2016廣西貴港市恒大策略報告-營銷策劃項(xiàng)目包裝拓客工作分解

貴港恒大策略簡報一、策劃背景-區(qū)位簡介貴港市，位于廣西壯族自治區(qū)東南部，郁江流域中游，潯郁平原中部，是大西南出海通道的重要門戶，貴港港口為中國西部地區(qū)內(nèi)河第一大港，郁江黃金水道流經(jīng)市境，東臨梧州、南臨玉林和欽州、西接南寧、北鄰來賓。1995年10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)升為地級市，轄港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)和平南縣，代管縣級桂平市。貴港市區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特，交通條件便利。地處華南地區(qū)與西南地區(qū)的結(jié)合。貴港交通，面向粵港澳，背靠大西南，聯(lián)通東南亞，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。貴港是集水路、公路、鐵路于一體的重要交通樞紐。貴港市指標(biāo)分類貴港市（2015年）市域面積（平方公里）10,602建成區(qū)面積（平方公里）60.4全市戶籍人口（萬人）550市區(qū)人口（萬人）60GDP（億元）/增速833人均GDP（元）24242社會消費(fèi)品零售總額（億元）389城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）23,262固定資產(chǎn)投資（非農(nóng)戶、億元）/增速587/19.6%固定資產(chǎn)占GDP比例69.84%三產(chǎn)比例20：40.4：39.6房地產(chǎn)投資（億元）/增速——商品住宅銷售面積（萬㎡）/銷售額（億元）——港南區(qū)市政府港北新區(qū)港北中心老城區(qū)城市發(fā)展方向本案一、策劃背景-項(xiàng)目簡介文化片區(qū)交通節(jié)點(diǎn)距離（km）時間（分鐘）路況貴港市政府47主干道貴港區(qū)政府12主干道貴港高鐵站710主干道高鐵站市中心商圈

港北區(qū)是貴港市的中心城區(qū)和政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心以及市委、市政府所在地。目標(biāo)地塊位于該區(qū)域邊緣，行政管理屬于中心區(qū)，但可享受港北區(qū)相關(guān)配套。本案處在港北新區(qū)，片區(qū)規(guī)劃略微成熟，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，商住氛圍濃厚，是貴港當(dāng)前富人認(rèn)可且聚集的區(qū)域，地塊東南部臨近全市最好小學(xué)，適合打造高端精品產(chǎn)品。中心醫(yī)院體育中心藝術(shù)中心區(qū)政府博物館一、策劃背景—項(xiàng)目區(qū)位目標(biāo)地塊二、競品分析-周邊競品分析碧桂園（貴港首個千億房企）高層精裝均價6200-9500元/平，車位13-17萬/個；別墅已售罄，售價1.5萬/平；214畝，容積率2.5，總計約2700戶；118a、118b、140、260戶型在售。中強(qiáng)·普羅旺斯（貴港最優(yōu)質(zhì)成熟社區(qū)）高層毛坯均價4800-7600元/平，車位10-12萬/個；四期別墅未開售，預(yù)計售價2萬/平；572畝，容積率1.5，總計約4000戶；134、160、180戶型在售。華泰官?。ㄅ涮變?yōu)越地塊）高層毛坯房4300-4500元/㎡113畝，容積率4.9；總計約2838戶；目前無在售戶型，計劃年內(nèi)推180戶型凱旋國際高層毛坯折后均價4900元/平；200畝，容積率5.0含酒店寫字樓，住宅總計約3250戶；2014年5月首期開盤，共推800套，目前去化約95%；141產(chǎn)品在售，二期預(yù)約108、115、141面積。港龍灣·波托菲諾高層毛坯折后均價4300元/平，車位10萬/個；167畝，容積率2.3，總計約1500戶；2014年7月推15號樓，約360套，去化約80%；90、110、140產(chǎn)品在售。水岸酈都高層毛坯折后均價4200元/平；占地約200畝，容積率2.65，總計約2000戶；2015年7月推35號樓，總計240套，去化約37%；128、140、153產(chǎn)品在售。普羅旺斯規(guī)模占地572畝，容積率1.5發(fā)展商廣西中強(qiáng)置業(yè)投資有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)：2公里，5分鐘車程◆距我司：緊鄰位置荷城路1108號（仙衣路與荷城路交匯處）樓盤主力產(chǎn)品多層、小高層、高層、別墅近期產(chǎn)品價格高層4800-7600元/㎡（現(xiàn)房），別墅月1.5萬/㎡，商業(yè)1.5萬/㎡（2層捆綁），車位13-17萬/個樓盤特點(diǎn)/配套位于港北新區(qū)，學(xué)校配套完善,是目前貴港滿意度最高小區(qū)二、競品分析-普羅旺斯中強(qiáng)·普羅旺斯（貴港最優(yōu)質(zhì)成熟社區(qū)）高層毛坯均價4800-7600元/平，車位10-12萬/個；四期別墅未開售，預(yù)計售價2萬/平；572畝，容積率1.5，總計約4000戶；134、160、180戶型在售。華泰官邸規(guī)模占地113.23畝，容積率4.9發(fā)展商廣西金匙房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)：4.5公里，7分鐘車程◆距我司：較近位置港北區(qū)貴港市荷城路與迎賓大道交匯處（港北區(qū)政府旁樓盤主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價格高層5000元/㎡樓盤特點(diǎn)/配套位于港北新區(qū)，學(xué)校配套完善，文體配套非常相近二、競品分析-華泰官邸華泰官?。ㄅ涮變?yōu)越地塊）高層毛坯房5200元/㎡113畝，容積率4.9；總計約2838戶；目前無在售戶型，計劃年內(nèi)推180戶型二、競品分析-碧桂園貴港碧桂園規(guī)模占地214畝，一期容積率2.5發(fā)展商貴港市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)：3公里，5分鐘車程位置港北區(qū)貴港市荷城小學(xué)對面樓盤主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價格高層7000-9000元/㎡樓盤特點(diǎn)/配套位于港北新區(qū)，學(xué)校配套完善，文體配套非常相近碧桂園（貴港首個千億房企）高層精裝均價6200-9500元/平，車位13-17萬/個；別墅已售罄，售價1.5萬/平；214畝，容積率2.5，總計約2700戶；118a、118b、140、260戶型在售。競品品質(zhì)貴港市在2016年3月31日有碧桂園進(jìn)駐，另浙江本土知名房企中強(qiáng)集團(tuán)在貴港已開發(fā)逾10年。目前市場在碧桂園進(jìn)駐后，已經(jīng)開始影響當(dāng)?shù)刭彿坑^念，恒大在此基礎(chǔ)上有針對性的調(diào)整策略方針將很大可能在本地占據(jù)龍頭位置。特點(diǎn)（碧桂園）：展示面、綠化環(huán)境較好，有實(shí)體板房。產(chǎn)品均以毛坯交付為主，碧桂園帶全屋裝修（即清水房），洋房外立面主要是涂漆或貼磚，別墅外立面噴真石漆，其中貼磚較受喜愛；物業(yè)管理水平不一，其中小龍以物業(yè)在當(dāng)?shù)芈劽嗄?，而碧桂園號稱五星物業(yè)，在貴港當(dāng)屬首次概念，恒大在此也有同樣條件。貴港恒大精品物業(yè)

