北京上地倉儲項目可行性報告

上地倉儲項目可行性分析報告大綱第一部分序言第二部分項目概況第三部分市場調查與分析第四部分項目分析第五部分項目定位第六部分投資風險分析及其規(guī)避方式提示第七部分結論第八部分附件第一部分序言項目投資可行性分析報告是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了投資商選擇投資項目的過程，這個過程是考驗和衡量投資商在房地產運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經營就可以事半功倍。項目投資可行性分析報告可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規(guī)避投資風險進行策略提示，還對項目投資節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二部分項目概況一、位置及環(huán)境上地倉儲項目位于北京市海淀區(qū)上地信息產業(yè)基地東部，毗鄰小營西路與地鐵13號線的交匯處，上地橋的東北角，東通八達嶺高速，南至全國高等學府基地（北大、清華等），西靠上地信息產業(yè)基地，北通西二旗輕軌站。二、樓宇介紹1、規(guī)模：總建筑面積8041平米，其中主庫房5480平米，配樓面積2400平米。2、配套胳序號化基礎設施柏具體參數(shù)糧1龍上下水管道氣已安裝屠2腥污水處理系統(tǒng)謝已安裝充3由變壓脂器途2材臺臨共當100帽0娃ＫＷ（每仍臺解50犧0決ＫＷ）使4翅噴淋系統(tǒng)終完備關5疼消防栓及管線原45色0痛平米水的消防笛水池先6私天燃氣管線窯已經布入園區(qū)碗內三、項目參數(shù)糟一、樓宇參數(shù)稿：揀項目占地面積炸：走583匯1贊平方米慶樓高：念1諷3攻米匠總建筑面積：排804晴1蛛平方米講使用率：啟待定畢%健車位數(shù)量：惑無捐收費標他準磨條無令測庫房建筑面積欄：草480懶0艙平方米擊凈高：失戀庫房留9.結5面米碰其它功能及分棉布：團倉計儲重,累大開間暫無分裁割橫5燃庫房結構：債鋼架結匆構宮課抗震等級：顧待定異6緒貨運樓面積：埋240組0定平方零米緣暫削層高：兄2.8帥宴7胖貨運樓結構：頸鋼混結未構掉羞抗震等級：姜待定井8庸樓板承重：蘭待定辯9芽建筑等級：尋亞毛待站定蹄南1獅0削屋頂防水等級圖：總葉式待定列1刺1遞耐火等級：墳棍裙待禾定徑二、配套靜1炮、空調品牌：關無劃臭功率：蒙無庸寧新風量：膜無噸饒入戶狀態(tài)：珍無切村工作形式選無驢玻制冷量競無漲案制熱量織無拴蛾3被、電力最高用展量培蒼待定頁每層電力分布為：道待定齊4疊、電話最高引慌入數(shù)量可達到域：兄無鋸壇5巷、網絡入戶標仇準：為無逃搏電視系統(tǒng)：白無乏到保安系統(tǒng)：框無把屬消防系統(tǒng)：踩1與個撈45友0侵平方米粉的消防水池；尤庫房已有完善找的消防噴淋系恭統(tǒng)芝衣燙漆結給水系統(tǒng)：知無辰困綜合布線：價無狼至供熱系拾統(tǒng)市:穗無鴨哭乒針渾妥掩排污系蹄統(tǒng)錢:另1氏個演3嶼號化糞池和一淺套日處許理涉5睬噸污水的污水陳處理系懼統(tǒng)鈔;之項目周邊無污悼水管置線院,糞僅有雨水管線磨。送1元2炊、然氣系統(tǒng)：閘院內有直叮徑林D50玉0坑的高壓管線，測未減壓變徑。率10鳳、物業(yè)公司：岸無戲貌等級資質：芽無辨特點：無柴水費：快無披剩電費：鑼無殼甩物業(yè)費：舊無茫餃取暖：娃無孝漢制冷：西無占孝第趁三隨部鈴分琴朽市場調查與分舍析軟一：項目用地踐周邊環(huán)境調查厚地塊周邊的建租筑物：醒項目鏈以東是怡美、君頤清家園以及含二炮部隊大院丈；以南是由華率潤置地投資的攪橡樹灣住宅區(qū)新；盒以喝西慘是聯(lián)想大廈、獄神州數(shù)碼大廈乞和盈創(chuàng)動力大慮廈；好東北側是在建冊的高檔住宅區(qū)斤上臂地悉MOMA拳以及成熟社區(qū)拉當代城市家園聲。綠化景觀：瓶項目周邊環(huán)境土規(guī)劃水平普遍核不高，綠化率襯低。敵環(huán)境建設缺乏深吸引性景觀，這不利于引發(fā)目楊標群興趣；不融利于提升項目補在公眾中的知謀名度、美譽度持和造成記憶；蜓同時也不利于隔滿足區(qū)內居民耍的榮譽感。自然景觀：質由于督項目所在的劍整個區(qū)域是近蹤期開發(fā)的，以飛前屬于農耕地巾，除了項目西失面有一座百望生山以外無其他鄙自然景觀。簽歷史人文景觀僻：穩(wěn)在項目二級輻蛛射區(qū)蒙（別3悅公里玩）甲內是全國的高掌等學府基地，咽云集了全國警著名概的高等學府?？飙h(huán)境污染狀況眉：廈項目西側有宋城鐵產1遭3碰號線和京包線樸，存在過往列腿車的噪音污染成；項目東側有采近邁20堪0夠戶待拆遷的村羅落，環(huán)境衛(wèi)生嚴和治安情況較賭差。黎二：地塊交通已條件調查駛地塊周邊的市雹政路網以其公畏交現(xiàn)狀、遠景居規(guī)劃邀：間項目情與鏈主馬路相臨徐，距裙五環(huán)路鳥2.43堅公里氧，距吹機場高速侍18.4肅公里東，距追上地科技園區(qū)脾0.15溜公里兩，睬周邊有無輕軌溪1跪3透號礙線醒西二期站和上婆地站，公交線獲路有辰2漢0葡條顧，暫未來還約有跑4渾，增5粥，劣1莖0頸路公交線路詞，袍4鑰號輕軌線，交謊通位置方便快凝捷。采附金交通位置圖磁：嚼三：周邊配套叨設施調查邁召欄.老購物場所：數(shù)華潤項目商業(yè)燈街（規(guī)劃）、鄙超市發(fā)超市、妄金五星、清河居百貨商場；舉渴質.威文化教育：掙上地實驗小學夫、中關村二小助、清河中學、犯上地實驗中學像、北迎清華、農大、塔體育大學、藍租天幼兒園；蝶店與.恒醫(yī)療衛(wèi)生：霜上地醫(yī)院跨漂跡.復金融服務：梳工行、農行、框建行把、北京銀行、熊交通銀行等產攏飄.偶郵政服務：筒清河郵局竟栽莖.脂娛樂、餐飲、覽運動：達九頭鳥、肯德摘基、良子健身即中心；輩碗羞.型生活服務：柏怡美家園、當帳代城市家園、萬上地佳園的底裳墑（超市、便啞利店、洗衣店伶、藥店、寵物敘店、美容美發(fā)躍店）母.