消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點潛在規(guī)?；虺f億

消費基礎(chǔ)設(shè)施納入EIs試點范圍REs擴容迎來大發(fā)展2022年底證監(jiān)會首次提支持發(fā)行以商業(yè)不產(chǎn)I12月8日證會主席超在屆三角Es論暨國Es壇02會壇表，一大Es試點圍盡覆到能源水、基等礎(chǔ)設(shè)領(lǐng)，快造RTS市的保障租住板究推試范拓到場化長房商不產(chǎn)等外李指，一確RETS稅征細，動社基、老、業(yè)年等配置型期構(gòu)資參投資積培?；疪TS投資群。消費基礎(chǔ)設(shè)施正式入Is試點范圍3月24改發(fā)《于高效好基礎(chǔ)設(shè)域Es項報推工的研究持強費改善費條件新費景消基礎(chǔ)施行RE先支百商物心貿(mào)場等城商網(wǎng)項。入消類礎(chǔ)施公募REs展的然勢推出基礎(chǔ)施E有于REs品多性大資規(guī)升資量改善營水平，合家進需大背。表：發(fā)改委歷次件點圍對比文件名稱文件名稱 試點范圍《關(guān)于進基設(shè)施域不動產(chǎn)投信托金試點相關(guān)工作的通知0文）《關(guān)于一步好基設(shè)領(lǐng)域不產(chǎn)投信托金（EIs試點作的知（8號）《關(guān)于范高做好礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域動產(chǎn)資信基金EIs)項目報推工作通知》6號）

優(yōu)先支持礎(chǔ)設(shè)補短行業(yè)，括倉儲流、費公等交設(shè)，水電等市政程，鎮(zhèn)污垃圾理固廢危處理污染理項。勵信息絡等新型礎(chǔ)設(shè)，以國家略新興產(chǎn)集群高科產(chǎn)業(yè)區(qū)特色產(chǎn)園區(qū)等開試點。交通基礎(chǔ)施：費公、鐵機場、口項；能源基礎(chǔ)施：電、伏發(fā)水力發(fā)、天氣發(fā)、生質(zhì)電、核等清潔能項目特高輸電目增量配網(wǎng)、電網(wǎng)充電礎(chǔ)施項目分布式冷電項；市政基礎(chǔ)施：鎮(zhèn)供、供供氣、熱項，以停車項；生態(tài)環(huán)保礎(chǔ)設(shè)：城污水處理及源化用環(huán)基礎(chǔ)施固廢危醫(yī)廢處理境基設(shè)施大宗體棄物綜利用礎(chǔ)設(shè)項目；倉儲物流礎(chǔ)設(shè)：通倉庫冷庫等業(yè)倉；園基礎(chǔ)施位于自貿(mào)易試驗、國級新、國級省級開區(qū)、略性興產(chǎn)集的研發(fā)平臺、工廠房創(chuàng)業(yè)化器產(chǎn)加速器產(chǎn)業(yè)展服平臺園基礎(chǔ)設(shè)；新型基礎(chǔ)施：據(jù)中類、智能項，、信鐵、物、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、帶網(wǎng)、有電視絡目，智交通智慧源、慧市項目；保障性租住房：直市及凈流入城市保障租賃房目；酒店、商、寫樓等業(yè)地產(chǎn)目不屬于點范。研究支增強費能、改消條件、新消場景消費礎(chǔ)施發(fā)行設(shè)施EIs優(yōu)先持百商場購物中心農(nóng)貿(mào)場等鄉(xiāng)商業(yè)點項目，保障基本生的區(qū)商項目發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施IT。項目發(fā)人（始權(quán)人）為有消費礎(chǔ)設(shè)、開相關(guān)務獨立法主體，不從事品住開發(fā)務嚴禁規(guī)避地產(chǎn)控要，不得商品住宅發(fā)項目變?nèi)谫Y。發(fā)改委，我國基礎(chǔ)設(shè)施Es具有鮮明的市場特征。礎(chǔ)施Es點動來，礎(chǔ)制度規(guī)監(jiān)架加建市體逐完點項和關(guān)度排步經(jīng)住了市場到各泛認在務體方面揮日重的能我基礎(chǔ)設(shè)施REs場有鮮明征。表：我國基礎(chǔ)施Es市場特征特征方面特征方面 特征內(nèi)容服務方方面發(fā)展路方面制度規(guī)方面運作模方面證監(jiān)會，

