2019年4月自學(xué)考試00169房地產(chǎn)法試題及答案

全國(guó)2019年4月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169一、單項(xiàng)選擇題：本大題共30小題，每小題1分，共30分。在每小題列出的備選項(xiàng)中只有一項(xiàng)是最符合題目要求的，請(qǐng)將其選出。1、下列關(guān)于宗地的表述中，正確的是（C）A、宗地的范圍大于土地 B、宗地是平面的C、宗地是土地權(quán)屬界線封閉的地塊 D、宗地不以界址為限2、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體是（C）A、政府 B、地所有權(quán)人C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) D、土地使用權(quán)人3、下列不屬于《物權(quán)法》規(guī)定的相鄰關(guān)系的是（D）A、相鄰采光關(guān)系 B、相鄰排水關(guān)系C、相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系 D、相鄰景觀關(guān)系4、下列關(guān)于地役權(quán)的表述中，不正確的是（A）A、地役權(quán)是法定的 B、地役權(quán)有從屬性C、地役權(quán)的客體不限于土地 D、地役權(quán)有不可分性5、下列不屬于土地物權(quán)制度的是（B）A、土地所有權(quán)制度 B、土地登記制度C、土地用益物權(quán)制度 D、土地?fù)?dān)保物權(quán)制度6、某省人民政府所在地的市的土地利用總體規(guī)劃，由該市人民政府組織本級(jí)土地行政主管部門和其他有關(guān)部門編制，其批準(zhǔn)權(quán)限屬于（A）A、國(guó)務(wù)院 B、國(guó)土資源部C、省人民政府 D、市人民政府7、建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)是（D）A、所有權(quán) B、抵押權(quán)C、質(zhì)權(quán) D、用益物權(quán)8、建設(shè)用地使用權(quán)被依法收回后，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)那樾问牵˙）A、單位遷移停止使用原劃撥土地的 B、為公共利益需要使用土地的C、鐵路經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的 D、土地出讓期限屆滿未申請(qǐng)續(xù)期的9、被征收人在法定期限內(nèi)對(duì)補(bǔ)償決定不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)?zhí)囟C(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。該機(jī)關(guān)是（B）A、公安局 B、人民法院C、城市管理局 D、人民檢察院10、下列各項(xiàng)中，可以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是（A）A、經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn) B、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)C、被依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn) D、被人民法院查封的房地產(chǎn)11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)，如項(xiàng)目名稱、規(guī)模、轉(zhuǎn)讓記錄、預(yù)售情況等記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（B）A、審 B、備案C、批準(zhǔn) D、登記出12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的后果是（D）A、延期參加資質(zhì)年檢 B、視為不合格，予以罰款C、視為不合格，降低資質(zhì)等級(jí) D、視為不合格，注銷資質(zhì)證書13、下列關(guān)于建筑工程分包的表述中，正確的是（C）A、中標(biāo)人可以轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目 B、接收分包的人可以再次分包C、中標(biāo)人就分包項(xiàng)目向招標(biāo)人負(fù)責(zé) D、接收分包的人承擔(dān)按份責(zé)任14、下列關(guān)于工程款優(yōu)先受償權(quán)的表述中，不正確的是（D）A、工程款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定的優(yōu)先受償權(quán)B、承包人的工程款清償優(yōu)先于普通債權(quán)C、承包人的工程款清償優(yōu)先于以該工程設(shè)定的抵押權(quán)D、工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為一年#<br/>【解析】<br/>工程款優(yōu)先權(quán)行使的期限為6個(gè)月，自工程竣工之日或合同約定的竣工之日起計(jì)算。15、建設(shè)工程監(jiān)理的主要任務(wù)是“三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)”，其中“三控制”不包（A）A、環(huán)境控制 B、工期控制C、質(zhì)量控制 D、投資控制16、建設(shè)工程保修期的起算時(shí)間是（B）A、竣工之日 B、竣工驗(yàn)收合格之日C、交付使用之日 D、合同簽訂之日17、下列不屬于行政管理機(jī)關(guān)對(duì)商品房預(yù)售監(jiān)管制度的是（B）A、預(yù)售許可制度 B、預(yù)售款提存制度C、預(yù)售備案登記制度 D、預(yù)告登記制度18、劉某向某房地產(chǎn)形發(fā)商購(gòu)買商品房套，于2017年3月15日簽訂合同并支付了成房款，4月20日劉某轉(zhuǎn)賬付清剩余全部房款，開發(fā)商收到房款后于4月21日給劉某書面的收房通知，約定4月30日將房屋交給劉某使用。倘若劉某拒絕收房劉某承擔(dān)房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)的起始時(shí)間是（D）A、3月15日 B、4月20日C、4月21日 D、4月30日19、通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在銀行開設(shè)的存量房客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶而存入的交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于（D）A、開戶銀行 B、房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 D、交易當(dāng)事人20、下列不適用買賣不破租賃規(guī)則的情形是（C）A、房屋租賃期內(nèi)因繼承轉(zhuǎn)讓房屋 B、房屋租賃期內(nèi)因析產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房屋C、房屋在出租前已被法院查封 D、房屋出租后設(shè)立的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)21、建筑物的專有部分可以被約定為供業(yè)主共同使用，該約定的形式可以是（D）A、當(dāng)事人合同約定 