武漢后湖花園完整可行性報告

武漢后湖花園完整可行性研究報告內(nèi)容提要江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積11.72萬平方米，項目總投資15594.85萬元。經(jīng)測算項目財務(wù)凈現(xiàn)值3620.11萬元，項目財務(wù)內(nèi)部收益率27.1%，因此項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。[關(guān)鍵字]后湖花園項目投資開發(fā)經(jīng)營ABSTRACTTheHouhucountryinJiang’anareabelongstooneofthethreenewresidentialdistrictswhichconfirmedbythe“FifteenthPlan”ofWuhan.AftergivingamarketresearchanalysistothedevelopmentandmanagementenvironmentofoneauctionareawhichisonehundredandtwentyfivepointfivenineMuownedtoNationandcomparingtothemostlysimilarcompetitiveresidentialdistrictsnearby.Accordingtothepresentstateofthemarketandforecastofthefuture,thenthisarticlegivestheproject-HouhuGardenananalysisofinvestment,anappraisingoffinanceandananalysisofrisksinordertodiscusstheprobabilitytodevelopandmanage.Inlightoftheprogramplanedinthisarticle,theprojectwillbeonehundredandseventytwothousandarchitectureacreagesquaremetersandthetotalinvestmentwillbeonehundredandfiftyfivemillionandninehundredandfortyeightthousandandfivehundredYuan.Aftercalculating,theprojectwillprofitthirtysixmillionandtwohundredandonethousandandonehundredYuaninfinance,andtheinternalrateofreturnis27.1%.Sotheprojectisprobabilityandadaptivetodevelopandmanage.[keyword]HouhuGardenprojectinvestmentdevelopandmanage目錄第一章前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸二、武漢市房地產(chǎn)市場分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、后湖地區(qū)區(qū)域分析起三、項目周邊媽主要物業(yè)分析座四、后湖鄉(xiāng)消殼費者調(diào)查分析園第四池章曉誘項目開發(fā)經(jīng)營薪優(yōu)勢點與機(jī)會冊點分析誠一、房地產(chǎn)投徹資項目開發(fā)經(jīng)重營機(jī)會形成模堅式祝二、項目開發(fā)彼經(jīng)營優(yōu)勢點困三、項目開發(fā)章經(jīng)營機(jī)會點聚第五材章擾漢寫項目定位翁一、目標(biāo)市場憲定位二、產(chǎn)品定位規(guī)第六俗章寒短揉項目規(guī)劃、建棚筑設(shè)計建議攏一、項目總體唉規(guī)劃建議度二、住宅建筑責(zé)設(shè)計建議抽三、小區(qū)配套戒設(shè)施建議尸四、環(huán)境藝術(shù)慕設(shè)計建議哨第七帖章境郵項目開發(fā)經(jīng)營陳策略及投資估壩算劇一、項目開發(fā)固經(jīng)營策略落二、項目投資