金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目管控模式和投融資方案設(shè)計

/。金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目管控模式和投融資方案設(shè)計遠(yuǎn)卓管理顧問

托付項(xiàng)目背景項(xiàng)目目標(biāo)和內(nèi)容金茂集團(tuán)托付上海遠(yuǎn)卓企業(yè)管理詢問公司就金茂集團(tuán)擬建的三亞亞龍灣度假酒店項(xiàng)目的將來執(zhí)行進(jìn)行規(guī)劃，主要涉及執(zhí)行組織的架構(gòu)設(shè)計、志向的融資方式及可能的融資方案等提出第三方獨(dú)立看法和建議。金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目前期已經(jīng)由香港浩華管理顧問公司對擬建酒店的地點(diǎn)、環(huán)境、競爭市場供需狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查和分析，并提出了酒店的建設(shè)建議、將來收益預(yù)料和投資預(yù)料；金茂集團(tuán)在浩華公司報告的基礎(chǔ)上，作了一些內(nèi)容、條件的調(diào)整，形成內(nèi)部立項(xiàng)報告上報董事會并獲得了批準(zhǔn)。遠(yuǎn)卓本次托付項(xiàng)目是在上述調(diào)研、分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行的進(jìn)一步細(xì)化方案的探討和建議，并最終形成報告提交。項(xiàng)目假設(shè)條件說明本次托付項(xiàng)目所基于的假設(shè)條件：擬建酒店定位于5星級和超5星級標(biāo)準(zhǔn)，并和國際知名的酒店管理公司合作，并且所選酒店管理公司能夠體現(xiàn)和亞龍灣現(xiàn)有高檔酒店差異化的風(fēng)格；擬建酒店的將來市場供需狀況符合浩華報告中的預(yù)料；擬建酒店的建設(shè)周期能夠依據(jù)金茂集團(tuán)工程支配要求完成；項(xiàng)目投/融資方案依據(jù)金茂集團(tuán)給定的財務(wù)條件，比如貸款利率、融資比例等；金茂集團(tuán)將通過三亞注冊項(xiàng)目公司方式完成項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營，金茂集團(tuán)對項(xiàng)目公司的控股地位不變更。非正常因素，如斗爭、自然災(zāi)難等條件不具有可預(yù)見性，不在探討范圍之內(nèi)。項(xiàng)目報告相關(guān)說明報告中稱謂及其縮寫：中國金茂（集團(tuán)）股份有限公司－金茂集團(tuán)、金茂、集團(tuán)香港浩華管理顧問公司（HorwathAsiaPacific）－浩華公司、浩華上海遠(yuǎn)卓企業(yè)管理詢問公司－遠(yuǎn)卓公司、遠(yuǎn)卓

亞龍灣項(xiàng)目背景投資方背景中國金茂（集團(tuán)）股份有限公司成立于1993年2月，是由中國化工、中國糧油、中國五礦等14家大型外貿(mào)公司發(fā)起組建、按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范運(yùn)作的國有特大型股份制企業(yè)，是一家以超高層建筑經(jīng)營管理為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集高科技產(chǎn)業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、旅游觀光、投資業(yè)務(wù)為一體的綜合性企業(yè)集團(tuán)。金茂集團(tuán)四屆二次董事會進(jìn)行了集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃，提出了集團(tuán)將來三年發(fā)展目標(biāo)：金茂的戰(zhàn)略“一個目標(biāo)，三大功能，五大舉措”一個目標(biāo)：創(chuàng)建品牌經(jīng)濟(jì)和組織——通過金茂品牌建設(shè)，創(chuàng)建具有整合社會資源實(shí)力的組織，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，締結(jié)具有國際競爭力和影響力優(yōu)秀企業(yè)。三大功能：以金茂大廈為載體，強(qiáng)化和延長高檔樓宇及設(shè)施管理、高級酒店經(jīng)營和高端旅游休閑產(chǎn)品開發(fā)為核心的三大功能，有機(jī)聯(lián)系，協(xié)同發(fā)展。五大舉措：功能強(qiáng)化和延長、戰(zhàn)略聯(lián)盟、品牌戰(zhàn)略、資本運(yùn)作、組織實(shí)力建設(shè)。金茂的定位“品牌創(chuàng)建者、價值發(fā)覺者和資源整合者”為此，金茂集團(tuán)正在著力發(fā)展的五種實(shí)力，它們是：領(lǐng)導(dǎo)才能：遠(yuǎn)見卓識和組織、創(chuàng)新實(shí)力整合智力資源：企業(yè)經(jīng)營和管理精英和組合把握商機(jī)實(shí)力：優(yōu)秀的管理流程和快速市場反應(yīng)資本運(yùn)作實(shí)力：資本和產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合品牌運(yùn)作實(shí)力：獲得超額回報，成為行業(yè)領(lǐng)先金茂業(yè)務(wù)狀況隨著金茂大廈大樓資源開發(fā)的進(jìn)一步深化，以金茂大廈為基礎(chǔ)的三大業(yè)務(wù)，包括高檔酒店、高檔寫字樓及觀光旅游將于2005年全面進(jìn)入業(yè)績合理區(qū)間，趨于飽和，后續(xù)增長空間將主要取決于市場價格因素，風(fēng)險較高。而且，隨著小陸家嘴地區(qū)新一輪開發(fā)的啟動，這一地區(qū)的激烈競爭將不行避開，這對金茂大廈業(yè)務(wù)發(fā)展存在相當(dāng)?shù)臐撛谕?。同時，由于金茂集團(tuán)固定資產(chǎn)規(guī)模巨大，即使進(jìn)入業(yè)績增長的合理區(qū)間，股東的投資資本回報率照舊較低。在這種狀況下，金茂集團(tuán)必需抓住機(jī)遇、加快發(fā)展，將金茂大廈的高度優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓F(tuán)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，從而確立持續(xù)的比較優(yōu)勢，保障股東長期、穩(wěn)定的投資回報。亞龍灣項(xiàng)目正是符合集團(tuán)戰(zhàn)略以及能充分發(fā)揮集團(tuán)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和品牌效應(yīng)的后續(xù)投資項(xiàng)目，同時項(xiàng)目具有良好的投資收益預(yù)料，因而項(xiàng)目很快獲得金茂集團(tuán)各股東部的認(rèn)可。亞龍灣項(xiàng)目概況亞龍灣項(xiàng)目位于海南省三亞市亞龍灣國家度假區(qū)。三亞是海南省兩個地級市之一，是國內(nèi)著名的旅游城市，其海岸線長達(dá)209.1公里，占據(jù)海南總海岸線長度的七分之一。1998年至2002年間，三亞的旅游業(yè)飛速增長，達(dá)到25.6%的年均增長速度，遠(yuǎn)高于海南省9%的平均水平。亞龍灣度假區(qū)位于三亞市東南部，是目前中國12個國家級旅游度假區(qū)中唯一位于熱帶地區(qū)的度假區(qū)。亞龍灣度假區(qū)由亞龍灣開發(fā)股份有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一建設(shè)”，整體層次較高，已經(jīng)成為了倍受中國國內(nèi)及亞洲周邊國家歡迎的海濱度假勝地。亞龍灣項(xiàng)目地塊是亞龍灣度假區(qū)海邊一線目前僅剩余的一塊用于開發(fā)高檔酒店的土地。金茂集團(tuán)支配利用這塊土地，和國際頂級酒店管理集團(tuán)合作，建立五星級和超五星級標(biāo)準(zhǔn)度假酒店，以接待旅游度假為主，結(jié)合商務(wù)活動須要。

