市1855101.82平陰縣82737.09濟(jì)陽(yáng)縣107655.67商河縣116262.47（二）經(jīng)濟(jì)概況2013年全市生產(chǎn)總值為5230.19億元，居山東省第三位（第一位青島7302.11億元，第二位煙臺(tái)5613億元）。城市居民人均可支配收入35648元，城市居民人均消費(fèi)性支出21667元，農(nóng)民人均純收入13248元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出7799元。下表是截止2012年年底“6區(qū)1市3縣”的生產(chǎn)總值及一、二、三類產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)值情況（依據(jù)濟(jì)南市2013年統(tǒng)計(jì)年鑒整理）。名稱生產(chǎn)總值（億元）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）歷下區(qū)837.3/142695.3市中區(qū)557.63.6101.7452.3槐蔭區(qū)281.63.773.9204天橋區(qū)295.63.574.6217.5歷城區(qū)634.739269.5326.2長(zhǎng)清區(qū)204.426.685.892章丘市678.868.4409.2201.3平陰縣164.325.990.747.7濟(jì)陽(yáng)縣199.343.6102.153.6商河縣128.438.550.439.5三、濟(jì)南茶葉交易市場(chǎng)分析（一）各茶城概況名稱投資方開(kāi)業(yè)時(shí)間占地面積（㎡）建筑面積（㎡）商戶數(shù)量（戶）濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)濟(jì)南供銷合作社1996年6.66萬(wàn)7.6萬(wàn)680廣友茶城廣友物流配送集團(tuán)有限公司2003年10萬(wàn)12萬(wàn)500老屯茶城老屯集團(tuán)有限責(zé)任公司2007年1.4萬(wàn)2.1萬(wàn)140七里堡茶城福建福信集團(tuán)2008年3萬(wàn)3.3萬(wàn)300（二）各茶城具體分析本小結(jié)將從地理位置、周邊配套、發(fā)展歷史、建筑類型、業(yè)態(tài)布局、租金、經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)狀況等方面對(duì)濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)、廣友茶城、老屯茶城、七里堡茶城四個(gè)茶城進(jìn)行具體分析。其中濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)、廣友茶城、老屯茶城三個(gè)均位于槐蔭區(qū)張莊路中段，緊鄰在一起，三個(gè)茶城的SWOT分析將放在一起。1、老屯茶城（1）位置及周邊配套。老屯茶城位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)張莊路中段，張莊路全長(zhǎng)2.8公里。周邊1公里范圍內(nèi)配套有：正華園小區(qū)、富雅園、萬(wàn)豐園、老屯鐵路小區(qū)、老屯小區(qū)、八里橋小區(qū)、文苑花園小區(qū)、天長(zhǎng)嘉園、路勁御景城等9個(gè)小區(qū)；東方大酒店、真如意大酒店、五洲假日酒店等9個(gè)酒店；濟(jì)南廣友物流、濟(jì)南大運(yùn)物流、高興物流等5個(gè)物流公司；華聯(lián)超市和廣友購(gòu)物中心2個(gè)購(gòu)物中心。（2）開(kāi)業(yè)時(shí)間。2007年開(kāi)業(yè)，由老屯集團(tuán)有限責(zé)任公司投資。老屯集團(tuán)有限責(zé)任公司旗下其他產(chǎn)業(yè)：老屯汽配城、老屯汽配市場(chǎng)、老屯農(nóng)貿(mào)、老屯物流、東方大酒店、老屯小區(qū)、老屯小學(xué)。（3）建筑類型及業(yè)態(tài)布局。老屯茶城為三層商業(yè)街，一層為茶葉、茶具、茶包裝經(jīng)營(yíng)店面，二、三層為居住和倉(cāng)庫(kù)用。（4）租金。老屯茶城三層共160㎡，年租金為10萬(wàn)元。三層平均租金約52元/㎡/月。茶城的轉(zhuǎn)讓費(fèi)較高，達(dá)到20-30萬(wàn)元。（5）經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)狀況。以傳統(tǒng)線下零售和批發(fā)經(jīng)營(yíng)模式為主。送禮、自己消費(fèi)的顧客及其他地區(qū)的茶葉經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)店選茶，并親自品嘗，覺(jué)得合適就購(gòu)買。沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)上交易，一是沒(méi)有專人守在電腦旁，二是網(wǎng)上購(gòu)買茶葉品質(zhì)無(wú)法親身體驗(yàn)。老屯茶城里商戶絕大部分為福建、江浙人，還有少部分當(dāng)?shù)厝?，他們絕大部分為個(gè)體戶，缺乏大的品牌。整個(gè)茶城共有140余戶商戶，專營(yíng)普洱茶的店鋪不足10%，除專營(yíng)普洱茶、茶具、茶包裝的商戶外，絕大部分商戶混合經(jīng)營(yíng)鐵觀音、龍井、金駿眉、正山小種、大紅袍等茶葉。2、濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)（第一茶市）（1）位置及周邊配套。濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)張莊路中段，老屯茶城正對(duì)面。周邊配套與老屯茶城一樣。（2）開(kāi)業(yè)時(shí)間及發(fā)展歷史。濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)由濟(jì)南供銷合作社投資興建，濟(jì)南市供銷合作社是濟(jì)南市政府直屬正局級(jí)事業(yè)單位。1996年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，其前身是濟(jì)南市供銷社系統(tǒng)的土產(chǎn)、果品倉(cāng)庫(kù)；2001年投資3000萬(wàn)元興建25000㎡的現(xiàn)代化綜合交易樓；從2001年開(kāi)始，10余年間先后投資逾億元，還改、擴(kuò)建營(yíng)業(yè)建筑（三層建筑）15棟；2009年建成了具有代表性的“聚茗閣”和5000余㎡的中心廣場(chǎng)。（3）建筑類型及業(yè)態(tài)布局。濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)為15棟三層建筑構(gòu)成的商業(yè)街和3個(gè)四層盒子商業(yè)。15棟三層建筑，一層為經(jīng)營(yíng)店面，二、三層作為倉(cāng)庫(kù)和居住用。三個(gè)四層盒子商業(yè)，一層以茶葉經(jīng)營(yíng)為主，二層為茶葉、茶具經(jīng)營(yíng)（其中1棟二層及以上為倉(cāng)庫(kù)），三層、四層為家具經(jīng)營(yíng)（其中1棟四層為市場(chǎng)管理處）。（4）租金。濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)的租金一般在30-45元/㎡/月，少數(shù)達(dá)到60元/㎡/月。茶城的轉(zhuǎn)讓費(fèi)較高，達(dá)到20-30萬(wàn)元。（5）經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)狀況。以傳統(tǒng)線下零售和批發(fā)經(jīng)營(yíng)模式為主。送禮或自己消費(fèi)的顧客進(jìn)店選茶，并親自品嘗，覺(jué)得合適就購(gòu)買。沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)上交易，一是沒(méi)有專人守在電腦旁，二是網(wǎng)上購(gòu)買茶葉品質(zhì)無(wú)法親身體驗(yàn)。市場(chǎng)里商戶絕大部分為福建、江浙人，還有少部分當(dāng)?shù)厝?，他們絕大部分為個(gè)體戶，缺乏大的品牌。整個(gè)茶城共有680戶商戶，專營(yíng)普洱茶的店鋪約為5%左右，除專營(yíng)普洱茶、茶具、茶包裝的商戶外，絕大部分商戶混合經(jīng)營(yíng)鐵觀音、龍井、金駿眉、正山小種、大紅袍等茶葉。三個(gè)盒子商業(yè)中有兩個(gè)盒子利用效率較低，一個(gè)盒子從二層到四層都是一家經(jīng)營(yíng)家具的，里面人氣太低了；另一個(gè)盒子從二層到五層均是倉(cāng)庫(kù)，樓道里布滿了灰塵，燈光陰暗。3、廣友茶城（1）位置及周邊配套。廣友茶城位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)張莊路中段，緊鄰濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)。周邊配套與老屯茶城一樣。（2）開(kāi)業(yè)時(shí)間及發(fā)展歷史。廣友茶城由濟(jì)南市廣友物流配送集團(tuán)有限公司投資建設(shè)。公司前身為中國(guó)商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)公司山東分公司。