updated仲量聯(lián)行武漢商業(yè)地產(chǎn)市場2022年第四季度回顧及展望

仲量聯(lián)行2022年第四季度武漢房地產(chǎn)市場回顧及展望優(yōu)質(zhì)辦公樓市場2|?2023仲量聯(lián)行版權所有.武漢市宏觀數(shù)據(jù)概覽經(jīng)濟指標數(shù)值GDP（萬億元）1.77（同比上升12.2%）2022年前三季度：1.32（同比上升4.5%）1,364.89（常住）人口（萬人）1,154.15（城鎮(zhèn)常?。?34.1（戶籍）面積（平方公里）8,569.15進出口總額（億元）3,359.42022年前三季度：3259（同比上升7%）實際利用外資（億美元）125.6世界500強（家）309居民人均可支配收入（元）55,297（城鎮(zhèn)）27,209（農(nóng)村）本?？圃谛Ｉㄈf人）110.56高等院校（所）*83*Source：武漢市統(tǒng)計局，2021年數(shù)據(jù)。*為2020年數(shù)據(jù)。3|?2023仲量聯(lián)行版權所有.

三次產(chǎn)業(yè)結構2.5%35.0%62.5%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)軌道交通建設情況武漢軌道交通線路圖武漢城市軌道交通第四期建設規(guī)劃（2019-2024年）示意圖4|?2023仲量聯(lián)行版權所有.武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場劃分建設大道 漢口沿江王家墩解放大道武昌沿江中南中北路存量項目未來供應光谷5|?2023仲量聯(lián)行版權所有.2022年第四季度武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場概覽整體市場甲級辦公樓乙級辦公樓總體量（平方米）/7,987,907總體量（平方米）/2,809,044總體量（平方米）/5,178,862環(huán)比↑166,872平方米環(huán)比↑117,372平方米環(huán)比↑49,500平方米凈吸納量（平方米）/120,820凈吸納量（平方米）/49,761凈吸納量（平方米）/71,059環(huán)比↑6,927平方米環(huán)比↓24,852平方米環(huán)比↑31,779平方米空置率/39.1%空置率/34.5%空置率/41.7%環(huán)比↓0.2百分點環(huán)比↓0.2百分點環(huán)比↓0.2百分點凈有效租金*凈有效租金*凈有效租金*（人民幣/平方米/月）/77.4（人民幣/平方米/月）/92.2（人民幣/平方米/月）/69.2環(huán)比↓0.1%環(huán)比↓0.2%環(huán)比↓0.1%凈有效租金：不含物業(yè)費，刨去免租期之后的成交租金。租金的環(huán)比變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項目之后，相同的存量項目的租金變化比例。2022年四季度武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場有一個項目升級調(diào)整6|?2023仲量聯(lián)行版權所有.在前三季度的集中供應后，第四季度武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的新增供應小幅下降，需求穩(wěn)健，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場空置率小幅下降至39.1%近三年武漢整體辦公樓市場供需概況450,00045.0%400,00039.1%350,00040.0%300,000250,00035.0%200,000150,00030.0%100,00050,00025.0%02019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4-50,00020.0%新增供應凈吸納量空置率Source:JLL,20227|?2023仲量聯(lián)行版權所有.需求分析：

武漢甲級辦公樓市場租戶結構 2022第四季度武漢甲級辦公樓市場租賃成交（行業(yè)）第三方辦公運營和科技互聯(lián)網(wǎng)需求活躍，跨行業(yè)集團及政府平臺持續(xù)發(fā)力金融業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)和地產(chǎn)建筑依舊是武漢甲級辦公樓市場的需求主力，但是受到2022年新項目和經(jīng)濟政策導向影響，傳統(tǒng)的金融業(yè)和地產(chǎn)建筑的占比小幅下降，科技互聯(lián)網(wǎng)、第三方辦公運營和跨行業(yè)集團和政府平臺需求有所上升。擴張行業(yè)-科技互聯(lián)網(wǎng)、第三方辦公運營和跨行業(yè)集團和政府平臺；韌性行業(yè)-金融業(yè)和地產(chǎn)建筑。

金融業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng)18%16%地產(chǎn)建筑15%16%專業(yè)服務業(yè)12%15%第三方辦公運營11%9%跨行業(yè)集團及政6%府平臺1%其他16%17%

22%8%5%金融業(yè)14%專業(yè)服務26%6%第三方辦公運營11%19%科技互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)建筑15%跨行業(yè)集團及政府平臺18%能源、環(huán)保及公共事業(yè)制造業(yè)Source:JLL,2022其他2022年全年武漢甲級辦公樓租賃市場租賃成交（行業(yè)）金融業(yè)10%10%專業(yè)服務3%9%第三方辦公運營13%15%科技互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)建筑14%跨行業(yè)集團及政府平臺23%能源、環(huán)保及公共事業(yè)制造業(yè)Source:JLL,20228|?2023仲量聯(lián)行版權所有.

