昆山張浦市場匯報

昆山市場成交昆山屬于政策敏感性的房地產(chǎn)城市（限貸），在政策的調(diào)控下，昆山市場進入深度調(diào)整，目前整體市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定2009年成交61879套供應(yīng)51316套2010年成交35768套供應(yīng)48598套2011年成交27512套供應(yīng)41004套2012年成交42160套供應(yīng)41329套2013年1-5月成交19285套供應(yīng)19555套第一頁，共90頁。昆山市場成交2013年在樓市新政影響下，昆山呈現(xiàn)波段性的成交走勢，恐慌性的快速銷售到蓄水大步推案走量市場成交快速上漲，項目紛紛走量集中消化后，市場下滑，市場推案蓄水，積累客戶第二頁，共90頁。住宅板塊劃分昆山市場城鄉(xiāng)多面發(fā)展特色，板塊主要分為：中心區(qū)域的城中、城東、城南、城西、城北以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的（巴城、張浦、千燈、花橋等鄉(xiāng)鎮(zhèn)）昆山主城區(qū)包含兩大行政區(qū)域：玉山鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)構(gòu)成了昆山主城區(qū)板塊；玉山鎮(zhèn)涵蓋城中、城北、城西三大板塊、開發(fā)區(qū)涵蓋城東、城南兩個板塊；巴城鎮(zhèn)、張浦、千燈、花橋、淀山湖等南部水鄉(xiāng)，依據(jù)自身的產(chǎn)業(yè)、資源特征，屬于昆山的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊；昆山中心區(qū)域巴城鎮(zhèn)錦溪、淀山湖、周莊南部水鄉(xiāng)張浦鎮(zhèn)千燈鎮(zhèn)花橋鎮(zhèn)第三頁，共90頁。各片區(qū)房地產(chǎn)特征在各個區(qū)域產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、配套等因素影響下，現(xiàn)階段昆山房地產(chǎn)各板塊呈現(xiàn)明顯的區(qū)域特征第四頁，共90頁。城中板塊城中板塊作為昆山城市經(jīng)濟、文化、配套集中的核心區(qū)域，片區(qū)未來重點向南發(fā)展，打造中央商貿(mào)區(qū)板塊區(qū)域：位于長江路以西、朝陽路以北、中山路以東，屬于整個昆山老城區(qū)范圍內(nèi)板塊特征：屬于城市行政中心、商業(yè)中心、傳統(tǒng)文化中心。人口密集，承擔(dān)著昆山綜合行政、文化、居住、教育等產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。中心城區(qū)以老城區(qū)為主，昆山各大政府機關(guān)、企業(yè)辦公，金融等都集中在這一區(qū)域，是整個昆山高檔黃金地段。土地資源稀缺，生活配套成熟等支撐，屬于昆山高位房價聚集地。政府規(guī)劃：從規(guī)劃上來看，從2002年開始政府對昆山的定位就是一體兩翼，中心老城區(qū)是一體；中心功能首位集聚區(qū)、現(xiàn)代城市經(jīng)濟集中區(qū)、低碳生態(tài)宜居示范區(qū)；同時城際鐵路規(guī)劃，更加便利連接上海、蘇州、昆山；中央商貿(mào)區(qū)：首期區(qū)域包括三大功能：一是大型商業(yè)和特色商業(yè)街，包括兩條商業(yè)步行街、一個大型城市休閑廣場（東新開放廣場）、三個小型休閑廣場、20萬平方米的大型百貨、一座大型商業(yè)酒店。二是沿婁江建設(shè)集娛樂、集會、特色餐飲等于一體的東新開放廣場。三是南部沿朝陽路建設(shè)高檔居住區(qū)。輕軌S1號線，連接花橋、蘇州中央商貿(mào)區(qū)第五頁，共90頁。區(qū)域項目片區(qū)目前項目主要集中在政府重點打造的中央商貿(mào)城片區(qū)，主要為高層產(chǎn)品，售價在8250~13000元/㎡華潤昆玉九里弘輝首璽金鷹天地永泰花苑榮記玖瓏灣金茂云庭景秀麗都外灘印象花園翡翠名都第六頁，共90頁。項目概況城中片區(qū)主要以中小規(guī)模項目為主，產(chǎn)品戶型跨度較大，從88~98㎡剛需戶型至140㎡以上改善型產(chǎn)品、大平層產(chǎn)品第七頁，共90頁。項目概況城中片區(qū)產(chǎn)品特色各異，且產(chǎn)品整體打造呈現(xiàn)高端性，注重立面、自身配套、智能化等第八頁，共90頁。去化走勢片區(qū)整體市場去化主要維持在10~27套/月，低價項目銷售相對表現(xiàn)良好，昆玉九里憑借良好的產(chǎn)品、地段，量價表現(xiàn)搶眼翡翠名都、金茂云庭價格分別進行下調(diào)/推出特價房，然項目的成交并未出現(xiàn)顯著的變化，去化速度仍較慢；外灘印象價格小幅攀升下，整體價格處于低價，然項目的成交下滑較為顯著；第九頁，共90頁?？