本估算尤三、項目實施主進(jìn)度安排素四、項目投資勻與籌資計劃掩第八涌章劈筍項目開發(fā)經(jīng)營煌狀況分析紐一、項目銷售川計劃蓋二、項目銷售陣收入估算掘三、項目經(jīng)營緒成本估算癥四、項目利潤膊估算肌五、項目現(xiàn)金滔流量、財務(wù)凈槽現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)莊部收益率喂第九觸章極釋項目開發(fā)經(jīng)營花風(fēng)險分析察眉拖一、項目盈虧熟平衡分析尤睜加二、項目敏感岔性分析該毛徹三、項目開發(fā)省經(jīng)營主要風(fēng)險率及對策分析疲第十孩章墾雪結(jié)論與建議班第十一刃章常辟結(jié)束語充第十二熟章經(jīng)聲附錄及主要參鐘考文獻(xiàn)匆第一娛章儲麥照前鉛創(chuàng)得言燭一、報告編制浙目的蛋曬1請、在對項目開抓發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)夫行詳細(xì)分析的崖基礎(chǔ)上，結(jié)合種項目所處的區(qū)如位環(huán)境，對該粗地塊的市場價剪值進(jìn)行合理的討評估。糾樂2蟻、對項目的可豆行性與開發(fā)經(jīng)暖營策劃提出初洪步意見，并對歌項目的規(guī)劃設(shè)逗計、建筑方案候設(shè)計、環(huán)境藝虎術(shù)設(shè)計提出相吹應(yīng)的建議。伴賴3肅、結(jié)合公司的洗狀況和項目的備特點，探索項失目開發(fā)經(jīng)營的贊可行方式。濫勿4拘、對項目進(jìn)行敗投資分析和風(fēng)按險分析。盾5后、對項目決策漠及其實施的優(yōu)掙化提出建議。搖二、報告編制送依據(jù)制煮1巾、武漢市規(guī)劃耍局規(guī)劃方案；危楚2喘、億房網(wǎng)溝站宋http:/汽/www.f糠街.c嘗n承）；沉稿3銳、國家建設(shè)部涉及武漢市頒布搭的與房地產(chǎn)相燥關(guān)法律與政策娃；各蕩她4經(jīng)、武漢求市貢200暴0伍房地產(chǎn)年鑒；轉(zhuǎn)5太、現(xiàn)場勘察和慣實地調(diào)研所得蘿資料。壟6丘、武漢市新洪亡泰中介代理公舍司提供的資料三、項目概況激該地塊位于江記岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石滔橋村，總面積駐約懶125.5傾9輪畝，屬于武漢浙市陷“虹十輩五貝”啄計劃確定的三筋大住宅新區(qū)之森一范—辰—柔后湖鄉(xiāng)居住組袋團(tuán)，對于新型讓住宅開發(fā)有極勢其重要意義。融根據(jù)武漢市規(guī)屑劃局的要求，戶該地塊已經(jīng)基懶本平整通水通晉電，經(jīng)市人民蒜政府武政土圍字傻[2001]贏2偉號文批準(zhǔn)同意畜，且可以免收耐城市基礎(chǔ)配套優(yōu)費。并確定該罵地塊的主要用故途是住宅用地作，容積率不超舉過桌1.箏4釣，建筑密肚度驟22.5壓%架，綠化率不低六于勁40蠶%素。主要建筑形梳式為多層，建餃筑限高一般在在棟2壟4蛾米以下，，也磚允許建高層耕（延4醒0恥米以下），但終比例不得超笨過顆20朗%特。氣根據(jù)調(diào)查分析冊及以上資料，但項目產(chǎn)品定位撞為中等檔次的刃住宅新區(qū)。建要筑形式采用組俗合式：多可層臉60唯%拐，小高毯層類40%衡,篩并初步確定項鍵目主要技術(shù)指償標(biāo)如下：麗①責(zé)總用地面積球：塌8.3駕7蕩公頃，被合屑125.5膜9際畝。既②眠容積率殲：煤1.4惡③群總建筑面積報：賄11.7驟2絕萬乒M2流女宏其中：多層住膛宅糖：寧6.7磚2養(yǎng)萬圈M2榮徹青掛小高層住宅及顛別墅臣：凳4.4姿8仗萬瞇M2漠賣閥芝削公建面積刷：捉0.壇5君萬稼M2設(shè)④少建筑密度事：犬22.5%運⑤沫綠化率破：柳40%銳（以上數(shù)據(jù)是洞依據(jù)周邊物業(yè)宴的指標(biāo)參考提賓出的，該方案駱僅為初步方案耐，在很多方面啞還有待于進(jìn)一駱步優(yōu)化）難第二掃章州誕漲項目開發(fā)經(jīng)營偶環(huán)境分析氣一醋、皇200閑0撕年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及擱房地產(chǎn)市場回事眸匪投資機(jī)會孕育惱于經(jīng)營環(huán)境之罰中，作為基礎(chǔ)披性、先導(dǎo)性的計房地產(chǎn)業(yè)更是嶺如此。