除廣友茶城外，廣友集團(tuán)名下其他產(chǎn)業(yè)：物流中心、鋼材市場(chǎng)、金牛物業(yè)公司、白馬山倉(cāng)儲(chǔ)分公司。2001年廣友集團(tuán)投資2千萬(wàn)元，建成經(jīng)營(yíng)面積1萬(wàn)㎡的廣友家電城；2003年廣友家電城更名為廣友茶城；2006年，興建兩層營(yíng)業(yè)樓6棟，共2萬(wàn)㎡；2009年，興建了4萬(wàn)㎡的廣友購(gòu)物廣場(chǎng)，地下一層為華聯(lián)超市，一層、二層為茶葉、茶具經(jīng)營(yíng)共140余戶；2014年10月，濟(jì)南1953茶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積約5萬(wàn)㎡。（3）建筑類型及業(yè)態(tài)布局。廣友茶城為8棟兩層建筑、2個(gè)一層盒子、廣友購(gòu)物中心、濟(jì)南1953茶文化創(chuàng)意園。8棟兩層建筑一層為經(jīng)營(yíng)店面，二層為居住和倉(cāng)庫(kù)用。2個(gè)盒子為倉(cāng)庫(kù)改建，以茶葉經(jīng)營(yíng)為主。廣友購(gòu)物中心地下一層為華聯(lián)超市，地下二層為停車場(chǎng)，一層以茶葉經(jīng)營(yíng)為主，二層為茶葉、茶具經(jīng)營(yíng)。濟(jì)南1953茶文化創(chuàng)意園由4個(gè)盒子和一條商業(yè)街構(gòu)成，4個(gè)盒子一層為茶葉經(jīng)營(yíng)（其中1個(gè)盒子有三層，二層有5家商戶開(kāi)業(yè)，三層閑置）。（4）租金。廣友茶城的租金一般在30-45元/㎡/月，少數(shù)達(dá)到60元/㎡/月。茶城的轉(zhuǎn)讓費(fèi)較高，達(dá)到20-30萬(wàn)元。（5）經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)狀況。以傳統(tǒng)的線下批發(fā)加零售經(jīng)營(yíng)模式為主。送禮、自己消費(fèi)的顧客及其他地區(qū)的茶葉經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)店選茶，并親自品嘗，覺(jué)得合適就購(gòu)買。沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)上交易，一是沒(méi)有專人守在電腦旁，二是網(wǎng)上購(gòu)買茶葉品質(zhì)無(wú)法親身體驗(yàn)。市場(chǎng)里商戶絕大部分為福建、江浙人，還有少部分當(dāng)?shù)厝耍麄兘^大部分為個(gè)體戶，除大益、下關(guān)、勐庫(kù)戎氏外，缺乏大的品牌。整個(gè)茶城共有500余戶商戶，專營(yíng)普洱茶的店鋪約為10%左右，除少數(shù)專營(yíng)普洱茶、茶具、茶包裝的商戶外，絕大部分商戶混合經(jīng)營(yíng)鐵觀音、龍井、金駿眉、正山小種、大紅袍等茶葉。停車場(chǎng)面積約有8000余㎡，停車較為方便。（6）濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)、廣友茶城、老屯茶城SWOT分析張莊路從1996年濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)1萬(wàn)㎡的經(jīng)營(yíng)面積，經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，形成了現(xiàn)今濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)、廣友茶城、老屯茶城三個(gè)茶城18余㎡的經(jīng)營(yíng)面積，是華東地區(qū)最大的茶交易市場(chǎng)。目前，還有齊魯茶城在建。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、三個(gè)茶城的土地所有權(quán)均為老牌國(guó)企所有，開(kāi)發(fā)成本低，租金便宜，給招商創(chuàng)造了有力條件；2、三個(gè)茶城的運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，形成了較為深厚的茶葉市場(chǎng)氛圍和茶行業(yè)內(nèi)知名度，是華東地區(qū)最大的茶葉交易市場(chǎng)。1、除少數(shù)專營(yíng)茶具或某種茶的店鋪外，絕大多數(shù)店鋪都混合經(jīng)營(yíng)各類茶葉，同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏鮮明特色；2、缺乏有影響力的品牌企業(yè)，絕大多數(shù)為個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)，茶葉品質(zhì)參差不齊，魚(yú)龍混雜。