廈門商務(wù)酒店和經(jīng)濟(jì)酒店投資分析

酒店組團(tuán)投資分析報(bào)告一、本工程的情況介紹工程用地42280.464㎡，地上總建筑面積64500㎡。工程分為永久用地局部和臨時(shí)用地局部兩個(gè)片區(qū)，永久用地局部總建筑面積59448㎡，其中地上面積為56000㎡，地下面積為3448㎡，商場及店面總建筑面積為10813.74㎡，其中大型商場面積為5826.56㎡，店面面積為4987.18㎡，住宅總建筑面積為45186.26㎡，小區(qū)內(nèi)設(shè)有A、B、C三棟建筑，共有住宅628套，二層店面73間，一層店面10間。目前此片區(qū)工程已根本落架，九八前交付使用。臨時(shí)用地局部總建筑面積為8500㎡，建于A棟樓與B棟樓之間，內(nèi)設(shè)有8＃及9＃二棟二層的臨時(shí)店面，共設(shè)有47間的二層店面，位于廈門軟件園二期以東、呂嶺路以北，緊鄰觀音山國際商務(wù)運(yùn)營中心、國際奧網(wǎng)中心、香山國際游艇碼頭、國際會議中心、廈門會展中心，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚位于廈門軟件園二期以東、呂嶺路以北，緊鄰觀音山國際商務(wù)運(yùn)營中心、國際奧網(wǎng)中心、香山國際游艇碼頭、國際會議中心、廈門會展中心，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。二、飯店工程市場開發(fā)環(huán)境1．地理位置：該飯店位于廈門市前埔北區(qū)，廈門軟件園二期以東、呂嶺路以北，緊鄰觀音山伙計(jì)商務(wù)運(yùn)營中心、廈門奧網(wǎng)城、香山國際游艇碼頭、思明光電園、國際會議中心、廈門會展中心。周邊有山〔虎仔山〕、城〔嶺兜小區(qū)、前埔北區(qū)、會展中心〕、湖〔湖邊水庫〕、?！矕|海之濱〕，地理位置十分優(yōu)越。并有環(huán)島路、蓮前大道、呂嶺路等城市主干道環(huán)抱，距離機(jī)場、金尚總部經(jīng)濟(jì)帶和未來的東通道皆不到15分鐘車程。2．市場營銷區(qū)位本飯店所處區(qū)域，為廈門環(huán)島路地域，目前已建成的國際會展飯店、亞洲海灣飯店、及在建的牡丹大飯店，都是高星級飯店，與該飯店相同市場定位的飯店是沒有的。3．政府政策支持：飯店重要客源依托的軟件園二期和周遍奧林匹客網(wǎng)球體育館，思明區(qū)科技園。軟件園二期是廈門市委、市政府重點(diǎn)扶持工程之一，占地1.063平方公里，總建筑面積163萬平方米，可容納4萬人，設(shè)有軟件研發(fā)區(qū)、動漫區(qū)、信息技術(shù)效勞區(qū)和效勞區(qū)四大專區(qū)?，F(xiàn)已有100多家企業(yè)入駐，微軟、思科、華為、大宇、西基、新浪I－GAME、久游、朗科、電子等一批知名軟件企業(yè)已有明確入駐5．政治因素：臺海局勢趨于穩(wěn)定，國民黨重掌政權(quán)，臺海大三通實(shí)現(xiàn)已經(jīng)可根本實(shí)現(xiàn)。兩岸的三通擴(kuò)大，以及開放兩岸旅游業(yè)的利好政策，帶動廈門的旅游業(yè)。廈門旅游業(yè)“十一五〞規(guī)劃中，會展商貿(mào)列入優(yōu)先開展的旅游產(chǎn)品之一，東部環(huán)島路休閑帶被列入重點(diǎn)建設(shè)景區(qū)點(diǎn)，周邊軟件園二期、廈門奧網(wǎng)城、香山國際游艇碼頭、思明光電園、國際會議中心都是政府支持的工程，這些因素就為該飯店提供了得天獨(dú)厚的開展優(yōu)勢。三、飯店群SWOT分析1．優(yōu)勢〔Strengths〕〔1〕具有顯著的本錢費(fèi)用優(yōu)勢飯店的本錢費(fèi)用是影響飯店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素,對于新建的飯店，土地本錢、建造本錢、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營本錢等都是重要的本錢費(fèi)用因素。飯店群節(jié)省了土地本錢、建造本錢，而且租金相對廉價(jià)，僅需投入局部家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用飯店即可正式營運(yùn),這將成為該飯店取得良好的盈利狀況無可替代的本錢費(fèi)用優(yōu)勢?！?