質(zhì)量樹品牌誠信立偉業(yè)無限潛力體育西比鄰“八行四中心”豐富配套歐洲風(fēng)情街白金會所森林廣場至優(yōu)教育荷城初中荷城小學(xué)便捷交通

黃金交通樞紐帶四通八達(dá)交通網(wǎng)至好產(chǎn)品

奢裝豪邸滿屋名牌臨街旺鋪強(qiáng)大品牌中國精品地產(chǎn)領(lǐng)袖皇家園林

世界級皇家園林媲美園林藝術(shù)園三、項(xiàng)目入市機(jī)會四、客群分析1)調(diào)研客戶月收入主要集中在5001-6000元，是中高等收入人群，可見貴港地區(qū)客戶購買力較強(qiáng)；2)港北區(qū)是客戶主要的置業(yè)方向，成交量占貴港市（市區(qū)）87%；3）房地產(chǎn)投資仍然是客戶主要的投資渠道之一。四、客群分析1）客戶置業(yè)目標(biāo)主要是改善居住條件，投資購買近年在逐步下降；2）調(diào)研中半年內(nèi)購買客戶占比最高，客戶購買較為關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)及價格、配套、品牌。五、營銷策劃-整體營銷思路前期策劃知己知彼百戰(zhàn)不殆了解當(dāng)?shù)厥袌觯鲞m合當(dāng)?shù)厝说漠a(chǎn)品，定最佳的拓展方案整體定位九五至尊政門名邸通過項(xiàng)目定位，煽動區(qū)位炒作營銷運(yùn)營合理組織貨量和推貨節(jié)奏；根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)，大力造勢助力蓄客；做出超高品質(zhì)示范區(qū)，提升客戶體驗(yàn)感，自媒體多路創(chuàng)新，出奇制勝渠道拓展精準(zhǔn)定位貴港政商領(lǐng)袖，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)關(guān)鍵領(lǐng)袖人物最好產(chǎn)品無需代言全屋專屬9A級品牌裝修展現(xiàn)品牌實(shí)力團(tuán)隊(duì)組建打造貴港最強(qiáng)團(tuán)隊(duì)，合理分工，獎懲明晰五、營銷策劃-整體概念規(guī)劃（本P僅作假設(shè)參考）貨量（萬㎡）貨值（億）首期15.0911.26二期20.6616.28合計35.7527.54摘牌時間：2017年2月1日總地價：4億總占地面積：220畝

