商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”

第頁(yè)共頁(yè)商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”買(mǎi)賣(mài)合同:商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”。1、案由：商品房預(yù)售合同2、訴訟雙方：原告：姚某被告：南寧市雅和居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(二)訴辯主張?jiān)嬖V稱：2023年11月23日，原、被告簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，由原告向被告購(gòu)置其開(kāi)發(fā)“悠雅軒”S11號(hào)商鋪一套，約定層高為首層3.6米、二層3米，合同附件一房屋平面圖中僅標(biāo)注有一條梁柱。房屋建成后，原揭發(fā)現(xiàn)被告建造的房屋有以下嚴(yán)重影響使用的問(wèn)題：(1)一、二層中央均有一直徑為15厘米的粗大排水污管;(2)一層有兩條柱子長(zhǎng)寬分別為38×54厘米、72×13厘米，高2.94米;(3)一層凈高僅為2.94-3.46米;(4)二層有五根橫梁;(5)二層有兩個(gè)沉沙井，規(guī)格分別為2.6×1.54×2.35米和2.45×1.85×2.32米;(6)二層凈高只有1.93-2.84米。由于原告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同是希望買(mǎi)到符合合同附件一房屋平面圖及合同第三條約定的商鋪，而被告實(shí)際提供的商鋪違犯了原告的真實(shí)意思表示，原告對(duì)此有重大誤解。原告要求退房無(wú)果，故訴至法院，懇求判決撤銷(xiāo)雙方的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，判令被告返還購(gòu)房款258503元及利息(從2023年11月23日起計(jì)至返還之日止)，本案的訴訟費(fèi)由被告承當(dāng)。被告辯稱：不同意解除合同?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》是雙方自愿協(xié)商簽訂的，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，受法律保護(hù)。被告交付的房屋規(guī)格均符合合同約定，是按有關(guān)部門(mén)審查批準(zhǔn)的施工圖紙施工建立的，也符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不存在影響房屋使用的問(wèn)題。原告要求撤銷(xiāo)合同的理由不能成立，懇求駁回原告的訴訟懇求。(三)事實(shí)和證據(jù)南寧市青秀區(qū)人民法院經(jīng)公開(kāi)審理查明：2023年11月23日，原告姚某與被告雅和居公司簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由姚某(買(mǎi)受人)向雅和居公司(出賣(mài)人)購(gòu)置其開(kāi)發(fā)的位于仙葫半島編號(hào)為068-1-1號(hào)地塊上的“悠雅軒”S11號(hào)商鋪一套，商品房預(yù)售答應(yīng)證號(hào)為(邕寧)房預(yù)售證字第20230016號(hào)，房屋屬于框架構(gòu)造，層高為首層3.6米、二層3.0米，建筑面積85.09平方米，其中套內(nèi)建筑面積為82.80平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e2.29平方米。房屋按建筑面積計(jì)算每平方米售價(jià)為3038元，房屋總價(jià)款為258503元。合同第八條“交付期限”約定，出賣(mài)人應(yīng)在2023年12月31日前將經(jīng)歷收合格的房屋交付給買(mǎi)受人使用。合同第十條“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”約定，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致在構(gòu)造形式、戶型、空間尺寸、朝向等方面影響商品房質(zhì)量或使用功能的，被告應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知原告，原告有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)選擇退房，被告那么應(yīng)在原告提出退房要求之日起30日內(nèi)退還已付款，并按銀行同期存款利率支付利息給原告。合同附件一為一、二層的房屋平面圖。合同簽訂后，姚某于2023年11月23日交納了購(gòu)房款103503元，于同年12月14日交納了購(gòu)房款26000元，余款120000元也于2023年9月30日以按揭貸款方式支付給被告。2023年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往實(shí)地查看房屋后，于2023年元月17日向被告提交了一份《退房申請(qǐng)報(bào)告》，以房屋構(gòu)造形式、空間尺寸與合同約定不符為由，要求根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十條的規(guī)定解除合同、退還房款及利息。被告那么于次日復(fù)函，稱房屋嚴(yán)格按照原規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙施工，從未做過(guò)任何規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，故不同意解除合同。2023年3月15日，姚某以雅和居公司房屋的層高、梁柱、排水管布局和設(shè)計(jì)不符合合同約定并違背國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、影響商鋪的正常使用為由，訴至法院，要求解除合同、退還房款及利息。在訴訟過(guò)程中，原告變更訴訟懇求，以其對(duì)房屋構(gòu)造有重大誤解為由，要求撤銷(xiāo)合同、退還房款及利息。在訴訟過(guò)程中,法院于2023年4月19日上午對(duì)爭(zhēng)議房屋的構(gòu)造進(jìn)展了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)測(cè)量,所見(jiàn)情況如下:①房屋內(nèi)一層?xùn)|、西兩側(cè)墻中部各有一條從天面到地板的垂直梁柱(長(zhǎng)寬分別為：0.37米×0.54米、0.135米×0.72米);②二層天面有兩處沉箱(長(zhǎng)寬分別為2.32米×1.46米、2.60米×1.50米，其底部間隔二層地面高度分別為2.345米、2.40米);從二層窗戶上方到樓梯上方天面依次有四條互相平行的橫梁，其間距不等(第一條橫梁位于窗戶正上方，其底部寬0.____米、距地面高2.13米;第二條橫梁底部寬0.32米、距地面高2.25米;第三條橫梁底部寬0.44米、距地面高1.935米;第四條橫梁底部寬0.375米、距地面高2.23米);③二層?xùn)|側(cè)墻面與天面交接處還有一條承重梁(底部距二層地面2.04米，寬0.328米，長(zhǎng)5.48米);④一、二層西側(cè)墻面上均有一條直徑約0.15米的排污管靠墻鋪設(shè)，從二層天面直通一層地面;⑤一層室內(nèi)地面到天面的間隔為2.94米(最矮處)--3.45米(處),二層室內(nèi)地面到天面的間隔為2.83米(處)--1.935米(最矮處即橫梁下方)。此外，位于S11號(hào)房旁的S12號(hào)房屋戶型與S11號(hào)房屋相似，但沒(méi)有白色排污管，二層也沒(méi)有沉箱，二層有三條橫梁但其底部與地面之間的目測(cè)間隔大于S11號(hào)房二層的最低處。對(duì)于同一棟樓的其余房屋與S11號(hào)房屋內(nèi)情況是否一致，因無(wú)法進(jìn)入其余房屋內(nèi)而未能勘驗(yàn)，對(duì)其余房屋的構(gòu)造情況，原告表示不清楚詳情，被告那么主張其余部分房屋中也有類似情況存在。另查明，原、被告的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件一房屋一、二層平面圖中，只對(duì)梁柱的位置做了標(biāo)注，對(duì)房屋內(nèi)的排污管、橫梁等都未作標(biāo)注。而原告在購(gòu)置房屋時(shí)，被告也未將房屋內(nèi)存在排污管和幾條橫梁等情況告知原告。上述事實(shí)有以下證據(jù)證明：(1)原、被告于2023年11月23日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，證明雙方之間商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的內(nèi)容;(2)被告向原告開(kāi)具的《收款收據(jù)》，證明原告已向被告交納全額房?jī)r(jià)款的事實(shí);(3)2023年12月16日雅和居商住樓H棟通過(guò)驗(yàn)收的《建立工程質(zhì)量開(kāi)工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》，證明爭(zhēng)議房屋已經(jīng)通過(guò)開(kāi)工驗(yàn)收。(4)2023年元月17日原告向被告提交的一份《退房申請(qǐng)報(bào)告》，證明原告在查看房屋后曾經(jīng)以房屋不符合合同約定為由申請(qǐng)退房。(四)判案理由南寧市青秀區(qū)人民法院根據(jù)上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：本案當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，是原告姚某與被告雅和居公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，是否存在重大誤解的情形。本案原、被告雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，涉訴的房屋尚未建成，原告作為消費(fèi)者，對(duì)其所購(gòu)房屋的詳細(xì)情況只能通過(guò)被告的口頭和書(shū)面描繪中得到認(rèn)知。但被告在原告簽訂合同時(shí)，并未將房屋的詳細(xì)構(gòu)造情況通過(guò)樣板房、平面圖或其他書(shū)面及口頭方式告知原告、以便原告能正確認(rèn)知房屋的根本構(gòu)造。而從房屋建成后現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的情況看，確實(shí)存在空間狹小以致嚴(yán)重影響使用的問(wèn)題，尤其以第二層的情況更為嚴(yán)重。也就是說(shuō)，通常情況下常人根據(jù)被告提供的信息對(duì)房屋空間構(gòu)造的想象，與房屋實(shí)際情況確有較大差距，并且，也沒(méi)有證據(jù)證明這樣的空間構(gòu)造是同一樓層所有房屋的通用設(shè)計(jì)，故原告主張其在購(gòu)置房屋時(shí)對(duì)房屋空間構(gòu)造存在重大誤解，本院予以支持。原告據(jù)此懇求撤銷(xiāo)雙方之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》符合法律規(guī)定。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》被撤銷(xiāo)后，被告應(yīng)當(dāng)向原告返還已付購(gòu)房款258503元。此外，對(duì)于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》被撤銷(xiāo)造成的已付購(gòu)房款的利息損失，也應(yīng)由被告承當(dāng)。原告的訴訟懇求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。