房地產(chǎn)評估行業(yè)剩余法例題

房地產(chǎn)評估行業(yè)剩余法例題第1頁/共61頁第2頁/共61頁第3頁/共61頁第4頁/共61頁1.某宗不動產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年年底至2004年底分別獲得純收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計(jì)2005年底至2007年底可分別獲得純收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得純收益將穩(wěn)定在95萬元；該類不動產(chǎn)的還原率為9％。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價(jià)格。作業(yè)1第5頁/共61頁2.某賓館，其土地使用權(quán)使用年限為40年，自2000年6月始。該賓館共有床位300張，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空置率為30%，營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床位為每床每天45元，年平均空置率20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月收入的30％；該類不動產(chǎn)的還原率為8%。試估算該賓館在2005年6月的市場價(jià)值。作業(yè)2第6頁/共61頁a1=94（萬元）a2=93（萬元）a3=96（萬元）a＝95（萬元）r=9%n=48-4=44（年）t=3（年）計(jì)算公式為作業(yè)解答1第7頁/共61頁①年總收益A=300×45×365×（1-20%）=394.20（萬元）②年總費(fèi)用B=A×30%=118.26（萬元）③年純收益C=A-B=275.94（萬元）④賓館市場價(jià)值故該賓館在2005年6月的市場價(jià)值為3215.96萬元。作業(yè)解答2第8頁/共61頁基本情況與項(xiàng)目修正情況待估不動產(chǎn)A為一住宅型不動產(chǎn)。今在同一地區(qū)或鄰近地區(qū)搜集了四宗類似不動產(chǎn)作為比較案例（B、C、D、E），待估不動產(chǎn)與四宗比較案例不動產(chǎn)的基本情況及有關(guān)項(xiàng)目修正情況見8-1。例題1第9頁/共61頁第10頁/共61頁第11頁/共61頁3.計(jì)算過程（1）項(xiàng)目修正 各交易案例均為正常交易，故不作修正，各比較案例交易情況條件指數(shù)均為100％。②時(shí)間差異修正 根據(jù)1999年10月以來的不動產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，各比較案例交易日期之條件指數(shù)為：案例B：(1+1%)12=112.68％；案例C：(1+1%)10=110.46％；案例D：(1+1%)7=107.21％；案例E：(1+1%)2=102.01％；第12頁/共61頁③土地使用權(quán)年期修正 因B、D、E宗比較案例與待估不動產(chǎn)之土地使用權(quán)年期相同，故不作修正；C宗比較案例修正系數(shù)計(jì)算如下（取不動產(chǎn)資本化率為7.5%）。案例C:④容積率修正 由表8-2之不同容積率下的條件指數(shù)，可對容積率進(jìn)行直接修正：案例B、E：1.8/1.8；第13頁/共61頁案例C：1.8/2.0；案例D：1.8/2.2。⑤區(qū)域因素修正各比較案例不動產(chǎn)區(qū)域因素和微觀因素條件指數(shù)可由表8-1資料求得：案例B：100/(100+3-2+2)=100/103;案例C：100/(100+2+3+2)=100/107;案例D：100/(100-1+2+2)=100/103;案例E：100/(100+3-2-3)=100/98。第14頁/共61頁⑥微觀因素修正與區(qū)域因素修正相類似:案例B：100/(100+2+4-1)=100/105;案例C：100/(100+0+2-1)=100/101;案例D：100/(100-1-1+0)=100/98;案例E：100/(100-2+1-4)=100/95。第15頁/共61頁（2）修正價(jià)格計(jì)算（見表8-3）第16頁/共61頁（3）價(jià)格計(jì)算 經(jīng)分析，各比較案例不動產(chǎn)與待估不動產(chǎn)間的替代性較一致，且比較案例的修正價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法計(jì)算試算價(jià)格。V=（1250.26+1231.99+1216.60+1205.28）/4=1226.03（元/m2），取整數(shù)1226元/m2。 根據(jù)以上計(jì)算，可知待估不動產(chǎn)在2000年10月的市場價(jià)值為1226元/m2。第17頁/共61頁例題2第18頁/共61頁第19頁/共61頁第20頁/共61頁第21頁/共61頁第22頁/共61頁為評估某寫字樓2004年10月1日的正常市場價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A，B，C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000（人民幣元/m2）650（美元/m2）5500（人民幣元/m2）成交日期2004年1月1日2004年3月1日2004年7月1日交易情況+2%+5%-3%房地產(chǎn)狀況-8%-4%+6%作業(yè)第23頁/共61頁在表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2004年3月1日為1:8.4，2004年10月1日為1:8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格2004年1月1日至2004年2月1日基本保持不變，2004年2月1日至2004年5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該寫字樓2004年10月1日的正常市場價(jià)格。第24頁/共61頁測算該寫字樓2004年10月1日的正常市場價(jià)格如下：作業(yè)解答第25頁/共61頁某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝10萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里2.5億元。土地開發(fā)周期為2年，土地征用等費(fèi)用10萬元/畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費(fèi)用第1年均勻投入30%，其余在第2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%，按半年計(jì)息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報(bào)率一般為征地等費(fèi)用及開發(fā)成本之和的10%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)約為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的6.5%，土地增值收益為10%。試評估該土地的單價(jià)。例題1土地價(jià)格V=土地征用等費(fèi)用A+土地開發(fā)成本B+利息C+利潤D+稅費(fèi)E+土地增值收益F第26頁/共61頁例題2某成片荒地面積為2平方公里，取得該荒地的價(jià)格為1.2億元。將其開發(fā)成可轉(zhuǎn)讓形態(tài)熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元。開發(fā)期為3年，貸款年利率為6%，取得該荒地的價(jià)格在開發(fā)期初一次性投入；開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費(fèi)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的5.5%；開發(fā)利潤為土地取得價(jià)格、土地開發(fā)成本和管理費(fèi)之和的15%。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。新開發(fā)土地總價(jià)V總=取得該荒地的價(jià)格A+土地開發(fā)成本和管理費(fèi)B+投資利息C+銷售稅費(fèi)D+開發(fā)利潤EA=1.2億元B=2.5億元C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46億元D=V總×5.5%=0.055V總E=（A+B）×15%=0.56億元V總=1.2+2.5+0.46+0.055V總+0.56V總=4.99億元第27頁/共61頁例題3第28頁/共61頁第29頁/共61頁第30頁/共61頁第31頁/共61頁第32頁/共61頁第33頁/共61頁第34頁/共61頁某宗不動產(chǎn)的土地總面積為1000㎡，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)的花費(fèi)為18萬元／畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi)620元／㎡；地上建筑物總建筑面積2000㎡，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為600元／平方米·建筑面積，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為1200元／平方米·建筑面積，估計(jì)該建筑物有八成新。試選用所給資料測算該宗不動產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。

