別墅開發(fā)模式

別墅開發(fā)模式別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國現(xiàn)階段開發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實指南。第1操作環(huán)節(jié)：別墅項目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析分析A：別墅項目特性剖析別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《宋書.謝靈運傳》中有“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美?！备母镩_放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。別墅面積標(biāo)準(zhǔn)從100-1000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟水平的需求。在組合上可以獨立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結(jié)構(gòu)簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟，因而售價高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。未來的別墅發(fā)展，有幾個值得關(guān)注的方向：（1）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。（2）智能化。重在運用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。（3）個性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個人風(fēng)格，營造出獨特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。（4）社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動，豐富社區(qū)文化。分析B：別墅項目開發(fā)的致命陷阱現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題：完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因為偏僻地價便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。在銷售遇阻后，價格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。其次規(guī)劃設(shè)計上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時設(shè)計造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來相當(dāng)不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。分析C：別墅開發(fā)市場背景分析以深圳為例，隨中國經(jīng)濟的高度發(fā)展，深圳作為中國最大港口城市之一，吸引了許多外資機構(gòu)及大型國有機構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計，世界500強經(jīng)濟集團大多進駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機構(gòu)，加之國有大型機構(gòu)及香港、臺灣、內(nèi)地三資及私營企業(yè)落戶深圳，宏觀利好形勢下，給深圳別墅物業(yè)也帶來無限商機。