民宿酒店行業(yè)人前紅火背后盈利難 發(fā)展過快問題突出呼吁升級(jí)

Word民宿酒店行業(yè)人前紅火背后盈利難發(fā)展過快問題突出呼吁升級(jí)民宿行業(yè)的“紅火”，讓傳統(tǒng)酒店集團(tuán)也按捺不住開始進(jìn)入民宿這一分享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，但紅火的背后仍然面臨著多種挑戰(zhàn)。近日，記者與多位民宿業(yè)人士交流發(fā)現(xiàn)，不少民宿因?yàn)樽饨鹕蠞q、入住率低而經(jīng)營(yíng)不佳，20%盈利、80%持平或者虧損成為行業(yè)現(xiàn)狀。即使在民宿業(yè)發(fā)展的典型地區(qū)莫干山，當(dāng)?shù)孛袼迾I(yè)人士也在討論民宿的升級(jí)方向。

逼仄的利潤(rùn)空間95%的民宿都在虧損

“95%的民宿都在虧損！”——這是某民宿業(yè)者在接受記者采訪時(shí)出具的說法，相較于業(yè)內(nèi)流傳的80%不盈利的說法更為極端。而“圍城”，已經(jīng)成了當(dāng)前行業(yè)內(nèi)外在認(rèn)知對(duì)立上最真實(shí)的寫照。

“兩年前我說過，民宿基本沒有前途?！闭劦疆?dāng)前民宿行業(yè)的困境，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)創(chuàng)始人馮紹輝表示，現(xiàn)在的判斷仍然跟之前一樣，沒有任何改變。而這樣的定調(diào)似乎在逐步得到印證。

歷經(jīng)數(shù)年密集的營(yíng)銷轟炸，莫干山網(wǎng)紅民宿的“星光”開始趨于黯淡。從2021年入冬開始，多家民宿業(yè)主反映入住率下降反常，市場(chǎng)行情之差不同以往，相關(guān)內(nèi)容多見報(bào)道。而莫干山的境況并非孤例，據(jù)了解，多個(gè)其他目的地的民宿行業(yè)遇冷也在同步加速。

“對(duì)于麗江來講，客棧民宿這個(gè)行業(yè)已經(jīng)日漸衰微?！丙惤懦悄晨蜅I(yè)主楊洋（化名）以親歷的本地民宿行情走勢(shì)，同樣向TBO表達(dá)了此類悲觀的論斷。

“作為國(guó)內(nèi)民宿業(yè)的先行者，麗江在2021年達(dá)到了頂峰狀態(tài)?！睋?jù)楊洋介紹，在那時(shí)的國(guó)慶假期，平時(shí)賣80的要賣到400以上;大廳沙發(fā)借宿一晚上都能賣200;古城邊3公里之內(nèi)根本找不到停車位。。。。。。他以一個(gè)看似荒謬的案例呈現(xiàn)出彼時(shí)民宿市場(chǎng)的緊俏，“正常你租下一家客棧，可能連院子都沒蓋好，隨便加價(jià)100萬就有人要接?！?/p>

也正是因?yàn)檫^于火爆的市場(chǎng)狀態(tài)，刺激相應(yīng)的擴(kuò)容速度不斷加快。從彼時(shí)起，市場(chǎng)形勢(shì)開始陡轉(zhuǎn)直下。

“以暑期旺季為例，往年一般從7月10號(hào)開始，到8月25號(hào)結(jié)束，期間房?jī)r(jià)可以提升3倍;但16年卻遲遲拖到了7月25號(hào)，而到8月20號(hào)就基本人去城空，且期間房?jī)r(jià)只敢維持50%左右的漲幅。”楊洋談到，在一輪輪的高位接盤下，業(yè)者的營(yíng)收壓力不斷加大，“包括租金，都由早前的2、3年一付變成了5年甚至10年一付;現(xiàn)在隨便去麗江哪家客棧打聽，基本都愿意轉(zhuǎn)讓?！?/p>

