人口因素對(duì)住宅市場(chǎng)的影響

人口因素對(duì)住宅市場(chǎng)的影響住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分,而房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)。目前,影響房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的因素是多種多樣的,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、國(guó)家宏觀調(diào)控政策、人口特征、城市化進(jìn)程、開發(fā)成本等因素的變化都會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響,其中的人口因素是影響房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方面,關(guān)注人口變動(dòng)特征對(duì)引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展具有重要意義。本文,筆者就人口因素對(duì)

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開封市土地整理儲(chǔ)備中心住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，而房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)。目前，響房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)影的因素是多種多樣的，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、國(guó)家宏觀調(diào)控政策、口人特征、城市化進(jìn)程、開發(fā)成本等因素的變化都會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響，中的人口因素是影響房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要其方面，注人口變動(dòng)特征對(duì)引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展具有重要意關(guān)

韓燕

關(guān)心每一個(gè)人的未來。

筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，采取個(gè)人、家庭、社區(qū)和政府4結(jié)合的方式，建立適應(yīng)我國(guó)老年人口發(fā)展規(guī)律，涵蓋家庭、社會(huì)、社區(qū)3層次的立體養(yǎng)老服務(wù)體系將成為新時(shí)期的必然選擇。中個(gè)國(guó)老齡人群的迅猛擴(kuò)張所產(chǎn)生的改善居住環(huán)境的需求和養(yǎng)老社會(huì)化趨勢(shì)對(duì)老年公寓、老年住宅的需求，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)來說既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。因此，加強(qiáng)對(duì)老齡人群心理行為的研究，在居住區(qū)規(guī)劃、住宅設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、城鎮(zhèn)老年公寓設(shè)計(jì)中更新觀念、精心設(shè)計(jì)，時(shí)代賦予每一個(gè)建筑工的重任。是三、家庭戶人均數(shù)量變化對(duì)住宅市場(chǎng)的影響

義。本文，筆者就人口因素對(duì)住宅市場(chǎng)的影響展開討論。一

、

我國(guó)人口總量變動(dòng)趨勢(shì)及城市化進(jìn)程對(duì)住宅市場(chǎng)的影響

住宅是人類最需要的生活資料之一，口數(shù)量的多少也在人很大程度上決定了對(duì)住宅需求的強(qiáng)弱。我國(guó)目前的人口總量一

直在增加，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，城鎮(zhèn)人口的比重也將越來越高，管是從相對(duì)數(shù)量還是絕對(duì)數(shù)量上不

戶是人組成的社會(huì)團(tuán)體，戶內(nèi)必須有人才能稱為戶，在我國(guó)當(dāng)前的戶口管理中，以家庭立戶的，把即以“具有血緣婚姻或收養(yǎng)關(guān)系”立戶的稱為家庭戶，對(duì)住房的需求主要是由家庭戶來決定的，而家庭戶的數(shù)量以及家庭戶的規(guī)模也就決定了需求住宅

來講，城鎮(zhèn)人口的數(shù)值都將越來越大。據(jù)預(yù)測(cè)，在未來二十幾年的時(shí)間內(nèi)，國(guó)的總?cè)丝趯⒊掷m(xù)增我長(zhǎng)，20從00年的1.6增長(zhǎng)到21年的1.億和232億70544400年的

的數(shù)量以及住宅的規(guī)模。目前，現(xiàn)代社會(huì)的家庭戶數(shù)在總量上一

1.億

。如果按照國(guó)家建設(shè)部20年提出的小康居住標(biāo)準(zhǔn)“5O403戶均一套房，人均一間房，功能配套，設(shè)備齊全”目標(biāo)來執(zhí)行，的假設(shè)以現(xiàn)在社會(huì)的主流家庭人口規(guī)模3為依據(jù)計(jì)算，滿足這人要一

直增加，而家庭規(guī)模即家庭人均人口數(shù)量在不斷減少。我國(guó)