蛻舴治龀侵邪鍓K客戶主要以城中區(qū)域客戶為主，上海、臺灣等外地客戶為輔，同時涵蓋城南鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶，客戶置業(yè)主要為中高層的私營業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)的中高層管理人員第十頁，共90頁。代表個案昆玉九里華潤打造昆山最具代表的高端項目，純低密度產(chǎn)品，優(yōu)越的地段、環(huán)境優(yōu)勢，項目在價格、銷售中明顯優(yōu)于片區(qū)其他高端項目大平層別墅開發(fā)商：華潤置地（昆山）有限公司物業(yè)地址：玉山鎮(zhèn)昆山中心城區(qū)虹橋路與萬步路占地面積：25萬方建筑面積：28萬方容積率：1.1綠化率：40%戶數(shù)：在售707戶物業(yè)類型：獨棟、雙拼、大平層物業(yè)費：4.2元/㎡?月建筑風(fēng)格：法式風(fēng)格立面：西班牙沙巖全石材面積：平層193㎡、240㎡、304㎡和374㎡，獨棟470㎡-686㎡電梯配比：1梯1戶開盤時間：2011年10月26日價格：平層14000元/㎡，300萬起售交房時間：2013年6月底第十一頁，共90頁。代表個案昆玉九里華潤九里系，立足昆山豪宅產(chǎn)品，項目產(chǎn)品、營銷展示等打造高端，法式大平層、砂巖立面、3萬㎡展示區(qū)、5000㎡豪宅會所等241㎡第十二頁，共90頁。三重門廳設(shè)計，穹窿園鼎、鐵藝門窗、砂巖小品地面大理石貼面、墻壁雕花墻壁石材雕花鐵藝圍墻LOGO代表個案昆玉九里極具考究的細節(jié)打造，大理石路面、雕花石材、鐵藝圍墻等第十三頁，共90頁。營銷服務(wù)中心人住協(xié)助服務(wù)維護與維修服務(wù)車輛停放、交通服務(wù)溫馨提醒服務(wù)尊崇禮賓服務(wù)安保巡邏與幫組客戶中心便民服務(wù)信息收集與發(fā)布人性化關(guān)懷衛(wèi)生清潔與綠植服務(wù)“情感悉心服務(wù)100條”智能化安防系統(tǒng)警犬巡防安保綜合物業(yè)信息系統(tǒng)會所背景系統(tǒng)電子公告系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)室外綜合管理系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)訪客對講系統(tǒng)周邊報警系統(tǒng)家庭安防系統(tǒng)電子巡更閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)機房工程系統(tǒng)安?？刂浦行拇韨€案昆玉九里立足昆山豪宅產(chǎn)品，項目產(chǎn)品、營銷展示等打造高端，法式大平層、砂巖立面、3萬㎡展示區(qū)、5000㎡豪宅會所等第十四頁，共90頁。區(qū)域總結(jié)城中片區(qū)土地稀缺，目前重點向南發(fā)展中央商貿(mào)城片區(qū)，整體片區(qū)產(chǎn)品打造較好，戶型面積從剛需至改善性的大戶型；片區(qū)以高層產(chǎn)品為主，整體價格處于8000~13000元/㎡，去化表現(xiàn)相對較慢，基本維持在10~27套/月，個別相對低價項目能達到42套/月；片區(qū)客戶主要為城中區(qū)域客戶，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；以華潤為代表的昆玉九里，是昆山豪宅典型代表，優(yōu)越的地段、景觀、配套下，打造九里系豪宅產(chǎn)品，形成良好的量價表現(xiàn)；第十五頁，共90頁。板塊概況項目總用地面積4000畝，距市中心15分鐘車程，距滬寧高速陸家入口5分鐘車程，直驅(qū)上海市中心僅40分鐘即可到達，是上海經(jīng)濟圈輻射范圍內(nèi)的交通要沖；資源依托開發(fā)區(qū)先進制造業(yè)基礎(chǔ)，向西對接昆山老城區(qū)，向東逐步接近大上海，集聚全球資本、技術(shù)、人才，打造昆山城市現(xiàn)代化架構(gòu)的主體和核心，亞太經(jīng)濟圈的貿(mào)工重鎮(zhèn)；產(chǎn)業(yè)特點以夏駕河“水之韻”城市休閑文化主題公園為中心向四周延伸，包括企業(yè)科技、行政辦公、大型商貿(mào)、文化休閑四大功能區(qū)；政府規(guī)劃

昆山市東部城市副中心核心區(qū)域，定位是建設(shè)成為一個集行政辦公、金融服務(wù)、科技研發(fā)、國際商務(wù)等為一體的現(xiàn)代化新城，同時規(guī)劃輕軌S1號線；城東板塊蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，從產(chǎn)業(yè)基地逐漸向企業(yè)、行政辦公，商貿(mào)城發(fā)展，區(qū)域認知度快速提高，發(fā)展?jié)摿Υ筝p軌S1號線，連接上海、蘇州第十六頁，共90頁。區(qū)域項目隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城東房地產(chǎn)特點鮮明，逐漸向現(xiàn)代化新城過渡，辦公產(chǎn)品逐漸增多；目前區(qū)域住宅價格在7400~8400元/㎡中大簡界7800帝景天成8200珠江御景7000和興東城7600黃埔城市花園7900綠地21新城7300左岸尚海灣8000陽光水世界8000世茂東外灘7800臺協(xié)商務(wù)廣場中冶昆庭金凱中心聯(lián)彩中心原鼎國際首創(chuàng)悅都第十七頁，共90頁。