境外成市場EIs普遍房地市場低時期出，本從業(yè)產(chǎn)領(lǐng)域步發(fā)。我國EIs堅持服務體經(jīng)濟托交通能源市政倉儲流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施域積累的規(guī)模大優(yōu)資產(chǎn)率先出公募Is點。時，實中房住不炒求，試點范圍拓保障性租賃房領(lǐng)。我國Is場經(jīng)十幾的研論證和踐探，經(jīng)了萌探期、試培育和常態(tài)化推進，在步發(fā)階段現(xiàn)政府引導市場動的效結(jié);托項目點，步推動相關(guān)部和政部明確稅收計處理、資轉(zhuǎn)和投者準入配套支持策，分發(fā)各方合。我國基設(shè)施EIs試點重頂設(shè)計構(gòu)建了交所負上市、證監(jiān)會責產(chǎn)注冊、國家改委責項合法合性把關(guān)推的制體系業(yè)務流。二級場交環(huán)節(jié)建立了漲幅制，引做市機，促進格發(fā)，增市場動，上市EIs平均均換手率.，流性高日本新加坡中國港等場。點期，我堅持標準穩(wěn)起步，確適的基設(shè)施目益率和產(chǎn)規(guī)要求強化資合法權(quán)保護。受限于前法基礎(chǔ)現(xiàn)實求不同于外公型或約型證上市監(jiān)模式結(jié)合國實際，們采了公募金+BS的契約型募Is點模式理結(jié)構(gòu)基金理人主導，原權(quán)益參與同時用部管理式，關(guān)制安排有于保護資人益，有利于發(fā)原始益人營能優(yōu)，增強參與極性這是公治理機的有創(chuàng)新探索。新時代EIs市場肩負重要的職責使命，迎難得的歷史機遇，展間廣闊、潛力巨大下步關(guān)管部將入徹的十大關(guān)策署主擔當為堅持服實經(jīng)的本旨強系思市觀推?；癁樽ゼ涌焱苿訄鲑|(zhì)發(fā)，好中特的REs發(fā)展路。表：我國基礎(chǔ)施Es后續(xù)重點工作重點工作重點工作 內(nèi)容保持?；?，充發(fā)規(guī)模效、范效應。完善市體系，推多次市場系設(shè)。

繼續(xù)推基礎(chǔ)施Is態(tài)化行十條施落落地推動多質(zhì)項目行上進一步擴大EIs點范，盡覆到新能源水利新基等基礎(chǔ)施領(lǐng)域加快造EIs場的障性賃住板研究推動試點圍拓到市場的長租房商業(yè)動產(chǎn)等領(lǐng)域。貫徹落國辦關(guān)于一步活量資產(chǎn)大有投資意見有要求進一步進ITs各項基礎(chǔ)度改創(chuàng)新盡快推首批擴募目落。促暢從PEIs育孵化運營提質(zhì)到募Is市的道機，積極索建多次Es市。強化事事監(jiān)管，進場平穩(wěn)行完善法制度，夯市長遠發(fā)基礎(chǔ)。發(fā)揮各合力，推市持續(xù)健發(fā)展。

