上海金橋生態(tài)園區(qū)用地布局優(yōu)化

上海金橋生態(tài)園區(qū)用地布局優(yōu)化第1頁/共19頁尋找目標(biāo)——二次創(chuàng)業(yè)后的園區(qū)第2頁/共19頁“二次創(chuàng)業(yè)”后的園區(qū)

戰(zhàn)略探索——發(fā)展戰(zhàn)略園區(qū)從土地管理輸出向?qū)I(yè)性園區(qū)管理與服務(wù)輸出轉(zhuǎn)變1、新國家戰(zhàn)略下的金橋園區(qū)——背景的轉(zhuǎn)變長三角區(qū)域亞太國際門戶的定位對園區(qū)的作用浦東“7+1”功能區(qū)對園區(qū)的要求2、城市區(qū)位變化的影響——園區(qū)定位的轉(zhuǎn)變隨著城市的快速發(fā)展，金橋區(qū)域已經(jīng)成為城市中心區(qū)的重要組成，其經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。園區(qū)土地價值上升，服務(wù)業(yè)競爭優(yōu)勢突顯，制造業(yè)競爭優(yōu)勢衰弱。經(jīng)濟(jì)規(guī)律導(dǎo)致該區(qū)域產(chǎn)業(yè)門類的轉(zhuǎn)變。3、管理與服務(wù)輸出戰(zhàn)略——角色轉(zhuǎn)變（工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商）由于土地存量不足，新增發(fā)展空間較少，難以與新興地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)競爭。這就需要園區(qū)提供其它全新的產(chǎn)品作為發(fā)展動力。園區(qū)擴(kuò)展需要轉(zhuǎn)變思路，從金橋地區(qū)性的土地控股公司向工業(yè)園區(qū)服務(wù)類公司轉(zhuǎn)變，擴(kuò)展在園區(qū)范疇的服務(wù)項(xiàng)目，使自身成為一個現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)。

a．管理體系（相似園區(qū)的管理輸出）

b．企業(yè)資源（企業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的平臺）

c．園區(qū)品牌（建設(shè)服務(wù)供應(yīng)商品牌、園區(qū)管理品牌、企業(yè)品牌）

d．園區(qū)資本的輸出（金融、信貸、土控參股等）

第3頁/共19頁發(fā)展目標(biāo)：東方產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新綠谷產(chǎn)業(yè)：先進(jìn)制造業(yè)首席基地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)產(chǎn)業(yè)金融區(qū)東方：亞太國際門戶中國東方、上海東方創(chuàng)新：創(chuàng)新基地、創(chuàng)業(yè)基地產(chǎn)品企業(yè)管理土地運(yùn)營政策綠谷：可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)園區(qū)

谷——聯(lián)合“一江三橋”，服務(wù)整個長三角城市結(jié)構(gòu)性綠地園林化產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)生態(tài)架構(gòu)土地集約利用（土地經(jīng)濟(jì)與立體化）第4頁/共19頁項(xiàng)目研究的必要性

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在國家新一輪發(fā)展戰(zhàn)略下，及新浦東發(fā)展20年之際，加速金橋出口加工園區(qū)的“二次開發(fā)，跨越發(fā)展”

在上海和浦東新區(qū)新一輪發(fā)展戰(zhàn)略要求中，金橋開發(fā)區(qū)將成為打造上海先進(jìn)制造業(yè)核心功能區(qū)和新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高地，建設(shè)高科技、生態(tài)化、綜合性的世界一流的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。園區(qū)功能的重新定位將大大加速園區(qū)“二次開發(fā)”進(jìn)程，現(xiàn)有傳統(tǒng)制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系，將逐步被先進(jìn)制造業(yè)和相關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所替代，這就要求對現(xiàn)狀土地資源進(jìn)行二次開發(fā)。需要對由此涉及的管理規(guī)范、實(shí)施方式等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，需要對園區(qū)整體的空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新構(gòu)建，以適應(yīng)新的發(fā)展需要。

