高聚地產(chǎn)2014年長(zhǎng)沙和泓·梅溪四季8500萬目標(biāo)提案 67P

和泓·梅溪四季8500萬目標(biāo)提案PART2如何完成8500萬目標(biāo)PART3團(tuán)隊(duì)組建目錄PART1對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和理解立足長(zhǎng)沙看本案長(zhǎng)沙梅溪湖深圳香蜜湖國(guó)際品質(zhì)人居的富人區(qū)立足河西看本案梅溪湖、濱江新城、洋湖垸“三足鼎立”政府兌現(xiàn)價(jià)值動(dòng)作頻出（9月13-17日梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)周），方興整體運(yùn)作，梅溪湖最火一個(gè)超越長(zhǎng)沙接軌世界的國(guó)際化都心。代言長(zhǎng)沙山水州城的新符號(hào)。政府最強(qiáng)支持力度區(qū)域：國(guó)際文化中心招標(biāo)，元宵燈會(huì)、花卉展、湖區(qū)注水、開園。長(zhǎng)沙未來新中心：市內(nèi)最大湖、最大資源景觀公園、72洞高爾夫中心、5條環(huán)湖道及跨湖大橋、16所中小學(xué)、6億三甲醫(yī)院、15億國(guó)際藝術(shù)中心、3萬平研發(fā)中心。立足梅溪湖看本案一座新城，改變一座城；未來的梅溪湖，將是長(zhǎng)沙國(guó)際化大都市一張全新的城市名片。立足梅溪湖看本案本案臨梅溪湖國(guó)際商務(wù)中心最近項(xiàng)目，坐鎮(zhèn)CBD，占位梅溪湖國(guó)際新城核心享有梅溪湖最齊全的配套——1、學(xué)校：毗鄰岳麓實(shí)驗(yàn)小學(xué)、長(zhǎng)沙長(zhǎng)郡中學(xué)，且具有優(yōu)先就讀機(jī)會(huì)；2、近地鐵口梅溪湖西站；3、貼梅嶺公園，看龍王港，賞梅溪湖水景功能分區(qū)來看立足梅溪湖看本案二線湖景一線河景湖景體驗(yàn)來看梅溪湖板塊現(xiàn)狀：以湖為中心自南向北湖景體驗(yàn)逐漸遞減本案立足競(jìng)爭(zhēng)看本案和泓梅溪四季金茂悅好萊城合能旭輝御府梅溪清秀中建梅溪湖壹號(hào)金茂梅溪湖振業(yè)城井噴、肉搏、白熱在售：首付一成，首付5萬起8月24日開盤：前期打出6？18元/㎡起，現(xiàn)已釋放6618元/㎡起，均價(jià)6900元/㎡10月入市：合能低價(jià)快銷模式，每次都成為一個(gè)區(qū)域的價(jià)格洼地10月底11月初入市：質(zhì)素與本案旗鼓相當(dāng)，大品牌開發(fā)商勢(shì)必不弱在售：影響力大在售：影響力大立足競(jìng)爭(zhēng)看本案特長(zhǎng)生與優(yōu)等生本案與眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)為——中鐵：缺公園金茂悅：離學(xué)校相對(duì)遠(yuǎn)合能、好萊城：低價(jià)、景觀欠佳中建、金茂：湖景特長(zhǎng)本案：素質(zhì)均好，地鐵口、長(zhǎng)郡、梅嶺公園、龍王港、梅溪湖景立足競(jìng)爭(zhēng)看本案PK金茂、中建南岸看湖北岸臨江北岸不臨江PK好萊城、合能PK中鐵、金茂悅具體對(duì)比，可以分為三類競(jìng)爭(zhēng)——一期三期二期基本指標(biāo)：占地15.6萬平方米、建面69萬平方米、容積率3.8物業(yè)形態(tài)：一期：高層配套：高層底商+社區(qū)幼兒園產(chǎn)品：以77-122平米剛需產(chǎn)品為主展示區(qū)：營(yíng)銷中心+樣板房+園林展示中鐵.梅溪清秀概況：項(xiàng)目綜合評(píng)述：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：處于梅溪湖板塊混合居住區(qū)、未來發(fā)展前景巨大，臨近地鐵口，岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、長(zhǎng)郡中學(xué)兩大名校環(huán)繞，教育配套完善。劣勢(shì)分析：目前周邊環(huán)境較差，無任何商業(yè)、生活配套，地段較偏，交通不便。立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：中鐵.梅溪清秀首批中鐵梅溪清秀項(xiàng)目8月24日開盤，首批推出項(xiàng)目的1、8#共計(jì)260套房源，以92-122平米2+1產(chǎn)品為主。一期三期二期1#5#8#梅溪清秀項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年推出3.5萬㎡，主推項(xiàng)目的1、5、8#產(chǎn)品共372套。