房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程

房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程目次

１總那么

２術(shù)語?３房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定?４房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

５房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法?５.１本錢法

５.２資本化法?５.３價差法?５．４市場比較法?６房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應(yīng)用?７房屋質(zhì)量缺陷損失評估結(jié)果?８房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告?附錄A房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的標準格式(表達式〕?附錄B房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的標準格式〔表格式〕?１總那么

?１.０.１為了維護房屋買賣當事人的合法權(quán)益，有效解決房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟糾紛,標準房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為,統(tǒng)一評估程序和方法，使評估結(jié)果客觀、公正、合理，制定本規(guī)程。

１.０.２本規(guī)程適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅類房屋質(zhì)量缺陷損失的評估，但存在平安隱患的房屋除外。

１.０．３本規(guī)程依據(jù)？中華人民共和國建筑法？、？中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法？、？建立工程質(zhì)量管理條例？等法律、法規(guī),國家建筑工程質(zhì)量驗收標準及？房地產(chǎn)估價標準？編制。?１．０.４房屋質(zhì)量缺陷損失評估除應(yīng)執(zhí)行本規(guī)程外,尚應(yīng)符合國家和北京市現(xiàn)行有關(guān)強制性標準、標準的規(guī)定。?１.０.５其他類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評估,可參照本規(guī)程執(zhí)行。

２術(shù)語?２.０.１房屋質(zhì)量

在國家相應(yīng)標準或合同約定中，對房屋的實體、功能、環(huán)境等方面的要求。?２.０.２房屋質(zhì)量缺陷

房屋的實體、功能、環(huán)境等不符合國家相應(yīng)標準或合同約定的要求。

２.０.３房屋質(zhì)量缺陷認可?房屋質(zhì)量缺陷各方當事人對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等達成共識，并簽訂書面協(xié)議。?２．０.４房屋質(zhì)量缺陷鑒定?由具有法定資質(zhì)的專業(yè)檢測、鑒定機構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等給予技術(shù)判斷,并出具書面專業(yè)意見。

２．０.５房屋質(zhì)量缺陷評定

由房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等給予技術(shù)判斷,并出具書面專業(yè)意見。

２.０.６可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷

可通過采取技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的施工措施予以修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。

２.０.７不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷?因技術(shù)上不可能或經(jīng)濟上不可行，不能修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。

２.０.８房屋質(zhì)量缺陷損失?房屋質(zhì)量缺陷所造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值降低。

２．０．９房屋質(zhì)量缺陷損失評估?房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷損失進展分析、估算和判定，其結(jié)果作為確定房屋質(zhì)量缺陷損失補償金額的參考依據(jù)。?２.０．１０本錢法

求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項費用之和作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。?２.０.１１資本化法?求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。

２．０.１２價差法?求取類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場價值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。?２.０.１３市場比較法

與類似房屋質(zhì)量缺陷進展比較,對其損失補償金額進展修正、調(diào)整來求取房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。

３房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

３.０.１房屋質(zhì)量缺陷損失評估之前，應(yīng)當進展房屋質(zhì)量缺陷認可或鑒定、評定。?３.０.２進展房屋質(zhì)量缺陷評定的，應(yīng)當由房屋質(zhì)量缺陷各方當事人共同委托。

３.０.３房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議、鑒定報告、評定報告,應(yīng)當包括以下內(nèi)容：?１房屋質(zhì)量缺陷的部位；?２房屋質(zhì)量缺陷的類型；

３房屋質(zhì)量缺陷的程度；

４房屋質(zhì)量缺陷的影響。?３.０.４房屋質(zhì)量缺陷的類型如下：

１按照性質(zhì)，分為房屋實體質(zhì)量缺陷、房屋功能質(zhì)量缺陷、房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷。其中，房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷又分為房屋室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量缺陷和房屋室外環(huán)境質(zhì)量缺陷。

２按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。

３按照缺陷存在的時間,分為暫時性的房屋質(zhì)量缺陷和永久性的房屋質(zhì)量缺陷。

３.０.５對于可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷,應(yīng)當有科學(xué)、合理、可行的修復(fù)方案。?３.０.６房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案，可以采取以下三種方式之一確定：

１房屋質(zhì)量缺陷各方當事人對房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案協(xié)商一致的，由房屋質(zhì)量缺陷各方當事人共同簽訂房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案認可協(xié)議；?２房屋質(zhì)量缺陷當事人一方委托或者各方共同委托,由具有相應(yīng)資質(zhì)的機構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案；

３房屋質(zhì)量缺陷各方當事人共同委托，由受托進展房屋質(zhì)量缺陷損失評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案。

