DB3301T 0304-2019城中村改造拆遷安置房小區(qū)長效管理規(guī)范

ICS91.020P36浙江DB3301省杭州市地方標(biāo)準(zhǔn)DB/T0304—2019范杭州市市場監(jiān)督管理局發(fā)布IDB3301/T0304—2019前言 附錄A(規(guī)范性附錄)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作評分表 5 DB3301/T0304—2019前言本標(biāo)準(zhǔn)按照GB/T1.1-2009給出的規(guī)則起草。本標(biāo)準(zhǔn)由杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局提出并歸口。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草單位：江干區(qū)農(nóng)居建設(shè)管理中心、江干區(qū)城中村改造辦公室、杭州規(guī)矩企業(yè)管理咨詢有限公司。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：王曉春、吳俊華、王勇、徐亞成、俞煒挺。本標(biāo)準(zhǔn)為首次發(fā)布。1DB3301/T0304—2019城中村改造拆遷安置房小區(qū)長效管理規(guī)范1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城中村改造拆遷安置房小區(qū)(以下簡稱小區(qū))長效管理的術(shù)語和定義、基本要求、管理內(nèi)容、評價。本標(biāo)準(zhǔn)適用于城中村改造拆遷安置房小區(qū)長效管理。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB7588電梯制造與安裝安全規(guī)范GB/T18775電梯、自動扶梯和自動人行道維修規(guī)范GB25201建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理GB25506消防控制室通用技術(shù)要求GB50140建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范GB50444建筑滅火器配置驗收及檢查規(guī)范3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。3.1城中村改造拆遷安置房小區(qū)政府進(jìn)行城中村改造對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的小區(qū)。4基本要求4.1按照“物業(yè)管理、社會參與”原則，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和居民意愿，由建設(shè)單位公開招聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，或由業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。4.2應(yīng)配備與小區(qū)規(guī)模相適應(yīng)的管理人員。4.3應(yīng)在服務(wù)窗口公示項目負(fù)責(zé)人照片、物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道等相關(guān)信息。4.4應(yīng)建立財務(wù)管理制度、檔案管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行。5管理內(nèi)容5.1房屋管理5.1.1裝修管理2DB3301/T0304—20195.1.1.1應(yīng)統(tǒng)一房屋裝修管理。5.1.1.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定房屋裝修申請、備案、巡查等裝修管理制度，并進(jìn)行登記備案。5.1.1.3應(yīng)簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，對違反協(xié)議的當(dāng)事人勸阻、制止。5.1.2出租房管理5.1.2.1出租人應(yīng)按照要求出租房屋。5.1.2.2出租人、承租人應(yīng)按照規(guī)定的要求和方式，向居住房屋所在地的公安機(jī)關(guān)或者服務(wù)管理機(jī)構(gòu)報送相關(guān)信息。5.1.2.3承租人應(yīng)遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得改變居住房屋的結(jié)構(gòu)和用途。5.1.2.4出租人應(yīng)為每一承租戶配備消防器材。5.2公共區(qū)域管理5.2.1應(yīng)做好配套設(shè)施設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時維修，重大維修向相關(guān)管理部門報告。5.2.2物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)保持完好，無占用、破壞、移動等行為。5.2.3物業(yè)共用部位和相關(guān)場所應(yīng)保持整潔，無隨意懸掛、張貼、涂改、刻畫等現(xiàn)象。5.2.4地下儲藏室應(yīng)規(guī)范使用，無更改用途等行為。5.2.5應(yīng)定期對小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，無私自種植、養(yǎng)殖等行為。