目前深圳市場已建和在建項目詳情見下表洪已建項目命青青山莊、月歌亮灣山莊、金添碧苑、怡景別質(zhì)墅、東方花園競、頤園、田園戚居湖在建項目剛?cè)A景園、齊明旋別墅（二期）豪、深圳國際會廁議中心由于別墅物業(yè)所面對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少。亂分灣析發(fā)D錄：別墅項目總誕體銷售狀掘況垮錄目前深圳窯別墅銷售期相浴對較長，不少食樓宇有四、五恒的還在發(fā)售，罪也有個別樓宇慮發(fā)展因樓市低自迷，暫時封市皂，如表所示的功為銷售狀況較超好的一些別墅途盤。經(jīng)過市場犁調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：敗別墅項目大體旦銷售尚可（包抓括尚在銷售中洪的青青山莊）跌，尤其銀湖區(qū)扣域相對其他更散為優(yōu)良，其原袍因主要是利益利于優(yōu)越地理位蝕置及無與倫比舉的自然環(huán)境。勞隨著深圳房地鴉產(chǎn)大市日升溫枕，別墅物業(yè)的交價格已見底回廊升，部分別墅殃的升值潛力正井在逐漸的顯現(xiàn)岔出來，近期位粗于銀湖區(qū)域管的露“被鳴翠少谷辣”們熱銷就是一個量很好的說明，距加之目前港人敗對深圳住房強街大的購買力，趕不少別墅物業(yè)櫻的發(fā)展商已把淺目光放到了外從銷上，但具體薯有否成效還需適在下半年才會選有結(jié)果遙。嶄狼驢第隱2刷操作環(huán)節(jié)：掌黃握別墅開發(fā)核蹈心要令素宇爽核心要耗素計A沸：價格因色素蓮癢別墅物業(yè)趨本身的特性，樹決定了它的價禮位不菲，但深議圳整體別墅市匠場相對價格并捷不高。目前深界圳市的別墅市滑場差價很大，騎高價可鼠達盒2鮮萬／平方米，要低價不桂足載1羽萬元／平方米題，主要是各別侵墅在區(qū)位、環(huán)邊境、物業(yè)綜合擾素質(zhì)及物業(yè)管準(zhǔn)理上的差別引索起的?？偟膩肀ふf，從價格上炊看，有以下幾災(zāi)個特點陪：敲邀逼（后1惰）別墅所處區(qū)匯域?qū)r格影響園較大，其中距紀(jì)市中心區(qū)較近被的別墅價格相殘對較高，如銀輛湖；而距離市夕中心較遠的則暢價格相對偏低帶。匠讀業(yè)（譽2循）深圳別墅市明場總體價格不初高，主要由于米目前現(xiàn)有的別恰墅除少數(shù)別墅聽外大多素質(zhì)不坊高。有部分別猛墅內(nèi)部環(huán)境較初差，且周邊自姜然環(huán)境已部分荒遭破壞，而且遞有的別墅由于朵城市建設(shè)的擴餡張已被城市包守圍，已不是真坑正意義上的別章墅峽。燃虛皇（公3頓）別墅物業(yè)配氏套設(shè)施差異較俯大。近期開發(fā)掠別墅追求高質(zhì)我素物業(yè)管理，榨配備較為全面匯的娛樂及健身鬼設(shè)施翠。嚇敏隨著香港渣樓市逐步回溫魔，中國即將加賤入世貿(mào)組織等駱眾多因素，深見圳別墅升值空龜間更大，具體催數(shù)據(jù)見下版表澇喪年規(guī)份濫稠年度港幣價壟格咽智指以數(shù)祥房升呆幅薄叼19907您33020最66熟19919遭38226答428輔19921畏44244渣0553躲19931退59004偏46.51掉0棍19941叨45003注54.7-筐20.6奉19951袍36623套32.7-刺5.7俘19961蓄24663洪00.7-卻9.6振1997-1筐99914艙370

1逗3.20%霧由上表可差見深圳別墅物沉業(yè)已自暢199后4親年下跌，原因瓶是整個地產(chǎn)市殼場滑坡汗。全199蓮7紡年底，別墅物膚業(yè)價格逐漸回哨升血。員勁核心要突素統(tǒng)B京：別墅項目選育址策員略落珠穆天子山巷莊的發(fā)展商選吐中在南海市獅衣山區(qū)興建這個現(xiàn)北美式純別墅碧樓盤，是經(jīng)過稿詳細的市場調(diào)磨查和慎重考慮勺的。在富饒的汽珠江三角洲，庸以廣州為中心評散布著不少大躬大小小的別墅控。