項(xiàng)目前期可行性探討金茂集團(tuán)獲得土地資源并初步確定投資建設(shè)方向后，為慎重起見，聘請了香港浩華管理顧問公司（HorwathAsiaPacific）－酒店及旅游業(yè)顧問對亞龍灣項(xiàng)目進(jìn)行了全面的調(diào)查和可行性探討。浩華公司在實(shí)地調(diào)研和細(xì)致分析后，2003年1月遞交了“金茂集團(tuán)高檔度假酒店市場及財務(wù)可行性探討報告”。報告的主要內(nèi)容涉及：介紹海南概覽三亞地點(diǎn)分析亞太區(qū)主要海邊度假勝地亞龍灣酒店市場分析開發(fā)建議預(yù)料運(yùn)用率水平營運(yùn)現(xiàn)金流量預(yù)料投資分析遠(yuǎn)卓摘取其內(nèi)容中主要的結(jié)論部分作為引述。宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著國民生產(chǎn)總值和居民可支配收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，國內(nèi)旅游度假市場不斷增長，海南和三亞的旅游市場也從中獲益匪淺。旅游業(yè)已經(jīng)成為海南的一個支柱產(chǎn)業(yè)，海南旅游收入占全省年均國民生產(chǎn)總值的15%。旅游環(huán)境航空海南目前只有三個機(jī)場：?？凇⑷齺喓铜偵?，供應(yīng)的固定國內(nèi)外航線超過50條，包括香港、澳門、新加坡、馬來西亞和泰國。公路海南擁有較好的公路系統(tǒng)，三條南北走向、四條東西走向的公路主干線橫貫全島構(gòu)成一個完善的公路網(wǎng)絡(luò)，連接海南島的各大城市。氣候三亞的氣候?yàn)榈湫偷臒釒ШＱ髿夂?，年平均溫度?5.4℃，全年日照時間達(dá)到2563小時，年均降雨量達(dá)到1279毫米不利因素國外游客的吸引力不足三亞還只是一個重要的國內(nèi)旅游目的地，2002年到訪旅客中，只有6.1%。預(yù)料2003年以及之后的國際到訪旅客將逐年增加，但是在將來的若干年內(nèi)，仍將是主要吸引國內(nèi)游客到訪，旅游消費(fèi)水平較低。游客平均消費(fèi)下降海南雖然游客數(shù)量連年上升，但平均每位游客當(dāng)?shù)叵M(fèi)額近年來有所下降。項(xiàng)目地點(diǎn)條件分析亞龍灣規(guī)劃和設(shè)施狀況亞龍灣度假區(qū)由亞龍灣開發(fā)股份有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。亞龍灣現(xiàn)有設(shè)施：亞龍灣目前擁有酒店10家，其中2星1家、3星2家、4-5星3家（包括非正式評級）、5星3家（包括非正式評級）、高爾夫俱樂部1家，客房數(shù)2349間。一個18洞高爾夫球場一個1997年開業(yè)的海底世界亞龍灣在建設(shè)施：喜來登度假酒店，511間客房的高檔酒店，支配2003年1月開業(yè)萬豪度假酒店，400間客房的高檔酒店，支配2003年10月開業(yè)環(huán)球城內(nèi)的一個消遣電影院，可容納1200名觀眾，支配2003年2月開業(yè)將來5年擬建設(shè)施：在現(xiàn)有球場旁邊增加一個9洞高爾夫球場，預(yù)料2004或2005年開業(yè)在度假區(qū)中心建設(shè)一個大型的零售設(shè)施中心廣場改造翻新，新增一個5000座位的禮堂項(xiàng)目地點(diǎn)方位和周邊環(huán)境擬建項(xiàng)目地點(diǎn)西側(cè)是待開發(fā)沙灘，北面和一片1500畝的紅樹林愛惜區(qū)相連，東邊是在建的萬豪酒店，東北部和高爾夫球場一路之隔，南面是沙灘。項(xiàng)目地點(diǎn)特性和其他酒店相比，具有以下優(yōu)勢：西面和對面將不再建設(shè)其他主要度假設(shè)施和開發(fā)項(xiàng)目，因此，擬建項(xiàng)目相比其他現(xiàn)有競爭對手，是最具隱藏性的一個項(xiàng)目整個地塊從道路向沙灘緩緩傾斜，這種地形特征將為擬建酒店將來的大部分客房供應(yīng)極佳的海景和其他酒店相比，沒有明顯劣勢，同樣擁有優(yōu)質(zhì)的沙灘和水質(zhì)，同樣有幾個灣外島嶼作為自然屏障。但是，擬建項(xiàng)目東面的萬豪度假酒店正在建設(shè)，而且恰恰和擬建項(xiàng)目緊緊相連，這一點(diǎn)不太志向。因此，擬建項(xiàng)目在設(shè)計時須要謹(jǐn)慎定位，如何避開這一方面的負(fù)面影響。亞太主要海濱度假勝地和亞龍灣比較總體而言，亞龍灣正成為一個倍受歡迎的海邊度假勝地。但不行否認(rèn)，亞龍灣的旅游市場還是會面臨以下挑戰(zhàn)：亞龍灣還沒有完全受到區(qū)域和國際性的旅游客源市場的青睞；除了高爾夫球場和度假設(shè)施，亞龍灣尚缺乏其他幫助旅游發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施；三亞城市本身還無法和亞龍灣旅游融為一體；三亞的固定航班到了旺季，照舊不足以容納日漸增長的游客；海南省旅游局并沒有完全開發(fā)這里豐富的人文旅游資源。而且，目前對當(dāng)前旅游景點(diǎn)的促銷和宣揚(yáng)還無法對國際客源市場構(gòu)成足夠的吸引力。亞龍灣酒店市場分析市場供應(yīng)和需求、住宿率和平均房價亞龍灣競爭酒店整體信息酒店/度假村開業(yè)年份客房數(shù)檔次凱萊度假酒店19974035星天域度假酒店19983594-5星（非正式評星）天鴻度假酒店2000355星假日度假酒店20013584-5星（非正式評星）金棕櫚度假酒店20012464-5星（非正式評星）環(huán)球城度假酒店20022085星（非正式評星）1609亞資料來源：浩華“市場及財務(wù)可行性探討報告”從1998年到2002年，亞龍灣競爭市場酒店在客房供應(yīng)方面的年均增長率達(dá)到了20.5%（復(fù)合平均數(shù)），競爭市場酒店的客房需求數(shù)量也在逐年攀升，年均增長率達(dá)到了21.2%（復(fù)合平均數(shù)），需求增長速度超過了供應(yīng)。亞龍灣度假酒店市場整體業(yè)績水平酒店出租率2001平均房價出租率2002平均房價凱萊72%59067%650天域68%56067%630假日60%58065%590金棕櫚45%52060%530環(huán)球城--35%480天鴻68%55065%560平均61.6%56961.3%598資料來源：浩華“市場及財務(wù)可行性探討報告”客源分布和構(gòu)成2002年亞龍灣競爭酒店市場客源分布資料來源：浩華“市場及財務(wù)可行性探討報告”國內(nèi)高檔市場以及會議市場在客房預(yù)定以及會議組織方面起先避開旅行社的參和，因此，和前幾年相比，2002年通過旅行社方面進(jìn)行的酒店訂房急劇削減，?？褪袌觯ㄉ⒖停┰谡麄€客源市場的比例增加。在客源國籍構(gòu)成方面，高檔度假酒店市場的客源主體為國內(nèi)旅游者，占到75%。比照北京和上海等其他主要門戶城市，長線市場的脆弱對三亞酒店市場潛在平均房價的提升構(gòu)成了挑戰(zhàn)。競爭市場供應(yīng)和需求預(yù)料將來5年供應(yīng)和需求的增長趨勢預(yù)料客房供應(yīng)客房需求住宿率平均房價客房數(shù)變更客房數(shù)變更人民幣變更2003預(yù)料219436%138040%63%6519%2004258218%165620%64%6845%2005304918%195418%64%7043%2006382525%230618%60%7476%200740015%265215%66%7845%資料來源：浩華“市場及財務(wù)可行性探討報告”亞龍灣將來潛在供應(yīng)客房數(shù)開業(yè)年份檔次管理方三亞喜來登5112003年1月豪華5星喜來登萬豪4002003年10月豪華5星萬豪天鴻擴(kuò)建2502004年10月豪華5星業(yè)主香格里拉陽光海岸5502005年7月豪華5星香格里拉擬建項(xiàng)目1期5002006年1月豪華5星TBA資料來源：浩華“市場及財務(wù)可行性探討報告”將來需求市場的增長主要來自：國內(nèi)休閑和會議需求市場香港休閑和會議需求市場來自韓國和日本的休閑市場，其次是歐美休閑市場項(xiàng)目開發(fā)建議浩華認(rèn)為，酒店應(yīng)定位為高檔五星級，選擇世界頂級品牌并在現(xiàn)有酒店中樹立一個和眾不同的獨(dú)特形象，區(qū)分于其他即將開業(yè)的較低等級5星定位的喜來登、萬豪和香格里拉等項(xiàng)目。但同時，在中期內(nèi)，基于國內(nèi)客源的需求定位以及市場平均房價水平，都難以保證一個超豪華酒店的經(jīng)濟(jì)可行性。因此，浩華建議擬建酒店開發(fā)支配如下：1期2期3期支配開業(yè)日期2006年1月2007年年中2008度假酒店1總客房數(shù)800間500間客房300-350間客房度假酒店2250-300管理品牌國際國際國際類型客房＋別墅客房＋別墅較多別墅，較少客房（依市場而定）資料來源：浩華“市場及財務(wù)可行性探討報告”預(yù)料運(yùn)用率水平和營運(yùn)現(xiàn)金流量預(yù)料擬建酒店一期（500間客房）預(yù)料滲透率水平年份市場滲透率指數(shù)平均房價指數(shù)20068311020079511020081031102009103110資料來源：浩華“市場及財務(wù)可行性探討報告”投資分析擬建項(xiàng)目預(yù)期投資假設(shè)內(nèi)部酬勞率回收期每間房US$14,00013.4%10年每間房US$12,00016.3%8年資料來源：浩華“市場及財務(wù)可行性探討報告”浩華報告總結(jié)總體而言，浩華報告對國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢和擬建項(xiàng)目均持樂觀看法。報告認(rèn)為無論從國內(nèi)整體還是海南、三亞的旅游市場，將來均呈現(xiàn)上升的良好勢頭。擬建項(xiàng)目的資源條件也相對不錯，在其競爭市場中具有較大可能脫穎而出，成為領(lǐng)先者。基于浩華搜集資料和預(yù)料推斷，擬建項(xiàng)目的收益率完全值得金茂集團(tuán)進(jìn)行投資。不利因素：亞龍灣主要面對國內(nèi)游客，不利于消費(fèi)水平提升，因而短期內(nèi)建立超豪華酒店的市場尚不成熟、風(fēng)險較高；擬建項(xiàng)目緊臨在建的萬豪酒店，將來酒店管理公司和品牌的選擇特別重要，將確定能否形成差異化競爭優(yōu)勢。

金茂集團(tuán)對亞龍灣項(xiàng)目的設(shè)想和支配在香港浩華公司專業(yè)評估和測算之后，金茂集團(tuán)又進(jìn)行了一些補(bǔ)充和調(diào)整，比如項(xiàng)目周期縮短、貸款利率調(diào)整為4.8%、增加了折舊項(xiàng)目、增加了相關(guān)稅費(fèi)等等。遠(yuǎn)卓通過“關(guān)于金茂集團(tuán)在三亞亞龍灣建立高星級酒店的立項(xiàng)報告（送審稿）”和對金茂集團(tuán)部分相關(guān)管理人員的訪談獲得了相關(guān)信息。項(xiàng)目管控模式的設(shè)想考慮到擬建酒店的管理跨度和難度，金茂集團(tuán)擬在三亞設(shè)立兩個項(xiàng)目公司分別負(fù)責(zé)兩個度假酒店項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營；但是，是由集團(tuán)干脆負(fù)責(zé)酒店項(xiàng)目的投資和管理還是設(shè)立一個投資公司負(fù)責(zé)，尚未明確。金茂集團(tuán)通過投資公司間接管控的模式設(shè)想主要考慮：亞龍灣項(xiàng)目須要資金量較大，為減小資金壓力，間接模式可增加財務(wù)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)小投入撬動大資金的效果；間接模式增加了可融資平臺，為金茂集團(tuán)將來的投資增值和退出創(chuàng)建了更多、更靈敏的選擇空間。項(xiàng)目進(jìn)度的預(yù)期調(diào)整支配金茂擬將浩華建議的三期進(jìn)度調(diào)整為分兩期進(jìn)行，第一期照舊是一家5星級酒店，支配客房數(shù)500間，完工投入時間提前到2005年4月（亞龍灣度假酒店第一期工程建設(shè)形象進(jìn)度支配）；其次期是一家超5星級酒店，支配客房數(shù)600間，詳細(xì)數(shù)量和開工日期、工期需視市場狀況再作確定。最初的項(xiàng)目土地、投資量和融資支配設(shè)想土地兩塊土地運(yùn)用權(quán)一次買下，分期建設(shè)。土地款將接受三年分期方式付清，但土地權(quán)證可以在合同簽署后獲得，即項(xiàng)目開工時可以將土地作為公司資產(chǎn)抵押貸款。土地價格目前為90萬元/每畝（送審稿中按80萬元測算）。預(yù)料投資總量為12億元。一期項(xiàng)目期間預(yù)料總投資70720.1萬元，其中公司出資36650.1萬元，其余為銀行貸款34070萬元；用于一期項(xiàng)目的總投資為52161.5萬元，其中公司出資為27370.8萬元，銀行貸款為24790.7萬元。一期酒店造價為12萬美元/間。一期酒店開業(yè)總資產(chǎn)為52161.5萬元，其中流淌資產(chǎn)2361.5萬元，固定資產(chǎn)4.98億元，其中土地成本1.3億元，建筑及設(shè)備等3.68億元。預(yù)料一期酒店項(xiàng)目開業(yè)第一年現(xiàn)金凈流入為1769.3萬元，凈利潤282.6萬元；至2010年（開業(yè)第五年）現(xiàn)金凈流入達(dá)到6465.1萬元，凈利潤達(dá)到4978.4萬元。依據(jù)一期酒店項(xiàng)目的經(jīng)營狀況預(yù)料，其經(jīng)營前三年的現(xiàn)金流量之和達(dá)到11801.2萬元，二期項(xiàng)目的總投資為22238萬元，考慮50%負(fù)債結(jié)構(gòu)，需自籌資本11119萬元，完全能夠滿足投資需求。一期酒店2009年到2011年的現(xiàn)金流量之和達(dá)到19178.4萬元，完全能滿足三期項(xiàng)目需求。金茂集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)最終在投資公司和項(xiàng)目公司的股權(quán)均達(dá)到51%。由于金茂集團(tuán)建設(shè)支配的調(diào)整和土地價格的變動，送審稿中的財務(wù)預(yù)料數(shù)據(jù)須要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。總體來看，需投資密度呈上升趨勢。一是受到價格影響，但此因素影響不大；二是建設(shè)支配縮短和合并，對資金的要求增加，加大了融資壓力。

