宏觀深度報(bào)告：地產(chǎn)恢復(fù)行至何處銷售、融資、拿地、投資全梳理

宏觀經(jīng)濟(jì)與政策2023年03月30日宏觀深度報(bào)告地宏觀經(jīng)濟(jì)與政策2023年03月30日宏觀深度報(bào)告地產(chǎn)恢復(fù)行至何處：銷售、融資、拿地、投資全梳理2023年1-2月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全線回暖，高頻指標(biāo)顯示2023年3月銷售繼續(xù)改善。投資咨詢資格編號(hào)S0090001zhongzhengsheng934@投資咨詢資格編號(hào)S1020001ZHANGDELI586@2023年1-2月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別同比下降3.6%、同比持平，與2022年12月的增速相比大幅回升。從30大中城市的高頻數(shù)據(jù)看，3月全國(guó)商品房銷售有望進(jìn)一步改善。二手房銷售恢復(fù)時(shí)點(diǎn)早于新房，而新房中期房銷售改善程度好于現(xiàn)房。參考2022年上海疫后地產(chǎn)銷售恢復(fù)的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為因疫情而積壓的購(gòu)房需求可能已得到相當(dāng)比例但在2016年后中國(guó)商品房銷售持續(xù)透支、居民部門(mén)債務(wù)壓力積累、對(duì)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的預(yù)期改善需要時(shí)間、保交樓任務(wù)依然艱巨等多重因素的壓制下，中國(guó)房地產(chǎn)銷售可能再度面臨來(lái)自需求端的壓力?！啊?023年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比-15.2%，較2022年12月的-28.7%跌幅明顯收窄，也是2022年3月以來(lái)同比跌幅首次少于兩成。信貸方面，2023年1-2月開(kāi)發(fā)商到位資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款同比下降15.0%，降幅有所擴(kuò)大，與高基數(shù)有關(guān)，房企獲得開(kāi)發(fā)貸最難的時(shí)候大概率已過(guò)。債券方面，民營(yíng)房企信用債發(fā)行規(guī)模依然較低，但房企授信大幅增加后信用債違約風(fēng)險(xiǎn)下降，民營(yíng)房企信用利差已大幅回落。股權(quán)方面，截至目前已有20家房企在上交所和深交所擬定增募資，預(yù)計(jì)將獲得超千億元的股權(quán)融資；9家房企已完成港交所的股權(quán)融資，扣除配售傭金后凈融資200余億元。20232022年11月-12月土地成交持續(xù)回暖，但2023年以來(lái)土地市場(chǎng)熱度降溫。一個(gè)積極的現(xiàn)象是，民營(yíng)房企拿地參與度提升。鑒于地產(chǎn)銷售可能過(guò)了恢復(fù)最快階段，我們認(rèn)為土地一級(jí)市場(chǎng)恢復(fù)還需要時(shí)間。。2022年12月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)指標(biāo)持續(xù)改善。領(lǐng)先指標(biāo)顯示其它費(fèi)用同比2023年上半年面臨較大回落壓力，但新開(kāi)工面積同比短期或?qū)⒂|底，保交樓助推下竣工面積同比大概率將加速，兩者共同推動(dòng)建安投資同比回升。我們認(rèn)為2023年房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拖累將明顯弱于2022年。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容宏觀深度報(bào)告證券研究報(bào)告宏觀報(bào)告宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容錄一、銷售：積壓需求釋放帶來(lái)助推41.1現(xiàn)房銷售表現(xiàn)強(qiáng)于期房41.2三線城市商品房銷售恢復(fù)更快51.3二手房市場(chǎng)復(fù)蘇早于新房61.4積壓購(gòu)房需求或已得到相當(dāng)比例釋放6三、拿地：民營(yíng)房企參與度提升11四、投資：對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)拖累最大的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去13宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容圖表12023年1-2月，期房銷售改善快于現(xiàn)房4圖表22023年2月，不同類型商品房銷售走勢(shì)分化4圖表3TOP50房企中，民營(yíng)房企銷售恢復(fù)節(jié)奏仍明顯慢于央、國(guó)企開(kāi)發(fā)商5圖表4近三年30大中城市商品房成交面積5圖表5相較于一、二線，三線城市商品房銷售恢復(fù)更快5圖表62023年春節(jié)前后，百度遷徙指數(shù)明顯高于前兩年農(nóng)歷同期水平6圖表7近年15城二手房成交面積6圖表82023年成都二手房市場(chǎng)火爆6圖表92022年5-6月上海商品房銷售環(huán)比激增7圖表102022年末各層級(