吉安市某房地產(chǎn)項目可研

第一章總論第一節(jié)項目概況一、項目名稱：吉安市*****房地產(chǎn)開發(fā)項目（一期，B3地塊）二、建設(shè)單位：三、法人代表：***四、建設(shè)地址：吉安市青原區(qū)。五、建設(shè)性質(zhì)：新建六、建設(shè)規(guī)模：一期總建筑面積：88434m2，其中：住宅45722.5m2（共385戶）、商業(yè)用房13518m2、賓館10615.5m2（暫緩建）、綜合樓8610m2、會所1482m2、幼兒園483m2、地上車庫7673m2、其它公建330m2（總配電房、公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站）。七、建設(shè)期限：二年（2005年10月～2007年9月）八、主要技術(shù)經(jīng)濟指標1、總征地面積：170.5畝（113657m2，其中95613.57m2已辦證）其中：一期項目用地面積：61.5畝（41020.4m2）2、一期總建筑面積：88434m23、建筑密度：27.2%4、容積率：1.655、綠地率：43.5%6、一期項目總投資：7113.39萬元7、銷售凈收入：10565.61萬元8、利潤總額：3452.23萬元檢9喂、總投資利稅駕率更：劍48.53%堡10停、所得稅柔：健1139.2母4奇萬元榮1會1棄、師凈玻利潤蕩：保2312.9翁9界萬元典1腥2質(zhì)、總投資利爹潤皮率蝕：盛32.52%蹈1皺3柱、盈虧平衡點卵：愿67.33%山1貸4娛、財務(wù)內(nèi)部收寒益率：詢39.45慘%>Ic=1浸5%寨1錫5腐、財務(wù)凈現(xiàn)值配：綱1134.1百2細萬倍元犁>儉0蠅（匙Ic=15輛%齒時）鎖1刷6帽、投資回收期扣：蹦2.5更8伏年道1生7冬、貸款償還期轉(zhuǎn)：陰3蹈年綢1稱8歸、償債備付率遣：番3.12破第二躁節(jié)窯堡島可行性研究范粉圍聚一、可行性研筆究依據(jù)犧1把、《中華人民柿共和國城市規(guī)隨劃法》哀2順、建設(shè)部頒布分的《城市規(guī)劃窯編制辦法》及迷其《實施細則培》魯3昆、吉安市國民追經(jīng)濟和社會發(fā)購展觀“石十鄙五償”姐規(guī)劃蛛4稠、江西省規(guī)劃澤實施技術(shù)導(dǎo)則食5鄭、《城市道路否交通規(guī)劃設(shè)計河規(guī)范》執(zhí)（賄GB5022沃0蠻—桶9憶5姻）呢6抱、《城市居住棍區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)枝范》捆（案GB5018配0繩—妻9被3腰）買7提、《吉安市近剖期建設(shè)規(guī)劃》嗚（茶200左2捉—騰200煎5澇）床8儀、《鍛青原區(qū)分區(qū)吊規(guī)劃》來（蓄200蔽0爺—殿20囑10友）占9吧、《吉安市菠****慕規(guī)劃方案》唉（塘200油5避年壞5不月）歉1喂0爐、國家計委頒設(shè)布的《建設(shè)項昨目評價方法與包參數(shù)》餓1桌1喬、國家頒布的屑城市建設(shè)的其派他相關(guān)規(guī)定及籠規(guī)范趙1唱2蒸、建設(shè)單位提陸供的有關(guān)資料忙1茄3黑、能建設(shè)單位可研原咨詢委托書極二、可行性研蓄究范圍璃通過調(diào)查項目享所在地的社會排經(jīng)濟狀況，房熄地產(chǎn)現(xiàn)狀，市帳政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)秩狀及房地產(chǎn)市姜場分析預(yù)測，鍛研究項目建設(shè)加的必要性、可越行性，銅研究該項目哈建設(shè)規(guī)模和內(nèi)鮮容以及規(guī)劃設(shè)共計方案，提出亮組織管理與實蕉施計劃，開展松項目投資估算登分析，進行投攻資效益分析和向評價，提出項碧目授可行性研究結(jié)艦論由。爽三、可行性研老究的結(jié)論堅開發(fā)建設(shè)吉安腰市釀****腰工程還項目么可以達到下述怪目的：滋1幅、落實《吉安輕市近期建設(shè)規(guī)廚劃》欺（克200券2譯—鉆200逝5毯）罩和絕《裝青原區(qū)分區(qū)猛規(guī)劃》花（敲200冰0臺—烘20街10魯），拉大城市揀框架，策應(yīng)吉費安市中心城區(qū)廳南延北擴，東矛拓西展的建設(shè)葵要求，整治和司美化城市環(huán)境時。步2勒、為吉安市民辰提供一處良好眠的生活居住環(huán)隊境及購物場所外。況3日、盤活閑置土矛地資產(chǎn)，增加駕財政初收入贈，創(chuàng)造就業(yè)機滿會，促進當(dāng)?shù)卦甑慕?jīng)濟發(fā)展和瞧有利哨社會穩(wěn)定。戀該項目財務(wù)上青具有一定的抗訊風(fēng)險能力。是久一個既有可觀絹的經(jīng)濟效益，江又有很好的社教會效益的項目盼，應(yīng)大力支持許，盡早組織實麻施。史第二堅章雨陡唱項目建設(shè)必要撒性與可行性度第一栗節(jié)偏贏哀項目背景呈一、寨吉安市概況貼吉安位于江西橫省中西部，贛掌江中游。從地續(xù)勢上看，屬羅拼霄山脈中段，底扼湖南、江西政兩省咽喉通道落，地勢極為險騰要。境內(nèi)有自涌北向南縱貫的潤京九鐵路、贛春粵高速公路廉、社10訂5蠅國道和由東向看西勿的錄31燭9母國道，是連接顫北京、西南、頓華南、福建、仍港澳地區(qū)的天醉然紐帶；上可垂溯贛江溝通閩決粵，下可泛鄱亦陽湖與長江相應(yīng)聯(lián)，順抵長江灣下游發(fā)達省市壁，在江西省地素理上占有特殊竄位置樸。螺鍵地理上，介于星北柿緯義25°5掘8準′寺3師2武″架至栽27°5教7優(yōu)′根5臣0策″庭，東糠經(jīng)午113°4惰6荷′干至氏115°5油6詳′糖之間，全市長悠約染21蘋8晨公里，東西寬好約熊20拖8噴公里，總面積琴為散2527癢1縫平方公里。以冊山地、丘陵為立主，山地占全所市面積幅的凡51國%慌，平原與崗地孩約濁占晃23傻%抄，丘陵約王占紛22忌%駱，水面約勉占拳4吹%許?？筛爬ㄋ詾樽亍靶呱桨胨畠煞只侍?，半分道路慧和莊攔園截”淺。它的四周，束東鄰撫州市的菌樂安市，南連江贛州市的興國也縣、贛縣，西犬接湖南省的桂惱東、炎陵、茶層陵縣，北與宜喪春市的樟樹市放及新余市、萍丘鄉(xiāng)市接壤。市料政府駐地吉州即區(qū)距省會南眠昌棗21替9標公里，距首都岡北京，鐵路里迎程區(qū)為民1805.轟6賀公里。側(cè)吉安市轄吉州脊區(qū)、青原區(qū)、座井岡山市和吉莊安、泰和、萬粉安、遂川、永弊新、永豐、吉周水、峽江、安議福、新未干竊1護0勺縣忍，參25協(xié)7院個鄉(xiāng)鎮(zhèn)鋸，腎315愁0拔個行政村，人司口鳴46旱2移萬人。需吉安市屬中亞附熱帶季風(fēng)濕潤串氣候，具有冬邪春陰冷，夏熱娃秋燥，初夏多鉗雨，伏秋干旱瞇，云系多，光董照少，無霜期膀長等特點。吉好安市多年平均置降水量繡為桌148碑7刑毫米，多年平逝均氣溫蕉為沾17.究1號～怪18.宅6周℃瓶。捎二、吉安市國挨民經(jīng)濟概況箱200誦0玻年撤地設(shè)市以軟來，吉安市提羊出貍了統(tǒng)“怪做大吉安市，亭崛起銀三悔角善”歐的發(fā)展構(gòu)想，福全市國民經(jīng)濟富和社會發(fā)展取求得了輝煌成就狂。工業(yè)生產(chǎn)持怖續(xù)保持較菜高增長，第二鐮產(chǎn)業(yè)比重不斷硬上升并成為牽學(xué)引經(jīng)濟快速增淡長的主要動力泳，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)實植現(xiàn)二、三、一甜的轉(zhuǎn)型狠，惰GD肚P央中三大產(chǎn)業(yè)比底例束為只30.匹1?。红F37.鞭5宇：蘇32.肥4撞。經(jīng)濟運行質(zhì)明量不斷提高騰。麻200罵4欲年全市財政總伶收喝入演22.68梅6膀億元，殘比蹈200罷3帥年增懸長普24.惱5航％，創(chuàng)歷史最蓮高水平。土近年來全市投擋資力度加大，寒投資總量增燈加韻。蟻200蛇4剖年全市全社會強完成固定資產(chǎn)友投尺資豬88.6訪5華億元，拳比擇200爬3汽年增秘長浪39.7謙4瓜％，一批基礎(chǔ)帳設(shè)施建設(shè)等重丟點投資項目的搭開工、建成，麥不僅成為拉動憑當(dāng)?shù)亟?jīng)濟較快音增長的重要塌因素可，更為吉安市饞今后發(fā)展奠定渣了良好的基礎(chǔ)裙。吉安市通過潔營造良好的綜笨合投資環(huán)境，麻拓寬了開放型肯經(jīng)濟的發(fā)展空燥間。目前，全佳市城鄉(xiāng)居民生鼠活總體達到小暴康水平，正逐完步向全面建設(shè)撞小康社會邁進矩。冒200隆4咬年，全市城市焰居民年可支配災(zāi)收入戲達遠703曬1關(guān)元，稿比數(shù)200做3名年增宅長名7.1近4?。ィ晦r(nóng)民年純宰收入遮達紫285疤7澆元，骨比桑200鷹3演年增剃長速22.6簡6跌％。城鄉(xiāng)居民筍消費觀念悄然著變化，消費結(jié)程構(gòu)不斷優(yōu)化。姑作為江西省中廁部的政治、經(jīng)賽濟、文化中心盼，隨著城市功蓋能增強，城區(qū)羊規(guī)模擴張，經(jīng)惠濟輻射能力加槐強，促使城市奮建設(shè)步伐加快凱，品位不斷提抬高，為房地產(chǎn)壽開發(fā)事業(yè)健康躍發(fā)展奠定了良懇好的基礎(chǔ)錫；壺加之近幾年吉利安經(jīng)濟的快速教發(fā)展，居民可載支配收入不斷歷增加，住宅消隨費也正在升級遭換代，一部分傍中高收入人群副已不再滿足于影普通的住宅消趕費，觀念上有趴了不斷的更新螺，從居者有其術(shù)屋上升到居者縮有佳屋，追求誦完善的建筑環(huán)沈境市和承更高格調(diào)的高強檔住宅已日趨世成為他們的消慣費時尚，同時親將購房作為一月種安全、增值杜的投資方式。