不僅僅是麗江，在TBO此前對(duì)廈門、大理、陽(yáng)朔等地民宿業(yè)主的采訪中了解到，包括入住率普降、旺季周期縮短、房?jī)r(jià)長(zhǎng)期低位徘徊等均有不同程度出現(xiàn)，而下滑的烈度和波及范圍，正以超出業(yè)者預(yù)料的方式?jīng)坝縼硪u。

進(jìn)入門檻低民宿業(yè)冷暖不一

夏雨清介紹，中國(guó)民宿領(lǐng)域的爆發(fā)期發(fā)生在2021年，彼時(shí)整個(gè)非標(biāo)住宿行業(yè)逐漸從以大理、麗江為代表的客棧，往以莫干山為典型的民宿發(fā)展。推動(dòng)行業(yè)升級(jí)的原因一方面是受C端消費(fèi)升級(jí)浪潮波及；而另一方面，是政府主導(dǎo)的招商引資。

報(bào)告大廳《2021-2021年中國(guó)酒店服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)需求與投資咨詢報(bào)告》顯示，2021至2021年間，各地民宿數(shù)量呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。尤其在旅游資源豐富的地區(qū)，民宿數(shù)量更是幾何式增長(zhǎng)。據(jù)西湖風(fēng)景名勝區(qū)民宿行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2021年12月，西湖景區(qū)內(nèi)的民宿已達(dá)到165家，比2021年6月底的41家翻了3倍多。同樣，在廈門，民宿由2021年的13家擴(kuò)展到2021年的1800多家。

但從這幾年的發(fā)展來看，以大理、麗江、莫干山等為代表的區(qū)域性民宿集中發(fā)展，部分地區(qū)已經(jīng)接近飽和。以莫干山為例，據(jù)當(dāng)?shù)厝耸客嘎?，民宿?shù)量已經(jīng)突破600家，以至于當(dāng)?shù)卣_始嚴(yán)格管控民宿發(fā)展，提高前置許可門檻，在土地出讓上有所管控，以防止民宿發(fā)展過熱。

前期投資巨大、租金快速上漲以及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)使得民宿產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)趨薄。一位民宿業(yè)人士告訴記者：“以前一年幾萬塊錢的租金這幾年間漲到數(shù)十萬元，改造費(fèi)用也是水漲船高，兩三百萬元只能改造四五個(gè)房間。加上淡旺季，如果不上規(guī)模，單體已經(jīng)很難賺錢?！?/p>

李論告訴記者這一年來摸索調(diào)查的結(jié)論，“民宿參與門檻比較低，很多投資人和企業(yè)在做，業(yè)態(tài)有很多品牌，單體規(guī)模都非常小，能盈利的門店不多，估計(jì)80%都不賺錢，盈利的能有20%就不錯(cuò)了。”

據(jù)記者調(diào)查了解，民宿入住率呈現(xiàn)冷熱不一。一些名聲在外的民宿一房難訂，預(yù)訂都排滿了日程，而一般民宿則入住率不足50%，雙休日還有些客人，工作日幾乎無人光顧。

發(fā)展過快問題突出行業(yè)呼吁升級(jí)

面對(duì)近幾年發(fā)展迅猛的民宿產(chǎn)業(yè)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前行業(yè)存在問題突出，包括準(zhǔn)入門檻趨嚴(yán)、配套設(shè)施不足、缺乏評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以及發(fā)展過快、同質(zhì)化嚴(yán)重、缺乏文化特色等。

民宿業(yè)缺乏相應(yīng)準(zhǔn)入門檻和管理評(píng)價(jià)體系，面臨辦證難的問題。浙江在全國(guó)范圍內(nèi)較早在政策上對(duì)民宿給予鼓勵(lì)和支持，2021年審議通過的《浙江省旅游條例》首次將民宿納入政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的會(huì)務(wù)等采購(gòu)范圍。而莫干山所在的德清縣早在2021年5月就率先出臺(tái)全國(guó)首個(gè)縣級(jí)鄉(xiāng)村民宿地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確了德清民宿業(yè)經(jīng)營(yíng)概念，制定了準(zhǔn)入門檻，實(shí)施項(xiàng)目預(yù)評(píng)估機(jī)制。