jí)城市商品房的狹義庫(kù)存消化周期7圖表112022年末各層級(jí)城市商品房的廣義庫(kù)存消化周期7圖表12克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市2022年末住宅的廣義庫(kù)存消化周期8圖表132023年1-2月，開(kāi)發(fā)商到位資金主要來(lái)源多數(shù)出現(xiàn)改善9圖表14房企境內(nèi)外債券及信托、ABS融資規(guī)模9圖表15民營(yíng)房企信用利差已明顯低于2022年7月9圖表162022年11月至今上交所、深交所房企股權(quán)融資情況10圖表172022年11月至今港交所房企股權(quán)融資情況10圖表182023年初以來(lái)100大中城市土地供應(yīng)同比萎縮11圖表19各線城市近期的供應(yīng)土地占地面積同比11圖表20近年100大中城市成交土地占地面積12圖表21二、三線城市土地交易回暖時(shí)點(diǎn)早于一線城市12圖表22近年100大中城市成交土地溢價(jià)率12圖表23近年各線城市成交土地溢價(jià)率12圖表242023年1-2月TOP100房企拿地額同比跌幅收窄13圖表252023年1-2月，民營(yíng)房企拿地參與度提高13圖表262022年12月以來(lái)，地產(chǎn)投資相關(guān)指標(biāo)持續(xù)改善13圖表272022年12月以來(lái)，建安和其它費(fèi)用均持續(xù)改善13圖表28房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額各分項(xiàng)14圖表29領(lǐng)先指標(biāo)顯示土地購(gòu)置費(fèi)同比面臨回落壓力14圖表30根據(jù)領(lǐng)先性判斷，新開(kāi)工面積同比接近或已探底14請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告房地產(chǎn)是中國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。2022年中國(guó)商品房銷售面積同比下降24.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比下降10.0%，分別創(chuàng)1992年、1999年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新低，成為2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的拖累。2022年11月房企融資“三箭齊發(fā)”，相比于前期所出臺(tái)的政策更加務(wù)實(shí)。疫情防控優(yōu)化，除逐步解除了對(duì)看房和購(gòu)房場(chǎng)景的約束外，還有利于釋放前期積壓的返鄉(xiāng)置業(yè)購(gòu)房需求。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)全線回暖，綜合反映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的國(guó)房景氣指數(shù)，在趨勢(shì)性下降22個(gè)月后(2021年3月至2022年12月，其中2022年2月小幅回升0.07，并未改變下滑趨勢(shì))，已于2023年1-2月連續(xù)回升。從高頻數(shù)據(jù)看，2023年3月房地產(chǎn)銷售進(jìn)一步改善。，二手房市場(chǎng)恢復(fù)早于新房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)中現(xiàn)房表現(xiàn)強(qiáng)于期房，從高頻數(shù)據(jù)看3月新房和二手房的景氣度進(jìn)一步延續(xù)。不過(guò)，年初以來(lái)的銷售高景氣可能主要源于前期積壓需求的釋放，中國(guó)房地產(chǎn)銷售壓力仍存且主要來(lái)自需求端；，2022年11月“房企融資”三箭齊發(fā)，且相比前期所出臺(tái)的政策更加務(wù)實(shí)。但從民營(yíng)房企的債券和股權(quán)融資看，目前政策效果還不明顯，有必要推動(dòng)前期出臺(tái)政策盡快落實(shí)；，2022年11月-12月土地成交持續(xù)回暖，進(jìn)入2023年后土地市場(chǎng)熱度降溫。一個(gè)積極的現(xiàn)象是，民營(yíng)房企拿地參與度在提升。鑒于地產(chǎn)銷售可能過(guò)了恢復(fù)最快的階段，我們認(rèn)為土地一級(jí)市場(chǎng)恢復(fù)尚需時(shí)間；，2022年12月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)指標(biāo)持續(xù)改善。從領(lǐng)先指標(biāo)看，預(yù)計(jì)2023年上半年土地購(gòu)置費(fèi)用面臨較大的回落壓力，但在新開(kāi)工面積同比或?qū)⑻降?、保交樓推?dòng)存量項(xiàng)目加快竣工的支撐(兩者均會(huì)提振建安投資)下，2023年房地產(chǎn)投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拖累大概率將弱于2022年。20231-22023年1-2月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別同比下降3.6%、同比持平，較2022年12月的-31.5%、-27.7%均大幅回升。