挑娛樂休息設施濁：求二炮招待所、衣國電賓館漏、銀燕賓館；美四判：廣杰區(qū)域市場現(xiàn)狀吵及其趨勢判斷朽項目所在地概可況刷項目斜毗鄰蘇上地叫信息產業(yè)基地獄，藝該區(qū)域圓是以高新技術驗產業(yè)為主的研式發(fā)基地，海淀時區(qū)為進一步推首動園區(qū)發(fā)展，兄營造繁榮的園平區(qū)生活，依達到誠國際化教要求，怨目前逝滯后的生活配抖套設施也必然拍要與世界接軌您。為此，海淀束區(qū)政府提出了坑要痛打造公園化、弱科技化、人性墻化的生態(tài)環(huán)境獎，炊使得嗽產業(yè)、居住、帥商貿協(xié)調發(fā)展這。態(tài)項目所在地的字房地產形態(tài)及激比重艘現(xiàn)在整個上地盡高科技園區(qū)以盜寫字樓為主，蠟配少量的公寓憶、住宅，還有英為整個園區(qū)配魄套的少量的商唐業(yè)地產。趣具體比例見下袋圖竹類別猴百分比象總建筑面積叨單位塵住宅修56拌萬平米男寫字樓禁91膜萬平米膚商業(yè)地產垂9麥萬平米憲新開發(fā)住宅相84企萬平米銷合計酷240嚷萬平米護項目所在地房壇地產市場總體將供求現(xiàn)狀腰上地高科技園或區(qū)的發(fā)展是南以軟件帖開發(fā)為基礎的腎，這就校決定了園區(qū)旗發(fā)展遣伊始就是已寫協(xié)字樓為主的。著造成了等該地區(qū)保各種房地產形桌態(tài)的供需比例根嚴重失調，大盲量單一房地產怎形式的出現(xiàn)，跌隨著園區(qū)的發(fā)里展，大量人群黎的擁入，必然手急劇造成其他蚊形態(tài)房地產的穗需求量的增加巷，使得住宅類纏和商業(yè)類地產致與市場的需求浴嚴重脫節(jié)，出竟現(xiàn)了供不應求竊的局面。姜具體比例見下耗圖恐（到四懂）賭項目所在地房京地產市場的板仰塊劃分及其差各異蝕上地園區(qū)的整手體規(guī)劃是以城冊市輕司軌故1李3改號線為界，以豈西是寫字樓集鉛中的上地信息歐產業(yè)基地，以目東是剛開發(fā)的葛新型居住區(qū)，有區(qū)域版塊明顯投，嚴重脫節(jié)垂的商業(yè)生活配缺套，在房地產槍市場的板塊劃駛分中，明顯的每反映出這一問失題。潛海淀區(qū)政府為哨配合園區(qū)的整混體發(fā)展推出了買一系列的發(fā)展?jié)灿媱?，為發(fā)展將為國際性的園芝區(qū)在努力。醫(yī)（五）線項目所在地基的住宅、寫字炎樓及各類叮市場逼情況分析勸由于供求關系韻的影響，園區(qū)飯內各種形態(tài)的防房地產的價格呼指數(shù)以不同的相趨勢在市場上武表現(xiàn)肺:片寫字樓由于供附大于求，租售孫價格都出現(xiàn)了辛下滑趨勢工；無住宅類產品虧寧缺，而需求量佛的增加，住宅倒類的租售出現(xiàn)直了強勁的上升在趨勢膜；各類市場弄的虧缺，造成診區(qū)域內居民需季求無法滿足馬。禾寫字樓、住宅啄租售價格討趨勢肅見下圖擺五：上地地區(qū)口寫字樓市場調妄查與分析疊供應市場調查渠與分析緣1轉、寫字樓供應供量里從寫字樓市場華供給量來看，傅自海淀區(qū)政府約開發(fā)上地高科標技園區(qū)以來，編寫字樓大量開墻發(fā)，寫字樓入印市量很大。目應前高科技園區(qū)吼約有兵76珍多棟棟寫字樓呆，建筑面積總限計約釋156逼萬平方米。束截止到胃去漁年毛年底，節(jié)上地杠寫字樓仗空制率梯28淘.3%遠,裕達到牌13.58訓萬平方米。寫組字樓樸的市場午以洗達到了飽和的系狀態(tài)，批寫字樓的空肉置起率正在逐年增憤加。否2袍、寫字樓供應央?yún)^(qū)位特征繁寫字樓供應板魄塊特征明顯，錫這說明宣上地商務區(qū)辦謊公環(huán)境有了成鷹熟的發(fā)展，正疊在已中心的形么態(tài)在發(fā)展，投則資區(qū)域集中化蛾開始向多元化朝方向發(fā)展，匆由屯“廈單一若型棚”暈房地產市場偵向喚“莖多業(yè)態(tài)、差別慌化、綜合性主怨題替”紙綜合性房地產玻市場轉變的過錯程。這種地產感形態(tài)的演變既快是上地商圈發(fā)奉展的需要，也貍是上地商圈發(fā)搭展的方向。微這些區(qū)域寫字柱樓的集聚所形振成的商業(yè)氛圍六無一例外的與相該區(qū)域的整體渣經濟發(fā)展前景屯有著直接的關唉聯(lián)，同時這些叮商圈的形成又呀直接帶動了本熱區(qū)域其它類型何房地產的發(fā)展趨。在區(qū)域化的鋼發(fā)展過程當中撞，逐步產生的露對居住的市場販需求也是呈區(qū)駱域化集聚的，濁住宅供應同區(qū)哄域需求的同步峰發(fā)展也隨著區(qū)崇域需求的不平食衡而出現(xiàn)了較版為明顯的區(qū)域蹈化分布。遲需求市場調查螞與分析場1鄙、市場需求概乳述框從總體上看，黎上地榮寫字樓的需求地比文前幾年誘有明顯地下降令，促據(jù)戴德梁行的途數(shù)據(jù)反應，寫盼字樓的腫空置率也出現(xiàn)材了大幅上揚少，售從去年第鐵一話季度的嶼14笑.2%泊漲到時去濤年第哀四匯季度的殲28萌.3吸%危，上漲了揚將近臘兩倍。當然，倉造成這種狀況鑄的原因是多方辣面的。首先潔，用200編0漆年蓬勃發(fā)展的陵軟件開發(fā)滲行業(yè)今年蘋發(fā)展一般謊，許多貧公司兔縮減面積，或溫者干脆倒閉；冊其次，跨國公祥司的需求縮水報；遺第三紋，躁大型公司外牽請，許多國外大句公司箱開始自蓋大樓肆。叛寫字樓市場總惰體需求量在減組少，空置率增慈加。釀2顫、市場需求主添體復雜貪上地特殊的地晉理位置決定了商這里的物業(yè)、耽尤其是寫字樓饑物業(yè)目標客戶柳的單一性和局矩限性。男由于這里是高纏科技研發(fā)基地端，無論是從區(qū)當域的角度，還惑是從政治的角班度來看，上地樂寫字樓的輻射航范圍都極其局巨限的，它的輻垃射對象相對于居北京其他區(qū)域英來說無疑要小誘出許多，因此靈這里涉及的需予求客戶只有機是其I釘T黨研發(fā)企業(yè)?？头麘羧旱男枨髮訅糯屋^為貧乏，尖對寫字樓的需粒求相應的有限攏，尤其是隨著警海淀區(qū)政府對姓上地入住企業(yè)洋在土地上的優(yōu)濤惠政策，企業(yè)劃也開始自建自睡有寫字樓項目窩，造成了需求月量的進一步縮乓小。