因此，愛對宏觀經(jīng)濟(jì)、動社會與政策環(huán)蕉境的把握是每擋一個開發(fā)決策填者所關(guān)注的首衰要問題。舍200矮0刷年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)誓展的要求，我橡國堅持?jǐn)U大內(nèi)粉需的方針，繼祖續(xù)實行積極的棍財政政策和穩(wěn)既健的貨幣政策蠅，大力推進(jìn)經(jīng)慈濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，倒加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)錫，加大國有企朵業(yè)改革和脫困狗的力度，實施寄西部大開發(fā)戰(zhàn)企略，采取多種少措施擴(kuò)大出口憲，這些重大措秩施的實施，使夫得我國國民經(jīng)臭濟(jì)保持了較快魄的發(fā)展勢頭，肌呈現(xiàn)出積極變榮化。投資，消們費和出口增長色加快，社會需員求進(jìn)一步回升低，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)露步推進(jìn)，基礎(chǔ)虜設(shè)施建設(shè)得到揉加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體乓制改革取得新汁的進(jìn)展，企業(yè)是效益和財政收寄入大幅增加，債經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量仁進(jìn)一步提高。費（《新華文摘病》放200糠1敞’謀5蒼）膛同時全國房地閑產(chǎn)開工，竣工鮮面積增勢不減森，據(jù)國家統(tǒng)計納局固定資產(chǎn)投捐資統(tǒng)計局提供純資料顯示朝，佩200表0摔年屢“背國房景氣指崗數(shù)孕”葉值達(dá)聞到結(jié)104.0什6經(jīng)點，比上年增費加績2.焦6往點，保持了快樂速上升的發(fā)展寒趨勢，房地產(chǎn)律開發(fā)呈現(xiàn)以下駛特點：房地產(chǎn)槐開發(fā)投資與到奉位資金持續(xù)快囑速增長；商品鎖房銷售面積與頸銷售收入增勢孫強(qiáng)勁；商品房釋平均銷售價格授穩(wěn)中趨升；商旱品房施工總量反不斷擴(kuò)大；新惜開工項目快速憲增加（如下表畢），各級政府剃消化空置面積睜的努力初見成蝦效，商品房空繭置面積出現(xiàn)大線幅度回落，房蜂地產(chǎn)市場呈現(xiàn)恨出產(chǎn)銷兩旺的扭局面。隨著國尾家經(jīng)濟(jì)形勢的詠好轉(zhuǎn)和相關(guān)政酬策的出臺，投睡向房地產(chǎn)的資亭金明顯增加，印投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一逼步改善，房地糊產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁傘的增長勢頭，蠻（《中國統(tǒng)計心》邊China某Statis綱tics2歸00最1嶺’迎5歐），房地產(chǎn)市輝場也呈現(xiàn)出以枕下主要特征：打全國房地產(chǎn)開蛋發(fā)及銷售情況滔表厲200林0毛年實貝際輝掛比上年同乏期嫁+%泉住宅投資（億晚元糕）慧3318.賓725.8猜商品房新開工載面積（萬平方振米任）閥28295宅30.6鞏商品房竣工面田積（萬平方米滴）剖23027廉.916.模4浙商品房銷售建晶筑面積（萬平染方米革）武16984潔.126.豪9旁商品房銷售額星（億元浩）默3571.絹030.1竄其中：銷售給獨個人（億元參）赤2840.拘351.9但占總銷售額的扛比重丙（恩%蜓）細(xì)79.5浪--舒1域．憶沸開發(fā)投資量持蒙續(xù)增長，投資音結(jié)構(gòu)趨于合理間。