在廣州的中爭心地帶，是尊澤貴的二沙島別貨墅群；北部，鵝有以白云山為逢賣點的白云堡析豪苑；南部，呈除了珠江沿岸違的江景榮宅，蹤碧桂圓、祈福信新村等超大型可樓盤亦大兵壓救境；東部，是給以生態(tài)型、健滾康型社區(qū)為標(biāo)呈榜的匯景新城杏、澳洲山莊等挽；唯有西部，偽暫時而言還是刑空白。值得注跡意的是，廣州茶西嫁部的南海、佛王山一帶，經(jīng)濟臥發(fā)達程度與南其部的番禺不相武伯仲，比北部劫的花都、東部守的增城更勝一振籌五。浙粥因此穆天工子山莊發(fā)展商秋果斷決策，在休這個空白區(qū)域已發(fā)展高檔物業(yè)買，不但吸引了眼不少沫廣援腥州的客人，附撤近佛山、南海呼一帶的買家更世絡(luò)繹不絕歲。豆數(shù)核心要搭素減C氧：別墅項目定熟位策姿略推蔑廣州市郊屠別墅在過去未鎮(zhèn)能形成氣候，貴定價太高、銷笛售緩慢是一大統(tǒng)主因。除了因噴為前幾年政策奇上的因素、地面產(chǎn)過熱因素使叔得開發(fā)成本高院企之外，發(fā)展韻商對別墅市場暑的過高估計也慕是原因。在南飲湖附近的幾個荷別墅盤，除了跟南湖莊園、松蛛園山莊是宅基偶地，價格稍低洲外，其他接盤壩均價都在六七喇千元每平方米劫之上。最高是節(jié)金湖花園售價牙達至一萬三千浙元港幣每平方折米。相形之下桃，廣州郊外的孔別墅盤均價在董四五千左左右教，無疑在市場排中更有競爭力告。另外，市郊咐別墅以前不注賄重規(guī)劃配套，魄相比郊外如順膏德、番禺的某省些別墅盤也是羞欠缺的地方。食松園山莊作為昆近郊接盤較成腿功的例子就是命因為規(guī)劃較為消合理，雖然其譜性質(zhì)是宅基地身，定價也不低殼，均價超過五憂千元每平方米參。猴強核心力塔素母D叮：別墅項目規(guī)欠劃策味略賄決不少大型犧樓盤的總體規(guī)錦劃仍停留在行豎列式、兵營式出的水平，而穆姻天子山莊的發(fā)歉展商特意聘請浮香港石安空間暫創(chuàng)建有限公司笨和順德設(shè)計院奉的名師精心布林局，依山形水權(quán)勢將山莊劃分鳴為蠶1菊8涉?zhèn)€各具風(fēng)格的虜小區(qū)，每個小轎區(qū)都有自己的粥中心景觀及主雁題，別墅排列御錯落有致，宛預(yù)如凝固的田園核交響樂。散點限布置，不同于睛中心圍合的景杏觀控制論捉。厲坊核心要遍素練E答：別墅項目建嬸筑風(fēng)格策償略諒置別墅的建鍬筑標(biāo)排準(zhǔn)賓頭在設(shè)計上鉗要有獨特的建辭筑風(fēng)格和非常鑒合理的別墅使欺用功鏡能冤梁須有必要顆有配置和多方瓣位功能服仁務(wù)殼箏應(yīng)采用先今進的建筑工藝貫、技術(shù)和材料沸綜觀珠三角現(xiàn)揮時的一些著名襲別墅樓盤，其奇建筑外形仍難肆以擺脫當(dāng)?shù)剜l(xiāng)坑土氣息（俗稱恢農(nóng)民樓），而游穆天子山莊的芒發(fā)展商直接引動進了北美最受疲歡迎的別墅戶正型，簡潔明快眼，樸實無華，蹤獨立車庫、中頸空大廳、落地理門窗等等，每脊一個細部都散視發(fā)著濃郁的北憶美風(fēng)情烏。鏈情核心要污素趕F悅：別墅項目室圖內(nèi)設(shè)計策略別敘墅項目室內(nèi)設(shè)劇計要擊點罩使別墅的建稠筑與室內(nèi)設(shè)計去以倉“漸自然健康、舒浸適環(huán)板境哭”名為原則，風(fēng)格潛淡雅清新，內(nèi)蠅部配套設(shè)施高避檔齊全。為了格保證主業(yè)使用屆的舒適和便利佩，主要從以下綠幾個方面考慮瞎：薄與季（松1顯）功能分區(qū)合社理梳貸從（礎(chǔ)2告）空間寬敞，千滿足功能需求埋，保證舒適恨性堅伯括（叛3做）建筑、室內(nèi)績配套設(shè)備強姓調(diào)疏“聯(lián)環(huán)保、舒適、鑼寧靜、安喬全供”蕩沃哈（玻4徒）考慮家庭結(jié)頂構(gòu)，適合不同塊年齡人群居蟻住挑匠核心要隆素格G漿：別墅項目結(jié)迎構(gòu)風(fēng)格策腹略照頸在普通人議眼中，別墅一傍直是時尚、經(jīng)貧典、舒適、豪吹華居住條件的責(zé)標(biāo)志，但以往綢眾多別絡(luò)墅記“新農(nóng)民鞋屋蓮”熔式的外形與結(jié)撕構(gòu)，卻令不少牛高品味的消費災(zāi)者大失所望。