鎮(zhèn)主要寫字樓表桶：拘公司名稱件地理位置剝科貿大廈雹中關村北大街磚上地大廈腥中關村北大街鬧金隅科技中心片上地三街課中關村創(chuàng)業(yè)大幻廈稈上地三街與信帥息路十字路口唇東北側若留學人員創(chuàng)業(yè)綿園血上地三街與信惠息路十字路口五東北側蝶實創(chuàng)集團狡上地三街與信抖息路十字路口奧東北側信息路妙22沸號賓春生泰克大廈乏上地東路西集群英科技園委上地五街與創(chuàng)負業(yè)路交匯東南組角廚中關村發(fā)展大口廈麗上地五街路南但昊海大廈客上地五街路北烈方正集團徹開拓路與上地踩五街交匯處東賤北角孫上地數(shù)碼大廈添中關村北大街位中關村國際卵相化園分部晉上地六街南緣中關村生物醫(yī)免藥園已開拓路西側賊清華同方電腦蛾上地七街南配小恩繡退結：烈從上述我們可難以看出，整個保上地的寫字樓兵市場的供應量攤已遠遠超出了數(shù)市場的需求，渣達到了飽和狀受態(tài)，而單一形騙態(tài)的產業(yè)發(fā)展部也局限了他的薪需求量的擴大姨，特別是近幾餃年來，海淀區(qū)窩政府也意識到獎了上地發(fā)展的爹弊病，加大了饞對其他基礎設佳施和配套的建梯設速度，而對捷于大量空制的蕩寫字樓，區(qū)政腦府出了一系列如的優(yōu)惠政策，前吸引企業(yè)來上松地辦公，一是媽為了繁榮上地醉的持續(xù)發(fā)展，婚另外也是為了紗緩解高空制率思帶來的壓力。頑六：上地地區(qū)召公寓住宅市場鼓調查與分析頸產權式住宅承供應市場調查且與分析嘩1蝕；根供應市場調查毛與分析刑（除1花）、普通住宅腳上地高科技園道區(qū)周邊住宅商正品房以低密度慈住宅為主，主幻要集中在上地映環(huán)島及輕軌附餓近。灘上地環(huán)島的樓析盤主要有上地計東里，西里，遮目前已全部住量滿，建筑業(yè)態(tài)代為多層、小高維層；房型有兩橫房和三房，戶急型較老，結構醒不合理，而且椅都是老房。輕乎軌附近以高層下為主，單社區(qū)群規(guī)模較小，居手住環(huán)境較次，養(yǎng)他們都屬于一尤般的普通住宅旦，而居住人群態(tài)，主要心由管當?shù)氐木用窈突j清河范圍內的胳拆遷戶規(guī)。良近幾年上地地伯區(qū)又陸續(xù)推出最了貝上地佳園、當衡代城市家園、匠怡美家園等，召他們在建筑設箭計及環(huán)境上都宴有了很大的改槍變，從感覺和柳視覺上有了很殼大的提高，均恐價趴在幻690個0描元旦/開平方米左右，資從銷售情況上忙來看出現(xiàn)了很聲大的市場需求角量，價格還有跟上升的空間；嫂目前市場供應響量有已開盤的桶當代城市家園秩二期和頤清家元園；購買群體般主要是當?shù)氐淖寰用窈驮谏系貛呖茍@區(qū)工作賊的白領人群。南（鉛2犁）拖、高檔專公寓敲上地地區(qū)的高丸檔生活區(qū)的樓田盤有上筐地劍MOM駱A俘，當代城市家書園二期，領袖膝硅谷等，均價育在毀797采0攔元蒸/警平方米；建筑蜘業(yè)態(tài)為發(fā)甲級凡住宅、別墅；粗周邊樓盤的購納買群體，主要攔由外籍人士、惜當?shù)厮綘I業(yè)主獅、園區(qū)內抓中高級管理人乒員等組成。最居新開盤的多為棗高檔住宅，銷摧售呈供不應求萬狀態(tài)。燥根據(jù)我們對上價地的房地產供焦應量的統(tǒng)計，保在匠0歐4歌年上地地區(qū)住辜宅市場波新增縮量矩48戒萬平方米。羨在滴0聾5駝年上地地區(qū)住希宅市場睡新增量嗽0顏萬平方米，但夜隨著政府加速鋪建設上地高科座技園區(qū)，未來摔幾年上地高科童技園區(qū)將陸續(xù)堅有新住宅項目巧入市舌。頁0肉6下年將卻有嘗7驅6抽萬平方米供應偽市場。磁上地地區(qū)住宅遙項目供應量與舉時間關系示意織圖：肌2領；需求市場調裕查與分析梯上地區(qū)域包含拐23宿4鍬萬平方米標發(fā)展區(qū)。該區(qū)迫域是中國乃至秩世界罕見的科符技智力資源高亮密集區(qū)。各類持獨立科研機構座；科技人員高并達健6總萬人，目前入略園高新技術企孤業(yè)已達霉10000比余家，以聯(lián)想降、方正、清華僻同方為代表的傲一批高新技術星企業(yè)群體已經甩形成，園區(qū)各苦項經濟指標持它續(xù)高速增長，偏經濟總量在全勵國高新技術開果發(fā)區(qū)中處于領剪先地位。上地允產業(yè)園區(qū)的快盜速增長所帶來住的大批就業(yè)人雖群，導致對居斧住的需求出現(xiàn)牽激增態(tài)勢。相修對于區(qū)域內較液為有限的住宅技供應而言，上腹地區(qū)域的居住覺功能確舟實處于一種相梳對滯后的狀態(tài)限。因此產生了鳳區(qū)域人群對于捆居住方面的一瓶些不滿和抱怨抹。皮所幸的是，紅海淀區(qū)政府已鑼感覺到了這一醋供求矛盾，并蹤已開始實際行助動，惱在居住、生活桌配套、交通、辣娛樂等方面加佳以改善，主未來就可以墓實現(xiàn)內部完整先、閉合的生態(tài)畝系統(tǒng)，內部造霉血機制也因此鐵得以完善。滴隨著一批幾十暫萬平米住宅區(qū)拖的興起，上地何聚居區(qū)正逐漸幕浮出水面。燙園區(qū)內現(xiàn)有從絮業(yè)婚人員潔約織6襪萬名，員工平慮均收入約伴為瀉200滋0素元響至變500瓶0藝元之間，而外較資企業(yè)中相當松數(shù)量的員工年垃薪用在嗓6嗎萬久至形1落0聯(lián)萬元以上。挨而園區(qū)的生活問配套、服務設役施發(fā)展一度處獻于脫節(jié)的狀態(tài)清，相當數(shù)量的木外企人士及年冠輕白領一族希診望能有更高品爹位的與之相適識應的物業(yè)出現(xiàn)騎。宗目前在整個園業(yè)區(qū)內占地面珍積泉23值4君萬平方米的規(guī)攻劃土地上，已仰擁有了飽156遲萬平米的寫字夠樓，已達到了沒飽和狀態(tài)；但梢該地區(qū)目前住施宅類市場供不躍應求，供需矛員盾十分突出，葵未來二三年內井，園區(qū)內的從保業(yè)人員規(guī)劃量旺將達到呢1豐0曠萬人，使得這蟲種供需脫節(jié)現(xiàn)度象更加難以平談衡，潛在的需監(jiān)求態(tài)勢使該地范區(qū)的公寓、高安層及多層住宅凝等綜合物業(yè)將箏會有一定的市杏場表現(xiàn)。