其中，期房銷售面積同比從2022年12月的-34.0%提高至-6.5%，同期現(xiàn)房銷售面積同比從-19.4%轉(zhuǎn)正至10.8%，后者表現(xiàn)相對(duì)更好，可能源于購(gòu)房者對(duì)期房能否如期交付的信心還有進(jìn)一步提升空間。，2023年1-2月，住宅銷售改善最為明顯，從2022年12月的-31.5%提高至-0.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比從-33.7%提高至-23.0%；辦公樓銷售面積同比從-19.0%下滑至-30.0%。120231-2220232資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所(注：2023年2月為累計(jì)同比)30202332023年1-2月，30大中城市商品房銷售面積共計(jì)1991萬(wàn)平方米，同比下降13.7%，跌幅較2022年12月的21.0%有所收窄。3月以來(lái)(截至3月25日)，30大中城市商品房累計(jì)銷售1238萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房銷售的景氣高點(diǎn)，與2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房銷售面積分別下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。20233，盡管1-2月國(guó)內(nèi)疫情已度過(guò)高峰，但避險(xiǎn)和觀望情緒下，部宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告分有購(gòu)房需求的人群并未實(shí)際看房和購(gòu)房，令一些購(gòu)房需求延遲釋放；，2022年11月以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策集中在供給端，需求端降首付比例、動(dòng)態(tài)調(diào)整首套房房貸利率等政策見(jiàn)效需要時(shí)間。20232TOP503TOP50資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所1.2三線城市商品房銷售恢復(fù)更快2023年1-2月，30大中城市里一線和二線城市的商品房銷售面積分別為473萬(wàn)平方米、1084萬(wàn)平方米，分別同比下降15.0%、下降17.9%；三線城市商品房銷售435萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.8%。與2022年同期相比，2023年3月前25日，30大中城市里一、二、三線城市的商品房銷售面積分別同比增長(zhǎng)36.8%、增長(zhǎng)34.9%和增長(zhǎng)47.3%。4305資料來(lái)源：wind，平安證券研究所資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所(注：2023年2月為累計(jì)同比，3月為前25日的同比)由于30大中城市商品房成交數(shù)據(jù)的樣本城市中有10個(gè)城市的數(shù)據(jù)停止錄入，基于數(shù)據(jù)可得性，在30大中城市里公布數(shù)據(jù)的20個(gè)個(gè)城市的月度商品房成交統(tǒng)計(jì)。結(jié)果同樣顯示，年初以來(lái)三線城市商品房銷售回暖時(shí)點(diǎn)早于一、二線城市，上述34個(gè)城市2023年1-2月商品房銷售面積同比-0.9%，其中一線、二線和三線城市的銷售面積同比分別為-15.0%、-1.9%和33.6%。 更低層級(jí)的城市放松更早，累積效應(yīng)下政策逐步見(jiàn)效；，疫情防控優(yōu)化后，返鄉(xiāng)人群增多，三線城市春節(jié)前后人口外流壓力相對(duì)較小，甚至還會(huì)因?yàn)槿丝诙唐趦袅魅霂?lái)增量資金，推動(dòng)商品房銷售回暖。2023年1月1日至2023年3月20日(農(nóng)歷2022年臘月初十至2023年二月廿九)，全國(guó)百度遷徙指數(shù)平均為510.9，較前兩年的農(nóng)歷同期均值分別高66.5%、45.2%。人口凈流出請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告安、蘇州、武漢、長(zhǎng)沙和杭州，均為一線或二線城市。62023資料來(lái)源：百度遷徙指數(shù)，平安證券研究所1-2月，僅北京新房成交出現(xiàn)明顯改善，日均銷售面積同比增長(zhǎng)4.0%，而同期上海、廣州和深圳的日均銷售面積分別同比下降14.4%、22.2%和32.6%。不過(guò)進(jìn)入3月后，四個(gè)一線城市商品房銷售回暖勢(shì)頭迅猛，深圳尤其如此。3月前26日，深圳新房日均銷售面積同比增長(zhǎng)95.2%，其余三個(gè)一線城市略遜一籌，上海、廣州和北京新房日均銷售面積同比分別為49.4%、31.3%、25.9%。1.3二手房市場(chǎng)復(fù)蘇早于新房20231-232023年1-2月，15個(gè)城市(包括北京、深圳、成都、杭州等)二手房日均銷售面積為20.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.0%；3月前26日，上述15個(gè)城市的二手房日均銷售面積進(jìn)一步提高至33.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65.5%。