(五)定案結(jié)論南寧市青秀區(qū)人民法院按照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第(一)項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決如下：一、撤銷(xiāo)原告姚某與被告南寧市雅和居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于2023年11月23日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》;二、被告南寧市雅和居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)向原告姚某返還購(gòu)房款258503元，并支付該款利息(利息計(jì)算：按中國(guó)人民銀行同期流動(dòng)資金貸款利率，從2023年11月24日起計(jì)至同年12月14日按本金103503元計(jì)，從2023年12月15日起計(jì)至2023年9月30日止按本金129503元計(jì)，從2023年10月1日起計(jì)至本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日止，按本金258503元計(jì))。本案案件受理費(fèi)6680元，其他訴訟費(fèi)1000元，兩項(xiàng)共計(jì)7680元，由被告南寧市雅和居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)負(fù)擔(dān)。(六)講解本案有兩個(gè)值得考慮的問(wèn)題，一是適度把握商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”的適用范圍;二是法院在審理案件時(shí)如何透過(guò)當(dāng)事人訴訟懇求探尋當(dāng)事人的真意。1、適度把握商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”的適用范圍商品房預(yù)售是平等主體的當(dāng)事人之間買(mǎi)賣(mài)尚未建成的房屋(以下簡(jiǎn)稱期房)的交易行為。商品房預(yù)售區(qū)別于現(xiàn)房銷(xiāo)售的特征，是交易發(fā)生時(shí)作為標(biāo)的物的商品房尚未建成，買(mǎi)受人只能借助出賣(mài)人提供的資料、通過(guò)想象來(lái)認(rèn)知所購(gòu)房屋的情況。因此，房屋建成后的實(shí)際狀況與買(mǎi)受人的想象存在差異是難免的。正因?yàn)槿绱?，與同等條件下現(xiàn)房銷(xiāo)售相比，預(yù)售期房不但價(jià)格偏低，而且為了維護(hù)交易的穩(wěn)定性，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)也有特殊要求：一方面要求出賣(mài)人在履行如實(shí)告知義務(wù)時(shí)，應(yīng)保證買(mǎi)受人的想象與將來(lái)房屋的真實(shí)狀況之間的差異在合理范圍之內(nèi);另一方面也要求買(mǎi)受人對(duì)差異風(fēng)險(xiǎn)有合理的預(yù)見(jiàn)。所謂“合理”，是以通常情況下常人的理解才能、承受才能為判斷標(biāo)準(zhǔn)的。是否超過(guò)“合理”范圍影響到買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，是判斷是否構(gòu)成“重大誤解”的標(biāo)準(zhǔn)。本案原告作為消費(fèi)者，在交易中處于弱勢(shì)地位，對(duì)其所購(gòu)房屋的詳細(xì)情況只能通過(guò)被告的口頭和書(shū)面描繪中得到認(rèn)知。但被告卻未將房屋的詳細(xì)構(gòu)造情況通過(guò)實(shí)物(如樣板房)或書(shū)面及口頭方式告知原告、以便原告能正確認(rèn)知房屋的根本構(gòu)造。而從房屋建成后法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的情況看，雖然仍然該商鋪仍然可以使用，但確實(shí)存在空間狹小、構(gòu)造低矮、有明顯的壓抑感的問(wèn)題，尤其以第二層的情況更為嚴(yán)重。這是通常情況下常人根據(jù)被告提供的信息(包括合同中對(duì)戶型和層高的文字描繪、平面圖的標(biāo)注等等)所無(wú)法想象的，也必將對(duì)房屋的使用人造成不便及不適，顯然不符合原告購(gòu)房時(shí)的真實(shí)意思表示。因此，原告主張其在購(gòu)置房屋時(shí)對(duì)房屋空間構(gòu)造存在重大誤解，應(yīng)予支持。在本案判決生效后，同一小區(qū)的另外兩戶業(yè)主曾經(jīng)以同樣的理由提起訴訟，但法院經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)后，發(fā)現(xiàn)這兩戶房屋雖然也存在梁柱、排污管占用一定空間的事實(shí)，但情況遠(yuǎn)不如本案中的嚴(yán)重，不會(huì)給使用者帶來(lái)明顯的不適感。也就是說(shuō)，常人對(duì)房屋的想象與實(shí)際情況的差異尚未超過(guò)合理范圍，因此，在后兩案中，原告的訴訟懇求并未得到支持。三個(gè)案件的不同判決，表達(dá)了對(duì)“重大誤解”的尺度的把握。2、法院在審理案件時(shí)如何透過(guò)當(dāng)事人訴訟懇求探尋當(dāng)事人的真意本案原告在起訴時(shí)，是以房屋的層高、梁柱、排水管布局和設(shè)計(jì)不符合合同約定并違背國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、影響商鋪的正常使用為由要求解除合同。后在訴訟過(guò)程中，原告又將訴的理由改為重大誤解，要求撤銷(xiāo)合同。嚴(yán)格地說(shuō)，被告交付的房屋并沒(méi)有明顯違背法律法規(guī)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及合同的約定，也符合房屋的一般用處。在建筑學(xué)上，“層高”與“凈高”的概念是不同的，雙方當(dāng)事人在合同中只約定了“層高”而未約定“凈高”，雖然國(guó)家《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定有住宅的部分凈高不應(yīng)低于2.10m，但本案原告購(gòu)置的是商鋪，其凈高標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有相應(yīng)的國(guó)家規(guī)定，被告正是利用了這一法律空白，提出自己沒(méi)有違約的抗辯。假如原告沒(méi)有變更訴的理由，而是堅(jiān)持以違約起訴，其訴訟懇求能否支持呢?一種觀點(diǎn)認(rèn)為，民事審訊原那么上不應(yīng)當(dāng)超出當(dāng)事人的主張范圍。因此，假如當(dāng)事人的主張不適當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以釋明后再進(jìn)一步審理。另一種觀點(diǎn)那么認(rèn)為，不管原告主張撤銷(xiāo)合同還是解除合同，其提起訴訟的本意是終止雙方的合同權(quán)利義務(wù)，故法院在審理時(shí)，不應(yīng)拘泥于訴狀的外表文字表達(dá)，而應(yīng)當(dāng)著重審查其訴訟懇求能否成立，實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。筆者傾向于后一種觀點(diǎn)。當(dāng)事人受文化程度、法律專業(yè)知識(shí)的限制，無(wú)法準(zhǔn)確地把握法學(xué)術(shù)語(yǔ)的含義，多憑直覺(jué)提出自己的訴訟主張。因此，法院在審理時(shí)，不應(yīng)局限于訴訟懇求的文字表達(dá)，而應(yīng)當(dāng)探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，尋找最有利于解決糾紛的切入點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)法律的公平正義。買(mǎi)賣(mài)合同:商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同出售方〔甲方〕：地址：___________________________________郵碼：_______________：_____________購(gòu)置方〔乙方〕：_________________________姓名：性別：出生年月日國(guó)藉：身份證號(hào)碼：地址：郵碼：：協(xié)議書(shū)第一條甲方經(jīng)批準(zhǔn)，獲得位于____市用地面積____㎡的土地使用權(quán)。地塊編號(hào)：____使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預(yù)售。第二條乙方自愿向甲方定購(gòu)上述樓宇的第____幢____號(hào)〔第__層〕。建筑面積____㎡，土地面積／㎡〔其中：基底分?jǐn)俖___㎡、公用分?jǐn)俖___㎡、其他____㎡〕。第三條甲方定于____年__月__日交付乙方使用。如遇以下特殊原因可延期交付使用，但不得超過(guò)____天：1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害；2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；3.其他非甲方所能控制的因素。上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為根據(jù)，方能延期交付使用。第四條甲乙雙方同意上述訂購(gòu)之樓宇售價(jià)為：____單價(jià)元／㎡，總金額____幣_(tái)___千____百____十____萬(wàn)____千____百____十____元〔小寫(xiě)_____萬(wàn)元〕。付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：帳戶名稱：________________帳號(hào)：_______________分期〔一次〕付款〔見(jiàn)附表一〕。第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售別人。第六條甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計(jì)算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。第七條甲方出售的樓宇須經(jīng)××市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)驗(yàn)審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》，經(jīng)市府主管部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。第九條乙方所購(gòu)樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變?cè)摌怯顦?gòu)造和用處，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。乙方購(gòu)置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。第十條預(yù)售的樓宇，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否那么，后果自負(fù)。第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按以下〔〕項(xiàng)解決：1.由仲裁機(jī)關(guān)仲裁；2.由人民法院裁判；第十三條本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。甲方：____________乙方：____________代表：____________代表：____________年月日年月日買(mǎi)賣(mài)合同:淺析商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的房屋質(zhì)量糾紛[【摘要】：^p]近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(下稱開(kāi)發(fā)商)與購(gòu)房者(下稱業(yè)主)之間因房屋質(zhì)量問(wèn)題而引起的糾紛日趨增多。房屋質(zhì)量也就漸成為廣闊業(yè)主所關(guān)注的焦點(diǎn)。而我國(guó)目前現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)于開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付的商品房應(yīng)當(dāng)具備何種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，尚沒(méi)有明確的規(guī)定，也沒(méi)有制定統(tǒng)一的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，這就給解決此類糾紛帶來(lái)一定難度。