政府的城東大力規(guī)劃下，區(qū)域房地產(chǎn)項目多為中大規(guī)模，產(chǎn)品主要為小高層、高層，產(chǎn)品戶型面積豐富，涵蓋剛需至改善型戶型項目概況第十八頁，共90頁。項目概況片區(qū)整體風(fēng)格多樣化，整體產(chǎn)品打造較好，注重景觀打造，項目注重自身配套打造第十九頁，共90頁。去化走勢綠地、世茂是片區(qū)主力去化的項目，在自身品牌、產(chǎn)品、配套的優(yōu)勢下，月均去化85~100套/月，區(qū)域主力成交價格在7700~8000元/㎡第二十頁，共90頁。客戶分析城東片區(qū)客戶群體主要以周邊廠區(qū)客戶，新昆山人為主，同時良好的規(guī)劃下，吸引本地客戶改善以及上海客戶進行自住，部分投資、養(yǎng)老第二十一頁，共90頁。代表個案綠地21新城綠地打造的178萬方城市大盤，物業(yè)類型豐富，內(nèi)部配套齊全基本資料項目地址：開發(fā)區(qū)震川路與洞庭湖路交匯處占地面積：56.4萬方總建面積：178萬方容積率：2.5綠地率：40%物業(yè)費：1.9元/㎡·月建筑類型：高層、小高層、多層、別墅、商業(yè)總戶數(shù)：9000戶車位比：1:1.3戶型面積：58—163㎡建筑風(fēng)格：新古典景觀設(shè)計公司：納千景觀建筑設(shè)計公司：UA國際物業(yè)公司：上海綠地集團昆山東城置業(yè)有限公司開發(fā)商：上海綠地集團商業(yè)新城中學(xué)幼兒園公寓第二十二頁，共90頁。視覺沖擊力強，項目打造奢華的營銷展示代表個案綠地21新城第二十三頁，共90頁。戶型設(shè)計舒適度較好，注重附加值，南北陽臺、飄窗打造代表個案綠地21新城2-2-188㎡3-2-2117㎡4-2-2163㎡第二十四頁，共90頁。區(qū)域總結(jié)城東片區(qū)是昆山城市發(fā)展的重點區(qū)域，區(qū)域認知度高，知名房企入駐，區(qū)域配套逐漸成熟；作為昆山的熱點區(qū)域，區(qū)域擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及具有交通優(yōu)勢，吸引區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶、本地客戶、上?？蛻簦山槐憩F(xiàn)良好，如綠地21新城、世茂東壹號月度去化80套以上；整體片區(qū)產(chǎn)品打造相對較好，風(fēng)格多樣，注重景觀營造，項目自身配套齊全，產(chǎn)品戶型主要為首置、首改型；綠地21新城作為城東體量最大的項目，通過自身的品牌優(yōu)勢、配套打造、產(chǎn)品營建、戶型附加值贈送等，成為區(qū)域典型的熱銷項目；第二十五頁，共90頁。板塊概況：城西區(qū)指的是中山路以西、北環(huán)城河以南的區(qū)域，面積約22萬平方公里。以中、高檔住宅區(qū)為主體建設(shè)成為一個集體育中心、森林公園、大學(xué)科教基地、商業(yè)街等功能設(shè)施完善的新城區(qū)；資源：城西最大的優(yōu)勢就在其周邊環(huán)境好。其定位為生態(tài)居住區(qū)；產(chǎn)業(yè)特點：西區(qū)多以生態(tài)居住為主，其產(chǎn)業(yè)特點是第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達，第一第二產(chǎn)業(yè)較少；政府規(guī)劃：從規(guī)劃上來看，從2002年開始政府對昆山的定位就是一體兩翼，中心老城區(qū)是一體；兩翼是城市副中從心——昆山的東部和西部。通過輕軌S3號線連接上海、蘇州，提高片區(qū)的交通便利性；城西板塊居住向西，產(chǎn)業(yè)向東，城西片區(qū)作為昆山最宜居片區(qū)，片區(qū)產(chǎn)業(yè)較少、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，森林公園、陽澄湖等輕軌S3號線，連接上海、蘇州第二十六頁，共90頁。區(qū)域項目城西片區(qū)依據(jù)地段分為前進路沿線板塊以及蕭林路沿線板塊，價格分別位于6600~7800元/㎡以及8500~11000元/㎡時代文化家園6600新華舍7800香堤灣8500三水蕭林7300和風(fēng)雅頌7000時代中央花園9200㎡中大未來城9000泰和雙子座均8700九揚香郡9500長順濱江皇冠11000凱迪城9200天地華城8500阿里山花園10000伯爵大地9000金色森林均價8600元/㎡玉荷春天8500森林公園以北蕭林路沿線價格集中在6600~7800元/㎡前進路沿線價格在8500~11000元/㎡森林半島9000同進君望均價11000元/㎡華潤國際社區(qū)未開盤第二十七頁，共90頁。項目概況片區(qū)項目產(chǎn)品多以小高層、高層為主，項目體量以中大規(guī)模為主，其中城西森林公園以北片區(qū)主打剛需產(chǎn)品，前進路沿線產(chǎn)品戶型豐富，剛需至改善性、再改型第二十八頁，共90頁。