容積率：2.0總建筑面積:

約36萬㎡（不含地下室面積：㎡）總貨值：30億地價：約182萬元/畝樓面地價：約1111元/㎡

小區(qū)規(guī)劃圖缺少展示區(qū)占地面積約35畝開放時間2017-4-15開盤時間2017-8-8示范單位樣板房型號面積別墅1820別墅2280別墅3460精裝洋房190精裝洋房2110精裝洋房3120精裝洋房4145精裝洋房5240五、營銷策劃—優(yōu)勢列舉—（1）品牌價值貴港恒大城中國精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者全球第一房企世界五百強(qiáng)國家一級資質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)公司中國特級資質(zhì)建筑公司國家一級資質(zhì)物業(yè)管理公司中國甲級資質(zhì)工程監(jiān)理公司中國甲級資質(zhì)建筑設(shè)計院五、營銷策劃—優(yōu)勢列舉—（2）項(xiàng)目周邊條件政府旁毗鄰區(qū)政府、法院、檢察院等市政配套跟隨政府腳步走學(xué)府林立荷城小學(xué)、荷城初中、廣西工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院等優(yōu)質(zhì)教育在陽臺看著孩子放學(xué)港北核心毗鄰體育中心、藝術(shù)中心、中心醫(yī)院三大重點(diǎn)項(xiàng)目、中行、建行、農(nóng)行、工行、交行、柳行六大銀行。5分鐘暢享八行三中心貴港的“天河區(qū)”經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力貴港政府核心發(fā)展區(qū)域，已經(jīng)成為城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市未來走向。城市經(jīng)濟(jì)核動力五、營銷策劃—關(guān)于定位—（3）項(xiàng)目定位從營銷角度如何精準(zhǔn)定位貴港恒大項(xiàng)目？住在恒大城的，都是高干商界精英一座城池繁榮一生，貴港恒大城，造就貴港人生贏家六、營銷策劃—推廣工作—（1）推廣方向貼心物業(yè)

質(zhì)量樹品牌誠信立偉業(yè)無限潛力政府旁、體育西緊鄰“八行三中心”豐富配套大型現(xiàn)代商業(yè)街白金會所森林廣場至優(yōu)教育荷城小學(xué)荷城初中配套幼兒園便捷交通

黃金交通樞紐帶便捷交通網(wǎng)至好產(chǎn)品

奢裝名邸滿屋名牌稀缺旺鋪強(qiáng)大品牌千億房企

中國三甲中國房地產(chǎn)品牌第一名皇家園林世界級皇家園林媲美園林藝術(shù)園為何購買貴港恒大城分階段推廣主題六、營銷策劃—推廣工作—（2）推廣策略盒子開放派VIP卡示范區(qū)開放派籌品牌落地、炒作區(qū)位、掃客鋪開強(qiáng)化品牌、熱炒區(qū)位；展開學(xué)區(qū)、園林、物業(yè)、配套主攻產(chǎn)品、認(rèn)籌、優(yōu)惠、開盤推廣主題策略節(jié)點(diǎn)學(xué)校：愛孩子就讓孩子贏在起跑線（學(xué)區(qū)房）物業(yè)：金牌服務(wù)安全專家（物業(yè)服務(wù)）配套：時尚之城繁華擁盡（生活配套）園林：園林中的藝術(shù)園（園林）產(chǎn)品：9A精裝奢華名?。☉粜停┲鳂?biāo)：中國標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者副標(biāo)：千億房企地產(chǎn)三甲敬請期待主標(biāo)：主城核心創(chuàng)新生活副標(biāo)：星級展廳3月10日盛放印章：當(dāng)天啟動VIP卡辦理主標(biāo)：奇跡之作，7月30日盛大開盤副標(biāo)：搶籌倒計時，最高優(yōu)惠X萬，開盤額外X折夢想之屋，生活創(chuàng)意無限超15萬全屋9A品牌精裝洋房XX萬-XX萬為主品牌落地期前期渠道期開盤強(qiáng)拓期廣泛拓展期產(chǎn)品發(fā)布會：7月4日展現(xiàn)城市新地標(biāo)

城市形象暨產(chǎn)品發(fā)布會誰來引領(lǐng)貴港未來趨勢（區(qū)位、配套再次升華）堪比蘋果發(fā)布會恒貴合作，共建未來主標(biāo)：傾城而出7月15日看至美示范區(qū)副標(biāo)：X方-X方臻稀美墅X方-X方精裝洋房