遠(yuǎn)卓對亞龍灣項(xiàng)目的理解和項(xiàng)目中可能的風(fēng)險和問題遠(yuǎn)卓對亞龍灣項(xiàng)目的理解亞龍灣項(xiàng)目在金茂集團(tuán)戰(zhàn)略中的意義符合集團(tuán)戰(zhàn)略依據(jù)金茂集團(tuán)三年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，金茂集團(tuán)在2005年即將面臨金茂大廈資源開發(fā)利用達(dá)到飽和的局面。屆時，金茂集團(tuán)將很難再有新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而現(xiàn)有業(yè)務(wù)將受到市場競爭加劇的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如何在大廈資源飽和之前的短短2、3年間，利用金茂品牌優(yōu)勢和軟件資源找尋和發(fā)掘出新的市場機(jī)會，將金茂競爭力向大廈以外空間釋放，是一個特別緊迫的任務(wù)。形成酒店板塊從金茂集團(tuán)現(xiàn)有三大核心業(yè)務(wù)－酒店、寫字樓、觀光－來看，酒店業(yè)務(wù)無論從金茂內(nèi)部實(shí)力還是行業(yè)前景而言，都是應(yīng)首先選擇并易于復(fù)制的業(yè)務(wù)。金茂君悅酒店目前在上海超5星級酒店中已經(jīng)占據(jù)了“領(lǐng)頭羊”的位置。通過和凱悅酒店集團(tuán)的合作，金茂集團(tuán)已經(jīng)在高檔酒店經(jīng)營管理方面積累了相當(dāng)?shù)拈啔v并初步培育了一支核心隊伍。上海豪華酒店經(jīng)營管理的成功閱歷特別有利于金茂集團(tuán)形成酒店業(yè)務(wù)板塊，向國內(nèi)其他城市擴(kuò)張和延長。支持持續(xù)增長酒店行業(yè)的投資和經(jīng)營較易受到資源限制，具有穩(wěn)定的投資收益但同時不能支持長期增長的要求。基于這樣的特征，金茂集團(tuán)將來可能的酒店板塊須要形成不斷找尋發(fā)覺投資機(jī)會、項(xiàng)目投資、日常經(jīng)營管理、合理退出的循環(huán)業(yè)務(wù)模式，支持集團(tuán)酒店業(yè)務(wù)的持續(xù)增長和收益。相應(yīng)要求和準(zhǔn)備金茂集團(tuán)需設(shè)立機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)酒店板塊的投融資和經(jīng)營管理，同時逐步培育精通酒店投資和管理的專業(yè)人員隊伍；金茂集團(tuán)需考慮設(shè)計并實(shí)施便于融資和轉(zhuǎn)讓的資本結(jié)構(gòu)以支持持續(xù)的投資需求；金茂集團(tuán)需考慮建立有效限制并不失靈敏性的管控模式、組織結(jié)構(gòu)和制度體系保障對各個酒店項(xiàng)目的管控。亞龍灣項(xiàng)目的目標(biāo)和要求降低金茂集團(tuán)資金壓力由于亞龍灣項(xiàng)目整體投資額較大（12億元），而且項(xiàng)目時間跨度較長（一期3年、二期2-3年）；雖然金茂集團(tuán)目前的現(xiàn)金流狀況較好，且具有確定的融資實(shí)力，但考慮將來集團(tuán)發(fā)展的投資須要，利用確定的財務(wù)杠桿降低資金壓力仍是必要的手段。設(shè)立投資公司的間接模式可以增加一層融資平臺，放大財務(wù)杠桿系數(shù)，有利于降低集團(tuán)資金壓力，更大幅度的撬動外部資源，無論是間接融資方式還是干脆融資方式。限制金茂集團(tuán)綜合風(fēng)險金茂集團(tuán)作為“中國第一高樓”的全部人，股東方又主要由國內(nèi)大型國有集團(tuán)組成，具有比較知名的品牌和較高商譽(yù)；同時近年通過發(fā)行長期債券等方式已使資產(chǎn)負(fù)債率和財務(wù)費(fèi)用有所下降，現(xiàn)金流和利潤狀況也是連年上升。在金茂集團(tuán)自身經(jīng)營和財務(wù)狀況均較好的條件下，合理運(yùn)用財務(wù)杠桿、限制風(fēng)險成為一個重要的議題。亞龍灣項(xiàng)目中必需將自有資金的投入比例、財務(wù)費(fèi)用的限制、備用方案的準(zhǔn)備等幾方面問題全面、綜合地予以考慮，限制和防范集團(tuán)綜合風(fēng)險，降低發(fā)生可能對集團(tuán)造成負(fù)面影響的各類事務(wù)的概率。亞龍灣項(xiàng)目中可能存在的風(fēng)險和問題項(xiàng)目中可能存在的四類風(fēng)險和問題政策風(fēng)險稅收政策：由于海南省目前不在享受國家稅收實(shí)惠的特區(qū)范圍內(nèi)，在海南注冊公司所享有的稅收實(shí)惠為當(dāng)?shù)卣o和的政策，實(shí)惠范圍限于地稅部分。鑒于目前國家稅收管理日趨嚴(yán)格，地稅減讓政策的將來走勢不甚樂觀，亞龍灣項(xiàng)目投資公司和項(xiàng)目公司目前可能享有的“先征后退”等實(shí)惠條件存在較大風(fēng)險，對將來收益有負(fù)面影響。注冊資金政策：三亞市在注冊資金方面承諾金茂集團(tuán)可以在一年內(nèi)分兩期到賬，此政策同樣存在不確定性。當(dāng)條件發(fā)生變更時，相應(yīng)應(yīng)急方案必需啟動，否則可能造成不利社會影響。市場風(fēng)險金茂亞龍灣項(xiàng)目所依托的市場環(huán)境具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。需求市場國內(nèi)、海南將來宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會對項(xiàng)目將來需求市場產(chǎn)生重大影響，尤其是亞龍灣目前主要針對國內(nèi)游客的客觀現(xiàn)狀，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的依靠度較高；亞龍灣規(guī)劃發(fā)展及其配套設(shè)施的建設(shè)以及其在海外的營銷活動等，將確定亞龍灣將來綜合吸引力即亞龍灣將來旅游客源的消費(fèi)水平，對金茂亞龍灣項(xiàng)目二期建設(shè)的收益實(shí)力產(chǎn)生影響。供應(yīng)市場亞龍灣將來規(guī)劃的變更以及競爭格局的變更，將對項(xiàng)目目前對供應(yīng)狀況的推斷產(chǎn)生影響。中國南部其他主要旅游城市和海南的競爭、周邊其他旅游景點(diǎn)和亞龍灣的競爭等將對旅游客源構(gòu)成威逼和替代，亞龍灣目前主要依靠自然風(fēng)光吸引游客的單一競爭優(yōu)勢抗風(fēng)險實(shí)力較弱。經(jīng)營風(fēng)險亞龍灣項(xiàng)目將來酒店經(jīng)營狀況取決于：是否選擇了恰當(dāng)?shù)木频旯芾砉竞途频昶放?；業(yè)主方和酒店管理公司合作是否融洽；酒店管理公司的經(jīng)營管理實(shí)力等等?？紤]到亞龍灣項(xiàng)目準(zhǔn)備聘請國際知名的高檔酒店管理公司，其經(jīng)營管理實(shí)力在一般條件下將保持在較高水準(zhǔn)，能夠限制經(jīng)營風(fēng)險。酒店管理公司選擇由于目前亞龍灣度假區(qū)內(nèi)已有若干家高檔酒店，而且不乏知名品牌，金茂集團(tuán)所選擇的酒店管理公司的風(fēng)格和水準(zhǔn)能否區(qū)分于其他競爭對手或者優(yōu)于其他對手，特別重要。若酒店管理公司選擇失誤，對將來經(jīng)營業(yè)績將發(fā)生較大影響。業(yè)務(wù)和管理公司關(guān)系由于金茂集團(tuán)傾向于不選擇凱悅酒店集團(tuán)，即意味著是和酒店管理公司的初次合作。初次合作雙方可能在經(jīng)營理念、管理風(fēng)格、行為習(xí)慣等諸多方面有所不同，須要閱歷磨合。磨合的周期長短、磨合的成功和否等因素將影響酒店的日常經(jīng)營活動，帶來風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險亞龍灣項(xiàng)目投資量大、項(xiàng)目周期長，過程中產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)因素較多，主要有：利率風(fēng)險由于亞龍灣項(xiàng)目貸款額度較高，貸款周期長，擔(dān)當(dāng)?shù)睦首儎语L(fēng)險較高。利率的變動將影響項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用。匯率風(fēng)險由于境外融資相對簡潔且成本較低，亞龍灣項(xiàng)目將來實(shí)行境外融資時將面臨匯率風(fēng)險，需考慮設(shè)計避險工具降低風(fēng)險。融資風(fēng)險亞龍灣項(xiàng)目中不確定因素較多，從而對資金需求的不確定性也較高，簡潔形成資金缺口。支配資金支配時須給和確定彈性，考慮多種可能，預(yù)先設(shè)計備用方案。隨著項(xiàng)目進(jìn)度的推動可能遭遇的詳細(xì)風(fēng)險和問題公司注冊階段將來管控模式的選擇接受何種公司注冊形式及股東結(jié)構(gòu)有利于項(xiàng)目將來進(jìn)展項(xiàng)目投資要求的注冊資金額度項(xiàng)目開工之前的資源準(zhǔn)備要求，如土地獲得、資金到位等酒店管理公司的篩選和確定一期項(xiàng)目建設(shè)階段和酒店管理公司的協(xié)調(diào)資金的按期到位以及支付條件發(fā)生變更時的應(yīng)急資金籌措項(xiàng)目質(zhì)量和工期的把控對項(xiàng)目周邊環(huán)境的持續(xù)跟蹤以應(yīng)對市場環(huán)境變更一期項(xiàng)目完成、開業(yè)階段項(xiàng)目公司人員調(diào)整變動開業(yè)及經(jīng)營資金準(zhǔn)備后續(xù)融資方案的設(shè)計和確定金茂集團(tuán)投資退出方案的準(zhǔn)備遠(yuǎn)卓對應(yīng)方案的準(zhǔn)備遠(yuǎn)卓對管控模式提出建議注冊階段主要考慮快速啟動，遠(yuǎn)卓供應(yīng)了先以最簡方式注冊然后依須要變更的方案，比較了多種注冊形式的利弊。遠(yuǎn)卓給出了注冊資金的要求范圍遠(yuǎn)卓建議了公司將來組織形式遠(yuǎn)卓針對項(xiàng)目周期各個可能時點(diǎn)供應(yīng)退出方案