盆200蹈0方年全國房地產(chǎn)沫開發(fā)完成投即資腎4901.7圍3庭億元，與上年公同比增濃長迷19.5尤%取，占固定資產(chǎn)吸投資共的徐20.2馬%胖。其中：商品漢住宅開發(fā)完成諒?fù)独ベY永3318.7徹4旬億元，與上年裙同比增肌長夜25.8犁%揭。刑2封．鄙幣消費主題發(fā)生點變化，銷售總嗚量逐年上升壞。桐200祖0損年，個人購買省商品住閑宅炮1.3攻2牲億平方米，占嗽商品住宅銷售奶面積潤的泛87.51%購股，比上年提帽高渡7.雖9鬧個百分點。李3泰．肥架銷售價格穩(wěn)中版有升，消費信史貸不斷擴(kuò)大已。顆200仆0仆年商品房每平跌方米平均售助價兔210瞞5饒元，較上年上扣漲腸5.98裹%婦，商品住宅平伸均售爬價釋1951.冶6美元，上重漲帽8.14蜂%馬，辦公寫字用炸房平均售駝價番443爬7俯元，下洽跌扭7.95刪%迷，商業(yè)營業(yè)用脾房平均售雷價勝3221.1抄8綿元，上議漲推3.47劑%鐵。個人住房貸昂款逐年翻番。腎四家商業(yè)銀行線個人住房貸款謙余額三年累計童增武長聰17.策4塊倍。其中建設(shè)查銀惰行慕200征0堅年末個人住房礎(chǔ)貸款余額杠達(dá)推139帆0悉億元，占該行迅全部貸款余額瑞的惜10.6妖%縮，當(dāng)年新增個熟人住房貸款占外該行當(dāng)年全部園貸款新增額吃的厲40喚%療。乳4沃．券愚二級市場日趨召活躍，租賃市賀場漸成氣候。星現(xiàn)已形成新建沸商品房增量市青場、二手房交京易市場和房屋秋租賃市場三分振天下的局面，諷帶來了房地產(chǎn)黃市場的繁榮。德5鏈．繳才需求狀況發(fā)生春變化，市場供聯(lián)求呈現(xiàn)多樣。允從各城市反映津的情況看，隨禍著個人買房的資興起，面積不籮大，設(shè)計合理過，功能齊全的灣中套型住房思（半9鍋0跟平方米左右）毒總體好銷，環(huán)貍境，綠化，配撲套，物業(yè)管理萌的好壞越來越栗為購房者重視悠，住宅產(chǎn)品的達(dá)創(chuàng)新加快，品漏牌意識得到加參強(qiáng)，品牌樓盤量受到青睞。（寸《中國房地產(chǎn)鉛信息飾》葵200惡1質(zhì)’早5Real腸Estat績eInfo淺rmatio險nofC漫hina驅(qū)踏謝家瑾）章以上資料表明多，國家宏觀經(jīng)共濟(jì)形勢是良好描的，房地產(chǎn)市淚場也在穩(wěn)步發(fā)啄展，加之相關(guān)士政策法規(guī)的出梨臺，進(jìn)行住宅贏投資是適宜的傅，是和國家形祖勢相一致的。聾二、武漢市房掀地產(chǎn)市場分析預(yù)1信．絹200遙0夢年房地產(chǎn)市場柏宅200磨0結(jié)年武漢市的房感地產(chǎn)市場形勢冷是總體上處于誤穩(wěn)步攀升，逐購漸走高的態(tài)勢奮。一是全市房限地產(chǎn)開發(fā)總投膊資退達(dá)旨101.2舅9標(biāo)億元，畏較決199京9久年增聾長鉗11.07拘%柱；全市總開工摸面醫(yī)積洗134雨3莫萬平方米，浮比帖199問9遇年增另長鬼3.68廢%恨；總竣工面積戶為餡454.1騎1拴萬平方米，沿比飲199飲9耽年增愁長號2溜%搖；其中住宅竣辰工面積瘦達(dá)晌377.3耀1勤萬平方米，占恐全市總竣工面不積搖的豬83.09少%憂，途比斜199瞎9涼年增俯長丈8.6筑%腦；全市商品房布銷售總面積斷為菠303.7沿6棋萬平方米，其魚中住宅雷為飲24戀4劉萬平方米，占湯總面積舅的前80.33伏%擊，銷售額派達(dá)評60.壁2池億元；空置商缺品房第從換199成9材年耐的狠15豈0紛萬平方米下降掀為璃11故5搭萬平方米。二插是在房地產(chǎn)租缺賃市場上，全孔市房屋租賃總裳戶數(shù)援為芬1948檔1羊戶，牽比窮199哭9鷹年增箱長侮11喘%葬，租賃總面積止為疾80.1屋5布萬平方米，揪比框199殲9在年增賓長面17席%嶺，年租金總額損為直3.3栽6豆億元，朵比因199貧9披年增精長冬52朵%謙。三是在房地計產(chǎn)抵押方面，蝶全市房地產(chǎn)抵安押總戶數(shù)踢為略2164蛙7梯戶，包比跨199鴿9旅年增吧長早122.8航%蔽，說明個人購丟房貸款正迅速熄地增長。以上蹲情況表明：武習(xí)漢騾市術(shù)200疼0畢年房地產(chǎn)宏觀浪經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始困回暖，房地產(chǎn)駁市場開始步入輝了成長期，正涌朝著新的繁榮曬上升期轉(zhuǎn)變。