本文結(jié)合我國(guó)目前有關(guān)司法理論以及相關(guān)的法律法規(guī)、司法解釋提出一些解決此類糾紛的思路和方法，供廣闊讀者討論。[【關(guān)鍵詞】：^p]商品房質(zhì)量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵擔(dān)保近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛開(kāi)展，商品房市場(chǎng)需求量與供給量也在逐年增長(zhǎng)，隨之而來(lái)發(fā)生在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間因房屋質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的糾紛也隨之增加，歸納起來(lái)主要有以下兩種情況：一、房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商履行維修義務(wù)遭到開(kāi)發(fā)商回絕或開(kāi)發(fā)商無(wú)故拖延拒不履行維修義務(wù)而引發(fā)的爭(zhēng)議。二、商品房交付時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，回絕接收房屋而引發(fā)的爭(zhēng)議。對(duì)于上述兩種因質(zhì)量問(wèn)題而引起的糾紛中，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)承當(dāng)什么樣的法律后果?以及業(yè)主又如何來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)利?是我們接下來(lái)所要討論的問(wèn)題。首先，關(guān)于第一種情形，房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商履行維修義務(wù)遭到開(kāi)發(fā)商回絕或開(kāi)發(fā)商無(wú)故拖延拒不履行維修義務(wù)而引發(fā)的爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，此類爭(zhēng)議，法律規(guī)定較為明確，解決起來(lái)相對(duì)簡(jiǎn)單。根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干規(guī)定問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任，出賣(mài)人回絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用和修復(fù)期間造成的損失由出賣(mài)人承當(dāng)?！备鶕?jù)該司法解釋的規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)交付使用的房屋只要在保修期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商都有義務(wù)進(jìn)展維修，假如開(kāi)發(fā)商不履行維修義務(wù)或者在收到業(yè)主正式通知(書(shū)面或口頭)后在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有上門(mén)維修，那么，業(yè)主可以找第三人進(jìn)展維修，由此所產(chǎn)生的維修費(fèi)用以及應(yīng)維修而給業(yè)主造成的損失都應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)。其次，我們著重要討論一下第二種情形，商品房交付時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主回絕接收房屋而引發(fā)的爭(zhēng)議。此類糾紛在目前商品房質(zhì)量糾紛中比擬普遍，也比擬突出。遇到上述情況，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)以“商品房已經(jīng)由國(guó)家相關(guān)質(zhì)檢部門(mén)驗(yàn)收合格為由，堅(jiān)持要求業(yè)主辦理房屋交接手續(xù)?！?，假如業(yè)主不同意辦理房屋交接手續(xù)，那么開(kāi)發(fā)商會(huì)向業(yè)主提出承當(dāng)逾期收房期間房屋管理費(fèi)或承當(dāng)合同約定的其他違約責(zé)任等要求。而作為業(yè)主，一般都會(huì)要求開(kāi)發(fā)商先將房屋修復(fù)后再辦理房屋交接手續(xù)，如因房屋維修、整改而造成開(kāi)發(fā)商逾期交房的，業(yè)主會(huì)要求開(kāi)發(fā)商按合同約定承當(dāng)逾期交房的違約責(zé)任。那么,當(dāng)房屋確實(shí)存在一定的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否可以將有質(zhì)量問(wèn)題的房屋交付給業(yè)主?業(yè)主是否有權(quán)拒收房屋?遇到此種情況,開(kāi)發(fā)商又應(yīng)承當(dāng)何種法律責(zé)任?對(duì)于上述諸多問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以根據(jù)以下幾個(gè)原那么來(lái)出處理。一、按照合同的約定處理。首先，我們應(yīng)該考察一下開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》對(duì)于房屋交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是如何約定的，假如《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》對(duì)房屋交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有明確約定，房屋交付時(shí)只要存在不符合合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，那么業(yè)主就可以拒收房屋，待開(kāi)發(fā)商將房屋質(zhì)量問(wèn)題解決，并到達(dá)合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)后再辦理房屋交接手續(xù)，假如因開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)展維修、整改而造成延期交付的，業(yè)主還可以要求開(kāi)發(fā)商按合同約定承當(dāng)“逾期交房違約責(zé)任”(《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋所應(yīng)承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任一般都會(huì)有明確的約定)。但是在大多數(shù)情況下開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》對(duì)房屋交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確約定，而且我們前面也談到，我國(guó)目前現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)尚沒(méi)有明確的規(guī)定，也沒(méi)有統(tǒng)一的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，那么在這種情況下如何來(lái)確定開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，就成為解決開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間此類爭(zhēng)議的關(guān)鍵。二、按照法律、法規(guī)的規(guī)定處理。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程開(kāi)工，經(jīng)歷收合格后，方可交付使用。"《建筑法》第61條也規(guī)定：“建筑工程開(kāi)工經(jīng)歷收合格后，方可交付使用;未經(jīng)歷收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！眹?guó)務(wù)院公布的《建立工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條和第58條規(guī)定，建立工程經(jīng)歷收合格的，方可交付使用，建立單位違背規(guī)定，未組織開(kāi)工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的，責(zé)令改正。綜合上述法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付的商品房首先必須是通過(guò)開(kāi)工驗(yàn)收，并獲得房屋質(zhì)檢部門(mén)頒發(fā)的相關(guān)合格證書(shū)，這是商品房交付的最根本的質(zhì)量條件。假如不具備這一根本條件，那么開(kāi)發(fā)上就不能將房屋交付給業(yè)主。三、按照是否影響業(yè)主正常使用的原那么處理。在現(xiàn)實(shí)生活中開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付的房屋雖然已經(jīng)歷收合格，但又確實(shí)存在一定的質(zhì)量問(wèn)題的情形也較為常見(jiàn)，比方最常見(jiàn)的屋面滲漏、樓板、墻體開(kāi)裂、墻體存在空鼓等等諸多問(wèn)題，而且這些質(zhì)量問(wèn)題又確實(shí)有可能影響到業(yè)主對(duì)房屋的正常使用，遇到這中情況，大多數(shù)業(yè)主都會(huì)回絕接收房屋，要求開(kāi)發(fā)商整改后再交付，同時(shí)都會(huì)要求開(kāi)發(fā)商承當(dāng)逾期交房違約責(zé)任。那么是不是業(yè)主在接收房屋時(shí)只要遇到上述質(zhì)量問(wèn)題都可以拒收呢?筆者認(rèn)為，對(duì)于此種情況，應(yīng)根據(jù)詳細(xì)情況詳細(xì)分析^p：(一)假如房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題，而且該質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響業(yè)主對(duì)房屋的正常使用，比方房屋存在多面積、易發(fā)性的滲漏、又如房屋出現(xiàn)構(gòu)造性裂縫可能影響到業(yè)主對(duì)房屋的平安使用的。類似上述質(zhì)量問(wèn)題都有可能導(dǎo)致業(yè)主在接收房屋后無(wú)法裝修入住或者即使裝修入住仍然需要返工維修，有可能進(jìn)一步擴(kuò)大損失，假如出現(xiàn)這種情況，筆者認(rèn)為業(yè)主完全有權(quán)拒接收房屋，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商先履行維修義務(wù)，后辦理房屋交接手續(xù)，假如因房屋維修造成遲延交付的有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承當(dāng)逾期交房違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)商交付給業(yè)主的房屋是否應(yīng)當(dāng)具備“使用條件”這個(gè)問(wèn)題，建立部《商品房銷(xiāo)售管理方法》第三十條事實(shí)上也已經(jīng)作了明確規(guī)定，根據(jù)該條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任?！薄Ｒ虼?，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)除了滿足前面所講的應(yīng)當(dāng)是“開(kāi)工驗(yàn)收合格”的房屋之外，還必須是具備使用條件的房屋，即業(yè)主在收房后就可以正常入住使用。