物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析頁(yè)一、緒論（一）研究背景開征物業(yè)稅的表述首現(xiàn)于年十六屆三中全會(huì)上通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》,該《決定》提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！蹦辍吨泄仓醒腙P(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》再提出“穩(wěn)步推行物業(yè)稅”,此后關(guān)于物業(yè)稅開征的猜測(cè)一直不斷。幾年中房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,房?jī)r(jià)高漲和低收入群體購(gòu)房困難的現(xiàn)象己經(jīng)從個(gè)別城市蔓延至全國(guó),而房地產(chǎn)稅收仍然停留在以交易稅費(fèi)為主的模式【1】。物業(yè)稅的開證，將極大地完善房地產(chǎn)保有期間的稅制，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展意義重大。（二）研究目的與意義長(zhǎng)期以來(lái)，在傳統(tǒng)的稅收征收政策下，房地產(chǎn)行業(yè)未受到過(guò)多的牽制，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展之勢(shì)，但一方面創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，另一方面也導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫的危險(xiǎn)。物業(yè)稅的征收將改變?cè)械亩愂崭窬?，使稅收更加合理，更能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想【2】。若實(shí)現(xiàn)全面的物業(yè)稅起征后。將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，其供需和價(jià)格勢(shì)必會(huì)受到很大影響，為房地產(chǎn)的改革營(yíng)造全新的環(huán)境。通過(guò)分析物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)方面的影響，將極大地完善我國(guó)房地產(chǎn)保有期間的稅制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展意義重大。本文旨在通過(guò)對(duì)物業(yè)稅開征與房地產(chǎn)關(guān)系的討論，分析總結(jié)出物業(yè)稅的開征對(duì)房地產(chǎn)以及周邊產(chǎn)業(yè)的影響，并提出切實(shí)有效的建議，以期對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)提供一定的借鑒【3】。（三）國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.國(guó)外文獻(xiàn)綜述關(guān)于物業(yè)稅的累退性和累進(jìn)性問(wèn)題，Netzer（1966）等人認(rèn)為物業(yè)稅是累退性的，也就是說(shuō)隨收入上升，物業(yè)稅占收入的比重減小。因此，低收入人群繳納的物業(yè)稅占其收入的比重要高于高收入人群。因而他們認(rèn)為，物業(yè)稅本身就是一種不公平的稅收。MasonM.Gaffney(1971),HerryJ.Aaron(1975)等人通過(guò)理論和實(shí)證分析得出物業(yè)稅是具有累進(jìn)性的，并且認(rèn)為物業(yè)稅的不公平并非內(nèi)在的因素，征管機(jī)構(gòu)可以通過(guò)一系列措施改進(jìn)物業(yè)稅的公平性。2.國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述我國(guó)關(guān)于物業(yè)稅的討論開始于2003年。國(guó)內(nèi)對(duì)物業(yè)稅進(jìn)行純理論研究的文獻(xiàn)和著作很少，相關(guān)的討論主要集中我國(guó)是否應(yīng)該開征物業(yè)稅以及如何開征物業(yè)稅等問(wèn)題。在物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析方面，魏雅華（2007）認(rèn)為，物業(yè)稅的開征將使房?jī)r(jià)下降，能使老百姓，房地產(chǎn)商和國(guó)家三方共贏。龔剛敏（2005）利用李嘉圖等價(jià)定理，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格開征物業(yè)稅條件下的影響進(jìn)行了數(shù)學(xué)論證，結(jié)果表明，物業(yè)稅的開征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值，房地產(chǎn)的租賃價(jià)格和政府行為都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響。（四）研究的主要內(nèi)容通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)稅收制度的分析，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，總結(jié)出開征物業(yè)稅所衍生出的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。第一部分，對(duì)物業(yè)稅開征的相關(guān)背景、概念物業(yè)稅特點(diǎn)做出介紹。第二部分，探究開征物業(yè)稅對(duì)存量房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并從彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，平衡行業(yè)供給，抑制地產(chǎn)商投機(jī)三個(gè)方面進(jìn)行分析。