部分城市二手房銷售火爆，比如2023年1-2月成都二手房日均銷售面積同比達(dá)59.5%，3月銷售同比進(jìn)一步攀升。71582023資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所2023：購(gòu)房者對(duì)部分開(kāi)發(fā)商能否如期交付期房的信心不足，出于避險(xiǎn)考慮選擇購(gòu)買二手房。前文分析的新房市場(chǎng)中現(xiàn)房銷售恢復(fù)明顯快于期房，原因同樣如此。從這個(gè)角度看，1.4積壓購(gòu)房需求或已得到相當(dāng)比例釋放宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告2023過(guò)去兩年在“就地過(guò)年”倡議的推動(dòng)下，部分春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求被擱置；積壓的購(gòu)房需求有以下幾個(gè)來(lái)源：2023過(guò)去兩年在“就地過(guò)年”倡議的推動(dòng)下，部分春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求被擱置；病例數(shù)于2022年12月下旬達(dá)峰。各地區(qū)疫情達(dá)峰時(shí)間存在錯(cuò)位，疫情期間居家養(yǎng)病、居家辦公使得一部分購(gòu)房需求被延遲；，2022年7月房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了事件性沖擊，期房交付風(fēng)險(xiǎn)上升。由于近年期房占新房銷售的比例超過(guò)八成，交付風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂下，居民購(gòu)房意愿下降。2022年11月房企融資“三箭齊發(fā)”，加之房地產(chǎn)銷售端政策持續(xù)加碼，可能也推動(dòng)了一部分因擔(dān)心交付風(fēng)險(xiǎn)而選擇延期購(gòu)房的需求釋放。2022年5-6月，上海商品房銷售面積環(huán)比大增，主要因疫情期間積壓的購(gòu)房需求釋放，但這一脈沖式修復(fù)僅持續(xù)了兩個(gè)月，隨后銷售面積環(huán)比又恢復(fù)到季節(jié)性規(guī)律。盡管今年3月前25日30大中城市新房、15城市二手房銷售面積同比均在回升，但從周度數(shù)據(jù)看，大概率已過(guò)了修復(fù)最快的時(shí)期，后續(xù)走勢(shì)可能更多符合季節(jié)性規(guī)律。920225-6資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所202220146。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年末，超過(guò)四成城市的狹義庫(kù)存消化周期(待售面積/近12個(gè)月平均成交面積)超過(guò)兩年，只有極少數(shù)城市能保持在10個(gè)月以內(nèi)。其中，一線、二線和三四線城市分別為15.9個(gè)月、19.7個(gè)月、23.7個(gè)月，僅一線城市低于2014年末的狹義庫(kù)存消化周期(當(dāng)時(shí)一線、二線和三四線城市的分別為19.1個(gè)月、18.0個(gè)月、18.5個(gè)月)。不過(guò)，考慮到近年期房銷售占比超過(guò)八成，廣義庫(kù)存(已開(kāi)工但未銷售)消化周期的參考意義更大?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年末，樣本城市廣義庫(kù)存消化周期達(dá)到了6年，僅合肥、杭州、上海、泉州四個(gè)城市在3年以內(nèi)。30個(gè)樣本城市中，2022年末一102022112022資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告12302022資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所，2016年我國(guó)商品房銷售開(kāi)始透支，我們測(cè)算2016年-2021年我國(guó)住宅實(shí)際銷售面積高于剛需和改善性需求共計(jì)16.3億平方米；，疫后居民對(duì)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的預(yù)期修復(fù)需要時(shí)間。預(yù)計(jì)2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇持續(xù)，穩(wěn)就業(yè)壓力可能大于2022年，疊加高債務(wù)壓力，中國(guó)居民購(gòu)房意愿改善尚需時(shí)日；，近年期房占中國(guó)商品房銷售的比例超過(guò)八成，保交樓是推動(dòng)房地產(chǎn)銷售持續(xù)改善、進(jìn)而形成良性循環(huán)的重要基礎(chǔ)。雖然2023年1-2月全國(guó)商品房竣工面積同比轉(zhuǎn)正至8%，但我們測(cè)算顯示有超過(guò)2.6億平方米的期房應(yīng)交付但實(shí)際未竣工和交付，保交樓任務(wù)依然艱巨，短期可能會(huì)繼續(xù)壓制居民購(gòu)買新房的意愿。20228一是，2022年8月，政策性銀行設(shè)立2000億元保交樓專項(xiàng)借款。