20222021

其他Source:JLL,2022甲級辦公樓市場成交面積段及驅動所占比例成交面積段：從個數(shù)來看，300平方米以下的面積段成交依舊是占市場主流；但從成交面積來看，2000平方米以上的大面積成交更有利于實現(xiàn)市場快速去化。成交驅動：甲級辦公樓市場租賃成交以擴張為主，在價格的驅使下升級需求也有所提升。甲級辦公樓季度租賃成交面積段（個數(shù)）分析 甲級辦公樓季度租賃成交面積段（面積）分析

甲級辦公樓市場租賃成交（類型）100.0%100.0%100%90.0%90.0%90%80.0%80.0%80%

34%

13%70.0%70.0%70%60.0%60.0%60%50.0%50.0%50%40.0%40.0%40%38% 15%30.0%30.0%30%40%

24%20.0%20.0%20%10.0%10.0%10%0.0%0.0%0%2022年2022年四季度2022年2022年四季度

22% 11%擴張 升級 新設 搬遷<300300-499500-9991000-1999>2000<300300-499500-9991000-1999>20002022年2022年四季度9|?2023仲量聯(lián)行版權所有.數(shù)據(jù)來源，JLL2022 *面積段的數(shù)據(jù)基于成交個數(shù) *基于租賃成交的建筑面積受供需壓力影響，2022年甲級辦公樓市場凈有效租金有所下降，乙級辦公樓市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定，而甲級和乙級市場的同質(zhì)比租金趨同辦公樓市場租金預測 辦公樓市場租金同質(zhì)比預測140120100有效租80金（60元/平40米/月20）0

200180160金同質(zhì)比140指1201008020092010201120122013201420152016201720182019202020212022 20092010201120122013201420152016201720182019202020212022全市 甲級 乙級 甲級 乙級 全市凈有效租金：不含物業(yè)費，刨去免租期之后的成交租金同質(zhì)比指數(shù)：同質(zhì)比指數(shù)指剔除新增項目之后，相同的存量項目的租金變化。設定全市、甲級、乙級2005年為基期，基期指數(shù)設定為100。10|?2023仲量聯(lián)行版權所有.宏觀政策分析聚焦中共武漢市委十四屆四次全體會議暨市委經(jīng)濟工作會議及武漢市第十五屆人民代表大會第二次會議政府工作報告全國經(jīng)濟中心國際消費中心國家科技創(chuàng)新中心城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)域金融中心?2023年武漢市經(jīng)濟社會發(fā)?著力擴大內(nèi)需，著力擴大?扎實推進武漢具有全國影響力?大力推進以武鄂黃黃為核?加快發(fā)展碳金融，推動展主要預期目標是地區(qū)生有效投資。大力推進傳統(tǒng)的科技創(chuàng)新中心建設。聚力打心的武漢都市圈建設，著建設全國碳金融中心，產(chǎn)總值增長6.5%以上。消費、大宗消費、服務性造光電子、汽車、大健康等世力發(fā)揮區(qū)域引領作用。爭取氣候投融資試點。?疫后經(jīng)濟運行有望加快回消費、新型消費，促進消界級產(chǎn)業(yè)集群，培育壯大集成?區(qū)域協(xié)同一體化發(fā)展有望?碳金融相關市場主體的升好轉，實現(xiàn)平穩(wěn)增長，費全面恢復，加快建設國電路、新型顯示器件等戰(zhàn)略性加快產(chǎn)城融合，提升東湖活躍度上升，產(chǎn)品規(guī)模為辦公樓市場的穩(wěn)步復蘇際消費中心城市。新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟。高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構豐富度和機構業(yè)務進一步擴增，注入動能。?消費提振預計將帶動新消?創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)有望快速驅動科和輻射能級。有效支撐辦公需求。費等領域企業(yè)的擴張。技互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的辦公需求升級。11|?2023仲量聯(lián)行版權所有.截至到2026年末，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量將達到1111萬平方米2022Q4武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量12%19%中南中北路2%建設大道7%光谷解放大道4%799萬漢口沿江武昌沿江平方米5%15%岳家嘴王家墩青山11%其他14%11%