同步認(rèn)籌印章：別墅/洋房X萬抵X萬主題細(xì)分品牌：精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者（奢裝模式）解讀奢裝名邸的十大核心價值恒大來了，是時候該出手了區(qū)位：體育西占領(lǐng)未來繁華貴港未來的“天河區(qū)”圈定主城核心占據(jù)居住夢想項(xiàng)目正式摘牌售樓部/示范區(qū)開放城市盒子開放盛大開盤產(chǎn)品發(fā)布會2月1日3月10日7月4日7月15日7月30日全年推廣策略及思路：本案以線下資源整合為主，線上同步跟進(jìn)。

緊跟重大節(jié)點(diǎn)，運(yùn)用線下媒體（戶外大牌、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體、站臺/電梯廣告、精準(zhǔn)短信等）、渠道拓展（策劃融入銷售拓客團(tuán)隊(duì)、銷售個人客戶渠道的建立）、活動推廣（事件營銷引起關(guān)注、主題活動大量蓄客、節(jié)點(diǎn)大活動集中收客）、現(xiàn)場包裝等組合型策略，撬動貴港市場。六、營銷策劃—推廣工作分解—品牌落地期主題：千億房企，帶領(lǐng)國際時尚入駐貴港恒大不止足球踢得好房子造得更好恒大者，古往今來連綿不絕，曰恒；天地萬物增益發(fā)展，曰大。主題渠道線上媒體：影視：投放2個頻道摘牌/預(yù)告城市盒子報廣：投放2家報媒2整版+軟文網(wǎng)媒：爭取4家網(wǎng)媒贈送資源，刊登4篇新聞稿，官微協(xié)助推送微信。投放主流網(wǎng)站廣告通欄電臺：2家電臺持續(xù)更新投放（10天）拜訪各家媒體，穩(wěn)固關(guān)系。線下媒體：戶外：投放3塊市區(qū)戶外牌。西南北各一個；主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)各一塊以上其他：公交站牌、DM、夾報活動摘牌新聞發(fā)布會：場地選擇在貴港最高檔酒店（文華），邀約群體主要是商界領(lǐng)袖，家裝行業(yè)、家電行業(yè)、娛樂行業(yè)等營銷事件：熱氣球盤旋天空，全城宣告恒大來了慈善先行：聯(lián)動政府單位，對貴港周邊貧困地區(qū)進(jìn)行捐款捐物，同時聯(lián)合電視臺播放造勢宣傳。商家聯(lián)盟：真正組建商家聯(lián)盟，主要對象是家具，裝修公司，娛樂餐飲行業(yè)等對象，實(shí)現(xiàn)客戶交換和場地優(yōu)先使用權(quán)。拓客拓客方向：港北區(qū)周邊商圈，事業(yè)單位等，一方面可以宣傳恒大進(jìn)駐，一方面可以慢慢收錄潛在客戶拓客方式：從各樓盤挖掘高銷，首先拜訪他們手上老客戶資源，其次是對本地各行業(yè)進(jìn)行地毯式掃街拓客工具：各銷售手上持著ipad，還有一些宣傳畫冊、簡易禮品隨身拜訪品牌落地期微推作用：現(xiàn)今微信傳播作用非常強(qiáng)大，在進(jìn)駐伊始就馬上注冊項(xiàng)目公眾號，每日更新微信內(nèi)容，增加曝光率，同時結(jié)合不同活動撰寫相應(yīng)有趣信息轉(zhuǎn)發(fā)，配合本地媒體大范圍宣傳。同時與微信開發(fā)公司展開合作，豐富微信內(nèi)容。微信階段推廣策略及思路：主要展開部分推廣渠道，宣傳方式以及建立初始合作關(guān)系，不斷深挖潛在資源。2月1日六、營銷策劃—推廣工作分解—前期渠道期主題：主要炒作區(qū)位，引出【體育西·城未來】概念，引出各個城市的布局，從來體育館周邊的配套是最完善的。主題渠道線上媒體：在原有的幾個渠道基礎(chǔ)上，增加網(wǎng)絡(luò)通欄。微信朋友圈推廣廣告等。線下媒體：加油站廣告：在中石油、中石化等各網(wǎng)點(diǎn)加油站植入廣告。公車廣告：選擇貴港乘坐率最高的6條線路，打出項(xiàng)目廣告。其他：開始贊助政府，大型企事業(yè)單位的活動，以冠名為主。