淼新項目運營開發(fā)指導(dǎo)前期工作推進(jìn)

銜接宏 目標(biāo)和微觀項

項目目標(biāo)分項目目標(biāo)實

以目標(biāo)為導(dǎo)有效協(xié)無區(qū)域總好助項站在公司層面 的高度，運用標(biāo)準(zhǔn)化運營管理體系，從全面經(jīng)營管理的角度來現(xiàn)問題、分析問題并協(xié)調(diào)相 │ 區(qū) 實現(xiàn)有效管理的“參謀”和“抓手 助力區(qū)域、項目經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)的”推動者

發(fā)全過程關(guān)鍵環(huán)節(jié)

3 實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)部及外部全方位協(xié)同的“潤滑劑 運營管控體系的“承上啟下者

4信息管 管理及開發(fā)經(jīng)驗“總結(jié)者”和 者”

嚴(yán)禁外傳│ p“橫向協(xié)同、縱向打通”的機(jī)制：通過加強(qiáng)各專業(yè)業(yè)務(wù)之間的工作交圈、打 嚴(yán)禁外傳│成（實施有效控制成（實施有效控制進(jìn)（扭轉(zhuǎn)前松后緊質(zhì)（提升質(zhì)量（保供貨、交樓良好口碑向協(xié) 工團(tuán) 制度保 過程監(jiān)

協(xié)“兩化成配 “兩化成過 交樓管及時交樓管及時維客戶關(guān)運營管理客戶關(guān)管理工程技術(shù)運營明確計劃標(biāo)強(qiáng)化考核激 成本管理 區(qū)域其層面統(tǒng)籌質(zhì)量、進(jìn)度、成本等各版塊，實 及區(qū)域 之間的橫向協(xié)同 與要求向域、項目的縱向落地，有效 略末端失效問題，打 大運營體系

嚴(yán)禁外傳│ 競爭 堅持“價值雙享理 理優(yōu)優(yōu) 疊利 高周

高周

高周

高周 高速 精品力 低成造

生產(chǎn)能生產(chǎn)成

市場容

杠持續(xù)投嚴(yán)禁外傳│

4

0

合作問 地塊屬 工程管 開發(fā)報 圖紙進(jìn) 來源：《三四五線城市456高周轉(zhuǎn)模式現(xiàn)狀分析及大運營相關(guān)工作要

嚴(yán)禁外傳│ 規(guī)劃要點；②設(shè)計條件溝通反復(fù)等） 規(guī)劃要點；②設(shè)計條件溝通反復(fù)等） 四五線城市456高周轉(zhuǎn)模式現(xiàn)狀分嚴(yán)禁外及大運營相關(guān)工作要來源：《

3 │ 嚴(yán)禁外

│規(guī)規(guī)劃設(shè)計前強(qiáng)勢推強(qiáng)勢推進(jìn)收勘探先行進(jìn)提前開展招搶重點保綠 ?施工總平面關(guān)統(tǒng)一思

嚴(yán)禁外傳│3、如何保障摘牌即開 五 初一 規(guī)

投 工階 策

報 成 土 規(guī)

出 報 施 完 進(jìn)