項目概況作為昆山的宜居片區(qū)，整體城西產(chǎn)品檔次較為豐富，同時逐漸從中低端向中高端發(fā)展第二十九頁，共90頁。去化走勢整體片區(qū)成交主要集中在17~45套/月，去化速度一般，其中蕭林路沿線低價項目去化表現(xiàn)較好，前進路沿線價格較高，去化速度一般第三十頁，共90頁?？蛻舴治銎瑓^(qū)客戶主要以城中、城西客戶為主，在缺少產(chǎn)業(yè)支撐的基礎(chǔ)下，片區(qū)客群置業(yè)主要為企事業(yè)職員、公務(wù)員等第三十一頁，共90頁。中大未來城借勢外部體育公園、森林公園，項目內(nèi)部打造13萬方配套商業(yè)資源，以86~205㎡大跨度戶型面積設(shè)計涵蓋區(qū)域各類型需求客戶基本資料項目地址：玉山鎮(zhèn)前進路與體育場交叉口占地面積：13.4萬方總建面積：45萬方容積率：2.48綠化率：40%建筑類型：高層、商業(yè)、酒店式公寓配套：13萬方商業(yè)、2700㎡會所戶型面積：86、116、150、187、205㎡總戶數(shù)：2249戶在售價格：9000元/㎡開發(fā)商：江蘇中大地產(chǎn)集團物業(yè)公司：中恒物業(yè)物業(yè)費：2元/平方米·月

第三十二頁，共90頁。中大未來城剛需、首改、再改型多種需求類型戶型打造，戶型設(shè)計高附加值，南北陽臺設(shè)計，舒適性較好2+1-2-186㎡3+1-2-2150㎡3+1-2-2187㎡第三十三頁，共90頁。中大未來城結(jié)合體育公園，打造舒適的營銷展示面，同時打造歐式風(fēng)格樣板房，突出項目的檔次感第三十四頁，共90頁。區(qū)域總結(jié)居住向西，產(chǎn)業(yè)向東，城西是昆山最為生態(tài)宜居的片區(qū)，片區(qū)產(chǎn)業(yè)較少，購買客戶多為城中、城西的企事業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員等；城西片區(qū)依地段不同，分為前進路沿線、蕭林路沿線兩個房地產(chǎn)板塊，其中蕭林路板塊產(chǎn)品相對一般，主打剛需，價格在6600~7800元/㎡；前進路沿線產(chǎn)品力不斷升級，戶型涉及剛需至再改型，價格在8500~11000元/㎡；城西去化表現(xiàn)較為一般，維持在17~45套/月，蕭林路沿線低價去化速度相對較高；中大未來城位于前進路沿線，坐擁森林公園、體育公園，自身13萬方商業(yè)，打造高附加的戶型產(chǎn)品，并通過良好的現(xiàn)場展示形成較好的去化表現(xiàn)；第三十五頁，共90頁。板塊概況：北環(huán)城河以北，與昆山市區(qū)一河之隔。城北是老昆山的發(fā)源地，同時也是昆山崛起的最重要的企業(yè)發(fā)展基地，龐大的產(chǎn)業(yè)支持下，成為昆山房地產(chǎn)發(fā)展最早的片區(qū)，客戶基數(shù)大；片區(qū)商業(yè)配套較弱；產(chǎn)業(yè)特點：城北是昆山工商貿(mào)發(fā)展的重點區(qū)域；政府規(guī)劃：輕軌S3號線連接張浦貫穿市區(qū)與太倉相接壤；目前片區(qū)重點打造昆山商貿(mào)城和北部新城；昆山商貿(mào)城：以長江北路、新浦路、339省道內(nèi)的6.5平方公里的商貿(mào)城，功能上兼具承接主城外溢服務(wù)功能和城郊區(qū)域交流的商貿(mào)功能；形成“汽車城和MRO城”雙輪驅(qū)動、“商務(wù)金融和物流倉儲”兩翼配套、“家居建材、運動休閑、健康娛樂、中高檔居住、生活配套”等五大板塊北部新城：總占地面積7.11平方公里，規(guī)劃范圍為青陽北路以西、長江北路以東、楊林塘以南、長興路以北；是銜接周市北部和南部的中心，片區(qū)將打造成以商業(yè)商務(wù)區(qū)、行政辦公區(qū)、文教休閑區(qū)、中高端居住區(qū)為特色的“四大城市服務(wù)功能組團；城北板塊城北片區(qū)作為昆山產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地、聚集地，是昆山房地產(chǎn)發(fā)展較早的片區(qū)，人口基數(shù)大，未來片區(qū)重點打造昆山商貿(mào)城第三十六頁，共90頁。區(qū)域項目城北片區(qū)依據(jù)地段、配套的不同，向北價格呈現(xiàn)梯度的下滑天成佳園9500大德世家7000樂活家園7600青春岸線7500第E特區(qū)7600九方城大平層10000逸景灣7500摩卡小鎮(zhèn)6800水秀江南8200華城美地金城北郡68007500~11000元/㎡6000~7400元/㎡博威黃金海岸11000整體城北價格呈現(xiàn)顯著的梯度變化蕭林路、富士康路沿線配套齊全片區(qū)，依產(chǎn)品打造不同，價格處于6800~11000元/㎡；富士康以北地段較偏，配套較弱沿線價格在6000~7400元/㎡，是目前城北發(fā)展的重點方向；金瑭瓏沐灣6000蘇尚家園6000國潤溪香米蘭7400頤景園未開盤第三十七頁，共90頁。