主要活動奠基儀式：要求相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，銷售邀約的行業(yè)領(lǐng)袖等，公布投資額，強(qiáng)化品牌實(shí)力。營銷事件：全城尋找足球先生，利用噱頭拋出體育館區(qū)位，再次炒作區(qū)位城市盒子開放：城市盒子開放將會給項(xiàng)目得到一個收客場所，對于城市盒子包裝的環(huán)境要求要做到十分嚴(yán)格的狀態(tài)。銀行推介會：與本地各大銀行組建聯(lián)盟，深度交換雙方客戶資源。拓客拓客方向：深入拓展事業(yè)單位，裂變拓展客戶，目標(biāo)以一變五。開始準(zhǔn)備預(yù)約辦卡，確認(rèn)辦卡優(yōu)惠前期渠道期問卷：問卷內(nèi)容主要是調(diào)查區(qū)位認(rèn)可度、價格區(qū)間、面積區(qū)間、配套要求等階段主要工作：建立客戶數(shù)據(jù)庫，開始錄入明源系統(tǒng)，獎勵獎懲機(jī)制，渠道多元化等。3月1日調(diào)查問卷、銷售分組競爭六、營銷策劃—推廣工作分解—廣泛拓展期主題：開始延展學(xué)區(qū)、配套、物業(yè)，園林。其中以學(xué)區(qū)為主打，熱炒學(xué)區(qū)引申只配套、物業(yè)、園林等主題渠道線下：增加高鐵站廣告，迎合清明節(jié)掃墓進(jìn)出城人群。派發(fā)單張：不定期向市區(qū)各街道，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)派發(fā)單張，以較低成本做到接地氣的宣傳效果。主要活動系列主題活動：制定相應(yīng)活動主題，每周保有一到兩場的活動，主要增加為城市盒子增加人氣。鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演：深入貴港周邊八個富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)，進(jìn)行一些常規(guī)表演。長跑運(yùn)動節(jié)：組織萬人長跑比賽，聯(lián)動政府單位，凝聚人氣。物業(yè)巡游：展現(xiàn)物業(yè)安保團(tuán)隊(duì)面貌，突出國家一級物業(yè)實(shí)力。拓客拓客方向：開始全面鋪開各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓客周期至少為期一周，聯(lián)動兼職下鄉(xiāng)派單，鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演，力求達(dá)到高品質(zhì)高收客率效果。同鄉(xiāng)會：同鄉(xiāng)會是各個城市都有的團(tuán)體，并且團(tuán)體人群中有不少行業(yè)領(lǐng)袖，老板級別的人員，聯(lián)動同鄉(xiāng)會相互傳播將能較好聚攏外地打工或者做生意人群。外展點(diǎn)：在日常一些其他公司活動，或者人流充足區(qū)域擺設(shè)外展點(diǎn)，擁有途徑客戶了解相關(guān)信息。廣泛拓展期歸類：前期拓客收錄的客戶，適當(dāng)進(jìn)行歸類，挑選重點(diǎn)客戶主力進(jìn)攻，開始逐步收網(wǎng)。歸類客戶階段主要工作：拓客渠道深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)，深挖鄉(xiāng)鎮(zhèn)資源，在市區(qū)拓展的同時，力道略微傾斜鄉(xiāng)鎮(zhèn)。4月1日6月30日六、營銷策劃—推廣工作分解—開盤強(qiáng)拓期主題：奢華級示范區(qū)開放盛大開盤品牌再次升華主題渠道線下：本地所有線下渠道全線輸出線上：影視、網(wǎng)站通欄、微信全方面輸出奢華級示范區(qū)開放主要活動系列主題活動：回饋客戶期待的酒會，晚宴等產(chǎn)品發(fā)布會：通過極致精準(zhǔn)的演講，給客戶展示戶型優(yōu)勢，以及其他優(yōu)勢等。