找出金橋自身發(fā)展優(yōu)勢，提升園區(qū)競爭力的需求金橋目前面臨著同類園區(qū)的競爭及企業(yè)、公司、集團(tuán)間的競爭。園區(qū)內(nèi)企業(yè)運(yùn)營成本上升所帶來的企業(yè)流失的可能性。如何留住企業(yè)、幫助企業(yè)發(fā)展、同時促進(jìn)企業(yè)在園區(qū)內(nèi)的功能轉(zhuǎn)型，需要園區(qū)從生態(tài)角度、配套角度、服務(wù)角度等提升園區(qū)競爭力，滿足企業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)對園區(qū)的要求。

土地資源瓶頸對園區(qū)發(fā)展的限制

金橋園區(qū)在土地范圍層面面臨瓶頸，新增土地資源稀少。目前土地第一次開發(fā)進(jìn)入收官階段。園區(qū)面臨土地資源調(diào)整，園區(qū)企業(yè)洗牌的階段。該階段無法運(yùn)用一次開發(fā)時期的相關(guān)政策與經(jīng)驗(yàn)，急需進(jìn)行土地二次開發(fā)的策略研究。第6頁/共19頁

利用控規(guī)調(diào)整機(jī)遇，落實(shí)園區(qū)二次開發(fā)

控規(guī)審批權(quán)調(diào)整所帶來的控規(guī)調(diào)整機(jī)遇，為重塑園區(qū)功能定位、土地管理、項(xiàng)目服務(wù)等一系列活動提供技術(shù)與規(guī)范準(zhǔn)備。集團(tuán)需要抓住機(jī)遇，落實(shí)園區(qū)發(fā)展構(gòu)想，落實(shí)土地開發(fā)政策調(diào)整等內(nèi)容，推進(jìn)園區(qū)土地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，推動土地二次開發(fā)設(shè)想的實(shí)現(xiàn)。

完善金橋集團(tuán)自身“二次創(chuàng)業(yè)”完善金橋集團(tuán)自身的“二次創(chuàng)業(yè)”，探討園區(qū)行政與運(yùn)營相互協(xié)調(diào)的管理服務(wù)體系。

依據(jù)土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律、提升園區(qū)經(jīng)濟(jì)密度的需求園區(qū)城市經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位的變化帶來的土地經(jīng)濟(jì)密度提升預(yù)期，土地資產(chǎn)價格的升值需要通過產(chǎn)業(yè)活動得到體現(xiàn)，目前園區(qū)的產(chǎn)業(yè)活動需要調(diào)整。園區(qū)經(jīng)濟(jì)密度的提升根本上需要通過優(yōu)化園區(qū)內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)與土地使用性質(zhì)來完成。第7頁/共19頁園區(qū)優(yōu)化布局對策

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飛地形式——外圍園區(qū)戰(zhàn)略合作園區(qū)作為工業(yè)園區(qū)服務(wù)運(yùn)營商，擁有企業(yè)資源、管理、運(yùn)營、金融服務(wù)、財(cái)稅政策等大量資源與經(jīng)驗(yàn)，可以作為參與外圍園區(qū)開發(fā)的重要資本，通過服務(wù)輸出達(dá)到利用周邊園區(qū)土地資源的發(fā)展目標(biāo)。同時飛地資源可以有效的為園區(qū)內(nèi)部企業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級與性質(zhì)轉(zhuǎn)變提供便捷的服務(wù)體系。案例：新加坡裕廊

城市園區(qū)——周邊功能區(qū)整合金橋作為城市園區(qū)，在新一輪的發(fā)展中需要考慮其在城市中的作用。打造“一江三橋”協(xié)同發(fā)展帶。規(guī)劃整合園區(qū)與周邊的功能體系，提出金橋區(qū)域未來在開發(fā)建設(shè)中將更多的承擔(dān)城市發(fā)展的公共職能。金橋地區(qū)與聯(lián)洋社區(qū)、外高橋園區(qū)、張江高科技園區(qū)等區(qū)域的聯(lián)動可能，推動園區(qū)融入城市的進(jìn)程。第9頁/共19頁