天

滿足關(guān)鍵點：做好“前端策劃”和“前置工

規(guī)劃方 報建策

規(guī)劃報 土

≥天

≥天

≥天

天

滿足需求

嚴(yán)禁外傳│特別議題：臨時獲取項目，無法進(jìn)行摘牌前置工作，如何實現(xiàn)4個月內(nèi)開盤摘 摘牌后15

全面實質(zhì)動

摘牌后105開位確定裝修、園建綠化方案及施工圖材料、設(shè)備下單

摘牌后120開

│

嚴(yán)禁外傳│

簽確 摘牌前35

將當(dāng)?shù)卦O(shè)計規(guī)范、面積規(guī)則等規(guī)劃設(shè)計條件（全面調(diào)研熟悉，關(guān)注特殊點）及初步戶型配比（基充分前 ）提交至設(shè)計院出規(guī)劃方案初稿（設(shè)計前置條件充分明確，減少反復(fù)）完成 做初步規(guī)劃方案匯報，同時并行完 相關(guān)部門初步的預(yù)溝通（前置尊重）召開“五位一體”，并完成“戶型配比”最終確定（快速準(zhǔn)確產(chǎn)品定位），這是規(guī)劃方案確定的核 1、請相關(guān)區(qū)域進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)域設(shè)計管理部的能力，引入當(dāng)?shù)貎?yōu)秀設(shè)計人才，摸清當(dāng)?shù)馗鞣N特殊規(guī)劃設(shè)計條件及點，提供充分明確的設(shè)計前置條件，強(qiáng)化與設(shè)計院溝通，減少設(shè)計反復(fù)和返工2、高度重視地勘資3、規(guī)劃方案的盡快確定是確保圖紙及時供應(yīng)的前提，只有在摘牌展示區(qū)樁基施工圖及市政主干道施工圖預(yù)埋管線圖方可“摘牌即全面動工4、區(qū)域按照輕重緩急，根據(jù)項目實際需求確定出圖計劃，并安排專人跟5、建議編制符合區(qū)域特點的“前置工作流程圖”、建立“區(qū)域優(yōu)秀產(chǎn)品庫”，做好區(qū)域產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化庫建設(shè)6、首選設(shè)計院，關(guān)注業(yè)務(wù)飽和程度；若設(shè)計外判，關(guān)注服務(wù)品質(zhì)、業(yè)務(wù)飽和度、以往項目出圖進(jìn)度、對當(dāng)?shù)胤兜氖煜こ潭燃皥蠼ㄙY源情況7設(shè)計系統(tǒng)巨大壓力（尤其是省外設(shè)計壓力尤為明顯），需進(jìn)一步加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)（勞斯萊斯產(chǎn)品 準(zhǔn)化及一二線城市模塊標(biāo)準(zhǔn)化）?？捎袟l件放開部分項目（尤其一二線）設(shè)計外判，是否外判要盡早決策 嚴(yán)禁外傳│

料│ 1、做好報建策劃是關(guān)鍵（可融入到工程策劃中），做好報建策劃的前提是有非常熟悉當(dāng)?shù)貓蠼ㄇ闆r的熟手2、做好投資與報建的銜接與資源整合，確保投資階段 條件在報建階段得以兌現(xiàn)，共 關(guān)系資源3、熟悉當(dāng)?shù)貓蠼鞒毯鸵?guī)則，前置報建文本（專人）、提前預(yù)溝通（多輪）、并行報建，提前防范報建風(fēng)險4、報建前置，摘牌前完成規(guī)劃預(yù)審，力爭完成立項 、能評、交評申報書等前置工作。（滬蘇沙溪5、 上下層級的關(guān) 及溝通是順利報建的基礎(chǔ)，建立 定期匯報機(jī)制，前置尊重、持 切勿臨時抱佛腳，“尊 、遠(yuǎn)離政治”，尊 專業(yè)意見6、提前售/提早售失敗或者預(yù)售條件提高是目前部分項目存在的共性問題，需要提前防范、及時關(guān) 動向了 訴求并尋求合理解決方案，抓住“關(guān)鍵環(huán)節(jié)、關(guān)鍵人”，不一味 承諾，綜合權(quán)衡有預(yù)案7 的高壓環(huán)境將是常態(tài)化，防 ，確保合法合規(guī)（如樁基先行動 證或文件）8、針對1+N模式重要城市可成立報建精英團(tuán)隊（專業(yè)性），流程標(biāo)準(zhǔn)化和持續(xù)優(yōu)化，共享報建資源（莞深）9、做好報建策劃 策劃的匹配性，如施工證獲取與開發(fā)貸時間的匹配控規(guī)1、南站新城在建（補(bǔ)年限、已完成控規(guī)1、南站新城在建（補(bǔ)年限、已完成2、珠寶城（調(diào)容、補(bǔ)年限，已完成3、溫泉（補(bǔ)年限，已完成4、白云坑（已完成5、翠湖灣（補(bǔ)年限，未完成6、金果灣（補(bǔ)年限、變性，未啟動2、龍山五路（已完成3、金果灣存地（未啟動4、紅樹灣（片區(qū)無控規(guī)，待確定1、新圩新生港源（舊工業(yè)廠房3、江北陽光工業(yè)園（舊工業(yè)廠房