二是，2022年8月，鄭州、南寧等地陸續(xù)設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金。三是，2022年9月，中債信用增進(jìn)公司為頭部民營(yíng)房企發(fā)債提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保支持。四是，2022年10月，證監(jiān)會(huì)允許自身及控股子公司涉房的企業(yè)中，最近一年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過(guò)10%的企業(yè)可在A股市場(chǎng)融資，參股子公司涉房但最近一年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)比例不超過(guò)10%的企業(yè)也可在A股市場(chǎng)融資。五是，2022年10月，中國(guó)人民銀行、外匯局將企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的跨境融資宏觀審慎調(diào)節(jié)參數(shù)從1上調(diào)至1.25，民營(yíng)房企外債上限有望提高25%。202211“”一是，民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(第二支箭)延期并擴(kuò)容，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容，其中民營(yíng)房企是重點(diǎn)支持方向。二是，人民銀行設(shè)立2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃。三是，2022年11月，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)貸款、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。四是，2022年11月，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，放松預(yù)售資金監(jiān)管。五是，2022年11月，證監(jiān)會(huì)在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，具體包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用和積極發(fā)揮私募股權(quán)基金作用。20231-22023年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比-15.2%，較2022年12月的-28.7%跌幅明顯收窄，是2022年3月以來(lái)同比跌幅首次少于兩成。分資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款同比從2022年12月的-5.5%下降至-15.0%，和高基數(shù)有關(guān)；其它主要資金來(lái)源2023年1-2月的同比跌幅均收窄，其中占房企資金來(lái)源主體的自籌資金同比跌幅也從前值34.8%收窄至18.3%。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告1320231-2資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所“”，2022年11月央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合推出“十六條”以來(lái)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)已有60余家商業(yè)銀行向120家房企提供銀行授信，意向授信額度超過(guò)5萬(wàn)億。2022年12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款同比從前值-30.5%較快回升至-5.5%，基數(shù)等影響下2023年1-2月又回落至-15.0%，不過(guò)這一同比仍明顯高于2022年的中樞水平。我們認(rèn)為，房企獲得開(kāi)發(fā)貸最難的時(shí)候大概率已過(guò)去。除了國(guó)內(nèi)貸款外，“內(nèi)保外貸”也作為“第一支箭”的有力補(bǔ)充獲得政策支持。2022年11月，央行領(lǐng)導(dǎo)在全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)上提出，通過(guò)內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資，商業(yè)銀行境外分支行要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度，加快項(xiàng)目落地?！啊?，2022年11月民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(第二支箭)延期并擴(kuò)容，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資?！暗诙Ъ卑l(fā)出后，房地產(chǎn)企業(yè)積極申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，2022年11月至2023年3月27日，房企共發(fā)行信用債2137.4億元。