堅持發(fā)與規(guī)并重建立全合市場行規(guī)、具中國色監(jiān)管制安排我們構(gòu)建起全程全條的管機，出以管資產(chǎn)核心加對基資產(chǎn)的穿監(jiān)管研制定符合Is點的類資信息露指引強化息披監(jiān)管促進類市場體歸盡責，健全綜監(jiān)管系，步培市規(guī)范有、主依法規(guī)、資有效保的良市場生態(tài)?？偨Y(jié)試經(jīng)驗借鑒外成市實踐，《公法》證券》架下，究推專門立法，系構(gòu)建合Is點及國國情法規(guī)度安加強與關(guān)部門溝，進步明確Es稅收管細。推社基金、養(yǎng)金、業(yè)年等配置長期機構(gòu)資者與投資，積極育?；疘s資群體。EIs場建涉及方面是一項系統(tǒng)程。前，相關(guān)、各地政府各參機構(gòu)對Is場逐形成廣泛識和工合力證監(jiān)將會國發(fā)改委進一步全EIs合推動制，籌決EIs發(fā)展及的目合、國讓、權(quán)確認共性問題保障常態(tài)化目供，促進場規(guī)范發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：美國REs市場情況美國商業(yè)地產(chǎn)和住類EIs占比近五成。于20紀0代出RE，其開始就起于地領(lǐng)續(xù)場模漸大目國全最是最熟的REs含礎(chǔ)中等13大共有REs202市值113美，商業(yè)產(chǎn)住類比五成計549美，包住宅1892億零售1567億美、康心46美寫樓14美、度店320美若國礎(chǔ)施募Es試范到關(guān)業(yè)動領(lǐng)將底層資產(chǎn)供富源加市場展。圖：美國Es市場規(guī)模（單位：百萬美）500

商業(yè)不動產(chǎn)類0005000000000 NREI（02年10月）,圖：美國Es市場數(shù)量0 商業(yè)不動產(chǎn)類 50 NREI（02年10月）,我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域市場情況商業(yè)不動產(chǎn)進入存時，盤活空間在701000億。經(jīng)多發(fā)，房地行業(yè)已逐從量代入量時尤是業(yè)領(lǐng)量爭烈盤空間大。根據(jù)PR020年商業(yè)動存市約5萬億民按REs投資南》中測美商產(chǎn)Es化約4.8假我商業(yè)動的證化在23之間，其場在在7000億元1050元。至202年5月國3萬以上已業(yè)物心數(shù)超5400個總筑積約48億方。著情控放樓市調(diào)以信政放國經(jīng)增將業(yè)動產(chǎn)場展步?；貧w而周期調(diào)和構(gòu)型共為商地新期入力。期看公募REs是盤商業(yè)地存、融、管退全條重式。圖：202022年三季中國商業(yè)不動產(chǎn)存市（單位：萬億）4035302520151050218 219 220 221 2223PRA圖：截至222年5月國已開業(yè)購物中心布數(shù)據(jù)來源：《02中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》兼具債性和股性特征的公募Is與債券市場相關(guān)度更高公募REITs區(qū)別于股、、匯等資產(chǎn)，但因本得和分紅等特性又備性和債性的特征者現(xiàn)二場價的者在有定高例在收表上和股市相度差異特分投險化資合現(xiàn)意標。上市來REs與年國債一期債中轉(zhuǎn)債關(guān)分為.6、.4、050，與深30、證50關(guān)性別為0.4、0.31。圖：Es與股市相關(guān)性4 352515055555 RT指數(shù) 上證指數(shù) 深證成指ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：Es與國債和企業(yè)債相關(guān)性4 10735251505

1051041031021011005 99RT指數(shù) 中證轉(zhuǎn)債 1年期債指數(shù)右) 企業(yè)債數(shù)右) 年期國債數(shù)右)ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：Es與股市相關(guān)系數(shù)月度擬合) 圖：Es與債市相關(guān)系數(shù)月度擬合).0.0.000