會近年，不少外逗國建材公司在判深入中國房地愁產(chǎn)市場的同時穴，也帶來了結(jié)樸構(gòu)風(fēng)格各異的的新式木結(jié)構(gòu)別冤墅和輕鋼結(jié)構(gòu)贈別墅亡。愁飛識帝1匆、木結(jié)構(gòu)別絞墅躬唇木結(jié)構(gòu)是綠美式別墅中歷振史最悠久的結(jié)例構(gòu)方式。據(jù)研孫究，美國的木昨結(jié)構(gòu)房屋最早剪可以追溯到十招八世紀(jì)一而目紋前美國已建演的礦11墊3光萬棟別墅中、柄就廊有賽98頓%枕屬于木紀(jì)構(gòu)由壓此可見，木結(jié)撲構(gòu)房屋并不是勤一般人所想象淋的那么不堪年深月和風(fēng)雨語。崇棒木結(jié)構(gòu)別揪墅中幾乎所有嗚的建造材料都掏是各式各樣的宜木材制品，而朗這些木材制品娛在生產(chǎn)過程中膀，經(jīng)過不同的亭生產(chǎn)程序，已佩經(jīng)具有防潮、殺防蟲、耐高溫護等特點一與普磨通的磚混結(jié)構(gòu)痛房屋相比，木白結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)憤的成本低、環(huán)字保、抗震等優(yōu)閘點更是顯而易招見的。不過，飯木結(jié)構(gòu)房屋最睡大的特點，還撲是其上下層墻湯面不用全部對頂齊、為樓面設(shè)咬計提供了無限和的想象空間妥?；晷】梢姟⒛灸杲Y(jié)構(gòu)別墅是喜戴歡懷舊、追求贊休閑的最好的述選擇釋。番課窯條2塘、輕鋼結(jié)構(gòu)別綢墅蛙傘近年廣東省內(nèi)居興建的新式別煤墅圓廣東南海穆天布子山莊別墅凱輕鋼結(jié)構(gòu)拾深圳仙湖山莊前別墅涂木結(jié)構(gòu)方廣東紫云山莊特高爾夫社區(qū)別垃墅眠輕鋼結(jié)構(gòu)宿深圳蛇口鯨山伏美式別墅套輕鋼結(jié)構(gòu)袍汕頭海外商品怒公司會所及豪幻華別墅么木結(jié)構(gòu)欠輕鋼結(jié)構(gòu)沙是近年由國外誠引進的新興建術(shù)筑理念之一，遺是在木結(jié)構(gòu)基瞞礎(chǔ)上的新發(fā)展峰，它以部分型冰鋼與鍍鋅輕鋼賓作為房屋的支足承和圍護，具訪有極強的堅實約性、防風(fēng)、防器震性以及更好順的防蟲性、防慕潮性、防火性束、防腐性和隨畏心所欲的可塑惜性，并具有很凳強的綠色環(huán)保絲概念雹。格犬輕鋼結(jié)構(gòu)叼別墅外形新潮授、豪華，深得壽時尚人士的青孟睞糟。榮鎖核心要奇素緣H息：別墅項目戶糧型策知略貢鐵新式別墅棄結(jié)構(gòu)先進，款鼠式多樣，結(jié)構(gòu)歲簡易，裝修現(xiàn)輝代齊全，面積突在庭25臣0宗平方左右。一染樓為公共活動金空間，二樓為柜私人生活空間觀的兩層式別墅心是符合中國人鵝生活方式的主那流類型。在造尊價方面，包括秒整體裝修在內(nèi)族，造從顯森吸存400登0抱元碗/濟平方米左右的聯(lián)新式別墅亦是熔較合理的選擇冒。祖雖核心要隊素侍I抹：別墅項目物郊業(yè)管理策捎略縱踏隨著房地宗產(chǎn)市場逐步成魚熟完善，購房剩者的理念逐漸點由感性化轉(zhuǎn)變泛為理性化，不萍但對硬件要求綱高，而且對物淚業(yè)管渴理利“論軟覽件旁”搖要求更加挑剔賄。深圳目前主腳要別墅盤選擇詢的物業(yè)管理公鋸司詳見下社表榆鑼項目名稱蔽發(fā)展商槳物業(yè)管理公司有青青山莊指南油房地產(chǎn)開但發(fā)公司濤南油房地產(chǎn)開亭發(fā)公司窩東方花苑勿華僑城房地產(chǎn)升公司短華僑城物業(yè)管悉理公司追棕櫚泉別墅嶄棕櫚泉物業(yè)發(fā)誠展公司徑中海物業(yè)管理逝公司雖田園居用田園居房地產(chǎn)例公司性中海物業(yè)管理重公司禾金海灘度假別巡墅株深圳金海灘旅敬游度假俱樂部栗公司自華樂新苑公司雄怡景別墅殖深圳房地產(chǎn)公喜司彩深圳物業(yè)管理徹公司膀深圳早期判開發(fā)的別墅大倒多自己開發(fā)自君己管理，相對跨管理質(zhì)數(shù)普遍文偏低，專業(yè)水意平較差，很難晃體厲現(xiàn)跪“飲以人為稍本鵝”篇的理念。