[解]

該題主要是注意重新購建價(jià)格應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗不動產(chǎn)的價(jià)格測算如下：

1、土地現(xiàn)值=620×1000＝620000（元）

2、建筑物現(xiàn)值=l200×2000×80％＝1920000（元）

3、估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)總價(jià)=620000+1920000=2540000（元）

4、估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)單價(jià)=2540000÷2000=1270（元／㎡）例題4第35頁/共61頁有一不動產(chǎn)，其中土地總面積1000m2，是10年前通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年限為50年，地上容積率為3，土地出讓金每平方米400元/m2，現(xiàn)在該類土地出讓金已上漲為600元/m2；地上建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于8年前建成交付使用，總耐用年限一般為60年，殘值率為0，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每平方米500元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每建筑平方米需650元。試用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。[解]

1、土地價(jià)格=600×1000=60（萬元）2、建筑物重置價(jià)格=650×1000×3=195（萬元）3、建筑物已提折舊=195×（8÷48）=32.5（萬元）4、該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)總價(jià)=60+195-32.5=222.5（萬元）5、該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)單價(jià)=222.5÷（1000×3）=741.67（元/平方米）例題5第36頁/共61頁某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5k㎡，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1.5k㎡。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000㎡。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1.5億元，征地后，土地“七通一平”的費(fèi)用為2億元/k㎡，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報(bào)率為20％，土地增值收益率取20％，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10％，土地還原率確定為7％。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。例題6第37頁/共61頁1．計(jì)算土地取得費(fèi)（4.5十1.5）×108÷（5×108）=120（元／㎡）2．計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)（2.0×108）÷（1×106）=200（元／㎡）3．計(jì)算投資利息120×[（1十0.1）2-1]+200×40％[（1+0.1）1.5-1]+200×60％×[（1+0.1）0.5-1]=25.20+12.30+5.86=43.36（元／㎡）

4．計(jì)算投資利潤（120+200）×20％=64（元／㎡）5．計(jì)算土地增值收益（120+200+43.36+64）×20％=85.47（元／㎡）6．計(jì)算土地價(jià)格土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益

=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元／㎡）第38頁/共61頁7．進(jìn)行可出讓土地比率修正開發(fā)區(qū)可出讓土地比率=（開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積）／開發(fā)區(qū)土地總面積×100％

