2023年房地產估價師之估價原理與方法練習題(一)及答案

2023年房地產估價師之估價原理與方法練習題(一)及答案

單選題（共80題）1、建立價格可比基礎中，統(tǒng)一付款方式是指（）。A.統(tǒng)一以人民幣表示B.統(tǒng)一用建筑面積C.統(tǒng)一采用單價D.統(tǒng)一折算為成交時點一次付清【答案】D2、價格實質上是市場經濟(或商品經濟)這種特定的經濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D3、《房地產抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的（）。A.規(guī)范估價行為B.防范估價風險C.保障估價質量D.實地查勘【答案】D4、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A5、奇經八脈中，交于目內眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運動的是A.沖脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C6、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法【答案】C7、下列關于房地產職業(yè)道德的主要內容的說法中，不正確的是（）。A.房地產估價師和房地產估價機構應積極接受與自己、近親屬、關聯(lián)方及其他利害關系人有利害關系的房地產估價業(yè)務B.房地產估價師和房地產估價機構不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務C.房地產估價師應對估價委托人提供的估價所依據的資料應進行審慎檢查D.房地產估價師和房地產估價機構不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產估價業(yè)務【答案】A8、購買一套建筑面積為120m2，單價為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付【答案】D9、采用收益法測算房地產價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產凈收益按一固定數額逐年遞增B.房地產凈收益按一固定數額逐年遞減C.房地產凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A10、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過（）m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C11、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是()。A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料C.房地產在過去無明顯的季節(jié)變動D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格【答案】A12、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B13、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A14、下列關于房地產價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的D.影響房地產價格的因素都與時間有關【答案】D15、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產出關系叫做（）。A.規(guī)模收益B.收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理【答案】A16、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西”講的是現象，第二種“是商品價值的貨幣表現”講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從（）上把握房地產價格的“數量”。A.貨幣支付B.價值C.現象D.本質【答案】C17、關于假設開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A.運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生的值D.在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產的市場價格作為開發(fā)完成后的價值【答案】D18、某宗商業(yè)用途房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產的合理經營期限為（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】C19、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。A.一個直觀、具體的印象B.一個綜合、全面的印象C.一個模糊、大概的印象D.一個片面、具體的印象【答案】A20、明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的責任主要應歸屬于（）。A.估價委托人B.估價利害關系人C.承擔估價項目的估價師D.估價對象的權利人【答案】C21、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統(tǒng)一房地產范圍后的價格為（）萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B22、最適用的房地產價格指數或變動率是（）。A.全國房地產價格指數或變動率B.本地區(qū)房地產價格指數或變動率C.全國同類房地產價格指數或變動D.本地區(qū)同類房地產價格指數或變動率【答案】D23、下列關于征地補償安置費和相關稅費的表述中不正確的是（）。A.青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設基金的政策標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定【答案】B24、津液在體內流注輸布的通道是A.經絡B.腠理C.三焦D.脈道【答案】C25、某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為（）萬元。A.245B.275C.315D.345【答案】D26、屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于（）。A.擁有的房地產權利B.受其他房地產權利限制的情況C.受房地產權利以外因素限制的情況D.額外的收益或好處【答案】D27、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率【答案】B28、房地產權利的種類中，屬于債權的是()。A.地役權B.典權C.抵押權D.租賃權【答案】D29、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據。A.估算價格B.測算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評定房屋的功能【答案】B30、當以標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝標準臨街宗地總價×（）。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率【答案】B31、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A32、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1300萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為25萬元，銷售稅費為15萬元，投資利息為18萬元，開發(fā)利潤為400萬元。則其投資利潤率為()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C33、下列房地產權利的種類中，屬于債權的是（）。A.地役權B.典權C.抵押權D.租賃權【答案】D34、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。A.效用最大而價格最低的B.效用最小而價格最低C.效用最大而價格最高的D.效用最小而價格最高的【答案】A35、在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀D.樂觀【答案】B36、威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農產品的產量B.市場上每單位農產品的價格C.生產每單位農產品的成本D.向市場運輸每單位農產品的成本【答案】B37、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D38、分支機構應當以（）名義承攬估價業(yè)務。A.承接業(yè)務的房地產估價師B.分支機構負責人C.分支機構D.設立該分支機構的估價機構【答案】D39、亞當·斯密是古典經濟學最著名的代表、古典經濟學理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。A.《賦稅論》B.《國民財富的性質和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經濟學原理》【答案】B40、如果房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來進行測算趨勢值。A.數學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動平均法【答案】B41、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構C.使用者D.注冊房地產估價師【答案】C42、價值時點原則要求評估價值是在由（）決定的某個特定時間的價值。A.價值類型B.估價結果C.估價目的D.估價過程【答案】C43、下列房地產估價相關活動中，不屬于房地產價值評估相關業(yè)務范疇的是（）A.房地產價值分配業(yè)務B.房地產價值減損評估業(yè)務C.房地產投資價值評估D.