第三部分在此基礎(chǔ)上，總結(jié)了物業(yè)稅對(duì)增量房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，包含了對(duì)土地、信貸、政府三個(gè)方面。第四部分，作為本文重點(diǎn)部分，立足數(shù)據(jù)結(jié)果，對(duì)物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)影響做出了預(yù)測(cè)性分析。第五部分結(jié)合以上論述，對(duì)物業(yè)稅的管理提出切實(shí)可行的建議，最后是總結(jié)部分。二、物業(yè)稅的概念及開征背景（一）物業(yè)稅的概念物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高【4】。比如說(shuō)公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。中國(guó)提出“物業(yè)稅”概念后，迅速在理論界、老百姓和政府部門等不同層面引起不小的爭(zhēng)論，也引發(fā)了人們的種種猜測(cè)。關(guān)于“物業(yè)稅”的最終定論仍是個(gè)“謎”。理論界，眾說(shuō)紛紜；老百姓，既為開征物業(yè)稅可以降低房?jī)r(jià)的傳言而欣慰，也為自己的住房可能要繳納不菲的稅收而患得患失；地方政府，則出于物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展及地方財(cái)政收入不良影響的揣測(cè)而退避三舍。究其原因，主要是對(duì)物業(yè)稅的種種誤解所致。1、從收稅征管的角度定義一般來(lái)講，“物業(yè)”是指房地產(chǎn)及其附屬物。物業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)征收的一種稅，此概念主要在香港和東南亞一些國(guó)家使用，類似于西方國(guó)家普遍開征的房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，但在香港僅僅對(duì)有租金收入的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。在內(nèi)地，對(duì)出租房地產(chǎn)的租金收入也是要征收房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅的，因此，物業(yè)稅并非新鮮事物。中國(guó)房地產(chǎn)稅制相對(duì)完整，分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有的各個(gè)環(huán)節(jié)。從廣義上講，房地產(chǎn)稅收包括耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅，共12個(gè)稅種。從狹義上講，房地產(chǎn)稅收僅包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，共3個(gè)稅種。與國(guó)際上所稱的房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅相對(duì)應(yīng)，中國(guó)物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)屬于上述房地產(chǎn)稅收的狹義概念。2、從稅種屬性和國(guó)際事件角度定義物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅本無(wú)太大的區(qū)別，但在中國(guó)內(nèi)地若采用物業(yè)稅的概念，筆者認(rèn)為有不妥之處：一是在香港稅制中，物業(yè)稅征收范圍較窄；而國(guó)外則囊括了各類經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，更類似于中國(guó)內(nèi)地的房產(chǎn)（城市房地產(chǎn)）稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，一國(guó)內(nèi)使用名稱相同、內(nèi)容不同的兩個(gè)物業(yè)稅概念容易產(chǎn)生歧異。二是物業(yè)稅易與物業(yè)費(fèi)混為一談，容易引起百姓對(duì)“物業(yè)”既收費(fèi)、又征稅的誤解和反感。三是中國(guó)財(cái)稅部門在對(duì)房地產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房地產(chǎn)稅這一概念。因此，采用房地產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更加符合中國(guó)國(guó)情，也更易于被人們接受。（二）物業(yè)稅征收的歷史背景從這個(gè)世紀(jì)伊始，房地產(chǎn)行業(yè)就迎來(lái)了前所未有的春天，發(fā)展極其迅速，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的產(chǎn)業(yè)，具有非常重要的地位，甚至起到了決定性作用。但這種發(fā)展態(tài)勢(shì)務(wù)必會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)使市場(chǎng)危機(jī)四伏，出現(xiàn)不健康不平衡的狀況。我國(guó)應(yīng)該立足本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，分析存在的問(wèn)題：1.房地產(chǎn)行業(yè)最大的問(wèn)題之一是大量資金存在于一小部分人手里，壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重，并沒(méi)有嚴(yán)格有序的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然很壯大，但至今沒(méi)有法律高度的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范。而且土地所有權(quán)在國(guó)家手里，個(gè)人只有使用權(quán)，而且七十年期限，所以房地產(chǎn)商從政府手里獲得土地使用權(quán)，需繳付土地出讓金。政府收取房地產(chǎn)商的土地出讓金，公眾無(wú)法了解其具體過(guò)程，極其容易出現(xiàn)貪污腐化的不法行為，是房地產(chǎn)商從中獲得更多的利益。