主力產(chǎn)品為92-122㎡2+1產(chǎn)品為主，主打梅溪湖的剛需產(chǎn)品。營(yíng)銷動(dòng)作：行銷拓客，1千抵4萬。立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：中鐵.梅溪清秀中鐵梅溪青秀1、客廳朝南，日照相對(duì)充足；2、客廳面寬3.6米，相對(duì)兩房開間實(shí)用；3、北向過道，衛(wèi)生間采光通風(fēng)效果好；4、開放式廚房，帶生活陽臺(tái)；5、餐廳與廚房相接，動(dòng)線優(yōu)化。1、贈(zèng)送面積多，贈(zèng)送面積達(dá)8平米；2、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，陽臺(tái)均朝南；3、各功能房間無暗室，實(shí)用效果好；4、面積贈(zèng)送相對(duì)集中，使客戶感覺受惠較大；和泓梅溪四季80平米1+1戶型75平2房基本相當(dāng)：中鐵勝在戶型面積更緊湊，和泓勝在雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：中鐵.梅溪清秀1、面積相對(duì)緊湊，可拔高單價(jià)，有總價(jià)優(yōu)勢(shì)；2、3.6米開間相對(duì)不足；3、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；4、衛(wèi)生間數(shù)量不足；5、主臥動(dòng)線設(shè)計(jì)不足，受干擾度大，對(duì)客廳空間利用有影響。88~89平米2+1戶型略勝中鐵：中鐵戶型不足在于客廳為東向，日照不足，舒適性程度相對(duì)較低。1、客廳朝南，日照相對(duì)充足；2、客廳面寬3.6米，開間不足；3、北向預(yù)留空間，戶型擴(kuò)展空間大；4、衛(wèi)生間、廚房均能享有通風(fēng)采光效果；5、主臥客廳次臥朝南，陽光房設(shè)計(jì)。90平2+1中鐵梅溪青秀和泓梅溪四季立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：中鐵.梅溪清秀1、面積相對(duì)緊湊，可拔高單價(jià)，有總價(jià)優(yōu)勢(shì)；2、三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，南北通透；3、主臥大飄窗設(shè)計(jì)；4、2+1戶型，1個(gè)衛(wèi)生間，功能舒適性上不足；5、餐廳客廳距離較遠(yuǎn)，動(dòng)線設(shè)計(jì)不明晰。91平米2+11、客廳朝南，日照相對(duì)充足；2、客廳面寬3.6米，開間不足；3、北向預(yù)留空間，戶型擴(kuò)展空間大；4、衛(wèi)生間、廚房均能享有通風(fēng)采光效果；5、主臥客廳次臥朝南，陽光房設(shè)計(jì)。90平2+1中鐵梅溪青秀和泓梅溪四季立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：中鐵.梅溪清秀略勝中鐵：中鐵戶型不足在于客廳為東向，日照不足，舒適性程度相對(duì)較低；本案為南北通透戶型。1、戶型結(jié)構(gòu)緊湊，雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，客戶受惠感強(qiáng)；2、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，南北通透，通風(fēng)采光效果好；3、贈(zèng)送面積較多，客戶受惠感強(qiáng)；4、2+1戶型符合區(qū)域去化要求，具備很強(qiáng)市場(chǎng)需求；5、戶型設(shè)計(jì)周正，實(shí)用性強(qiáng)，具備很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。96平米2+2戶型勝中鐵：本案帶雙衛(wèi)生間，贈(zèng)送面積大。1、客廳朝南，日照相對(duì)充足；2、客廳面寬3.8米，相對(duì)三房開間較窄；3、廚房帶生活陽臺(tái)，整體空間感較佳；4、客餐廳空間聯(lián)通，空間感優(yōu)化；5、餐廳與廚房相接，動(dòng)線優(yōu)化。95平2+1中鐵梅溪青秀和泓梅溪四季立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：中鐵.梅溪清秀1、薄板設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積大，南北通透。