４房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

４.０.１進展房屋質(zhì)量缺陷損失評估，應(yīng)當按照以下程序進展：

１受理評估委托；?２擬定評估作業(yè)方案；

３搜集評估所需資料；

４實地查勘房屋質(zhì)量缺陷狀況；

５選定評估方法進展測算；

６確定評估結(jié)果；

７撰寫評估報告；?８審核評估報告；

９出具評估報告；

１０評估資料歸檔。?４.０．２房地產(chǎn)估價機構(gòu)受理房屋質(zhì)量缺陷損失評估業(yè)務(wù)時,應(yīng)當與房屋質(zhì)量缺陷當事人簽訂房屋質(zhì)量缺陷損失評估委托合同。

４.０.３房地產(chǎn)估價機構(gòu)承受房屋質(zhì)量缺陷損失評估委托后，應(yīng)當指定至少一名專職注冊房地產(chǎn)估價師負責(zé)該工程,直至完成。?４.０.４房屋質(zhì)量缺陷損失評估作業(yè)方案應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

１擬采用的評估技術(shù)路線和評估方法；

２擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；

３評估作業(yè)時間進度。

評估作業(yè)方案的主要內(nèi)容應(yīng)當告知委托人。?４.０.５評估人員應(yīng)當對房屋質(zhì)量缺陷進展實地查勘，做好實地查勘記錄,拍攝反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料。

在房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告根底上進展損失評估的，應(yīng)當對委托人提供的認可協(xié)議或鑒定報告的內(nèi)容進展實地核對,并在評估報告中披露核對的情況。

４.０.６房屋質(zhì)量缺陷損失評估應(yīng)中選用本錢法、資本化法、價差法、市場比較法中的一種或者多種進展測算。?４.０.７房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告應(yīng)當由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章,并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

有相關(guān)工程技術(shù)人員提供技術(shù)支持的,相關(guān)工程技術(shù)人員應(yīng)當在評估報告上簽字，并注明提供技術(shù)支持的內(nèi)容。

５房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法?５.１本錢法?５.１．１本錢法的公式為：

Ｖ=C１+Ｃ２＋C３+C４-C５〔５.１.１)

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；?C１——撤除工程費用；?Ｃ２——修繕工程費用；

Ｃ３——恢復(fù)工程費用；

Ｃ４——直接經(jīng)濟損失；

C５——被撤除物殘值。?５．１．２撤除、修繕、恢復(fù)工程費用應(yīng)當參照房屋修繕工程預(yù)算定額,并通過廣泛搜集評估時點的建筑工程市場價格水平確定。?５．１.３撤除、修繕、恢復(fù)工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等。?直接費包括人工費、材料費、機械設(shè)備使用費和措施費,間接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費。?５．１．４直接費應(yīng)當參照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)規(guī)那么進展測算，間接費、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費率測算。

５.１．５直接經(jīng)濟損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟損失，包括：

１房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用；?２房屋空置的收益損失；

３房屋使用面積減少的損失；

４房屋室內(nèi)凈高降低的損失；

５房屋采光面積減少的損失；?６房屋耐久性降低的損失；?７鄰近房屋損壞的補償；?８施工影響的補償；?９其他直接經(jīng)濟損失。

５.１.６被撤除物殘值應(yīng)當根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確定。

５.２資本化法

５.２.１適用于凈收益損失的資本化法公式為：

〔５.２.１)?式中Ｖ——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；?△Ai——未來第ｉ年的凈收益損失額；?R——折現(xiàn)率；?m——凈收益損失年限。

５.２．２適用于收益年限減少的資本化法公式為：

〔５.２.２〕

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；?Ai——未來第i年可獲得的正常市場凈收益；

R——折現(xiàn)率；?ｎ——無質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限；

ｍ——有質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限。?５．２．３凈收益損失額包括：?１租金等收入減少所造成的凈收益損失額；?２能源消耗等運營費用增加所造成的凈收益損失額。

５．３價差法?５．３.１價差法的公式為：

V=V１-V２〔５.３.１)

式中Ｖ——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；?V１——類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價值；

Ｖ２——類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值。

５.３.２類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值,按照？房地產(chǎn)估價標準？中的市場比較法評估求取。

５．４市場比較法?５．４.１市場比較法的公式為：

Ｖ=Ｐ×F１×F２×F３(５.４.１)?式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；?P——可比實例補償金額；?F１——補償情況修正系數(shù)；?F２——補償日期修正系數(shù)；?F３——缺陷狀況修正系數(shù)。

５.４．２采用市場比較法評估時,應(yīng)中選取三個或三個以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實例。?５.４.３進展補償情況修正，應(yīng)當將可比實例補償金額修正為正常補償金額。?５.４.４進展補償日期修正，應(yīng)當將可比實例在補償日期的補償金額調(diào)整為在評估時點的補償金額。?５.４.５進展缺陷狀況修正,應(yīng)當將可比實例房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補償金額調(diào)整為被評估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補償金額。