家庭戶均人口為：9343人，94年45人，924415年.816.618年.0人，9537人，0531人。城鎮(zhèn)戶均人口為：9519年.020年.318年38人，9035人，9333人，9532人，05.919年.019年.119年.320年

目標(biāo)，則需每套住房的面積基本為9m左右，0也就是人均面積12假設(shè)從20年到23年城市化率以每年1.%,30600%的速度遞

為3m。從20年到2000106年我國(guó)平均每年的城市化率提高了增，那么平均每年城鎮(zhèn)新增人口為l3.萬(wàn)人，6788需要的住宅面積為55億m,.1這里尚不包括危舊房拆除需重建的部分，而現(xiàn)在我國(guó)住宅每年的竣工面積還遠(yuǎn)不能達(dá)到這一需求?？梢钥闯?，際竣工住宅面積與每年新增的城市人口對(duì)住實(shí)

27。由此可見，國(guó)家庭規(guī)模趨小，.人9我在總?cè)丝谠黾拥那闆r下，戶數(shù)增加，兩個(gè)因素導(dǎo)致了住宅需求總量與結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。這我國(guó)未來的城市家庭將以三口之家的核心家庭、口之家的老兩年“空巢”家庭、新婚無(wú)子女家庭和單身住戶為主體，這就在很大程度上決定了我國(guó)未來城市住宅需求單位將趨于小型化，由而于住戶總數(shù)的增加，也將導(dǎo)致住宅需求總量的增加。綜上，目前我國(guó)人口因素的特征來看，從其對(duì)住宅市場(chǎng)的影響主要可以歸結(jié)為兩種情況：一是從宏觀影響方面來看，由于我國(guó)總?cè)丝诘脑黾右约俺鞘谢实奶岣?，將?dǎo)致城市人口絕對(duì)數(shù)量的增加，而產(chǎn)生對(duì)住宅數(shù)量需求的絕對(duì)增加；從還有就是因?yàn)?/p>

宅面積的需求仍有巨大的差額，這也說明未來幾十年內(nèi)，我國(guó)的住宅市場(chǎng)存在巨大商機(jī)和發(fā)展?jié)摿?。二、口老齡化對(duì)住宅市場(chǎng)的影響人

國(guó)際上把6歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到1%或6歲005以上人口占總?cè)丝诘谋壤笥?%的人口稱為“年型”口，老人把進(jìn)入“年型”口的國(guó)家或

地區(qū)稱為“年社會(huì)”老人老。按照這個(gè)標(biāo)

家庭規(guī)?？傮w趨小以及總?cè)丝诘脑黾?，也將使我?guó)家庭戶的絕對(duì)數(shù)量增加，而導(dǎo)致對(duì)住宅需求絕對(duì)數(shù)量的增加；一個(gè)情況從另

準(zhǔn)，我國(guó)在20年已經(jīng)進(jìn)入老年社會(huì)的行列，01資料顯示，國(guó)當(dāng)我年的6歲以上老年人口占我國(guó)總?cè)丝诘谋壤_(dá)到了71而且5.%,隨著時(shí)間的發(fā)展，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)的總趨勢(shì)是人口老年化形勢(shì)的加劇。有關(guān)學(xué)者預(yù)測(cè)，國(guó)6歲以上老年人口的比例將會(huì)我5

就是由于我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，老年人口數(shù)量的絕對(duì)增加將導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)老年住宅的總體需求增加。二是從微觀影響方面

來看，由于我國(guó)人口素質(zhì)得到普遍提高，無(wú)論是主動(dòng)還是被動(dòng)的都要求開發(fā)商必須提高住宅品質(zhì)來適應(yīng)市場(chǎng)的需求；家庭規(guī)模

在21年上升到1%、23年上升到1%,050在008而且，單就城市而言，老年人口的比例將更高，這就要求我們必須充分關(guān)注老年社會(huì)，顧好老年人的衣食住行，樣才能有利于老年人的延年益照這

的日漸縮小，也要求市場(chǎng)必須提供更多的小戶型的住宅產(chǎn)品來滿足消費(fèi)者的需求?？傮w來