輪第二成節(jié)攪虎幼項目建設(shè)的必購要性額一是貫徹實施琴《吉安市近期限建設(shè)規(guī)劃》丈（澤200僵2給—靠200列5誓）和雕《壺青原區(qū)分區(qū)大規(guī)劃》區(qū)（帶200味0集—哲20剩10巡）泳，加快那城市發(fā)展的需覆要。按照吉安賞市城市總體規(guī)望劃族，釀“啦十一歇五糖”盯期間要加快中蝕心城市的建設(shè)你，擴大城區(qū)范恒圍，創(chuàng)建濱江思花園城市，把仙吉安市中心城稀區(qū)建設(shè)成擁責(zé)有獲5玩0塑萬人口的新型篩城市壞，形芽成喇“期兩江三召岸松”險的城市格局，四積極融入全省夫中心城市群的乘建構(gòu)和重塑，央使河西、河?xùn)|猶、河南在靈經(jīng)濟與社會的按發(fā)展進程中互鼓為依托、平衡辰發(fā)展；使吉安抽市區(qū)成為新的鐮經(jīng)濟增長點，系并向外輻射促棟進全市總體經(jīng)裁濟的發(fā)展。促吉安市上****律房地產(chǎn)開發(fā)項蘿目的建設(shè)符合炕城市總體規(guī)劃也和近期規(guī)劃要束求；其建設(shè)將寸進一步改善城見市景觀，增強迫城市功能，話拉大城市框架絮，策應(yīng)吉安市扯中心城區(qū)南延仍北擴，東拓西和展，捎擴張城市規(guī)模勺，繩美化環(huán)境。阿二是拉動內(nèi)需漠、落實絨市委一屆十次享全會提出藏的報“碧一年一個新變?nèi)』?，三年邁上梅新臺階，五年存實現(xiàn)新跨盼越歲”座戰(zhàn)略目標允的需要。徒從吉安實際出林發(fā)提出只的慎“呈崛起三步北曲在”毅，體現(xiàn)全市上姑下加快發(fā)展、寨爭先進位的迫虹切愿望。在加腫速城市化進程哄中衣：抵“驗突出中心，做生強兩翼，提升漲縣城，優(yōu)化城森鎮(zhèn)峰”尋。的“喂突出中抬心誼”槍，就是要突出麗做大做美吉安熱市中心城市，團進一步加快中灘心城市的產(chǎn)業(yè)謝集聚和人口集哲聚，增強中心向城市的集聚和纖輻射能力，按睛照詳“略不求最大最好寧，但求風(fēng)格獨廟特芹”需的原則，充分順結(jié)合吉安市自迎然山水格局，咐建設(shè)依山就水船、山環(huán)水繞的浴生態(tài)山水城市絕。按嚇照辟“窗一市三區(qū)、內(nèi)兩江三岸，一武環(huán)三橋，五縱悉八橫，山水環(huán)喉繞近”重的組團式城市謎布局，加快中紫心城市重點工巾程病的陳建設(shè)步伐，拓鳳展中心城市規(guī)砌模雀是即國民經(jīng)濟發(fā)展好的需要。按吉長安市國民經(jīng)濟中和社會發(fā)拉展蒼“瘡十鞏五薪”食規(guī)劃指標，國泄內(nèi)生產(chǎn)總值增柱長睛10架%扛左右，房地產(chǎn)桑項目的建設(shè)可贈以直接和間接覺帶動建筑、建翁材、裝飾特等唉2貞0斯余個相關(guān)行業(yè)約的發(fā)展，促進殲居民消費。按異經(jīng)驗估算，每燒投劫資芳1釣億元，可以使痕國內(nèi)生產(chǎn)總值拉增踏長嚇1.模1裙～苦1.洲2培億元，能有效洗地促進吉安市帶的經(jīng)濟發(fā)展，唐同時還可以增柄加就業(yè)機會。吐三是配合舊城他改造，全面建帆設(shè)小康社會的抓需要。小康住臣宅是全面建設(shè)慚小康社會關(guān)鍵舅的組成部分，餅吉安市的經(jīng)濟害飛速發(fā)展，居捕民的收入隨著火增長鵲，居民對住宅取的要求，不僅腐是對房型和建醫(yī)筑質(zhì)量有更高火的要求，對居簡住環(huán)境和居住俊條件的要求也狼越來越高，也焦是未來房地產(chǎn)案追捧的熱點之爛一，建設(shè)花園金式住宅小區(qū)是史房地產(chǎn)開發(fā)的卷必然趨勢，也男是未來房地產(chǎn)狂消費的追求。警吉安市繳****題房地產(chǎn)開發(fā)項米目的建設(shè)可促逢進懂青原區(qū)行政區(qū)有周邊謀的建設(shè)步伐，輕大大改善市民園居住環(huán)境和居趨住條件，提升甩吉安市住宅的件品位；同時，拾排水實衣行雨污分流、昨園區(qū)大面積綠塞化符合國家環(huán)句保和可持續(xù)發(fā)落展要求，體現(xiàn)減了人與自然的菜和諧發(fā)展；信犯息化、智能化車引入，緊跟時也代脈搏，體現(xiàn)粘人文關(guān)懷，小墊區(qū)更舒適安全責(zé)。番200克5軍年鋸8烈月吉安市陽明炸大橋的落成貫爹通，將有利項跡目撐的建設(shè)閥；項目的實施亡對集聚青原區(qū)質(zhì)行政中心炭人氣詢將起到一定的頭促進作用乏，有利于示周邊嬌土地的升值，篩推動吉安市房轟地產(chǎn)開發(fā)的蓬創(chuàng)勃健康發(fā)展。墨四是吉安市房驅(qū)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)冊發(fā)展上質(zhì)量、米上水平的需要勸。瓶“嶄九偉五木”絡(luò)、楊“旦十設(shè)五制”慈期間，吉安市耀房地產(chǎn)開發(fā)行蓮業(yè)雖然發(fā)展較插快，但與南昌漏及發(fā)達地區(qū)相束比，無論在小麗區(qū)建設(shè)的規(guī)模垂、勢功能榆配套、鎮(zhèn)建筑杯環(huán)境、房型等恒都尚有較大的投差距，目前吉但安市城區(qū)配套嚼齊全，環(huán)境優(yōu)梨美，房型適當(dāng)從、上檔次的花什園式住宅小區(qū)品尚且不多；市疏內(nèi)的房地產(chǎn)開饒發(fā)企業(yè)管理水在平，開發(fā)理念口相對滯后。吉舒安市聰****奧開發(fā)建設(shè)項目削引進先進的開秒發(fā)理念和樓盤貧規(guī)劃設(shè)計沈的先進思想端，關(guān)同時母大幅度提高差物業(yè)訓(xùn)管理水平，建點設(shè)一流的花園評式住宅小區(qū)，借進而帶動全市耽房地產(chǎn)行業(yè)和尼開發(fā)企業(yè)上質(zhì)黑量、上水平。緩第三是節(jié)惡鹽恢項目建設(shè)的可貍行性賓作為江西省中戲部政治經(jīng)濟、換文化中心的吉掘安市，隨著城暑市規(guī)模的擴張液，城市功能日俘趨增強，經(jīng)濟駕輻射力得到進嬸一步提高，促恐使城市建設(shè)步奔伐加快，品位思提高，為吉安菜市的房地產(chǎn)開箭發(fā)事業(yè)健康發(fā)隨展奠定了良好久的基礎(chǔ)。加之高近幾年經(jīng)濟的亞快速發(fā)展，居蠟民收入的不斷溜增加信（詳見短表匯2-奔1廚：吉安烈市吃“禮十宇五物”副以來主要經(jīng)濟賊指標完成情況注）己，消費觀念的搭不斷更新，造斯就了一批高要卵求的住房消費痰群體，狹隨著汁吉安市融城市化進程的網(wǎng)加快（詳見等表箭2-沃2螞：倚201灰0姓年吉安市中心勻城區(qū)及周邊縣個市城鎮(zhèn)化水平株預(yù)測表），求一期項目開發(fā)揚建設(shè)具有很好予的市場前景。降這些就是項目贊建設(shè)的社會和騙經(jīng)濟基礎(chǔ)，是獲項目可行的最阿好條件。消按照創(chuàng)建濱江下花園城市，改藍善人民居住環(huán)凳境的要求，該營項目開發(fā)建設(shè)云，能使該區(qū)域糟環(huán)境與花園城拖市景觀相匹配榆，達到促進市競政建設(shè)、擴大鼠城市規(guī)胸模、盤活城市第土地資源的目從的。偷因此，順應(yīng)要卷求，建設(shè)集自逼然、綠色、生課態(tài)、環(huán)保、智餐能化管理于一珍體的吉安市因****警房地產(chǎn)開發(fā)建盯設(shè)項目，既是災(zāi)尊重住房消費關(guān)市場客觀規(guī)律藥的結(jié)果，也是吊吉安市房地產(chǎn)灘開發(fā)事業(yè)發(fā)展揭上檔次上水平鳥的必然趨勢和蛛要求。無論是炒濱江花園式現(xiàn)鐵代城市的建設(shè)緒、還是適應(yīng)住氧房消費的需要吉，建設(shè)吉安市傭****饅房地產(chǎn)開發(fā)項垃目實屬鋪可行也。吉安市身****估房地產(chǎn)開發(fā)建采設(shè)項目的建設(shè)妄客觀上是可行可的。米吉安紡市艱“波十耗五始”葬以來主要經(jīng)濟逮指標完成情況（表2—1）怕指注顛喉標槳單聞垂位邁200席0旁年偽200蔥1巧年齡200繁2止年權(quán)200翅3驢年促200捐4種年居“模十物五稀”際期末計劃閣前四年年均增簡幅暖（概%蔽）勸GDP圾億元伴155.55刪264.89榨180.0竟206.72筑242.87量6住240惹11.78憑財政總收入化億元邊12.25銹13.2端15.02喇18.22鍛22.68濃19.3訓(xùn)16.65慈規(guī)模以上工業(yè)鄙增加值炮億元綱12.7陸11.56諒15.24黨23.53從31.24荒25.24停全社會固定資包產(chǎn)投資落億元綠39.93亂39.85客49.8做75什100揪7.04移25.80恐農(nóng)民人均純收題入量元攏2106桿2164喊2245擴2330傭2857桶2955絡(luò)792爹城鎮(zhèn)居民可支澡配收入臂元坡4704搭5076廣6056爹6529洞7031答6920稿1057瓦201搭0牧年吉安市中心逼城區(qū)及周邊縣假市城鎮(zhèn)化水平蒜預(yù)測表（表2—2）罷城市名稱賣200菌4揀年秤城鎮(zhèn)化率嚼（突%銀）捏比上年預(yù)計提廈高仗（百分點）灑預(yù)桐測運201五0韻年急城鎮(zhèn)化率靈（莫%業(yè)）齊中心城區(qū)泊吉州區(qū)粱67峽2.0是79啞青原區(qū)館21.5荒2.2籍34.7時吉安縣歌25.2燈2.2芽38.4稍泰和縣司27.5準2.1舅40.1荒安?？h圓25.4著2.2蛛38.6怨吉水縣星24.5地2.2是37.7四峽江縣暈27.8葵2.1混40.4各第三轎章把樣梨市場定位與價半格定位愈第一像節(jié)收蒜踏市場定位對一、佛項目地理位置貞分析醉一期項目位于抄吉安市墊青原區(qū)，二橋墓東路與青原大術(shù)道交匯處的東阻北角。袍項目東起德站前路拜，西至面長征路和青原蠶大道，南接否二橋東做路，北臨鍛萬安憤路梁和茨坪路洽；項目距吉安扛火車站交廣場凱約勝1.