５.４.６不同可比實例修正后的補償金額的簡單算術(shù)平均值為市場比較法的評估結(jié)果。

６房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應(yīng)用

６.０.１評估可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷損失，應(yīng)當以本錢法為主。

６.０．２本錢法中的撤除、修繕、恢復(fù)工程費用除參照相關(guān)工程預(yù)算定額進展測算外，也可首先確定各項工程內(nèi)容的綜合單價水平,然后根據(jù)各項工程內(nèi)容的工程量進展測算。?６.０.３房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用，按照安置對象每天所需安置費用與安置天數(shù)的乘積進展測算。?安置對象每天所需安置費用,應(yīng)當在詳細調(diào)查評估對象所處區(qū)域生活效勞消費水平的根底上,并參照市場上同類情況的安置費用水平確定。?安置天數(shù)根據(jù)修復(fù)方案的合理工期確定。?６.０.４房屋空置的收益損失，宜采用資本化法進展測算。?６.０.５房屋使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低的損失,宜采用資本化法、價差法進展測算。

６.０．６鄰近房屋損壞的補償，應(yīng)根據(jù)具體情況，選用本錢法、資本化法、價差法、市場比較法進展測算。

６.０.７施工影響的補償,根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標準或參照市場上類似影響的補償水平進展測算。?６.０．８評估不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷損失,可根據(jù)評估對象實際狀況分別選用資本化法、價差法、市場比較法進展測算。

６.０.９評估不可修復(fù)、出租房屋的質(zhì)量缺陷損失,宜選用資本化法。?６.０.１０評估不可修復(fù)、自用房屋的質(zhì)量缺陷損失,宜選用價差法或市場比較法。?７房屋質(zhì)量缺陷損失評估結(jié)果

７.０.１采用一種評估方法進展房屋質(zhì)量缺陷損失評估的,其評估結(jié)果為最終評估結(jié)果。

７．０.２采用兩種或兩種以上評估方法進展房屋質(zhì)量缺陷損失評估的,不同方法評估結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)為最終評估結(jié)果。

７.０.３一個房屋質(zhì)量缺陷損失評估工程中包含多項房屋質(zhì)量缺陷并分項進展評估的，各項評估結(jié)果之和為最終評估結(jié)果。?８房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告?８．０.１房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告,應(yīng)當包括以下局部：?１封面；?２目錄；?３致委托人函；

４房地產(chǎn)估價師聲明；

５評估的假設(shè)和限制條件；?６評估結(jié)果報告；?７評估技術(shù)報告；?８附件。

８.０.２房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告有表達式和表格式兩種格式。評估報告除單一房屋實體質(zhì)量缺陷損失評估可采用表格式外，應(yīng)當采用表達式。

８.０.３房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告應(yīng)當記載以下事項：?１評估工程名稱；

２委托人名稱或姓名和住所；?３房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱和住所；

４房屋質(zhì)量缺陷狀況；

５評估目的；?６評估時點；

７房屋質(zhì)量缺陷損失定義；?８評估原那么；?９評估依據(jù)；?１０評估技術(shù)路線、方法和測算過程；

１１評估結(jié)果及其確定的理由；

１２評估作業(yè)期；?１３評估報告應(yīng)用的有效期；

１４評估人員；?１５房地產(chǎn)估價師聲明；?１６評估的假設(shè)和限制條件；?１７附件,應(yīng)當包括反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料，房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復(fù)方案，評估機構(gòu)資質(zhì)證明和注冊房地產(chǎn)估價師資格證明、提供技術(shù)支持的相關(guān)工程技術(shù)人員的資格證明等。

８.０．４房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)當包括以下內(nèi)容，并有至少兩名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽名：?１評估報告中房地產(chǎn)估價師陳述的事實，是真實的和準確的。

２評估報告中的分析、意見和結(jié)論，是房地產(chǎn)估價師自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。?３房地產(chǎn)估價師與評估對象沒有〔或有已載明的〕利害關(guān)系,也與有關(guān)當事人沒有〔或有已載明的〕個人利害關(guān)系或偏見。

４房地產(chǎn)估價師是依照？房地產(chǎn)估價標準？和？北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程？進展分析測算,形成意見和結(jié)論,撰寫評估報告。?５房地產(chǎn)估價師已〔或沒有〕對評估對象進展了實地查勘，并應(yīng)當列出對評估對象進展了實地查勘的房地產(chǎn)估價師的姓名。

６沒有人對評估報告提供了重要專業(yè)幫助(假設(shè)有例外，應(yīng)當說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專業(yè)幫助的內(nèi)容)。

７其他需要聲明的事項。?附錄Ａ房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的標準格式

(表達式)?１、封面

標題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告

評估工程名稱：說明本評估工程的全稱

委托人：說明本評估工程的委托單位全稱或個人全名

評估機構(gòu)：說明房地產(chǎn)估價機構(gòu)的全稱?評估人員：說明參加本評估工程的房地產(chǎn)估價師姓名?評估作業(yè)日期：說明本次評估的起止年月日,即正式承受評估委托的年月日至完成評估報告的年月日。