2.政府官員素質(zhì)低下，能力不足?，F(xiàn)在大部分地方政府資金運(yùn)轉(zhuǎn)不周，部分政府人員就肆意增加土地出讓金，為了“面子工程”，過(guò)分的批地，這樣完成了土地資源的不合理使用，而且使房?jī)r(jià)一高再高，這就增加了普通人民群眾的經(jīng)濟(jì)壓力，為政府官員的無(wú)能和房地產(chǎn)商的私心買單，購(gòu)房成了一大難題。這就代表了我國(guó)政府部門職員的整體素質(zhì)需要提高。3.稅收的整體素質(zhì)要求物業(yè)稅構(gòu)成方面的改變。首先是稅務(wù)構(gòu)成的不平衡。個(gè)別稅務(wù)在整個(gè)稅收中所占比重過(guò)大，比如流轉(zhuǎn)稅，該種稅務(wù)所占比重過(guò)大非常不利于稅收整體的和諧。還有就是稅收來(lái)源的不平衡【7】。我國(guó)稅收的主要來(lái)源就是企業(yè)，相當(dāng)大的部分要靠企業(yè)的繳納來(lái)支撐，這就證明了稅收來(lái)源的極其不平衡，需要物業(yè)稅開征來(lái)整改。重新建立一個(gè)科學(xué)合理平衡的物業(yè)稅體系。最后就是整體的不平衡，中央和地方的稅收矛盾。政策使得大部分稅收轉(zhuǎn)向中央，一部分由中央和地方共同使用，造成的結(jié)果就是地方稅務(wù)資源不足，甚至無(wú)法支撐當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)與發(fā)展。針對(duì)這種問(wèn)題，當(dāng)前重視地方稅收的發(fā)展，使地方稅收真正惠及于地方，已經(jīng)是我國(guó)稅收整改的大趨勢(shì)、大方向。4.我國(guó)的物業(yè)稅征收范圍狹小，數(shù)額少，而且發(fā)展情況不好，不能配合政府建設(shè)的速度。從國(guó)際上可以看出，物業(yè)稅的征收對(duì)象廣，而且比較容易發(fā)現(xiàn)，征收起來(lái)也很順利。這是物業(yè)稅所具備的特色，是優(yōu)于其他稅務(wù)的地方，所以在整體稅收中占據(jù)著特別重要的地位。美國(guó)的物業(yè)稅最高可達(dá)到全部稅收的一半。而在中國(guó)，物業(yè)稅所占比例很小，征收上來(lái)的稅款更是很少，無(wú)法支撐地方稅收，無(wú)法發(fā)揮重要的作用。政府各方面關(guān)于物業(yè)稅的稅收都停留于幾十年前的水平，征收的范圍和力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，沒(méi)有做到與時(shí)俱進(jìn)。應(yīng)該科學(xué)合理的擴(kuò)大稅收范圍，彌補(bǔ)原來(lái)的范圍缺陷。征收的上限也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改變。以促進(jìn)整體稅收的良性發(fā)展，使稅收這個(gè)必不可少的杠桿更好的為人民服務(wù)。5.房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收的分配結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)生了不良影響。稅收結(jié)構(gòu)的不合理使房?jī)r(jià)居高不下，不合發(fā)展規(guī)律的一味上升，而且吸引大部分商人涉足房地產(chǎn)行業(yè)，從中獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。結(jié)果就是窮的越窮，富的越富，差距越來(lái)越大。通貨緊縮和通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的兩大問(wèn)題，當(dāng)今我國(guó)市場(chǎng)受通貨膨脹的影響。在這種情況下房?jī)r(jià)會(huì)一直成上升趨勢(shì)，富有的商人會(huì)把自己的資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，等待著背后巨大的經(jīng)濟(jì)利益。6.房產(chǎn)價(jià)格呈一直上升的趨勢(shì)，除了由于房地產(chǎn)商對(duì)房產(chǎn)資源的截?cái)啵€有就是區(qū)域性的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題【8】。北上廣深等城市都是國(guó)家最好的城市，未來(lái)的發(fā)展更是不可估量，所以越來(lái)越多的人選擇到北上廣深這樣的大城市生活和工作，吸引他們的重要原因之一是當(dāng)?shù)卣峁┑牧己霉卜?wù)，這一原因在房地產(chǎn)行業(yè)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)該由社會(huì)共享，而不是讓房地產(chǎn)商全部收入囊中，這樣既不公平也不合理，會(huì)使貧富問(wèn)題更加極端化。三、物業(yè)稅開征對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響分析（一）物業(yè)稅開征對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)需求方面的影響對(duì)于房地產(chǎn)的需求有兩種原因，首先是個(gè)人第一次購(gòu)房以用來(lái)居住，然后是個(gè)人再次購(gòu)房以用來(lái)改善生活質(zhì)量【9】。針對(duì)于這兩種不同的的原因，物業(yè)稅開征將發(fā)揮不同的作用。再次購(gòu)房的需求受房產(chǎn)價(jià)格的影響較小，它的主要目的是提升生活質(zhì)量，改善原有狀況。有再次購(gòu)房想法的人相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)狀況會(huì)比較好，有一定的經(jīng)濟(jì)能力，所以不太會(huì)考慮價(jià)格因素，物業(yè)稅的開征也不會(huì)對(duì)此類需求產(chǎn)生太大的影響。相對(duì)看來(lái)，物業(yè)稅開征對(duì)個(gè)人第一次購(gòu)房的影響就比較大，遠(yuǎn)高于第二次購(gòu)房。因?yàn)橘?gòu)房人的需要不同，經(jīng)濟(jì)條件不同。