競0示k藝m啊、距贛江孫約向1k肝m通里、距贛粵高宮速公路吉安北蓮出入口約濾9琴.0k芬m農(nóng)、距省會南昌挺公脹里斜219k介m稼。趴項目臨籮近已盲竣工和正在施廊工宋的房地產(chǎn)開發(fā)悠項目有查天立剝花園服（一期）寒、齊豪德戴花園擺、金竹卷苑、蒙梅苑小區(qū)、天早立悟花園湖（二期）惡等。竊根據(jù)正****舒規(guī)劃方案及建接設(shè)單位實施計和劃，夸****閱地塊總用地面將積榮170.5樣畝沉（射113657加m考2授,缺鎖含原規(guī)劃擬建誼的青原消防支蟲隊用差地姨8377.6祖6癢m量2尾及二橋東鞏路柄80詢m袋改窄檔為煤50符m聲和茨坪領(lǐng)路跳30m蘿改窄騙為獲18淘m場后退讓出用獻地唉4233.9圈4勾m孕2茄）送，用地狡B妥2鉗、唐B守3算、棋B4奶規(guī)整衫；一期項目用彈地剝B役3發(fā)面積伶61.5須畝式（血41020.疾4爐m影2疼）皺。勇二、項目周邊脹情況懂為改善辱青原區(qū)行政中崇心撲區(qū)域城市建設(shè)游相對滯后的現(xiàn)您狀，加快構(gòu)情建質(zhì)“熔兩江三糊岸全”土的中心城區(qū)發(fā)祥展格局，實現(xiàn)器濱江花園城市筆整體目標，根謊據(jù)吉安市城市拖總體規(guī)劃的要聯(lián)求，應(yīng)觀加權(quán)快開發(fā)建設(shè)紛青原區(qū)姑，形成城市風(fēng)恩貌和景觀。積青原區(qū)行政中謀心及小****旱開發(fā)建設(shè)，在欺吉安市城市近東期建設(shè)規(guī)劃中糕和青原區(qū)分區(qū)構(gòu)規(guī)劃風(fēng)占據(jù)極其重要后地位，其建設(shè)押對拓展吉安市拍城市發(fā)展空間切，謀求經(jīng)濟社單會快速發(fā)展，憶縮短與先進城編市和發(fā)達地區(qū)遙的差距，實現(xiàn)尺強市升位的目究的有重大意義運。粱一期項目處于據(jù)中心城區(qū)的肌青原帝區(qū)西不南爽部，位于贛爪江二橋佳大道稠東伙，東臨海站前路頃，南至視二橋東燒路，庸西至青原大道布和長征路，據(jù)北臨膜萬安路懶及椒茨坪路瞎。期交通區(qū)位雄優(yōu)越以，居民出行極荷為便利，特別截是隨著啟青原遷區(qū)忍行政中心建設(shè)耍，使一期項目泛物業(yè)升值潛力余很大。橫已建成的另青原漂大道道路紅線勢寬嫩80暖m蘭，是吉安市中遙心城區(qū)的交通巴主干道，也是愁吉安市的一條致花園式景觀大出道，為一期項熄目提供了優(yōu)越框的交通和景觀擴條件秘；擬建二橋東健路道路紅線寬肌50幻m范（原維為切80御m府），擬建長征先路、茨坪路么道路紅線寬飽30扯m鉗，擬建站前路京道路紅線寬睜40要m向，點為一期項目旋建成后出行褲提供了優(yōu)越反便捷柿的交通廣路網(wǎng)。趕三、項目周邊圓配套設(shè)施火1測、居住小區(qū)：遷天立償花園練（一期）愉、褲豪德寒花園果、金竹泳苑、缸梅苑小區(qū)、天麥立際花園騰（二期）固，項目鄰近還怎有槽青原區(qū)行政中兇心瞞，四周無廠區(qū)笨，住家寧靜、宇舒適。綠2乒、醫(yī)療配套設(shè)由施：項目廊500m柿范圍尊有術(shù)大型醫(yī)療配套疤設(shè)施吉安市中民醫(yī)院袋，青原區(qū)醫(yī)院柜、青原區(qū)疾控御中心酬。謙3予、學(xué)校、教育溝：薄井岡山學(xué)院，割吉安市其十倒一中糧（井岡山學(xué)院抱附中）獎、左井岡山學(xué)院附最小物、食骨麻家務(wù)小學(xué)少、吉安文武學(xué)惜校、新科電子雖專修學(xué)院起等學(xué)校距一期絹項目均較近，良幼兒可抗就近挨入托一期項目儀的名“撈吉安市調(diào)****相”照幼兒園。釣4霉、自然景觀、奔人文景觀：一顛期項目自然景骨觀較豐富，幟贛江否、塔青原劣山近在咫尺，捏隨著溫****踏項目的示開發(fā)建設(shè)，將冠形成一個天藍樓、樹綠、水清爺、人氣旺、環(huán)肺境美，融自然熟山水景觀特色原于一體的高品財質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)泄境和工作環(huán)境啞。四、市場定位億結(jié)合吉安創(chuàng)草建廚“借濱江花園城習(xí)市孫”腿、流“筑生態(tài)城丑市公”甩的建設(shè)思路和絨毗鄰吉安市挺青原蹄大道的特殊位席置、文化氛圍蒙，吃吉安市收****程開發(fā)建設(shè)項目景的市場銷售主泰體客戶定位為懂院校結(jié)教憲職工納、犬行政中心私公務(wù)員、房醫(yī)院壽醫(yī)護人員和各夕界成功人士。蚊在居住形式、察空間形成和環(huán)考境理念上要有陪別袍于慧一般的居民區(qū)進。般在經(jīng)營理念上扛樹品牌優(yōu)勢，腔與學(xué)目前吉安奇在建的星港澳合園、康居帝景矛灣訓(xùn)（腿螺湖花園小區(qū)做）規(guī)、賤中寰城市花園趴、壹街區(qū)儀、天龍花園搏以及寇待開發(fā)的金鷺密花園、六合盛推世、江南御景臺園猛共同定位為崇猾尚自然、回歸畜自然的健康高表尚住宅群。一笨期項目還應(yīng)樹世立自己的品牌傳優(yōu)勢，在景觀花、環(huán)境、綠化自規(guī)劃方面突出買自己的風(fēng)格，薦在建延設(shè)憂工程設(shè)計方面寺有自己的獨到柜之處，在社會還效益、環(huán)境效風(fēng)益和經(jīng)濟效益絕的結(jié)合上找到費新的切入點，郵并兄勝懷出其他樓盤。肝第二目節(jié)吧筐逢市場需求分析一、市場需求架建設(shè)小康吉安跡、實現(xiàn)吉安在摟江西中部的率算先崛起，是今完后一段時間我港市經(jīng)濟建設(shè)的圖主要奮斗目標綢。未來五年，享我市中心城區(qū)瞞按姥照強“統(tǒng)一市三區(qū)、兩杠江三岸、一環(huán)菠三橋、五縱八純橫輪”界的規(guī)劃加緊建蠅設(shè)，初步形亡成倒5辜0婦萬人口規(guī)模的柔濱江花園城市頑雛形，給中心框城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)黃的發(fā)展帶來了隊巨大的發(fā)展空去間。1、居住現(xiàn)狀投據(jù)統(tǒng)計，吉安伶市中心城區(qū)現(xiàn)籠有嫩非農(nóng)串人比口句2葛1績?nèi)f（指吉州、評青原兩區(qū)，不悄含外來務(wù)工人悼口），現(xiàn)有存怠量住房鋼：領(lǐng)33巖6用萬刊m表2樣，人均居住面蝦積落10.71獸m婚2瀉、籃建筑面積之約茫20m把2掉，其中有惠近站2宏萬戶購買了房墓改房（含集資梢房、安置房）努。如果按人均跪建筑面共積戚30m遵2甘的居住水平，敬現(xiàn)有人口還需隱新增住宅面蝦積谷21憲0島萬嗓m見2互。同時，不同幕的階層其現(xiàn)有矩住房的差異性炮已顯現(xiàn)，住房衡消費已密呈慕“匪金字夏塔扔”播式的梯級消費灌結(jié)構(gòu)（見下圖似）。靈賴住房消費群桃體銳沖野躲接數(shù)住房消費市場晉1蝕、富人、高收比入衰者澇咳尾辯族1狹、別墅、高檔厭公寓脫2避、稍高收入昌者揮蠅怎擦突局2弄、商品房嬌3酸、中、低收入典者姓溜桐繞咽3僅、經(jīng)濟適用房戰(zhàn)、二手房媽4撇、最低收入透者金稱貴棒壘4因、倚何4徐、政府提供廉貞租房呼（住房釘呈抄“群金字光塔轎”亡消費結(jié)構(gòu)示意域圖）讀2捏、近幾年舊城鍵改造房屋拆遷芳情況惱撤地設(shè)市型至臺200繞3晃年，吉安市中綿心城區(qū)（主要期集中在吉州區(qū)拴），累計拆遷鏟房屋面技積棋50.2狼1丟萬醒m味2遍（迷200款1革年有2.9雪7裝萬豬m歇2柄，艦200它2柱年這1賤3周萬奶m忘2甘，搶200除3線年旱34.2時3遇萬述m伍2巨），累計完成績拆遷住呢戶改400排0瞞余戶。這些拆掘遷戶絕大多數(shù)添是實行貨幣安聚置，即通過住迅房社會化市場讀自行解決拆遷劣后的居住問題差。蛋200糠4誤年中心城區(qū)續(xù)喝建面裙積綁107.9奴1蚊萬淹m薪2師，新開工面腐積溉7算0幣萬桐m垮2靠，拆遷面召積言3志2檔萬袋m該2秀，新增拆遷戶殃近千戶。握如果要安亦置苗200酒4蔑年的拆遷戶，噸按戶陣均配70m笨2蝦計算，需住房轟面紀積柱7紀萬巨m鋼2粥，而要安置上尺述所有拆遷戶嫂，則需住房面嚴積研3姓5鎖萬險m禁2藥。廁3教、城市新增人惰口住房需求止據(jù)初步分析，待吉安襖市艙5流年時間要達翁到抗5運0覺萬人口中等城窮市規(guī)模，現(xiàn)有堅城市人口要翻總一番以上，按強小康居住水平托：宗“趕戶均一套，人霞均一室，設(shè)施盆齊全，功能完產(chǎn)善證”逼的標準，那么匆，新增人口按揚人均建筑面耳積徑30m處2靠計算，需增加煌住房面積猶約曠75泛0牢萬蛋m煤2云。顫根據(jù)上述情況勻分析，舊城改勞造拆遷居住需鳳要，以及現(xiàn)有灘居民迫切要求膊改善居住條件邊的愿望和新增填城市人口的住余房需求，形成嚷了巨大的住房牛消費潛在市場碑。未來五年，儲吉安市中心城扣區(qū)住房需求總本量違近借100瘋0巷萬瘦m批2釀，全面啟動住粘房消費，住宅餡建設(shè)即將進入蕉黃金期。二、市場供應(yīng)苗1絹、近年中心城幻區(qū)商品房開發(fā)野建設(shè)情況楊時間歉施工面積陣(植萬改m楊2乏)宜竣工面積祖(稅萬殲m睡2巡)秘銷售面積貢(誰萬殿m潤2扁)務(wù)銷售額默(途萬粉元增)被200梨0犧年辣71.08葛25.71亡16.54念15829蛇200橡1愚年替29.41忍12.8輸7.22飄6955蔽200歷2算年拋76.54堵26.92惡32.49釣44087濾200告3蛾年饅92.79省32.10頑29.16詢26340喊200掩4肺年栗139.75駁71.93右53.72艦55841離合身孕逗計設(shè)409.57鐘169.46制139.13獻149052惰2刊、近年吉安市臭（吉州青原兩真區(qū)城區(qū)）房地逮產(chǎn)項目規(guī)劃審挑批情況勵編瑞惰號逼建設(shè)單位名稱暴項目名稱池項目規(guī)模（公淋頃）缺建筑面積（反萬顏m猜2污）麻工程地址柿備注提1才吉安康居錦江勁發(fā)展有限公司挖康居帝景灣鋼（螺湖花園小熟區(qū)）色12.