Z地產(chǎn)公司物管技術(shù)管理規(guī)定

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Z地產(chǎn)公司物管技術(shù)管理規(guī)定之相關(guān)制度和職責(zé)，地產(chǎn)公司物管技術(shù)管理規(guī)定第一節(jié)概述第一條物管技術(shù)部是z投資(南京)有限公司(以下簡稱投資公司)為加強南京z物業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)工程、園林維保及養(yǎng)護力氣,特地設(shè)立的...

地產(chǎn)公司物管技術(shù)管理規(guī)定

第一節(jié)概述

第一條物管技術(shù)部是z投資(南京)有限公司(以下簡稱投資公司)為加強南京z物業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)工程、園林維保及養(yǎng)護力氣,特地設(shè)立的負責(zé)技術(shù)支持、專業(yè)管理及技術(shù)監(jiān)督的職能部門。物業(yè)公司修理及綠化部在按制度履行日常工作職責(zé)中,如碰到疑難問題報物管技術(shù)部協(xié)調(diào)解決。

第二條物管技術(shù)部負責(zé)與投資公司相關(guān)部門或配合單位的工作協(xié)調(diào);參加新開項目的設(shè)備系統(tǒng)及園林工程的計劃論證、前期介入等工作。

第三條物管技術(shù)部下設(shè)專業(yè)修理隊特地解決房屋局部開裂、空鼓、滲漏及與土建有關(guān)的水電修理等零星工作。詳細管理操作方法詳見《專業(yè)修理隊管理方法》。

第二節(jié)物管技術(shù)部工作職能

第四條負責(zé)物業(yè)公司各管理處全部土建修理、配套設(shè)備系統(tǒng)維護指導(dǎo)及園林景觀等方面的技術(shù)管理工作,確保設(shè)備正常運行及園林景觀效果的整體掌握、控制。

第五條負責(zé)協(xié)助物業(yè)公司各管理處簽訂設(shè)備有償維保合同,指導(dǎo)各管理處修理部全部設(shè)備維保方案的制定及維保工作實施狀況的巡查、監(jiān)督及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

第六條負責(zé)各管理處園林景觀、小品、綠化養(yǎng)護工作實施狀況的巡查、監(jiān)督、及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

第七條參加物業(yè)公司各管理處修理部、綠化部主管的工作考核并參加全部修理、綠化人員的聘請工作。

第八條負責(zé)與投資公司各部門及相關(guān)配合單位的工作協(xié)調(diào)。

第九條參加投資公司新開項目的設(shè)備系統(tǒng)、園林工程的計劃確定及工程前期介入工作。

第十條參加投資公司相關(guān)合同中有關(guān)保修條款的擬訂,確定設(shè)備、工程、園林、裝修等尾款的支付。

第三節(jié)外部合作支援體系

第十一條電氣:借助工程施工及管理與智能化公司、電梯安裝、修理等單位在保修期結(jié)束后簽訂有償修理協(xié)議及配電房代管協(xié)議――資料員歸檔。

第十二條水暖:借助工程施工及管理與純凈水施工單位、自來水公司、煤氣公司、空調(diào)、鍋爐施工及修理公司等多家單位,在保修期結(jié)束后簽訂有償修理協(xié)議→資料員歸檔。

第十三條園林:借助園林工程施工與管理閱歷與園林施工單位、植保所、高校,建立長久的技術(shù)聯(lián)系,須要時在養(yǎng)護期結(jié)束后簽訂部分寶貴草坪及苗木的有償養(yǎng)護協(xié)議→資料員歸檔。

第四節(jié)巡檢、巡查制度

第十四條各工程師制定每月工作方案→部門經(jīng)理簽字→報公司。

第十五條按照各設(shè)備運行維護周期,修理部支配設(shè)備維護,相應(yīng)專業(yè)工程師根據(jù)《物業(yè)公司修理部設(shè)備管理制度及規(guī)程》,抽查并解決維護過程中浮現(xiàn)的詳細疑難技術(shù)問題。

第十六條公共設(shè)備定期外協(xié)保養(yǎng)→專業(yè)工程師協(xié)調(diào)落實→修理部詳細處理及跟進→對應(yīng)工程師跟蹤抽查。

第十七條日常運行設(shè)備巡查每月一次→專業(yè)工程師抽查修理部日、周檢表及設(shè)備運行情況,填寫月檢記錄并報經(jīng)理簽字→資料員歸檔。

第十八條特別狀況下設(shè)備運行異樣(修理責(zé)任人匯報或?qū)I(yè)工程師在例行巡檢發(fā)覺投資及物業(yè)公司內(nèi)部無法解決)專業(yè)工程師立刻電話通知相應(yīng)配合單位(事后補發(fā)物管聯(lián)系單或工作命令單)并向經(jīng)理匯報→借助外部支援→反饋處理結(jié)果→專業(yè)工程師確認簽字→經(jīng)理簽字→資料員歸檔備案。