基于遠(yuǎn)卓理解的亞龍灣項(xiàng)目模式設(shè)計干脆限制模式和間接限制模式的比較金茂亞龍灣項(xiàng)目的管控模式可選擇金茂集團(tuán)干脆控股項(xiàng)目公司方式和金茂集團(tuán)控股三亞投資公司并由投資公司再控股項(xiàng)目公司的間接方式。兩種方式都可行，操作上難度也不大，但綜合各方面因素比較，同時參考其他集團(tuán)公司模式，遠(yuǎn)卓建議接受設(shè)立投資公司的間接限制模式。戰(zhàn)略要求金茂集團(tuán)將來將形成三大業(yè)務(wù)板塊，酒店業(yè)務(wù)是其中之一。對于多元業(yè)務(wù)投資的集團(tuán)公司，集團(tuán)對各業(yè)務(wù)板塊的管控多接受間接模式，主要考慮：集團(tuán)的管理跨度假如接受干脆模式，集團(tuán)公司需干脆管理多個板塊下的若干下屬公司，從管理實(shí)力的合理范圍而言，必定造成集團(tuán)管理跨度過大的狀況，對集團(tuán)和下屬公司都將導(dǎo)致效率下降的不利局面；集團(tuán)的管理難度一般狀況下，各個板塊所屬行業(yè)各具特征，須要一個對行業(yè)具有豐富閱歷的團(tuán)隊進(jìn)行管理，假如接受干脆模式，意味著集團(tuán)公司內(nèi)部需組建若干對應(yīng)于各個業(yè)務(wù)板塊的專業(yè)團(tuán)隊或部門且基本相對獨(dú)立，集團(tuán)的人員規(guī)模將較為浩大，同時進(jìn)一步增加集團(tuán)管理跨度。亞龍灣項(xiàng)目是金茂集團(tuán)酒店業(yè)務(wù)向外延長的起步，是將來酒店板塊形成的雛形?？紤]將來酒店板塊組成須要的核心投資管理公司，假如較早建立可以盡早盡快熟悉業(yè)務(wù)和項(xiàng)目以及培育團(tuán)隊，同時在投資關(guān)系上也較為干脆。間接模式在國內(nèi)許多大型集團(tuán)公司運(yùn)用，比如中遠(yuǎn)集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊（北京），即由中遠(yuǎn)集團(tuán)和中化集團(tuán)共同出資組建設(shè)立中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司，并由該房地產(chǎn)公司投資管理下屬多個房地產(chǎn)項(xiàng)目公司及物業(yè)管理公司，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)購置土地和房產(chǎn)建設(shè)、銷售工作。融資要求金茂集團(tuán)希望以較少投入撬動較大資金的設(shè)想，須要通過財務(wù)杠桿等手段實(shí)現(xiàn)。間接限制模式相比干脆模式多一層融資平臺，可以更大程度的利用外部資源，融資靈敏性也更好：間接融資方式下，以50%負(fù)債率推算，財務(wù)杠桿系數(shù)放大一倍；干脆融資方式下，可以在項(xiàng)目公司和投資公司兩個層面募集資金。同時，考慮將來可能的上市等融資途徑，單一的酒店業(yè)務(wù)不具備上市融資所要求的高增長高回報特性，較難吸引投資方關(guān)注；而投資公司由于業(yè)務(wù)相對豐富，其資產(chǎn)、收益狀況相比項(xiàng)目公司具有更好的吸引投資人的背景。經(jīng)營管理要求由于亞龍灣項(xiàng)目和金茂集團(tuán)地理位置距離較遠(yuǎn)，異地干脆限制管理難度較大，而且若需兼顧兩個項(xiàng)目公司，需投入資源較多；同時，集團(tuán)干脆限制模式下，項(xiàng)目公司的匯報、決策等均需通過集團(tuán)審批，手續(xù)相對繁瑣，不利于日常經(jīng)營的快速靈敏要求。間接模式下，集團(tuán)主要管理投資公司，由其在當(dāng)?shù)馗纱喙芾?，反?yīng)、決策速度加快，且便于發(fā)覺項(xiàng)目公司的問題。間接限制模式的主體框架投資公司和項(xiàng)目公司的設(shè)立在海南三亞注冊設(shè)立投資公司（海南三亞金茂投資有限公司）和兩個項(xiàng)目公司。投資公司由金茂集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)共同投資成立，項(xiàng)目公司由投資公司和金茂集團(tuán)共同投資成立。二期項(xiàng)目公司海南三亞金茂投資有限公司一期項(xiàng)目公司金茂集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)二期項(xiàng)目公司海南三亞金茂投資有限公司一期項(xiàng)目公司金茂集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)投資公司和項(xiàng)目公司的主要職責(zé)投資公司：負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司的投融資和建設(shè)、經(jīng)營管理。項(xiàng)目公司：建設(shè)期負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，經(jīng)營期負(fù)責(zé)酒店業(yè)務(wù)日常經(jīng)營管理。遠(yuǎn)卓基于間接限制模式設(shè)計了金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目投資公司和項(xiàng)目公司的公司組建形式、融資方案和管控方案。以下三部分即為三個方面內(nèi)容的詳細(xì)綻開，全部論述結(jié)構(gòu)均基于投資公司和項(xiàng)目公司兩層架構(gòu)間接模式。

基于間接模式的公司組建形式金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目投資公司和項(xiàng)目公司的組建可能的選擇范圍：股份有限公司和有限責(zé)任公司內(nèi)資企業(yè)和中外合資企業(yè)股東構(gòu)成中是否有外部股東加入是否注冊為投資公司遠(yuǎn)卓主要基于以下幾個條件提出公司組建形式建議：項(xiàng)目進(jìn)度的時間要求項(xiàng)目投資相關(guān)要求各種注冊方式的政策要求公司可以獲得的政策環(huán)境對公司將來發(fā)展的影響遠(yuǎn)卓考慮了公司各種可能的組建形式的相關(guān)要求（詳見附件一），并結(jié)合上述條件進(jìn)行了分析比較，首先解除了一些可能，然后基于亞龍灣項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程提出了分階段金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目投資公司和項(xiàng)目公司的組建方案建議，供金茂集團(tuán)參考。考慮解除的幾種可能選擇中外合資的投資公司形式由于國家相關(guān)政策對中外合資的投資公司注冊和資金投向要求較高，基本不考慮設(shè)立中外合資的投資公司。項(xiàng)目公司為股份有限公司形式股份有限公司相比有限責(zé)任公司注冊手續(xù)困難、信息批露要求高、有關(guān)部門的監(jiān)管相對嚴(yán)格。考慮項(xiàng)目公司將來的轉(zhuǎn)讓相對簡潔，而且不作為主要上市融資平臺，以有限責(zé)任公司形式存續(xù)比較合適。