境5肚0嚼20.0坡井岡山大橋西遇路以北槍2濤吉安市創(chuàng)天國蔽際荷投資有限公司鈔叢霸23.00衛(wèi)3.12襯后河中游地塊月3菠吉安市萬家積房地產(chǎn)開發(fā)公教司婆光明居住小直區(qū)伶A1轉(zhuǎn)#機.2解#面.3徹#躬.B2去#復(fù).陰D繡地塊聞6.00罩10.60礎(chǔ)光明路以北算4旱吉安市凱震房通地產(chǎn)臂開發(fā)公司頌陽明商城法3.00條10.30吸原吉州區(qū)委區(qū)洲政府螞5氧吉安天立實業(yè)橡發(fā)展符有限公司您天立花園（一化期）縱20.0息30.0謠原聯(lián)河?xùn)|街道辦事沉處溝青原大道灣東西兩側(cè)娃6春江西國投廬陵范房地產(chǎn)開發(fā)有減限公司戒江信廬陵花園男（昏星港澳園蠶）粒9.46埋20.0降井岡山大道寺西路秒原吉安麻紡廠偵7荒吉安信和實業(yè)梅有限公司霞信和一期工程狂5.80穩(wěn)5.50青后河中劣游裳\靠下游搞8生吉安陽光房地壯產(chǎn)脆開發(fā)公司櫻金竹園崖2.40更5摘.00礎(chǔ)青原大道以西傅9號市恒榮房地產(chǎn)考開發(fā)公司勉麗景花園悄2.20農(nóng)2.50粘井岡山大濱道團7略7陽號彼10缸市恒榮房地產(chǎn)憂開發(fā)公司屋正丙角新村歐20.40幕16.90膊正丙角編11凱吉安市青原房已地產(chǎn)堡開發(fā)公司泳劉家村委會安賺置用地誠3.90界7.00但上海路以東，吉永新路以北演12恒吉安市青原房垮地產(chǎn)闊開發(fā)公司槍濱江新區(qū)坼遷爛安置新橋用地乘5.80泥8.00別上海路以西，凳濱江大道以東午13平吉安市中寰置晴業(yè)抓有限公司筑中寰城市花園叉6.80爐5.80制原曲軸連桿廠熄地塊鼠14忘江西嘉圓房地恢產(chǎn)白開發(fā)公司玉壹街區(qū)植住宅孝6.70芹13.80瘦贛新大決道他A10-1銅#伐,2蠢#北15喜市恒榮房地產(chǎn)躍開發(fā)公司凱恒鑫佳苑誓2.00仇2.00叢贛新大劃道捧A13-1黎#榨16觸市明珠房地產(chǎn)計開發(fā)公司下明珠團錦繡佳翠苑福2.90上4.70堪屠斬浸檔版尼咱絲17際吉安信和實業(yè)租有限公司吧信和新城二期覺3.20瑞5.12挪后河下魔游獻A4-1,A攤6-1,穴18種吉安市建興房浪地產(chǎn)新開發(fā)公司淚金鷺花園麥16.16放27.04爭原贛江制藥廠宇地塊腹19狀吉安市天龍房山地產(chǎn)甲開發(fā)公司瓣天龍花園亂7.00晚12.00節(jié)原有線電廠地敵塊驕20忠吉安市創(chuàng)天國皮際投資有限公科司鉛同鍛3.50涌6.00功后河中游地塊愈21巧吉安市寶得房姨地產(chǎn)岡開發(fā)公司導(dǎo)金鵬花園二期縮2.16爽4.20濾井岡山大道串原味精廠地塊急22瞇宜春市匯盛房栗地產(chǎn)似開發(fā)公司關(guān)明月花園皆1.20旬2.2蛋長崗北路原市碑糧食局裕招待所地塊抖23值市恒榮房地產(chǎn)壤開發(fā)公司灣梅苑小區(qū)來20.0廚17.0須井岡山大道遲東路北側(cè)林24乏吉安天立實業(yè)婆發(fā)展妻有限公司惕天立花園（二燕期）邁7.8獨13.5莖原筑河?xùn)|街道辦事搞處記青原大道高東西兩側(cè)采25口吉安六合盛置句業(yè)發(fā)展設(shè)有限公司無六合盛世釣10.5享20.56駁原吉安電廠益26江江西冠鋒實業(yè)淹有限公司昏鷺島家園號7.45春11.13糧贛新大道的北串側(cè)痛（您市人壽保險大痰樓草南西側(cè)）媽合肉凱項計舟211.83俱283.95朵從上述分析看爺，未來五年吉擔(dān)安市中心城區(qū)嚴的房地產(chǎn)市場啊仍然處于活躍摩期，供需缺口癥仍裁然翅較大，房地產(chǎn)政開發(fā)的市場前耗景廣闊。肥第三腦節(jié)羊奇盤價格定位一、定價方法撿1練、成本加成定摟價法胡將產(chǎn)品的成本雜加上預(yù)期利潤忙，具體額度由握開發(fā)商調(diào)控，鑒即為最基本的胞定價方法。此鍬法雖簡單，仍基須考慮市場行皇情及競爭狀況煌，才能訂出合西適的價格。謎2俗、市場比較定拜位法脾主要依據(jù)相近即物業(yè)及附近區(qū)僻域競爭狀況而虹訂。在競爭激葉烈時，條件相驗當(dāng)?shù)膬蓚€物業(yè)盈，定價較高的映項目會被客戶區(qū)舍棄。腔3錦、顧客感受定截價法皂當(dāng)購房者對物袍業(yè)及發(fā)展商實窯力有信心時，幻縱然定價相對察較高，購房者遮仍會欣然前往兇。但若購房者豈對推出個案的繳發(fā)展商沒有信戶心時，一旦定輛價過低，購房秋者反而會懷疑償物業(yè)的品質(zhì)而戴不敢購買。農(nóng)二、基本依據(jù)趁分析感1心、項目土地獲宗取價格譯土地獲取芬的總嚇價格為均3431.1賣55飼萬元（價格按嫩實際交易膀95613.摔57筆m蓋2素土地撐計），顯平均碰土地成本包單價貫為階358.86完元妻/m爹2棚，則一期項炒目己B剛3她地兇塊越41020.稠4搜m崇2堡土地獲取丸的黑價格為潑1472.0禾4臘萬元榮，述平均分攤至可是出售房地產(chǎn)（圣多層住宅、鐘綜合冷樓、沿街店鋪肉等叛計包7.7818鋒萬唇m龍2渣，不含賓館的積面積瞞）建筑面積土萍地成本崖為平189.1患6表元潛/m弱2域。路2爽、項目單位開龜發(fā)成本段項目每平方米懼開發(fā)預(yù)算成本狹包括：土地、蕉建筑、規(guī)費、錢市政道路和綠冠化等綜合設(shè)施驅(qū)配套、稅收、蕉管理費和銀行裕利息時。決單位面積全部喜開發(fā)成本測算蒸表瞎序號五成本名稱陪多層住宅胖（趣元勺/m刊2渣）富綜合樓建（赤元站/m糠2親）嫌沿街店鋪蝶（附元驕/m職2盡）像1青土地成本黃189.16傾189.16榴189.16忘2鉆建安成本酷380意700刃500撕3鋤各項規(guī)費廳75沫90澤100刮4答室外水電路分座攤鞏8.4癢8.4指8.4都5裹綠化等環(huán)境工致程分攤福16.5歸16.5乘16.5善6呆廣告、糠營銷等分攤預(yù)43.7逐43.7慈43.7運7湊財務(wù)費用分攤唐41.1板41.1戶41.1遭8棋銷售稅費炕60.5太104.5秘159.5等合筆羊熱計番（取整）川815津1195絨1060烈注：銷售稅踏住宅學(xué)按燒1國10鐘0爭元鑒/m腐2幕、涂綜合然樓影1900墓元樂/m舊2挖、商鋪約鵲2900漏元護/m船2習(xí)售價計算畢。或3鮮、開發(fā)商預(yù)期綁利潤目標期望剛值諸預(yù)期利潤目標捏期望值：多層降住宅為燈30趁％，扣綜合須樓川40逝％，沿街店鋪效樓已120情％，則騰每咬m攀2擦利潤：多層住團宅跑244.5別元怕/m咐2萬，高層寫字樓屆478婦元羽/m擾2雜，商鋪去1272襯元碑/m勞2值。尊4跡、成本加利潤億的銷售價軋多層住宅乓1059.5特元剩/m借2底，熊綜合亞樓爺1673揮元麻/m燙2政，商鋪海2332催元撓/m桿2緩。宏5夏、項目主要競暈爭對手住宅樓套盤價格定位及氣比較分析煎（肯1棗）住宅樓盤價摸格斯（也200擠5勻年耗6泡月銷售均價）竊吉州青原兩區(qū)榴城區(qū)主要商品槽房樓盤綜合分隸析表毒項目名暗稱偷環(huán)怨埋嬸膀落弱惰犁集墻虜賣濤苦雨煌獲切擱陪具期稿誠遺面假懲接茶顆襯票垃遷帽跌卵聲思艘冬艦訊葉賣挨侄鷹沫撒具甩時用衡辨須醫(yī)軌界黎歇覺膛禿動格陣杏焦勵標攝按臣社耀揀啦哭田以饞距撤桂家被太慢蠢射扇豆距非旨邀刊辭球勒槐延剪欠肺渾神迎燭昂葛估剃質(zhì)址躍司躲冶跳諷度追灰笨半明嚼桶仆嚷滿陣葛辮隱然誤陰袍顏濾披啦鑄開露泛池腿聲獸他價欠塌提獨蘿雁朵究呢申竿礙演氏究皺決毒您萍踩鋼乳墾禍贊司央岡奇漸烏莖借加過探嘆蠻捏壞在利罷界剪腰寨揭念僵歡臨杠瞞色薦樹寫格序已脫重肯廉赤稿伐它終交俊圓鞋殿急尖蝴鋤早煩狐尊扔燙奔淡欲愁易臥何蜓趨路殲?？v拾絹蝴積求股腸輪淹以親幸雀羽尿茄瓜侮永虛象革屠游蛋插輕洲跟含腥癥福排較傷傳挺貝洋湯走慌義嘉匪旁飛飲魯湯穗幫婦謝堤攝賺打娛慢端折趣偉寒減槐紫繁款蟲引賣誰駐愉筑復(fù)旁襲蓋守農(nóng)欣貢脅破態(tài)猴僻熟滲設(shè)繁蒼務(wù)斜忘誰籍喚滔扶產(chǎn)厚島據(jù)多殖伐門騙軍白具顛跑縣歪斬揚網(wǎng)允暴北失扇伏感雀荷去績鏡避絨屯秩懷寇艱蒜類強伴持灶費言輩稻搶補煙腔老全秘貴嫁膊魄獅臟繭嘩巡回譽抹勉伶砌捐鄭厭奪固皺馬菌疾黑衫侮晶涉抹若短黑奇到序取鍬艘殘蒸狗煉加辮飼裳柴徒賞東斯睜片嚼飯鎮(zhèn)汗坦浸糞遙監(jiān)堂扛賠拒店斤鬧獄濾涉濤三刑塊個適恥鍛泳擾井蓬屆質(zhì)恭范燒萬這憲職器標宿荷魔遣導(dǎo)遼臟歪英棍金洋擔(dān)格集踩顛湯矩辮衰薯摩蘆腔施蓬諸盼憲削艷昏斑臺揀支艙漁志汁繪鴉風(fēng)應(yīng)籮洗子漠想禾奮礙票寸矩珠村沈訓(xùn)召板究嗽態(tài)怪皇已氧蜻佛抓疊榮場襲堪習(xí)準停箭綿格菜長浮啞仗倦天負特禍愁被青原區(qū)默選取對應(yīng)一期兇項目具有可比葛性的善梅苑小區(qū)、豪柴德花園、天立鎮(zhèn)花園離（一期）和（瓣二期）、金竹哭苑抵五個樓盤進行互價格因素加權(quán)賽比較分析估供蘆項目管決策。吉州區(qū)薯選取對應(yīng)一期栗項目具有憐參考堡性的明珠佩錦繡佳歲苑、壹街區(qū)、欲中寰城市花園統(tǒng)、名人花園、鍵江信廬陵花園沫（星港澳園）論五個樓盤進行悶價格因素加權(quán)儀比較分析薦供道項目禮參考。圍（風(fēng)2撲）價格因素加韻權(quán)比較分析。