明智榮發(fā)展商也認識疊到高素質(zhì)的物迅業(yè)，尤其要由取高素質(zhì)的物業(yè)匠管理公司管理柱。近幾年開發(fā)爭的別墅，發(fā)展畫商慎之又慎，技選擇深圳頂級腔物業(yè)管理公司步，力求把別墅仍這種高檔物業(yè)澡的相關(guān)配套服膚務(wù)做到最好擦。京修核心要紡素臨J美：別墅項目配閱套設(shè)施策懶略勝盆別墅物業(yè)滑一般比較注重惑外界自然環(huán)境孕、遠離城市的業(yè)喧囂，所以難爽以追求與物質(zhì)踐環(huán)境的豐富統(tǒng)子一，物業(yè)生活過娛樂配套設(shè)施駛就顯得猶為重屯要，具體項目圖如所列掀。項龜項目名稱戴配套設(shè)施殖青青山莊唉高爾夫球練習(xí)遣場、圖書館、嫂棋牌室、商務(wù)任中心、健身房筋、游泳池、住牛戶專車飲金海灘度假別秘墅也商務(wù)部、餐飲仇部、室內(nèi)運動獸（桌球、健身匆中心）、網(wǎng)球呀場、游泳池、毀超市推棕櫚泉別墅反保齡球室、壁姓球場、桌球室皇、健身室、圖腫書館、全天候酷游泳場、室內(nèi)

良高爾夫練習(xí)場軋、鋼琴吧展東方花苑瘦會所（尚在建祥設(shè)）骨田園居欄游泳池、網(wǎng)球伶場、商務(wù)中心肚、圖書館、超勻市、美容美發(fā)指深圳別墅耳生活配套設(shè)施閣逐步提高標(biāo)準(zhǔn)踩、全面完善。頓別墅居民的高腳指數(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)鎖下，健康無疑選為最重要，所貴以健身運動場調(diào)所是物業(yè)配套潑中的重要環(huán)節(jié)魄，從近年別墅馳項目可見一斑熊，比如，田園殺居、齊明別墅膊，在會所設(shè)施怎確良更加設(shè)豐乳富的健身運動頂項目，如高爾目夫球練習(xí)場、畢壁球場等獲。三羊跌第具3冊操作環(huán)節(jié)：別橋墅項目致勝的騾五大支挑柱呆吊支挑柱律A券：套造別墅物膽業(yè)的建筑藝術(shù)隸風(fēng)巷格渣繁別墅物業(yè)軋對建筑藝術(shù)風(fēng)傷格的追求超過臂其它一般住宅虹對建筑藝術(shù)風(fēng)侄格的追求，這嬸是由別墅物業(yè)委本身特征和對哲環(huán)境的要求造變成的。建筑藝蜓術(shù)風(fēng)格，就是爬建筑的本體特準(zhǔn)征，通過建筑塑造型、材料、奪顏色、柿物等暗因素綜合表現(xiàn)鞠出來。建筑藝蜂術(shù)風(fēng)格對于物軍業(yè)的價值影響周程度在別墅物狂業(yè)上的麥表現(xiàn)，超過其拖它各種物業(yè)。輪因為別墅物業(yè)偶充分體現(xiàn)和滿很足了人們心理裝存在的各種嗜屈好及人們生來將就存在的獨異狡性和尊重感口。膀蕩例如：龍扇湖山莊的日式嚇、歐式、美式漆別墅，正是因稱其獨特的建筑機藝術(shù)風(fēng)格，使博其單價高于關(guān)智外風(fēng)格一般的鈴別墅一倍左右役。建筑藝術(shù)風(fēng)餓格越具獨異性掛，其審美價值捉越恒久，其保剖值性也越強，最如碧濤苑。反類之，建筑風(fēng)格同，越缺少獨異葬性，審美價值束隨著時間而落聲伍，其保值性賽也越弱，我們視之所以稱關(guān)外王某些別墅為農(nóng)敵民房，也正因么其建筑風(fēng)格與蔬農(nóng)民自建房毫被無分別恭。岸稀支摧柱墳B曠：維護別墅物忙業(yè)的私密獵性不娃私密性是彼居住物業(yè)追求稍的一個基本要總素，具體指居除住人員擁有的辟高度私有的環(huán)減境空間。對于膛別墅物業(yè)來講強，其對私密性姐的要求也較高值。私密性好的珠別墅物業(yè)價值舌，高于度假別梯墅市場潛力巨蝦大，關(guān)鍵問題發(fā)在于發(fā)展商如伴何做。首先回融答兩個問題膀：叛顏問題一：昌消費者憑什么殃不選擇位置好東、環(huán)境好的大柜戶型復(fù)式住宅津？稍笑問題二：僚消費者為什么澆寧愿買別墅而乏不去住度假屋段？聚剛回答好這季兩個問題再來殃做別墅私密性畜差的別墅物業(yè)矛。戴怨目前在深婚圳市別墅物業(yè)踐的結(jié)構(gòu)主要有塑三種：殊（辮1干）獨立式昂（遍2春）連體獨立式宵（莊3考）連體復(fù)式。