項目概況城北片區(qū)項目體量主要以中檔規(guī)劃，產(chǎn)品主要以小高層、高層為主，其產(chǎn)品戶型涉及剛需、改善性第三十八頁，共90頁。項目概況城北片區(qū)整體產(chǎn)品打造亮點較少，處于中檔水平第三十九頁，共90頁。去化走勢片區(qū)去化速度表現(xiàn)不一，地段較好及低價項目去化能保證在30~66套/月，高端項目去化表現(xiàn)一般在8~11套/月第四十頁，共90頁?？蛻舴治龀潜笔抢ド嚼系漠a(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)，客戶基數(shù)較大，其中客戶主要以城北、城中客戶為主，廠區(qū)客戶、企事業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員等第四十一頁，共90頁。九方城項目位于蕭林路、北門路，屬于昆山成熟的商圈，自身打造百萬方的綜合體，項目認知度高，同時擁有城北高新產(chǎn)業(yè)園的良好的客戶基礎(chǔ)占地面積：一期140630㎡建筑面積：一期516138㎡(住宅24萬㎡)容積率：2.9綠化率：30.6%物業(yè)類型：高層、寫字樓、公寓、賣場、寫字樓、酒店總戶數(shù)：1947(天璽)戶型面積：85~205㎡主力戶型：89、127、138、190、228㎡在售價格：在售大平層10000元/㎡住宅配套：超市、商業(yè)街、3000㎡會所開盤時間：開發(fā)商：中航地產(chǎn)物業(yè)公司：中航物業(yè)項目客戶：城北中高端產(chǎn)業(yè)客戶，城北、城中私營業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)客戶項目產(chǎn)品：打造百萬方綜合體，產(chǎn)品品質(zhì)一般第四十二頁，共90頁。九方城項目戶型設(shè)計注重舒適度，三房南向設(shè)計，同時部分戶型空中花園設(shè)計98㎡138㎡182㎡第四十三頁，共90頁。86㎡摩卡小鎮(zhèn)以城北產(chǎn)業(yè)客群為主的剛需生活大盤，自身內(nèi)部配套學(xué)校、商業(yè)、公園，戶型通過空中花園設(shè)計提高性價比在售項目地址：玉山鎮(zhèn)紫竹路與城北路交界建筑面積：62萬㎡容積率：2.0綠化率：36%物業(yè)類型：高層、商業(yè)戶型面積：86~138㎡主力戶型：86、119㎡開盤時間：在售價格：6600元/㎡推出套數(shù)：591套，目前銷售404套，月均去化100套/月開發(fā)商：昆山匯豐物業(yè)費：1.8元/㎡·月項目配套：4萬方中心公園、3萬方商業(yè)街區(qū)，配套小學(xué)、幼兒園項目客戶：城北廠區(qū)客戶，主要為中低收入客戶為主，其中多為富士康客戶項目產(chǎn)品：打造62萬方成熟社區(qū)，定性剛需產(chǎn)品，項目自身產(chǎn)品打造一般，戶型具備一定的附加值96㎡第四十四頁，共90頁。區(qū)域總結(jié)老昆山的產(chǎn)業(yè)發(fā)源地，昆山老的居住聚集地，片區(qū)在售項目較多，目前片區(qū)項目主要集中在蕭林路、富士康路，后續(xù)重點向周市發(fā)展；目前片區(qū)整體產(chǎn)品打造較為一般，依據(jù)地段不同，片區(qū)呈現(xiàn)梯度的價格變化，蕭林路富士康路項目價格在7500~11000元/㎡，城北路以北項目價格在6000~7600元/㎡；片區(qū)地段較好九方城在自身良好的地段優(yōu)勢下，打造百萬方的綜合體項目、舒適的戶型產(chǎn)品，形成了月均66套/月的銷售；摩卡小鎮(zhèn)作為城北典型的剛需項目，通過價格、配套、戶型的綜合塑造，形成54套/月的去化；第四十五頁，共90頁。城南板塊作為昆山門戶的城南片區(qū)，其交通樞紐、出口加工區(qū)為片區(qū)大量的產(chǎn)業(yè)客群、上海客戶，然密集的交通、廠區(qū)造成城南居住氛圍較差；目前片區(qū)規(guī)劃中華商務(wù)區(qū)，規(guī)劃打造商務(wù)、金融、辦公等；板塊范圍：位于長江中路沿線兩側(cè)范圍，滬寧鐵路以南，緊鄰昆山城中，位于昆山城中以南區(qū)域；板塊特征：城南的交通，出口加工區(qū)，是城南的最大特征；高鐵、312國道、滬寧高速、汽車站、高鐵站等密集的交通樞紐，讓城南成為昆山的城市門戶，便利的交通吸引了上?？蛻舻倪M入；出口加工區(qū)和留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)特點為片區(qū)吸引大量的廠區(qū)客戶以及高端人群；政府規(guī)劃：從規(guī)劃上來看，依托交通樞紐，片區(qū)打造中華商務(wù)區(qū)，以昆山人民廣場為中心，分為站前商務(wù)區(qū)和服務(wù)外包集聚區(qū)；站前商務(wù)區(qū)發(fā)展金融服務(wù)、商務(wù)住宅、精品商業(yè)街、休閑餐飲和大型地下商業(yè)系統(tǒng)。服務(wù)外包集聚區(qū)發(fā)展商務(wù)辦公、中介服務(wù)、商業(yè)配套設(shè)施；第四十六頁，共90頁。