2、功能分區(qū)較合理，動(dòng)靜分開較好；3、景觀面好，視野幾乎無遮擋；126-128平米3房2廳2衛(wèi)各有千秋：中鐵面積更緊湊，本案舒適度更高。1、客廳朝東，日照相對(duì)不足；2、客廳面寬4.1米，相對(duì)較寬；3、東向客廳、臥室采用飄窗設(shè)計(jì)；4、客餐廳空間聯(lián)通，空間感優(yōu)化；5、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。115平3+1中鐵梅溪青秀和泓梅溪四季立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：中鐵.梅溪清秀立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：中鐵.梅溪清秀小結(jié)：本案優(yōu)勢(shì)：1、離梅嶺公園較遠(yuǎn)；2、離岳麓實(shí)驗(yàn)學(xué)校較遠(yuǎn)；3、中鐵首推非臨江單位，質(zhì)素較差樓棟；4、中鐵戶型整體上略差于本案本案劣勢(shì)：1、價(jià)格大幅高于中鐵項(xiàng)目。中鐵前期打出6？18元/㎡起，現(xiàn)已釋放6618元/㎡起，均價(jià)6900元/㎡；規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積11萬㎡，總建筑面積45.5萬㎡，總戶數(shù)為2186戶,產(chǎn)品類型：高層、公寓、寫字樓、商業(yè)戶型區(qū)間：一期65-130㎡產(chǎn)品，共900套左右建筑風(fēng)格：artdeco風(fēng)格容積率：4.0 開盤時(shí)間：2013-7-11價(jià)格：7300-7700項(xiàng)目綜合評(píng)述：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：處于梅溪湖板塊混合居住區(qū)、項(xiàng)目引進(jìn)目前國(guó)際領(lǐng)先的雙Mall綜合體形態(tài)，50萬方商業(yè)配套，適合投資，近公園、學(xué)校和地鐵，多路公交車經(jīng)臨。劣勢(shì)分析：不能看湖，目前周邊環(huán)境較差，周邊居住人群比較混雜，臨近主干道。配套分析：小區(qū)公立幼兒園、岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、長(zhǎng)郡中學(xué)、涉外學(xué)院，羅馬商業(yè)廣場(chǎng)、騎龍商業(yè)街，50萬方自有商業(yè)，梅嶺公園，配套較為齊全。弘德·好萊城概況：立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：弘德.好萊城弘德·好萊城今年預(yù)計(jì)推售8萬㎡，主力產(chǎn)品為74-92㎡的兩房、三房產(chǎn)品。好萊城一期由四棟31高層組成，戶型面積偏小，總供貨量8萬方，初定6月底開盤，推售1#180套房源。營(yíng)銷動(dòng)作：線上搜房、新浪等廣告投放，線下每天組織行銷拓客，每周150萬條短信投放，河西公交站臺(tái)廣告投放較多。211#、2#戶型面積（㎡）套數(shù)占比D1（2+1）92-9212414.29%D2（1+1）65-6712414.29%D3（2+1）88-9012414.29%3#A1（3+1）127-1309310.71%A-2a（1+1）76-789310.71%A-2b（1+1）74-769310.71%A3（2+1）90-929310.71%4#B1（2+1）87.43313.57%B-2a(1+1)76.99313.57%B-2b（1+1）75.41313.57%B-3（2+1）89.94313.57%總套數(shù)868立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：弘德.好萊城戶型面積段供應(yīng)套數(shù)推售套數(shù)去化率%均價(jià)（元）兩房66.80㎡311961.29%7550N+189.76-127㎡1868545.68%8020綜合66-130㎡21710447.93%7785銷售情況：7月11日開盤，首付一成，開盤共推房源217套，成交104套，去化率為47.93%。觀景陽臺(tái)，與客廳相通，視覺寬闊；精致緊湊，浪費(fèi)面積小。寬闊陽臺(tái)、落地凸窗、視野無阻布局合理、動(dòng)靜分區(qū)2室2廳1衛(wèi)1廚66.00㎡，去化率61.29%。3室2廳1衛(wèi)1廚89.00㎡，去化率74.19%。立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：弘德.好萊城立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：弘德.