分所有制來(lái)看，除2022年12月民營(yíng)房企新發(fā)信用債占比達(dá)16.6%外，其余月份該比例都在5%以內(nèi)，或表明民營(yíng)房企通過(guò)信用債融資仍有難度。不過(guò)，融資成本高企的局面已明顯改善，根據(jù)DM的統(tǒng)計(jì)，民營(yíng)房企信用利差2022年11月中旬開(kāi)始較快回落，目前(630bp)已明顯低于2022年7月房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)事件性沖擊時(shí)(1600bp)的水平。這或意味著，房企授信額度提高后，市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企信用債違約的擔(dān)憂有所緩解。ABS1520227資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所資料來(lái)源：DM，平安證券研究所“”，截至目前已有20家房企在上交所和深交所擬定增募資，預(yù)計(jì)將獲得超千億元的股權(quán)融資；9家房企已完成港交所的股權(quán)融資，扣除配售傭金后凈融資200余億元。和“第一支箭”、“第二支箭”相比，“第三支箭”在不增加負(fù)債的同時(shí)為房企提供資金，有利于改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。證監(jiān)會(huì)指出“支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃”，預(yù)計(jì)更多優(yōu)質(zhì)房企有望獲得股權(quán)融請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告16202211DM所17202211DM所請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)料來(lái)源：Wind，平安證券研究所宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告20232023年1-2月，100大中城市土地供應(yīng)占地面積共計(jì)1.23億平方米，同比下降1.7%，跌幅較2022年12月的1.5%略有擴(kuò)大。2022年3月前四周，100大中城市土地供應(yīng)占地面積累計(jì)為6363萬(wàn)平方米，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至22.9%。從掛牌價(jià)格來(lái)看，2023年1-2月供應(yīng)土地掛牌均價(jià)為1259元/平方米，同比下降29.5%，3月以來(lái)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，前四周掛牌均價(jià)同比跌幅為32.2%。2022年12月至2023年3月前四周，一線城市供應(yīng)土地占地面積同比持續(xù)回升，3月前四周同比增幅達(dá)到了52.6%；三線城市供應(yīng)土地占地面積同比呈下滑趨勢(shì)，對(duì)100大中城市整體的土地供應(yīng)造成較大拖累；2023年1-2月二線城市土地供應(yīng)表現(xiàn)良好，同比由前值-3.4%轉(zhuǎn)正至11.4%，不過(guò)進(jìn)入3月后重回萎縮狀態(tài)，3月前四周同比下降46.3%。資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所(注：2023年2月為累計(jì)同比，3月為前4周的同比)202211-1220232022年11月和12月，土地一級(jí)市場(chǎng)明顯回暖，100大中城市成交土地占地面積同比分別增長(zhǎng)31.1%、增長(zhǎng)33.5%。2023年1-2月，100大中城市成交土地占地面積共計(jì)1.05億平方米，同比微增0.3%，土地成交熱度冷卻。2023年3月前四周，100大中城市成交土地占地面積共計(jì)3790萬(wàn)平方米，同比下跌了28.5%。三線城市土地市場(chǎng)成交回暖幅度較大，且熱度持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，2022年11月、12月和2023年1-2月成交土地占地面積分別同比增長(zhǎng)39.3%、47.7%和3.2%，不過(guò)3月前四周同比轉(zhuǎn)負(fù)，跌幅達(dá)31.3%。二線城市土地市場(chǎng)成交火熱態(tài)勢(shì)于年前結(jié)束，2023年1-2月成交土地占地面積同比下降5.6%，3月前四周同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至25.5%。和二、三線城市相比，一線城市土地市場(chǎng)成交回暖時(shí)點(diǎn)滯后，2022年11月以來(lái)成交土地占地面積同比跌幅不斷收窄，3月前四周同比轉(zhuǎn)正，增幅高達(dá)34.9%。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容2020100資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告21資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所(注：2023年2月為累計(jì)同比，3月為前4周的同比)20231-232023年1-2月，100大中城市成交土地溢價(jià)率均值為3.67%，創(chuàng)2022年9月以來(lái)月度新高，和去年同期相比也提高了0.22個(gè)百分點(diǎn)。