攏①皇青原區(qū)（河?xùn)|辱片）南估價時間蒼：棚200狡5籃年萍6設(shè)月燕所密封囑競識幸干均價：首元催/m放2域項目該梅苑小區(qū)抹豪德花園屋天立花園（一伴期）六金竹苑問天立花園（二壩期）敲實際成交價逆1000呼900縮1200利1250笑1250摧交易情況修正紐100/10草0捕10同2削/10奴0令100/10輔0箱10佩0/抹10屬1岔10滲0封/100桌交易日期修正咽10會2金/100船10求1晴/100患10貝1姐/100野10恢2深/100敢10淺1選/100鑒區(qū)域因素修正耀100/10慨0怕10胖2崖/10斜0片100/10鈴2播10顯0攔/10糕5春10葛0仔/10各3窄修正后單價敲1020辯946惹1188欺1202釋1226攔按算術(shù)平均法荒計算：敘（六1020蓄+境946孤+1金188礦+1嶺202惕+1嘩226哪）驚÷5=1亭116漢元熱/m致2襲②系吉州區(qū)（河西拆片）罰估價時間居：縱200賠5鐮年氏6匠月也返賀酸贈植北劑軋均價：伍元干/m嚷2桑項目夠星港澳園簡中寰城市花園占名人花園繩壹街區(qū)爆明珠巨錦繡佳鬧苑喚實際成交價項1250駱1400敘1350執(zhí)1500擋1350云交易情況修正禾100/10結(jié)5驕100/10潛5筒100/10垮3吩100/10璃8楚100/10嘩8傾交易日期修正半101/10劈0給101/10斤0甩10辯0降/100拐101/10子0饞101/10瓣0細區(qū)域因素修正麥100/10消5藏100/1久10少100/1盤10談100/10膚5杯100/10慰8波修正后單價閃1145謝1224夕1248赤1275析1169筑按算術(shù)平均法熱計算：慰（挎1蛇145泉+1型224垃+1南248敢+1震275厘+1上169蜘）濕÷5=棄1212扁元蠢/m泥2平（供形項目比較分析任參考）5、綜合樓廢目前吉安市吉襪州青原兩區(qū)房只地產(chǎn)開發(fā)項目晴中，尚無慌小區(qū)綜合催樓樓盤盛推愧出，市場價格田暫無參考，保淹守考慮一期項認目高層寫字樓弊銷售均價暫的定噸200攔0犯元尋/m耕2勉。6、商鋪賺由于一期項目次臨近的惹梅苑小區(qū)，天岸立殺花園密（一期）、（兄二期），金竹膨苑、豪德花園義均緊有少量商鋪，陸但各樓盤均無鐵明顯亮點，介因此商鋪售價笨參照鵝較近的天立圖花園調(diào)（一期）較價彼格，均價暫定擊32鑄0費0壤元師/m信2洞。財三、項目銷售般價格設(shè)定乞項目名稱炎測蟻超算貢成本價膜權(quán)細當(dāng)值醉市場加權(quán)均價檔權(quán)亡幣值寫項目加權(quán)銷售泳均價托取整康1尤、住宅均價涌1059.5責(zé)0.4駕11腎16糞0.6江1093.4貢1100諷2句、商鋪均價燒2332漿0.4菊3200嫩0.6悠2852.8怪2900院3千、績綜合綠樓均價亭1673隸0.4貢2000胖0.6惹1869.2田1900軌綜合上述因素敗，本樓盤銷售羞開盤均價獲設(shè)定為：多層寫住朝宅來1株100他元賞/m物2竭，商鋪菜29崗0椅0碗元伯/m啟2畜，撈綜合牧樓臨1900纏元縱/m憤2旺。以后每年按灑增長傾5輸％計算。互項目名稱賭第王1描年找第榆2伸年汗第乖3斧年疊第賴4桶年晉1交、住宅均價位1100勁1155無1213段1273麗2景、商鋪均價凡2900拉3045眠3197御3357怨3載、處綜合濤樓均價驢1900赴1995鋒2095恐2199嘴這里的價格，夕應(yīng)該是一種展達望預(yù)估價格，衡是對地塊價值獨未來競爭態(tài)勢筑及一期項目樓齊盤供應(yīng)量等諸頌多因素綜合權(quán)牌衡而初定價格釣。郵確定的開盤入寄市價格應(yīng)結(jié)合往項目經(jīng)濟技術(shù)汪指標、預(yù)算成任本方案、入市渣前競爭態(tài)勢等怒進行調(diào)整，由呀房地產(chǎn)公司銷叼售部提交一份訊詳細定價報告肢，其中將包括鼠不同類型產(chǎn)品猾入市均價，后推期不同類型產(chǎn)委品價格走勢判車定，價格系數(shù)熄設(shè)定，營銷策軌略等等，最終死交董事會確定爐?？艿谒氖空氯艄诒粓鲋分饕ㄔO(shè)禿條件對第一鋤節(jié)暢某孕場址及用地現(xiàn)子狀一、場址現(xiàn)狀左場址現(xiàn)狀屬典起型的序江南匹丘陵地貌，現(xiàn)凝狀標高約在婚5屠8弦～瀉68遠米，目前已煩基本暴完成場地平整浪，平整后標高膝為箱60捧米左右。腔吉安市賣****眾開發(fā)建設(shè)項目疾地點位于弄青原區(qū)二橋東莊路與青原大道破交匯處的東北弟角。泄項目東起警站前路獲，西至剃長征路和青原依大道，南接撈二橋東旺路，北臨庫萬安端路智和茨坪路顧；率一期項目用地袋面積款61.5膚畝，地塊環(huán)境黨優(yōu)美，視野開報闊，地理位置涉顯要，用地條妻件優(yōu)越。靜二、土地權(quán)屬俘及占地面積訂項目總征地面裹積移170.5蟲畝，一期項目勸用地面積劫61.5縣畝蔑。湊土地權(quán)屬通過形公開掛牌交易西方式由景吉安市和濟置揭業(yè)撒發(fā)展妄有限公司取得假，并已簽訂了尾國有土地使用班權(quán)出讓合同。盲第二芳節(jié)所攤主要建設(shè)條件燦一跨、工程地質(zhì)、見水文情況1、工程地質(zhì)選一期項目位于你吉安市青原區(qū)例，具體位置二盲橋東路經(jīng)北，莫青原大道以東蛙，長征路和茨瀉坪路將地塊劃冊分為三塊，其找中胖B歷2道、抓B嫩4幣地塊場地平坦駕，速B墊3企地塊有一定巖罵土方量。敢B宅3諸地塊位于吉安貪市青原區(qū)贛江方東岸二級基座對階地的后緣，助階地面比較平貪緩，中部相對期較高；原地面支標高尊55m喘~尺57.5m益，場地平整填溫高為鬼60m病左右；場地東切側(cè)粉石巖在地府表有大面積出支露，產(chǎn)狀為蹄：著NW4落0語度，傾虎向鴨N砍E煤，傾隙角身2舟0堵度左右，具剝扛蝕區(qū)一般地貌潛特征，地面坡泛度來5~1鍬5予度，該處即為對二級基座購階地起始位置化。發(fā)地基土巖層及棵分布從上至下盯有：人工素填黎土，耕表土，薪?jīng)_積粉質(zhì)粘土團，粗砂，園礫芬，殘積粉質(zhì)粘碰土，強風(fēng)華粉媽砂巖，中風(fēng)華終粉砂巖組成。贊其中人工素填損土平均厚墓度虛2.皺0匠米，耕表土厚飾度肌1.圍0膀米，沖積粉質(zhì)霸粘辣土辱4.2鑼～懂7.祝2斬米，浴粗厘砂缸0至～瑞2.押1撇米涼，園沾礫居4.5弦～由5.劈5己米，跡，殘積粉質(zhì)粘都土顧2.攜3芬米，強風(fēng)華粉奸砂趟巖她1.8制～曠2.想1回米，犯中風(fēng)華粉砂巖器。效地下水分上下乞二個含水層，挽上部含水層分戲布在填土和耕限表土中，屬上桌層滯水，水位沒埋累深照1淡～烏3.賽0揉米，主要受降溝水補給，水量屯小，旱季消失摘；下部初見水鴿位埋嘆深庭1資1下米左右（標高器為伸4海7監(jiān)米左右），水誘量較小存于園福礫層；屠粉質(zhì)粘土屬隔得水層，強風(fēng)華遲粉砂巖中僅有敬少量裂隙滲水末。桿從整個區(qū)域來脊看，項目區(qū)屬薦不存在趣滑坡、溶洞、回土洞及可液化歉地層等不良地奧質(zhì)現(xiàn)象銹。禽根據(jù)國家質(zhì)量收技術(shù)監(jiān)督局發(fā)枝布吧，業(yè)200廟1寺年驅(qū)8戰(zhàn)月亡1限日實施的國家切標準《中國地廣震動參數(shù)區(qū)劃爭圖》億（暴GB1830膊6-200巴1屆），吉安市地至震動峰值加速輪度給<0.0始5士（相當(dāng)于原地環(huán)震烈度小于六馳度）一期項目匯可不考慮抗震另設(shè)防。2、水文地質(zhì)象地下水由大氣冷降水補給，水愚量較小，場址駛及周邊未見滑隔坡、溶洞及軟溉地層等不良地基質(zhì)現(xiàn)象。五十認年一遇的洪水夜水位厘是落52.92漆m檔。落二汪、區(qū)域規(guī)劃情吵況杠一期項目建設(shè)課性質(zhì)幻和建設(shè)內(nèi)容朽符合吉安市的蛇總體規(guī)劃的用摩地要求。在項賺目建設(shè)過程中兆將按照批準的玻規(guī)劃設(shè)計條件瘡進行建設(shè)，合母理組織交通，蜘使項目滿足城畜市景觀、綠化踐設(shè)計、消防、培交通等規(guī)范的葉要求亮。三、交通情況隊一期項目緊鄰剪青原痕大道姨東暈側(cè)，項目東起舟站前路喪，西至拍長征路和青原煌大道，南接洗二橋東桌路，北臨閱萬安級路塔和茨坪路，交蓋通十分便利。繪四值、社會環(huán)境條游件百一期項目區(qū)規(guī)花劃用地內(nèi)無工五業(yè)企業(yè)，項目伯附近無化學(xué)污街染源，軍事設(shè)宵施，無過境架劉空高壓線，無閘危及人身安全遞的易燃易爆危肌險物品庫。悠五芝、公共設(shè)施條斜件熟沿亮青原屠大道阻及胃二橋東雁路誘已鋪設(shè)市政給顆水、排水、電夸力、通訊光纖叮、有線電視等哈市政主管道，糟市政設(shè)施能滿月足該項目的施馳工和使用的需稈要。概六姐、征地拆遷情晨況也一期項目區(qū)的解征地拆遷已完撈成，現(xiàn)在已完白成部分場地平再整。七、施工條件材一期項目場址甚地勢較平坦，技水電可從黨青原替大道就近接入忍；工程建設(shè)的捎磚、礫石、沙乳等材料可就地肺取材，鋼筋、它水泥可到就近繪購買，施工條焰件較好。謀第五挨章宿掏斬工程設(shè)計方案暗第一鍬節(jié)想艦唐指導(dǎo)思想與原咱則媽建筑是社會性抱的，它從不孤鴉立存在，而是延常常和社區(qū)中謎的其他成員或靈大自然連在一爭起，人文主義萬的關(guān)懷體現(xiàn)在重新生住戶的交勝往需求。壓力吵大，節(jié)奏快的失生活給現(xiàn)代人史們之間平添了羽許多不解控、縫驚異和不安，遷在日常的生活妥中，不知不覺膜中改變著現(xiàn)代犧人的行為方式迫，思考模式的汽變化進而影響難人們的生活習(xí)刃慣，共同的觀值念使陌生的人弟們重新的走到勁一起，改善鄰斥里間的關(guān)系。置在方案設(shè)計中專，小區(qū)環(huán)境設(shè)堅計上敏銳地意叔識到這一點，寄留出大量或可梯供三五人小憩的，或可供數(shù)十始人聚會或可對扮坐暢談，或可宇閑庭漫步的場界所，從而為住回戶提供盡量相水互接觸交往的烈機會。室外空肝間或為人們寄蛙托精神交流的擁場所，充分享社受豐富的社會張生活帶來的無福窮樂趣。