項(xiàng)目啟動階段公司組建方案方案原則由于亞龍灣一期項(xiàng)目建設(shè)支配特別緊迫，同時二期項(xiàng)目土地受讓須要，項(xiàng)目啟動階段公司注冊以快捷為主要原則，因此選擇以有限責(zé)任方式成立投資公司和項(xiàng)目公司。同時為便于建設(shè)期內(nèi)的快速決策，股東方全部由集團(tuán)內(nèi)部公司組成。為便于金茂海南投資公司投資職能的開展，設(shè)立為投資公司，免受“對外投資不得超過公司凈資產(chǎn)50%”的《公司法》相關(guān)條款限制。公司注冊資金等條件能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。公司組建形式投資公司：以內(nèi)資形式在海南注冊為有限責(zé)任的投資公司，股東方為金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)。兩個項(xiàng)目公司：均以內(nèi)資形式在海南注冊為有限責(zé)任公司，股東方為金茂集團(tuán)和金茂海南投資公司。方案結(jié)構(gòu)圖示方案結(jié)構(gòu)圖示100%海南三亞金茂投資公司金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)100%海南三亞金茂投資公司金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)49%49%51%51%二期項(xiàng)目公司目一期項(xiàng)目公司目49%49%51%51%二期項(xiàng)目公司目一期項(xiàng)目公司目由金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)100%出資注冊成立海南三亞金茂投資有限公司。由金茂集團(tuán)出資49%、金茂海南投資公司出資51%注冊成立亞龍灣一期項(xiàng)目公司和二期項(xiàng)目公司。公司初始注冊資金投資公司注冊資金的用途主要是用于對項(xiàng)目公司的投資；項(xiàng)目公司注冊資金的用途主要是用于土地購置和項(xiàng)目建設(shè)?；谧再Y金的用途，遠(yuǎn)卓依據(jù)亞龍灣項(xiàng)目的分階段資金需求測算投資公司和項(xiàng)目公司的注冊資金要求范圍。項(xiàng)目分階段資金需求一期項(xiàng)目2003-2005年資金需求表（單位：萬元）項(xiàng)目公司一200320042005合計土地款52776451.82932.214661.0全部相關(guān)費(fèi)用5670205201140037590.0投資需求10947269721433252251.0二期項(xiàng)目2003-2005年資金需求表（單位：萬元）項(xiàng)目公司二200320042005合計土地款10002834.811339.515174.3全部相關(guān)費(fèi)用0000.0投資需求100028351134015174.3初始注冊資金建議鑒于項(xiàng)目建設(shè)所需資金可以分步到位以及資金擱置的成本和對集團(tuán)造成的壓力，建議金茂集團(tuán)接受分期注入項(xiàng)目資金的方式，依照項(xiàng)目建設(shè)周期的資金要求，每年度追加投資公司和項(xiàng)目公司的注冊資金并獲得銀行貸款。遠(yuǎn)卓對于初始注冊資金的變動范圍進(jìn)行了測算，即0.7-3.67億元之間，當(dāng)時始注冊資金未涵蓋2003-2005年期間全部資金需求時，金茂集團(tuán)需通過追加注冊資金方式籌集后年度項(xiàng)目建設(shè)和土地購置所需資金。詳細(xì)初始注冊資金和每年度的追加值，金茂集團(tuán)可以依據(jù)集團(tuán)資金支配予以確定?？紤]金茂集團(tuán)的現(xiàn)金壓力、項(xiàng)目公司確定的資金彈性和操作便利性，建議在最低限度額度之上給和確定浮動幅度，浮動部分主要涵蓋一些變動性較高的資金需求。初始注冊資金可能在1.5-2億元左右比較合適。以下為初始注冊資金的詳細(xì)測算方案測算說明依照金茂集團(tuán)在2003-2005年期間即一期項(xiàng)目建設(shè)期間，一期項(xiàng)目的建設(shè)資金和一、二期項(xiàng)目土地資金需求及融資支配，測算公司初始注冊資金方案，2005年以后的二期項(xiàng)目建設(shè)資金不予過早考慮。測算將給出在上述資金需求狀況下公司初始注冊資金可能的變動范圍，即最低和最高出資金額間的范圍。由于投資公司的注冊資金須用于兩個項(xiàng)目公司的投資，實(shí)際投資公司資產(chǎn)為項(xiàng)目公司股權(quán)，當(dāng)項(xiàng)目公司在建時，投資公司無法獲得貸款，因此計算時僅考慮項(xiàng)目公司運(yùn)用50%的財務(wù)杠桿。測算假設(shè)條件設(shè)定金茂集團(tuán)對投資公司的投資為100%金茂集團(tuán)和投資公司對項(xiàng)目公司的投資比例為49%和51%項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債率為50%，但利息部分由公司出資擔(dān)當(dāng)，即實(shí)際負(fù)債率略低于50%項(xiàng)目土地款依據(jù)土地合同約定的付款方式不考慮項(xiàng)目公司的開業(yè)流淌資金不考慮公司注冊資金的分期到位（一年內(nèi)）金茂集團(tuán)可以通過變更注冊資金方式籌集后年度項(xiàng)目所需資金計算方法和步驟通過設(shè)定不同條件下項(xiàng)目公司的資金需求量推算出項(xiàng)目公司須注冊資金額繼而依據(jù)持股比例推算投資公司注冊資金額和金茂集團(tuán)對項(xiàng)目公司的出資額最終依據(jù)金茂集團(tuán)對投資公司出資比例推算金茂集團(tuán)出資額再加總得到金茂集團(tuán)總出資額

最低出資額方案項(xiàng)目公司均只準(zhǔn)備第一年即2003年的投資需求資金，則一期項(xiàng)目公司10947萬元二期項(xiàng)目公司1000萬元運(yùn)用50%銀行貸款，則自有資金為一期項(xiàng)目公司5474萬元二期項(xiàng)目公司500萬元追加貸款利息，則自有資金即注冊資金為一期項(xiàng)目公司5736萬元二期項(xiàng)目公司524萬元按出資比例推算金茂集團(tuán)和投資公司出資額，則金茂集團(tuán)對一期項(xiàng)目公司出資2811萬元投資公司對一期項(xiàng)目公司出資2925萬元金茂集團(tuán)對二期項(xiàng)目公司出資257萬元投資公司對二期項(xiàng)目公司出資267萬元投資公司注冊資金為3192萬元（2925＋267）金茂集團(tuán)總出資為6260萬元（2811＋257＋3192）2925萬元51%總出資額6260萬元267萬元51%二期項(xiàng)目公司注冊資金524萬元一期項(xiàng)目公司注冊資金5736萬元3192萬元100%海南三亞金茂投資公司注冊資金3064萬元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示2811萬元49%257萬元49%

最高出資額方案2925萬元51%總出資額6260萬元267萬元51%二期項(xiàng)目公司注冊資金524萬元一期項(xiàng)目公司注冊資金5736萬元3192萬元100%海南三亞金茂投資公司注冊資金3064萬元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示2811萬元49%257萬元49%項(xiàng)目公司均準(zhǔn)備三年即2003-2005年的總投資需求資金，則一期項(xiàng)目公司52251萬元二期項(xiàng)目公司15174萬元運(yùn)用50%銀行貸款，則自有資金為一期項(xiàng)目公司26126萬元二期項(xiàng)目公司7587萬元追加貸款利息，則自有資金即注冊資金為一期項(xiàng)目公司28552萬元二期項(xiàng)目公司8067萬元按出資比例推算金茂集團(tuán)和投資公司出資額，則金茂集團(tuán)對一期項(xiàng)目公司出資13990萬元投資公司對一期項(xiàng)目公司出資14562萬元金茂集團(tuán)對二期項(xiàng)目公司出資3953萬元投資公司對二期項(xiàng)目公司出資4114萬元投資公司注冊資金為18676萬元（14562＋4114）金茂集團(tuán)總出資為36619萬元（13990＋3953＋18676）二期項(xiàng)目公司注冊資金8067萬元3953萬元49%13990萬元49%4114萬元51%14562萬元51%18676萬元100%一期項(xiàng)目公司注冊資金28552萬元海南三亞金茂投資公司注冊資金18676萬元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示總出資額36619萬元

二期項(xiàng)目公司注冊資金8067萬元3953萬元49%13990萬元49%4114萬元51%14562萬元51%18676萬元100%一期項(xiàng)目公司注冊資金28552萬元海南三亞金茂投資公司注冊資金18676萬元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示總出資額36619萬元一期項(xiàng)目公司變更方案建議項(xiàng)目建設(shè)階段方案假設(shè)前題條件亞龍灣市場環(huán)境不發(fā)生大的變更，即項(xiàng)目將來收益預(yù)料基本符合浩華公司數(shù)據(jù)。金茂集團(tuán)現(xiàn)金流狀況保持目前狀況，不發(fā)生惡化。基于上述兩點(diǎn)，金茂集團(tuán)選擇獲得較高的預(yù)期投資收益而不考慮建設(shè)期間引入外部股東共享收益。注冊資金的變更由于亞龍灣項(xiàng)目投資公司和項(xiàng)目公司接受分期資金到位方式，因而，依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期的投資要求，每年度投資公司和項(xiàng)目公司均可能須要進(jìn)行注冊資金的變更，資金變更額度的計算方法已經(jīng)在上節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)論述，此處不再贅述。注冊形式的變更金茂亞龍灣項(xiàng)目一期項(xiàng)目公司在公司組建形式上的變更主要是：項(xiàng)目公司變更為中外合資企業(yè)變更的目的：享受中外合資企業(yè)稅收實(shí)惠變更的方式：集團(tuán)通過在海外注冊成立外資企業(yè)，然后由項(xiàng)目公司進(jìn)行投資方變更，將該外資企業(yè)加入項(xiàng)目公司股東方。變更的時間：在一期項(xiàng)目建設(shè)期間，即一期項(xiàng)目酒店開業(yè)前均可。但由于公司注冊事項(xiàng)變更后需保持至少半年度的穩(wěn)定，因而金茂集團(tuán)在對項(xiàng)目公司注冊形式變更時需同時考慮年度注冊資金變更的時間要求，建議可以一并給和變更。考慮因素：目前三亞市承諾金茂項(xiàng)目公司享受“一免兩減”等稅收實(shí)惠政策，該政策屬于地方性減讓政策，具有確定的不確定性，因而變更為中外合資企業(yè)可以降低政策環(huán)境發(fā)生變更的負(fù)面影響。假設(shè)條件發(fā)生變更時的應(yīng)對方案假設(shè)條件發(fā)生變更主要是指亞龍灣市場發(fā)生不利變更或金茂集團(tuán)現(xiàn)金狀況發(fā)生惡化。建議應(yīng)對措施當(dāng)亞龍灣市場和集團(tuán)現(xiàn)金發(fā)生變更時，對金茂亞龍灣項(xiàng)目的主要影響是：市場衰退將導(dǎo)致金茂集團(tuán)的項(xiàng)目投資收益下降以及項(xiàng)目酒店將來經(jīng)營風(fēng)險提升集團(tuán)現(xiàn)金流惡化時將導(dǎo)致亞龍灣項(xiàng)目建設(shè)所需資金無法如期注入不利影響主要集中于項(xiàng)目公司相關(guān)事宜，對投資公司影響不大。鑒于此，建議應(yīng)對措施主要在項(xiàng)目公司層面。變更方案（市場變更）變更的目的：引入外部股東共擔(dān)投資風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險、降低金茂集團(tuán)相關(guān)風(fēng)險；享受中外合資企業(yè)稅收實(shí)惠變更的方式：集團(tuán)引入合適的外資酒店管理公司，然后由項(xiàng)目公司進(jìn)行投資方變更，將外資酒店管理公司加入項(xiàng)目公司股東方。變更的時間：一旦市場狀況發(fā)生變更即須要盡快和合作方洽談。同時也須要考慮年度注冊資金變更的時間要求。考慮因素：引入酒店管理公司可以促使其最大程度的投入項(xiàng)目酒店的運(yùn)營。變更方案（資金變更）變更的目的：引入外部股東支持項(xiàng)目建設(shè)所需資金，保障項(xiàng)目的執(zhí)行變更的方式：集團(tuán)找尋并引入合適的外部股東并投資，然后由項(xiàng)目公司進(jìn)行投資方變更。外部股東內(nèi)外資皆可，假如能夠引入外資股東則可以同時實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司變更為中外合資企業(yè)的要求。變更的時間：一旦集團(tuán)發(fā)生現(xiàn)金狀況變更即須要盡快找尋合作方。同時也須要考慮年度注冊資金變更的時間要求?？紤]因素：通過引入新的投資人保障項(xiàng)目的接著進(jìn)行，以使金茂集團(tuán)照舊可以獲得確定的投資收益。項(xiàng)目建設(shè)完成即開業(yè)階段一般狀況下，在一期項(xiàng)目建設(shè)完成時，亞龍灣項(xiàng)目一期項(xiàng)目公司的相應(yīng)注冊變更事項(xiàng)已經(jīng)完成；假如相應(yīng)事項(xiàng)尚未完成，在一期項(xiàng)目完成階段，可以結(jié)合金茂集團(tuán)一期項(xiàng)目公司股份的退出進(jìn)行。注冊資金的變更一期項(xiàng)目建設(shè)完成時，一期項(xiàng)目公司的注冊資金已經(jīng)到位，不再發(fā)生變更。注冊形式的變更變更的目的：享受中外合資企業(yè)稅收實(shí)惠變更的方式：通過金茂集團(tuán)在項(xiàng)目公司股份地轉(zhuǎn)讓引入外資投資方成為項(xiàng)目公司股東方。變更的時間：在集團(tuán)股份轉(zhuǎn)讓時進(jìn)行變更。考慮因素：目前三亞市承諾金茂項(xiàng)目公司享受“一免兩減”等稅收實(shí)惠政策，該政策屬于地方性減讓政策，具有確定的不確定性，因而變更為中外合資企業(yè)可以降低政策環(huán)境發(fā)生變更的負(fù)面影響。二期項(xiàng)目公司變更方案建議二期項(xiàng)目公司的變更內(nèi)容主要是：注冊資金隨著項(xiàng)目進(jìn)程的要求進(jìn)行變更注冊形式變更為中外合資企業(yè)二期項(xiàng)目公司變更的狀況和一期項(xiàng)目公司基本相像，不再贅言。投資公司變更方案建議方案假設(shè)前提條件金茂亞龍灣項(xiàng)目投資公司在一二期項(xiàng)目建設(shè)期間，主要擔(dān)當(dāng)對項(xiàng)目公司投資和管理的責(zé)任，同時在此期間由于所投資項(xiàng)目公司尚處于經(jīng)營初期，投資公司未獲得價值提升，因而當(dāng)兩期項(xiàng)目完成建設(shè)后，才考慮投資公司的股份轉(zhuǎn)讓。注冊資金的變更投資公司注冊資金的變更將依據(jù)每年度兩期項(xiàng)目公司資金的支配進(jìn)行，詳細(xì)計算方式見上節(jié)。注冊形式的變更投資公司的變更主要是：變更為股份有限公司變更的目的：形成一個便于融資/退出的資本結(jié)構(gòu)變更的方式：通過集團(tuán)內(nèi)部募集方式對投資公司進(jìn)行股份制改造。變更的時間：在兩期項(xiàng)目建設(shè)期間，即投資公司股份轉(zhuǎn)讓之前均可。但由于公司注冊事項(xiàng)變更后需保持至少半年度的穩(wěn)定，因而金茂集團(tuán)在對投資公司注冊形式變更時需同時考慮年度注冊資金變更的時間要求，建議可以一并給和變更?？紤]因素：投資公司改制為股份有限公司相比有限責(zé)任公司將便于后期金茂集團(tuán)股份的退出和可能的上市支配。假設(shè)條件可能的變更及應(yīng)對方案當(dāng)金茂集團(tuán)發(fā)生現(xiàn)金流惡化時，假如通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)后照舊無法支持項(xiàng)目建設(shè)所需資金要求，可能須要通過接著轉(zhuǎn)讓投資公司股權(quán)獲得資金。若轉(zhuǎn)讓投資公司股權(quán)時，投資公司尚未進(jìn)行股份制改造，可以通過引入外部股東的同時進(jìn)行股份公司的變更。金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目各公司將來股權(quán)架構(gòu)其他股東其他股東49%其他股東金茂集團(tuán)51%海南三亞金茂投資股份公司其他股東其他股東49%其他股東金茂集團(tuán)51%海南三亞金茂投資股份公司一期項(xiàng)目公司目二期項(xiàng)目公司目51%51%49%49%一期項(xiàng)目公司目二期項(xiàng)目公司目51%51%49%49%