各線城市中，2023年1-2月二線城市成交土地溢價(jià)率回升幅度最大，均值較去年同期提高0.41個(gè)百分點(diǎn)，一線和三線城市較去年同期分別提高0.03、0.11個(gè)百分點(diǎn)。3月初以來(lái)，伴隨著土地成交熱度降溫，成交土地溢價(jià)率也隨之回落，3月前四周100大中城市成交土地溢價(jià)率較去年同期下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。2210023資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所220231-2根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，2023年1-2月拿地金額TOP100房企拿地總額為1207.6億元，雖同比下降16.2%，但已是2022年9月以來(lái)的最小跌幅，較2022年12月的同比跌幅29.3%明顯收窄。TOP100門(mén)檻值為5億元，和去年同期基本持平。分企業(yè)性質(zhì)看，國(guó)有房企(包括央企和地方國(guó)企)仍是拿地主力，2023年1-2月同比仍高達(dá)72.1%，其中排名前二的華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)兩家國(guó)有房企拿地金額占TOP100房企總額的比例達(dá)13.4%。不過(guò)，民營(yíng)房企拿地金額占比有所回升，從2022年全年的9.3%提高至2023年1-2月的26.2%。拿地民營(yíng)房企以地方中小型房企為主，但濱江、浙江中豪、新城、中天美好等大中型民企均有拿地。隨著各類房企融資、促銷等政策持續(xù)出臺(tái)，債務(wù)壓力較小的民營(yíng)房企開(kāi)始加大了拿地力度。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告2420231-2TOP1002520231-2資料來(lái)源：中指研究院，平安證券研究所資料來(lái)源：中指研究院，平安證券研究所土地一級(jí)市場(chǎng)難持續(xù)高景氣的根源在于，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售可能過(guò)了修復(fù)最快的時(shí)候，后續(xù)可能更多是符合季節(jié)性規(guī)律。這可能會(huì)抑制房企的內(nèi)源性現(xiàn)金流，限制它們拿地的意愿和能力。策逐步奏效、疫情防控優(yōu)化后居民預(yù)期緩慢修復(fù)，房地產(chǎn)銷售早已過(guò)了最差階段；，房企融資“三箭齊發(fā)”，為房企提供了更多元的融資渠道，尤其是優(yōu)質(zhì)頭部民營(yíng)房企的融資環(huán)境明顯邊際改善；，多地調(diào)整供地節(jié)奏，供地出讓時(shí)間跨度拉長(zhǎng)，同時(shí)多城市的地塊供應(yīng)以主城區(qū)土地為主、優(yōu)質(zhì)地塊占比較多，上述政策調(diào)整有利于提高房企拿地的積極性。中國(guó)經(jīng)濟(jì)拖累最大的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去202212房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比從2022年11月的歷史低點(diǎn)-19.9%持續(xù)回升至2023年1-2月的-5.7%。2023年1-2月，房地產(chǎn)新開(kāi)工和施工面積同比分別為-9.4%、-4.4%，較2022年11月的歷史低點(diǎn)跌幅收窄均超過(guò)40個(gè)百分點(diǎn)。在“保交樓”推動(dòng)下，竣工面積同比最先轉(zhuǎn)正，2023年1-2月竣工面積同比為8.0%，創(chuàng)一年新高。拆分來(lái)看，建安投資同比從2022年11月的-20.6%回升到2023年1-2月的-12.7%，同期其它費(fèi)用同比從-18.4%較快回升到11.7%。2620221227202212資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所2017年-2022年，其它費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的35%左右，其它費(fèi)用以土地購(gòu)置費(fèi)用為主(占比近九成)。2023年1-2月土地購(gòu)置費(fèi)用同比16.4%，創(chuàng)2019年12月以來(lái)新高，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)3.9個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，從領(lǐng)先指標(biāo)看，2023年土地購(gòu)置費(fèi)用高增長(zhǎng)或面臨壓力。12個(gè)月移動(dòng)平均的土地成交價(jià)款同比領(lǐng)先于經(jīng)相同處理的土地購(gòu)置費(fèi)用同比半年左右，2023請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容宏觀研報(bào)宏觀深度報(bào)告29資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所2023GDP2023202320222023“