機(jī)會(huì)威脅1、槐蔭區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量大，城區(qū)面積較大，人口基數(shù)小，未來(lái)隨著人口的增長(zhǎng)會(huì)有較多潛在的茶葉消費(fèi)者；2、濟(jì)南地處渤海經(jīng)濟(jì)圈，是華東與華北往來(lái)的門戶，易受環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)商圈和華北京、津、唐等地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的影響。1、濟(jì)南周邊的青島、日照等地茶葉交易市場(chǎng)興起，對(duì)三個(gè)茶城形成了強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)。2、3、七里堡茶城（1）位置及周邊配套。七里堡茶城位于濟(jì)南市歷城區(qū)七里堡路與東二環(huán)交叉處西北側(cè)。周邊1公里范圍內(nèi)配套有：南全福小區(qū)、時(shí)代新城、東興寓城、洪家樓小區(qū)、七里堡西區(qū)、七里堡東區(qū)、鑫達(dá)小區(qū)等7個(gè)住宅小區(qū)；速8酒店、艾福瑞連鎖酒店等8個(gè)酒店；大潤(rùn)發(fā)、銀座、樂(lè)購(gòu)3個(gè)購(gòu)物中心。（2）開(kāi)業(yè)時(shí)間和發(fā)展歷史。其前身是七里堡蔬菜綜合批發(fā)市場(chǎng)，于1994年建成。2005年計(jì)劃開(kāi)始改建，2008年開(kāi)業(yè)，總建筑面積12萬(wàn)㎡。共分為四個(gè)區(qū)：A區(qū)七里堡茶城、B區(qū)七里堡易購(gòu)廣場(chǎng)、C區(qū)綜合批發(fā)市場(chǎng)（海鮮批發(fā)市場(chǎng)和公寓）、D區(qū)交易大廳（蔬菜和水果交易大棚）。建筑類型和業(yè)態(tài)布局。七里堡市場(chǎng)共分為4個(gè)區(qū)：A區(qū)：七里堡茶城建筑面積33262平方米，一層和二層為茶葉茶具經(jīng)營(yíng)商戶，共有240余戶商戶；三層和四層分別為山東環(huán)聯(lián)飯店和酒店。B區(qū)：七里堡易購(gòu)廣場(chǎng)建筑面積43509平方米，一層為茶葉茶具經(jīng)營(yíng)商戶（約60戶）和電玩城、服裝城（羽絨服）；二層為樂(lè)購(gòu)超市；三層為樂(lè)購(gòu)超市和KTV；四層為停車場(chǎng)，樓頂為停車場(chǎng)和小型足球場(chǎng)。目前，電玩城已經(jīng)倒閉，樂(lè)購(gòu)超市已貼出關(guān)門的通告，許多商品售完或下架。C和D區(qū)：七里堡綜合批發(fā)市場(chǎng)建筑面積37476平方米，C區(qū)為海鮮批發(fā)市場(chǎng)和公寓，D區(qū)為蔬菜和水果交易大棚。（4）租金。七里堡茶城一層45㎡的商鋪年租金4萬(wàn)元，經(jīng)核算大約75元/㎡/月，加上水電，一年5萬(wàn)元左右，轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬(wàn)元。（5）經(jīng)營(yíng)模式。以傳統(tǒng)的線下批發(fā)加零售經(jīng)營(yíng)模式為主。送禮、自己消費(fèi)的顧客及其他地區(qū)的茶葉經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)店選茶，并親自品嘗，覺(jué)得合適就購(gòu)買。沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)上交易，一是沒(méi)有專人守在電腦旁，二是網(wǎng)上購(gòu)買茶葉品質(zhì)無(wú)法親身體驗(yàn)。（6）七里堡茶城SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、由蔬菜批發(fā)綜合市場(chǎng)改建，成本低，租金便宜；2、業(yè)態(tài)豐富，除有茶相關(guān)業(yè)態(tài)外，還有酒店、飯店、超市、KTV等，能吸引很多準(zhǔn)茶葉消費(fèi)顧客。1、業(yè)態(tài)重復(fù)，各商鋪均以茶葉、茶具經(jīng)營(yíng)為主，缺乏鮮明特色；2、茶葉品質(zhì)參差不齊，魚(yú)龍混雜。機(jī)會(huì)威脅1、歷城區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量大，城區(qū)面積較大，人口基數(shù)小，未來(lái)