合理擴(kuò)展——南北區(qū)空間聯(lián)系盤活園區(qū)相鄰地塊，如南側(cè)綠地等存量土地，建立南北區(qū)聯(lián)系與園區(qū)整體空間架構(gòu)。北區(qū)拓展方向向東、向南；南區(qū)拓展方向向東。園區(qū)微架構(gòu)調(diào)整——內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整調(diào)整園區(qū)內(nèi)部的居住、公共服務(wù)與產(chǎn)業(yè)區(qū)域結(jié)構(gòu)，以市場機(jī)制推動園區(qū)土地開發(fā)性質(zhì)轉(zhuǎn)型，建立工業(yè)園區(qū)二次發(fā)展的內(nèi)部空間架構(gòu)。第10頁/共19頁園區(qū)土地供需研究

第11頁/共19頁供需調(diào)查供給評估圍繞土地供應(yīng)與項(xiàng)目建設(shè)引導(dǎo)作為評估重點(diǎn)，了解目前園區(qū)在供給平臺上能夠提供了服務(wù)內(nèi)容與性質(zhì)，以及可以操作的靈活性程度。需求分析圍繞現(xiàn)階段土地市場和實(shí)際開發(fā)項(xiàng)目的落實(shí)情況，分析總結(jié)目前園區(qū)內(nèi)對與土地市場和項(xiàng)目需求的種類。供需矛盾研究以供需分析為基礎(chǔ)，主要以現(xiàn)狀土地市場的運(yùn)作和項(xiàng)目實(shí)施情況作為評估對象。了解供需矛盾差異，獲得實(shí)際市場需求與服務(wù)供給間的錯位情況。未來發(fā)展預(yù)測結(jié)合園區(qū)未來發(fā)展戰(zhàn)略與供需矛盾，預(yù)測未來園區(qū)范圍內(nèi)需求的種類與增長情況，了解園區(qū)發(fā)展方向與企業(yè)轉(zhuǎn)型情況。第12頁/共19頁問題總結(jié)功能定位矛盾

a.園區(qū)傳統(tǒng)定位與現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展間的矛盾

b.外向型市場向內(nèi)需市場的轉(zhuǎn)移

c.制造業(yè)為主向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變土地矛盾

a.土地供需的時間矛盾

b.土地供需的性質(zhì)矛盾

c.土地供需的經(jīng)濟(jì)矛盾運(yùn)營矛盾

a.行政管理職能與市場職能的重合

b.土地市場投資與工業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的矛盾第13頁/共19頁用地布局優(yōu)化目標(biāo)提高土地單位產(chǎn)出通過對園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)產(chǎn)值、服務(wù)業(yè)產(chǎn)值等數(shù)據(jù)的比較，可以總結(jié)出目前園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變的方向。由此獲得各類工業(yè)活動的土地產(chǎn)出比較以及園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)發(fā)展傾向。通過與戰(zhàn)略功能定位目標(biāo)的對比，分析新形勢下土地效益的發(fā)展傾向。（主要包括城區(qū)中心區(qū)的配套組成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，先進(jìn)制造業(yè)基地，企業(yè)管理服務(wù)中心等發(fā)展傾向）。改善園區(qū)用地生態(tài)效益通過用地布局研究整合各類土地資源，建立園區(qū)生態(tài)化的土地利用策略。盤活周邊生態(tài)用地資源與園區(qū)內(nèi)部生態(tài)土地資源，改善用地生態(tài)效益。改良土地使用生命周期通過擬合土地使用周期與企業(yè)發(fā)展周期，從時間上推動土地集約利用，減少土地閑置與企業(yè)閑置狀態(tài)，增加土地產(chǎn)出。改善土地綜合利用的深度與廣度推進(jìn)土地混合利用、立體利用，推進(jìn)土地綜合利用的種類與方式。第14頁/共19頁優(yōu)化方案

第15頁/共19頁園區(qū)用地調(diào)整土地分類制度改革的可行性

（制定開發(fā)區(qū)土地利用的專項(xiàng)用地分類可能性）城市規(guī)劃建設(shè)土地管理體系的改革在目前來看較為困難，變更土地使用性質(zhì)法律過程較為繁瑣，不適用于快速變化的經(jīng)濟(jì)形勢。但是在園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)批通過的條件下，在外圍發(fā)展戰(zhàn)略的條件下，可適時的對園區(qū)發(fā)展用地進(jìn)行調(diào)整，這也是一種較為傳統(tǒng)的土地使用性質(zhì)變更的方式。這種方式在重大戰(zhàn)略變革的情況下較為適用，但缺乏靈活性和預(yù)見性。土地綜合利用的可行性