相關經濟損失評估業(yè)務【答案】C44、某類房地產一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.02%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產的報酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C45、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風D.火【答案】D46、下列哪項不是治標與治本的運用方法A.急則治其標B.緩則治其本C.標本兼治D.先安未受邪之地【答案】D47、匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率______，會導致房地產價格______。（）A.下降；上漲B.下降；不變C.上升；下降D.上升；上漲【答案】D48、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，對空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C49、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費。則該宗房地產的正常負擔下的價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】D50、通常房地產開發(fā)投資利潤率的計算基數為（）。A.土地成本＋建設成本B.土地成本＋建設成本＋管理費用C.土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用D.開發(fā)完成后的房地產價值【答案】C51、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產出關系叫做（）。A.規(guī)模收益B.收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理【答案】A52、某商品住宅項目的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B53、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現的病機是A.血燥生風B.血虛生風C.陰虛風動D.熱極生風【答案】A54、以法律形式確立了房地產估價地位的是（）。A.《物權法》B.《中華人民共和國城市房地產管理法》C.《國有土地上房屋征收與補償條例》D.《房地產估價機構管理辦法》【答案】B55、下列有關房地產價值和價格，表述錯誤的是（）。A.價格是價值的外在表現B.價值是物的真實所值C.價格是價值波動的“中心”D.現實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易【答案】C56、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法【答案】A57、關于估價方法選用的說法，正確的是（）。A.舊廠房因火災造成的保險賠償估價應選擇成本法B.估價范圍內房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調查困難，可不選用D.已封頂的在建工程估價只能選用假設開發(fā)法【答案】A58、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經調整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比較價值依次選取的權重，最合適的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】A59、()，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D60、采用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例（）為基準確定交易情況修正系數。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格【答案】C61、某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產報酬率為7%，假設折現率為10%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為（）萬元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D62、關于明確估價目的的說法，正確的是（）。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據估價師的經驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據估價對象和價值時點綜合確定【答案】C63、根據疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實證病應安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B64、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【答案】D65、房地產估價之所以要遵守價值時點原則，是因為（）。A.影響房地產價格的因素是不斷變化的B.房地產自身狀況會發(fā)生變化C.必須確定一個價值所對應的時間D.房地產經濟活動通常有確定的發(fā)生時間【答案】A66、“……筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】D67、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A68、塞因塞用針對的病機是A.真寒假熱B.真熱假寒C.真虛假實D.真實假虛【答案】C69、價值時點通常的表示方法是（）。A.時、分、秒B.公歷年、月、日C.陰歷年、月、日D.進行估價時的時間【答案】B70、下列關于房地產價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的D.影響房地產價格的因素都與時間有關【答案】D71、估價報告有效期應從（）起計。A.價值時點B.估價作業(yè)期C.出具估價報告之日D.簽訂估價委托合同之日【答案】C72、采用收益法評估某商業(yè)房地產的抵押價值時，樂觀、折中、保守預測其凈收益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場上平均報酬率為4%～5%。估價中選取估價數據及參數時，正確的是（）。A.年凈收益為1500萬元，報酬率為4%B.年凈收益為1500萬元，報酬率為5%C.年凈收益為1550萬元，報酬率為5%D.年凈收益為1600萬元，報酬率為5%【答案】B73、房地產使用權目前主要是()。A.土地占有權B.土地收益權C.土地所有權D.土地使用權【答案】D74、某宗房地產的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%。該宗房地產的價格為（）萬元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】C75、某抵押房地產的市場價值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為0.7。則該房地產的抵押貸款額度為（）萬元。A.370B.385C.420D.550【答案】B76、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是（）時的房地產市場狀況。A.價值時點B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成【答案】C77、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】C78、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產價值貶損屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.會計折舊【答案】C79、關于房地產估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際情況C.以公益為目的的學校教學樓可以作為抵押評估對象D.估價結果應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格【答案】D80、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補償不包括（）。A.使用上的補償B.被征用房地產損毀后的價值的補償C.被征用房地產損毀前后的價值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產停業(yè)損失的補償【答案】B多選題（共40題）1、下列行為中，體現某宗房地產受到外部經濟性影響的有（）A.在其鄰近建化工廠B.調整城市發(fā)展方向C.在其鄰近建垃圾站.公共廁所D.在其鄰近建花園.開辟一塊綠地E.改善城市格局【答案】D2、下列房地產交易中，需要進行交易情況修正的有（）。A.以正常市場價格成交的交易B.急于出售的交易C.以協(xié)議方式進行的房地產交易D.受迷信影響的交易E.相鄰房地產的合并交易【答案】BD3、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業(yè)務B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD4、引起房地產價格上漲的原因有多種，對房地產本身進行投資改良的內容包括（）。A.政府進行道路建設B.農用地轉為建設用地C.改進物業(yè)管理D.裝飾裝修改造E.更新或添加設施設備【答案】CD5、影響房地產價格的經濟因素主要有()。A.經濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平B.社會發(fā)展狀況、房地產投機和城市化C.財政收支及金融狀況、利率D.物價、匯率、居民收入E人口數量、行政隸屬變更、居民收入【答案】ACD6、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC7、下列關于標準價調整法的表述中，正確的有（）。A.標準價調整法是一種批量估價方法B.標準房地產必須是實際存在的C.房地產分組包括分用途.分類型.分區(qū)域D.估價范圍僅指估價的區(qū)域范圍E.