〕具有新建設(shè)飯店的優(yōu)勢飯店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同,飯店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段:起步期、中期以及衰退期,并且生命期都較短，飯店的入住率和收益在起初的5到10年之間,也就是起步期階段增長都非常迅速,并且在開業(yè)后8到15年之間(中期)收益都會維持相當(dāng)高的水平,之后創(chuàng)利能力逐漸下降(衰退期),飯店的硬件設(shè)施一般需要5年翻修一次，該飯店群作為新建飯店,其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要,其飯店經(jīng)營的12年將處于該飯店高收益、高出租率時(shí)期,相對于建成時(shí)間較長的同檔次飯店能夠取得更好的收益?！?〕具有地理位置優(yōu)勢該飯店群所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的飯店多都是高星級飯店,這種主題型飯店還沒有。并且該飯店位于廈門軟件園二期以東、呂嶺路以北，緊鄰觀音山伙計(jì)商務(wù)運(yùn)營中心、廈門奧網(wǎng)城、香山國際游艇碼頭、思明光電園、國際會議中心、廈門會展中心，在聚合如此多中高檔商務(wù)、休閑工程的區(qū)域內(nèi)，該飯店具有巨大的未來開展?jié)摿?。?007年開始由于廈門奧網(wǎng)城的體育館啟用大量的泉州地區(qū)的企業(yè)把全國性的訂貨會都放到體育館舉行，每次人員都在400人以上，因此本區(qū)域的三星級酒店往往是聯(lián)合起來接待這些會議〔4〕具有規(guī)模，價(jià)格優(yōu)勢：A、有全廈門房間空間最大最舒服的經(jīng)濟(jì)型酒店214間客房{房間面積達(dá)60平}可以滿足一個(gè)企業(yè)訂貨會的統(tǒng)一住宿要求和中高檔商務(wù)客人的精品商務(wù)酒店。B、經(jīng)濟(jì)型的價(jià)格和大型會議室給來廈門參加會議的公司提供了超性價(jià)比的住宿環(huán)境和開會場地，滿足了中低檔會儀客人的要求。減輕了企業(yè)的本錢壓力。C、有全福建省最大的全套房精品商務(wù)酒店，以中價(jià)位酒店為主，兼顧高端客人的需求，給這些企業(yè)的招待提供了實(shí)惠的住宿環(huán)境。D、奧林匹克體育館的使用，各種體育賽事在這里的開展，給本酒店的客源提供了另一個(gè)渠道。運(yùn)發(fā)動可根據(jù)情況選擇入住不同檔次的酒店。E、新的會展中心的啟用離本工程很近，而優(yōu)越的性價(jià)比和嶄新裝修的風(fēng)格會給本酒店帶來會展客源。面臨的軟件園的客戶現(xiàn)在大局部住在會展酒店，等本工程酒店開業(yè)，對于為了舒服、便捷的軟件園客人多了選擇，我們將通過效勞、硬件、和便捷性將會吸引以前住在會展酒店的園內(nèi)大批客戶。2．劣勢〔Weaknesses〕〔1〕建筑構(gòu)造存在一定缺陷該飯店整體構(gòu)架和空間布局已經(jīng)確定，建筑物硬性缺陷不可改變，使得該飯店的視覺感受效果下降，只能通過內(nèi)部裝潢及軟性效勞彌補(bǔ)，這大大限制了飯店的經(jīng)營靈活性和客房定價(jià)?！?〕新裝修的酒店氣味很重影響賓客入住?！仓辽匍L達(dá)半年〕3．時(shí)機(jī)〔Opportunities〕〔1〕有利的臺海政治局勢臺灣新領(lǐng)導(dǎo)人上臺后力推兩岸大三通。臺海兩岸關(guān)系，將會呈現(xiàn)和諧的開展。7月20日以后兩岸直接“三通〞，將大大促進(jìn)兩岸人員往來、經(jīng)濟(jì)合作和各項(xiàng)交流。廈門瀕臨臺灣海峽，與臺灣隔海相望，必將成為第一受益港口城市，廈門商貿(mào)和旅游將會有巨大開展?jié)摿?，將會為飯店提供充足的客源?！?〕廈門會展商貿(mào)的蓬勃開展會展商貿(mào)被列入廈門旅游業(yè)“十一五〞規(guī)劃中優(yōu)先開展的旅游產(chǎn)品之一，開展會展經(jīng)濟(jì)已經(jīng)受到廈門市委、市政府的高度關(guān)注，廈門未來城市定位將是“會議城市〞，會展經(jīng)濟(jì)將成為廈門經(jīng)濟(jì)開展的新增長點(diǎn)。