1、秋長白石（涉及拆遷2、龍海三3、新畬4、龍山三

│影響摘牌即開工的主要1、項目地塊暫無控規(guī)或涉及到控規(guī)修編，嚴(yán)重響正常開發(fā)報建的啟動和、涉及3、合作項目合作方、總包單位的配合力度不夠無法利用合作方資源開展報建和組織施 、老舊建筑拆遷難度大，遷移量大，影響土地清表6、項目地 區(qū) 嚴(yán)格把控，進(jìn)展緩7、項目地質(zhì)條件較復(fù)雜，土石 量大，影土地表

涉及項翠湖灣、南站新城、珠寶城、深薈花園、港珠寶城、翠湖灣、小徑海岸城、翡翠山、沙田溫沙田溫泉、深薈花園、珠港山河城、翡翠 1、強(qiáng)化投資與開發(fā)有效融合，項目人員前置投資工作，投資人員懂工程、報建知識，各方利益目標(biāo)一致2、將開發(fā)難度作為投資決策及動態(tài)經(jīng)濟(jì)測算的最重要因一，投資階段認(rèn)真評估實現(xiàn)456可行性及必要性3、全力爭取凈地獲取土地（與土地款支付掛鉤），不能為了拿地而拿地，爭取其條件補(bǔ)4、重大制約因素和隱患要求在摘牌前解決，確保摘牌后開發(fā)進(jìn)度在區(qū)域項目能掌控的范圍內(nèi)5、務(wù)必做好土地屬性充分調(diào)研， ”，尤其是規(guī)劃條件 證件、土地權(quán)屬等合規(guī)問題6、內(nèi)部規(guī)避措施：①摘牌前提前研究周邊地勘報告；②在滿需求下，將展示區(qū)及 發(fā)難度小的地塊；③盡可能提前介入做展示區(qū)范圍勘探，選擇有利于快速開發(fā)的樁型；④做好工程策 （尤其是場地布置），協(xié)調(diào)周邊關(guān)系，將土地屬性影響最小化；⑤全面快速“排雷” 最糾結(jié)的莫過于萬事俱備，卻無法有效動工！（嚴(yán)禁外

│三堂會審精干團(tuán)隊階段考核獎罰分明

嚴(yán)禁外傳│ 提前預(yù)

重點支

市政配

第一步，告知原委（站角度上第二步，打消顧慮（站客觀角度上第三步，押保證金（站信任的角度上

市重點工程、綠色通道（保進(jìn)度）先 了解我們：《碧桂是什么爭取土地的優(yōu)先獲取、土地分期支付或延遲支付、規(guī)費免。（以不影 證辦理為前提

相鄰道公共交通設(shè)站嚴(yán)禁外傳│研究客戶群有、有多才會來我們的房研究市場價當(dāng)?shù)貏e墅

研究項目產(chǎn) 賣研究產(chǎn)品去化速研究產(chǎn)品性價研究當(dāng)?shù)刈钤?的城市園，當(dāng)?shù)刈钊菀咨L、最便的

關(guān)注所在城市范圍第三產(chǎn)業(yè)①（人的產(chǎn)業(yè)或內(nèi)生產(chǎn)業(yè)）所占比例（40%以下慎重，60%以上可以偏樂觀）；市人群存款②如何；了解供需比③（年銷售面積/已出讓可供應(yīng)面積