評估報告編號：說明本評估報告在本估價機構(gòu)內(nèi)的編號。

２、目錄

３、致委托人函?標題：致委托人函?內(nèi)容：致函對象〔為委托人的全稱〕、房屋質(zhì)量缺陷狀況、評估目的、評估時點、評估依據(jù)、評估結(jié)果、評估報告應(yīng)用有效期、致函落款(為評估機構(gòu)的全稱,并加蓋其公章、法定代表人簽章)、致函日期(為致函的年月日〕。

４、房地產(chǎn)估價師聲明?標題：房地產(chǎn)估價師聲明

我們鄭重聲明：?〔１〕評估報告中房地產(chǎn)估價師陳述的事實，是真實的和準確的。?〔２〕評估報告中的分析、意見和結(jié)論,是房地產(chǎn)估價師自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。?(３〕房地產(chǎn)估價師與評估對象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系,也與有關(guān)當事人沒有〔或有已載明的)個人利害關(guān)系或偏見。

〔４〕房地產(chǎn)估價師是依照？房地產(chǎn)估價標準？和？北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程？進展分析測算,形成意見和結(jié)論，撰寫評估報告。

〔５〕房地產(chǎn)估價師已(或沒有)對評估對象進展了實地查勘。(列出對評估對象進展了實地查勘的房地產(chǎn)估價師的姓名)。?〔６)沒有人對評估報告提供了重要專業(yè)幫助〔假設(shè)有例外，應(yīng)當說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專業(yè)幫助的內(nèi)容)。?〔７〕其他需要聲明的事項。?參加本次評估的房地產(chǎn)估價師：姓名、房地產(chǎn)估價師注冊證號、簽名。?５、評估的假設(shè)和限制條件?標題：評估的假設(shè)和限制條件?說明本次評估的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，評估中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本評估報告使用的限制條件。

６、評估結(jié)果報告

〔１)委托人〔說明本評估工程的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所)?〔２)評估機構(gòu)〔說明房地產(chǎn)估價機構(gòu)的全稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人、住所、資質(zhì)等級)?(３)房屋質(zhì)量缺陷狀況(包括房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和影響等〕?〔４〕評估目的(說明本次評估的目的和應(yīng)用方向)

(５〕評估時點(說明評估結(jié)果所對應(yīng)的年月日〕?(６〕房屋質(zhì)量缺陷損失定義

〔７)評估依據(jù)〔說明本次評估依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī),房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告,修復(fù)方案,委托人提供的有關(guān)資料,房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)資料)?(８〕評估原那么〔說明本次評估遵循的評估原那么)?〔９〕評估方法〔說明本次評估的思路和采用的方法以及這些評估方法的定義)?〔１０〕評估結(jié)果(說明本次評估的最終結(jié)果,并附大寫金額。假設(shè)用外幣表示，應(yīng)當說明評估時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,并注明所折合的人民幣價格)

(１１〕評估人員(列出所有參加本次評估的人員的姓名、估價資格或職稱,并由本人簽名)和提供技術(shù)支持的相關(guān)工程技術(shù)人員(姓名、資格證書名稱及編號、簽名)?(１２)評估作業(yè)期(說明本次評估的起止年月日)?〔１３)評估報告應(yīng)用的有效期(說明本評估報告應(yīng)用的有效期,可表達為到某個年月日止，也可表達為一定年限，如一年〕

(１４〕有關(guān)說明?７、評估技術(shù)報告

標題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估技術(shù)報告?(１)房屋質(zhì)量缺陷狀況分析〔包括對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和影響等的分析)?〔２〕評估方法選用(詳細說明評估的技術(shù)路線和采用的方法及其理由)

〔３)評估測算過程〔詳細說明測算過程，參數(shù)確定等)

(４〕評估結(jié)果確定〔詳細說明評估結(jié)果及其確定的理由)?８、附件

附件應(yīng)當包括反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料,房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復(fù)方案，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證明和房地產(chǎn)估價師資格證明、提供技術(shù)支持的相關(guān)工程技術(shù)人員的資格證明等。

制作要求：評估報告應(yīng)當做到圖文并茂,所用紙張、封面、裝訂應(yīng)當有較好的質(zhì)量。紙張大小應(yīng)當采用A４紙規(guī)格。?附錄B房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的標準格式?〔表格式)?１、標題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告?評估工程名稱：說明本評估工程的全稱?評估報告編號：

２、評估結(jié)果報告?一、委托人?名稱/姓名?

住所

?聯(lián)系人?