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是他賺錢的工具，而不是用來(lái)居住和享用。目的是使其增加價(jià)值，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益。是一種商業(yè)行為，屬于投資投機(jī)。值得注意的是，投資和投機(jī)并不是一回事，比如說(shuō)某產(chǎn)商購(gòu)得房產(chǎn)，用于出租，收取租金或者自己利用房產(chǎn)進(jìn)行從事其他商業(yè)，以獲取經(jīng)濟(jì)，這屬于投資，而購(gòu)入房產(chǎn)后，將房產(chǎn)作為商品，以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)賣給他人，這屬于投機(jī)。很明顯的可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的需求變化曲線波動(dòng)不會(huì)太大，因?yàn)榫退闫鋬r(jià)格過(guò)高，人們也找不到另一種商品替代房產(chǎn)的價(jià)值。但對(duì)于那些富有的商人來(lái)說(shuō)卻大大不同，他們可選擇的投資投機(jī)行業(yè)數(shù)不勝數(shù)，比如互聯(lián)網(wǎng)，汽車行業(yè)等。當(dāng)開始征收物業(yè)稅就會(huì)加大他們投資投機(jī)的成本，經(jīng)濟(jì)壓力的增強(qiáng)，會(huì)使部分產(chǎn)商減小投資投機(jī)力度甚至退出，從而使得這方面的需求縮小。（二）物業(yè)稅開征對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供給方面的影響那些通過(guò)房地產(chǎn)商向政府獲得土地使用權(quán)，而且建成并向市場(chǎng)出售的房產(chǎn)叫做商品房。那些開發(fā)商已經(jīng)賣出，由買房人再次或者多次出售的房產(chǎn)叫做二手房。物業(yè)稅征收主要是針對(duì)于那些保有房產(chǎn)，停留于房地產(chǎn)商手中還未出售的房產(chǎn)不屬于保有房產(chǎn)，就不需要繳納物業(yè)稅。若想健全這部分的征收，就需要制定關(guān)于這些停留在房地產(chǎn)商手中房產(chǎn)征收物業(yè)稅的規(guī)定【10】。如可以限定出售時(shí)間期限等。這樣就增加了房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)成本。短期來(lái)看不會(huì)有太多的影響，但長(zhǎng)期必然會(huì)有所波動(dòng)。此舉主要是針對(duì)于商品房，可能會(huì)帶來(lái)供給減小。但二手房的供給市場(chǎng)就不一樣了，因?yàn)槎址勘揪蛯儆诒Ｓ蟹慨a(chǎn)，屬于物業(yè)稅的征收范圍，所以，如果開征物業(yè)稅，會(huì)大大的提升二手房的供給數(shù)量，發(fā)展二手房供給市場(chǎng)。物業(yè)稅的開征增加了出售房產(chǎn)人的經(jīng)濟(jì)壓力，也就是投入成本上升，所以將需要繳納的稅款轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人身上是他們最好的選擇。由此可帶來(lái)供給市場(chǎng)的變化，其中包括對(duì)二手房市場(chǎng)的影響。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，物業(yè)稅給房地產(chǎn)商帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)壓力會(huì)使房地產(chǎn)商改變自己的投資投機(jī)計(jì)劃，而且征收物業(yè)稅也給房產(chǎn)的銷售增加了難度，這就代表了物業(yè)稅開征后，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的影響。在其他影響房地產(chǎn)供需的條件相同時(shí)，征收物業(yè)稅之后與之前相比，無(wú)論是新建商品房還是二手房的供給市場(chǎng)都會(huì)減少。換而言之，只有在房?jī)r(jià)增高的情況下，也就是允許房地產(chǎn)商將賦稅轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)價(jià)格上，商人們才會(huì)愿意繼續(xù)投資投機(jī)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房產(chǎn)供給量與征收之間持平。（三）物業(yè)稅開征對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的影響從中國(guó)香港的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)稅基本上相當(dāng)于一個(gè)月或半個(gè)月的房租，如果將房產(chǎn)出租，那么物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)并不算大。如果空置的話，物業(yè)稅對(duì)買房人肯定會(huì)構(gòu)成一定的負(fù)擔(dān)。而對(duì)租房人來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅的征收可能會(huì)讓房東調(diào)高租金。如房東會(huì)根據(jù)當(dāng)年物業(yè)稅稅率情況，轉(zhuǎn)嫁部分到租客身上，調(diào)整租金的上漲幅度。普通購(gòu)房者可能是物業(yè)稅開征的相對(duì)較大受惠者。由于以投資為主的炒房客受到限制，樓市泡沫產(chǎn)生的可能性小了很多，也讓樓價(jià)更加合理，更能滿足多數(shù)購(gòu)房者的需求。此外，對(duì)擁有自住房產(chǎn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套或更多物業(yè)，否則并不會(huì)付出更多的成本。房?jī)r(jià)和房租都是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，從某種意義上講，房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格的基本形式，房租是房地產(chǎn)價(jià)格的派生形式。