示范區(qū)開放活動：邀請重量級嘉賓助陣，提高人氣開盤活動：選址在體育館開盤，以演唱會形式進(jìn)行開盤，首創(chuàng)貴港超大型開盤盛宴。物業(yè)服務(wù)：物業(yè)是貴港本地非常注重的項(xiàng)目條件，向各位準(zhǔn)業(yè)主提供專屬物業(yè)服務(wù)。拓客拓客方向：全方面開始逐漸收網(wǎng)，力求客戶裂變，組織好早期分銷商開會以及拓客指引，挑出分銷商與自身團(tuán)隊(duì)客戶共同處。商家聯(lián)盟客戶拓廣收緊：早期合作商家介紹客戶維穩(wěn)以及做好安撫商家。開盤強(qiáng)拓期精準(zhǔn)定價：依據(jù)早期調(diào)查表，以及銷售拓客反應(yīng)價格，以在客戶期待價格基礎(chǔ)上提高10%-15%的區(qū)間，合理定位售價。定價階段主要工作：前期工作成果檢驗(yàn)，全力準(zhǔn)備產(chǎn)品發(fā)布會，示范區(qū)開放，開盤等工作，但是日常暖場工作依然有序進(jìn)行7月1日8月31日7月31日七、營銷策劃—活動方向—（1）活動重點(diǎn)提升品牌影響力助力銷售大節(jié)點(diǎn)大活動品牌落地、炒作區(qū)位、派卡強(qiáng)化品牌、區(qū)位；深化學(xué)區(qū)、園林、物業(yè)、配套產(chǎn)品、認(rèn)籌、優(yōu)惠、開盤項(xiàng)目正式摘牌售樓部/示范區(qū)開放城市盒子開放盛大開盤產(chǎn)品發(fā)布會2月1日4月25日7月4日7月15日8月13日品牌導(dǎo)入期前期渠道期強(qiáng)勢拓客期廣泛拓展期微推節(jié)點(diǎn)品牌公益暖場事件營銷賣點(diǎn)炒作2月2日摘牌新聞發(fā)布會2月28日奠基儀式4月30日貴港公益行2月1日“貴港大事件”2月10-15日微信ID追蹤吸粉5月23日至6月1日寶貝評選拉票互動2月18日奔跑吧！貴港人3月15日商家聯(lián)盟啟動儀式拓客3月1日盒子開放剪彩活動7月16日遇見最美貴港暨產(chǎn)品發(fā)布會暫無2月10-12日一個面包2月2日飛艇全城宣告4月28日展廳推介會/小組圈層4月25日金牌物業(yè)巡游5月10-15日鄉(xiāng)鎮(zhèn)大巡演5月8-7月29日系列主題攤位活動6月9-15日掃碼送蛋活動5月23-7月10日鄉(xiāng)鎮(zhèn)推介會5月10日花仙子包“氧”計劃7月30日-8月7日荷城狂歡嘉年華8月6-7日啤酒音樂節(jié)8月9日七夕剪影墻7月30日-8月7日名人蠟像館+拉斯維加斯主題樂園8月1-12日勞斯萊斯豪車展6月23-24日掃碼送票事件7月21-22日Followme行為藝術(shù)持續(xù)7月你看電影我買票7月30-31日買恒大城讀荷城小學(xué)8月13日盛大開盤誰有爭鋒6月4日商家聯(lián)盟會7月30-31日學(xué)區(qū)房體驗(yàn)活動之寶貝計劃6月11日五星物業(yè)巡游五、六月暖場鋪排6月1日關(guān)愛留守兒童2月1日恒大來了6月16-18日學(xué)區(qū)之初體驗(yàn)6月20-25日鄉(xiāng)鎮(zhèn)派雞蛋大米6月10-15日武林大賽4月25-30日城市盒子開放盛宴6月10-25日推介會/小組圈層7月15-25日高端客戶酒會5月-6月密集活動周期7月1-25日推介會/小組圈層七、營銷策劃—活動工作分解—活動鋪排7月20日敬老院送溫暖8月1日給環(huán)衛(wèi)工人一碗雞湯2月15日多一分環(huán)保多一分健康持續(xù)8月貴港首家千億房企開盤宣傳8月14-31日老帶新圈層3月1日選恒大的優(yōu)點(diǎn)4月2日客戶采風(fēng)活動7月5-15日VR搶先看七、營銷策劃—活動工作分解—活動現(xiàn)場高峰論壇物業(yè)巡游公益行豪門夜宴摘牌新聞發(fā)布會奠基儀式八、營銷策劃—項(xiàng)目包裝—（1）城市盒子包裝品牌盒子整體包裝以集團(tuán)優(yōu)秀案例作為參考案例，前期通過在市中心置入盒子拔高項(xiàng)目調(diào)性，形成獨(dú)具特色的”恒大風(fēng)”，加快品牌落地。