老式小區(qū)物業(yè)管理窘狀如何解

Word版本，下載可自由編輯老式小區(qū)物業(yè)管理窘狀如何解訪談嘉賓:

虹口區(qū)監(jiān)察委員會(huì)副主任謝榕榕

市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)財(cái)務(wù)到處長(zhǎng)朱紅

徐匯區(qū)房屋土地管理局局長(zhǎng)朱志榮

“收費(fèi)低服務(wù)差”成惡性循環(huán)

記者：在今年的行風(fēng)測(cè)評(píng)中，對(duì)售后公房的物業(yè)管理，群眾的不愜意度很高。群眾對(duì)售后公房物業(yè)管理的不愜意，在一定程度上反映了售后公房物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不佳，這與物業(yè)公司入不敷出有關(guān)嗎？

朱志榮：近幾年來(lái)，本市職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷提升、水電等能源費(fèi)用又持續(xù)上漲，物業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)成本增強(qiáng)，而收費(fèi)依然是1996年制定的標(biāo)準(zhǔn)：多層住所每月每戶三項(xiàng)費(fèi)用(管理費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi))合計(jì)10.5元至19.5元；高層每月每戶三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)11元至22元。物業(yè)費(fèi)過(guò)低，讓物業(yè)公司難為“無(wú)米之炊”。

謝榕榕：這個(gè)收費(fèi)標(biāo)精確?????實(shí)較低。以一個(gè)4萬(wàn)平方米、惟獨(dú)一個(gè)出入口的老式小區(qū)為例，至少應(yīng)配置1名管理員、1名幫助員、2名保潔人員和5名保安，除去保潔費(fèi)、保安費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)每套房惟獨(dú)5元至7元。物業(yè)企業(yè)支付員工工資等成本后，粗算下來(lái)，每月虧損近7000元，年虧損8萬(wàn)余元。

朱紅：不少業(yè)主以服務(wù)不到位，管理措施跟不上為由拒付物業(yè)費(fèi)，造成物業(yè)費(fèi)收繳率逐年下降。據(jù)了解，某集團(tuán)管轄多個(gè)老式住所小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率惟獨(dú)70%―80%，每年被拖欠的物業(yè)費(fèi)達(dá)700萬(wàn)元。由此啟發(fā)惡性循環(huán)：收費(fèi)低―――服務(wù)差―――交費(fèi)更少―――服務(wù)更差。久而久之，一些老式小區(qū)成為房屋損壞沒(méi)人修、小區(qū)平安沒(méi)保障、周邊環(huán)境無(wú)人打理的“真空小區(qū)”。

分類、分地段推出解決方法

記者：如何解決老式小區(qū)物業(yè)管理的這一窘狀呢？

朱紅：可以考慮舉行政府補(bǔ)貼，由有關(guān)部門對(duì)一般居住小區(qū)綜合整治的資金和老式小區(qū)的物業(yè)管理成本舉行評(píng)估測(cè)算，除去居民能擔(dān)當(dāng)?shù)淖载?fù)資金，缺額由政府賦予適當(dāng)補(bǔ)貼。

謝榕榕：我不主見(jiàn)一味靠政府補(bǔ)貼。不少老式公房業(yè)主有住房修理、養(yǎng)護(hù)、綠化、清潔全由公家負(fù)擔(dān)，自己不用花錢的老觀念。要利用加大宣揚(yáng)力度，提升居民對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)模式的接受度。

朱志榮：要破解這個(gè)難題，可按照不同的物業(yè)情況，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理模式的多樣化。對(duì)于商品房尤其是中高檔商品房，加大其市場(chǎng)化力度，由業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照需求、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)商議確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，充分體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)質(zhì)價(jià)相符的原則。對(duì)于售后公房、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等，可實(shí)行制定基本物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、并由政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉行適當(dāng)補(bǔ)貼的保障性措施，以確保物業(yè)服務(wù)滿足業(yè)主基本需求。對(duì)于有能力提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，由業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照需求提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并由業(yè)主支付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

記者：據(jù)了解，本市自2023年10月1日起實(shí)施的《上海市住所物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行方法》已將售后公房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作納入其中，推行售后公房“菜單式”分等收費(fèi)管理模式，但因相關(guān)政策連接問(wèn)題向來(lái)沒(méi)有執(zhí)行。去年6月，市政府頒布的《上海市加強(qiáng)住所小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)方案(2023-2023年)》要求試點(diǎn)探究無(wú)人管理小區(qū)業(yè)主自我服務(wù)和直接托付專業(yè)企業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)模式，這都為解決老式小區(qū)無(wú)人管理問(wèn)題提供了新思路。

謝榕榕：“菜單式”管理只是一個(gè)過(guò)渡措施。售后公房的物業(yè)管理是個(gè)歷史問(wèn)題，要把關(guān)系理順，加強(qiáng)調(diào)研。最好不要一刀切，要分類、分地段推出不同解決方法。

朱紅：據(jù)了解，一些小區(qū)正加緊制訂解決計(jì)劃，初步考慮按小區(qū)實(shí)際狀況，由業(yè)主自行挑選解決方法。有些按物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理；有些直接托付保潔、保安等專業(yè)公司提供服務(wù)；有