通過(guò)研究房?jī)r(jià)和房租的變化趨勢(shì)，可以看出物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。同時(shí)影響住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素有很多，其中還包括物業(yè)稅征收當(dāng)中的一些技術(shù)性問(wèn)題。比如說(shuō)一個(gè)家庭有多套房產(chǎn)，國(guó)家征稅是對(duì)家庭的第一套房產(chǎn)免稅,那么對(duì)于第二套以及以后更多套房產(chǎn)怎樣征收稅率的不同方案的選擇對(duì)市場(chǎng)的影響是完全不同的。如果對(duì)第二套以及以后的多套房產(chǎn)征收的稅率是累計(jì)增加的，這樣賦稅對(duì)于市場(chǎng)的影響就更大。如果要獲得二手房就要付出更大的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，投資投機(jī)需求就變得更加危險(xiǎn)。值得探討的另一種情況是歸屬開發(fā)商的房產(chǎn)，那些沒(méi)有開始銷售或者長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法銷售的房產(chǎn)，國(guó)家該如何征稅，何時(shí)征稅，怎樣具體實(shí)施征稅。假如將那些未出賣的房產(chǎn)征收物業(yè)費(fèi)，開發(fā)商就會(huì)付出更大的經(jīng)濟(jì)代價(jià),必然也會(huì)將這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)本身。那么房?jī)r(jià)就會(huì)迎來(lái)很大幅度的變化。房地產(chǎn)價(jià)值是由多種因素綜合作用的結(jié)果，物業(yè)稅作為其中的一個(gè)重要的因素，其改革必定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響，但是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的影響必然不是因?yàn)橐粌蓚€(gè)罌粟的出現(xiàn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅度變化，開征物業(yè)稅還不是影響房?jī)r(jià)高低的根本原因，最終房地產(chǎn)的價(jià)值變化還是取決于供求關(guān)系。而不同地區(qū)和不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的供給彈性是不同的。因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃、土地開發(fā)用途的限制都會(huì)引起供給的不同，從而對(duì)價(jià)格的影響也不盡相同。物業(yè)稅的開征既會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣的成交數(shù)，又會(huì)對(duì)成交價(jià)格發(fā)生作用。對(duì)成交數(shù)量的影響很好理解，無(wú)非就是交易了更多的房產(chǎn)或買賣數(shù)量變少。是簡(jiǎn)單的豎向變動(dòng)或上或下，原因是開征物業(yè)稅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需，這種影響直接作用于買賣的成交數(shù)。但房產(chǎn)供需對(duì)買賣價(jià)格的影響就很難了解和控制了。因?yàn)槲飿I(yè)稅開征以后，由于投資投機(jī)成本的上升，房地產(chǎn)商會(huì)減小供給，供給減小價(jià)格上升，但這也阻礙著對(duì)房產(chǎn)的需求。兩種相互矛盾的力量共同發(fā)揮作用，如果物業(yè)稅使房產(chǎn)價(jià)格上升的作用更為明顯，那么長(zhǎng)久看房?jī)r(jià)一定是上漲幅度較大。但如果物業(yè)稅開征對(duì)房產(chǎn)需求市場(chǎng)的抑制作用更大，那房?jī)r(jià)一定是呈下降趨勢(shì)。（四）其他因素的影響1.物業(yè)稅稅率的影響物業(yè)稅稅率的高低對(duì)于房產(chǎn)供需的影響都是正相關(guān)的。稅率低，影響小。當(dāng)稅率較低時(shí)，房產(chǎn)保有者所付出的成本并沒(méi)有質(zhì)量的增加,所以不會(huì)影響其經(jīng)濟(jì)狀況,房產(chǎn)總供求曲線、市場(chǎng)成交量和價(jià)格的變化也是微乎其微。以此看來(lái)，當(dāng)物業(yè)稅稅率高時(shí)，會(huì)出現(xiàn)很不一樣的市場(chǎng)情況。房產(chǎn)保有者會(huì)付出更大的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，投資投機(jī)需求也變成了一件極其危險(xiǎn)的事。二手房的需要市場(chǎng)以及從事二手房投資的行業(yè)市場(chǎng)都會(huì)變得小而又小。房產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)迎來(lái)不容忽視的風(fēng)波。所有相關(guān)原因綜合來(lái)看，低稅率也會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，這當(dāng)中涉及到二手房的需求、投資投機(jī)率的高低等因素。此種情況下，如果稅率變高，那么稅收的影響就會(huì)更大。2.時(shí)間因素主要指的是開征物業(yè)稅的起始階段和物業(yè)稅開征以后的一段時(shí)間。從市場(chǎng)上各種因素的關(guān)系來(lái)看，物業(yè)稅開始征收的時(shí)間以及不同的時(shí)間段對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的變化有著極大的影響。在剛剛開始征收物業(yè)稅的時(shí)候，變小的是市場(chǎng)投資投機(jī)需求,原因是投資所需要的經(jīng)濟(jì)壓力增大，所承擔(dān)的危險(xiǎn)增大。由于稅收的上升，二手房持有者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，他們會(huì)想盡辦法出售二手房產(chǎn)，為的是不用承擔(dān)開始征收的物業(yè)稅，也避免了同時(shí)出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此種情況的結(jié)果就是短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅度貶低。