假在這三種結(jié)構(gòu)輔中，從私密角尾度考慮價值由勉高到低依次為嚼：獨立式＞連泰體獨立式＞連透體復(fù)式奶。臣套一百多年前，葛英國人獲得廬追山別墅的開發(fā)白權(quán)后，首先是蒙對別墅區(qū)域進它行周密的規(guī)劃偷。按山地的自術(shù)然走向?qū)⒌貕K千分割成相同大境小出售，規(guī)定乏別墅由業(yè)主自踢行設(shè)計，但設(shè)取計方案必須經(jīng)倒過開發(fā)公司嚴(yán)飼格審查，必須捆具有本國建筑起藝術(shù)的典型風(fēng)丹格，而且開發(fā)機公司云集了當(dāng)避時世界上最優(yōu)兵秀的設(shè)計師。叫因此，廬山的句黃金地股段揀—輝一東谷長沖河曠兩側(cè)，幾百棟漲分別代表幾十后個國家建筑風(fēng)盞格。設(shè)計精美枕典雅的別墅與嘴秀麗清新的大導(dǎo)自然和諧地交政融在一起，相員互媲美，成為悅廬山的一大景伍觀。一百多年另過去了，這一你區(qū)域的別墅建笑筑依然被公認激是中國乃至世勞界同類地形中泉規(guī)劃最合理、叼最科學(xué)、建筑度最精美的典范害?？瞄W支逢柱取C告：完善別墅物尸業(yè)的配套會鎖所遭狼配套會所徹是專供別墅物核業(yè)居住人員休獎閑娛樂的場所壞，它延展節(jié)別骨墅物業(yè)本身的蠢功能，彌補其醒由于選址上的宗要求所造成的糠不足和人們除過居家生活之外事的娛樂需求覆。谷班配套會所鎖的設(shè)施種類有稼多種。居家型狠別墅，其配套遭會所設(shè)施更側(cè)熱重度假休閑目煩的，具有特別候性、獨一性。停如：網(wǎng)球場、冬壁球場、泳池烈為居家型常備蜘。而中、西餐酷廳，俱樂部，筆則多為消閑度杰假型常備。別肯墅物業(yè)配套會宋所的種類性的譜層次，也反映旱著需求群體和遇服務(wù)群體的差邊異性，并因此冰決定著別墅物事業(yè)價值大小?？破浞?wù)和需求抽群體層次越高毀，別墅物業(yè)價花值也越大。例遮如：觀瀾豪園邪配套功能設(shè)施漂有酒店、會所用、高爾夫球場絨、鄉(xiāng)村俱樂部姑等一系列滿足籮消閑度假之用步。出邊支隊柱樸D向；優(yōu)化別墅物濃業(yè)的自然資源搜和人文資童源付濟自然資源洗在這里指不可短再生的自然資懂源和自然生態(tài)浙環(huán)境。人文資判源指人造景觀疫和人文環(huán)境。折自然資源和人耀文資源是別墅毅物業(yè)選址首先很必須考慮的，千它是決定著別途墅物業(yè)價值最握重要因素，即辛別墅物業(yè)其它默要素均可模仿羞重造，唯獨自迎然資源和人文宗資源是不可重使造的，真正顯禽示出其獨一無狼二和價值永久蠟性誼。園竿例如：東隊部海岸度假別編墅物業(yè)金海灘連，其獨有的全鋪視角無遮擋優(yōu)挖美海景，依山轟階梯的布置使撫得戶戶均可俯句看海景，這一脅得天獨厚的自楚然資源為東部言海岸所獨有，砍其不可重復(fù)性聯(lián)使得其別墅物特業(yè)價值與鬧市鞋區(qū)內(nèi)的獨立式宣別墅價值相差鋪無幾。又如：拘蛇口碧濤苑別申墅為依海而筑寨的海邊別墅，互其海景資源在捧蛇口并非獨一濃無二的。真正角使其價值具有改恒久性的是蛇杏口這困一源“皆國際社區(qū)展化針”陷優(yōu)雅的人文景信觀和人文環(huán)境庫，這種物業(yè)所抖處的社區(qū)環(huán)境耳和物業(yè)所創(chuàng)造沫出的社區(qū)環(huán)境削與自然資源同額等重要藝。租免支坦柱炮F初：注重別墅物嗚業(yè)自身的市場杯性場賴別墅物業(yè)被的市場因其特粉殊性而具有一慧定的獨立性，陵從某一角度講盾是游離于整個攜房地產(chǎn)市場之龜外的。主要體梯現(xiàn)在到：烏喘炊（恢1殊）別墅物業(yè)外染在環(huán)境要求的夏特殊性。對于晉一般居家住宅發(fā)物業(yè)來講顯得悉很重要的影響杰價值的因素，胳如：生活上的夕配套、商業(yè)網(wǎng)脈點、交通等，厲對別墅物業(yè)的深價值影響并不答顯得重要。這津是因為別墅物俯業(yè)的業(yè)主對于基居住環(huán)境的獨切立性、私有性順和自然舒適性逼上的追來超過濱生活配套上的基要求，比起鬧佳市繁華他們更忘喜歡靜謐。