該飯店附近的廈門會展中心自2000年9月建成投入使用以來，已成功地舉辦了“中國投資貿(mào)易洽談會〞、“廈門對臺商品交易會〞、“全國醫(yī)療器械〔春季〕博覽會〞、“全國制藥機(jī)械博覽會〞、“廈門禮品展〞、“廈門石材展〞、“廈門體博會〞等100多個(gè)國際性和全國性展會，這必將為該飯店提供大量的潛在客源?！?〕區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展前景廣闊該飯店周邊已經(jīng)建成了廈門會展中心、軟件園及思明光電園，還有很多高檔住宅樓房在建，另外該區(qū)域緊鄰環(huán)島路，依山傍海，環(huán)境優(yōu)美。該區(qū)域有望在未來幾年成為廈門新的CBD〔CentralBusinessDistrict〕，這為該飯店未來開展提供了一定機(jī)遇。4．威脅〔Threats〕〔1〕飯店業(yè)劇烈的市場競爭飯店業(yè)是一個(gè)市場化程度很高的行業(yè),始終存在劇烈的市場爭競。在出現(xiàn)階段性、區(qū)域性飯店供應(yīng)過剩時(shí),有可能出現(xiàn)四星級、五星級飯店通過降價(jià)競爭,爭奪三星級飯店及相當(dāng)價(jià)位飯店的客源,另外國內(nèi)外品牌飯店大舉進(jìn)入廈門飯店市場,也會加大廈門飯店業(yè)的競爭劇烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是飯店經(jīng)營面臨的主要威脅?！?〕較大依附于周邊開發(fā)工程的建設(shè)開展目前該飯店周圍除軟件園二期完全建成外，其他工程均處在建設(shè)期，香山國際游艇碼頭2021年建成投入使用；觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心現(xiàn)在才開始建設(shè)；國際奧網(wǎng)中心完全建成要到2021年底。并且還有局部工程為私營企業(yè)在經(jīng)營，其投資建設(shè)的周期存在不穩(wěn)定的因素。而該工程的最大客源依靠，軟件園二期雖已建成，方案入住的中外企業(yè)將到達(dá)400多家，但目前已入駐的企業(yè)只有100余家，其他均不能確定準(zhǔn)確的入駐時(shí)間。因此該飯店投資開展前期存在一定風(fēng)險(xiǎn)。5．競爭分析結(jié)論根據(jù)該飯店的優(yōu)勢、劣勢、時(shí)機(jī)、威脅的分析,該飯店的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的時(shí)機(jī),存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補(bǔ),面臨的威脅并不大,應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略,盡快實(shí)施該飯店工程,使該飯店能夠盡快正式投入運(yùn)營，利用先發(fā)優(yōu)勢占領(lǐng)市場。四、飯店群旅游市場分析〔1)廈門市游客消費(fèi)特征分析◆旅客在廈門停留時(shí)間從上圖不難發(fā)現(xiàn)，旅客在廈門的逗留時(shí)間超過兩天〔包括兩天〕的市場份額高達(dá)93.65%，很顯然，對飯店客房產(chǎn)品的需求很大。因此，對于飯店業(yè)來說，說明有很好的市場前景?！袈每偷竭_(dá)廈門的頻率上圖說明，旅客來廈門的年次數(shù)〔頻率〕較高，對于飯店來說隱含著“回頭客〞，飯店應(yīng)加大力度好好研究如何吸引旅客再次入住飯店，這也是保持飯店高出租率的一條途徑?！矓?shù)據(jù)來自廈門旅游局〕◆影響旅客入住飯店因素從抽樣市場調(diào)研來看，影響旅客入住飯店的因素很多，但主要因素依次為：平安，衛(wèi)生，便利、設(shè)施及其他。前四者幾乎占據(jù)了整個(gè)市場份額，共高達(dá)95.17%。因此，對于工程飯店來說，“便利〞因素應(yīng)該不是問題，位于廈門軟件園二期以東、呂嶺路以北，緊鄰觀音山國際商務(wù)運(yùn)營中心、國際奧網(wǎng)中心、香山國際游艇碼頭、國際會議中心、廈門會展中心，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。