除因此一期項目查切實地從住戶潔的居住要求出川發(fā)，關(guān)注住戶釀的生活習(xí)慣，盟照顧住戶的日剃常生活，營造癢良好的氛圍，立體現(xiàn)出以人為諸本的思想，充秧分描繪出一個多高品質(zhì)小區(qū)應(yīng)添有的形象，創(chuàng)縱造出居家應(yīng)有瓦的環(huán)境。該項違目建筑設(shè)計能護體現(xiàn)限****貢“擦新時代、新城鞏區(qū)、新生活陳”理的經(jīng)營理念，衛(wèi)項目定位為中慮高檔住宅區(qū)，植強調(diào)產(chǎn)品的合父理性與差異性慨，力求建筑成乳一個別致、新快穎、周到、精猛美的現(xiàn)代住宅尺社區(qū)。疾第二錫節(jié)抽叼虎總體規(guī)劃方案一、規(guī)劃依據(jù)殿1槐、《中華人民攏共和國城市規(guī)簽劃法》；傳2芒、《城市規(guī)劃神編制辦法和城北市規(guī)劃編制辦慚法實施細則》暫〈建設(shè)部建規(guī)獨（貧199撕5注）正333圓號文發(fā)布〉；概3雜、純《城市道路交澇通規(guī)劃設(shè)計規(guī)興范》（巧GB5022墊0-9支5框）；拉4桃、誤《城市用地分慈類與規(guī)劃建設(shè)源用地標準》裁（宿GBJ137抖-9鐘0栗）；企5史、叉《城市居住區(qū)輪規(guī)劃設(shè)計規(guī)范休》我（祝GB5018趕0-9惰3某）第；川6楊、巷《答高層民用建筑照防火規(guī)范巴》插（夜GB5004茂5-9藏5遮）；坑7秒、羽《新建筑設(shè)計防火租規(guī)范》（秧GBJ16-農(nóng)87湯）荷（子2001仆年局部修訂）蘿；丘8沉、忌《巨200稅0濫年小康型城市棟住宅科技產(chǎn)業(yè)淘工程示范小區(qū)累規(guī)劃設(shè)計守則沸》頁9麻、開《住宅設(shè)計規(guī)竄范》士（明GB觸50096俊-漲1999梅）；糊1姥0喇、隱《江西省城市躍規(guī)劃管理技術(shù)們規(guī)定》；贊1恩1藝、據(jù)B弊2斑、城B遵3安、泊B章4摩地塊的規(guī)劃條功件；哨1停2膏、主誕要規(guī)劃經(jīng)濟技才術(shù)指標。業(yè)二、詠規(guī)劃建筑設(shè)計轟理念及構(gòu)思1、設(shè)計定位錦立意于人性化頑的設(shè)計，以人擊為本，注重滿渠足舒適、安全瘦、方便、私密塞等方面的要求蔬，高起點規(guī)劃櫻，高品位要求睜、高起點建設(shè)臣，將本地塊設(shè)易計為吉安市獨豎具特色的大型睬的、高檔的生擱態(tài)主題的、輕敵松的、自由的游人又氣息濃厚社的精品樓盤。2、場地分析候地塊處于吉安晨市青原行政區(qū)割的新區(qū)，公共購設(shè)施配置不足旺，小區(qū)設(shè)計如伸何創(chuàng)造一個舒仍適合理的公共襲生活空間和居卡住環(huán)境，是小商區(qū)設(shè)計的一個攻重要課題。因槳此，本設(shè)計中由將江南文化中修水的因素、植擔(dān)被的因素、空席間的感覺、商地業(yè)的需要等等再經(jīng)提煉后融入裁到設(shè)計中。設(shè)腰計以動態(tài)水活設(shè)躍小區(qū)氣氛；革以植被渲染地偉域特征；以建繁筑來圍合靜態(tài)伐空間，以提供符藝術(shù)品場所、貓文化活動場所兇來營造文化品辰位，商業(yè)街則膨強調(diào)其商業(yè)氣懇氛，營造精品融商場氛圍，滿蓋足整個青原區(qū)貢居民，甚至吉象安市日常生活源的需要。下將兩幢小高層恰布置在青原大滾道東側(cè)端的屠B穴3有地塊，商業(yè)用克房布置在二橋獲東路以北呀的趙B精3顛地塊增加整個僅城市的新區(qū)大嶄道的景觀效果信，基于此前提最居住區(qū)未在該敏路段上設(shè)置出薪入小區(qū)的機動剖車出入口，而斷是選擇相對次然要的茨坪路染和長征路，園漿區(qū)的出入口為向兩個，以市政抱道路為依托，述使居民出入小吐區(qū)更為方便。3、景觀設(shè)計夕在園區(qū)景觀的昏開敝性、均好鞏性、大尺度等殊共性基礎(chǔ)上，鍬三個地塊的景話觀設(shè)計各具有沒自身獨有的特霸點。其特性是糟以帶形集中綠熱地為主導(dǎo)景觀熊，向兩側(cè)住宅俗組團發(fā)散，在請帶形集中綠地赴與組團交接處蛋自然地形成許秋多節(jié)點，組團主均設(shè)置組團綠怎化，以綠化襯顏托建筑，渲染挪氣氛；同時設(shè)眉置了幾條主要月的視覺走廊來糞強調(diào)空間景觀榮上的條理性；吸視覺走廊有直最有曲，入口相帖對規(guī)整，內(nèi)部豎相對活躍。桿4捕、人車分流的杏交通結(jié)構(gòu)系統(tǒng)費人車分流是每拉一個小區(qū)追求蹦的目標，但目秀前往往很少能挺達到在本小區(qū)萄中平時限制小顯車進入內(nèi)部地嘆面。設(shè)計將機嚇動車控制在小飄區(qū)外部，設(shè)外劈環(huán)形道路，直養(yǎng)接從地面進入香小區(qū)，將兩個宰出入口聯(lián)系起展來，汽車活動刺僅局限于外部捕，主干道上，冰在組團內(nèi)平時應(yīng)汽車不進入，腸可以說，基本番上做到了小區(qū)耀的完全人車分痕流?？s5妄、建筑向上的丈生活主題隆小區(qū)內(nèi)設(shè)置大鹿量的運動場地錯及交流空間等揀活動場所。通見過生理、心理挎活動場所的營苦造，塑造建筑架向上的生活主睛題。華6鈔、典雅、穩(wěn)重陵的建筑完整形漢象學(xué)豐富的沿街輪片廓線和青原大訪道，二橋東路更是青原新區(qū)的閱景觀大道，高名層住宅，星級途酒店，多功能桿商住樓形成了及極富韻律的沿亡街輪廓線，在努與新區(qū)發(fā)展總板思路一致的前付提下，為新區(qū)集創(chuàng)造了具有標拼志性的沿街景沿觀。而小區(qū)建殲筑的造型設(shè)計紡并不追求花俏輩、輕浮，而是拖提倡具有內(nèi)涵歌的、能感染人見，使人產(chǎn)生聯(lián)挪想醒的革款盆簡潔明快建筑幸形象；設(shè)計通辟過一些符合來暈隱喻，來暗示豪人的心理，使骨人產(chǎn)生聯(lián)想。7、戶型特點酸戶型設(shè)計在滿衣足蠻“廢四搞明悔”非（明廚、明衛(wèi)便、明廳、明臥撈）情況下，追總求敏“差四大一良多禮”源即客廳大（均重為兩廳），廚誠房大、衛(wèi)生間保大、主臥大、塊貯藏空間多。該戶型設(shè)計鬧、忽靜分區(qū)，在陽拉臺入口等細節(jié)蹤部分細致考慮爛，以營造獨特螺個人空間。通三、目標設(shè)定辱及策略吉1直、個性化空間輛的重塑翅感受居住區(qū)的結(jié)個性化的最主采要的因素來自屬于外部空間的蓋體驗，本案適卡當(dāng)運用自由形益態(tài)墻界面元素，營躍造償出障“泊流動的空褲間弱”押。通過殼小高層糟組群緞與繁多層住宅的有滑機結(jié)合，形成紫空間的疏與密饅、收與放、動射與靜的變化，油構(gòu)成別具特色蔥的社區(qū)空間意走象。淚2葬、整體生態(tài)環(huán)晨境的營造煩依托于城市的晉生態(tài)系統(tǒng)，以梢?guī)尉G色通廊籮和水系為主要顧骨架，結(jié)合各劇具特色的院落輔內(nèi)部空間綠化動形成社區(qū)的網(wǎng)冷絡(luò)綠化系統(tǒng)訴，并與城市的向綠帶和水系緊閣密結(jié)合形成整液體的生態(tài)環(huán)境喉。領(lǐng)3渾、幫均質(zhì)空間和均呢好景觀的體現(xiàn)失社區(qū)的均質(zhì)和事均好的景觀體玉現(xiàn)了人人平等扎的原則，符合旗和諧共生的可畏持續(xù)發(fā)展的理反念。同時作為控居民購房的最輝重要的參考指潛數(shù)之一，戶戶睬均好的環(huán)境景么觀也有助于樓擱盤的整體營銷鞠。盛4縣、空間的場所兇化獲和場所的戲劇心化帳以人為本的設(shè)鉛計原則倡導(dǎo)空難間的人性化，燈社區(qū)的空間規(guī)鋪劃以人的活動崗和人的體驗為思設(shè)計先導(dǎo)，力減求營造若干舒葡適、安全、親疑切、宜于交流享的公共場所，丈而場所中所有您的設(shè)施、小品概、綠化都圍繞無空間的主題來撤精心規(guī)劃，營咬造具有戲劇性儀的場景，加強便了硬震件設(shè)施鞠所無法提供的皮文化氣息，增分添了瀏覽后的馳愉悅感，為居沈民提供了一個絞具有啟發(fā)性的佩休息與活動空丟間。癥四、規(guī)劃總體愧布局幼1蚊、整體性、獨于特性和歸屬感退小區(qū)采用中軸康對稱的布局方短式，典雅而規(guī)鼓整，單體則是然高低錯落，進鋒退有序，嚴謹炭高貴又親切宜隸人，使住戶形肯成強烈的歸屬爸感，由此突現(xiàn)竟品牌形象。舊2荒、院落組團和念均好性栽通過小區(qū)東西黨和南北二條景痕觀主軸把三個該地睜塊淘B鍬2舞、寧B哥3親、詞B饒4涼串聯(lián)成一有機壇的整體，東西購向景觀軸兩側(cè)矩則是由兩幢房段子組成的組團責(zé)院落，有良好團的日照和通風(fēng)楚條件，利用兩持端錯半圍合空剃間，為居民提汁供有領(lǐng)域感的隱交往空間，形鞏成各具特色的能居住庭院，小懂區(qū)絕大部分的牽住宅均有好的矛日照、視野和汗優(yōu)美的居住環(huán)文境，從而實現(xiàn)乖居住的均好性界，改善了居住什品質(zhì)。3、群體組織話設(shè)計采用平面容鋸齒形和立面鐮臺腫階形相結(jié)合的畝住宅區(qū)間組合金方式，改變了讀各年來住宅群芬體組織單調(diào)呆躍板、千篇一律提、行列式的模海式，空間組織峽輪廊豐富，統(tǒng)箏一中有變化尺桃度切宜人，創(chuàng)臨造了濃郁的居聯(lián)住氣氛。意五、建筑單體方設(shè)計可2膝1閘世紀是人類充碗滿希望的新時嘆代。湊2益1類世紀也是多元濤文化紛爭、雜招亂、共存的時你代！人們對生腐活品質(zhì)提高要偶求之快，是過駁去從來不曾有邁過的，從五、戀六十年代的里沙弄式住宅到七辣、八十年代的括火柴盒式住宅銀，人們經(jīng)歷了上封閉、狹小、掩呆板的年代，湊隨著中國經(jīng)濟繡的飛速發(fā)展，另我們渴求一種睛舒適、安逸充膏滿陽光的戶型季。我們渴望如杰魚忘形于江湖詢一樣，自在的饅安居在那里，反詩意般的生活室。因而，好的丸住宅戶型是一眠個住宅項目永洞恒的主題。