好萊城小結(jié)：本案優(yōu)勢(shì)：1、好萊城不看江，價(jià)格差一翻；2、遠(yuǎn)離梅溪湖核心區(qū)域，且離地鐵口較遠(yuǎn)；3、離長(zhǎng)郡、岳麓山實(shí)驗(yàn)小學(xué)較遠(yuǎn)；本案劣勢(shì)：1、價(jià)格低，低首付政策；2、后期大體量商業(yè)，配套較好；規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積7.4萬㎡，總建筑面積30.9萬㎡，總戶數(shù)為2609戶,產(chǎn)品類型：高層住宅戶型區(qū)間：60-120㎡兩房至三房產(chǎn)品建筑風(fēng)格：artdeco風(fēng)格容積率：3.5 開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)10-11月價(jià)格：待定項(xiàng)目綜合評(píng)述：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：處于梅溪湖板塊混合居住區(qū)、未來發(fā)展前景巨大，周邊兩大名校環(huán)繞，教育配套完善，梅嶺公園一路之隔，環(huán)境好。劣勢(shì)分析：不能看湖，無任何商業(yè)、生活配套，交通不便。配套分析：緊鄰岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、長(zhǎng)郡中學(xué)，教育配套完善，靠近梅嶺公園，環(huán)境好，但是生活配套較為欠缺，購物不方便。合能.璞麗概況：立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：合能.璞麗棟號(hào)單元數(shù)戶型戶型面積（㎡）總戶（戶）總面積（㎡）1#1二室二廳一衛(wèi)79.6313610829.68二房二廳二衛(wèi)95.69676411.232#2二房二廳二衛(wèi)93.28343171.52二房二廳二衛(wèi)93.20666152.2二房二廳二衛(wèi)92.02666073.32二房二廳二衛(wèi)122.42344162.28二房二廳二衛(wèi)120.94688223.923#2二房二廳二衛(wèi)93.28343171.52二房二廳二衛(wèi)93.20666152.2二房二廳二衛(wèi)92.02666073.32二房二廳二衛(wèi)122.42344162.28二房二廳二衛(wèi)120.94688223.92合計(jì)73972807.39首批合能.璞麗今年預(yù)計(jì)推售三棟產(chǎn)品，共7.2萬㎡，主力產(chǎn)品為79-122㎡的2+1產(chǎn)品，共739套。營(yíng)銷中心正在籌建，預(yù)計(jì)10月出來，暫無營(yíng)銷動(dòng)作。立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：合能.璞麗小結(jié)：本案優(yōu)勢(shì)：1、合能不看江，價(jià)格差一翻；本案劣勢(shì)：1、合能入市價(jià)格一般稱為該區(qū)域的價(jià)格洼地；立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：合能.璞麗規(guī)模：項(xiàng)目總建面34萬㎡產(chǎn)品類型：高層+綜合商業(yè)戶型區(qū)間：90-140㎡三房建筑風(fēng)格：artdeco風(fēng)格容積率：3.2開盤時(shí)間：待定價(jià)格：待定項(xiàng)目綜合評(píng)述：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：品牌開發(fā)商開發(fā)，大規(guī)模開發(fā)，自帶大型濱水商業(yè)配套，產(chǎn)品定位高端項(xiàng)目，迎合市場(chǎng)需求，部分產(chǎn)品享有一線湖景資源。劣勢(shì)分析：項(xiàng)目所處位置交通較為不便，周邊發(fā)展目前較為欠缺，旁邊安置小區(qū)環(huán)繞，比較混雜；配套分析：項(xiàng)目自帶特色濱水商業(yè)配套，小區(qū)教育資源、一線湖景梅溪湖、休閑會(huì)所都有所具備。

金茂悅概況：立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：金茂悅