但是把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，當(dāng)二手房的供給越來(lái)越多，逐漸達(dá)到膨脹，最后二手房可供給的資源越來(lái)越少，此時(shí)情況就會(huì)發(fā)生改變，房?jī)r(jià)便會(huì)上漲回爐。這就是為什么有人說(shuō)物業(yè)稅的征收短時(shí)間會(huì)降低房?jī)r(jià)，但長(zhǎng)時(shí)間是有利于房?jī)r(jià)的上漲。四、物業(yè)稅開征前后對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的若干建議以上的篇幅對(duì)于物業(yè)稅和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系以及影響因素進(jìn)行了分析和闡述，那么通過(guò)現(xiàn)有理論基礎(chǔ)來(lái)談?wù)勅绾胃玫慕ㄔO(shè)物業(yè)稅。（一）嚴(yán)格管控現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂狀況物業(yè)稅的開征目的是降低開發(fā)商在稅收方面的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收種類十分繁多，但保有環(huán)節(jié)所征收的稅務(wù)實(shí)在太少，致使稅負(fù)底。這有助于共同富裕，縮小貧富差距，使房地產(chǎn)稅制更加合理，利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，利于社會(huì)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。用開放的眼光看問(wèn)題，放眼國(guó)外，發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)稅是不可缺少的，占的比重極大。這是我國(guó)所不及的，也應(yīng)是我國(guó)所學(xué)習(xí)的。由此可見物業(yè)稅的發(fā)展前景是值得展望的，現(xiàn)如今政府的一定收入來(lái)源于對(duì)國(guó)有土地的出租費(fèi)用，但這并不是維持政府收入的長(zhǎng)久之計(jì)，畢竟土地資源不是無(wú)窮無(wú)盡的【14】。物業(yè)稅的開征無(wú)疑是使這個(gè)問(wèn)題迎刃而解，因?yàn)檎梢酝ㄟ^(guò)這部分稅款的征收，更好的加以利用，更好的進(jìn)行公共建設(shè)，更好的取之于民用之于民，更好的為人民服務(wù)。從另一個(gè)層面看也保障了政府的財(cái)政收入。換而言之，開征物業(yè)稅對(duì)于政府稅收，社會(huì)建設(shè)至關(guān)重要。對(duì)于政府稅收的穩(wěn)定不可或缺。（二）從國(guó)情出發(fā)思考如何制定物業(yè)稅考慮國(guó)情是制定國(guó)家大政方針的前提。開征物業(yè)稅的具體措施也是如此，在看到物業(yè)稅開征的種種好處之外，也要充分考慮國(guó)情，從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是，收放有度，注意順序性，揚(yáng)長(zhǎng)避短。在開征物業(yè)稅的進(jìn)程中，絕不能忽視的是新農(nóng)村建設(shè)問(wèn)題，應(yīng)注意到我國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，視覺(jué)立足農(nóng)村，全方位從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，農(nóng)村適應(yīng)物業(yè)稅應(yīng)該是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，慢慢適應(yīng)，逐漸實(shí)施才是正確開征的方式。經(jīng)濟(jì)對(duì)政治具有決定性作用，所以開征物業(yè)稅必須以經(jīng)濟(jì)為準(zhǔn)繩，充分考慮各種因素，只有這些才可以達(dá)到政策最好的效果，更好的反作用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。物業(yè)稅所波及的范圍非常廣泛，影響到很多層面，相應(yīng)的也必然會(huì)遇到眾多問(wèn)題和阻礙，這種情況有很多例子，比如在國(guó)外，物業(yè)稅的實(shí)施曾經(jīng)引起過(guò)民憤。所以，我國(guó)必須吸取外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，取其精華去其糟粕。在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該從納稅主體人民入手，提高全民素質(zhì)，特別是繳稅納稅的意識(shí)，讓人民意識(shí)到稅收是取之于民用之于民的，是為人民服務(wù)的，物業(yè)稅的開征對(duì)建設(shè)小康社會(huì)是有極大益處的【15】。因?yàn)槲飿I(yè)稅的開征所牽扯到的是人民的利益，所以人民知政策，懂政策，才可以得以順利實(shí)施。從群眾中來(lái)，到群眾中去，提高群眾的參與意識(shí)，汲取民眾的智慧，完善改革方案，力求得民心，合民意。因?yàn)槟壳拔飿I(yè)稅的具體政策還尚未，業(yè)界有許多不同的說(shuō)法，并不完全正確。所以，人民的意見就顯得格外重要，應(yīng)該得到重視和廣泛采納。成立特定的組織，對(duì)各種意見進(jìn)行分析、研討。推陳出新，努力使物業(yè)稅真正造福民眾，真正利于社會(huì)主義建設(shè)，真正利于建成小康社會(huì)，真正富民強(qiáng)國(guó)！物業(yè)稅作為一種以前沒(méi)有的稅務(wù)進(jìn)行開征，首先涉及到立法層面的問(wèn)題，其次，它牽扯到的相關(guān)方面過(guò)多，一旦正式開征，將帶來(lái)巨大影響。所以務(wù)必要謹(jǐn)慎，要立足全面，全盤考慮開征問(wèn)題【19】。