但在酒目前有限的土章地資源上新增碼房地產項目基榮本是以住宅的壤形式推出的，自華潤置地、當燃代物業(yè)、中熟實訪·陶吉肯道夫入駐旬開發(fā)，總開發(fā)充量袖為暢196.茂4右萬平方米胳，其推出的項東目已引起園區(qū)武內員工特別是勤駐區(qū)外來人士酒的關注。樣據(jù)了解，上地餃高科技園區(qū)規(guī)敘劃容積率僅嶺為化2番點多，同時由淡于園區(qū)以北是梁千畝貪大型綠地，生靠態(tài)環(huán)境首屈一皆指，規(guī)劃中的富高級標準的配紋套生活、娛樂肉設施業(yè)已啟熔動姿；富50容0畏強企業(yè)詞的紛紛入駐，毀為上地高科技析園區(qū)住宅建設幣的可持續(xù)發(fā)展視注入了強大的與產業(yè)經濟支撐民。迫目前上攝地堅MOM販A進、領袖硅谷等甚高端物業(yè)已成切雛形，人性化兇的建筑空間，泥優(yōu)美的居住環(huán)嶺境在上地住宅挑中自成風格，辯華潤置地投資目開發(fā)的橡樹灣輪物業(yè)也將于近吹期推向市場，賊個別房產的最殺高價格已超患過子1文萬層元對/太平方米。肥上地高科技園牲區(qū)經過予近誘1堤4稀年的開發(fā)，特脾別是近年來海特淀區(qū)政府加大沖了對基礎設施妄及商業(yè)配套的墓投資力度，上驚地地區(qū)由單一煉性的商務形態(tài)聚向綜合性發(fā)展競，逐漸形成了世一個既適宜辦轎公又適宜居住英的外部環(huán)境，黃使滯后的房地糾產住宅的開發(fā)悄，迎來一波新焰的行情。濫隨著店上地戰(zhàn)高科技園區(qū)的蓋進一步拓建，壯一個涵蓋大量態(tài)高收入年輕一帆族入居的樓市診板塊，一個有蔑著中高檔收入億為主的群體力欺量，一個與高柜科技園區(qū)相匹貪配的房地產發(fā)寨展戰(zhàn)略，將受糕到更多矚目。決由此產生了上夕地區(qū)域內比較憤集中的四類居鄉(xiāng)住需求人群：舟大專院校的教距職工敘中科院及其他梢科研院所的研繭究人員刷科技企業(yè)的管鑒理人員及工程芳師；械為上述三類企桌業(yè)及單位服務郊的大量配套服途務企業(yè)的員工鑼小洋遮悲結：鍛上地地區(qū)自有走住宅的供需矛蛇盾隨著大批量挺住宅的放量逐掉漸趨于緩和，淺各種檔次物業(yè)往的出現(xiàn)大大減借輕了供應市場脫的壓力，近一以兩年上地地區(qū)街的自有住宅的耀供需矛盾基本妨能保持平衡的亦態(tài)勢，大大加驗快了上地區(qū)域括向綜合性產業(yè)舅園區(qū)發(fā)展的步雅伐。炮租賃住宅坊供應市場調查棚與分析殿1禮；置供應市場調查曠與分析銷園區(qū)的生活配緒套、服務設施礦發(fā)展一度處于仔脫節(jié)的局面：北據(jù)不完全統(tǒng)計歡，到目前為止修，地區(qū)可供租推賃的價位辱在識100謀0然至第1封6星0慕0遙元的普通住房姑僅瘦1000吸套左右，僅占抖在上地臨時居立住人員用房撇的伍23.讀5錢％左右，堂遠遠滿足不了遠區(qū)域內工作人華群的需求。逼76.脾5懷％從業(yè)的員工厲急切地盼望在陡較短時期內能糖入戶上地，而寺其中諷大部分人對未窩來商品房的期笨望價格約假在袋80藝0塌元腫至涉150姥0溪元之間沉，樣雖同時，我公司孫通過對園區(qū)內前工作人士的訪洲談獲悉，目前男上地科技園區(qū)灣內各種生活商宮業(yè)配套設施嚴料重缺乏，給園庫區(qū)工作者帶來飄極其的不便，泛也導致園殖區(qū)振“黑空城寇化貴”科的原因之一。遙較高檔次的商證業(yè)設施，僅有哥幾個休閑體育質中心，酒店、淋餐飲業(yè)都處于者初級階段，缺計乏衣、食、住踩的完善配套，相阻礙了園區(qū)的劇發(fā)展。傲（捆1剃）俗區(qū)域總體特征圈分析診a帆商業(yè)特征分析慨上地屬于高科御技產業(yè)集中的作區(qū)域之一，眾熔多高技術公司居云集于此，公攝司的規(guī)模多樣冊：從幾個人的肌私人小公司到撈幾百人的跨國供企業(yè)應有盡有膨，因而各種檔菊次的物業(yè)均有眉很大需求。膊b罩人文特征分析遣上地是高級人崗才的集中地，南年輕化，單身坡化的現(xiàn)象比較球多，租房成為抹此類人群的主替要方向，此地失區(qū)總體風格為袍前衛(wèi)和休閑，伴不片面追求高揚檔豪華，雖然炮有一些房屋在詳出租，但遠遠違不能滿足市場慌的需求，造成身此區(qū)域的房屋皮租金價格末一直處于上升至趨勢雄。怪租金走示圖：退(訓2貪)榜從供應時間來筐看素從蹤199蛋4歇年開發(fā)上地以喚來，上地的發(fā)鳳展可謂是日新頌月異，優(yōu)惠的貪發(fā)展政策促使種大量高新企業(yè)真入住上地，倡隨之而來的是悔大量人群的涌斑入，對于租住駛房屋的需求就靜開始了，大量擋的需求量和有謝限的供應量，勇把上地的租賃咬市場徹底分化移了，由于本區(qū)瓦域供應量的不貝足，大量的需慣求人群把目光駛轉向了二級輻斷射區(qū)，雖然現(xiàn)叼在上地的住宅棵供應量有了大晃幅提高，但由昂于躍和目標群在需系求上存在差距紋，所以真正可澤以提供的住宅萌還是很有限。釋(早3漠)孟從供應價位來都看享由表可以看出恢，上地及其輻錄射區(qū)域住宅租宏賃市場價位貌在毀80專0土至辭160請0超元之間。哀區(qū)域大房租價格（樓屑房）緩一居盆兩居菠上地敘1000漏1500優(yōu)安寧莊形800寶1560石清河小營燕1100碌1800菠回龍觀宵800黑2000褲天通苑司900孝1600望西二、三旗宣700糞1600僚(糾4如)嫩從上地區(qū)域工石作人群居住分我布來看某在已經標明租蛋價傅的喂4輪1悄個住宅小區(qū)中付，上地躺區(qū)間住宅小戲區(qū)浮6康個衰，占總量騎的既14.6曠%能。其他區(qū)域的王住宅小怖區(qū)校3憂5欄個，主要集中省在清河，安寧量莊，小營等區(qū)通域，占總量碗的響85.4%湊%嘴。我們通過對贈上地目標人群址的調研，得出梅了上地區(qū)域目萍標人群的居住謀分布情況。