.0.0.00010 上證指數(shù) 深證成指

101年期債指數(shù) 企業(yè)債數(shù)ind注：數(shù)據(jù)止223年3月5日

ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日上市以來取得了亮眼成績公募REITs收益來自資增值收益與分紅收兩分，截止到2023年3月26日基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上以來取得了亮眼成體收益看同期A上指數(shù)下跌7.7而募EIs漲為121，中張江園RET幅，為43.93從資產(chǎn)增值收看清能源REI>物流EIT≈業(yè)園REI>生態(tài)環(huán)類RET保房RE>高路RET批EITs跑超市收要是底層產(chǎn)質(zhì)稀性市劇波情標的提穩(wěn)分風險能力較等從分紅收益看生態(tài)類RET高速路EIT>儲流REITs≈產(chǎn)園RIT。特營權(quán)類REITs分大權(quán)類RIT，是因許經(jīng)營權(quán)產(chǎn)收以取用主通費圾費金相穩(wěn)定是主要因為許權(quán)RETs質(zhì)上經(jīng)權(quán)和費利其期權(quán)歸府可以理為許營在期分中銷原本而權(quán)RETs以理為永續(xù)營。圖：Es指數(shù)整體表現(xiàn)5040302010000 RT指數(shù) 經(jīng)營權(quán)T指數(shù) 產(chǎn)權(quán)I指數(shù)，注：數(shù)據(jù)止223年3月5日圖：產(chǎn)權(quán)EIs指數(shù)現(xiàn)5 45352515055 產(chǎn)業(yè)園指數(shù) 倉儲物流指數(shù) 保租T指數(shù)ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：經(jīng)營權(quán)EIs指數(shù)表現(xiàn)80604020000 高速公路指數(shù) 生態(tài)環(huán)保指數(shù) 清潔能源指數(shù)ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：特許經(jīng)營類Es整體收益情況資產(chǎn)增值收益 分紅收益50% 40% 30%20%10%0%-0%高速公路ITs生態(tài)環(huán)保ITs清潔能源高速公路ITs生態(tài)環(huán)保ITs清潔能源ITs滬杭甬杭徽平安廣交投廣河高速華夏中國交建高速華夏越秀高速公路國金中國鐵建高速中金安徽交控中航首鋼綠能富國首創(chuàng)水務封閉式鵬華深圳能源ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：產(chǎn)權(quán)類公募Es整體收益情況資產(chǎn)增值收益 分紅收益50% 產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)ITs倉儲物流ITs保租房ITs30%20%10%博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園東吳蘇園產(chǎn)業(yè)華安張江光大園建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園國泰君安東久新經(jīng)濟國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園華夏合肥高新產(chǎn)園華夏杭州和達高科產(chǎn)園中金普洛斯紅土創(chuàng)新鹽田港嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施中金廈門安居華夏北京保障房華夏基金華潤有巢0%博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園東吳蘇園產(chǎn)業(yè)華安張江光大園建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園國泰君安東久新經(jīng)濟國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園華夏合肥高新產(chǎn)園華夏杭州和達高科產(chǎn)園中金普洛斯紅土創(chuàng)新鹽田港嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施中金廈門安居華夏北京保障房華夏基金華潤有巢ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日分版塊來看REIT上市來REITs二級市場收益遠好于A股同板塊收益我們2021年6月21日起日203年3月26為止各塊EIT/票算數(shù)均發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs漲5.74而期A產(chǎn)園板指下跌5.產(chǎn)園類RTs得31個分的額收生態(tài)環(huán)保類REITs18.37，期A股環(huán)保塊跌12.態(tài)環(huán)類REIs超1個百分點超收高速公路類REITs跌82而期A高公指上漲14.23，速類RIs后期A塊2百分倉儲物流類REIs上漲314期A股物流塊漲.3儲物類EITs超期A股板塊23個分的額清潔能源類REITs漲3.8而期A清源板塊跌2.9，潔類RIs期A股塊59百點超收保租房類REITs漲3.25而期A房租板指數(shù)得.07的幅保租房類REIs同期A股塊20個分的額益當前段我國REIs行審核嚴層產(chǎn)質(zhì)稀缺高具穩(wěn)分特征市認度高期看是合適長資投的質(zhì)資。圖：產(chǎn)業(yè)園區(qū)Es及相關(guān)板塊整體表現(xiàn) 圖：倉儲物流Es及相關(guān)板塊整體表現(xiàn)160 13012011010090807070園區(qū)開發(fā)江) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)指數(shù)

160 15014013012011010090 8080 倉儲物流萬) 倉儲物流指數(shù)ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日

ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：高速公路Es及相關(guān)板塊整體表現(xiàn) 圖：生態(tài)環(huán)保Es及相關(guān)板塊整體表現(xiàn) 18014010080

120 1151101051006060 90證監(jiān)會態(tài)環(huán)和治理 生態(tài)環(huán)保指數(shù) 高速公精選數(shù) 高速公路指數(shù)ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日

ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：清潔能源Es及相關(guān)板塊整體表現(xiàn) 圖：保租房EIs及關(guān)板塊整體表現(xiàn)150 140140 130 120 100 90 80 70

150 140 130130 110 100 90 80 70 6060 60 清潔能源 清潔能源指數(shù) 房租租指數(shù) 保租房T指數(shù)ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日

ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日板間相關(guān)性規(guī)律不明顯與對應股票板塊表現(xiàn)REs市來儲流REs與應塊關(guān)較體儲流高速路、產(chǎn)業(yè)區(qū)生環(huán)、潔能、租房Es指數(shù)與應票塊關(guān)系數(shù)為0.70.20.6010.460.212023年倉儲流RE速路Es與對應塊關(guān)較物流高公路產(chǎn)園生環(huán)保清能源租房REs指數(shù)對股板相性系分為07、0.7、0.3、0.、0.070.5。表：本周Es指數(shù)與對應股票板塊相關(guān)情況EIs股票數(shù)相關(guān)數(shù)上市來近三月 3年來產(chǎn)業(yè)區(qū)EIs指數(shù)園區(qū)發(fā)長江)-..3.6倉儲流EIs指數(shù)倉儲流申萬).3.3.4生態(tài)保EIs指數(shù)證監(jiān)生環(huán)和理.8.1.1高速路EIs指數(shù)高速路選數(shù)-.-.-.清潔源EIs指數(shù)清潔源數(shù)-.-.-.保房Is房屋賃數(shù)-..1.8ind，注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日與對上市公司表現(xiàn)上市來安江大RT和博蛇產(chǎn)園RET其應票有相關(guān)，其余與應票明相關(guān)系近月REs對應票中華越高速ET、博時商口RET和金中建ET其應股具一相性其余對股票無顯關(guān)系。表：本周Es對應上市公司表現(xiàn)股票代碼股票簡稱相應Ts收盤價元年漲幅股票近一個月相關(guān)度近三個月相關(guān)度上市至今相關(guān)度中國交建華夏中國交建REIT---首創(chuàng)環(huán)保富國首創(chuàng)水務REIT--浙江滬杭甬浙商滬杭甬REIT張江高科華安張江光大REIT-首鋼股份中航首鋼綠能REIT-鹽田港紅土鹽田港REIT-越秀交通基建華夏越秀高速REIT-招商蛇口博時蛇口產(chǎn)園REIT中國鐵建國金中國鐵建REIT---深圳能源鵬華深圳能源REIT---上海臨港國君臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和達科技華夏和達高科REIT京東集團-嘉實京東REIT---ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：浙商滬杭甬ET與浙商滬杭甬股價現(xiàn) 圖：華夏中國交建ET與中國交建股價表現(xiàn)13 12.5 11.51110.5109.598.58 浙商滬甬IT 浙江滬甬（價）

17 1616 15 14 13 2 11 10 9 8 華夏中交建T 中國交建ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日

ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：華夏越秀高速ET與越秀交通股價表現(xiàn) 圖：富國首創(chuàng)水務ET與首創(chuàng)環(huán)保股價表現(xiàn)11 8 1010 9 8 7 6 6545 華越高T 越交基股）

3 富國首水務T 首創(chuàng)環(huán)（股價）ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日

ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：中航首鋼綠能ET與首鋼股份股價表現(xiàn) 圖：華安張江光大ET與張江高科股價表現(xiàn)22 20181614121086 中航首綠能T 首鋼股份

5 4.5432.52華安張光大T 張江高（股價）ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日

ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：博時蛇口產(chǎn)園ET與招商蛇口股價表現(xiàn) 圖：紅土鹽田港ET與鹽田港集團股價現(xiàn)4.543.532.5

4.5 43.532.522 博時蛇產(chǎn)園T 招商蛇（股價）

1.5 紅土創(chuàng)鹽田港T 鹽田港股價）ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日

ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：國金中國鐵建ET與中國鐵建股價表現(xiàn) 圖：鵬華深圳能源ET與深圳能源股價表現(xiàn)13.5 1313 12.5 12 5 11 10.5 10 9.5 9 國金中鐵建T 中國鐵建