=（5-1.5）／5×100％=70％則可出讓土地的平均單價(jià)=512.83／70％=732.61（元／㎡）8．進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價(jià)格，則50年的土地使用價(jià)格為：732.61×[1-1／（1+0.07）50]＝707.74（元／㎡）9．計(jì)算土地總價(jià)格707.74×10000=7077400（元）采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價(jià)格為：單位面積價(jià)格為707.74元／m2，總價(jià)格為7077400元。第39頁/共61頁某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗土地，出讓年限為50年。該宗土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為10%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)用的40%，總投資回報(bào)率一般為20%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?0%，土地還原率為7%。試采用成本法估計(jì)該宗土地單位價(jià)格。作業(yè)第40頁/共61頁解：（1）計(jì)算土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)=（6+2）萬元/畝=120（元/m2）（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200（元/m2

）（3）計(jì)算投資利息，土地取得費(fèi)期初一次性投入，其計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)分段均勻投入，第1年投入的計(jì)息期為1.5年，第2年投入的計(jì)息期為0.5年。投資利息=土地取得費(fèi)×[（1+利率）計(jì)息期-1]+土地開發(fā)費(fèi)×[（1+利率）計(jì)息期/2-1]=120×[（1+10%）2-1]+200×40%×[（1+10%）1.5-1]+200×60%×[（1+10%）0.5-1]=43.36（元/m2）（4）計(jì)算投資利潤投資利潤=（120+200）×20%=64（元/m2）（5）計(jì)算土地增值收益土地增值收益=（120+200+43.36+64）×20%=85.47（元/m2）（6）計(jì)算土地價(jià)格土地價(jià)格=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+正常利潤+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m2）（7）以上求得的是土地?zé)o限年期的價(jià)格，則50年期的土地使用權(quán)價(jià)格為：土地使用權(quán)價(jià)格=512.83×[1-1/（1+7%）50]=495.42（元/m2）作業(yè)解答第41頁/共61頁例題1第42頁/共61頁第43頁/共61頁第44頁/共61頁第45頁/共61頁第46頁/共61頁第47頁/共61頁第48頁/共61頁第49頁/共61頁第50頁/共61頁1．在進(jìn)行不動產(chǎn)估價(jià)時(shí)，揭示其價(jià)格形成內(nèi)涵，確定估價(jià)技術(shù)路線是準(zhǔn)確、科學(xué)估價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。估價(jià)對象規(guī)劃、設(shè)計(jì)明確，掌握的類似房地產(chǎn)市場行情資料比較豐富，且假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線更能體現(xiàn)估價(jià)對象的市場價(jià)格水平，操作難度較小，因此估價(jià)人員最終選擇了剩余法的技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)。2．采用剩余法進(jìn)行在建工程估價(jià)時(shí)，估價(jià)相關(guān)資料的搜集和整理十分關(guān)鍵。剩余法估價(jià)心得第51頁/共61頁3．現(xiàn)金流量折現(xiàn)法準(zhǔn)確、復(fù)雜，操作難度較大；傳統(tǒng)方法粗略，簡單，較易操作。實(shí)際估價(jià)時(shí)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，但在估價(jià)基礎(chǔ)資料不太齊全的情況下，傳統(tǒng)方法的準(zhǔn)確性更高。4．在估算續(xù)建投資利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)和利潤率的對應(yīng)，從理論上講，無論采用那種計(jì)算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來計(jì)算，結(jié)論應(yīng)是相同的。第52頁/共61頁例題2某舊廠房的建筑面積為5000平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/平方米（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；購買該舊廠房買方需要交納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。舊廠房的購買價(jià)格V=裝修改造后商場售價(jià)A-補(bǔ)出讓金數(shù)額B-裝修改造費(fèi)C-銷售稅費(fèi)D-購買稅費(fèi)E第53頁/共61頁B＝400×5000＝200（萬元）

D＝1785.71×8％＝142.86（萬元）

E＝V×4％=0.04X（萬元）

V＝A-B-C-D-EV=1785.71-200-472.46-142.86-0.04VV=933.07（萬元）

V單=1866.13元/㎡

01A01B第54頁/共61頁某在建工程開工于2003年3月1日，總用地面積3000㎡，規(guī)劃總建筑面積12400㎡，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元／㎡。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2004年9月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50％的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入60％的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元／m2，可出租面積為建筑面積的70％，正常出租率為85％，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25％。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3％，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8％。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該在建工程2004年9月1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為9％，折現(xiàn)率為13％）。例題3第55頁/共61頁第56頁/共61頁需要評估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的價(jià)值。獲知該宗土地的面積為5000㎡，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12％，第一年需要投入60％的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，第二年需要投入40％的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)；銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的2％，不動產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價(jià)格的6％，買方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的3％；預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積2000元。試?yán)盟o資料測算該宗土地2004年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為12％）。例題4第57頁/共61頁[解]

設(shè)該宗土地的總價(jià)為V開發(fā)完成后的總價(jià)值=2000×5000×2/（1+12%）2

=1594.39（萬元）

建筑安裝工程費(fèi)等的總額=800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5+40%/（1+12%）1.5]

=810.36（萬元）銷售費(fèi)用