別備墅物業(yè)永遠只郊是某一部分人水才能享有的繁盾華秧。慶欲神（旨2也）別墅物業(yè)需涌求群體的個別忠色彩和飽含特霜殊性。優(yōu)質(zhì)別侮墅物業(yè)具良好歲的保值增值性董，使其在任何情時期都為富人喉階層追捧的對堡象。同時別墅蠟物業(yè)最完美地蔥體現(xiàn)表達了人迎類、審美情趣墾的個性化和作搏為財富的象征乓性，充滿著購損買者的個人色階彩，購買者的幕喜歡對別墅物顏業(yè)價值的影響楊，某種程度超檔過市場因素請。填“役曲高和季寡貍”伍，越特殊的東亡西，其個別性蓬越突出，其可演比較性也越少付。別墅物業(yè)市蹦場是一個充滿挖個性化的特殊劇市場依。夾住柿第潮4灌操作環(huán)節(jié)：別鼓墅項目成功動便作實戰(zhàn)示扯范智紀(jì)步堵驟翁A遲：項目主題定山位釀執(zhí)穆天子山差莊案名簡澡析蒼睬穆天子是罵一個具有鮮明舍中國特色的名役稱，而區(qū)內(nèi)建尺筑以北美式湖考泊別墅為藍本全，乍找看雜詳立了似乎矛盾予，實則蘊含著素深厚的文化底上蘊種。辛勝穆天子山莊所廉處的地理位置礙在南海市獅山損區(qū)穆院附近，美發(fā)展商巧妙地押將地名與古代零神話傳說中周傲穗王的傳奇故祝事聯(lián)系起來。麥相傳周穆王交連游廣闊，縱橫擋四海，更親自境駕著八匹駿馬喜登上天山與西亦王母相會，并樂將西方極樂的跡妙品帶回中原顯。穆天子山莊蘇的發(fā)展偉商探—壘一南海市佰駿直物業(yè)發(fā)展有限干公司正是秉承糧這種精神，將存現(xiàn)代西方建筑征藝術(shù)的精隨華證—省一北美式別墅歲引進了美麗富按饒的珠三角，暑建造起一萬里濾程碑式的純美家園地。實際上拐，穆天子山莊勁這個案名正因晝其中西文化強蠢烈碰撞的特性窄，更易被人們呼牢記魚。存鄙孕美“耽純美園凡地蘇”奧的含身義殼遙整體上突蟻出伊甸園式的舞純美感覺，給騾人清新脫俗的形感覺，具體還虎有另一種含義穗：純：指穆天腹子山莊規(guī)劃上師采用純別墅的壇概念，不含洋比房和公寓等，迷保證項目的檔細次超美：指穆纖天子山莊以北晨美式湖泊別墅熱為藍本，突出失美加風(fēng)情辦。劇溝穆天子山乘莊之出現(xiàn)，似摘是一個樓盤的兩入市，但更重倚要在于代表了慣高檔物上賣展浮的一個必然方憲向。它意味著魔一個純專業(yè)化微的、高標(biāo)準(zhǔn)的讀新物業(yè)時代之奶出燕現(xiàn)動-次-援純美年代。穆仁天子山莊的發(fā)流展，基本原則浮在庭于膽“吳提純、融合、治創(chuàng)痰新砍”風(fēng)，這是三個互垮相聯(lián)系、前后灰因果而又不斷者發(fā)展的概念特?？追遣轿惑E計B高：提務(wù)純叨兩雕塑家羅鉤丹說過菠：姜“判雕刻一張臉并叉不難，把不是紙臉的地方去掉來就行了類。燒”鍛暖經(jīng)過對市挑場的判斷以及嘗對禿“錄別葛墅曬”習(xí)概念的凈化，視發(fā)展商提出肅了影“喉純別澡墅蒼”駝的發(fā)展概念，著因此舍棄了其響它洋房、排屋辜、公寓等多種秤物業(yè)形態(tài)，保創(chuàng)證應(yīng)有的檔次報品位。由于提制純，帶來了許瞎多措施，最大腔的莫過于低容區(qū)積率晉。撤煙喜愛玩車慢的人似乎有一勾條不成文的規(guī)孤定：排氣量親在綠3煌．忌0鄙以上可以作為秋豪華車的一個獨基本指標(biāo)。而虜愛玩別墅的朋擱友也有一個喜伐愛的指標(biāo)，容爺積病率臨0島．匯3其以下可以做出扮較好的別墅區(qū)茂，否則環(huán)境和夕密度都不理想他。而穆天子山稿在更進一步，趙容積率起為涉毀0泥．廊1壓5耐，檔100苗0沉多畝土地，僅命建伴了篇30衛(wèi)0移余幢別墅雹。賢虎僅有指標(biāo)獄是不夠的。風(fēng)筋格的確立至關(guān)攝重要，選擇純場美風(fēng)格，在珠梨三角營造北美氧式湖泊別墅，掠是一種創(chuàng)新，懷是一種挑戰(zhàn)怎。均術(shù)來到穆天指子山莊不難發(fā)誰現(xiàn)，于湖泊、征丘陵之內(nèi)，閃泡動著越野吉普貴車的身影。穆循天子的人們喜紗歡越野車，包貍括他們的老總渴都鐘愛在山水騙景區(qū)。四輪驅(qū)貿(mào)動能帶來特有澇的駕駛樂趣。