品牌盒子包裝——提高項(xiàng)目調(diào)性，貴港首創(chuàng)精品盒子全屋9A名牌裝修八、營銷策劃—項(xiàng)目—（2）現(xiàn)場包裝采用恒大最新商業(yè)街風(fēng)格，整體風(fēng)格采用奢華街+精品匯形式，引入品牌連鎖超市、餐飲、藥店、銀行等配套，整體商業(yè)街包裝由我司主導(dǎo)，保持風(fēng)格一致，盡顯繁榮。商業(yè)街外景商鋪門頭商業(yè)街配套飾品公共空間互動體驗(yàn)八、營銷策劃—項(xiàng)目包裝—（3）綜合樓包裝綜合樓功能分區(qū)建議以“體育西”設(shè)置咖啡室、健身房、超市、午托中心、兒童樂園、桌球（乒乓球室）、幸福飯?zhí)玫裙δ軈^(qū)，功能配套“活”利用。豐富業(yè)主生活，提升溢價空間。八、營銷策劃—項(xiàng)目包裝—（4）入口包裝示范區(qū)主入口通道落地字無邊際泳池示范區(qū)打造至美園林景觀放置“中國精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”落地字，通過戶外構(gòu)件的擺放使客戶感受到皇家園林之美。板房周邊苑區(qū)包裝示范區(qū)包裝-打造全城最美示范區(qū)八、營銷策劃—項(xiàng)目包裝—（5）細(xì)節(jié)包裝發(fā)光排柵字結(jié)合配套、賣點(diǎn)制定特色主題包裝主題門頭落地字沿路道旗特色戶外構(gòu)件造型墻示范區(qū)包裝-打造全城最美示范區(qū)八、營銷策劃—推廣工作分解—（5）現(xiàn)場包裝選用優(yōu)質(zhì)材料，結(jié)合項(xiàng)目及當(dāng)?shù)睾沙翘厣?，增加“荷花”主題元素，定制工藝精致、具備品質(zhì)感導(dǎo)視系統(tǒng)。定制高端導(dǎo)視客戶分析港北區(qū)（第一目標(biāo)市場）覃塘區(qū)（第二目標(biāo)市場）本案港南區(qū)（第二目標(biāo)市場）桂平市（第三目標(biāo)市場）平南縣（第三目標(biāo)市場）港北區(qū)產(chǎn)業(yè)：制紙業(yè)、制糖業(yè)、鋼鐵業(yè)、建材業(yè)、船運(yùn)業(yè)等；港南區(qū)產(chǎn)業(yè)：木材業(yè)、制紙業(yè)、藥材（穿心蓮）、制衣（羽絨）等；覃塘區(qū)產(chǎn)業(yè)：木材業(yè)、畜牧業(yè)、華潤水泥、臺泥水泥、港橋水泥、制糖業(yè)、飼料業(yè)等；桂平市產(chǎn)業(yè)：旅游業(yè)、服裝業(yè)、農(nóng)產(chǎn)業(yè)、加工業(yè)等；平南縣行業(yè)：農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)等。九、營銷策劃—拓客工作分解—（1）貴港分級目標(biāo)市場等級劃分通過對三級目標(biāo)市場的劃分，城區(qū)客戶對我司品牌有一定認(rèn)識，港北區(qū)居民不管在購買力和購買意愿都比其他區(qū)域強(qiáng)，并且該區(qū)域作為貴港經(jīng)濟(jì)政治中心，項(xiàng)目所在區(qū)域也被人們所認(rèn)可。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)不乏擁有足夠能力的購買群體，這些群體的置業(yè)選擇也絕大部分在港北區(qū)。建議前期拓客以港北區(qū)為中心，輻射周邊較大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，且以中等偏上經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶為重點(diǎn)，拓客區(qū)域以商業(yè)圈、大型企業(yè)和廣場等人流密集區(qū)域展開。5.2拓客策略各階段任務(wù)分解（三個拓展組）拓客策略各階段任務(wù)分解（三個拓展組）2月4月24日5月拓客總數(shù)：3000洋房：1000個/組