第十九條園林工程師按照《物業(yè)綠化部綠化管理制度及規(guī)程》,根據(jù)園林景觀苗木生長特性、養(yǎng)護要求及病蟲害預(yù)防措施,檢查并解決園林苗木養(yǎng)護過程中浮現(xiàn)的詳細疑難技術(shù)問題。

第五節(jié)突發(fā)事故處理流程

第二十條修理責(zé)任人→報物業(yè)修理部處理(疑難問題同時報相應(yīng)專業(yè)工程師)→反饋處理結(jié)果并填寫事故單→專業(yè)工程師確認簽字(事后補發(fā)物管聯(lián)系單或工作命令單)→經(jīng)理簽字→資料員歸檔。

第二十一條修理責(zé)任人→報物業(yè)修理部處理(疑難問題同時報相應(yīng)專業(yè)工程師)分析發(fā)覺投資及物業(yè)公司內(nèi)部無法解決→專業(yè)工程師立刻電話報告經(jīng)理→借助外部支援→反饋處理結(jié)果并填寫事故單→專業(yè)工程師確認簽字(事后補發(fā)物管聯(lián)系單或工作命令單)→經(jīng)理簽字→報公司同時資料員歸檔。

第六節(jié)土建報修程序

第二十二條專業(yè)修理隊原所在施工單位施工的工程(保修期內(nèi)):

物業(yè)客服接報→修理部現(xiàn)場查看(疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看同時報部門經(jīng)理)→確定修理計劃→協(xié)調(diào)支配專業(yè)修理隊處理→住戶、修理隊及物業(yè)責(zé)任人簽字(重大問題留備份并經(jīng)土建工程師、經(jīng)理簽字,資料員歸檔)。

第二十三條非專業(yè)修理隊原所在施工單位施工的工程(保修期內(nèi)):

物業(yè)客服接報→修理部現(xiàn)場查看(疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看并報部門經(jīng)理,費用大的修理土建工程師需通知原施工隊到場)→確定修理計劃→協(xié)調(diào)支配專業(yè)修理隊處理→住戶、修理隊及物業(yè)責(zé)任人簽字(重大問題留備份并經(jīng)土建工程師、經(jīng)理簽字,資料員歸檔)→完成三級簽證并注明原施工單位名稱。

第二十四條工程整改量較大的項目(保修期內(nèi)):

專業(yè)工程師現(xiàn)場了解發(fā)文→協(xié)調(diào)支配專業(yè)修理隊或支配海門公司加派人員處理→修理部按要求跟蹤檢查→反饋處理結(jié)果→土建工程師簽字→經(jīng)理簽字→資料員歸檔。非專業(yè)修理隊原所屬的土建工程隊施工的工程,需完成三級簽證并注明原施工單位名稱。

第二十五條過保修期工程(結(jié)構(gòu)問題,按照建設(shè)部規(guī)矩另行處理):

物業(yè)客服接報→修理部現(xiàn)場查看(疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看并報部門經(jīng)理)→確定修理計劃并通過客服協(xié)調(diào)、約定修理價格→土建工程師按照工程量大小確定是否發(fā)文→協(xié)調(diào)支配專業(yè)修理隊處理→反饋處理結(jié)果(住戶、修理隊及物業(yè)責(zé)任人簽字)→如屬投資公司支付費用的需完成三級簽證。

第七節(jié)崗位培訓(xùn)

第二十六條工程交接前:與工程及物業(yè)協(xié)調(diào),有組織有方案支配修理人員跟蹤施工過程、了解設(shè)備區(qū)位、工程的組織支配、設(shè)備安裝工藝流程、設(shè)備調(diào)試運行及容易操作過程,對設(shè)備有一個最基本最感性的熟悉。

第二十七條工程交接時:接相關(guān)部門工程聯(lián)系單→專業(yè)工程師發(fā)文→經(jīng)理簽字→專業(yè)工程師全程協(xié)作相關(guān)部門、協(xié)調(diào)相應(yīng)的修理主管,組織物業(yè)修理人員培訓(xùn)→考核、考試、檢驗、反饋培訓(xùn)結(jié)果→達到能處理日常問題的能力。

第二十八條物業(yè)接手后:為確保小區(qū)設(shè)備正常運作和小區(qū)景觀環(huán)境的美觀,專業(yè)工程師支配每年2~6次設(shè)備全系統(tǒng)培訓(xùn)、2~6次綠化人員培訓(xùn)、2~4次土建專業(yè)技術(shù)、