（推進(jìn)開發(fā)區(qū)土地綜合利用的可能性）土地綜合利用是在原有土地管理制度下增加土地利用靈活性的一種舉措，是增加土地開發(fā)靈活度的一種方式，其涉及土地利用的性質(zhì)與強(qiáng)度。土地出讓制度改革的可行性

（土地出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刈赓U，使土地使用周期與工業(yè)生產(chǎn)周期同步）土地出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刈赓U是一種減少周期時間，靈活處理土地與企業(yè)周期的有效措施。在現(xiàn)狀條件下，集團(tuán)的角色將從土地一級開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋爻钟信c運(yùn)營企業(yè)。是一次企業(yè)功能定位的重大轉(zhuǎn)變。同時要盤活現(xiàn)狀以批租土地，就需要進(jìn)行土地回購，這在目前集團(tuán)層面不具有操作意義。園區(qū)建設(shè)用地調(diào)整對目前土地情況進(jìn)行整理，獲得各地塊的性質(zhì)、權(quán)屬、時限與現(xiàn)狀建設(shè)類型。根據(jù)實(shí)際情況將土地劃定為近期可控制、中期可控制和不可控制土地。確定土地各類變更的可行性。提出本次研究對金橋園區(qū)的用地布局優(yōu)化方案，對金橋園區(qū)的空間結(jié)構(gòu)、生態(tài)體系、用地調(diào)整方案、配套設(shè)施布局、開發(fā)地塊、調(diào)整地塊等內(nèi)容進(jìn)行闡述。對各單獨(dú)地塊在現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上提出調(diào)整的依據(jù)與意見。對相關(guān)地塊提出土地綜合開發(fā)的實(shí)施建議。（如軌道交通停車場的立體化利用建議）第16頁/共19頁專題研究方向如何提高園區(qū)土地利用效能：提高土地單位產(chǎn)出通過對園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)產(chǎn)值、服務(wù)業(yè)產(chǎn)值等數(shù)據(jù)的比較，可以總結(jié)出目前園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變的方向。由此獲得各類工業(yè)活動的土地產(chǎn)出比較以及園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)發(fā)展傾向。通過與戰(zhàn)略功能定位目標(biāo)的對比，分析新形勢下土地效益的發(fā)展傾向。（主要包括城區(qū)中心區(qū)的配套組成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，先進(jìn)制造業(yè)基地，企業(yè)管理服務(wù)中心等發(fā)展傾向）。改善園區(qū)用地生態(tài)效益通過用地布局研究整合各類土地資源，建立園區(qū)生態(tài)化的土地利用策略。盤活周邊生態(tài)用地資源與園區(qū)內(nèi)部生態(tài)土地資源，改善用地生態(tài)效益。改良土地使用生命周期,提出土地生命周期與企業(yè)生命周期概念——土地流轉(zhuǎn)通過擬合土地使用周期與企業(yè)發(fā)展周期，從時間上推動土地集約利用，減少土地閑置與企業(yè)閑置狀態(tài)，增加土地產(chǎn)出。土地生命周期在傳統(tǒng)意義上以出讓時間作為一個周期，這種周期對于制造業(yè)來講太過漫長。以回購方式結(jié)束這個周期不具有現(xiàn)實(shí)意義。集團(tuán)與企業(yè)可在企業(yè)周期結(jié)束后通過合作方式經(jīng)營土地，使土地使用得以流轉(zhuǎn)，類似農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式，由此增加土地流轉(zhuǎn)速度。這里需要嚴(yán)格控制流轉(zhuǎn)的層次與時間，由集團(tuán)主導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)的方式與方向。企業(yè)作為收益人對土地使用沒有直接的運(yùn)營權(quán)力。改善土地綜合利用的深度與廣度推進(jìn)土地混合利用、立體利用，推進(jìn)土地綜合利用的種類與方式。第17頁/共19頁殼資源的利用——以園區(qū)作為企業(yè)發(fā)展的載體：

利用現(xiàn)狀園區(qū)的殼資源，形成二次開發(fā)