則上地地區(qū)流動蘿人口晴居住區(qū)鐵與薦工作馳的劇距離烘示意圖有2撫；乒需求市場調查音與分析剩（串1僵）舒需求人群情況惜在對本區(qū)域的逃需求人群調查緩中我們發(fā)現(xiàn)，窩本區(qū)域需求人三群構成主要為金附近各大公司音的普通員工，差其余為一些管虹理人員，年齡步主要集中在郊22怒自鍵35怕之間僻，月收入范圍徑在倘2筐00開0牛元蓬至正500存0布元籌，非京籍人員丸占么90片%鎮(zhèn)左右，該類人刑群租房住的似占捕8影2余%勾左右裙。駁目前擔上地翁住宅供應量僅卻滿足了該區(qū)域爪工作夕人群用房逢量姿的春23.剖5算％左右肌。閘大部分人對未貧來效住宅罩租艱售腦的期望價格回分別為蛙房租價格印在虎80仙0朋元帥至鍋150植0頓元之間，注還有相當數(shù)量郵的險高收入哈白領人士希望錫能有更高品位帽的與之相適應屋的物業(yè)出現(xiàn)。姨（在2巧）取需求師人群目前居住束分布綢需求人群插調查說明本地德域對上地的遙工作人群等還是有相當大截的吸引力，但怠由于供應量的患缺乏，導致很炒大一部分客流血外流，但客流記的分布也是愛依話輕運軌緣1框3孤號線鋪開的。雜我們通過對上股地目標人群的鼓調研，得出了押上地區(qū)域工作慚人群的居住分饑布情況如下圖奧。蒸（化3擱）頸需求人群調研搏報告匯總分析詞下面的言論均珠是舒對區(qū)域人群的悟訪談紀錄：用A伴：告“左我租的是一個填一居室，東西酒朝向，它的戶判型非常不合理艇。攔”遷B摟：駐“溫我是租的老房嚇子，老式的板違樓，戶型差，干通風非常差，鋒還有一個就是灣面積太小份。欠”改C扣：瓶“尤老房子縱身很穩(wěn)深，采光也不班太好，對于我臣來說這是一個笑很大的問題，令另外一個小毛輕病就是以前的螺房子層高比較茂低，有一點壓搞抑襪。拍”衡D泳：月“把社區(qū)太小，一太共煤不到耕10隱萬平方米，因從為社區(qū)小管理膜比較亂，里面鉛的人員居住成蔽分比較復雜，量人員的素質不退齊。另外因為燙社區(qū)小，配套罰設備也不全，勤像現(xiàn)在會所都慣沒有用上鑼。沉”侮E溝：挽“電我現(xiàn)在住的小佛區(qū)物業(yè)在打架裳，我非常反感雪物業(yè)有問題。接我喜歡好一點字的物業(yè)來管，有一般是希望外揚聘物業(yè)來做，剃我現(xiàn)在住的小百區(qū)尤其車庫產效權不清晰，車磨輛非常亂，所肺以我希望以后扇小區(qū)可以人車題分流摩。宴”涼F吐：束“燃原來的戶型雖輔然小，但是公恒攤不小，我是李朝南的那棟樓勾，公攤實際上板沒有那么大，肅但是由于其他巴的原因公攤非船常大，我非常翠不滿鑒意擱”輩G約：截“騎最不滿意的就煙是空氣，離近趟馬路，希望小皺區(qū)遠離馬旅路引”鳴“率現(xiàn)在最不滿意昨最大的問題就殖是噪音，工作近一天特別累，宗回到家里想安女靜一下，不希膽望房子臨街，盼或者是靠馬路嘆太魄近勢”暢H罵：棒“匯生活上不方便爆，希望在小區(qū)槍周邊有超市什桌么的。配套不隊全，室希望有一些健瞎身，像游泳館網之類，能設在孟小區(qū)周邊，別鐮設在小區(qū)里面滔，別太鬧騰了哥，在小區(qū)周邊剖，但是離小區(qū)膛很近，走幾步賄就能到了杠。元”勻I逐：暈“瀉居住環(huán)境太差床，綠化少，樹予太少，感覺像拖是住在鋼筋水男泥的森林朱中賄”獎J組：碑“勝我到公司也就罵是桶5遲公里魂左右，坐車卻察要一個小抱時投”初K分：灌“懲我在清華工作棉，開車甚至都抵沒有騎自行車嶺快角”違從被調查者的暈反映我們可以腦看出，他們現(xiàn)瘦在對所居住的偵區(qū)域很不滿意閘，無論是居住靈位置，居住環(huán)亦境，物業(yè)管理嶺，居住舒適度謹還是交通弟都提出了很多擦的問題，但由齡于本區(qū)域內沒米有能滿足他們緞的供應量，所練以在等待，希燃望上地能有他祖?zhèn)冃哪恐欣硐霗训奈飿I(yè)出現(xiàn)。模3桌、彎租房站市場社分析來從我們的調查逃統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以部看出，上地妨已帖經投入使用的冷住宅基本保持時在濃9舞5雅%茄以上的租窗售風率。練經過對調查結袍果的分析，我仔們得出如下結韻論：追1罷上地區(qū)域缺少導大型綜合出租銀型房地產項目臂2暖能真正滿足居抓住需求的住宅財不多搶3朱項目周邊房屋兔出租率較高葉4攝租房人群擇房山以上地為主，所周邊為輔；標打準住宅出租價蔬格從春1000流元到慣1600暫元不等只5窄社區(qū)景觀環(huán)境慚不理想，綠化孔率低零6隱距離公司或單鷹位過遠，通勤傅不方便膊同時，我們也礙對本地域的工客作人群情況進勉行了初步的調商查。我們的調械查結果顯示：徐1踐怖工作人群以高翻科技公司員工抽為主。涉2秤矩工作人群中租專房的占總人數(shù)貪的洽79喝%咸。餃3各工作人群對普怠通類的住宅需弄求量較大。托上地區(qū)域出租孕的房屋均屬于聲小業(yè)主所有，型調研中沒有發(fā)話現(xiàn)只租不售的凳青年公寓項目按。目前浴該區(qū)域肯剩余的可租房箏屋不多央。饞小妙號樸結：節(jié)依照我們對當屈代城市家園，輔怡美家園，上豪地佳園、上地音東里、上地南晌里、上地西里儀、安寧莊小區(qū)籮和毛紡南小區(qū)領區(qū)域進行了初里步的調查青分遵析愉,繼從調查結果可態(tài)以知道，上地刻住宅項目的規(guī)呼模均蹲在欠1暖5飯萬平方米以上彎。都是單一業(yè)豬主進行出租。孟房屋的出租價殼格從疤10紙0眉0刺元級/顧月疾到販160叛0這元忽/念月不等，付款檔多為半年付和海押一付三。需蹤求人群是按獨對居或合租形式腳進行租賃，人舅均承受價格噸在患60房0救元左右。團在我們指對本區(qū)域的需妙求人群欲的調查中發(fā)現(xiàn)牢，租賃房屋的灌多為上地高科嶄技公司的員工要，從事是研發(fā)定和工人，各小思區(qū)房屋的出租非率基本上保持抵在凈95%據(jù)以上哭，選擇清河小從營居住的人群霜達志13.6害%嫁以上，在回龍縣觀居住的人群繭達侍14.8跡%灶以上，在西二尋旗西、三旗居莊住的人群稅達艷17.2辭%極。想在調查中我們夢發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域登需求人群構成映主要為附近各具大公司的普通脖員工，其余為巨一些管理人員攪，年齡主要集賓中碌在植2哀2芒自兆3淘0輩之間慎這個調查說明劉本地域對上地饑的客戶還是有頭相當大的吸引皆力，但由于供禍應量的缺乏，趴導致很大一部壁分客流外流，教但客流的分布趙也是一輕戰(zhàn)軌征1笛3累號線鋪開的。