基于間接模式的投融資方案金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目所需資金量較大，遠(yuǎn)卓主要依據(jù)項(xiàng)目的時間進(jìn)展要求建議金茂集團(tuán)的投資方案以及相應(yīng)的融資方案。由于其他融資方式相關(guān)要求近期較難達(dá)到，金茂集團(tuán)在亞龍灣項(xiàng)目期間主要還是依靠內(nèi)部融資和借貸方式獲得項(xiàng)目所需資金，因此遠(yuǎn)卓的投融資方案主要涉及金茂集團(tuán)干脆投資額度、貸款額度、集團(tuán)股份退出幾方面問題。亞龍灣項(xiàng)目投資需求單位：萬元項(xiàng)目公司一2003200420052006土地款52776451.82932.20.0全部相關(guān)費(fèi)用567020520114002393投資需求1094726972143322393當(dāng)期貸款54741348671661197累計貸款總額5474189592612627322資本化利息262.7910.11254.0利息費(fèi)用1311.5公司當(dāng)期投資57361439684202508公司累計出資5736201322855231060累計總投資11210390925467858382單位：萬元項(xiàng)目二2003200420052006200720082009土地款10002834.811339.55669.7全部相關(guān)費(fèi)用000680424624136802872投資需求10002835113401247424624136802872當(dāng)期貸款5001417567062371231268401436累計貸款總額5001917758713824261363297634412資本化利息249236466412551583利息費(fèi)用1651.8公司當(dāng)期投資5241509603469001356784233088公司累計出資5242033806714968285343695740045累計總投資102439511565528792546706993374457單位：萬元項(xiàng)目總資金支配總投資2003200420052006200720082009投資需求1194729807256721486724624136802872當(dāng)期貸款5974149031283674331231268401436累計貸款總額5974208773371341146534586029861734資本化利息2871002161866412551583利息費(fèi)用13111652公司當(dāng)期投資6260159051445494081356784233088公司累計出資6260221663662046028595956801771105當(dāng)期總投資1223430809272901684225879152634523累計總投資12234430427033287174113053128315132839說明基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源：《關(guān)于金茂集團(tuán)在三亞亞龍灣建立高星級酒店的立項(xiàng)報告》（送審稿）將土地購置價格調(diào)整為90萬元/畝利息計算以當(dāng)年累計貸款總額為貸款本金，利率4.8%利息分別計入所屬項(xiàng)目成本假設(shè)二期項(xiàng)目2006年即動工二期項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用設(shè)定為原二期項(xiàng)目費(fèi)用的2倍，即認(rèn)為原三期項(xiàng)目300套客房建設(shè)費(fèi)用和原二期項(xiàng)目相同二期項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的分?jǐn)偙日找黄陧?xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的分?jǐn)偙壤扑銇嘄垶稠?xiàng)目融資支配鑒于干脆上市、買殼上市等股票融資方式以及發(fā)行債券融資方式的難度和籌劃周期，亞龍灣項(xiàng)目期間所需資金照舊以股東內(nèi)部融資、銀行貸款和私募方式外部融資為主。金茂集團(tuán)投入資金的來源：金茂集團(tuán)經(jīng)營現(xiàn)金金茂集團(tuán)通過轉(zhuǎn)讓一期項(xiàng)目酒店公司股權(quán)獲得的現(xiàn)金金茂集團(tuán)的投入將以股東增資方式注入項(xiàng)目公司以及通過向投資公司增資后繼而由投資公司向項(xiàng)目公司增資方式注入。銀行貸款將由項(xiàng)目公司通過土地、房產(chǎn)等抵押方式獲得，（一期土地款以非抵押方式獲得），一二期項(xiàng)目所需貸款將由各自項(xiàng)目公司擔(dān)當(dāng)。亞龍灣項(xiàng)目融資支配單位：萬元2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年總計當(dāng)期總投資1223430809272901684225879152634523132839金茂集團(tuán)出資額626015905144549408135678423308871105其中：一期項(xiàng)目5736143968420250800031060二期項(xiàng)目524150960346900135678423308840045銀行貸款額597414903128367433123126840143661734其中：一期項(xiàng)目5474134867166119700027322二期項(xiàng)目500141756706237123126840143634412亞龍灣項(xiàng)目金茂集團(tuán)股權(quán)退出支配基于金茂集團(tuán)將來股權(quán)結(jié)構(gòu)的支配，亞龍灣項(xiàng)目的股權(quán)退出主要指金茂集團(tuán)所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)的退出、金茂集團(tuán)所持有的投資公司部分股權(quán)的退出。退出時點(diǎn)的選擇項(xiàng)目退出時點(diǎn)選擇的主要依據(jù)：能夠獲得較高投資收益后續(xù)年度投資壓力相關(guān)機(jī)會成本鑒于金茂集團(tuán)目前的現(xiàn)金流狀況和可能的投資支配，投資壓力和機(jī)會成本因素的影響程度不大，主要考慮投資收益的要求。從確定投資收益的一般條件分析，項(xiàng)目尚未建成時的轉(zhuǎn)讓價格低于項(xiàng)目建成后，而投資公司在所投項(xiàng)目未反映收益狀況時也很難體現(xiàn)價值。因而，建議金茂集團(tuán)在亞龍灣項(xiàng)目的股權(quán)退出步驟：在一期項(xiàng)目建成后，首先退出一期項(xiàng)目公司股權(quán)在二期項(xiàng)目建成后，再退出二期項(xiàng)目公司股權(quán)當(dāng)項(xiàng)目公司正常經(jīng)營后，再尋求退出投資公司股權(quán)上述退出步驟的條件：亞龍灣市場條件不發(fā)生大的變更，即項(xiàng)目將來收益預(yù)料基本符合浩華公司數(shù)據(jù)金茂集團(tuán)未同時獲得其他更高投資收益條件的投資項(xiàng)目金茂集團(tuán)現(xiàn)金流狀況保持目前狀況，不發(fā)生惡化詳細(xì)退出方案依據(jù)建議退出步驟，首先分析一期項(xiàng)目公司股權(quán)退出方案。一期項(xiàng)目公司退出方案酒店項(xiàng)目的實(shí)際轉(zhuǎn)讓一般接受資產(chǎn)重置法估算交易價格，但由于亞龍灣現(xiàn)有酒店尚未發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)讓，就其市場價格沒有參考依據(jù)。鑒于此，方案將接受將來收益折現(xiàn)法估算一期項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價格。相關(guān)假設(shè)條件和數(shù)據(jù)來源：浩華公司報告中附表2“息稅前營業(yè)現(xiàn)金流量”作為測算收益的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2015年后各年經(jīng)營業(yè)績保持不變應(yīng)擔(dān)當(dāng)利息依據(jù)一期項(xiàng)目年度貸款余額折算土地50年攤銷，建筑及設(shè)備30年折舊房產(chǎn)稅以建筑及設(shè)備初始帳面價值1%計征所得稅按15%計征每年經(jīng)營凈現(xiàn)金用于償還貸款依據(jù)酒店經(jīng)營期30年折現(xiàn)，貼現(xiàn)率4.8%酒店2005年4月完工至年底的時間忽視不計可能風(fēng)險：30年經(jīng)營期內(nèi)未考慮大修理投入，將導(dǎo)致利潤水平高估所得稅依據(jù)15%計提，當(dāng)金茂集團(tuán)未獲得相應(yīng)稅收政策時，將導(dǎo)致利潤水平高估一期項(xiàng)目酒店將來現(xiàn)金流量預(yù)料表單位：萬元2006200720082009201020112012息稅前現(xiàn)金流2948599570417355755177407933未償還負(fù)債273222625422458176181234966980利息1311126010788465933220地價攤銷293293293293293293293酒店固定資產(chǎn)折舊1407140714071407140714071407稅后凈利潤(632)209631403569395143774815可用于償債的現(xiàn)金流1068379648405269565060776515一期項(xiàng)目酒店將來收益預(yù)料及折現(xiàn)表單位：萬元一期工程預(yù)算2003200420052006200720082009201020112012201320142015息稅前現(xiàn)金流2948599570417355755177407933813183358543每年的債務(wù)余額54741895926126273222625422458176181234966980000利率4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%各年應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)睦?6391012541311126010788465933220000地價攤銷293293293293293293293293293293開辦注冊費(fèi)攤銷4242424242酒店固定資產(chǎn)折舊（30年）1407140714071407140714071407140714071407房產(chǎn)稅1％569569569569569569569569569569稅前利潤-632246636954199464851505665586360676275所得稅0370554630697772850879910941稅后利潤-632209631403569395143774815498351575334開業(yè)前項(xiàng)目價值現(xiàn)值69340利潤為正時的項(xiàng)目價值現(xiàn)值6994373300收益折現(xiàn)測算僅考慮酒店經(jīng)營價值，未體現(xiàn)酒店資產(chǎn)升值，所以金茂集團(tuán)實(shí)際轉(zhuǎn)讓時以市場重置價格為主，參考測算結(jié)果，以轉(zhuǎn)讓價格不低于測算結(jié)果為原則測算結(jié)果中，當(dāng)酒店2007年實(shí)現(xiàn)盈利時折現(xiàn)價值最高。但和開業(yè)時折現(xiàn)值在同一時點(diǎn)比較，僅高出603萬元（69943－69340），差異不大。若考慮2006年底退出，可能的機(jī)會成本主要是當(dāng)年負(fù)擔(dān)的利息500萬元，對整體投資收益影響不大。依據(jù)金茂集團(tuán)占股比例計算得出的退出收益為2006年底退出時34272萬元（69943＊49%）2005年底退出時33977萬元（69340＊49%）退出時點(diǎn)建議當(dāng)金茂集團(tuán)未獲得其他更高收益的項(xiàng)目機(jī)會時，以及金茂集團(tuán)不發(fā)生現(xiàn)金流惡化時，金茂集團(tuán)在05或06年均可考慮退出，主要以當(dāng)時市場價格為主要決策依據(jù)，其他因素的影響均較小。退出后資金可用于二期項(xiàng)目投入，降低項(xiàng)目利息負(fù)擔(dān)。二期項(xiàng)目公司和投資公司退出建議二期項(xiàng)目公司：由于未獲得二期公司將來經(jīng)營的預(yù)料數(shù)據(jù)，無法詳細(xì)測算二期項(xiàng)目公司的可能價值。但原則上，二期項(xiàng)目公司的退出和一期項(xiàng)目公司類似。投資公司：由于項(xiàng)目公司的投資收益狀況較好，投資公司的退出主要考慮吸引戰(zhàn)略投資者，時點(diǎn)選擇比較靈敏，價格上主要考慮所投資項(xiàng)目的收益狀況。受讓方的選擇行業(yè)宏觀環(huán)境依據(jù)中國入世承諾，中國最遲在2005年底前允許外商獨(dú)資酒店設(shè)立，2000年以后，以入世、申奧為新啟動點(diǎn)，外資酒店集團(tuán)對華布局進(jìn)入第三階段。目前，中國2／3的高星級飯店仍是內(nèi)資控股，但是，全球前10大酒店集團(tuán)已全部進(jìn)駐中國。隨著中國入世，一切游戲規(guī)則變得更簡潔更規(guī)范，后外資的進(jìn)入，合資、獨(dú)資酒店不斷增多，中國酒店業(yè)結(jié)構(gòu)重新調(diào)整已在所難免。將來幾年，國有酒店資產(chǎn)將成為國際資本市場追逐的下一個熱點(diǎn)。受讓方分類對酒店類資產(chǎn)具有投資傾向的投資方主要有兩類：酒店業(yè)內(nèi)投資人以及酒店相關(guān)行業(yè)，如旅游業(yè)投資人國外酒店管理公司，例如四季集團(tuán)和上實(shí)集團(tuán)等投資的四季國際酒店，四季集團(tuán)占股21%、上實(shí)占股76%六洲集團(tuán)目前已經(jīng)和香江國際發(fā)展有限公司正式簽約，合作建設(shè)北京財寶中心超五星級洲際酒店，六洲集團(tuán)將投資約3,000萬美元（約２,34億港元），占有該酒店19%的股份香港東方文華集團(tuán)將以6億元人民幣的總價受讓上海錦江集團(tuán)下屬和平飯店50%股權(quán)國內(nèi)酒店管理公司，例如錦江國際酒店管理公司近期把旗下華東大酒店的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給民營企業(yè)，其余18家在上海的賓館都將通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式回收部分現(xiàn)金，然后到全國收購酒店，形成全國酒店網(wǎng)絡(luò)旅游企業(yè)，例如首旅集團(tuán)旗下有長城飯店、建國飯店等25家中高檔酒店香港中旅、中旅總社、江蘇中旅共同投資的南京希爾頓國際大酒店華僑城集團(tuán)公司和華僑城房地產(chǎn)公司投資興建的深圳威尼斯皇冠假日酒店對酒店業(yè)穩(wěn)定的長線收益持有愛好的其他投資人國內(nèi)的大型企業(yè)集團(tuán)，例如紅塔集團(tuán)先后投資的酒店有紅塔瑞吉、玉溪紅塔、黃山紅塔國有資產(chǎn)經(jīng)營管理部門，例如江蘇國資經(jīng)營管理公司投資的上海紫金山大酒店信托投資機(jī)構(gòu)，例如中信信托公司在沈陽投資的中興大酒店寧波市金港信托投資有限責(zé)任公司投資的寧波金港大酒店有限公司受讓方選擇建議在不同階段受讓方的選擇原則應(yīng)有所不同。當(dāng)金茂集團(tuán)及金茂相關(guān)資本尚未完全退出項(xiàng)目酒店時，部分股權(quán)的受讓方選擇應(yīng)以有利于將來酒店的良好經(jīng)營狀況和酒店價值提升為原則，因此酒店管理集團(tuán)是比較合適的轉(zhuǎn)讓對象。當(dāng)金茂集團(tuán)及金茂相關(guān)資本準(zhǔn)備完全退出項(xiàng)目酒店時，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方選擇應(yīng)以轉(zhuǎn)讓價格為主要考慮因素。轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)備依據(jù)受讓方的不同以及受讓方投資目的的不同，受讓方對擬轉(zhuǎn)讓酒店資產(chǎn)價值的評價準(zhǔn)則有所區(qū)分：國外投資人對酒店價值評價更留意其經(jīng)營現(xiàn)金流狀況，其次考慮財務(wù)結(jié)構(gòu)，如負(fù)債率等；國內(nèi)投資人對現(xiàn)金流的關(guān)注度較低，比較重視財務(wù)結(jié)構(gòu)和損益狀況。對于以獲得穩(wěn)定收益為目的的投資人，酒店的現(xiàn)實(shí)損益狀況更為重要；對于戰(zhàn)略投資人而言，酒店資產(chǎn)的將來可能收益預(yù)期更為重要。受讓方選擇的留意事項(xiàng)項(xiàng)目公司和投資公司的受讓方盡量不要選擇同一公司或關(guān)聯(lián)公司金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目投資收益估算金茂集團(tuán)靜態(tài)總投資收益率為19.5％金茂集團(tuán)動態(tài)總投資收益率為12.6％估算相關(guān)假設(shè)和數(shù)據(jù)來源投資額度依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度的投資需求中金茂出資額計算一期項(xiàng)目退出依據(jù)2005底退出價值計算二期項(xiàng)目假設(shè)在2008年底，即開業(yè)前退出二期項(xiàng)目退出價值依照一期項(xiàng)目的溢價比例折算金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目投資預(yù)料表單位：萬元2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年總計現(xiàn)金流出-6260-15905-14454-9408-13567-8423-3088-71105其中：一期項(xiàng)目-5736-14396-8420-2508000-31060二期項(xiàng)目-524-1509-6034-6900-13567-8423-3088-40045現(xiàn)金流入339764380477781累計凈現(xiàn)金流量-6260-22166-2643-12052-25618976366766676圖表反映的是轉(zhuǎn)讓49％股權(quán)狀況下的現(xiàn)金流量示意，而不包括留做控股的51％資本所獲的酒店經(jīng)營收益。其他融資方式金茂集團(tuán)除解決亞龍灣項(xiàng)目所需資金的融通問題以外，還須要為將來酒店板塊戰(zhàn)略發(fā)展的資金需求作出長期規(guī)劃和支配，打通外部融資渠道，以達(dá)到降低融資成本、減小融資風(fēng)險等目標(biāo)。綜合各類因素，建議金茂集團(tuán)考慮以下融資方式：間接融資外幣貸款（美元）：投資公司或項(xiàng)目公司獲得外幣貸款。優(yōu)點(diǎn)：成本較低缺點(diǎn)：需考慮匯率風(fēng)險境內(nèi)外債券融資：以投資公司或項(xiàng)目公司發(fā)行債券的可能性較小，可以考慮金茂集團(tuán)接著發(fā)行債券融資或通過集團(tuán)在境外注冊公司在境外發(fā)債融資。優(yōu)點(diǎn)：成本較低缺點(diǎn)：相關(guān)要求較高；境外發(fā)債需考慮匯率風(fēng)險干脆融資境外干脆上市公司申請境外發(fā)行H股、N股、S股。單從有關(guān)境外上市的規(guī)定來看，投資公司將來有干脆上市可能。優(yōu)點(diǎn)：成本較低、融資工具豐富缺點(diǎn)：周期較長；監(jiān)管嚴(yán)格；匯率風(fēng)險境外買殼上市投資公司通過收購上市公司股權(quán)獲得對上市公司的限制權(quán)實(shí)現(xiàn)上市。優(yōu)點(diǎn)：成本較低、周期短、融資工具豐富缺點(diǎn)：操作風(fēng)險較高；具有重組風(fēng)險；監(jiān)管嚴(yán)格；匯率風(fēng)險境內(nèi)買殼上市投資公司通過協(xié)議收購獲得上市公司限制權(quán)從而實(shí)現(xiàn)間接上市，并通過資產(chǎn)重組實(shí)現(xiàn)融資。優(yōu)點(diǎn)：成本較低、周期較短缺點(diǎn)：具有融資不確定性；具有重組風(fēng)險各種融資方式的要求和比較詳見附件二。