B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議C、業(yè)主委員會(huì)的決議 D、業(yè)主大會(huì)的決議22、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)的一般收費(fèi)對(duì)象是（A）A、已取得房屋所有權(quán)的業(yè)主 B、已經(jīng)入住的業(yè)主C、房屋買賣合同已生效的業(yè)主 D、房屋的實(shí)際使用者23、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂的合同是（C）A、書面的物業(yè)服務(wù)合同 B、口頭的物業(yè)服務(wù)合同C、書面的前期物業(yè)服務(wù)合同 D、口頭的前期物業(yè)服務(wù)合同24、公共租賃住房貸款的期限原則上不超過（B）A、10年 B、15年C、20年 D、25年25、根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的是（A）A、抵押人被依法宣告解散 B、債務(wù)履行期未滿C、抵押人對(duì)抵押權(quán)人發(fā)生侵權(quán)損害 D、抵押人與他人發(fā)生違約糾紛26、下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保公司的說法正確的是（D）A、一個(gè)省只設(shè)立一個(gè)置業(yè)擔(dān)保公司B、縣（區(qū)）原則上應(yīng)設(shè)立置業(yè)擔(dān)保公司C、置業(yè)擔(dān)保公司由金融行政主管部門主管D、設(shè)立置業(yè)擔(dān)保公司必須經(jīng)過審核批準(zhǔn)27、申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭必須同時(shí)符合的條件不包括（C）A、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口B、家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)C、家庭人口不少于5人D、無房或現(xiàn)房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)28、住房公積金的存貸利率的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)是（D）A、中國(guó)人民銀行 B、財(cái)政管部門C、建設(shè)行政主管部t D、國(guó)務(wù)院29、下列不屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的是（A）A、促成房地產(chǎn)投資開發(fā) B、向委托人提供房地產(chǎn)居間服務(wù)C、促成房地產(chǎn)交易并收取傭金 D、向委托人提供房地產(chǎn)代理服務(wù)30、下列不屬于我國(guó)房地產(chǎn)稅的是（B）A、土地增值稅 B、企業(yè)所得稅C、房地產(chǎn)印花稅 D、耕地占用稅二、多項(xiàng)選擇題：本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每小題列出的備選項(xiàng)中至少有兩項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出，錯(cuò)選、多選或少選均無分。31、下列關(guān)于房地產(chǎn)法律體系的表述中，正確的有（ABCE）A、房地產(chǎn)法是行政、民事和經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范的綜合體B、房地產(chǎn)法律體系中既有全國(guó)性立法又有地方性立法C、習(xí)慣在解決房地產(chǎn)法律糾紛中起著不可或缺的作用D、房地產(chǎn)合同示范文本是房地產(chǎn)法的淵源E、司法解釋是房地產(chǎn)法的淵源32、下列屬于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍的有（BCDE）A、沒有競(jìng)爭(zhēng)性要求的工業(yè)用地 B、商品住宅用地C、旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)用地 D、娛樂業(yè)經(jīng)營(yíng)用地E、同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者33、建設(shè)工程施工合同應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無效的情形有（ABCD）A、承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)的B、沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的C、承包人超越建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的D、建設(shè)工程中標(biāo)無效的E、承包人表示不履行合同主要義務(wù)的34、判斷商品房預(yù)售是否合法合規(guī)的證書有（ABCDE）A、國(guó)有土地使用權(quán)證 B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證C、建設(shè)工程開工許可證 D、建設(shè)工程規(guī)劃許可證E、預(yù)售許可證35、下列可以免納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)有（BCDE）A、國(guó)有企業(yè)自用的房產(chǎn) B、宗教寺廟的自用房產(chǎn)C、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn) D、人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)E、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)三、名詞解釋題：本大題共5小題，每小題3分共15分。36、登記生效主義答：是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，未?jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力（2分）物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的時(shí)間為記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之時(shí)（1分）37、建設(shè)工程造價(jià)答：是指有計(jì)劃地進(jìn)行某建設(shè)工程項(xiàng)目的固定資產(chǎn)再生產(chǎn)建設(shè)，（1分）形成相應(yīng)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和鋪底流動(dòng)資金的一次性投資費(fèi)的總和。（2分）38、住宅專項(xiàng)維修資金答：是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的（2分）維修和更新、改造的資金。（1分）39、房地產(chǎn)按揭答：是指購(gòu)房人以所購(gòu)房地產(chǎn)作為抵押物，（1分）采用抵押貸款方式取得購(gòu)買房地產(chǎn)的資金。（2分）40、房地產(chǎn)行紀(jì)答：是指房地產(chǎn)行紀(jì)人以自己的名義向房地產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人承購(gòu)或承租房屋，并將所購(gòu)或所租房屋登記在自己名下，（2分）此后再出售或出租給第三人的行為。