句上述種種情況矩表明上地地區(qū)份住宅市場的前蕩景基本看好，妙采取出租的策僚略也可謀求較找高的投資回報驕。鹿七：上地區(qū)域佛市場調查與分臨析徒1窮；航供應市場調查支與分析懸在做調查分析衡以前我們有必魄要就什么是市億場要分析一下株，因為他是一達個綜合性的概衛(wèi)念，這就要求積我們對他的細嫩化終端有細致地的了解。召批發(fā)市場在國足外是有特定涵租義的，即指專使門經營農副產洞品、水產品、夜鮮活產品的市眾場，而在中國姐，批發(fā)市場卻蝕幾乎涵蓋了各削行各業(yè)、各種睛商品，廣泛分哈布在農副產品趨、服裝紡織品繡、日用工業(yè)品氏、生產資料等例眾多領域，這營可以說是中國琴市場經濟的一寫大特色。裳批發(fā)市場產生除原因是，當商政品生產者數(shù)量掀極多、商品種汗類多、生產批閣量小、效率低淋且生產關系不窗穩(wěn)定時，通過布批發(fā)市場能節(jié)乏省交易費用。懷在這種特殊的縣情況下，批發(fā)答市場更有效率綠。具體到農副顛產品、水產品堪、鮮活產品批峽發(fā)市場，則是抓由這些商品本擱身的特性決定副的。農副產品永、水產品、鮮釋活產品的生產禍受自然條件、語氣候條件的影懂響較大，而且哥產地分散，距詳離消費地較遠鴿，生產者、零踐售者中小規(guī)模盲經營占多數(shù)，妻因此，為了保晌證農副產品、槽水產品及鮮活汪產品的供給，陡穩(wěn)定價格，及坦時、快速地將化產品從產地運史往銷地，協(xié)調適產銷矛盾，需類要一個中介場臟所來承擔集中搏、分散和價格黃決定的功能，孔而批發(fā)市場就宗是起這一作用痕的。名詞解釋：就市場微：商品交換的逝場所。常常被存描述為商品交月?lián)Q關系的總和振，體現(xiàn)供給與蝦需求之間矛盾蒼的統(tǒng)一體。淋市場的類型零：完全競爭市附場、完全壟斷睡市場、壟斷競搭爭市場、寡頭迷壟斷市場。轉花卉市場凍：以綠植、花眠卉、盆景、觀島賞魚及其附屬謊品為主要商品瘦的交易場所。溝舊貨市場漆：以史已進入生產消安費和生活消費齒領域，處于儲兆備、使用和閑買置狀態(tài)，保持拋部分或者全部鍵原有使用價值粱的歡舊貨為交易商汁品的市場。燦舊貨市場上物券品的價格會低滿于相應的新商激品的市場價格蝶。也常被稱垃為即“紙?zhí)槭芯鄨雠巍毖?。彈建材城：在以建筑材料（級包括五金制品自、地板、陶瓷央、玻璃、廚衛(wèi)境用品、木制品揭、裝修材料等稍）為主要交易外商品的市場，巡具備一定規(guī)模淋及信譽度的，視被統(tǒng)稱為建材蟻城。禁綜合批發(fā)市場糊：閃涵蓋各行各業(yè)堤、各種商品，咽如農副產品、地服裝紡織品、鮮日用工業(yè)品、疊生產資料等眾倒多領域的大型鵝綜合類的大宗惕批發(fā)性質的產估品交易集散地援。芳農貿市場：米以快速銷售農攝副產品，包括皂蔬菜、水果、嘆肉禽蛋類、糧吵食，水產品，穴鮮活產品的小陡型零售性質的梨交易場所揭對灌市場有了綜合慢的了解后，我好們又對各類市看場目前在北京樸的發(fā)展趨勢及肌未來發(fā)展方向幕做了充分的了式解，以便總結盈出有目的性的廉調查分析。趟1某、各類市場情場況章調研中我們在頸上地地區(qū)僅發(fā)菌現(xiàn)訪1販個竊小型捉農貿市場辛、察1舊個物流市場溉、銹1搶個句中小型辰建材市場連、涼1濤個籍在建仰花卉市場、山4沖個鋼材市場，捆遠遠滿足不了憲上地地區(qū)人群誕的消費需求。普3冷、席市場供需對比喂示意圖：徹2盜；收需求市場調查汁與分析距2控、上地公寓、圓住宅小區(qū)數(shù)量權普通住宅小寺區(qū)秩6焰?zhèn)€分別是上地侵佳園、上地東幣里、上地西里恒、上地南里、舒當代城市家園悠、怡美家園；首高檔生活弄區(qū)政3篩個分別是上肆地劫MOM晉A辟，當代城市家姨園二期，領袖鉤硅谷。巴各住宅小區(qū)楚的規(guī)模均在販15掀萬平方米以上嘉，總人口滅在臭5罩萬以上。但該榜區(qū)域的生活配助套極為缺乏，桿如市場數(shù)量、開規(guī)模都遠遠滿屬足不了當?shù)厝松旱男枨箫?。?搏上地區(qū)域人群耗調研結果患為落實上反地潮區(qū)域居住榴人群對各類市震場的需求程度腹，我們又進行賓了有針對性的死人群調查。調筐查中發(fā)現(xiàn)人群況對市場需求程考度的排序如下紡圖費：病上述情況表明兼上地地區(qū)農貿虛市場的前景基塘本看好，在該咸方面投資經營云可謀求較高的鳴投資回報妄。里第扛四慌部征分居饒SWOT復分析耕一、診項目優(yōu)勢分析烏通過對本項目壽的分析，我們君認為本項目具束有以下優(yōu)勢：長1鞋、欄可操作空間較顧大，有塑造概寸念的空間。規(guī)2葵、難區(qū)位優(yōu)勢：槐本案位于海淀條區(qū)上地橋東北宵，緊鄰城市鐵配路１３號線，嘗毗鄰上地信息拐產業(yè)基地，周茄邊有許多大型種綜合社區(qū)，交鼓通相對便利，帽有著得天獨厚撿的區(qū)位優(yōu)勢。盛3蛙、土地使用成訂本優(yōu)勢蛛：馳慨我公司是誼從合作方租賃域土地來經營，昏這就使得土地顧的使用所占據(jù)襯的資金相對較女少，資金使用默成本相對較低滔。劉二、悔項目劣勢分析者碗五通過對本項目牌的分析，我們貿認為本項目存班在以下的不足趁：振1崇、弊周邊小環(huán)境差并緊鄰項目東側托有一個自然村汗落，由于它的斜存在，給項目幟的整體形象帶悔來嚴重的影響擊。這個村子的月拆遷問題遲遲績得不到解決，噴二百多戶居民聰?shù)纳罾蛣e廢水四處隨意于排放，村子周幫邊環(huán)境可以用篇臟亂差來形容譽，如果這個村蛇子不能夠盡快摟拆遷，對項目喝今后的發(fā)展是律一個嚴峻的考毀驗和威脅。眼2師、通交通條件有缺流陷之在上地信息產再業(yè)基地工作的失客戶及周邊的奪居民不能直接蟻到達項目地，喪必須通過上地慌橋繞過輕軌，柏它極大地影響因了項目的發(fā)展專。瓶3扮、嘗噪音污染嚴重慣項目的南側和砌西側分別為小鋤營西路和城市融鐵路和京包線蘇，這兩側的過沾往車輛噪音非愉常大，對將來李居住于此的客偶戶來講也是不鈔利的因素毀。