5.3防偽防控管理5.3.1發(fā)現(xiàn)擅自更改房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建、封閉陽臺等行為，應(yīng)及時制止，報告業(yè)主委員會及上報相關(guān)部門并登記。5.3.2建筑材料進(jìn)入小區(qū)應(yīng)登記。裝修材料可在物業(yè)管理人員的指導(dǎo)下使用電梯。大型建筑材料應(yīng)委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)吊裝。5.3.3應(yīng)設(shè)置違建宣傳告示欄。宣傳欄應(yīng)整潔、完整。5.3.4可實(shí)行網(wǎng)格員管理，做好防違控違監(jiān)督工作，發(fā)現(xiàn)問題及時上報。5.4垃圾管理5.4.1應(yīng)做好垃圾分類工作，及時清運(yùn)各類生活垃圾，保持公共場所環(huán)境整潔。5.4.2建筑垃圾應(yīng)堆放在指定的地點(diǎn)，不混入生活垃圾投放。建筑垃圾應(yīng)交由有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)清運(yùn)處置。5.5電梯管理5.5.1電梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢驗合格，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。5.5.2應(yīng)在電梯轎廂內(nèi)顯著位置標(biāo)明應(yīng)急救援電話、電梯使用管理和維護(hù)保養(yǎng)單位等相關(guān)信息。5.5.3應(yīng)裝設(shè)易于識別和觸及的緊急報警裝置和自動再充電的緊急照明電源。緊急報警裝置和緊急照明電源應(yīng)符合GB7588的規(guī)定。5.5.4電梯設(shè)備機(jī)房、井道、底坑無滲水和漏水現(xiàn)象，通風(fēng)和照明應(yīng)符合GB7588的規(guī)定。5.5.5電梯應(yīng)由具有專業(yè)資質(zhì)的維修保養(yǎng)單位至少每15日進(jìn)行一次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查。建立每臺電梯的臺賬，日常維護(hù)和應(yīng)急維修應(yīng)及時記錄。電梯維修應(yīng)符合GB/T18775的規(guī)定。5.5.6電梯發(fā)生困人、停梯等重大事件時，物業(yè)管理單位和電梯維保單位應(yīng)第一時間啟動應(yīng)急預(yù)案開展救援。5.6公共秩序管理5.6.1停車管理3DB3301/T0304—20195.6.1.1應(yīng)制定小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。5.6.1.2業(yè)主、物業(yè)使用人的機(jī)動車和非機(jī)動車，應(yīng)憑通行證出入。5.6.1.3應(yīng)設(shè)置機(jī)動車與非機(jī)動車停車區(qū)域，車輛停放有序。非機(jī)動車不宜搭乘電梯上樓。5.6.1.4應(yīng)設(shè)置電動汽車充電區(qū)域，充電裝置安全規(guī)范。5.6.1.5可設(shè)置殘疾人車位和愛心車位。5.6.2民俗管理辦理婚喪喬遷等活動，應(yīng)不妨礙社區(qū)公共秩序和公共環(huán)境。5.6.3飼養(yǎng)寵物管理飼養(yǎng)犬類寵物應(yīng)辦理養(yǎng)犬許可證，并做到依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬。5.7安全管理5.7.1消防安全GBGB護(hù)管理應(yīng)符合GB25201的規(guī)定，消防控制室應(yīng)符合GB25506的規(guī)定。5.7.1.2每月至少開展一次消防檢查，檢查內(nèi)容包括消防設(shè)施和器材、疏散通道、安全出口、消防登高場地及消防車道暢通情況等，并做好記錄。5.7.1.3對消防安全進(jìn)行巡查，出現(xiàn)問題應(yīng)及時整改并上報。5.7.1.4應(yīng)設(shè)置消防安全宣傳專欄，每年至少各組織1次消防安全培訓(xùn)和生產(chǎn)安全培訓(xùn)，每半年至少5.7.2高空拋物可采取以下措施防范高空拋物：a)在小區(qū)業(yè)主規(guī)約中增設(shè)有關(guān)約束高空拋物行為的條款；b)開展宣傳活動，向住戶發(fā)放宣傳資料；c)在大樓門廳、電梯門廳、樓梯口制作相應(yīng)的標(biāo)志標(biāo)識；d)安裝監(jiān)控設(shè)備。6評價6.1評價方式6.1.1應(yīng)建立常態(tài)化的評價機(jī)制，遵循公開、公平、公正的原則，對小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行評價?！恫疬w安置房小區(qū)物業(yè)管理工作評分表》見附錄A。6.1.2物業(yè)管理工作評價包括：a)日常評價：由屬地街道、社區(qū)對小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行評價；b)年度評價：成立拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理評價小組，每年對小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行綜合評價。6.2評價結(jié)果及運(yùn)用6.2.1評價結(jié)果4DB3301/T0304—20196.2.1.1將小區(qū)的各項指標(biāo)得分填入《拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作評分表》，并將各項得分進(jìn)行相加，得出每個小區(qū)總得分。