受交通、產(chǎn)業(yè)、配套的影響，城南居住氛圍分化顯著，其片區(qū)價格呈現(xiàn)明顯分層特征，城南中心片區(qū)以高檔項目為主，312沿線價格明顯低于城南中心片區(qū)區(qū)域項目象嶼瓏庭巴比倫國際廣場中星城際廣場吉田國際廣場衡山城城南印象世茂蝶湖灣香溢紫郡城南中心片區(qū)緊鄰市區(qū)、配套成熟、交通便利312沿線312、京滬高鐵、加工區(qū)，片區(qū)居住氛圍較差第四十七頁，共90頁。片區(qū)整體主要以小高層、高層產(chǎn)品為主，戶型產(chǎn)品分化較為顯著，分為85~100㎡、130~180㎡不同的梯度項目概況第四十八頁，共90頁。片區(qū)產(chǎn)品力分成顯著，以中星城際、瓏庭代表的高端項目，以世茂蝶湖灣代表的中端項目項目概況第四十九頁，共90頁。良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)下，312沿線剛需項目能夠?qū)崿F(xiàn)較為快速的去化，城南中心片區(qū)在售價格高，去化速度緩慢去化走勢第五十頁，共90頁。便利的交通，為城南客戶帶來大量的上?？蛻?，涵蓋剛需、高端項目；由于片區(qū)產(chǎn)業(yè)影響，產(chǎn)業(yè)客戶特征顯著，同時片區(qū)吸引部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶客戶分析第五十一頁，共90頁。世茂打造的百萬方綜合大盤，配套齊全，物業(yè)類型豐富代表個案世茂蝶湖灣第五十二頁，共90頁。專業(yè)運動主題會所建筑面積：約13000㎡老人兒童會所建筑面積：約4000㎡名流會所建筑面積：約4000㎡學(xué)校及幼兒園建筑面積：約15000㎡商業(yè)配套建筑面積：約129786㎡國際星級酒店SHOPPINGMALL酒店式公寓國際雙語幼兒園1.3萬方超大型豪華水上中央會所（運動休閑主題會所），功能：3000平米室外沙灘游泳池、瑜伽館、男女專業(yè)SPA、攀巖、健身房、舞蹈房、乒乓球室、桌球室、羽毛球、壁球；老人健康會所：約為3000平方米，設(shè)有棋牌室、閱覽室,健身室等適合老年人的活動場所兒童趣味會所：約為3000平方米，設(shè)有電腦室，練琴房、舞蹈房、兒童游樂室等適合兒童的活動場所學(xué)校、幼兒園酒店式公寓灣仔道商業(yè)金逸國際影城四星級酒店老人、兒童主題會所運動休閑主題會所蝶式建筑規(guī)劃，蝶式生態(tài)湖景世茂·蝶湖灣聘請曾主筆阿聯(lián)酋迪拜七星級酒店的英國阿特金斯集團擔(dān)綱總體規(guī)劃設(shè)計，王董國際建筑師事務(wù)有限公司擔(dān)綱建筑設(shè)計，國際著名園林景觀設(shè)計公司加拿大奧雅園境師事務(wù)所擔(dān)綱園林規(guī)劃設(shè)計蝶式特色建筑規(guī)劃，大盤感強烈，規(guī)劃北高南低，視野開闊，同時內(nèi)部齊全配套、學(xué)校、酒店、電影院、會所等代表個案世茂蝶湖灣第五十三頁，共90頁。項目前瞻的規(guī)劃設(shè)計，12萬方的社區(qū)內(nèi)部水景打造，靈動性強；然項目戶型打造較為平庸85㎡127㎡代表個案世茂蝶湖灣第五十四頁，共90頁。區(qū)域總結(jié)城南片區(qū)是昆山的交通樞紐、出口加工區(qū)，片區(qū)整體居住性較差；受到交通的影響，片區(qū)主要分為城南中心中高端居住片區(qū)以及312沿線剛需中端片區(qū)；城南中心片區(qū)價格在8700~10000元/㎡（毛坯），去化表現(xiàn)較差；312沿線價格在7200~7500元/㎡，去化表現(xiàn)搶眼；片區(qū)客戶群體主要以廠區(qū)客戶為主，以及部分城南、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，同時便利的交通、價格優(yōu)勢吸引著上?？蛻舻淖宰∫约巴顿Y；第五十五頁，共90頁。板塊概況：地域面積50平方公里，緊鄰上海安亭，距離上海市中心不到25公里，西鄰昆山國家級開發(fā)區(qū)，東依上海國際汽車城，省“十一五”規(guī)劃重點服務(wù)業(yè)發(fā)展項目，是江蘇省三大商務(wù)集聚區(qū)之一；花橋定位：融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇資源：花橋城際站、上海地鐵11號線：海峽兩岸商貿(mào)合作區(qū)、服務(wù)外包基地、花橋生活區(qū)、天福生態(tài)休閑區(qū)、綠地生活區(qū)、曹安生活區(qū)、區(qū)域總部基地等資源；產(chǎn)業(yè)特點：服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地、金融機構(gòu)后臺處理中心、制造業(yè)企業(yè)的區(qū)域性總部、物流采購中心四大產(chǎn)業(yè)示范區(qū)；政府規(guī)劃：打造“昆山服務(wù)”“昆山辦公”品牌，建設(shè)成為上海衛(wèi)星商務(wù)城；花橋板塊依托上海打造江蘇省三大商務(wù)集聚地，屬于昆山的熱點板塊，未來的商務(wù)城，區(qū)域認知度高花橋上海安亭第五十六頁，共90頁。