另外，我國(guó)《合同法》第六十二條對(duì)于合同標(biāo)的質(zhì)量要求約定不明確時(shí)，如何確定標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也有作了相應(yīng)的規(guī)定，根據(jù)該條規(guī)定“對(duì)于質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行，沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行”，而對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，購(gòu)置商品房的主要目的大多數(shù)情況下都是為了居住使用，假如業(yè)主所購(gòu)置的房屋不能正常入住使用，那么其購(gòu)房目顯然不能實(shí)現(xiàn)。因此，我們無(wú)論是從法律規(guī)定，還是從業(yè)主與開(kāi)發(fā)商訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的特定目的角度來(lái)分析^p這個(gè)問(wèn)題，筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商交付的商品房也應(yīng)當(dāng)具備可以入住使用的條件。否那么業(yè)主有權(quán)拒收房屋，并可以要求開(kāi)發(fā)商承當(dāng)逾期交房違約責(zé)任。(二)假如開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付的商品房?jī)H存在一些小的質(zhì)量問(wèn)題比方小的質(zhì)量瑕疵，而該房屋質(zhì)量瑕疵又并不影響業(yè)主對(duì)房屋的正常使用，那么此種情況下，業(yè)主拒收房屋，并要求開(kāi)發(fā)商承當(dāng)“逾期交房的違約責(zé)任”，顯然不具有合理性。因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商對(duì)其售出的每一套商品房在保修期限內(nèi)都承當(dāng)法定的保修義務(wù)，即所謂的房屋瑕疵擔(dān)保義務(wù)。此種情況下，業(yè)主可以先行收房，然后根據(jù)合同約定要求開(kāi)發(fā)商承當(dāng)保修義務(wù)，假如因維修而對(duì)其正常使用房屋造成一定影響的可以要求開(kāi)發(fā)商承當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。買(mǎi)賣(mài)合同:芻議不安抗辯權(quán)制度在商品房預(yù)售糾紛中的適用我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不健全，商品房預(yù)售有許多不確定的因素，預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方均面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。允許作為無(wú)過(guò)錯(cuò)的預(yù)購(gòu)方在自己的權(quán)利受到損害時(shí)，適時(shí)行使不安抗辯權(quán)，中止合同履行，直至解除合同，是其尋求自我保護(hù)和自我救濟(jì)的有效手段。同時(shí)，不安抗辯權(quán)作為先履行方特有的一項(xiàng)權(quán)利，也可能為一些不法分子獲取非法利益所利用。其行使應(yīng)當(dāng)具有嚴(yán)格的條件。一、不安抗辯權(quán)制度在商品房預(yù)售糾紛中的適用條件(一)必須存在于依法訂立并生效的商品房預(yù)售合同中只有有效合同才受法律保護(hù)，才對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。商品房預(yù)售合同是否有效，除了要審查預(yù)售方是否獲得預(yù)售資格，即是否獲得土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃答應(yīng)證、預(yù)售答應(yīng)證外，還要審查合同內(nèi)容是否真實(shí)、合法，有沒(méi)有損害國(guó)家利益、公共利益和別人利益。在審訊理論中，遇到諸如預(yù)售方缺少“三證”中的一證，有關(guān)部門(mén)同意補(bǔ)辦，事實(shí)上已投入資金總額25%以上的情況，該類合同仍應(yīng)作為有效合同對(duì)待。不安抗辯權(quán)須在有效的雙務(wù)合同中才能行使。商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同，這是勿庸置疑的。預(yù)購(gòu)方獲得預(yù)定房屋的權(quán)利，同時(shí)預(yù)售方獲得收取預(yù)付款的權(quán)利。只有在雙務(wù)合同中，才可能存在一方履行義務(wù)而對(duì)方不履行義務(wù)、致使一方的合法權(quán)益受到損害的情況，而在單務(wù)合同和不完全的雙務(wù)合同中均不能行使不安抗辯權(quán)。(二)不安抗辯權(quán)存在于履行義務(wù)有先后之分的預(yù)售合同中審訊理論中，遇到的商品房預(yù)售合同都是異時(shí)履行，即預(yù)售方依法先享受權(quán)利，后履行義務(wù);預(yù)購(gòu)方先履行義務(wù)，后享受權(quán)利。不安抗辯權(quán)只存在于異時(shí)履行的預(yù)售合同中，同時(shí)履行的情況不能行使不安抗辯權(quán)，不安抗辯權(quán)的行使權(quán)主要掌握在作為先履行義務(wù)方的預(yù)購(gòu)方手中。預(yù)購(gòu)方的債務(wù)已到期的，應(yīng)當(dāng)履行，如履行期限未屆至，預(yù)購(gòu)方可以決定是否暫時(shí)停頓履行的準(zhǔn)備，但不能稱之為停頓履行。(三)預(yù)購(gòu)方有確切證據(jù)證明預(yù)售方在合同成立后喪失或可能喪失履行交房等義務(wù)1、預(yù)售方喪失或可能喪失履行交房義務(wù)的才能。財(cái)產(chǎn)顯著減少是喪失履行合同義務(wù)才能的首要原因。在預(yù)售過(guò)程中導(dǎo)致預(yù)售方財(cái)產(chǎn)顯著減少，難以正常履行合同的原因是多方面的。主觀原因是預(yù)售方喪失信譽(yù)、乘建筑材料價(jià)格上揚(yáng)、為牟取暴利，將原應(yīng)交付給預(yù)購(gòu)方的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)別人，或私自改變?cè)ǖ姆课輼?gòu)造，偷工減料，縮小房屋面積，或在建筑材料價(jià)格下浮時(shí)，改變圖紙，惡意擴(kuò)大房屋面積，強(qiáng)迫預(yù)購(gòu)方承受，或收取的預(yù)售房款不用于建房，遲遲不開(kāi)工。預(yù)售方不能履行交付房屋的還有客觀原因，諸如自然災(zāi)害如臺(tái)風(fēng)、地震等不可抗力的因素，國(guó)家行為如法律、政策的改變及地方政府對(duì)某一特定區(qū)域的規(guī)劃變更等的情勢(shì)變更因素。這些因素的存在均使合同不能正常履行。當(dāng)然，假如預(yù)售方財(cái)產(chǎn)狀況明顯惡化，但對(duì)預(yù)購(gòu)方仍有交房的履行才能，那么預(yù)購(gòu)方仍不能行使不安抗辯權(quán)。2、預(yù)售方不具備履行義務(wù)才能的事實(shí)發(fā)生在合同成立后的履行期限內(nèi)。我國(guó)《合同法》并沒(méi)有規(guī)定后履行方喪失或可能喪失履行才能應(yīng)發(fā)生在何時(shí)，但筆者認(rèn)為應(yīng)發(fā)生在合同成立之后。就商品房預(yù)售糾紛來(lái)說(shuō)，預(yù)購(gòu)方假設(shè)在與預(yù)售方簽訂合同前，就道預(yù)售方不具備履行交付房屋的才能，他可能會(huì)拒簽合同，這時(shí)就是沒(méi)有不安抗辯權(quán)也能保護(hù)自己的利益，如其明知預(yù)售方?jīng)]有履行交房才能仍與之簽訂合同，那么無(wú)行使不安抗辯權(quán)尋求保護(hù)的必要。假如其在簽訂合同之前不知預(yù)售方無(wú)履行義務(wù)才能，簽訂合同之后才發(fā)現(xiàn)，為維護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)方的利益，其應(yīng)享有不安抗辯權(quán)。合同的履行期限，應(yīng)自預(yù)售合同所約定的義務(wù)開(kāi)場(chǎng)履行之日起至截止履行日期止。3、預(yù)購(gòu)方對(duì)預(yù)售方履行不能的事實(shí)，負(fù)有舉證責(zé)任。為防止不安抗辯權(quán)的濫用，防止預(yù)購(gòu)方借口預(yù)售方不能履行合同行使不安抗辯權(quán)而中止履行自己本應(yīng)先履行的義務(wù)，預(yù)購(gòu)方必須舉出預(yù)售方履行不能確實(shí)切證據(jù)，而不能憑自己的主觀猜想，假如預(yù)購(gòu)方不能舉證或舉證有誤，應(yīng)承當(dāng)擅自中止合同履行的違約責(zé)任。同時(shí)，預(yù)購(gòu)方行使不安抗辯權(quán)中止履行合同后，應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售方。雖然預(yù)購(gòu)方行使不安抗辯權(quán)勿需獲得預(yù)售方的同意，但是為了使預(yù)售方能采取相應(yīng)的措施，預(yù)購(gòu)方必須及時(shí)通知對(duì)方。假如預(yù)售方在合理的期限內(nèi)為履行合同提供了相應(yīng)的擔(dān)保，那么預(yù)購(gòu)方應(yīng)恢復(fù)履行支付房款的義務(wù)，不得行使不安抗辯權(quán);假如預(yù)售方雖未提供擔(dān)保，但經(jīng)過(guò)努力恢復(fù)了履行才能，預(yù)購(gòu)方也應(yīng)恢復(fù)履行合同。二、不安抗辯權(quán)制度在商品房預(yù)售糾紛中適用的后果1、中止合同的履行。不安抗辯權(quán)的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方當(dāng)事人不履行債務(wù)而給先履行一方當(dāng)事人帶來(lái)的不公平后果，當(dāng)可能造成這種不公平后果的因素被去除后，那么不安抗訴歸于消滅，雙方仍應(yīng)繼續(xù)履行原有合同。因此，不安抗辯權(quán)的行使產(chǎn)生的是暫時(shí)中止合同履行的法律效力。預(yù)購(gòu)方在行使不安抗辯權(quán)時(shí)，只是預(yù)見(jiàn)對(duì)方可能將不履行，而對(duì)方尚未毀約，預(yù)購(gòu)方亦只能暫時(shí)中止履行自己的付款義務(wù)，而不能直接解除合同。預(yù)購(gòu)方在有權(quán)中止合同履行的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并給預(yù)售方合理的期限，使其恢復(fù)履行才能或提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保，這個(gè)合理期限以不超過(guò)30天為宜，通知的方式可以是口頭的或是書(shū)面的。在合理期限內(nèi)，預(yù)售方未提供擔(dān)保也未恢復(fù)履行才能，要求預(yù)購(gòu)房履行合同，預(yù)購(gòu)方可予以回絕。在預(yù)售方應(yīng)預(yù)購(gòu)方要求在合理期限內(nèi)提供了擔(dān)保，那么不安抗辯權(quán)消滅，預(yù)購(gòu)方應(yīng)繼續(xù)履行合同。2、解除合同和賠償損失。預(yù)售方在接到中止履行的通知后，不提供擔(dān)?；蛘咛峁┑膿?dān)保不適當(dāng)，預(yù)購(gòu)方可以解除合同，并可基于合同法關(guān)于預(yù)期違約的規(guī)定追究購(gòu)售方的違約責(zé)任。我國(guó)不安抗辯權(quán)制度在賦予先履行方解約權(quán)的同時(shí)，并沒(méi)有規(guī)定先履行方可以懇求損害賠償，這是一大缺憾，損害了先履行方的合法權(quán)益，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)賦予先履行方損害賠償懇求權(quán)，表如今商品房預(yù)售糾紛中，預(yù)購(gòu)方的損害賠償額應(yīng)以預(yù)售方默示不履行交房等義務(wù)時(shí)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。