國(guó)家層面則在今年年初中央一號(hào)文件《關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見》中提出“大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，有規(guī)劃地開發(fā)休閑農(nóng)莊、鄉(xiāng)村酒店、特色民宿、自駕露營(yíng)、戶外運(yùn)動(dòng)等鄉(xiāng)村休閑度假產(chǎn)品”，明確支持民宿業(yè)態(tài)。

國(guó)家政策鼓勵(lì)民宿發(fā)展，但具體到地方，相關(guān)法規(guī)仍然滯后。據(jù)記者了解，在莫干山600多家民宿中，由于標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，拿到當(dāng)?shù)卣C發(fā)的“五證”的也不過66家。而在上海，醞釀中的民宿管理辦法也遲遲未能出臺(tái)。

“在法律政策真空期，很多地方只能參照旅館業(yè)或房屋租賃來管理。民宿現(xiàn)在是審批制，發(fā)合格牌照，工商、衛(wèi)生、餐飲、消防都要過關(guān)，比較繁瑣?！币晃幻袼迾I(yè)人士告訴本報(bào)記者，他們?cè)?021年投資數(shù)百萬元在大理租地建民宿，由于當(dāng)?shù)卣咦兓凸芸?，直到現(xiàn)在仍然沒能如期完工開業(yè)。

更令民宿業(yè)者擔(dān)心的是同質(zhì)化和消費(fèi)者體驗(yàn)度的喪失。千里走單騎創(chuàng)始人王冠對(duì)本報(bào)記者表示：“現(xiàn)階段市場(chǎng)需求遠(yuǎn)大于供給，但一定要把當(dāng)?shù)厣钊の逗彤?dāng)代藝術(shù)結(jié)合，裝進(jìn)房間。”做了12年的千里走單騎如今已經(jīng)擁有6家民宿，但仍然“只做小而美的精品酒店，房間不超過個(gè)位數(shù)”。

“危機(jī)感在于，民宿業(yè)發(fā)展面臨升級(jí)，初級(jí)階段是造房子和服務(wù)，但是未來一定是文化和鄉(xiāng)村體驗(yàn)?！蹦缮矫袼蘼?lián)盟聯(lián)合發(fā)起人、大樂之野創(chuàng)始人吉曉祥告訴本報(bào)記者，他們現(xiàn)在做的事是，集合莫干山幾家知名的民宿品牌一起出走松陽(yáng)，抱團(tuán)打造“最后的江南秘境”。

可能的未來多元化收益補(bǔ)充民宿綜合收益

業(yè)內(nèi)人士介紹，在民宿發(fā)展的初級(jí)階段，市場(chǎng)定價(jià)大都存在虛高現(xiàn)象。但高端人群對(duì)產(chǎn)品體驗(yàn)尤其看重，當(dāng)價(jià)格與實(shí)際入住體驗(yàn)不相符，不斷下滑的入住率讓一眾所謂高端民宿的處境愈發(fā)尷尬，回歸到合理價(jià)位區(qū)間，或許是他們不得不接受的現(xiàn)實(shí)。

“受自媒體效應(yīng)的影響，大家都不愿意做便宜的產(chǎn)品，但事實(shí)上基礎(chǔ)需求是最穩(wěn)定的?！辟噰?guó)平談到，在服務(wù)水平、格調(diào)氛圍等都沒跟上的前提下，尤其像2000以上的產(chǎn)品基本是標(biāo)簽化消費(fèi)，屬于一次性行為，“這樣的高定價(jià)根本不具有長(zhǎng)期性，當(dāng)市場(chǎng)退潮后，價(jià)格自然會(huì)降下來。”