聯(lián)系

?二、評估機構(gòu)?名稱

住所?資質(zhì)證書號?聯(lián)系人

聯(lián)系

三、評估對象

房屋用途?建筑構(gòu)造?房屋質(zhì)量缺陷部位

房屋質(zhì)量缺陷類型?房屋質(zhì)量缺陷程度

房屋質(zhì)量缺陷影響

其他情況

四、認可協(xié)議/鑒定報告/評定報告摘要?出具人?出具日期?報告編號?內(nèi)容摘要?

五、修復(fù)方案摘要

出具人

出具日期?方案編號?內(nèi)容摘要

六、評估目的?七、評估時點?八、房屋質(zhì)量缺陷損失定義?九、評估依據(jù)

十、評估原那么?十一、評估方法?十二、評估結(jié)果

十三、評估人員

姓名

資格/職稱?注冊號／證書號

評估人員簽名?十四、提供支持的工程技術(shù)人員

姓名??資格/職稱

注冊號/證書號?專業(yè)人員簽名?十五、評估作業(yè)期?自年月日至年月日

十六、評估報告應(yīng)用有效期?評估機構(gòu)〔蓋章)?法定代表人〔簽章)

年月日

３、附件

內(nèi)容要求與“表達式〞一樣。?北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程?條文說明

目次?１總那么

２術(shù)語

３房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

４房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

５房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法?５.１本錢法?５．２資本化法?５.３價差法

５．４市場比較法?６房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應(yīng)用?７房屋質(zhì)量缺陷損失評估結(jié)果

８房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告?１總那么

１.０.１本條明確了制定本規(guī)程的目的。隨著住房制度的改革和住宅商品化的不斷深入,商品房交易數(shù)量日益增大，由房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟糾紛也隨之出現(xiàn)。為了有效解決這種糾紛，給當事人各方提供房屋質(zhì)量缺陷的補償參考依據(jù),當事人可以委托具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的估價機構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷損失進展評估。本規(guī)程是標準房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為、統(tǒng)一評估程序和方法的技術(shù)標準性文件。?１.０.２本條明確了本規(guī)程的適用范圍。一是適用的區(qū)域：北京市行政區(qū)域內(nèi),二是適用的房屋類型：住宅類房屋,三是特別指出“存在平安隱患的房屋〞不適用本規(guī)程。?１.０．３本條說明了制定本規(guī)程的編制依據(jù)。第一類是國家法律文件，即？中華人民共和國建筑法？、？中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法？等；第二類是國家行政法規(guī)文件，即？建立工程質(zhì)量管理條例？等；第三類是標準性文件,即建筑工程質(zhì)量驗收標準、？房地產(chǎn)估價標準？等。?其中國家現(xiàn)行的建筑工程質(zhì)量驗收標準主要有：

？建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準？?GB５０３００-２００１

？建筑地基根底工程施工質(zhì)量驗收標準？

GB５０２０２-２００２?？砌體工程施工質(zhì)量驗收標準？?GＢ５０２０３-２００２

？混凝土構(gòu)造工程施工質(zhì)量驗收標準？

GＢ５０２０４－２００２

？鋼構(gòu)造工程施工質(zhì)量驗收標準？?GB５０２０５－２００１

？木構(gòu)造工程施工質(zhì)量驗收標準？

ＧＢ５０２０６-２００２?？屋面工程質(zhì)量驗收標準？

GB５０２０７-２００２

？地下防水工程質(zhì)量驗收標準？

ＧB５０２０８-２００２?？建筑地面工程施工質(zhì)量驗收標準？?ＧB５０２０９-２００２

？建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標準？?ＧB５０２１０-２００１?？建筑防腐蝕工程施工及驗收標準？?GB５０２１２-２００２?？建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收標準？

ＧB５０２４２-２００２?？通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收標準？?GＢ５０２４３-２００２?？電梯工程施工質(zhì)量驗收標準？?GB５０３１０－２００２

？建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收標準？

ＧＢ５０３０３－２００２

１.０.４本條明確了本規(guī)程與國家和北京市現(xiàn)行有關(guān)強制性標準、標準的關(guān)系。?１.０.５本條規(guī)定了參照執(zhí)行的范圍，主要是指住宅之外的其他類型房屋或房屋買賣之外其他活動出現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷時,可參照本規(guī)程的相關(guān)程序、方法等估算其補償價格。?２術(shù)語

２.０.１～２.０.２本規(guī)程中對于“房屋質(zhì)量〞和“房屋質(zhì)量缺陷〞的定義，主要是從房屋實體、功能、環(huán)境等方面的實際狀況與國家相應(yīng)標準或合同約定內(nèi)容是否一致予以確定。?房屋實體是指房屋實際存在的有形組成局部，包括主體構(gòu)造、圍護構(gòu)造、裝飾裝修等。?房屋功能是指房屋水電、暖通、燃氣、通信、保溫、隔熱、防水、采光、日照等方面的使用狀態(tài)與指標。