應(yīng)當(dāng)注意的是不安抗辯權(quán)的成立無(wú)須對(duì)方當(dāng)事人主觀上是否存在過(guò)錯(cuò)，而造成預(yù)售方不能履行原因有很多，有違約的情形，也有情勢(shì)變更的情形，因此在審訊理論中還應(yīng)注意根據(jù)實(shí)際情況變更合同的有關(guān)內(nèi)容，排除不公平的結(jié)果，從而平衡雙方當(dāng)事人的利益，以維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定性，不能因預(yù)售方在對(duì)自明顯不利的情況不同意提供擔(dān)保就機(jī)械地一概解除合同。買(mǎi)賣(mài)合同:外銷(xiāo)商品房預(yù)售合同賣(mài)方〔以下簡(jiǎn)稱甲方〕：__________________________買(mǎi)方〔以下簡(jiǎn)稱乙方〕：__________________________甲方按照《北京市施行〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉方法》的規(guī)定，已合法獲得北京市___________區(qū)〔縣〕________地塊的土地使用權(quán)，土地使用面積為_(kāi)_____平方米，土地使用期限_________年，自______年____月____日至_______年____月____日止，國(guó)有土地使用證號(hào)為_(kāi)___________。甲方在上述地塊上建立工程的名稱為_(kāi)_________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)北京市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，外銷(xiāo)預(yù)售答應(yīng)證號(hào)為_(kāi)_________。乙方自愿購(gòu)置甲方的_________房屋，房屋用處為_(kāi)________。甲方已于_____年____月____日收到乙方預(yù)購(gòu)房屋的定金________元。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的預(yù)售預(yù)購(gòu)事項(xiàng)，訂立本合同。第一條__________房屋，建筑面積為_(kāi)__________平方米〔含共有共用面積、分?jǐn)偯娣e、房屋狀況詳見(jiàn)附件一〕，國(guó)有土地使用面積______平方米〔含共有共用面積〕，土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之日起至_________年____月____日為止。上述各項(xiàng)面積為甲方暫測(cè)面積，房屋開(kāi)工后以北京市房屋土地管理局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。第二條甲乙雙方同意，該商品房交付時(shí)，房屋的實(shí)際面積與暫測(cè)的差異不超過(guò)暫測(cè)面積的±_______％〔不含〕時(shí)，按照本合同第三條所述房屋售價(jià)進(jìn)展結(jié)算；實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積之差超過(guò)暫測(cè)面積的±_________％〔含〕時(shí)，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局實(shí)測(cè)面積文件之日起____日內(nèi)，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方。利息按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率〔付款幣種為人民幣〕或按中國(guó)人民銀行外匯貸款利率〔付款幣種為外匯〕計(jì)算。第三條雙方同意上述預(yù)售房屋售價(jià)為每建筑平方米_____幣_(tái)______元，價(jià)款合計(jì)為〔大寫(xiě)〕________幣_(tái)__仟____佰____拾____萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_________元整〔小寫(xiě)：________元〕。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期將購(gòu)房?jī)r(jià)款匯入甲方指定銀行帳號(hào)。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。甲方售樓款監(jiān)管銀行為_(kāi)_____，銀行帳號(hào)為_(kāi)_______。第四條乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追索違約金，違約金應(yīng)自本合同約定的付款之日起至實(shí)際付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付價(jià)款的萬(wàn)分之________〔大寫(xiě)數(shù)字〕向甲方支付延期付款違約金。第五條乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時(shí)間付款，逾期超過(guò)_____日〔遇法定節(jié)假日順延〕乙方未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書(shū)面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。甲方將乙方已付的房?jī)r(jià)款退還給乙方。第六條甲方須于______年____月____日前，將房屋交付給乙方。甲方交付房屋時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交建立工程質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)出具的《工程質(zhì)量開(kāi)工核驗(yàn)證書(shū)》。第七條除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時(shí)間自房屋應(yīng)交付之日起第二天起至實(shí)際交付日止，每延期一天，甲方按房?jī)r(jià)款總額的萬(wàn)分之___________〔大寫(xiě)數(shù)字〕向乙方支付違約金。第八條除不可抗力外，逾期_______日〔遇法定節(jié)假日順延〕甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方，利息按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率〔付款幣種為人民幣〕或按中國(guó)人民銀行外匯貸款利率〔付款幣種為外匯〕計(jì)算。第九條因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超過(guò)_________日，超過(guò)時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方應(yīng)將乙方交付的定金、房?jī)r(jià)款及利息退還給乙方〔利息計(jì)算同第二條〕。第十條甲方交付的房屋經(jīng)建立工程質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房?jī)r(jià)款和利息全部退還乙方〔利息計(jì)算同第八條〕。甲方交付房屋的裝修、設(shè)備未到達(dá)附件三規(guī)定的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的，甲方同意按未到達(dá)部分的差價(jià)雙倍向乙方補(bǔ)償。第十一條甲方同意按《建立工程質(zhì)量管理方法〔試行〕》《北京市建立工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對(duì)乙方購(gòu)置的房屋進(jìn)展保修。第十二條乙方同意在物業(yè)管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理公司之前，其購(gòu)置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。第十三條本合同由雙方簽字后，境內(nèi)的應(yīng)于三十日內(nèi)，境外的應(yīng)于六十日內(nèi)，由雙方持合同共同到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處辦理預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。第十四條本合同登記后至______年____月____日前，乙方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的房屋，須與轉(zhuǎn)受讓人在本合同上背書(shū)，并按規(guī)定到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處辦理預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。第十五條雙方同意房屋交付后三十日內(nèi)共同到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶審批手續(xù)。第十六條辦理上述手續(xù)時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)，由雙方按照有關(guān)規(guī)定繳納。第十七條本合同的訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均受中華人民共和國(guó)法律的管轄，凡因履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方同意按以下第_______種方式解決糾紛〔用漢字填寫(xiě)〕?！惨弧骋蚵男斜竞贤l(fā)生的爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交北京市仲裁委員會(huì)仲裁?！捕骋蚵男斜竞贤l(fā)生的爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。第十八條本合同未盡事項(xiàng)，雙方可簽定補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。第十九條本合同正本壹式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本共______份，北京市房屋土地管理局存兩份。甲方〔簽章〕：__________________乙方〔簽章〕：________________法定代表人：__________________法定代表人：__________________地址：__________________________地址：________________________聯(lián)絡(luò)：______________________聯(lián)絡(luò)：___________________郵政編碼：______________________郵政編碼：____________________受權(quán)代理人：____________________國(guó)藉：________________________聯(lián)絡(luò)：______________________身份證號(hào)碼或護(hù)照號(hào)碼：________身份證號(hào)碼或護(hù)照號(hào)碼：__________代理人：______________________聯(lián)絡(luò)：____________________簽約地點(diǎn)：______________________簽約時(shí)間：______________________預(yù)售登記機(jī)關(guān)：〔章〕____________經(jīng)辦人：____________________________________年_______月_______日附件一房產(chǎn)平面圖樣式附件二付款方式樣式附件三裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及其它交用條件地面：天花板：門(mén)窗：樣內(nèi)墻：廚房：衛(wèi)生間：上下水交付使用時(shí)間：式供電交付使用時(shí)間：燃?xì)饨桓妒褂脮r(shí)間：供熱交付使用時(shí)間：賣(mài)方:買(mǎi)方:附件四〔一〕背書(shū)欄款式轉(zhuǎn)讓人(簽字):轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