金茂悅今年預(yù)計(jì)推售三棟產(chǎn)品，主力產(chǎn)品為93-128㎡的2+1和3+1產(chǎn)品，共384套面積戶型套數(shù)占比93㎡2+112833%116㎡2+16417%128㎡3+119250%金茂悅預(yù)計(jì)今年推售量384套，預(yù)計(jì)4萬㎡。預(yù)計(jì)在10月份開盤預(yù)計(jì)推出項(xiàng)目的1#、2#、7#產(chǎn)品，共384套。主要以128㎡的3+1為主力戶型，占比50%，其次為93㎡的2+1產(chǎn)品，占比33%項(xiàng)目初期動(dòng)工，暫無營(yíng)銷動(dòng)作。立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：金茂悅小結(jié)：本案優(yōu)勢(shì)：1、金茂悅離長(zhǎng)郡中學(xué)、岳麓實(shí)驗(yàn)學(xué)校較遠(yuǎn)；2、本案更靠近梅溪湖商務(wù)中心區(qū)，享有更好配套；3、首推為質(zhì)素條件較差產(chǎn)品；本案劣勢(shì)：1、首推為質(zhì)素條件較差產(chǎn)品，價(jià)格優(yōu)勢(shì)預(yù)計(jì)將較明顯；2、金茂大品牌動(dòng)作下，對(duì)本案客戶的分流；立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：金茂悅立足競(jìng)爭(zhēng)看本案PK金茂、中建南岸看湖北岸臨江北岸不臨江PK好萊城、合能PK中鐵、金茂悅具體對(duì)比，可以分為三類競(jìng)爭(zhēng)——規(guī)模：項(xiàng)目總建面70萬㎡產(chǎn)品類型：高層、復(fù)式、別墅戶型區(qū)間：78-130㎡兩、三、四房，商鋪300平米以上。建筑風(fēng)格：artdeco風(fēng)格容積率：2.5開盤時(shí)間：2012-10價(jià)格：小戶型均價(jià)7500元/㎡，大戶型均價(jià)8000-8500元/㎡。項(xiàng)目綜合評(píng)述：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：品牌開發(fā)商開發(fā)，大規(guī)模開發(fā)，自帶近3萬平米商業(yè)配套，產(chǎn)品定位剛需為主，迎合市場(chǎng)需求，部分產(chǎn)品享有一線湖景資源，環(huán)境好，容積率低。劣勢(shì)分析：項(xiàng)目所處位置交通較為不便，周邊發(fā)展目前較為欠缺，臨近主干道。配套分析：項(xiàng)目自帶3萬㎡商業(yè)配套，小區(qū)教育幼兒園、一線湖景梅溪湖、博才實(shí)驗(yàn)小學(xué)與師大附中學(xué)位休閑會(huì)所都有所具備。中建梅溪湖壹號(hào)概況：立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：中建梅溪湖壹號(hào)中建梅溪湖1號(hào)6月將推商業(yè)8月新推別墅9月推高層10月推大平層產(chǎn)品大平層別墅高層中建梅溪湖壹號(hào)將在今年6月份推售商業(yè)產(chǎn)品，8月份新推別墅產(chǎn)品，9月份推出高層產(chǎn)品，10月份推出臨湖的大平層產(chǎn)品。預(yù)計(jì)推出高層產(chǎn)品640套，大平層產(chǎn)品50多套，別墅60余套。高層產(chǎn)品面積在78-126㎡。別墅產(chǎn)品在240-320㎡，大平層產(chǎn)品面積在200㎡左右。營(yíng)銷動(dòng)作:目前商鋪圍擋廣告已經(jīng)出街，五一廣場(chǎng)和梅溪湖橋頭有戶外，每周100萬短信即將啟動(dòng)，6月10日商鋪開始蓄客，線上線下廣告將加大力度投放。立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：中建梅溪湖壹號(hào)小結(jié)：本案優(yōu)勢(shì)：1、教育：離長(zhǎng)郡等學(xué)校遠(yuǎn)；2、風(fēng)水：南風(fēng)被山擋，北風(fēng)留山下；3、出行：僅有環(huán)湖路出入不便、離地鐵口遠(yuǎn)；4、價(jià)格：本案價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；本案劣勢(shì)：1、中建更親近湖景資源立足競(jìng)爭(zhēng)看本案：中建梅溪湖壹號(hào)立足自身看本案本案是梅溪湖均好性最佳的項(xiàng)目立足自身看本案6月-8月成交套數(shù)月份套數(shù)6967608（預(yù)計(jì)）40（截止8月22日為30套）成交業(yè)績(jī)分析：項(xiàng)目進(jìn)入持銷期，業(yè)績(jī)逐月下降，銷售勢(shì)頭下行立足自身看本案已推樓棟：為半尾盤狀態(tài)，低價(jià)低資源產(chǎn)品（7-8#）暢銷，高價(jià)高資源產(chǎn)品（4-5#）滯銷項(xiàng