房屋環(huán)境是指對房屋使用人及其活動造成影響的空氣、水、聲、光、輻射、景觀等因素,可分為室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境。?２．０.３缺陷認可必須是各方當事人對質(zhì)量缺陷達成一致意見，并形成書面文件,以作為評估的依據(jù)。

２.０．４由具有法定資質(zhì)的專業(yè)檢測、鑒定機構(gòu)進展房屋質(zhì)量缺陷鑒定時，應(yīng)由當事人一方委托或者各方共同委托。?２．０.５由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進展房屋質(zhì)量缺陷評定時，應(yīng)由各方當事人各方共同委托。?２.０.６～２.０．７這兩條說明了確定房屋質(zhì)量缺陷是否可修復(fù)的原那么和依據(jù),即主要從技術(shù)上可能和經(jīng)濟上可行兩方面予以考慮。?技術(shù)上可能是指修復(fù)方案在施工技術(shù)手段、建筑裝飾材料性能等方面能夠到達在國家相應(yīng)標準或合同約定中,對房屋的實體、功能、環(huán)境等方面的要求。

經(jīng)濟上可行是指修復(fù)方案在技術(shù)可能的前提下,修復(fù)費用是符合市場正常水平、可以被各方承受。

２.０.８因房屋質(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值降低,主要包括房地產(chǎn)交易價值或收益價值降低、修復(fù)質(zhì)量缺陷需支付的各項工程費用、修復(fù)施工造成的人員周轉(zhuǎn)安置費用及房屋空置收益損失等直接經(jīng)濟損失。?２.０．９本條明確了房屋質(zhì)量缺陷損失評估的性質(zhì)、內(nèi)涵、外延以及評估結(jié)果的作用。

２.０.１０～２.０.１３本規(guī)程中共有四種方法用于求取房屋質(zhì)量缺陷損失，分別適用于不同情況下的損失價值估算。評估人員應(yīng)根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的實際狀況選用相應(yīng)的評估方法。?３房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定?３.０.１委托人委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進展房屋質(zhì)量缺陷損失評估前，首先應(yīng)當根據(jù)當事人自己的意愿,對房屋質(zhì)量缺陷進展認可或鑒定、評定,并提供房屋質(zhì)量缺陷書面協(xié)議或報告,作為缺陷損失評估的重要前提條件和文件依據(jù)。?３.０．２為了保證房屋質(zhì)量缺陷損失評估的順利進展，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷進展評定前，應(yīng)當由房屋質(zhì)量缺陷各方當事人，包括房屋出賣人、買受人、房屋質(zhì)量缺陷影響到的相鄰關(guān)系人，以及對質(zhì)量缺陷房屋享有他項權(quán)利的權(quán)利人等達成一致意見，共同委托并成認由房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷進展評定工作。

３．０.３房屋質(zhì)量缺陷的部位是指質(zhì)量缺陷在房屋實體構(gòu)造中的具體位置。例如房屋出現(xiàn)破損、裂縫，可能是發(fā)生在地面、墻面、頂棚等不同的部位。

房屋質(zhì)量缺陷的類型詳細分類見本規(guī)程３.０．４條。?房屋質(zhì)量缺陷的程度是指房屋質(zhì)量缺陷的作用范圍及大小。例如：存在質(zhì)量缺陷的房屋地基有不均勻沉降現(xiàn)象，超過設(shè)計規(guī)劃允許的偏差值。?房屋質(zhì)量缺陷的影響是指房屋質(zhì)量缺陷對房屋實體、功能、環(huán)境等方面的不良作用。例如房屋質(zhì)量缺陷造成裝飾裝修損壞、使用人無法入住、房屋收益水平降低等情況。?３.０．４本條是從不同的角度對房屋質(zhì)量缺陷進展了分類。?其中：?暫時性的房屋質(zhì)量缺陷是指依據(jù)質(zhì)量缺陷修復(fù)方案進展修復(fù)后，房屋質(zhì)量缺陷可以完全消除,房屋耐久性、適用性等方面完全符合國家相應(yīng)標準以及合同約定中的要求，不影響對房屋的正常使用。

永久性的房屋質(zhì)量缺陷是指伴隨整個房屋經(jīng)濟壽命周期的不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷,或是依據(jù)可行的質(zhì)量缺陷修復(fù)方案進展修復(fù)后，房屋可以使用,但房屋耐久性、適用性等方面不能完全符合國家相應(yīng)標準及合同約定中的要求。例如對房屋室內(nèi)進展加固修復(fù)后，造成室內(nèi)面積的減少,室內(nèi)凈高的降低等房屋質(zhì)量缺陷。