2026年末武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量11%16%1%8%3%1111萬15%9%平方米11%17%10%

中南中北路建設大道光谷解放大道漢口沿江武昌沿江岳家嘴王家墩青山其他12|?2023仲量聯(lián)行版權所有.截至到2026年末，全市甲級辦公樓總體量將達到426萬平方米2022Q4武漢甲級辦公樓總體量7%5%6% 29%11% 281萬平方米13% 14%16%

建設大道解放大道漢口沿江光谷中南中北路王家墩武昌沿江其他

2026年末武漢甲級辦公樓總體量6%15%25%6% 426萬平方米9% 13%10%17%

建設大道解放大道漢口沿江光谷中南中北路王家墩武昌沿江其他13|?2023仲量聯(lián)行版權所有.2022年和2023年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的新增供應處于高位，預計在2023年后市場供需壓力有望緩解甲級辦公樓市場700,00050%平600,000方38%40%米500,000（400,00030%建筑300,000面20%積200,000）10%100,00000%20132014201520162017201820192020202120222023*2024*2025*2026*乙級辦公樓市場新增供應凈吸納量空置率800,00050%平700,00039%40%600,000方米500,00030%（400,000建20%筑300,000面200,000積10%）100,00000%20132014201520162017201820192020202120222023*2024*2025*2026*14|?2023仲量聯(lián)行版權所有.新增供應凈吸納量空置率2023年武漢甲級辦公樓市場將迎來綠地中心、長江航運中心以及華潤置地大廈T1多個體量較大的項目入市未來甲級供應建筑面積（平方米）

700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000

遠洋國際金融中心北辰光谷里9#襄陽大廈華潤置地大廈T1亢龍?zhí)哟髲B綠地中心聯(lián)投中心1期鈺龍金融廣場武漢香港中心A江城之門越秀國際金融匯T5泰康人壽大廈長江航運中心大廈武漢中心聯(lián)投中心2期2023*2024*2025*2026*15|?2023仲量聯(lián)行版權所有.隨著疫情政策調(diào)整，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場租金和同質(zhì)比租金有望穩(wěn)步回升辦公樓市場租金預測140120100有效租80金（60元/平40米/月20）0

辦公樓市場租金同質(zhì)比預測200180160金同質(zhì)比140指12010080全市 甲級 乙級 甲級 乙級 全市凈有效租金：不含物業(yè)費，刨去免租期之后的成交租金16|?2023仲量聯(lián)行版權所有.2023年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望新增供應

凈吸納量

空置率

凈有效租金全年129萬平方米

40至45萬平方米

40%至45%

75至80元/平方米/月17|?2023仲量聯(lián)行版權所有.優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場18|?2023仲量聯(lián)行版權所有.2022年全年全國社會零售額走勢分析1—11月份，全國社會消費品零售總額為399190億元，同比下降0.1%，武漢社會消費品零售總額6107.55億元，同比增長2.2%。第四季度（截至11月末），全國社會消費品零售總額為78886億元，同比下降3.2%，武漢社會消費品零售總額1312億元，同比下降6.2%。據(jù)公共數(shù)據(jù)顯示，全國按消費類型分零售額，1—11月份，商品零售359406億元，同比增長0.5%；餐飲收入39784億元，下降5.4%。11月份，商品零售34180億元，同比下降5.6%；餐飲收入4435億元，下降8.4%。社會消費品分月零售總額4500040000