)(章)轉(zhuǎn)受讓人(簽字):經(jīng)辦人:轉(zhuǎn)讓時(shí)間:時(shí)間:附件四〔二〕背書(shū)欄款式轉(zhuǎn)讓人(簽字):轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)(章)轉(zhuǎn)受讓人(簽字):經(jīng)辦人:轉(zhuǎn)讓時(shí)間:時(shí)間:北京市房屋土地管理局買(mǎi)賣(mài)合同:商品房買(mǎi)賣(mài)合同〔適用于商品房預(yù)售、銷(xiāo)售〕出賣(mài)人：_____________________________________________注冊(cè)地址：___________________________________________營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_____________________________________企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：_____________________________________法定代表人：_________________________________________聯(lián)絡(luò)：___________________________________________郵政編碼：___________________________________________委托代理人：_________________________________________地址：_______________________________________________郵政編碼：___________________________________________聯(lián)絡(luò)：___________________________________________委托代理機(jī)構(gòu)：_______________________________________注冊(cè)地址：___________________________________________營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_____________________________________法定代表人：_________________________________________聯(lián)絡(luò)：___________________________________________郵政編碼：___________________________________________買(mǎi)受人：____________________________________________姓名：_______________________________________________國(guó)籍：_______________________________________________身份證號(hào)碼：_________________________________________地址：_______________________________________________郵政編碼：___________________________________________聯(lián)絡(luò)：___________________________________________委托代理人：_________________________________________姓名：_______________________________________________國(guó)籍：_______________________________________________地址：_______________________________________________郵政編碼：___________________________________________聯(lián)絡(luò)：___________________________________________根據(jù)國(guó)家和省法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：第一條工程建立根據(jù)出賣(mài)人以_________方式獲得位于___________________________、編號(hào)為_(kāi)_________________、的地塊的土地使用權(quán)，獲得《土地使用權(quán)證書(shū)》。土地使用權(quán)出讓合同號(hào)為_(kāi)_________________。該地塊土地面積為_(kāi)________，規(guī)劃用處為_(kāi)_________，土地使用權(quán)年限自______年_____月_____日至______年_____月_____日出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建立商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_________。建立工程劃答應(yīng)證號(hào)為_(kāi)________，施工答應(yīng)證號(hào)為_(kāi)_________________。第二條商品房銷(xiāo)售根據(jù)買(mǎi)受人購(gòu)置的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)____________，商品房預(yù)售答應(yīng)證號(hào)為_(kāi)_______。第三條買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的根本情況買(mǎi)受人購(gòu)置的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】〔以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)〕。該商品房為本合同第一條規(guī)定的工程中的：第_________【幢】_________【座】_________【單元】_________【層】_________號(hào)房。該商品房的用處為_(kāi)________，屬_________構(gòu)造，層高為_(kāi)________，建筑層數(shù)地上_________層，地下_________層。該商品房陽(yáng)臺(tái)封閉式的_________個(gè)，非封閉式的_________個(gè)。該商品房合同約定建筑面積共________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________平方米〔有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二〕。買(mǎi)受人在簽訂本買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)與出賣(mài)人或其委托的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)管理效勞協(xié)議》。第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第_________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：1．該商品房屬預(yù)售，按【套】【整層】出售，按【套內(nèi)】【整層內(nèi)】建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為〔______________幣〕每平方米_________元，總金額〔_________幣〕_________元整。2．該商品房屬預(yù)售，按整幢出售，按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為〔_______幣〕每平方米__________元，總金額〔_______幣〕_________元整。3．該商品房屬現(xiàn)房，按【套】【整層】【整幢】出售，總價(jià)款為〔_________幣〕_________元整。第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。〔當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定〕本條款適用于商品房預(yù)售，該商品房交付使用后，合同約定計(jì)價(jià)面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定計(jì)價(jià)面積發(fā)生差異〔含誤差，下同〕，雙方同意按以下原那么處理：1．差異值為士0.6％以內(nèi)〔含本數(shù)〕的，買(mǎi)賣(mài)雙方不作任何補(bǔ)償；2．差異值為士0.6％以上〔不含本數(shù)〕至士3％以內(nèi)〔含本數(shù)〕的，買(mǎi)賣(mài)雙方按買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；3．差異值超過(guò)士3％以上〔不含本數(shù)〕的，買(mǎi)受人可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。選擇退房的，出賣(mài)人應(yīng)在買(mǎi)受人書(shū)面提出退房申請(qǐng)的30日內(nèi)退回已收的全部購(gòu)房款及利息〔以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算〕。第六條付款方式及期限買(mǎi)受人按以下第_______種方式付款：1．一次性付款2．分期付款3．其他方式買(mǎi)受人應(yīng)按以上約定的付款方式，將商品房預(yù)售款直接存入該商品房工程預(yù)售款專用帳戶，開(kāi)戶銀行為_(kāi)_____________，專用帳戶為_(kāi)________。憑銀行出具的存款憑證，向出賣(mài)人換領(lǐng)交款收據(jù)。第七條買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任買(mǎi)受人如未按本合同時(shí)間付款，按以下第_______種方式處理。1．按逾期時(shí)間，分別處理〔不作累加〕〔1〕逾期在_________日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_________的違約金，合同繼續(xù)履行；〔2〕逾期超過(guò)_________日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的________％向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_________〔該比率應(yīng)不小于第〔1〕項(xiàng)中的比率〕的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指按照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。2．__________________________________________________________。第八條交付期限出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在_______年______月______日前，按照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備以下第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：1．該商品房經(jīng)歷收合格。2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4．__________________________________________________________。但如遇以下特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：1．遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起_________日內(nèi)告知買(mǎi)受人的；2．__________________________________________________________；3．