基于間接模式的管控方案公司治理結(jié)構(gòu)董事會公司須成立董事會，董事會作為股東大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)行使股東權(quán)力。投資公司和項(xiàng)目公司成立初期，股東方主要為金茂集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)，即金茂集團(tuán)內(nèi)部股東，但隨著集團(tuán)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓和稀釋，外部股東將慢慢加入并擴(kuò)大；制定和明確董事會議事、決策制度，賜予董事會相應(yīng)的責(zé)權(quán)，將有利于建立投資公司和項(xiàng)目公司健全的公司治理結(jié)構(gòu)，營造公司經(jīng)營層的良好工作氛圍，滿足項(xiàng)目建設(shè)期所要求的快速決策和靈敏管理。董事長作為董事會授權(quán)機(jī)構(gòu)，參和投資公司日常工作。在投資公司和項(xiàng)目公司成立初期，工作內(nèi)容較集中，人員規(guī)模較小，可以通過董事會授權(quán)方式，將董事會主要職責(zé)賜予董事長完成，僅當(dāng)發(fā)生重大事務(wù)或關(guān)鍵決策時通過董事會產(chǎn)生決議?？偨?jīng)理投資公司和項(xiàng)目公司總經(jīng)理在董事會授予權(quán)限范圍內(nèi)組織公司日常經(jīng)營工作?？偨?jīng)理應(yīng)通過支配預(yù)算獲得董事會授權(quán)。投資公司和項(xiàng)目公司總經(jīng)理及其經(jīng)營團(tuán)隊在第一期項(xiàng)目建設(shè)期間主要職責(zé)為項(xiàng)目建設(shè)和管理；完成一期項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)后，項(xiàng)目公司總經(jīng)理及其團(tuán)隊將轉(zhuǎn)入酒店經(jīng)營管理，而投資公司經(jīng)營班子將轉(zhuǎn)入二期項(xiàng)目建設(shè)和管理。隨著所投資酒店數(shù)量增加，投資公司將逐步加強(qiáng)項(xiàng)目投資功能。公司組織結(jié)構(gòu)建設(shè)期間亞龍灣項(xiàng)目期間，項(xiàng)目建設(shè)將托付金茂集團(tuán)上海金茂建筑詢問公司作為業(yè)主方對工程施工進(jìn)行全權(quán)管理和監(jiān)督。投資公司作為金茂集團(tuán)在三亞當(dāng)?shù)氐拇?，投資公司須設(shè)置總經(jīng)理或常務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常事務(wù)；同時，設(shè)立項(xiàng)目部負(fù)責(zé)酒店籌備前期工作，如和酒店管理公司的聯(lián)系和協(xié)調(diào)等。一期項(xiàng)目公司基于金茂集團(tuán)的支配，一般項(xiàng)目公司的項(xiàng)目建設(shè)職能事實(shí)上由金茂建筑詢問公司擔(dān)當(dāng)，因而項(xiàng)目公司在建設(shè)期間處于虛化狀態(tài)，沒有常設(shè)機(jī)構(gòu)和人員。二期項(xiàng)目公司二期項(xiàng)目公司在一期建設(shè)期間僅擔(dān)當(dāng)獲得土地責(zé)任，同樣處于虛化狀態(tài)。二期項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)期后，二期項(xiàng)目公司和一期相仿。經(jīng)營期間進(jìn)入酒店經(jīng)營期后，由于金茂集團(tuán)支配將酒店的管理全權(quán)托付酒店管理公司負(fù)責(zé)，因而項(xiàng)目公司主要的組織結(jié)構(gòu)即酒店業(yè)務(wù)部分組織結(jié)構(gòu)將依據(jù)酒店管理公司的要求設(shè)置；此外，項(xiàng)目公司作為業(yè)主方可以設(shè)置簡潔機(jī)構(gòu)派駐酒店?；谏鲜鰻顩r，建議將業(yè)主方的職能托付投資公司擔(dān)當(dāng)，投資公司投資部負(fù)責(zé)作為下屬酒店項(xiàng)目公司的業(yè)主方進(jìn)行投資項(xiàng)目的管理。投資公司董事長總經(jīng)理董事會董事長總經(jīng)理董事會投資部項(xiàng)目部財務(wù)總監(jiān)行政人事部財務(wù)部投資部項(xiàng)目部財務(wù)總監(jiān)行政人事部財務(wù)部董事長：行使公司法人代表職權(quán)，代表公司對外簽訂合同或授權(quán)公司總經(jīng)理對外簽訂經(jīng)營方面的合同；在董事會授權(quán)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)公司投融資和經(jīng)營重大決策；在必要時召集并主持召開董事會?？偨?jīng)理：在董事會授權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營管理，對日常工作進(jìn)行決策；負(fù)責(zé)組織下屬人員執(zhí)行董事會決議和董事長發(fā)布的任務(wù)。財務(wù)總監(jiān)：在董事會和總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下執(zhí)行投融資管理工作和主持公司財務(wù)工作。財務(wù)部：負(fù)責(zé)公司日常財務(wù)工作的執(zhí)行。投資部：負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的投融資分析和管理。下屬人員又分為兩項(xiàng)職能：一是負(fù)責(zé)找尋新項(xiàng)目并進(jìn)行投資分析、擬建項(xiàng)目的投資測算和規(guī)劃；二是負(fù)責(zé)作為投資方代表參加項(xiàng)目公司董事會。項(xiàng)目部：負(fù)責(zé)公司投資項(xiàng)目的籌備和建設(shè)工作。下屬人員又分為兩項(xiàng)職能：一是負(fù)責(zé)作為投資方指派的項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)投資項(xiàng)目建設(shè)；二是負(fù)責(zé)項(xiàng)目開業(yè)前期的籌備、聯(lián)絡(luò)、組織工作，例如酒店管理公司的選擇等。行政人事部：負(fù)責(zé)公司行政后勤和人力資源方面的工作執(zhí)行。項(xiàng)目公司當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完成后，項(xiàng)目公司將托付酒店管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)管理酒店的經(jīng)營活動，因此項(xiàng)目公司經(jīng)營部分需依據(jù)和酒店管理公司的合作協(xié)議設(shè)置組織結(jié)構(gòu)并支配人員，同時投資公司接受業(yè)主托付派駐業(yè)主代表。