建造通病的處理和預(yù)防培訓(xùn),采納外培和內(nèi)培、理論和實際相結(jié)合的模式,并在每期的培訓(xùn)結(jié)束后支配考核,檢查培訓(xùn)結(jié)果。不定期的支配考核物業(yè)修理、綠化人員實際用法和處理問題的技能。

第八節(jié)工程合同參加及有償維保協(xié)議制定

第二十九條參加并提出工程合同中有關(guān)園林景觀效果、苗木養(yǎng)護,設(shè)備系統(tǒng)中設(shè)備保修條款的技術(shù)要求。提出維保期修理、養(yǎng)護的詳細時光要求。

第三十條參加并確定合同中有關(guān)綠化養(yǎng)護、設(shè)備的保修期限和設(shè)備修理責(zé)任的鑒認及修理費用確實定。

第三十一條審核保修期限,負責(zé)工程、裝修、園林及設(shè)備尾款支付確實認。在設(shè)備保修期結(jié)束前與管理處、維保方共同簽訂有償維護合同,物管技術(shù)部負責(zé)技術(shù)把關(guān),詳細維保費用由物管技術(shù)部支配協(xié)調(diào)管理處與維保方共同約定。一旦保修結(jié)束,有償維保合同即刻生效,避開維護脫節(jié)。

第九節(jié)工作簽證及尾款支付

第三十二條經(jīng)濟簽證:

(一)屬投資公司支付費用的簽證,由物業(yè)管理處修理及綠化主管和物管技術(shù)部專業(yè)工程師,部門經(jīng)理三級簽證,除簽總工作量外,普通不得挺直簽認款項但需明確簽證,清晰算計工作量。

5000元以下由物業(yè)管理處修理(綠化)主管、物管技術(shù)部專業(yè)工程師、部門經(jīng)理簽認;

5000――10000元除上述人員簽認外需報物業(yè)主管副總簽認;

10000元以上需報投資公司總經(jīng)理批準。

(二)屬施工單位之間互相支付費用的簽證,由物業(yè)管理處修理(綠化)主管和物管技術(shù)部專業(yè)工程師,部門經(jīng)理三級簽證,除簽總工作量外,普通不得挺直簽認款項,但需明確簽證,清晰算計工作量。并清晰注明該工程費用從何單位工程尾款中劃撥給現(xiàn)施工的單位,詳細簽證權(quán)限同上述(一)中所述內(nèi)容。

第三十三條尾款支付:

為考核控制裝修、鋁合金、幕墻、土建施工隊、園林施工隊、設(shè)備供給商等合作單位的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識,相關(guān)的土建、裝修、鋁合金、幕墻、園林工程及設(shè)備尾款等在上述隊伍和供給商提出書面付款申請后的一周內(nèi),相應(yīng)的專業(yè)工程師按照合同期限和申請付款內(nèi)容,深化相應(yīng)管理處,了解裝修、園林綠化及設(shè)備等用法狀況、存在哪些問題、整改狀況、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)看法、響應(yīng)狀況等在確保用法、運行良好(園林綠化吻合合同商定的要求)后,務(wù)必由管理處相應(yīng)主管簽字確認(作為附件),后填寫付款申請單并通過公司網(wǎng)路設(shè)定的程序完成尾款支付。

第十節(jié)綜合管理

第三十四條工作日記,工作報表:各專業(yè)工程師務(wù)必做好工作日記,把平常工作中碰到的詳細問題及解決辦法、閱歷教訓(xùn)等記錄下來,資源分享。每月填寫工作報表,由部門經(jīng)理匯總總結(jié)報物業(yè)副總、投資公司工程副總備案。

第三十五條物管技術(shù)部工作聯(lián)系單、工作命令單:工作及業(yè)務(wù)事項的組織協(xié)調(diào),普通應(yīng)用法物管技術(shù)部工作聯(lián)系單,如挺直支配施工方及其他乙方完成的工作普通用法工作命令單。建立完美的備查制度,緊張性及突發(fā)大事先在現(xiàn)場口頭支配命令,但事后需準時補發(fā)物管技術(shù)部工作聯(lián)系單或工作命令單。不涉及費用(或預(yù)估費用很低)的相關(guān)事務(wù)性命令,可電話或做現(xiàn)場口頭命令。

第三十六條工作例會:工作例會每周二進行一次,如遇特別狀況,另行支配,各管理處修理部、綠化部、及專業(yè)修理隊集中匯報上周工作狀況,存在何種問題,下周工作方案,理順各方關(guān)系。會議原則上由經(jīng)理組織支配并主持,如遇特別狀況由經(jīng)理指定人員主持,與會人員由各管理處修理和綠化主管(各一人)、修理隊長、物