9 8.5 8 7.5 7 6.5 6 5.5 5 4.5 4 鵬華深能T 深圳能（股）ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日

ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：國君臨港ET與上海臨港股價表現(xiàn) 圖：華夏和達高科ET與和達科技股價表現(xiàn)5.9 3.6 5.75.7 5.5 5.3 5.1 4.9 3.5 3.4 3.3 3.2 3.1 3 2.9 8 2.7 4.72.7 國泰君臨港新產(chǎn)園IT 上海臨（股價） 華夏和高科T 和達科（股價）ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日

ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日圖：嘉實京東ET與京東股價表現(xiàn)4.6 2.82.8 4.4 4.2 4.0 3.8 3.6 3.4 3.2 3.0 嘉實京倉儲礎(chǔ)設(shè)施T 京東集（股價）ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日市場交活躍度逐步提升上市來雖波較，但體斷升勢特別是022年6月，成穩(wěn)中有。手方，著投者情漸歸性，手逐趨。圖：上市以來Es交易情況35 3030 2520151050總成交（億） 平均換率（） 線性總成交（億）)ind注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日REs估值仍不便宜目前已上市的Es估值仍不便宜新債收益在157到8.0間其中估值益較的平廣州河RE（8.0華夏國建RE（7.0值收率低有安江光園RE（2.5中首綠能RE（1.7PV乘數(shù)面整在0.5到1.48之，中PV較高有君港新業(yè)園ET（1.48鵬深能源E（1.43PV乘較的有夏國建RE0.78平安州河RET（.7）。表：Es估值情況數(shù)據(jù)來源：中國債券信息網(wǎng)注：數(shù)據(jù)截止223年3月5日相較于底不動產(chǎn)本率指標和海外REITs估值，我國REIT公募REITs目前整體估值水平并不低設(shè)施募EITs作一風險中流性好收適中的資具在國到投者熱追京海圳地務園區(qū)資本率為近約為4.5-.5，線市邊物倉資化的求別為.95.8.75.而募RETs單息（DUYil是價常的項標應了資對EITs股相較年每派金的例要求在算式與本化有類之。圖：甲級寫字樓資本率 圖：零售物業(yè)資本化率數(shù)據(jù)來源：《中國REIs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告20》

數(shù)據(jù)來源：《中國EIs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告20》圖：商務園區(qū)資本化率 圖：物流倉儲資本化率數(shù)據(jù)來源：《中國REIs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告20》

數(shù)據(jù)來源：《中國EIs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告20》圖：酒店服務式公寓本化率 圖：數(shù)據(jù)中心資本化率數(shù)據(jù)來源：《中國REIs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告20》