__________________________________________________________。第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按以下第_____種方式處理1．按逾期時(shí)間，分別處理〔不作累加〕〔1〕逾期不超過(guò)_______日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_______的違約金，合同繼續(xù)履行；〔2〕逾期超過(guò)日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起______天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的______％向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之______〔該比率應(yīng)不小于第〔1〕項(xiàng)中的比率〕的違約金。2．___________________________________________________________。第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定該商品房預(yù)售后，出賣(mài)人不得擅自變更該商品房工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確需變更的，出賣(mài)人應(yīng)書(shū)面征得買(mǎi)受人同意。不同意變更的買(mǎi)受人可要求終止買(mǎi)賣(mài)合同。出賣(mài)人應(yīng)在受買(mǎi)人提出終止合同申請(qǐng)的30日內(nèi)退回已付購(gòu)房款及利息〔以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算〕。第十一條交接商品房到達(dá)交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)展驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)回絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承當(dāng)。由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：第十二條出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承當(dāng)全部責(zé)任。第十三條出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定〔附件三〕的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第_________種方式處理：1．出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。2．______________________________________________________________。3．______________________________________________________________。第十四條出賣(mài)人關(guān)于根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公共配套建筑按以下日期到達(dá)使用條件：___________。假如在規(guī)定日期內(nèi)未到達(dá)使用條件，雙方同意按以下方式處理：_____________________。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按以下第_________項(xiàng)處理：1．買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之______日起。天內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______％賠償買(mǎi)受人損失。2．買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的_________％向買(mǎi)受人支付違約金。3．______________________________________________________________。第十六條保修責(zé)任買(mǎi)受人購(gòu)置的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承當(dāng)相應(yīng)的保修責(zé)任。買(mǎi)受人購(gòu)置的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承當(dāng)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)置人承當(dāng)。第十七條雙方可以就以下事項(xiàng)約定1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)。2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)。3．________________________________________________________________。第十八條買(mǎi)受人的房屋僅作_________使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w構(gòu)造、承重構(gòu)造和用處。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承當(dāng)義務(wù)。出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。第十九條本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：1．提交_________仲裁委員會(huì)仲裁。2．依法向人民法院起訴。第二十條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議〔附件四〕。第二十一條合問(wèn)附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。第二十二條本合同連同附件共_____頁(yè)，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣(mài)人_____份，買(mǎi)受人____份，______份，______份。第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向申請(qǐng)登記備案。出賣(mài)人〔蓋章〕：____________買(mǎi)人〔蓋章〕：____________法定代表人〔簽字〕：________法定代表人〔簽字〕：________委托代理人〔簽字〕：________委托代理人〔簽字〕：________簽訂地點(diǎn)：__________________簽訂地點(diǎn)：___________________________年_______月______日_________年_______月______日附件附件一房屋平面圖〔略〕附件二公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明〔略〕附件三裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)1．外墻：___________________________2．內(nèi)墻：___________________________3．頂棚：___________________________4．地面：___________________________5．門(mén)窗：___________________________6．廚房：___________________________7．衛(wèi)生間：_________________________8．陽(yáng)臺(tái)：___________________________9．電梯：___________________________10．其他：__________________________附件四合同補(bǔ)充協(xié)議〔略〕1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)咨詢。2．本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建立并出售的房屋。3．為表達(dá)合同雙方的自愿原那么，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。4．本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。5．對(duì)合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要約定的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。6．在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。7．本合同條款由廣東省建立廳和廣東省工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。買(mǎi)賣(mài)合同:商品房預(yù)售合同〔三〕賣(mài)方〔以下簡(jiǎn)稱甲方〕：________________________買(mǎi)方〔以下簡(jiǎn)稱乙方〕：________________________甲方按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，已合法獲得________市________區(qū)________〔縣〕地塊的土地使用權(quán)，土地使用面積為_(kāi)_______平方米，土地使用期限________年，自________________至________________止，國(guó)有土地使用證號(hào)為。甲方在上述地塊上建立工程的名稱為_(kāi)_______________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)________市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，外銷(xiāo)預(yù)售答應(yīng)證號(hào)為_(kāi)_______________。乙方自愿購(gòu)置甲方的________房屋，房屋用處為_(kāi)______________。甲方已于________年________月_______日收到乙方預(yù)購(gòu)房屋的定金________________元。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的預(yù)售預(yù)購(gòu)事項(xiàng)，訂立本合同。第一條房屋，建筑面積為_(kāi)_______平方米〔含共有共用面積、分?jǐn)偯娣e，房屋狀況詳見(jiàn)附件一〕，國(guó)有土地使用面積_______平方米〔含共有共用面積〕，土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之日起至________年________月________日止。上述各項(xiàng)面積為甲方暫測(cè)面積，房屋開(kāi)工后以________市房屋土地管理局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。第二條甲乙雙方同意，該商品房交付時(shí)，房屋的實(shí)際面積與暫測(cè)的差異不超過(guò)暫測(cè)面積的±________%〔不含〕時(shí)，按照本合同第三條所述房屋售價(jià)進(jìn)展結(jié)算；實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積之差超過(guò)暫測(cè)面積的±________%〔含〕時(shí)，自甲方向乙方出示________市房屋土地管理局實(shí)測(cè)面積文件之日起________日內(nèi)，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方。