因此工程飯店應(yīng)該在“平安〞和“衛(wèi)生〞“設(shè)施〞三因素上做文章?！袈每湍芙邮艿姆績r(jià)從圖中可以看出工程精品商務(wù)飯店的平均房價(jià)定為300-450元之間較為適宜；而經(jīng)濟(jì)型酒店定位在200-299元之間比擬適宜，這迎合了市場的需求，對于飯店來說，也很容易“打入〞市場，能夠在較短的時(shí)間收回投資本錢，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。從長遠(yuǎn)的角度來看，為飯店可持續(xù)經(jīng)營埋下“伏筆〞，在適當(dāng)?shù)目煽匾蛩叵隆膊淮蠓葴p少出租率，不減少營業(yè)額〕，可以提升房價(jià)五、結(jié)論A．根據(jù)以上分析，工程商務(wù)飯店在檔次上定位：高于三星級但低于四星級的酒店。B．功能上定位：商務(wù)主題飯店〔主題飯店〕C．平均房價(jià)定為：350〔左右〕定價(jià)依據(jù)：因?yàn)橹苓厡砣缬酗埖暾紡?qiáng)制性規(guī)定為5星酒店。而這些酒店標(biāo)準(zhǔn)間房價(jià)在650以上，而本酒店是套房型酒店價(jià)格為其一半，再加上送給客人的早餐〔每房24元〕，實(shí)際房價(jià)為326元。前期的協(xié)議價(jià)以此較底的房價(jià)為根底來快速進(jìn)入啟動市場。參考廈門3-4星級酒店中各酒店最低級別的套房也要558元以上而且房間面積大小不一、裝修時(shí)間較長。按本酒店的350價(jià)格和裝修定位已經(jīng)是超低價(jià)運(yùn)行，在行業(yè)內(nèi)是前所未有的，因此此價(jià)格制定對翻開市場是有效的。附：廈門3-5星酒店套房中價(jià)格最低類型和它的面積：酒店名星級房型門市價(jià)折扣價(jià)面積〔平方〕寶龍5高級套房2158￥93860金燕4高級套房203080056海景4公寓式套房2400140360華僑4商務(wù)套房313177045金帝3商務(wù)套房118869855廬山4豪華套房178855845亞洲海灣3北區(qū)豪華套房215863056圣西羅4高級套房140061860牡丹3標(biāo)準(zhǔn)套房128062048翔鷺國際4花園套房283576859E、對于經(jīng)濟(jì)酒店；F．建議定位于經(jīng)濟(jì)型套房酒店，具備家的特征。C．房價(jià)：210—299元之間D．房間面積：60平套房定價(jià)依據(jù)：周遍沒有經(jīng)濟(jì)型酒店。參考在廈門的經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格和房間的面積如家229元，速8225元房間的面積都控制在25平之內(nèi)。而本酒店房間在功能和裝修上要更勝一籌。因此建議開業(yè)時(shí)先以較低的價(jià)格翻開經(jīng)濟(jì)酒店市場。建議價(jià)格套房酒店210元起做推廣價(jià)六、投資數(shù)據(jù)分析報(bào)告第一局部B區(qū)商務(wù)酒店〔四星〕層數(shù)面積租賃價(jià)總價(jià)格/元/月3#樓地下室3124平2元/平62480一樓1336，6平50元/平66830二樓133．550元/平6675三樓1375，6平25元/平343904-9樓8253，6平25元/平20634010樓1360，45平25元/平34011頂樓224，22平25元/平5606總樓數(shù)12層1580826，3元/平416332B區(qū)商務(wù)酒店面積十二年遞增表A區(qū)面積2021-2021租金不變2021-2021遞增15%2021--2021遞20%2021年-遞20%均價(jià)萬元/月年租金萬元/年均價(jià)萬元/月年租金萬元/年均價(jià)萬元/月年租金萬元/年均價(jià)萬元/月年租金萬元/年面積158084250448．358058．370070．