民宿之所以大規(guī)模泛濫，與準(zhǔn)入門檻過低的項(xiàng)目眾籌直接相關(guān)，當(dāng)實(shí)際分紅遠(yuǎn)不達(dá)預(yù)期，而盈利困難又將導(dǎo)致債權(quán)退出無法得到兌現(xiàn)，相應(yīng)的糾紛不可避免。而與此前零星的案例相比，業(yè)者談到，2021年相關(guān)的糾紛事件可能進(jìn)入集中爆發(fā)期，彼時(shí)，行業(yè)整合的進(jìn)度將不斷加快。

“不像經(jīng)濟(jì)型酒店這類完全標(biāo)準(zhǔn)化的存在、3～5個(gè)品牌基本吃掉了整個(gè)市場(chǎng)；民宿不論是在市場(chǎng)總量還是品牌數(shù)量上，都會(huì)比經(jīng)濟(jì)型酒店更多，未來可能會(huì)有30～50個(gè)品牌同時(shí)存活，而市場(chǎng)總量也基本由他們構(gòu)成。”賴國(guó)平表示，隨著包括資本、渠道等各方力量的推動(dòng)行業(yè)整合加速，小而美的網(wǎng)紅民宿將成為一個(gè)偽命題。

另外需要指出的是，由于當(dāng)前眾多的美麗鄉(xiāng)村建設(shè)多靠硬件堆砌，且業(yè)態(tài)單一，實(shí)際的游客體驗(yàn)、留客效果包括復(fù)購(gòu)率都遠(yuǎn)不及預(yù)期，存活率會(huì)很低，而構(gòu)建有機(jī)綜合體被認(rèn)為是有效解決問題的途徑之一。按照賴國(guó)平的表述則是“周邊度假目的地化是一大趨勢(shì)”，部分民宿開始改名莊園，也是遵循同一邏輯。

“其實(shí)硬件不解決問題，關(guān)鍵的核心還是內(nèi)容和人?！倍?yáng)談到，相關(guān)部門主導(dǎo)并非建設(shè)一個(gè)看上去很美的鄉(xiāng)村就行，核心是要將有才華的創(chuàng)客聚集到鄉(xiāng)村，由他們來去打造個(gè)性化產(chǎn)品，搭建各種業(yè)態(tài)，最后組成鄉(xiāng)村文旅產(chǎn)業(yè)生態(tài)。“作為相關(guān)部門，只需要維護(hù)好生態(tài)土壤，包括各項(xiàng)政策支持，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，協(xié)調(diào)各類宣傳推廣等?！?/p>

在這樣的生態(tài)體系基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的生存（抗風(fēng)險(xiǎn)能力）和發(fā)展（融資能力）都會(huì)有明顯提升，董陽(yáng)對(duì)此做了具體闡述。

“單個(gè)民宿好比蜜蜂，綜合體就像蜂巢，即便因?yàn)槟撤N原因?qū)е履硞€(gè)蜜蜂無法存活，但整個(gè)蜂巢的體量不會(huì)受到影響，因?yàn)樯鷳B(tài)依舊穩(wěn)固。再者單體民宿體量也太小，資本逐個(gè)去做對(duì)接效率太低。但將各業(yè)態(tài)整合成鄉(xiāng)村綜合體，這個(gè)時(shí)候資本會(huì)感興趣，他們看中的不僅僅是體量，因?yàn)榫C合生態(tài)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也更強(qiáng)?！?/p>

而隨著鄉(xiāng)村綜合體業(yè)態(tài)的不斷豐富，產(chǎn)品打包將會(huì)更具多樣組合性。在當(dāng)前盈利模式單一的情況下，多元化收益的探索將會(huì)為民宿綜合收益帶來有效補(bǔ)充。

“民宿作為旅行住宿的體驗(yàn)場(chǎng)景，本身應(yīng)該具備非常強(qiáng)的流量轉(zhuǎn)化效應(yīng)。未來可以鄉(xiāng)村綜合體為單位設(shè)計(jì)整體營(yíng)銷方案，而不再聚焦單個(gè)住宿產(chǎn)品