)目已推貨量銷售情況分析樓棟總套數(shù)已售套數(shù)銷售率網(wǎng)簽均價(jià)11327053%755541205042%831151207361%802261248972%75077-821217181%7184合計(jì)70845376548龍王港河126-128平3+1房二衛(wèi)88-89平2+1房一衛(wèi)94-95平2+1房二衛(wèi)91平2+1房一衛(wèi)123梅嶺公園7184元/㎡7555元/㎡8022元/㎡7507元/㎡8311元/㎡立足自身看本案已推樓棟：中檔質(zhì)素2012022032043013023033044014024034045015025035046016026036047017027037048018028038049019029039041001100210031004110111021103110412011202120312041301130213031304140114021403140415011502150315041601160216031604170117021703170418011802180318041901190219031904200120022003200421012102210321042201220222032204230123022303230424012402240324042501250225032504260126022603260427012702270327042801280228032804290129022903290430013002300330043101310231033104320132023203320433013302330333043401340234033404128879412817555元/㎡128㎡128㎡87㎡94㎡可售房源可售房源集中2-14樓可售房源集中29樓以上立足自身看本案已推樓棟：樓王，最佳質(zhì)素490㎡129㎡89㎡96㎡可售房源129㎡，東北方位，看龍王港，景觀視野好，舒適度高，暢銷8311元/㎡201202203204301302303304401402403404501502503504601602603604701702703704801802803804901902903904100110021003100411011102110311041201120212031204130113021303130414011402140314041501150215031504160116021603160417011702170317041801180218031804190119021903190420012002200320042101210221032104220122022203220423012302230323042401240224032404250125022503250426012602260326042701270227032704280128022803280429012902290329043001300230033004310131023103310496㎡，東南方位，看龍王港，景觀視野好，帶2個(gè)衛(wèi)生間，舒適度高于89、90戶型暢銷立足自身看本案已推樓棟：樓王，最佳質(zhì)素590㎡129㎡89㎡96㎡可售房源129㎡，東北方位，看龍王港，景觀視野好，舒適度高，暢銷96㎡，東南方位，看龍王港，景觀視野好，帶2個(gè)衛(wèi)生間，舒適度高于89、90戶型暢銷8022元/㎡2012022032043013023033044014024034045015025035046016026036047017027037048018028038049019029039041001100210031004110111021103110412011202120312041301130213031304140114021403140415011502150315041601160216031604170117021703170418011802180318041901190219031904200120022003200421012102210321042201220222032204230123022303230424012402240324042501250225032504260126022603260427012702270327042801280228032804290129022903290430013002300330043101310231033104立足自身看本案已推樓棟：中等質(zhì)素690㎡129㎡89㎡96㎡可售房源89㎡，西南方位，當(dāng)西曬戶型、臨路、通透型較90戶型差滯銷樓層上2-5樓、31-32樓滯銷7507元/㎡20120220320430130230330440140240340450150250