數(shù)據(jù)來源《中國REIs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告20》項目儲備及發(fā)行將迎來改善“36號文將有力推基礎(chǔ)設(shè)施Es市場健康發(fā)展《知項期培發(fā)行條申推效專家專機作收資使運管個方進行了要和署對設(shè)施REs期關(guān)和規(guī)的次大化升級通知中包一列高報薦效范報程切實措可預知發(fā)行后將力動礎(chǔ)施Rs市場康項備及行迎改。表：申報發(fā)行的分點規(guī)范對比國家發(fā)改革關(guān)于范高效好基礎(chǔ)設(shè)領(lǐng)域動產(chǎn)資信托金（ET）項目報推工作通知（6號文）項目規(guī)模申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于%?？赏ㄟ^剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達到項目發(fā)行要求。首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項目，當期標不動產(chǎn)評估凈值則上不低于8億元。重點行業(yè)支持消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。貫徹黨中央、國務院關(guān)于把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施Ts。優(yōu)先支持百貨場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施REIT。項目申報程序規(guī)范項目申報受理流程。項目前期培育階段結(jié)束、基本符合申報條件后，發(fā)起人應按照有關(guān)要求，向有關(guān)省級發(fā)展改革委報送項目申報材料。省級發(fā)展改革委應及時對項目申報材料進行初步審核，對基符合條件的項目應于5個工作日內(nèi)正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內(nèi)作出回復。完善中央企業(yè)申報流程。中央企業(yè)可將項目申報材料和項目所在地省級發(fā)展改革委意見直接報送我委，也可通過省級發(fā)展改革委報送。直接報送的，我委及時對項目申報材料進行初步審核，對基本符合條件的項目于5個工作日內(nèi)正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并5個工作日內(nèi)作出回復。及時開展咨詢評估。對省級發(fā)展改革委正式報送和我委直接受理的項目，及時選取咨詢評估機構(gòu)，辦理咨詢評估委托書，由咨詢評估機構(gòu)對項目是否符合推薦條件進行綜合評估。項目評估時間一般不超過0個工作日；咨詢評估機構(gòu)因特殊情況確實難以在規(guī)定時限內(nèi)完成的，征得投資司書面同意后，可以當延長完成時限。咨詢評估機構(gòu)應在規(guī)定時限內(nèi)提交評估報告。加快做好項目推薦。自項目正式受理之日起3個月內(nèi)，應完成省級發(fā)展改革委報送、委托咨詢評估、有關(guān)業(yè)務司局會簽、向中國證監(jiān)會推薦項目的相關(guān)工作。發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等根據(jù)求補充、修改項目材料的時間不計算在上述時間內(nèi)。用好回收資金促進有效投資嚴格把握回收資金用途。基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金應主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目（含新建項目、改擴建項目）；其中，不超過%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項目，不超過的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項目的小股東退出或補充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動資金等。在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用；除國家有特殊規(guī)定外，任何地方或部門不得設(shè)置限制條件，影響企業(yè)按照市場化原則依法合規(guī)使用回收資金。督促回收資金盡快使用。加快基礎(chǔ)設(shè)施EITs凈回收資金的投資進度，盡快形成投資良性循環(huán)，更好支持實體經(jīng)濟發(fā)展?；A(chǔ)設(shè)施REITs購入項目（含首次發(fā)行與新購入項目）完成之日起2年內(nèi)，凈回收金使用率原則上應不低于%3年內(nèi)全部使用完畢。凈回收資金使用進度明顯不符預期的，應審慎考慮新購入項目安排。如回收資金實際投入項目與申報時擬投入項目不一致的，應按要求向有關(guān)省級發(fā)展改革委備案并說明情況。建立回收資金使用直報制度。為確?；厥召Y金盡快用于項目投資、有效支持實體經(jīng)濟發(fā)展，已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)起人應于每季度結(jié)束后5個工作日內(nèi)向我委投資司直接報送回收資金使用情況，同抄送再投資項目涉及的省級發(fā)展改革委。如回收資金使用進度不及預期，我委將及時提醒有關(guān)項目發(fā)起人；確有必要時，將提請有關(guān)省級發(fā)展改革委約談項目單位，了解具體情況，提出整改建議。充分認識運營管理的重要性。加強基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目運營管理，有利于向社會更好提供公共產(chǎn)品，保障公共利益；有利于提升項目運營質(zhì)量和收益能力，保障投資者利益；有利于實現(xiàn)項目公共屬性和經(jīng)濟屬性的有機統(tǒng)一，保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。注重項目運營可持續(xù)性。運營管理機構(gòu)應結(jié)合項目情況，依法合規(guī)創(chuàng)新運營模式，科學合理制定運營計劃，做好底層資產(chǎn)更新維護，保障項目運營和收益的可持續(xù)性。要積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，切實加強運營管理提升運營質(zhì)量，降低運營成本，保障項目盈利能力。要努力創(chuàng)新商業(yè)模式，挖掘項目商業(yè)價值，拓寬項目收益來源，提升REITs產(chǎn)品的市場價值。加強資產(chǎn)運營管理指導?；鸸芾砣嗣磕晗蚧鹜顿Y人公開年度運營情況時，應將有關(guān)情況抄送國家發(fā)改委和有關(guān)省級發(fā)展改革委；如發(fā)生影響資產(chǎn)價值和項目收益的重大突發(fā)性事件，應在履行相關(guān)信息披露程序后及時抄送。有關(guān)省級發(fā)展改革委要對遇有較大問題的項目加強幫助指導，提出意見建議?；A(chǔ)設(shè)施REITs新購入項