緣大家又都記住留一條：輪子有伏四個，而目標(biāo)遍只有一個墨。驅(qū)“反一心一意發(fā)展舞優(yōu)秀別蒙墅辱”筋這就是唯一的割目標(biāo)。所謂別蠢墅，根據(jù)現(xiàn)代排漢語詞典之解右釋，同時參照什北美及其它發(fā)染達地區(qū)的情況蜻，只有在郊外銳和風(fēng)景區(qū)營造禍的獨立式住宅桐才有資格稱為恢別墅，在城區(qū)步內(nèi)開發(fā)的再漂臭亮再來華，無奶非有一個較為程古老的名危字式—漸一花園洋房，最或者一個比較掘肘尚的稱蔽呼肺—酒一都市來宅夫。禁紙步邀驟痰C爪：融侍合臣章把不是臉驚的地方去掉只摩完成了第一步蠢，接下來重點脈是把剩下的部謙分做得有血有嫂肉。低密度、感低容積率是指擊標(biāo)，是手段而皂不是目的，目陷的是追求純美量的風(fēng)格、完善雄的品質(zhì)。超量嚇配置，雙會同所、雙車庫的咸設(shè)計，大面積夏散點式的運動約娛樂，休閑設(shè)帳施的安排。運毫動場所等公共謹(jǐn)設(shè)施的人均占失有面積和可接墨近程度，均在吳珠三角名列前腐茅。硬件不達著標(biāo)、不到位，鉛一切只是空談砌。龜100搏0感戶人家擁有的平游泳池叫人擠懲入端，犯5鳥0誤人擁有的會所消游泳池叫享受事。殖采開發(fā)的理慌念、規(guī)律、系級統(tǒng)、策劃、推讓進等等似乎離賀開了核心標(biāo)準(zhǔn)積，一切都是紙液糊的拜。救銷別墅的建另筑標(biāo)準(zhǔn)機：階藝嚇霉1震）在設(shè)計上要另有獨特的建筑勸風(fēng)格和非常合灰理的別墅使用洲功莫能厲辣次款2債）要有必要的沾配置和多方位硬的功能服務(wù)暈。卷中烈膽3吳）應(yīng)采用先進弄的建筑工藝、腎技術(shù)和材料進；狀不具體可示冠范單位及輕鋼歷結(jié)構(gòu)別墅的裝松修、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)碎及環(huán)保、健康茫方面之特點列蜂舉部分融合，摸將先進的技術(shù)佛融入精致的建歡筑風(fēng)格，將建左筑融入環(huán)境中配，再將風(fēng)景引輛入住宅。休閑博會所在參照國夕外后將其定位奔為優(yōu)雅舒適的耐鄉(xiāng)村俱樂部，除散發(fā)著親切迷棵人的氣息氛圍跌，讓人留連忘錯返，一位移民漫美國又回故土版發(fā)展的佛山人驅(qū)在穆天子山莊妥溫暖的別墅客敞廳里，望著高伯大的雙層中空亦玻璃落地窗靜扁靜地體會。他桌說這長窗和花淚格讓他想起美紗麗的緬因州熊。尚勤步始驟著D羞：創(chuàng)久新麻療風(fēng)格和個豪性是別墅的靈僚魂。美國的《短國家地理雜志尾》曾編輯過一菠本《美國大宅范》的圖書，介纖紹了美國現(xiàn)有麗的旺15海0返個最有價值的惡大宅，而其中伙風(fēng)格各異，總敬體和細部均很浪有個性特點，載而這也成為穆沸天子山莊設(shè)計廢者們的重要參耀照。那種千人鋒一面兵營式農(nóng)相民樓的日子已斬經(jīng)一去不復(fù)返透了首。屆皆千禧年里胡，穆天子山莊含還將推出幾個府新款型，從適筍合商務(wù)、公務(wù)堅與居住的豪華嘆大宅到適于休呈閑度假的精致配小屋，真正做鐘到量身訂造、內(nèi)迅速反應(yīng)，在篩采用的新技術(shù)邪、設(shè)計和材料確上也會不斷進吊步嘉。糞徒一邊提純嗚、一邊融合，另再不斷地有新雕品面市，以專慶門品牌的經(jīng)營誠服務(wù)來發(fā)展專職業(yè)化的高檔別您墅，似乎有點老難度，困難在血于巨大的反差句和平和的表面洽。但穆天子山泊莊的人們似乎燙樂此不疲、就目象他們既喜歡繩重型車，又愛躺小轎車，既愛碑聽鄉(xiāng)村音樂，絨又看棒球壘球撫。稠示道理很簡智單，因為在純健美的年代里，加不斷有著新的頑發(fā)現(xiàn)和收獲，云是生活的享受翻，也是創(chuàng)造的桑享受，又是純淋美的享受褲。練寨這個市場療里干什么的都湊有，做蛋糕的協(xié)和做火鍋的（扒套用業(yè)界同仁嗎的一句話），碌而穆天子山莊怕的人們似乎跟版這些有點不同符，他們更像一穩(wěn)群釀酒師溫。殲屬就象同