嚴(yán)禁外傳│怎么

會做不 做什

后評估做的對與

投資 設(shè)計

嚴(yán)禁外傳│風(fēng)險排

嚴(yán)禁外傳│嚴(yán)禁外傳│

加強(qiáng)各職能工作的一致性和協(xié)同性，提高運營（做好前置工作及開發(fā)報建工作流程圖

嚴(yán)禁外傳 報建策劃：合法合規(guī)、借助資源、邀

嚴(yán)禁外傳│

策報建策報建策目標(biāo)策 工程策劃會是實現(xiàn)快速開盤的一項法寶，同時也是 快速發(fā)展、項目急劇增加形勢下的必然選擇

質(zhì)量策工質(zhì)量策工程策 、1、區(qū)域大運營工作組必須確保新項目做好工程策劃，整合資源確保工程策劃有效落地。（新鄉(xiāng)鳳凰灣2、要求施工單位積極參與工程策劃，讓策劃更有實效性；同時也要做好工程策劃在所有參建單位內(nèi)的交底，所有參建單位的目標(biāo)，各專項計劃的責(zé)任人3、開發(fā)效率高的區(qū)域共性特點：①項目團(tuán)隊中有搶開盤熟手；②區(qū)域?qū)ｉT團(tuán)隊整合區(qū)域資源全力幫扶4、選擇好的施工隊伍（尤其是有碧桂園搶工經(jīng)驗），項目快速開盤成功了一半，“身正、選準(zhǔn)、管好、立斷各區(qū)域要培育出一批敢打硬仗、合作良好、有實力的施工隊伍，建5、除了關(guān)注展示區(qū)的工程策劃，貨量區(qū)的工程策劃同等重要，需要盡早明確實際達(dá)預(yù)售條件的標(biāo)準(zhǔn)（或?qū)?biāo)品歷史實際達(dá)預(yù)售條件），以此來倒推貨量區(qū)的最遲開6、碧桂園有非常成搶開盤打法，有全子公司，只要嚴(yán)格執(zhí)行和整合資源，可有效提升工程速度

工程策要標(biāo)工程策劃十六要點覆蓋了項目從開工到開盤的工程各個方面，通過工策劃要做到梳理工作、抓住重點和避免工作遺區(qū)域項目工程策劃在目標(biāo)策劃、報建策劃 策劃、組織策劃上均 禁外傳│與項目實際情況更細(xì)致結(jié)合，才能更有利于策劃的落地執(zhí)行禁外傳│√

塔吊間積不超過1000m2，單體不超過2；車吊補(bǔ)充。提前考慮擺放汽車臨時加：做好鋼筋及材料堆放點的策嚴(yán)禁外傳│裝卸工地門口的建筑材料；塔吊要跟隨可能布置的鋼筋，塔吊盡量覆蓋可能大的場地，要盡量便于材料的吊運；群塔要協(xié)調(diào)，后期施工的塔吊不要掃到已經(jīng)樹立的塔吊的塔身，另附著在多層上的塔吊不要掃到建筑的樓2、人貨梯：人貨梯的安裝位置要與樓座的環(huán)形交通道路相結(jié)合部位7層左右3、鋼筋場布置：鋼筋場應(yīng)盡量布置在基坑邊上，以避免鋼筋料場的二次轉(zhuǎn)運帶來的不便以及對施工進(jìn)度已 鋼筋設(shè)置頂板，因鋼車普超重，荷載過設(shè)計許范，可造成地頂板裂存在滲漏風(fēng)；當(dāng)位于大地庫中間的樓棟無法將鋼筋場布置在基坑邊時，可以在地庫地板完成施工，將鋼筋料場布置在地庫底板上用作臨時場地庫；4、其他料場：如砌塊料場、砂石料場、砂漿、混凝土攪拌機(jī)、裝飾材料料場、木工 等，因場地靈活性強(qiáng)易于布置，可在實際施工操作中靈活安

嚴(yán)禁外傳│ 開發(fā)報建影 港、中萃珠寶城、翠湖灣組織策劃影分證、合證影（麗山、小徑、湖灣招標(biāo)、設(shè)計、采影（麗山、翠湖灣山河城

報建的工規(guī)證、施工證批次協(xié)調(diào)一致，出現(xiàn)需

溝通預(yù)審，確保投策階 證起即需分證 室設(shè)計需 二

室室(10#室室(10#首開區(qū)：1、6、7、建面：10.90萬㎡，貨值10.60天然基礎(chǔ)、一??改造前油線

?改造后改造后油管?南北地塊新油管改?舊油管于2017年226日拆除完成?解決思路??? 解決思路：1.借用展示區(qū)停車置作為臨時施工通道；2.材施工道

?示范區(qū)開放前5?沙場拆遷完成時間：2017-3-嚴(yán)禁外傳│????工規(guī)證、施工證 ? 2017-1- 2017-2- 施工證：2017-3-嚴(yán)禁外傳│

3個月2017-4-27

│搶?統(tǒng)籌開發(fā)報建各?

?十八 模土 開?

?

????嚴(yán)禁外傳│序 工作內(nèi) 時 工

序 工作內(nèi) 時 工土方二次石方破除及墊筒破除及胎磚胎模施防水施底板鋼筋綁墻柱插筋及吊模施

第