以統(tǒng)一籌劃為基本原則，有關(guān)物業(yè)稅的各種征收標(biāo)準(zhǔn)、要求要做到公正統(tǒng)一。我國(guó)當(dāng)前的一個(gè)主要問(wèn)題就是地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，貧富差距大，物業(yè)稅的開征同樣面臨著這樣的社會(huì)大問(wèn)題，這就要求物業(yè)稅不能全國(guó)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。要科學(xué)的根據(jù)各地區(qū)的具體經(jīng)濟(jì)情況，從實(shí)際出發(fā)，在中央統(tǒng)籌的領(lǐng)導(dǎo)下，做到具體問(wèn)題具體分析，實(shí)施適宜當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)稅開征方案。在此過(guò)程中既要堅(jiān)持國(guó)家大方向的領(lǐng)導(dǎo)，又要積極調(diào)動(dòng)地方政府的參與性，積極性。中央實(shí)現(xiàn)合理合度的放權(quán)，給予地方政府進(jìn)行有關(guān)物業(yè)稅地方性決策的權(quán)力。當(dāng)前的試點(diǎn)方案很好的貫徹了這一點(diǎn)，既體現(xiàn)了中央的領(lǐng)導(dǎo)，又充分發(fā)揮了地方政府的積極作用。在以后的試點(diǎn)或者全面實(shí)施中，這一原則應(yīng)當(dāng)保持不變。在實(shí)際情況當(dāng)中，我國(guó)不具備一個(gè)良好的測(cè)評(píng)體系，所以物業(yè)稅應(yīng)該會(huì)繼續(xù)以房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均價(jià)格作為準(zhǔn)繩進(jìn)行開征，而那些無(wú)法找到準(zhǔn)繩依據(jù)的，也以評(píng)估結(jié)果作為依據(jù)。由于我國(guó)貧富差距太大，國(guó)家只能給出一個(gè)物業(yè)稅征收的范圍，而具體的征收標(biāo)準(zhǔn)則交給地方政府，因地制宜，根據(jù)當(dāng)?shù)氐母鞣矫姘l(fā)展情況，來(lái)確定具體征收標(biāo)準(zhǔn)。地方政府必須科學(xué)合理的確定這一標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)稅不拖當(dāng)?shù)厝嗣裉貏e是農(nóng)村人民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的后腿。（三）使物業(yè)稅成為稅收極其重要的部分我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體制十分不完善，而且房地產(chǎn)行業(yè)征收上來(lái)的稅款非常低，這就使城市出現(xiàn)空人樓現(xiàn)象，土地資源用來(lái)建筑樓房，但沒(méi)人居住，這是一種極其不節(jié)約的行為。不利于房產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展，不利于對(duì)土地資源的合理利用【16】。所以，物業(yè)稅的改革刻不容緩。這是解決房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題的關(guān)鍵，是重中之重。另外，政府運(yùn)行更是離不開物業(yè)稅的稅收支持。物業(yè)稅是政府稅收的重要部分，發(fā)揮著巨大的不可忽視的作用。當(dāng)前我國(guó)出現(xiàn)了政府收支不平衡的情況，尤其加上不合理評(píng)估制度的影響，使某些政府不得不靠賣地來(lái)獲得財(cái)政支持。但土地資源不是無(wú)窮無(wú)盡的，賣地來(lái)獲得利益對(duì)政府來(lái)說(shuō)并不是長(zhǎng)久之計(jì)。在這種情況下，物業(yè)稅開征就顯得尤為重要，是政府稅收的關(guān)鍵，是政府更好為人民服務(wù)的保險(xiǎn)之策。通過(guò)詳盡的研究與分析，不難看出許多影響房?jī)r(jià)的因素。所以要全面認(rèn)識(shí)問(wèn)題，不能以偏概全的談物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。在物業(yè)稅初始階段，開征絕不可以全盤推出，應(yīng)首先嘗試試點(diǎn)改革。部分地區(qū)的推出要先明確物業(yè)稅的開征是為了什么，要看到物業(yè)稅對(duì)財(cái)政的重要作用以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)化功能。而對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的影響更多的則是交給市場(chǎng)這只無(wú)形的手。（四）營(yíng)造物業(yè)稅開征的最好環(huán)境和創(chuàng)造合適條件物業(yè)稅并不是一個(gè)可單獨(dú)實(shí)行的政策，它涉及范圍廣泛，也需要方方面面與之協(xié)調(diào)。比如在物業(yè)稅開征過(guò)程中充分發(fā)揮稅務(wù)等部門的功能，努力做到責(zé)權(quán)明確。通過(guò)一系列的探討以及對(duì)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的借鑒，可以看出對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的全面分析，合理的管理方式，相關(guān)的稅收法律都是物業(yè)稅開征必不可少的條件。從我國(guó)相關(guān)國(guó)情出發(fā)，很明顯的，以上提到的必要條件我國(guó)國(guó)內(nèi)做的并不完備【17】。如若使物業(yè)稅達(dá)到最好效果還需各方面的努力建設(shè)，以此為發(fā)展目標(biāo)，提出以下幾點(diǎn)建議：首先，重視房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所屬以及如何合理控制產(chǎn)籍的問(wèn)題。房產(chǎn)稅是稅收中很特殊的一種稅務(wù)。它的特點(diǎn)之一是征收以期限作為標(biāo)準(zhǔn)。