350460160260360470170270370480180280380490190290390410011002100310041101110211031104120112021203120413011302130313041401140214031404150115021503150416011602160316041701170217031704180118021803180419011902190319042001200220032004210121022103210422012202220322042301230223032304240124022403240425012502250325042601260226032604270127022703270428012802280328042901290229032904300130023003300431013102310331043201320232033204立足自身看本案已推樓棟：最差質(zhì)素797㎡97㎡77㎡77㎡可售房源87184元/㎡201203206208

3013023033043053063073084014024034044054064074085015025035045055065075086016026036046056066076087017027037047057067077088018028038048058068078089019029039049059069079081001100210031004100510061007100811011102110311041105110611071108120112021203120412051206120712081301130213031304130513061307130814011402140314041405140614071408150115021503150415051506150715081601160216031604160516061607160817011702170317041705170617071708180118021803180418051806180718081901190219031904190519061907190820012002200320042005200620072008210121022103210421052106210721082201220222032204220522062207220823012302230323042305230623072308240124022403240424052406240724082501250225032504250525062507250826012602260326042605260626072608270127022703270427052706270727082801280228032804280528062807280897㎡97㎡77㎡77㎡低價(jià)，整體銷售率高，特別是97㎡戶型，可以2變4房，性價(jià)比相當(dāng)高樓層較高，價(jià)格較高，首次客戶價(jià)格敏感度高。相比8#去化較差，是因?yàn)?#這2個(gè)戶型看園林效果差，更臨路，噪音大立足自身看本案未推樓棟：2、3#新品認(rèn)籌階段，新品均屬于高資源高價(jià)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)價(jià)格在8000-8500元/㎡之間銷售壓力大；76548龍王港河126-128平3+1房二衛(wèi)88-89平2+1房一衛(wèi)94-95平2+1房二衛(wèi)91平2+1房一衛(wèi)123梅嶺公園7184元/㎡7555元/㎡8311元/㎡8022元/㎡7507元/㎡立足高聚看本案高聚戰(zhàn)略性項(xiàng)目戰(zhàn)略性投入項(xiàng)目綠地、中建后的又一品牌項(xiàng)目，我們有能力服務(wù)好品牌項(xiàng)目，同時(shí)也是不計(jì)成本的投入做好這個(gè)項(xiàng)目小結(jié)：內(nèi)憂外患一線光內(nèi)憂余貨產(chǎn)品較前期已銷產(chǎn)品銷售難度更大外患中鐵、好萊城低價(jià)分流（未來還有合能、金茂悅）濱江新城、洋湖垸影響力的擴(kuò)大，分流整體梅溪湖板塊客戶一線光梅溪湖整體熱度高，可借東風(fēng)項(xiàng)目素質(zhì)均好，發(fā)揮優(yōu)等生的優(yōu)勢(shì)，PK特長(zhǎng)生長(zhǎng)郡中學(xué)即將簽約（銷售員口徑為預(yù)計(jì)9月初）PART2如何完成8500萬目標(biāo)PART3團(tuán)隊(duì)組建目錄PART1對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和理解9-12月均銷售套數(shù)目標(biāo)8500萬任務(wù)分解1-6#棟的套均面積為105㎡（因7-8#銷售率已超過80%，故剔除），按照7900元/㎡的實(shí)收均價(jià)，套均總價(jià)829500元。