900 10.0%800 5.0%

全國按消費類型分零售額同比增速3500030000

700600

0.0%2500020000150001000050000全國 武漢

500 -5.0%400 -10.0%300-15.0%200-20.0%-25.0%11月

月123456789月月月月月月月年2-1月商品零售餐飲收入

10月

11月19|?2023仲量聯(lián)行版權所有.武漢優(yōu)質(zhì)零售市場項目及子市場解放大道永清建設大道/青年路王家灣徐東江漢路中南中北路街道口存量項目20|?2023仲量聯(lián)行版權所有.未來供應光谷2022年第四季度武漢優(yōu)質(zhì)零售市場概覽整體市場漢口武昌漢陽總體量（平方米）/8,837,835總體量（平方米）/4,254,375總體量（平方米）/3,448,460總體量（平方米）/1,135,000環(huán)比↑818,210平方米環(huán)比無變化環(huán)比↑818,210平方米環(huán)比無變化空置率/12.3%空置率/12.4%空置率/14.5%空置率/5.2%環(huán)比無變化環(huán)比↓0.7百分點環(huán)比↑0.5百分點環(huán)比↓0.1百分點首層凈有效租金首層凈有效租金首層凈有效租金首層凈有效租金（人民幣/平方米/天）/14.2（人民幣/平方米/天）/11.6（人民幣/平方米/天）/9.5（人民幣/平方米/天）/12.621|?2023仲量聯(lián)行版權所有.第四季度錄得五個新項目開業(yè)，全市吸納量顯著提高，市場空置率保持平穩(wěn)武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場供需概況1,000,000800,000600,000平方 400,000米（建 200,000筑面 0積）-200,000-400,000-600,000新增供應凈吸納量 空置率2021Q3和2022Q3凈吸納量下降是因為有一個項目閉店翻新新建成體量不考慮退市項目

20.0%15.0%12.3%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%22|?2023仲量聯(lián)行版權所有.開業(yè)潮驅動首店經(jīng)濟，零售和娛樂業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍。2022年四季度武漢優(yōu)質(zhì)購物中心新增和退租情況時尚服務時尚業(yè)態(tài)為本季度主力需求，其中戶外運動品牌及高端美妝品牌積極布局。Spoonyard、Volcom、Goski等戶外運動服飾品牌首現(xiàn)武娛樂漢，高端護膚品牌AHAVA、AugustinusBader等華中首店爭相入駐，紛紛亮相武商夢時代。餐飲餐飲本季度部分品牌進行退租調(diào)整，但首進品牌仍對武漢市場保持信心，黃油與面包、ShakeShack、達美樂等高話題度的品牌于四季度相繼布局武漢天地、萬象城及光谷天地等地標性商場。娛樂娛樂業(yè)態(tài)表現(xiàn)同樣搶眼，華中首家城市中心室內(nèi)滑雪場熱雪奇跡在武商夢時代正式迎客，同時華中最大的室內(nèi)樂園WS夢樂園及全國首個3層立體卡丁車賽道等均已在商場圍擋，開啟武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場“游樂+零售”的新格局。23|?2023仲量聯(lián)行版權所有.

時尚生活兒童親子0 50000 100000 150000 200000 250000面積（平方米）退租新租第四季度武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金環(huán)比微降0.2個百分點，降幅略擴首層凈有效租金表現(xiàn)18.016.0凈14.0有效12.0租金10.0（元8.0/平方米6.0/天）4.02.00.04Q18 1Q19 2Q19 3Q19 4Q19 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q22 2Q22 3Q22 4Q22全市 漢口 武昌 漢陽租金為百貨及購物中心首層非主力店、一般零售類商戶的凈租金，基于凈租賃面積，不包括免租期24|?2023仲量聯(lián)行版權所有.2023年武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場新增供應依然處于高位未來供應1,600,0001,400,0001,200,000建筑 1,000,000面積（ 800,000平方米 600,000）400,000200,00002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023* 2024* 2025* 2026*漢陽武昌漢口此處分區(qū)供應僅展示新入市項目體量，不考慮重修、改造及退市項目25|?2023仲量聯(lián)行版權所有.未來新增供應主要集中在武昌，2023年武昌優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場將迎來SKP、武漢長江中心和龍湖濱江天街等多個優(yōu)質(zhì)項目集中入市未來入市項目1,500,0001,400,000武漢國金天地購物中心綠地漢正中心-綠地繽紛城1,300,000泛悅南國中心二期1,200,000永旺夢樂城江夏項目1,100,000武漢長江中心建1,000,000筑900,000面800,000華僑城歡樂天際積(平700,000Q-Box購物中心方米)600,000龍湖濱江天街500,000SKP龍湖光谷天街400,000300,000遠洋里Citylane金茂覽秀城武漢寶龍城200,000周大福金融中心華潤萬