共3000組別墅：80個/組

共200個7月30日6月8月13日9-12月重新包裝加推前期渠道期（2.1-4.9）廣泛拓客期（4.1-5.30）硬廣強(qiáng)拓期（7.30-8.12）7月30日示范區(qū)開放4月25日城市盒子盛大開放拓展意向客戶數(shù)量派卡派籌拓客總數(shù)：9585洋房：3000個/組

共9000組別墅：195個/組

共585個拓客總數(shù)：3195洋房：1000個/組

共3000組別墅：65個/組

共195個派卡總數(shù)：5319洋房：1665個/組

共4995組別墅：800個/組

共108組派籌總數(shù)：1773洋房：555個/組

共1665組別墅：36個/組

共108組8月13日盛大開盤常銷期：9-12月根據(jù)首期去化情況，重新包裝首期積存貨量徇眾加推，做好二次加推的準(zhǔn)備。貴港恒大城首期總貨值10億，貨量情況為洋房800套，雙拼別墅60套，超豪4套，商鋪8000㎡，開盤認(rèn)購目標(biāo)為洋房去化85%、別墅去化80%、商鋪去化50%，認(rèn)購數(shù)量為洋房650套、雙拼別墅50套、超豪別墅2套。洋房辦卡5000張，認(rèn)籌1800個，意向客戶20000個；別墅辦卡300張，認(rèn)籌120個，意向客戶400個；九、營銷策劃—拓客工作分解—（2）拓客策略5.2拓客策略各階段任務(wù)分解（三個拓展組）拓客策略（三個拓展組）3月4月25日5月7月30日6月8月13日9-12月重新包裝加推前期渠道期（2.1-4.9）廣泛拓客期（4.11-7.29）硬廣強(qiáng)拓期（7.30-8.12）7月30日示范區(qū)開放4月25日城市盒子盛大開放8月13日盛大開盤廣撒網(wǎng)深挖掘，聚收網(wǎng)客戶維穩(wěn)、裂變渠道滲入渠道滲入產(chǎn)業(yè)滲透鄉(xiāng)下鋪展陌拜引薦圈層活動圈層活動渠道維穩(wěn)產(chǎn)業(yè)維穩(wěn)貴港恒大銷售中心（45人）營銷總經(jīng)理推廣工作與活動：策劃（5人）拓客工作：銷售顧問（30人）績效、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、監(jiān)控及服務(wù)：行政（8人）銷售A組10人銷售B組10人銷售C組10人九、營銷策劃—拓客工作分解—（3）拓客策略5.2拓客策略各階段任務(wù)分解（三個拓展組）拓客策略（三個拓展組）九、營銷策劃—拓客工作分解—（4）拓客策略1、維護(hù)圈層領(lǐng)袖：當(dāng)前部分業(yè)主尤其是別墅業(yè)主均為圈層領(lǐng)袖，針對該部分客戶重點(diǎn)維護(hù)，打造核心圈層。2、深挖渠道：加大電商渠道、商會、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行、企業(yè)團(tuán)購渠道、擴(kuò)寬客戶渠道，以看房團(tuán)、電話營銷、推介會形式收網(wǎng)。3、精準(zhǔn)拓客：細(xì)分客群區(qū)域，分行業(yè)分時段重點(diǎn)挖掘市區(qū)，覆蓋目標(biāo)社區(qū)，輻射重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。4、挖掘獵英：當(dāng)?shù)貥潜P老銷擁有較多客戶資源，通過開展獵英行動招聘當(dāng)?shù)乩箱N，挖掘手上客戶資源，進(jìn)一步拓展實(shí)力客戶。5、高、中端場所廣告植入：針對市區(qū)及周圍縣份的酒店、商場、農(nóng)莊、超市、加油站、洗車場端樓盤、貴族學(xué)校、幼兒園、DM切入消費(fèi)場所人流密集地方通過消費(fèi)后贈送禮品的方式對商家進(jìn)行切入（如牙簽筒、紙巾盒、竹炭長舌狗、水杯等）；針對舊社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要道路、超市、學(xué)校、幼兒園、消費(fèi)旺區(qū)進(jìn)行線下派單，張貼海報、拉橫幅宣傳。5.2拓客策略各階段任務(wù)分解（三個拓展組）行業(yè)劃分客群梳理九、營銷策劃—拓客工作分解—（5）拓客策略類別活動方式/名稱拓展對象拓展目的拓展要求購房通、VIP卡客戶專場系列活動對已確定的意向客戶進(jìn)行舉辦維系活動。專場主題性活動已確定的意向客戶加大項(xiàng)目宣傳力度，增加已確定意向客戶介紹新客戶的積極性每組每周至少舉辦一場以上帶有PPT講解的推介會；節(jié)日、生日有祝福短信。銀行系統(tǒng)拓展對行長、客戶經(jīng)理輸出鳳凰通推介；對系統(tǒng)員工、客戶舉辦推介圈層。銀行系統(tǒng)行長、員工；銀行儲蓄客戶。吸引銀行系統(tǒng)員工對項(xiàng)目的關(guān)注及認(rèn)可，舉行系統(tǒng)內(nèi)部團(tuán)購活動；短信發(fā)送、并拓展至銀行客戶。要舉行每個銀行系統(tǒng)員工及客戶的團(tuán)購活動、優(yōu)質(zhì)銀行要擺展點(diǎn)有值班、所有銀行網(wǎng)點(diǎn)舉要植入X展架教育醫(yī)療系統(tǒng)舉辦有主題性的活動，例如關(guān)愛一類的暖心活動；會議植入推介，簽到領(lǐng)禮品；與工會合作，舉辦活動。教育醫(yī)療系統(tǒng)員工；親戚朋友此類客戶對生活品質(zhì)有所追求，激發(fā)教育醫(yī)療系統(tǒng)員工的購買欲；通過這兩個系統(tǒng)，形成口碑宣傳。利用好圈層，選幾個重點(diǎn)學(xué)校及醫(yī)院進(jìn)行拓展政府事業(yè)單位小圈子各個擊破的活動；羽毛球賽、籃球賽、氣排球賽等。公務(wù)員及事業(yè)單位拓展機(jī)關(guān)事業(yè)單位客戶，產(chǎn)生口碑機(jī)關(guān)事業(yè)單位的客戶，不便舉辦大型的推介，可通過各個擊破、舉辦小圈層輔以小禮品贈送的方式來拓展商會、協(xié)會合作1.合作舉辦現(xiàn)場活動，邀請協(xié)會會員到展廳現(xiàn)場參觀體驗(yàn)2.植入商會舉辦的活動，進(jìn)行項(xiàng)目推介，宣傳。1、各商業(yè)及協(xié)會的會員邀請會員到現(xiàn)場參觀，提高項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度，形成口碑傳播，進(jìn)而挖掘潛在