8500萬任務(wù)，意味著共需銷售102套，按照9-12月4個(gè)月，單個(gè)團(tuán)隊(duì)月均銷售26套。76548龍王港河126-128平3+1房二衛(wèi)88-89平2+1房一衛(wèi)94-95平2+1房二衛(wèi)91平2+1房一衛(wèi)123梅嶺公園7184元/㎡7555元/㎡8311元/㎡8022元/㎡7507元/㎡9-12月均銷售套數(shù)目標(biāo)三個(gè)團(tuán)隊(duì)月均78套8500萬任務(wù)分解9-12月，天氣較7-8月份好，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分流也更加嚴(yán)重，特別是中鐵、合能、好萊城、金茂悅。因而，我們預(yù)測(cè)，如果沿襲前期客戶來源，自然來訪+老帶新+行銷+其他推廣，整盤月均成交量為月均40套，無法完成3.4億的目標(biāo)。9-12月均銷售套數(shù)預(yù)測(cè)8500萬任務(wù)突破口目標(biāo)：78套/月預(yù)期：40套/月=+其他38套/月從哪里來?9-12月均銷售套數(shù)缺口三個(gè)團(tuán)隊(duì)月均38套的缺口怎么補(bǔ)？如何提高來訪量？38套缺口來源如何提高轉(zhuǎn)化率？8500萬任務(wù)突破口沒有秘訣，如果有，那就是要做扎實(shí)2件事情——高聚21人團(tuán)隊(duì)自帶重武器奮戰(zhàn)和泓買方市場(chǎng)下主動(dòng)出擊8500萬任務(wù)具體執(zhí)行如何提高來訪量？8500萬任務(wù)具體執(zhí)行我們的客戶是誰？經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的——首次、首改、二改核心對(duì)應(yīng)77㎡、88-91㎡、96㎡的產(chǎn)品核心對(duì)應(yīng)96㎡、126-128㎡的產(chǎn)品核心對(duì)應(yīng)126-128㎡的產(chǎn)品項(xiàng)目的成交客戶以河西為主，主要集中在大學(xué)城、麓谷、溁灣鎮(zhèn)、大學(xué)城和桐梓坡，但河?xùn)|客戶占據(jù)了相當(dāng)大的比例，接近25%，同時(shí)也擁有較多的地州市和省外客戶。主要以私企職員、企業(yè)中高層為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力偏強(qiáng)的客戶，另外企個(gè)體戶和大學(xué)城老師也是本項(xiàng)目客戶的重要來源。成交客群主要集中在20-50歲之間、跨度較大，其中又以30-40歲之間的客戶為絕對(duì)購房主力，占一半。最認(rèn)可項(xiàng)目的是項(xiàng)目所處的梅溪湖區(qū)域，除此之外，客戶最認(rèn)同的是項(xiàng)目的教育配套及小區(qū)良好的展示及戶型，由于和泓第一次進(jìn)長(zhǎng)沙且影響力不大，品牌認(rèn)可度不佳?？蛻舴治觯嚎蛻粢院游鳛橹?，但河?xùn)|客戶和地州市客戶也占相當(dāng)大的比例，職業(yè)以企業(yè)職員、中高層管理和教師等經(jīng)濟(jì)實(shí)力偏強(qiáng)的為主，年齡跨度較大，30-40是絕對(duì)的主力，主要認(rèn)可教育配套及環(huán)境展示。8500萬任務(wù)具體執(zhí)行芙蓉區(qū)（10%）開福區(qū)（5%）天心區(qū)（5%）雨花區(qū)（5%）地級(jí)市（15%）省外（10%）本項(xiàng)目岳麓區(qū)（50%）來訪目標(biāo)成交目標(biāo)高聚團(tuán)隊(duì)出擊，帶來額外的月均13套成交按照轉(zhuǎn)化率20%計(jì)算，高聚帶來月均65批來訪8500萬任務(wù)具體執(zhí)行4人專職call客6人內(nèi)場(chǎng)銷售call客2臺(tái)自動(dòng)call客系統(tǒng)8500萬任務(wù)具體執(zhí)行150批/人/天高聚電銷50批/人/天每月28批誠(chéng)意來訪500批/人/天18000個(gè)，千一轉(zhuǎn)化率，18批意向，預(yù)計(jì)來訪9批9000個(gè)，千一轉(zhuǎn)化率，9批意向，預(yù)計(jì)來訪4批30000個(gè)，千一轉(zhuǎn)化率，30批意向，預(yù)計(jì)來訪15批8500萬任務(wù)具體執(zhí)行高聚客戶資源系統(tǒng)高聚call客培訓(xùn)體系8500萬任務(wù)