但是目前存在大量無(wú)產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，有的住房又長(zhǎng)期無(wú)人居住，甚至出現(xiàn)歸屬和使用不統(tǒng)一而且難以明確的情況，以上的問(wèn)題對(duì)于房產(chǎn)稅的征收是巨大的阻礙，所以，我國(guó)需重視產(chǎn)權(quán)方面的混亂情況并加以解決，建立健全相關(guān)的制度，對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬和控制產(chǎn)籍進(jìn)行有效的管理。更好的實(shí)現(xiàn)合法稅收。其次，科學(xué)合理的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià)和估計(jì)?？茖W(xué)合理的評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有益的，所以我國(guó)應(yīng)該重視起來(lái)，培養(yǎng)專項(xiàng)人才對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)。評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)要做到公正，客觀，全面，實(shí)事求是，立足國(guó)內(nèi)國(guó)外，建立相關(guān)制度，力求科學(xué)合理。在房產(chǎn)市場(chǎng)中要用發(fā)展的眼光看問(wèn)題，所處時(shí)間不同，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也要隨之改變，努力與市場(chǎng)的實(shí)時(shí)狀況相適應(yīng)。還要重視納稅主體民眾對(duì)評(píng)估結(jié)果的意見，充分保護(hù)他們的權(quán)益，給他們說(shuō)出不同聲音的權(quán)力，并加以解決，力求公正廉明，真正服務(wù)人民，以人為本【18】。最后，重視物業(yè)稅的征收過(guò)程。國(guó)家對(duì)于物業(yè)稅的征收是按年征收，以家庭為基本單位，由個(gè)人主動(dòng)上報(bào)，不用上繳稅費(fèi)的家庭也需要上報(bào)，目的是讓全民納稅深入人心。怎樣征收和檢查是稅務(wù)部門的責(zé)任，當(dāng)代稅務(wù)部門的管理應(yīng)該充分運(yùn)用科學(xué)技術(shù)，利用大數(shù)據(jù)檢查相關(guān)問(wèn)題。然后對(duì)于那些違反稅務(wù)法的個(gè)人和集體要嚴(yán)格處置，絕不姑息。按照相關(guān)法律進(jìn)行懲罰，也要充分利用民眾的作用，讓一切變得透明，充分發(fā)揮民眾的監(jiān)督作用。力求營(yíng)造一個(gè)合理合法的稅收大環(huán)境。使“納稅光榮，逃稅漏稅可恥”的觀念深入人心。（五）重視住房體系的建設(shè)在一些經(jīng)濟(jì)建設(shè)較好的國(guó)家和地區(qū)，他們既倡導(dǎo)充滿自主性的市場(chǎng)，有不會(huì)忽視那些經(jīng)濟(jì)水平低下，無(wú)法維持生活的個(gè)體的住房問(wèn)題。但是在我國(guó)，這種廉租房（主要面向低保人口出售的低價(jià)樓房）相對(duì)較少，住房保障體系相當(dāng)不完善，貧困家庭能享用的住房資源相當(dāng)不足，這也是不能忽視的社會(huì)矛盾，國(guó)家應(yīng)在此方面多加重視和解決【20】。為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和平衡，政府可以加大對(duì)廉租房的投入，包括土地，資金，相關(guān)政策等。這樣使低收入群體的住房問(wèn)題得以解決，提高人民整體的幸福指數(shù)，利于社會(huì)安定，也一定程度上減少了物業(yè)稅開征的沖擊。政府還可以利用政策的力量使投資投機(jī)的需求得到緩沖，抑制其增長(zhǎng)。這樣雙管齊下，可以控制物業(yè)稅開征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至整個(gè)社會(huì)的影響，整體上利于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展。

結(jié)論我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)在整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有極其重要的地位。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速膨脹，房?jī)r(jià)一漲再漲，居高不下。但一味的發(fā)展并不是好事情，國(guó)家層面也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，這種飛速增長(zhǎng)，如果不隨時(shí)完善，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，受創(chuàng)傷的不止房地產(chǎn)行業(yè)，甚至波及國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)。因此，宏觀調(diào)控顯得尤為重要，稅收這種調(diào)控手段更是發(fā)揮著重大作用。當(dāng)前情況看來(lái)，物業(yè)稅開征是時(shí)代的大趨勢(shì)，不可違背時(shí)代趨勢(shì)，怎樣實(shí)行物業(yè)稅，怎樣進(jìn)行稅制改革是學(xué)術(shù)界的焦點(diǎn)問(wèn)題。本篇文章是以物業(yè)稅為中心，對(duì)有關(guān)物業(yè)稅的概念，來(lái)源，所面臨的問(wèn)題及解決辦法進(jìn)行了詳盡的分析，提出了建議，但均屬于本人的觀點(diǎn)與想法，由于自身的學(xué)識(shí)修養(yǎng)不夠，可能會(huì)有不全面的地方，期待各位讀者與專家的不同意見，期待可以同相關(guān)人士進(jìn)行交流！致謝參考文獻(xiàn)[1]陳曉川.論物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào),2014,(01):49-52.[2]王麗青.我國(guó)開征物業(yè)稅對(duì)相關(guān)主體的影響[J].長(zhǎng)江大學(xué)學(xué)報(bào)(社科版),