３.０.５科學(xué)、合理、可行的修復(fù)方案,是以技術(shù)上可能與經(jīng)濟上可行為原那么制定。?３.０.６對于房屋質(zhì)量缺陷部位明顯、類型簡單、程度輕微、影響不大的情況,房屋質(zhì)量缺陷各方當事人愿意自行協(xié)商解決的,由房屋質(zhì)量缺陷各方當事人共同簽訂房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案認可協(xié)議。

對于房屋質(zhì)量缺陷嚴重，當事人不能自行確定修復(fù)方案,或各方當事人不能達成一致意見協(xié)商解決的情況，房屋質(zhì)量缺陷當事人可以一方委托或者共同委托,由具有相應(yīng)資質(zhì)的機構(gòu)(國家及北京市主管機關(guān)成認或授予資質(zhì)的房屋質(zhì)量鑒定單位或設(shè)計單位等〕出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案。

房屋質(zhì)量缺陷各方當事人一致同意,也可以共同委托由受托進展房屋質(zhì)量缺陷損失評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案。?４房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

４.０.１本條規(guī)定了進展房屋質(zhì)量缺陷損失評估所必須遵循的工作流程。

４.０.２房地產(chǎn)估價機構(gòu)受理房屋質(zhì)量缺陷損失評估業(yè)務(wù)委托時,委托方的房屋質(zhì)量缺陷當事人應(yīng)是具有法定資格的房屋產(chǎn)權(quán)人或受托的房屋產(chǎn)權(quán)處分代理人，也可是房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任人或受托的房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任代理人，房地產(chǎn)估價機構(gòu)與其簽訂房屋質(zhì)量缺陷損失評估業(yè)務(wù)委托合同。

４.０.３本條規(guī)定房地產(chǎn)估價機構(gòu)承受房屋質(zhì)量缺陷損失評估委托后，應(yīng)當指定至少一名專職注冊房地產(chǎn)估價師負責(zé)該工程，是為了表達房地產(chǎn)估價機構(gòu)的責(zé)任，有利于整個房屋質(zhì)量缺陷損失評估活動中各種相關(guān)問題的合理判斷、協(xié)調(diào)處理,以保證房屋質(zhì)量缺陷損失評估活動的工作質(zhì)量。

４.０.４制訂房屋質(zhì)量缺陷損失評估作業(yè)方案并告知委托人，以保證作業(yè)方案的科學(xué)合理性和委托人的知情權(quán)。?４．０.５房屋質(zhì)量缺陷的表現(xiàn)形式、成因繁多，使房屋質(zhì)量缺陷損失評估活動具有較為鮮明的個案特點。在擬定房屋質(zhì)量缺陷損失評估作業(yè)方案時應(yīng)做到具體情況具體分析,密切結(jié)合實際。對于涉及到主體構(gòu)造或復(fù)雜程度的房屋質(zhì)量缺陷應(yīng)當由具有建筑工程質(zhì)量檢驗資質(zhì)、環(huán)境質(zhì)量檢驗資質(zhì)等的專業(yè)檢測機構(gòu)進展鑒定。

為落實房屋質(zhì)量缺陷損失評估依據(jù)的真實可靠性,房地產(chǎn)估價師與工程技術(shù)人員必須進展房屋質(zhì)量缺陷的現(xiàn)場查勘驗證。實地查勘核對結(jié)果必須在報告中予以披露。假設(shè)不一致時，評估人員應(yīng)在評估報告中說明處理方法及對評估結(jié)果的影響。?４.０．６房屋質(zhì)量缺陷損失評估可根據(jù)工程的復(fù)雜程度和計算方法的適用范圍，選用本規(guī)程所規(guī)定的一種或者多種方法進展測算評估。

４.０.７本條規(guī)定了出具評估報告的合法性和有效性,并明確參與評估活動相關(guān)工程技術(shù)人員的責(zé)任,表達各有關(guān)參與估價活動的人員的工作范圍和要求。

５房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法?５．１本錢法?５.１.１修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項費用一般包括撤除工程、修繕工程、恢復(fù)工程等修復(fù)活動支出的施工費用,以及由于修復(fù)活動造成直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。當被撤除物具有可回收殘值而產(chǎn)生收益時，應(yīng)在上述支出費用的根底上扣除該局部收益后確定評估值。

針對具體的房屋質(zhì)量缺陷，公式５．１.１中的費用構(gòu)成可能是全部５項費用或局部工程費用。評估人員應(yīng)根據(jù)收集的資料和現(xiàn)場查勘情況，分析房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)活動產(chǎn)生的影響，包括對房屋原有裝飾裝修、附屬設(shè)備設(shè)施、使用人及周邊環(huán)境等的影響,合理確定缺陷損失的費用構(gòu)成。