附件一公司注冊相關(guān)資料注冊地點(diǎn)注冊在香港優(yōu)點(diǎn)超級金融體制：香港是一個超級金融中心，身處其中，除可向各國自由進(jìn)行匯款交易外，還有超過200種的金融服務(wù)，亦可透過互聯(lián)網(wǎng)及電子交易服務(wù)進(jìn)行銀行的動作。借貸、合并及融資：香港是一個國際金融中心，香港有限公司可申請任何銀行設(shè)施，如：信用卡、銀行借貸、信用證（L/C）服務(wù)，以及可依據(jù)公司的財務(wù)狀況發(fā)行股票及債券等，并可向政府申請任何信托基金以幫助公司發(fā)展業(yè)務(wù)等。有限責(zé)任：香港有限公司為一個合法及獨(dú)立個體，投資者和其有限公司在法律上是完全無關(guān)的，不須要為有限公司負(fù)上任何責(zé)任，此乃香港有限公司的特色之一。經(jīng)營任何業(yè)務(wù)：香港有限公司可在港經(jīng)營任何業(yè)務(wù)，非法業(yè)務(wù)除外。信念牢靠：香港有限公司能賜予任何投資者一個可信的印象。香港有一個良好的金融中心及法律體系，對投資者的業(yè)務(wù)推廣及發(fā)展皆特別有幫助。稅務(wù)寬減：香港是一個低稅收經(jīng)濟(jì)區(qū)而非一個免稅區(qū)。但是只有在香港本地獲得的利潤須要繳稅，而在香港以外獲得的海外利潤無須繳稅，目前香港公司從香港本土獲得的利潤需交16%的盈利稅。香港的稅務(wù)局對確認(rèn)什么是從本地獲得的利潤，什么是海外利潤實(shí)行特別謹(jǐn)慎的看法。缺點(diǎn)國內(nèi)的外匯管制政策：無法享受海南當(dāng)?shù)氐膶?shí)惠政策注冊在開曼群島、英屬維爾京（BVI）和其它避稅港優(yōu)點(diǎn)沒有稅收：稅收和執(zhí)照費(fèi)開曼群島完全沒有稅收，無論是對個人、公司還是信托行業(yè)都不征任何稅。所以開曼群島被稱為一個真正的稅務(wù)避風(fēng)港。開曼群島在1978年獲得一個皇家法令，法令規(guī)定恒久豁免開曼群島的繳稅義務(wù)，目前這個法令接著有效。免除公司還可申請一張“20年有效的免除證書”更進(jìn)一步保證其無須繳稅的地位。開曼的其它稅務(wù)免除公司和一個自然人享有完全相同的權(quán)利信息批露優(yōu)勢：公司董事和主要負(fù)責(zé)人的記錄必需在公司注冊處備案，但這些信息是不對外公開的。免除公司必需每年提交年檢報告，但是年檢報告中無須披露公司董事和成員信息。2001年4月，開曼政府頒布了新規(guī)定，要求全部公司向注冊代理，披露公司主要負(fù)責(zé)人、成員、受益人和授權(quán)人的信息。這個規(guī)定適用全部新公司，已注冊的公司必需在確定期限內(nèi)供應(yīng)有關(guān)信息。有關(guān)信息被視為商業(yè)機(jī)密，受《保密關(guān)系維護(hù)法》管轄。因此任何人假如披露該信息或試圖獲得該信息或通過非法途徑獲得了該信息，將觸犯刑律。英屬維爾京群島BVI優(yōu)勢商業(yè)運(yùn)作便利，稅收制度合理稅收和外匯管制，海外離岸公司被免除當(dāng)?shù)厝康亩愂占坝』ǘ?、沒有任何外匯管制，對于任何貨幣的流通都沒有限制完全保密：不要求海外離岸公司公開財務(wù)狀況或關(guān)于注冊公司的股東及董事的干脆資料。基礎(chǔ)設(shè)施：BVI有為數(shù)不少的國際會計師事務(wù)所。島上的公司注冊處設(shè)備