黨三律、牧項目機會分析普作為上地高科桿技園區(qū)緊鄰的肺地段，我們認翅為本項目擁有康如下的機遇：很1逮、上地北區(qū)開掏始規(guī)劃擴張，扔總規(guī)模面積巨悔大；日2胳、政府規(guī)劃中距關村北區(qū)的定筑位，要以商務握服務為主，形窄成一個重點突曉出的商圈；炕3盛、北區(qū)的土地愧價格現(xiàn)在也很償高昂了，直接城導致該地區(qū)房較地產價格高；啄4掏、附近地區(qū)缺扮乏大型癢的誓出租含性集公寓產品槽；侮5卷、附近地區(qū)缺鑼乏農貿市場和滋大型綜合性市臨場。棉四、液項目威脅分析1、經濟分析續(xù)項目所在惑區(qū)域單一貌的乒經濟發(fā)展模式參不穩(wěn)定。冰上地地區(qū)是以近軟件開發(fā)為主視的科技園區(qū)，戀上地區(qū)域的經沖濟發(fā)展直接衰受址IT減產業(yè)發(fā)展的影她響，產業(yè)單一壺造成了上地地繞區(qū)經濟發(fā)展的競不穩(wěn)定性。2、政策分析臣跑本項目目前的土輕地使用性質是柜倉儲用地。我梁們開發(fā)該項目繪涉及到土地使憐用性質的變性春問題，會遇到汗一系列的政策中及審批問題。吹第愁五戒部沸分廉蠻項目定位功能定位錘（一）總體功震能定位建議席為了能更好地涼推廣本項目，責提升本項目的宅知名度，我們潮認為有必要對癥本項目進行概貞念設計。千通過對上地現(xiàn)粒有房地產市場肯的分析，通過很對上地整體的宜規(guī)劃的考慮，賓通過對中關村康北區(qū)總體定位盯的分析，結合筑項目自身優(yōu)勢電，我們建議把委本地域建設成駁為紐適合年輕流動垂一族集中展住扛區(qū)欠，建成后使本憲地域成為晝上地區(qū)域亂年輕流動一族仆精神家園背。定位依據(jù)如種下：上地定位惹上地定位為配：串“傲上地科技區(qū)核陜心區(qū)，將建設零成一個以高新釘技術為特征的算都市中心。中握關村北區(qū)被稱扛為中關村躁的撲“圾鉆石寶羞地兇”約，是未來高新齊技術產業(yè)的信災息交流和商務認中心。上地狀況握目前上地高科勁技園區(qū)被稱為譽中國的科研中溪心，雖然人員去文化層次很高睛，但整體環(huán)境錫缺乏便利氛圍哲，居住場所匱煎乏。客觀存在僅對本定位物業(yè)攪的需要。項目預期波這樣的定位使賤本項目真正成數(shù)為高科技園區(qū)完核心區(qū)的配套稅地域。自身優(yōu)勢規(guī)這樣的定位符尾合本地域業(yè)已耀存在的需求氛法圍，可以繼續(xù)竿發(fā)揮自身的優(yōu)態(tài)勢，并符合日卡后長久經營的慚思路。文化氛圍膛文化的設計，潛符合當前人們哲崇尚文雅，向榜往休閑生活的會潛在愿望。同疏時可以合理有紗效借助統(tǒng)一型偵管理的便利所絨體現(xiàn)的獨特性傳，使本地域的慮定位具有唯一字性。偶（二）分區(qū)域價功能定位建議相項目的功能定揭位為居住、休匹閑、服務于一咳體的綜合性物納業(yè)。其首成扭有緒50坑0漁平米建議作為凝以休閑服務為茅中心的商業(yè)設即施。蓋其他配套部分絹建議如下：車位；餐廳；家政服務；二、價格定位租價定位建議賓本項目亮每套租及價建議董每套匹在吩1000親元膜/第套數(shù)。本價格由兩賄種方式推算而歪來，為建議價轎格，具體的價迷格要根據(jù)產品獅自身的設計、移客戶狀況和市悶場價格情況進念行適時的調整莫，以靈活的方渠式進行調整，葬以保持價格的侍競爭力和乎投資商謹自身的利益。宣具體推算見聯(lián)投資分析枝需要指出的是框，該價格為我坊們根據(jù)目前市講場情況分析得買來，由于未來臘上地住宅租皂價存在受到非寫市場因素干擾逢的可能，我們遭沒有對未來價暫格進行分析修芒正；在項目推皮向市場前仍需錘要重新進行價斥格定位工作。三、客群定位兼本項目客戶定弄位要放開視野吵，廣泛定位。閃通過我們對上趨地地區(qū)多年的怪經驗，在上地倒發(fā)展的企業(yè)不靈但有軟件開發(fā)愛行業(yè)，還包括搶一些軟件制造戰(zhàn)行業(yè)。因此，俯我們建議的客己戶定位為：恐1痰篇軟件開發(fā)行業(yè)眾2待鈔軟件開發(fā)相關歡行業(yè)，包括娛干樂，咨詢，物崖流等躺3特停周邊居住的年哥輕一族層4旋在饒軟件開發(fā)右中，我們建議棗多關注中小型味公司和企業(yè)。昨第時六嗎部挺分月忽投資綿分析及其梳風險調規(guī)避方式提示崖第一宮節(jié)扎頃輕財務分析一、投資估算慧本項目仍處于扇可研階段，氧有惜5切家設計施工單隔位為本項目設焰計初步方案并印出具了方案的習毛估算，以下宅數(shù)據(jù)均采種用呀5供家設計單位毛嚇估算的平均值霞。販（一）項目租針賃（使用）成棗本凍:燕運雕假設項目建設濫期為一年。項齊目的年租賃成統(tǒng)本尚未與甲方臘確定，此時暫見按夕8稼0填至坐16煉0鬼萬區(qū)間的平均如值醋12惱0蔬萬計算。豐（二）前期階童段有關費用：典1榜、規(guī)劃設計費感：捆47.序4誦萬元乎2揚、可行性研究防及策劃靈：峽1渴0遲萬元鑒3趟、工程勘察止費肌:逐6家萬元元（三）建筑安最裝工程費只：丑1,354.槍2卻0悠萬元忍（四）開發(fā)間康接掘費崖:載省不計嘆（五）管理費糊用諒:焦16.2極5餃萬元宰（六）財務費物用紹:芬116.9劣1悶萬元夠（七）其他費索用譽:獵35.7境2篩萬元術（八）不可預卸見費殼用撫:79.噴4永8務萬佛元慧鍬（九）總投謝資獻=120+1敵0+6+47解.40+1,珠354.20踐+16.25圾+116.9減1+35.7微2+79.4痰8矩脫=1,785容.9撤6約萬元劈二、輝資金籌措方案矮1龜、資金籌措與府投資計劃忽已蝦拼項目開發(fā)投資鉗資金的來源有封兩個渠道：一沫是自有資金，麥二是外部借款覽。資金運作方渠式為：自有資壁金全部用于投避資；缺口資金撈則向外部借貸評?？蚴屐`刻根據(jù)本項目實咱際，資金籌措蹲方面，自有資盼金腸50敲0脫萬元；外部借虹款合兩計居1,285.弄9掠6甩萬元（本火金貞1,169.悼0拖6黨萬元，利宇息扮116.9就0旱萬元）。項目才總投候資例1,785.喚9躁6差萬元，其中：請建設投辦資霧1,669.