6.2.1.2根據(jù)各小區(qū)總得分高低，得出總排名。6.2.1.3以下情況年度評價直接列為不合格：a)被市級以上媒體多次負(fù)面“曝光”；b)多次發(fā)生與物業(yè)管理不到位有關(guān)的群體上訪的情況；c)單次日常評價低于60分。6.2.2結(jié)果運(yùn)用6.2.2.1小區(qū)物業(yè)管理工作年度評價排名靠前的小區(qū)給予相應(yīng)獎勵。6.2.2.2小區(qū)物業(yè)管理工作年度評價排名靠后的小區(qū)給予通報批評。5DB3301/T0304—2019附錄A(規(guī)范性附錄)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作評分表《拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作評分表》見表A.1。表A.1拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作評分表評比內(nèi)容計分辦法得分值房屋裝修1、按照《杭州市城市房屋使用安全管理條例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》等文件規(guī)定執(zhí)行。得12分，否則每違反一項規(guī)定扣1分。(12分)2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案得3分，未備案一次扣0.5分。(3分)停車管理(15分)1、制定小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的車輛行使和停車規(guī)則，得4分，否則不得分；(4分)2、業(yè)主、物業(yè)使用人的機(jī)動車和非機(jī)動車(包括自行車、電動車、三輪車等)，憑通行證3、車輛管理有序，無亂停車現(xiàn)象得4分，否則每出現(xiàn)一次扣1分；(4分)4、按杭州市車輛停放管理辦法的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，得4分，否則不得分。(4分)公共區(qū)域管理(15分)1、無占用或損壞物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備得4分，否則發(fā)現(xiàn)一處扣一分；(4分)2、物業(yè)共用部位和相關(guān)場所未懸掛、張貼、涂改、刻畫。得4分，否則發(fā)現(xiàn)一處扣一分；(4分)3、無占用消防通道，擅自使用和挪用消防設(shè)施設(shè)備，違規(guī)動火和燃放煙花爆竹得4分，否則發(fā)現(xiàn)一處扣一分；(4分)4、小區(qū)綠地未種菜得3分，否則不得分；(3分)防違控違管理(15分)1、無擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格)，設(shè)計用途，功能和布局得5分，否則發(fā)現(xiàn)一處扣一分；(5分)2、無違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)得4分，否則每出現(xiàn)一次扣1分；(4分)3、無外包式?；\得3分，否則每出現(xiàn)一次扣1分；(3分)4、未在陽臺、窗戶安裝雨棚、衣架、花架等得3分，否則每發(fā)現(xiàn)一次扣1分。(3分)扣分項：1、對進(jìn)入小區(qū)的建筑材料進(jìn)行門崗登記。發(fā)現(xiàn)漏登、未登等情況一處扣1分。2、違建宣傳告示欄放置在小區(qū)進(jìn)出口顯要位置，并維護(hù)宣傳欄整潔、完整。未按要求發(fā)3、發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)違建及時上報社區(qū)、執(zhí)法中隊或街道并予以登記。未及時上報或登記一處出租房管1、根據(jù)《杭州市居住房屋出租安全管理若干規(guī)定》要求執(zhí)行，得8分，否則每違反一項2、自居住房屋出租之日起三個工作日內(nèi)，按照《浙江省居住房屋出租登記管理辦法》規(guī)定的要求和方式，向居住房屋所在地的公安機(jī)關(guān)或者服務(wù)管理機(jī)構(gòu)報送相關(guān)信息，得2分，分)6DB3301/T0304—2019A(續(xù))評比內(nèi)容計分辦法得分值民俗管理(10分)1、辦理婚喪喬遷等活動，不妨礙社區(qū)公共秩序和公共環(huán)境，得5分，否則每出現(xiàn)一次扣12、未使用“軍樂隊”、“道士隊”，未列隊出殯，未在公共場所掛花圈、點(diǎn)樹燈及焚燒，得)垃圾管理(15分)1、嚴(yán)格垃圾分類得10分，否則不得分；(10分)2、指定的地點(diǎn)臨時堆放裝飾裝修房屋產(chǎn)生的建筑垃圾，不混入生活垃圾投放，得5分，分)飼養(yǎng)寵物管理(5分)1、文明遛狗，注意牽繩，地面無犬類排泄物，得2分，否則每發(fā)現(xiàn)一處扣1分；(2分)2、轄區(qū)內(nèi)無飼養(yǎng)家禽，得3分，否則每發(fā)現(xiàn)一處扣1分。(3分)合計7DB3301/T0304—2019參考文獻(xiàn)國物權(quán)法》《浙江省居住房屋出租登記管理辦法》(浙政令[2010]281號)[4]《杭州市物業(yè)管理條例》(杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員公告第16號)[5]《杭州市限制養(yǎng)犬規(guī)定》(杭州市第十屆