3843開發(fā)本錢現(xiàn)場本錢前期租金成〔建筑15807平方米，26.6元〕〔建設(shè)周期為5個(gè)月〕現(xiàn)場啟動50000現(xiàn)場本錢總計(jì)2522797建設(shè)建設(shè)(建筑12449平方米〔除掉地下室面積，裝修每平方米700元)8749300停車場和綠化50000連接效勞200000家具及設(shè)備(每間客房20000元)2680000不可預(yù)見費(fèi)用(11679300的10％)1167930建設(shè)本錢總計(jì)12847230〔投資總額〕雜費(fèi)建筑設(shè)計(jì)費(fèi)其他費(fèi)用500000各項(xiàng)市政費(fèi)用100000雜費(fèi)總計(jì)600000利息利息〔以3%的年息計(jì)6個(gè)月〕利息總計(jì)略工程總本錢15970027三、總投資〔1350，2萬元〕精品酒店年靜態(tài)客房營業(yè)額預(yù)測〔萬元〕工程分項(xiàng)試營業(yè)4個(gè)月第1年第2年第3年第4年第5年毛收入平均出租率65%70%75%80%85%90%平均房價(jià)318.0349366384403423平均每間房日收入.206，7244．3274．5307342．5380．7客房營業(yè)收入〔萬元〕363128614421611．818002000．總本錢工資本錢42126126132138．6145．5低值易耗品6．818．419．7121．0222．2623．65能源消耗31103122．5130．68138．9145．85洗滌費(fèi)4，314．715．7616．817．818．25辦公費(fèi)用9，939．839．849．955．860管理費(fèi)9，227．627．628．928．930．3市場聯(lián)銷費(fèi)18．0038．543．248．35462維修3．63323640．24550其他1．24．04．04．04．04．0經(jīng)營本錢合計(jì)84413431472505540租金本錢168504504504580580租金遞增000015%0折舊37112112112112112財(cái)務(wù)費(fèi)用0.00.00．00．000其他費(fèi)用1．65.05．05．05．05．0營業(yè)稅19．96479．388．699110非經(jīng)營本錢合計(jì)227685700710796807利潤經(jīng)營利潤〔GOP〕52188311430499653經(jīng)營利潤率14%15%22%27%28%33%純利潤32124231341400543純利潤率8%9%16%21%22%27%累計(jì)利潤3215638772812271880B區(qū)經(jīng)濟(jì)酒店投資回報(bào)分析簡表工程試營業(yè)4月開業(yè)第一年開業(yè)第二年開業(yè)第三年開業(yè)第四年折舊提取37112112112112純利潤32124231341400總回收累計(jì)6930564811011613根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，此工程在開業(yè)后的3年半內(nèi)收回全部投資。第二部分A區(qū)經(jīng)濟(jì)酒店的投資分析 A區(qū)經(jīng)濟(jì)酒店的面積和投資回報(bào)分析〔不包括不包括底層店面1191平〕一、A區(qū)1號樓和2號樓總面積和月租金層數(shù)2號樓1號樓面積均價(jià)月租金一層面積414，02365，19779．2150元/月38960二到十二層面積5357．2210856，1116213，3525元/月37885總面積577111221，3116992，5526．14444293二、A區(qū)總面積和前三年租金A區(qū)面積均價(jià)月租金2021-2021每年租金總面積16992，552615三、A區(qū)總面積十二年的租金遞增表A區(qū)面積2021-2021租金不變2021-2021遞增15%2021--2021遞20%2021年-遞20%均價(jià)萬元/月年租金萬元/年均價(jià)萬元/月年租金萬元/年均價(jià)萬元/月年租金萬元/年均價(jià)萬元/月年租金萬元/年面積16992，5526．14533．15316323775444897A區(qū)酒店開發(fā)成本開發(fā)本錢現(xiàn)場本錢前期租金成〔建筑16992平26，6元〕〔建設(shè)周期為4個(gè)月〕現(xiàn)場啟動50000現(xiàn)場本錢總計(jì)1777172建設(shè)建設(shè)(建筑16992，55平方米〔裝修每平方米400元〕6797020停車場和綠化50000連接效勞100000家具及設(shè)備(每間客房12000元)