遲0嗽6犯萬元，借款利鹽息縱116.9倆0亂萬元碗總籌資額梁：柿1,785.抽9勝6降萬元其中：闊伯俯自有資金圖：春50惠0渡萬元叢麗土外部借款亭：兆1,285.梁9旗6晴萬元州2魯、貸款本金償拼還及利息支付雜鉗零經營期收入扣總除有關稅費后褲，即可用于還帝本付息，還本航付息溜按范8巧年等額分期償遇還。骨本項目在第一攏年向外部借考款臭1,169.坊0飾6仔萬元，利差率慕10%延,旗建設期利洽息掩116.9請0而萬元。建設期授借款本息合糕計鉤1,285.召9識6矮萬紐元郵,津在經營期界前汁8鴉年等額償還，藍每年等額支付睛本繁息錄241.0瑞5芳萬元勁，堆8艱年可以還清借篩款。脹三、斯項目經營期估違算瞞（一）柿經營計劃及財陵務分析預案就疑定項目分為公寓塘和綜合市場兩鋸部分：公平寓越20頃0布套房間，每套你每月租榜金夢110拿0馬元人民幣；市社場有效使用面權積論410式0禍平米，租賃價材格均價黎為遠1.往9幟元搖/躺天取/撥平方米。輕開翻財務分析預案艱：承租蘭期疼2蒙0艷年；年租賃成野本植12捏0堵萬元；外部借偶款利莖率鍋10館%帝；年出租傅率脫85施%陷。葉（二）年經營株收入確定崖汽爸（甚200×0.增11×12+蠢0.41×1甲.9×36亂5駱）賄×85%=4肺66.0沸8嘗萬元諒經營騎期濫稅連第剖1賀年緩聾悄第姨2技年屯毛頑第貓3演年土鞏魂第惜4幸年流背裳第鹽5辱年擱贊劃第朋6嫌年千屢慨第失7穴年裙乳劑第需8詞年橫攀違以后各宜年想冠奶營業(yè)總收碑入悄史466.衣08申466.走08病466.月08何466.慈08假466.瞧08賠466.08擱猴466.揚08堆466.怪08煌466.蒜08付銜費用及稅觸金魂淚681.易42皆670.虎18昌657.低81恐644.舍20哭629.住24帖255.塑58戶237.弄47繩217.騎55帶195.心63熱艘經營利樣潤翠顧-215.吊34午-204.估09前-191.士72騎-178.列12抗-163.弓15儀210.釋51短228.脖62真248.貓54宣270.依45探拜(盲三展)阿不經營期估算奇1之、各期經營情纏況預測棵2刮、靜態(tài)利潤預罵測：疾暫歸按曠2地0奪年經營期淺、秀12趙0代萬元租賃成本鳴計算，靜態(tài)利靜潤刷為限2,088.朝1珍5嫁萬元徐四、財務指標域分析抵（一）靜態(tài)指茄標分析：難由于本項目尚葵未與產權方最測終確定承租期較和年租賃成本嬸，所以我們按蛛以下幾種條件敵對項目的靜態(tài)帆指標進行分析況。嗓承租期注指標柿年租金成本琴預案（縫120爺萬）昂100傾萬元甩130蠟萬元閘140窩萬元灰20橫年揚靜態(tài)利潤伸2088.1棋5違2508.1婚5具1878.1聲5挎1668.1擺5哥靜態(tài)投資回收侵期宣8.97能年若8.29對年比9.36瞞年龍9.77畏年卷總投資利潤率略117%怒140%糾105%雕93%控竿詢羞圓化笑30裳年龜靜態(tài)利潤顏3,90接0.17退4,52趣0.17例3,59薄0.17污3,28則0.17劈靜態(tài)投資回收扎期村8.9桐7蝴年犬8.2侵9殼年販9.3刊6慰年始9.7墾7拌年鹽總投資利潤率讀218%冶253%左201%移184%共（二）動態(tài)指巧標分析：宣由于本項目尚姜未與產權方最捐終確定承租期改和年租賃成本街，所以我們按浪以下幾種條件脾對項目的動態(tài)子指標進行分析饅。含1孫、基準收益率開：隨基準收益率是劍投資決策者對從項目資金時間吃價值的最低標假準的判斷，也林是投資者可接肚受的最低收益鈴率。當項目的園內部收益率大條于或等于基準染收益率時，項源目在財務上才煮是可行的。燃本項目基準收饞益率為：伸資金成本率辱(忌10%)動+昨風險補貼率臣(貨0.02%)學+獲通貨膨脹率貨(普1.8%)誰=12%2、指標分析銷承租期崖指標員年租金成本融預案（真120凈萬）搖100爐萬元膚130歲萬元允140沫萬元汁——蜘基準收益率壩12%掀12%樣12%件12%故20店年角財務凈現(xiàn)值借30釀5.10凝49座5.37憂20賀9.97兵11斜4.83辛動態(tài)投資回收廟期悔1濫2余年胃9轟年依13.捏7聯(lián)年牧1羨5敵年虜投資回報率旁18.28%泰30.04%土12.51%低6.80%炕內部收益率茄15.01%淘18.42%藏13.40%律11.83%像倘赴傻乎秧五30詢年堆財務凈現(xiàn)值緊47捷0.60頭67禍9.14份36成6.33挽26墊2.07纏動態(tài)投資回收蓋期棍1棚2之年殿9航年丙13.器7素年鼠1評5籃年魚投資回報率怨28%波41%葛22%彼16%序內部收益率赤16.08%樹19.19%采14.63%仿13.25%分析說明:濱竄1錘、叮改賞項目預案經上鳥述指標分析，禮結論是可行的松。站廉2森、趙向梳當租賃成本上辟浮者到攀14濾0攏萬時，項目內薪部收益率小于椅本項目基準收法益毫率泄0.1危7沒個百分點，提拍請決策層注意聲。宗五、刷不確定性分析浪（一）盈虧平顛衡點分析奸假定本項目總贏投資不變，開尿發(fā)經營周期蓄為翁2炎0觀年，用地成本弓為返12菜0霜萬嗎元營/欲年，租賃價格閱如基準方案所川設，則通過計泊算得，當出租生率胞為拴60.85且%霞，利潤總額為跪零，即項目剛弦能保漁本昆(臭未考慮時間價花值竭)輪。毯（二）敏感性蝦分析攪本項目敏感性少分析主要是針業(yè)對投資全過程湯的指標進行評研價，分別計算時租賃價格、用川地成本、承租無年限、出租率新等單項指標上芽下波動妹時，對經濟評棉價指標的影響敘。眨(猾基準收益率餓：非12%)則指標種類頂基準方案濃警頭(售以年租金薯120惰萬轎,闊承租期堡20窗年限,恰資金成本率緊10%揪，出租率吃85%膀為基數(shù)叔)扛出租率室租賃價格變動拾75%湊85%喊95%宏-10%叼-5%廁+5%披+10%對財務凈現(xiàn)值（芳折現(xiàn)率為錦10%嬸）淘3暢05.10經-95榆.54蝦305搬.10懂705.匠75拳-91春.70蝦106匠.70遇503.巴51政701.能91心投資回報率飯18.28%溝-5.72%描18.28%夾42.28%位-5.49%射6.