（1分）四、簡(jiǎn)答題：本大題共4小題，每小題6分，共24分41、簡(jiǎn)述建設(shè)用地使用權(quán)消滅后地上建筑物的處理。答：（1）有期限的建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)時(shí)，該地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；（2分）沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。（1分）（2）國(guó)家因公共利益需要提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的，（1分）應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》關(guān)于征收的規(guī)定，對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償。（2分）42、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則與要求。答：（1）必須符合城市規(guī)劃要求和國(guó)家投資計(jì)劃要求。（2分）（2）必須符合經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的要求。（2分）（3）必須實(shí)現(xiàn)全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（2分）43、簡(jiǎn)述作為國(guó)有土地上房屋征收前提條件的公共利益的范圍。答：（1）國(guó)防和外交的需要。（1分）（2）由政府組織實(shí)施的能源交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要。（1分）（3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)等公共事業(yè)的需要。（1分）（4）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要。（1分）（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改造的需要。（1分）（6）法律行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。（1分）44、簡(jiǎn)述商品房包銷的基本流程。答：（1）開發(fā)商授權(quán)包銷人全權(quán)銷售一定范圍的商品房。（1分）（2）雙方確定商品房包銷基價(jià)。）（1分）（3）不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發(fā)商支付確定數(shù)額的商品房?jī)r(jià)款。（1分）（4）商品房銷售后，超過包銷基價(jià)部分為包銷商的經(jīng)營(yíng)收入（1分（5）如果低于基價(jià)售出，其不足基價(jià)部分由包銷商向開發(fā)商補(bǔ)償。（1分）（6）包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價(jià)購(gòu)入全部未售出的商品房。（1分）五、論述題：本題10分。45、試述業(yè)主大會(huì)決定有效通過的條件。答：（1）業(yè)主大會(huì)作出以下決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主并且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意：（2分）一是籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（1分）二是改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。（1分）（2）業(yè)主大會(huì)作出以下決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主并且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：（1分）一是制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（1分）二是制定和修改管理規(guī)約；（1分）三是選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（1分）四是選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（1分）五是有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（1分）六、案例分析題：本題11分46、2016年6月8日，恒興公司與趙曉陽(yáng)簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》。約定恒興公司將其開發(fā)建設(shè)的立新小區(qū)A棟1層4號(hào)房出售給趙曉陽(yáng)，房?jī)r(jià)款75萬元，趙曉陽(yáng)在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》時(shí)交付定金2萬元，其余購(gòu)房款于2016年6月10日一次性付清，恒興公司應(yīng)于2016年7月25日以前與趙曉陽(yáng)換簽正式《商品房買賣合同》，并于2017年5月31日以前交付該房屋?！墩J(rèn)購(gòu)書》簽訂以后，趙曉陽(yáng)于2016年6月11日向恒興公司交付了全部購(gòu)房款，恒興公司開具了正式收款收據(jù)。但恒興公司沒有按《認(rèn)購(gòu)書》的約定與趙曉陽(yáng)換簽《商品房買賣合同》，亦未交付該房屋。趙曉陽(yáng)要求恒興公司履行《認(rèn)購(gòu)書》的約定，與其簽訂《商品房買賣合同》，未果，于是起訴至人民法院。經(jīng)查，恒興公司開發(fā)建設(shè)的立新小區(qū)5~16層已取得商品房預(yù)售許可證，但1~4層至合未取得商品房預(yù)售許可證。問題：（1）本案《認(rèn)購(gòu)書》能否被認(rèn)定為商品房買賣合同？為什么？（4分）（2）我國(guó)商品房預(yù)售需要具備哪些條件？（4分）（3）本案《認(rèn)購(gòu)書》是否有效？為什么（3分）答：（1）本案《認(rèn)購(gòu)書》能否被認(rèn)定為商品房買賣合同？為什么？本案《認(rèn)購(gòu)書》應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。（1分）根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。（2分）趙曉陽(yáng)與恒興公司所簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書》已經(jīng)就商品房交易的基本內(nèi)容作了具體明確的約定，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，雙方約定的房款也已全部付清。因此，本案《認(rèn)購(gòu)書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。（1分）（2）我國(guó)商品房預(yù)售需要具備哪些條件？根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（1分）②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（1分）③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付