綠地大道沿線居住區(qū)、核心商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)先導(dǎo)區(qū)，花橋商務(wù)城花橋板塊花橋片區(qū)項目主要集中在綠地大道沿線，片區(qū)以距離上海遠近價格呈現(xiàn)顯著的梯隊關(guān)系，從8000~12500元/㎡棕櫚灣8500國基城邦8000常發(fā)香城灣鑫苑國際城市花園8500凱德都會新峰12500綠地世紀(jì)雅苑9000中城花橋國際8800萬科MIXTOWN第五十七頁，共90頁。片區(qū)項目體量以中大規(guī)模為主，產(chǎn)品類型較為豐富，普通住宅產(chǎn)品戶型主要集中在80~120㎡項目概況第五十八頁，共90頁。區(qū)域產(chǎn)品打造多樣，特色各異，整體產(chǎn)品檔次較好，自身配套充足項目概況第五十九頁，共90頁。上海后花園的花橋，受到上海高價擠壓，片區(qū)以上?？蛻魹橹髁蛻舴治龅诹?，共90頁?；蚱瑓^(qū)主力為上海客戶，易受政策影響；整體去化表現(xiàn)較好去化走勢第六十一頁，共90頁。代表個案棕櫚灣地中海風(fēng)情社區(qū)結(jié)合東南亞景觀，整體品質(zhì)較好，通過首置、改善性混合產(chǎn)品吸引上海剛需、改善客戶第六十二頁，共90頁。戶型方正，舒適度高，同時注重性價比，通過設(shè)備平臺、空中花園形成面積贈送代表個案棕櫚灣76㎡110㎡198㎡第六十三頁，共90頁。代表個案棕櫚灣良好的產(chǎn)品展示，異域風(fēng)情彌漫，項目戶型設(shè)置方正舒適度高第六十四頁，共90頁。區(qū)域總結(jié)依托上海打造江蘇省三大商務(wù)集聚地，屬于昆山的熱點區(qū)域，區(qū)域認知度高；以上海為主力客群，花橋片區(qū)易受政策影響，敏感性高，整體片區(qū)價格在8500~12500元/㎡，整體去化表現(xiàn)較好；片區(qū)整體產(chǎn)品打造較好，配套齊全，產(chǎn)品風(fēng)格多樣，注重立面景觀等展示；第六十五頁，共90頁。張浦鎮(zhèn)一城三鎮(zhèn)規(guī)劃的張浦鎮(zhèn)，未來城市副中心，片區(qū)生態(tài)資源較好，臨近城南片區(qū)，對城南客戶有一定的吸附能力鄉(xiāng)鎮(zhèn)概述：區(qū)域面積116.27平方公里，人口6.66萬，外來人口近7萬，是昆山面積最大的鎮(zhèn)；產(chǎn)業(yè)特點：張浦鎮(zhèn)屬于制造業(yè)發(fā)達的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)以電子咨訊、精密模具、新型建材、精細化工、彩印制版等為主未來規(guī)劃：打造成城市副中心，被列為昆山現(xiàn)代化中等城市建設(shè)的“1+3”重鎮(zhèn)，未來片區(qū)將規(guī)劃輕軌S3號線連接市區(qū)向北與周市、太倉接壤；與柏廬路貫通丹桂園緊鄰項目北側(cè)的蜂尚園第六十六頁，共90頁。張浦鎮(zhèn)片區(qū)整體以中小體量為主，物業(yè)類型較為豐富，戶型主要集中在80~90㎡之間，目前區(qū)域高層價格在6000~6600元/㎡第六十七頁，共90頁。張浦鎮(zhèn)片區(qū)月均去化在20~40套/月，英倫尊邸13年通過快速推售去化達至70套/月第六十八頁，共90頁。張浦鎮(zhèn)片區(qū)產(chǎn)品打造一般，個別項目在景觀、物管、會所中有所突出第六十九頁，共90頁。張浦鎮(zhèn)張浦及周邊的產(chǎn)業(yè)群體是區(qū)域市場的主力客源，多為新昆山人，其次為張浦本地客戶；首置需求為主，部分首改，少量再改需求第七十頁，共90頁。張浦鎮(zhèn)擁有良好口碑的農(nóng)工商開發(fā)打造的英倫風(fēng)情社區(qū)混合社區(qū)項目位置：張浦鎮(zhèn)商鞅路、京東路交匯處占地面積：138000㎡總建面積：280000㎡容積率：1.8綠化率：40%建筑類型：聯(lián)排、洋房、高層主力戶型：聯(lián)排160、220㎡，洋房101~170㎡，高層85~90㎡開盤時間：2010年10月目前價格：高層6600物業(yè)公司：綠城物業(yè)開發(fā)商：昆山明豐房地產(chǎn)有限公司(昆山農(nóng)工商房產(chǎn)開發(fā)有限公司)項目配套：幼兒園、1萬方商業(yè)街建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)格，真石漆涂料交房日期：高層年底交房，洋房、別墅現(xiàn)房客戶：以新昆山人為主，集中在周邊的產(chǎn)房，部分南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶以及城中因價格導(dǎo)入客戶第七十一頁，共90頁。張浦鎮(zhèn)英倫風(fēng)情社區(qū)，注重社區(qū)景觀打造，視覺沖擊力、品質(zhì)感強第七十二頁，共90頁。張浦鎮(zhèn)戶型設(shè)計方正，南北通透，舒適性高87㎡91㎡114㎡第七十三頁，共90頁。