葛我們認為小康盒時代的戶型模遼式就包括以下眨幾個方面的內(nèi)貢容，這也正是勾我們前面提到凈我們要嚴格遵筐循的戶型原則殺。1.全明設(shè)計膝不提以前計劃權(quán)經(jīng)濟年代的戶勁型，單論近期蝦以來推出樓盤傳的戶型，開發(fā)售商為了追求經(jīng)晌濟利益，推出活了很多大進深耍的戶型，應(yīng)該理說這是提高小療區(qū)容迎積率又不影響匙小區(qū)環(huán)境的一好個不錯的設(shè)計鴿手法，但這樣筑勢必造成了一喜些戶型設(shè)計上唉的犧牲。從七椅、八十年代的缺暗廳、暗房間良的戶型，到現(xiàn)懷在暗衛(wèi)生間、飾餐廳間接采光封的戶型，我們繼承認這是一種輕進步，但這只屈是一小步，我憑們?yōu)槭裁床荒苡鷦?chuàng)造出一種所版有房間都能直職接采光通風(fēng)的藏戶型，這樣的嫁戶型應(yīng)該是客獎戶所樂于接受歐的。我們的小凡區(qū)就嚴格遵循幸這一原則，做短到全明設(shè)計。效2況.支大開間小進深買設(shè)計味我們不否認在靜特定的環(huán)境中億，大進深的戶野型能帶來能眾留不同的室內(nèi)景策觀效果，但它嚇同時帶來的也泛是南向采光面餃的縮小。萬物氣生長靠陽光，負這就是我們執(zhí)譜著地追求房間待朝南的原因，交大開間的設(shè)計鼻是在面積固定宵的情況下加大稿南北向的長度存，使相對多的雀空間均朝向南驅(qū)面，充分體現(xiàn)猶了我們這個地病域?qū)Τ虻囊€求。3.雙廳概念披我們認為人們穩(wěn)對生活品質(zhì)的繡追求并不是簡于單地對住宅面季積增大的追求驟，好的戶型應(yīng)腫該要緊湊，但選同時要兼顧現(xiàn)筐代生活所必須崗的功能分區(qū)，滋所以我們在戶喪型設(shè)計中刻意誤地將客廳與餐遠廳用空間分開珍來，以前的設(shè)嗽計中，溫飽型付住宅的一個廳哨的概念到后來郊單純地將廳的糞面積擴大，客竭廳與餐廳共用忽，這其實只是罷一個在面積上保質(zhì)變?？蛷d與忘餐廳的功能是和完全不同的，膠生活品質(zhì)的使捆我們有效地意享識到了這一點狐，客廳是會客街的場所，在我裙們這一期推出晴的中小戶型中垮也同時承擔(dān)了繳起居室的功能落。這是我們?nèi)珒圆坎捎媚舷蚩凸麖d的設(shè)計，然恢后我們將餐廳刃區(qū)分開來，并押且直接采光；至餐廳是用餐場虧所，假設(shè)有一痰種情況，你一茶邊在吃飯，其爭他人卻坐在你秒身邊看電視、膛閑聊，這并不須是一種美好的桂感受，因而我代們將餐廳與客拉廳相對獨立起伴來，從而使客協(xié)廳與餐廳相對婦獨立而不走破縱，創(chuàng)造出富有瞇變化的別墅式斯戶型感受。4.明衛(wèi)設(shè)計塞其實在房產(chǎn)商莫追求高容積率頑的情況下，以口往那種暗廳、南暗房產(chǎn)的戶型痰做法早已隨著斯分房制度的改碼變而煙消云散壯了，那么在這徹種情況下，犧漆牲衛(wèi)生間的采臭光是一種相對矩良好的選擇，麥但這并不是住造戶的選擇，雖沉然我們能夠有暴多種理由，比痰如，加大排氣執(zhí)設(shè)置的改善，枝衛(wèi)生間的私密腐性要求等等，興但我們相信，盛如果由客戶所食選擇，他們還建是會選擇明衛(wèi)構(gòu)，其實這個道續(xù)理不言而喻。六、建筑造型棄古典的美霸，離是一種永恒的江美。拼古典建筑的尺弦度是經(jīng)過千百暗年錘煉的，是待先賢們智慧和癢結(jié)晶，遵循這魚種經(jīng)典的尺度印的建筑會是非邀常平衡和自然適的、是非常和旨諧和人性的，刊這也正是古典捧建筑魅力永存舒的精髓所在。喬我們試圖在整絞個小區(qū)堅持一缺種具有典型江妖南建筑古典韻獅味的建筑風(fēng)格犯，我們設(shè)計至拐始終堅神持素“腸由內(nèi)而完外倡”往的設(shè)計理念：喚由一梯二戶理場念產(chǎn)生進退適乞度的半圍合空臨間，產(chǎn)生高低溪錯落，尺度適富宜的立面輪廓拴；由景觀窗理跪念產(chǎn)生高大明窗亮窗戶打破常拳規(guī)設(shè)計均為標灌準層的單調(diào)形少象；由半私密誤性陽樓與通高犧大廳相通產(chǎn)生有立面中高廳與秤坡屋頂相互穿鞏插的效果；用檢通風(fēng)豎井的造淡型增加立面輪弟廓的變化，與扛坡屋頂采用四察坡頂，局部采憐用四坡頂，局辭部為雙坡頂、雷設(shè)閣樓或躍層姥，通過這一系框列泉“章由內(nèi)而紹外稈”塑設(shè)計理念產(chǎn)生判了富有變化而媽又協(xié)調(diào)統(tǒng)一的艘住宅建筑形象錦。打小區(qū)的建筑色柔彩受古典建筑承的啟發(fā)，使用枯黃色涂料墻面袍與灰色踢線腳清相間的處理手槍法，色彩明快沈，具有浪漫情跨調(diào)，有濃郁的放居住氣氛。立浴面處理上受江添南建筑古典建尺筑啟示，采用蒸古典三段式和烈包柱分隔墻面鴿；細部處理精滿致、簡潔，避吩免繁碎線腳和流花飾，使建筑具達到既典雅結(jié)慚實又明快簡潔渡的效果，與外局部環(huán)境有機配交合，形成了既隱古典又現(xiàn)代的挪、獨特的藝術(shù)肝效果。七、消防設(shè)計1、總圖誘（飼1和）小區(qū)主要道鴿路為七米，宅員間道路小高層迫部各分合4偏米，多層部分電為壤3.0錢米培，由魚步豬道水1.貿(mào)2篩米。蒜（昆2住）各組團設(shè)兩接個出入口，滿嘴足疏散要求。總（奧3卵）小高層住宅康四周環(huán)通可達嫁出口。褲（歉4揭）小高層住宅渠設(shè)謎18×18忌m森登高場地。宴（雙5告）步行街沿纏街站8胞0帝米內(nèi)設(shè)人行消倒防通道。2、建筑單體蛾（書1訴）平面上凡大飛于禾60m誓2虛的居間均設(shè)兩桿個入口（公建瘦部分）。扯（帥2碌）小高層住宅鵝不設(shè)封閉樓梯漲間，進戶門禽為衣2乒級防火門。塔眉式小高層住宅所口躍口設(shè)防煙格樓梯間。擊（嫌3毀）多層欄桿高緞為討1.0淚5趙米，小高層淺為孟1.1毅0朝米。猛（羅4切）過街樓凈高預(yù)、凈寬均大鍬于檢4好米，滿足消防駛車通行要求。伏（蛾5步）多層、小高貼層住宅樓梯間獅出屋面。貧八、環(huán)保、防周疫設(shè)計1、間距控制片多層住宅按不湖小摸于盛1:1.掛2培控制緩2壯、機動車停車某（摘1捷）以半地半下豎集中停車為主識，人防地下停鍋車庫尾氣通過遵屋頂高空排放錦。列（挖2徒）少量的地面團臨時停車一般秀設(shè)置在外圍道磚路，不影響住肯戶的側(cè)草坪或鞋臨路邊。以綠疫化間隔，減少顛對住戶的干擾莊。3、戶型設(shè)計返住宅戶型設(shè)計丘明廚明衛(wèi)、廚恨房高性能耐火猜煙道、衛(wèi)生間捕設(shè)廢氣口。4、垃圾處理族按平均督每蝶12筒0虜戶設(shè)一處垃圾禿收集點，垃圾扎定點設(shè)置，定龍時收集，定時止送出小區(qū)內(nèi)共嗎設(shè)冤1銜2心處垃圾收集點已。九、人防設(shè)計覺人防面置積雨7673M扛2鐵，按總面福積肺8.68嚴%娃（包括整妄個扭B少2撓、離B嫌3幻、午B緊4氏用地）調(diào)協(xié)人痰防。怖十、主要技術(shù)這經(jīng)濟指標。尿1燒、總灌用菠地面積：復(fù)170.53煌畝（光113657尿m呆2稻）侮2無、挽一期項目愛用地面積問：貴61.萄5薪畝（失41020.姨4m催2凍）旺3仗、品一期棟總建筑面積：苦88434帥m盼2材（含燒緩建的賓館吉10615.勒5銷m致2鈔）貝4情、建筑密度吐：億2愿7.2望%港5雨、容積率凍：鍵1.撿65眼6蔽、桶綠碑地駕率：癥43.5牌%隆小區(qū)一期項目威配套工程一覽昏表盆序景妻號逼項瘦啟盡目捐單駁肅位濾數(shù)悠洞量醒備普塌注釘1諷道路及地面停發(fā)車場亡㎡辯11730隙2開人行道昆㎡隸5808繳3特庭院廣場磚替㎡閱3059督4腰室外主供水管漁道戶DN150溝m繪1500采5布室外污水管道功m亡1300仙6患雨水管道貨m僚1300掛7掌路燈錦組嗽39踐8肝庭院燈監(jiān)組體52收9串室外供電工程最m監(jiān)1500信10欺綠化則㎡握17951戒綜合技術(shù)經(jīng)濟枕指標系列一覽瞇表夫項勢紙目亮單撓董位敵數(shù)羨確值江比率源（挖%災(zāi)）陳備蘭立注唉總用地面積弊萬㎡絞41020.橋4宣—雙—等居住戶數(shù)復(fù)戶兇385敵—幕—便居住人數(shù)印人菌1348辦—鐵—蠟戶均人口趁人堂/評戶掘3.5黨—骨—嗽總建筑面積與萬㎡六8.8434縱100須—左1聾.腔住宅建筑面積樂萬㎡矩4.5722團5警51.70晉—杏2翅.許綜合樓聽萬㎡狠0.8610逆9.74牢3悅.糞商業(yè)用房建筑湊面積癢萬㎡裳1.3518杏15.29富—育4解.衡會所建筑面積板萬㎡借0.1482萬1.68紹—寇5鑰.柔幼兒園建筑面請積雞萬㎡屑0.0483斬0.55票（幼兒園師賊生非15綢0惱人）直6定.雖賓館建筑面積勸萬㎡我1.0615茫5延12.00狂暫不施工，但魚與用拐地梨B位2燙、碌B4盤地塊的建筑同鞠時建設(shè)稍7桶.產(chǎn)地下車庫面積暗萬㎡辮0.7673同8.68炸—液其中：人防地比下室面積保萬㎡纖0.6328攤—受—熊8塑.宋公建面積亞萬㎡志0.033密0.37掘總配電貝房巖11會0屢㎡（含門衛(wèi)及鬧值班室）、廁董所軌10棟0叮㎡、垃圾中轉(zhuǎn)增站曾12閱0屈㎡固建筑物占地面途積正萬㎡舉1.2019減—唯—茄容積率規(guī)萬局㎡像/Ha瞎1.97勻—援總建筑面知積釣/炭居住區(qū)用地面陳積諷密度舟%瘡27.2繪—歸綠地率叔%悼43.5豬—朽公共綠地面和積騙/襯居住區(qū)用面積忙總停車位數(shù)恥輛灰183兆—兆—隆地面停車位數(shù)遮輛尊17炒—府—蝕地下停車位數(shù)詳輛洲166流其中：人防地年下停車位巨數(shù)警12餃8礦輛坊第三沖節(jié)趁反偵建筑設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)旨1柔、《民用建筑題設(shè)計通則》值（灌JGJ37-布9線8撞）鵲2厚、《住宅設(shè)計押規(guī)范》圓（鍬GB5009辮6-199闊9響）晉3少、《建筑設(shè)計桌防火規(guī)范》脂（仙GBJ16-宿8房7爸）鉗（賠200及2妙年局修訂）鄉(xiāng)4焦、《汽車庫、隱修車庫、停車摘場設(shè)計防火規(guī)若范》宵（放GB50鄰0睜67-9煮7喘）路5膚、《方便殘疾網(wǎng)人使用的城市恒道路和建筑物單的設(shè)計規(guī)范》遣（細JGJ50-閣8純8昨）二、戶型設(shè)計跳以瞧6+蓄1君多層住宅為主擇，局部用鞭1鉤或務(wù)2陡層住宅調(diào)節(jié)整燥體建筑空間，撒形成錯落變化叛。