主要用于存量房交易稅收估價和房地產稅計稅價格評估【答案】AC8、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC9、選取可比實例時，應符合的要求包括（）。A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實例的交易類型與估價目的吻合C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同【答案】BCD10、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調系統(tǒng)E.擺放在室內的沙發(fā)【答案】CD11、選取可比實例時，應符合的要求包括（）。A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實例的交易類型與估價目的吻合C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同【答案】BCD12、關于路線價分界線說法正確的有（）。A.在劃分路線價區(qū)段，應將“通達性相當、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段B.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是位置有顯著差異的地點，通常是從十字路或丁字路中心處劃分，兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段C.較長的繁華街道，有時需要將兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價D.不繁華的街道，同一路線價區(qū)段也可延長至數個路口E.同一條街道兩側的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線，將該街道兩側視為不同的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價【答案】ACD13、下列選項中，屬于房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況的有（）。A.房地產使用管制B.異議登記C.設立了抵押權D.住宅帶有上學指標E.被人民法院查封【答案】AB14、對某房地產轉讓價格進行評估時，經分析發(fā)現將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。A.替代原則B.謹慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價值時點原則【答案】ACD15、假設開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤，計算基數應包括（）。A.待開發(fā)在建工程價值B.已完工程建設成本C.取得在建工程的稅費D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC16、關于資本化率應用及內涵的說法，正確的有（）。A.資本化率應用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數的倒數C.資本化率是通過折現方式將房地產收益轉換為價值的比率D.資本化率能明確表示房地產的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算【答案】A17、房地產所有權劃分中，所有權的種類包括（）。A.區(qū)分共有B.區(qū)分所有C.公有D.獨有E.共有【答案】BD18、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。A.乙地塊比甲地塊貴B.甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D.甲地塊比乙地塊貴E.乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2【答案】D19、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應扣除的項目包括（）。A.房產稅B.承租人支付的物業(yè)管理費C.空調設備重置提拔款D.所得稅E.房屋保險費【答案】AC20、下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。A.房屋實際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結構D.房屋出租情況E.房屋維護狀況及完損程度【答案】BC21、下列房地產特性中，決定房地產需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.保值增值【答案】AD22、在審核房地產估價報告中，發(fā)現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB23、下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.該類房地產的開發(fā)成本上升C.該類房地產的開發(fā)技術水平提高D.預期該類房地產價格會上漲E.該類房地產未來持有成本增加【答案】AC24、下列房地產價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經濟因素B.區(qū)位因素C.權益因素D.人口因素E.心理因素【答案】AD25、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產價值B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏【答案】AB26、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。A.待開發(fā)房地產的價值B.待開發(fā)房地產取得的稅費C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費用E.銷售稅金【答案】ABCD27、收益性房地產包括（）。A.餐館B.旅店C.加油站D.農地E.未開發(fā)的土地【答案】ABCD28、下列房地產中，通常適用比較法估價的有（）。A.標準廠房B.行政辦公室C.寫字樓D.房地產開發(fā)用地E.在建工程【答案】ACD29、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有（）。A.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫購買的交易C.人為哄抬價格的交易D.對交易對象有特殊偏好的交易E.相鄰房地產未合并的交易【答案】ABCD30、在國有建設用地使用權出讓中，不屬于為競買人確定報價提供參考依據的估價有（）。A.掛牌底價B.招標底價C.協(xié)議價格D.保留價E.競買人可承受的最高價【答案】ABCD31、下列與房地產有關的稅種中，屬于具有普遍調節(jié)功能稅種的有（）。A.企業(yè)所得稅B.個人所得稅C.印花稅D.增值稅E.契稅【答案】ABCD32、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。A.分欄式報告B.文字式報告C.敘述式報告D.表格式報告E.分步式報告【答案】CD33、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。下列屬于經濟折舊的有()。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E正常使用的磨損【答案】CD34、在求取土地的重新構建價格時，通常是假設土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。A.比較法B.成本法C.基準地價修正法D.標定地價修正法E假設開發(fā)法【答案】ABC35、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當于賬面價值C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD36、與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現出來。A.銷售費用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費用【答案】CD37、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法。正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發(fā)完成的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產意外財產的購置費用E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC38、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有（）。A.地役權設立情況B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.臨街狀況【答案】ABD39、估價中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E最佳集約度【答案】AC40、下列費用中屬于運營費用的有（）。A.房地產稅、保險費、人員工資、房地產折舊額B.房地產稅、人員工資、維修費、所得稅C.保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產稅D.為承租人提供服務的費用、人員工資、保險費、維修費E.所得稅、房地產抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務的費用、房地產折舊額【答案】CD大題（共10題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）四、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。五、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】六、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；七、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.