張浦鎮(zhèn)張浦是昆山未來城市外拓發(fā)展的規(guī)劃城市副中心，生態(tài)資源較為良好，目前片區(qū)購房客戶主要為張浦周邊產(chǎn)區(qū)客戶以及少量本地客戶；整體片區(qū)產(chǎn)品打造一般，主力戶型集中在80~90㎡，個別項目通過景觀、物業(yè)、會所等進行產(chǎn)品的突出；整體片區(qū)去化水平一般，處于20~40套/月，高層價格維持在6000~6600元/㎡；英倫尊邸為片區(qū)的銷冠，項目打造純英倫風(fēng)情社區(qū)，農(nóng)工商的品牌、良好的項目展示樹立項目的品質(zhì)形象第七十四頁，共90頁。千燈鎮(zhèn)千燈古鎮(zhèn)，受上海的輻射，打造沿滬產(chǎn)業(yè)園，區(qū)域發(fā)展較早，目前主要為外來人口構(gòu)成；鄉(xiāng)鎮(zhèn)概述：面積84平方公里，人口12萬，其中本地人口5萬，外來人口7萬；東接上海青浦區(qū)，距上海虹橋機場30公里；千燈知名度高，發(fā)展較早，以旅游、產(chǎn)業(yè)并稱；產(chǎn)業(yè)特點：作為沿滬產(chǎn)業(yè)帶中心地帶的千燈，是以旅游著稱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，為江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)，片區(qū)產(chǎn)業(yè)主要為電子資訊、精密機械和都市產(chǎn)業(yè)；未來規(guī)劃：以沿滬產(chǎn)業(yè)帶為啟動點，鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃千燈新城，以13萬平方米中心公園為核心，建成區(qū)域金融、商務(wù)酒店和行政中心及國際居住區(qū)；第七十五頁，共90頁。千燈鎮(zhèn)千燈片區(qū)產(chǎn)品打造較為平庸，個別項目在景觀、配套中有所突破，整體片區(qū)產(chǎn)品主打首置、首改，價格在6000~7800元/㎡第七十六頁，共90頁。千燈鎮(zhèn)千燈處于沿滬產(chǎn)業(yè)園，區(qū)域客戶基本消化完畢，目前主要為上海客戶；整體去化表現(xiàn)一般，13年受到政策恐慌性影響，成交出現(xiàn)一波上漲第七十七頁，共90頁。千燈鎮(zhèn)黃浦君庭人文古鎮(zhèn)，外部配套齊全，項目自身通過高舒適戶型吸引客戶項目位置：千燈鎮(zhèn)黃浦江路與環(huán)鎮(zhèn)公路交匯處占地面積：74603㎡總建面積：164536㎡容積率：1.8綠化率：36%建筑類型：多層、小高層、高層主力戶型：戶型面積88~131㎡開盤時間：2010年8月目前價格：高層6800物業(yè)公司：新蘇皇冠物業(yè)開發(fā)商：昆山泰萊建屋有限公司項目配套：商業(yè)街外部配套：13萬㎡中央公園、3000畝大唐生態(tài)園、市民文化休閑廣場，大潤發(fā)超市，中心醫(yī)院千燈分院建筑風(fēng)格：新古典、涂料客戶：以上?？蛻魟傂杩蛻魹橹鞯谄呤隧摚?0頁。千燈鎮(zhèn)打造高附加戶型，戶戶贈送面積，中空井設(shè)置，三房朝南，舒適度高89㎡104㎡131㎡第七十九頁，共90頁。千燈鎮(zhèn)歷史名鎮(zhèn)、沿滬產(chǎn)業(yè)園——千燈，片區(qū)發(fā)展較早，配套齊全，區(qū)域內(nèi)部客戶基本消化完畢，目前區(qū)域主要以上?？蛻魹橹?，區(qū)域政策敏感性較好；整體片區(qū)產(chǎn)品打造較為一般，目前片區(qū)價格6000~7800元/㎡，產(chǎn)品戶型主要以首置、首改為主，區(qū)域去化在17~36套/月；黃浦君庭通過舒適、高附加戶型打造，成為區(qū)域銷冠；第八十頁，共90頁。巴城及南部水鄉(xiāng)依托自身歷史資源、景觀資源，巴城及南部水鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)主要以農(nóng)產(chǎn)業(yè)為主，向旅游度假型進行發(fā)展，片區(qū)客戶主要為本地人群，缺乏外來人口巴城南部水鄉(xiāng)(淀山湖、錦溪、周莊)巴城鎮(zhèn)區(qū)域面積157平方公里，常住人員6.3萬人，是昆山市第二大鎮(zhèn)，重點扶持農(nóng)業(yè)企業(yè)，包括昆山市佳綠現(xiàn)代種植園、巴城萬羽蛋雞場、巴城向陽果園、巴城無公害大米生產(chǎn)基地、巴城無公害水產(chǎn)品生產(chǎn)基地；南部水鄉(xiāng)包含錦溪、周莊、淀山湖三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，片區(qū)主要依托自身的景觀、歷史資源，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)業(yè)；巴城及南部水鄉(xiāng)依據(jù)自身的陽澄湖、淀山湖等打造，主要規(guī)劃低密度休閑度假；片區(qū)產(chǎn)業(yè)較少，主要為本地客戶以及外地休閑度假人群；第八十一頁，共90頁。巴城鎮(zhèn)定位旅游休閑的巴城鎮(zhèn)，缺乏產(chǎn)業(yè)客群，市場主打別墅產(chǎn)品，少量的普通住宅，政策影響下，市場成交異常緩慢（1套/月），同時普通住宅產(chǎn)品成交價格較低，成交21~36套/月玉湖新城于2012年6月15日開