本規(guī)劃主打偶戶型為擴二崇室兩廳（建筑例面積約衡100弊m鄉(xiāng)2季左右）三室兩戴廳（建筑面積繼約剃130m富2起左右），占整德個戶型的瓦83甘%齒。三、建筑設(shè)計1、多層住宅仇（惡1吼）戶型突出流攔行趨勢，凸窗府、落地景觀陽形臺、生活陽臺么、大客廳、靈掀活的儲藏間以窯及頂層的露臺停等都是目前新回一代的住宅產(chǎn)苗品的語匯。櫥架衛(wèi)的整體化和露配套化設(shè)計可按提期高求住宅的品質(zhì)和喝檔次。適當(dāng)利舒用門斗空間來羨作為空間過渡妖，并進行動靜懇分區(qū)。臥室、常客廳、餐廳的巷采光與景觀功眼能相結(jié)合，通燭過觀景陽臺、挑飄窗的設(shè)計以儀改善室內(nèi)居住著環(huán)境。覆（片2攔）各套型皆深規(guī)入考慮了空調(diào)宅室外機位的問擴題，并加以妥桶善解決，而在怕建筑外立面形故象的設(shè)計上，川則把空調(diào)室外蜘機位與飄窗和角陽臺有機結(jié)合龜，作為一個建熱筑造型要素來療加以處理，從補而通過對于建賭筑細小功能的扁解決和細部立糕面的處理形成狂本小區(qū)自身的席建筑特色。肚（即3銅）多層住宅的蒼風(fēng)格基調(diào)為現(xiàn)巴代簡約主義，灶以平坡結(jié)合的弦建筑風(fēng)格為主合，簡化繁鎖的雖線腳處理而注駛重體塊造型和利色彩處理，以窗插片、飄窗和怠陽臺穿插結(jié)合剝，運用光影和脂色塊豐富建筑考立面，創(chuàng)造明陰塊、簡潔的建爬筑形象，使之財具有高品質(zhì)居麗住區(qū)的休閑形歸象。由于本小與區(qū)環(huán)境較好，執(zhí)因此，在建筑徹外面的色彩設(shè)患計上，我們進遵行了一些嘗試摟。新（女4畫）好車庫主要考慮憂在地下，停車描位應(yīng)18龜3附輛個；地樓面勻4覺6僚輛，地億下壽16只6規(guī)輛。2、公共建筑向（余1只）懂綜合樓安位于區(qū)內(nèi)主干寇道籃二橋東路起與崗長征鋒路轉(zhuǎn)角處。小挨區(qū)會所真含在樓內(nèi)，猶鑒于在實際使季用中小區(qū)會所兇的局限性和其年所在位置的重綢要性，我們結(jié)盜合商業(yè)、娛樂魯及小區(qū)其他公姥共功能，考慮咱設(shè)計了一棟在靜建筑形象上具卸有標志性意義匪的愚多疏層建筑，利用簡圓竭筒間體劃與多邊形體渠的高低錯落和饞虛實地對比體傻現(xiàn)一種簡潔明悉快的風(fēng)格。湯（掛2嬌）小區(qū)蒜總配電腳房暫11底0憑㎡哪是結(jié)合調(diào)用申地擴與建筑物要求刪，將其設(shè)喂在冰B首3冒地塊東入口綜猴合樓北側(cè)待。哪（群3浸）幼兒園布置百在園區(qū)囑中部梨，獨立地塊內(nèi)像。盡量減少對熔周邊環(huán)境噪聲困的干擾。妨3茫班規(guī)模。建筑養(yǎng)造型、色彩明顛快、鮮亮。準（數(shù)4吹）棒、塘廁駐所叢10蔽0許㎡、垃圾中轉(zhuǎn)噸站揉12虜0樣㎡進獨立叔設(shè)置豬在磨B渠3護地塊西北角。四、立面設(shè)計妻在立面造型上食滿足現(xiàn)代建筑嚼所具備的要素筐。將簡潔概念涂化應(yīng)用到立面網(wǎng)上。明亮的三飄斑窗孤與凸陽臺驟具有較強的現(xiàn)責(zé)代氣息，室外生空調(diào)機部位用懷鐵藝維護破。劫應(yīng)瘋用烏米黃剖暖色的建筑色初彩，使整個小煤區(qū)環(huán)境更加怡洪人。伶第四畝節(jié)收游摸結(jié)構(gòu)方案一、設(shè)計依據(jù)索1側(cè)、《建筑結(jié)構(gòu)馬荷載規(guī)范》還（略GB5腐0比009-20待0丟1飾）近2訴、《混凝土結(jié)倚構(gòu)設(shè)計規(guī)范》掃（扶GB5001僚0-200立2鼻）慰3觀、《砌體結(jié)構(gòu)序設(shè)計規(guī)范》乎（歲GB5000越3-200利1柿）共4悲、《建筑地基凱基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范外》勸（理GB5000憂7-200脅2財）怕5昏、《建筑結(jié)構(gòu)泄可靠度設(shè)計統(tǒng)宿一標準》鐵（竹GB5006兵8-200生1丙）著6鹽、《工程建設(shè)架標準強制性條獵文》爸（廈200毀2除年版、房屋部卻分）。二、結(jié)構(gòu)設(shè)計1、結(jié)構(gòu)體系只（奪1望）小高層部分普為叛1梳2餡層住宅緣，藥2艘層商業(yè)用房并糞設(shè)有一層地下志室，采用現(xiàn)澆允短肢剪力墻結(jié)時構(gòu)，剪力墻抗竿震等級為三級夫。浙（憶2域）商場部分上騎部詠為盾2摸層，采用框架永結(jié)構(gòu)，框架抗氣震不設(shè)防（因爛本地區(qū)為非抗六震區(qū)）。雨（咐3選）多層部分鞏為繪6口層住宅，采用殃砌體承重結(jié)構(gòu)只。2、結(jié)構(gòu)計算慎本工程結(jié)構(gòu)計年算軟件采用中許國建筑科學(xué)研姓究院感的凡PM-TA籌T社系列軟件。微3梢、沉降縫和后能澆帶咸B亭3如地塊地下車庫取在適當(dāng)?shù)奈恢贸吭O(shè)后澆帶以解懼決砼收縮、溫筋度應(yīng)力、沉降底差異問題。4、基礎(chǔ)設(shè)計殺多層部分擬采舍用條形基礎(chǔ)和咱獨立基礎(chǔ)，小頁高層及高層部瘋分擬采用樁基傻。5、人防竄（府1豎）地下車庫（少B3捉地塊）設(shè)人防傘地下室，按平謠戰(zhàn)結(jié)合六級人糟防設(shè)計，其等錫效靜荷載取值交如下：磁人防外側(cè)墻乘：襪q仇e=55kp如a敞人防頂板正：培暈qe=60聾kpa繡人防底板綠：林憤qe=50害kpa脾臨空墻眨：巨鉗qe=呢130kpa員防護密閉門框副墻腦：炊qe=20價0kpa老防護密閉門敘：隊q自e=150k紙pa鵝（行2劫）人防頂板厚神度礦25勉0配，監(jiān)空墻厚寶度革35酸0興，防護密閉門憲框墻厚障度染35溝0律，密閉墻厚墻度話25鼻0搬。6、材料（1）砼群±0.00灶0拜以下采虛用蠻C3魚0何抗?jié)B砼，抗?jié)B孤等級衫為毫0.6Mp漫a撕。產(chǎn)±0.00宮0染以上框架結(jié)構(gòu)鐵采巖用潮C3潑0喊砼。砌體結(jié)構(gòu)理采捐用嚷C2才0摩砼。（2）鋼材新采漏用塔HPB23嫌5忙，仇HRB33辮5鏟級鋼筋。（3）墻體浴框架填充填墻端采用加氣砼或語輕骨料空心砌盞塊（容跟重略≤桿工疏業(yè)鮮7.0KN/摸m乒3梯）。乒砌體結(jié)構(gòu)采但用饒MU1孩0迅多孔粘土磚捉（賭KP叫1確），峽（煩±0.00桌0褲以下非地下室枯基礎(chǔ)部分采用辜標準粘土磚）稈。鵝±0.00糊0冤以下采梨用餃M10.佛0戴水泥砂漿惹，遵±0.00吉0算以上采葛用酒M10.0~嘗M5.鄰0迫混合砂漿。亭第五拴節(jié)總腦怒給排水方案一、設(shè)計依據(jù)莊1攻、《居住小區(qū)杰給水排水設(shè)計醬規(guī)范》甜（糾CEC35顛7瓶：激9波4狐）獵2尺、《建筑設(shè)計他防火規(guī)禾范硬》（膽GB5006源7-97皂）至3田、《高層民用稻建筑設(shè)計防火禮規(guī)范》鴿（位CB5004宗5-9僚5賢）贈（素200授1棕年版）裁4洪、《住宅建筑般設(shè)計規(guī)范》收（映GB5009稈6凝—窮1999差）厘5去、《建筑給水眨排水設(shè)計規(guī)范小》海（裹GB5001店5索—情2003數(shù)）攜6盈、偶《人民防空地脆下室設(shè)計規(guī)范?！佛挘谿B5003害8-9遺4損）炸7錢、《高層民用剪建筑設(shè)計防火見規(guī)范百》爬(棕GB5004糠5-95)肥8儲、《自動噴水殖滅火系統(tǒng)設(shè)計廣規(guī)范陰》終(數(shù)GB5008秘4-2001衫)綢9壤、業(yè)主具體要墨求貸1升0別、其它有關(guān)規(guī)私范規(guī)定二、給水工程1、水類別隙規(guī)劃區(qū)用水近瘦其主要用途有朱：生活用水，欄消防用水，行酬政辦公（高層賣寫字樓），商狹鋪等用水。2、用水要求故根據(jù)各地地塊稈建筑層數(shù)及建尼筑類型不同，椒滿足各地塊的絹用水水質(zhì)，水甘壓及水量要求思。3、用水標準懇住宅用水氏按山200L/反人料·晃日至撈南商鋪用水為按蝦5L/m分2字·典日蘇幼兒園施水凱按宜200L/提人賤·佩日吊跟梅綜合樓（會所艦）矮用水淡按旋5L/m緊2暑·斜日添綠地用刮水膀2L/m格2收·蔥日符鋤晃端室外消防用水甚3繼0L/S愁地下車庫噴淋曲用水量學(xué)為孝28L/S用水量估算：發(fā)（絨1知）住宅宗及幼兒園歸用水葛量則Q據(jù)1載：蘭200溪×奉（朗1348+1糞50鐘）販/1000父=旦299飲.6m屠3沖/d悄（霉2亂）商鋪題及綜合樓（會價所）覺用水街量舊Q遭2節(jié)：種（漆13518+漢8160+1僵48玩2燈）擋×5丘/宴1000=原118.5蚊m勞3麻/d紅（劍3伶）綠地用水收量割Q討3喜：（哥17951倉×賠2朗）套/1000董=滿35.9脂m桑3牌/d低（承4百）消防用水勺量慮Q六4蘇：脊2基×牲15甩×2×360潮0暖/1000會=浪216崇m逝3洗/d愧（卻5潔）駕地下車庫噴淋永用水堵量妄腿Q釋5賤：渣1旁×教28搖×3600懷/1000請=沖100.8身m境3塵/d顧（絲6熔）管網(wǎng)漏損學(xué)（餐15%頸）驟Q瓣6捐：不770.35謹×15%汽＝賭115.55賓m黑3燭/d傾總用水諷量送Q捐總向=見（鋪Q倡1左+傘Q另2刊+影Q油3