利息按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率〔付款幣種為人民幣〕或按中國(guó)人民銀行外匯貸款利率〔付款幣種為外匯〕計(jì)算。第三條雙方同意上述預(yù)售房屋售價(jià)為每建筑平方米________幣_(tái)_______元，價(jià)款合計(jì)為_(kāi)_______幣〔大寫(xiě)〕________仟________佰________拾________萬(wàn)________仟________佰________拾________元整〔小寫(xiě)：___________________元〕。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期將購(gòu)房?jī)r(jià)款匯入甲方指定銀行賬號(hào)。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。甲方售樓款監(jiān)管銀行為_(kāi)_______________，銀行賬號(hào)為_(kāi)_______________。第四條乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追索違約金，違約金應(yīng)自本合同約定的付款之日起至實(shí)際付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付價(jià)款的萬(wàn)分之________〔大寫(xiě)數(shù)字〕向甲方支付延期付款違約金。第五條乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時(shí)間付款，逾期超過(guò)________日〔遇法定節(jié)假日順延〕乙方未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書(shū)面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。甲方將乙方已付的房?jī)r(jià)款退還給乙方。第六條甲方須于________年________月________日前，將房屋交付給乙方。甲方交付房屋時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交建立工程質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)出具的《工程質(zhì)量開(kāi)工核驗(yàn)證書(shū)》。第七條除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時(shí)間自房屋應(yīng)交付之日第二天起至實(shí)際交付日止，每延期一天，甲方按房?jī)r(jià)款總額的萬(wàn)分之________〔大寫(xiě)數(shù)字〕向乙方支付違約金。第八條除不可抗力外，逾期________日〔遇法定節(jié)假日順延〕甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方，利息按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率〔付款幣種為人民幣〕或按中國(guó)人民銀行外匯貸款利率〔付款幣種為外匯〕計(jì)算。第九條因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超過(guò)________日，超過(guò)時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書(shū)面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方應(yīng)將乙方交付的定金、房?jī)r(jià)款及利息退還給乙方〔利息計(jì)算同第二條〕。第十條甲方交付的房屋經(jīng)建立工程質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房?jī)r(jià)款和利息全部退還乙方〔利息計(jì)算同第八條〕。甲方交付房屋的裝修、設(shè)備未到達(dá)附件三規(guī)定的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的，甲方同意按未到達(dá)部分的差價(jià)雙倍向乙方補(bǔ)償。第十一條甲方同意按《建立工程質(zhì)量管理方法〔試行〕》、《________市建立工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對(duì)乙方購(gòu)置的房屋進(jìn)展保修。第十二條乙方同意在物業(yè)管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理公司之前，其購(gòu)置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。第十三條本合同由雙方簽字后，境內(nèi)的應(yīng)于三十日內(nèi)，境外的應(yīng)于六十日內(nèi)，由雙方持合同共同到________市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處辦理預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。第十四條本合同登記后至________年________月________日前，乙方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的房屋，須與轉(zhuǎn)受讓人在本合同上背書(shū)，并按規(guī)定到________市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處辦理預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。第十五條雙方同意房屋交付后三十日內(nèi)共同到________市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶審批手續(xù)。第十六條辦理上述手續(xù)時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)，由雙方按照有關(guān)規(guī)定繳納。第十七條本合同的訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均受中華人民共和國(guó)法律的管轄，凡因履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方同意按以下第種方式解決糾紛〔用漢字填寫(xiě)〕?！惨弧骋蚵男斜竞贤l(fā)生的爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交仲裁委員會(huì)仲裁?！捕骋蚵男斜竞贤l(fā)生的爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。第十八條本合同未盡事項(xiàng)，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。第十九條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，副本共________份，________市房屋土地管理局留存兩份。甲方〔簽章〕：_________________乙方〔簽章〕：_______________法定代表人：___________________法定代表人：_________________地址：_________________________地址：_______________________聯(lián)絡(luò)：_____________________聯(lián)絡(luò)：___________________郵政編碼：_____________________郵政編碼：___________________受權(quán)代理人：___________________國(guó)籍：_______________________聯(lián)絡(luò)：_____________________身份證號(hào)碼或護(hù)照號(hào)碼：_______身份證號(hào)碼或護(hù)照號(hào)碼：_________代理人：_____________________聯(lián)絡(luò)：_____________________簽約地點(diǎn)：_____________________簽約時(shí)間：_____________________預(yù)售登記機(jī)關(guān)：〔章〕___________經(jīng)辦人：_______________________附件一房產(chǎn)平面圖附件二付款方式附件三裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及其他交用條件附件四背書(shū)欄外銷(xiāo)商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議賣(mài)方〔以下簡(jiǎn)稱甲方〕：___________中文全稱：_______________________英文全稱：______________________法定代表人：_____________________注冊(cè)地址：_______________________營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：___________________聯(lián)絡(luò)：_______________________：___________________________郵政編碼：_______________________買(mǎi)方〔以下簡(jiǎn)稱乙方〕：___________鑒于甲、乙雙方共同認(rèn)為，雙方于________年_____月_____日就_____________房產(chǎn)預(yù)售、預(yù)購(gòu)事宜所訂立的編號(hào)為_(kāi)__________號(hào)的《________________市外銷(xiāo)商品房預(yù)售合同》〔以下簡(jiǎn)稱“該合同”〕存在未盡事宜，故雙方根據(jù)該合同第十八條之規(guī)定，于該合同訂立的同時(shí)，就該合同之未盡事宜經(jīng)充分友好的協(xié)商，訂立如下補(bǔ)充協(xié)議。第一條該合同中所述的房?jī)r(jià)款〔亦即購(gòu)房?jī)r(jià)款〕、定金及違約金皆以美元為貨幣單位。假設(shè)以港元支付，那么按支付當(dāng)日的美元的換率計(jì)算。第二條甲方有權(quán)用其他質(zhì)量、價(jià)格相當(dāng)?shù)牟牧虾驮O(shè)備替代合同附件三所列之內(nèi)容。第三條乙方逾期付款，甲方有權(quán)依該合同之規(guī)定終止該合同，沒(méi)收乙方已交納的定金；或甲方有權(quán)要求乙方根據(jù)合同之規(guī)定支付違約金，有權(quán)從乙方已付的購(gòu)房?jī)r(jià)款中扣除該違約金，余款退還乙方。如乙方已付的購(gòu)房?jī)r(jià)款缺乏以支付該違約金，甲方有權(quán)就缺乏部分向乙方追索。如甲方由此所遭致的損失大于該違約金，乙方還須就超過(guò)部分向甲方進(jìn)展賠償。第四條甲方應(yīng)按合同規(guī)定的時(shí)間和條件，將房屋交付給乙方〔甲方向乙方發(fā)出房產(chǎn)交付使用通知書(shū)之日即為甲方向乙方交付房屋之日〕。但假設(shè)甲方遇有以下一種或多種情況，使甲方不能按期將房屋交付給乙方，甲方有權(quán)按實(shí)際影響的日期相應(yīng)延遲交付而不承當(dāng)延遲交付的責(zé)任：1．為遵守該合同簽訂后中華人民共和國(guó)或________市政府公布的有關(guān)法律、法規(guī)與規(guī)定；2．市政府配套設(shè)施及安裝的延誤；3．其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有關(guān)政府部門(mén)延遲有關(guān)文件的批準(zhǔn)。但以上原因須經(jīng)________市有關(guān)主管部門(mén)出具證明方可作為甲方延期交付房屋使用及免除責(zé)任的根據(jù)。第五條自房屋交付之日起，乙方所購(gòu)房屋可按合同第十一條之規(guī)定享受保修，但屬以下情況不予保修：1．燈具、漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)及龍頭、水掣等易損零部件；2．經(jīng)乙方或用戶改動(dòng)的設(shè)施及/或設(shè)備及因改動(dòng)而損壞的工程；3．因不可抗力而引起的任何損壞情況；4．因第三