５.１．２評估人員應(yīng)參照相應(yīng)的房屋修繕工程預(yù)算定額確定撤除、修繕、恢復(fù)工程的費用構(gòu)成(詳見５.１．３條)及計算規(guī)那么,定額中的預(yù)算價格可以作為參考依據(jù),或是在市場價格依據(jù)不充分時采用。?５.１.３本條中工程費用的構(gòu)成內(nèi)容是根據(jù)相應(yīng)的房屋修繕工程預(yù)算定額的計算規(guī)那么確定的。

５.１．４直接費按工程量與其單價的乘積進展測算，其中工程量應(yīng)按照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)工程量計算規(guī)那么測算,而單價應(yīng)按照收集的市場價格水平并結(jié)合房屋質(zhì)量缺陷狀況綜合確定。?間接費是按直接費與間接費率的乘積進展測算,利潤是按直接費、間接費之和與利潤率的乘積進展測算,稅金是按直接費、間接費、利潤之和與國家規(guī)定稅率的乘積進展測算，工程費用那么是上述直接費、間接費、利潤、稅金之和。?上述各項費用的費率應(yīng)根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的實際狀況、現(xiàn)場施工條件等因素,參照房屋修繕工程預(yù)算定額中的指導(dǎo)費率綜合確定。

如果委托人能夠提供相關(guān)專業(yè)機構(gòu)出具的修復(fù)方案工程造價，其結(jié)果可作為確定工程費用的參考依據(jù)。

５.１.５本條列舉了幾種常見的直接經(jīng)濟損失，應(yīng)用中尚應(yīng)根據(jù)實際情況確定其他類型的直接經(jīng)濟損失。?５．１.６被撤除物僅為暫時性撤除，并且在修繕工程完成后仍將其復(fù)位的，不應(yīng)計算其回收殘值,而且在計算恢復(fù)工程直接費時不應(yīng)計算相應(yīng)的材料費用。

被撤除物撤除后不再利用的,評估人員應(yīng)收集評估時點的回收市場價格確定其價值。?５.２資本化法

５.２．１房屋質(zhì)量缺陷僅造成實際凈收益減損，但對房屋耐久性無影響的,應(yīng)選用本條公式５．２.１進展損失測算。

５.２.２房屋質(zhì)量缺陷僅造成房屋實際使用年限縮短，使得房屋收益年限減少的,應(yīng)選用本條公式５.２.２進展損失測算。?收益年期減少是指由于房屋質(zhì)量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的縮短，繼而引起房屋收益年期的減少。

５.２.３租金收入減少是指由于房屋質(zhì)量缺陷的影響使得房屋收益單價低于正常合理的市場單價水平，上述兩種單價的差值與房屋收益面積的乘積即構(gòu)成凈收益損失額△Ai。

運營費用增加是指由于房屋質(zhì)量缺陷使得房屋能源消耗、維護等運營費用增加而導(dǎo)致的實際凈收益減少，而每年由于房屋質(zhì)量缺陷存在需要增加的運營費用即為凈收益損失額△Ａｉ。?５.３價差法?５.３.１類似的無質(zhì)量缺陷房屋是指與評估對象所在房屋的用途和建筑構(gòu)造一樣、所處地段相近的不存在質(zhì)量缺陷的房屋。

類似的有質(zhì)量缺陷房屋是指與評估對象所在房屋的用途和建筑構(gòu)造等一樣、所處地段相近的房屋，而且該房屋存在與評估對象類似的房屋質(zhì)量缺陷。?５.３.２本條中的市場比較法應(yīng)按？房地產(chǎn)估價標準？相關(guān)程序、原那么使用，評估人員應(yīng)注意區(qū)分與本規(guī)程中市場比較法的差異。?５.４市場比較法?５．４.１本條規(guī)定了市場比較法的可比實例、因素修正系數(shù)與損失價值之間的關(guān)系。

５.４.２選取的可比實例應(yīng)符合以下要求：?１缺陷的部位、類型、程度等與待估缺陷類似；

２補償日期與評估時點相近,不宜超過一年；?３補償金額為正常價格或可修正為正常價格。

５.４.３進展補償情況修正，應(yīng)排除補償行為中的特殊因素所造成的可比實例補償價格偏差,特別是評估人員應(yīng)了解可比實例補償價格所包含的具體補償內(nèi)容,剔除非缺陷因素的補償局部價格。

５.４.４進展補償日期修正，可根據(jù)市場價格的變化，采用定基或環(huán)比的方法進展確定。

５．４.５房屋質(zhì)量缺陷狀況主要包括缺陷發(fā)生的部位、類型、程度等,將可比實例與評估對象的這些缺陷狀況進展比較修正。

５.４.６每個可比實例經(jīng)過各項修正之后,都會相應(yīng)地得出一個比準價格,但不同可比實例修正后的金額可能是不一致的，而本條正是為了明確確定最終評估結(jié)果的計算原那么。?６房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應(yīng)