保（嫂1愧）個人購買率桶進(jìn)一步增加。飼商品房個人購勁買率是反映地慈區(qū)房地產(chǎn)市場晨購買力水平的鋤重要指標(biāo)版，踐200孫0凳年第四季度商荷品房銷售額槽為進(jìn)8申億元，其中個碎人購買岔為暗6.9繼1冤億元，個人購書買率切為沉86.43女%屠。從圖中可以零看出津：擇200狠0只年武漢市商品惡房個人購買率晝是持續(xù)上升，垂至第四季度已駐經(jīng)達(dá)患到談86.43醉%動的水平，個人比購買率的不斷粥上升，也從一牧個側(cè)面表明房急地產(chǎn)市場發(fā)育悔良好，房地產(chǎn)療消費已經(jīng)啟動否并且持續(xù)增長答，為房地產(chǎn)市允場的持續(xù)快速牲發(fā)展提供了條送件。傘（抄2盡）房地產(chǎn)投資烈進(jìn)一步加大，般投資結(jié)構(gòu)更趨革合理顛。灣200閥0邪年第四季度房沃地產(chǎn)投資總額膚為鉆35.7硬9咬億元，在上季泉度的基礎(chǔ)上進(jìn)逗一步增長另，魂伍從左圖看出會：襲200草0航年各季度武漢驟市房地產(chǎn)投資抗增長非常迅速丑，增幅很大，諷表明房地產(chǎn)業(yè)題新的增長周期陽已經(jīng)到來，同撐時也可以看出穴房地產(chǎn)需求對劑投資強(qiáng)有力的個拉動作用。價格指數(shù)弊一季偽度界1941.諒81000施二季蛋度我1963籌1010.9寫三季蠟度雜2003.巡93103銜1.9議四季勁度棟2021.著66104洲1.03幕（峽3拔）截翻止極200君0定年折1發(fā)1齊月份，全市完毀成住宅投役資腳20.8足7睜億元，占房地行產(chǎn)總投資據(jù)的掩58.33侮%炮，豆200練0廢年武漢市住宅柴累計總投特資坊75.8動2通億元，占房地鋒產(chǎn)總投資街的丸85.58炒%嶄。其中住宅類敗物業(yè)價格指數(shù)松具體見下表：運各季度武漢市加住宅加權(quán)平均態(tài)價格水平與價耍格指數(shù)變化如余下圖所樹示魂:瞇通過下圖可以渴看出，第四季度度住宅價格繼墊續(xù)上漲，但漲疲幅小于上季度仙，原因是二季淺度的住宅價格此基數(shù)相對較低插，導(dǎo)致三季度尺住宅價格增幅午較大，第四季恥度在三季度住控宅價格基數(shù)相清對較高的基礎(chǔ)智上難以繼續(xù)保耳持較大的增幅摔，但總的趨勢洲是住宅價格保夸持攀升。番2何．市場特點分唇析六2.雨1貢宏觀市場特點村：〈億世房肺http:/埋/www.f蔽床.c值n糟〉隔1岡．住房分配制銹度改革的歷史妄性突破，為房垂地產(chǎn)市場的發(fā)綁展提供了動力脫。兵200頂0南年，武漢市正芝式步入住宅的知商品時代。予自淡199慎8鹿年密1洪2面月綱3企1覆日延續(xù)了蜘近琴5雄0企多年的福利分丘配住房制度退晶出歷史舞臺，茅貨幣分房制度柄取而代之，住苦宅的商品屬性克逐漸被還原出歡來。經(jīng)畏過境199心9部年的過度轉(zhuǎn)換踐，客從剃200輛0橋年開始，實物咳分房已完全停斗止，居負(fù)民黑“滑等、靠、立要變”策的福利性住房給觀念已經(jīng)開始詳向商品化轉(zhuǎn)變孔。苗200厚0隱年仔6甚月辯3摧0失日以前，凡購姐買公房一次性裕付款的，可享銷受脈20局%傘的折扣優(yōu)惠數(shù)；登200識0誦年歲末，購買環(huán)現(xiàn)住公房一次飄性付款享閣受站10逢%悼優(yōu)惠也全部結(jié)尸束，從今年元擾旦開始則實堤行目“冰零折志扣色”伶。住宅這個人慨們生活消費中洪占用資金量最版大的商品佳在頸200賢0字年完全納入了出市場經(jīng)濟(jì)軌道重。謝2尊．空置商品房拆消化能力加強(qiáng)袋。腎200劑0癢年武漢房地產(chǎn)阻市場的銷售情利況趨暖，市場燒容量擴(kuò)大，除城可吸納上市的衰商品房外，還決消化一部分往閉年的空置商品蟲房躲。蹤199鈴9幅年武漢市空置洪商品房去為卡15而0跪萬平方米閃，溉200學(xué)0行年新竹增纏9爪萬平方米，么到巧200狗0學(xué)年底還適剩厭11泥5義萬平方米，因扇此亡在黨200螞0寧年共消化們了糞4機(jī)4繁萬平方米。造3哪．舊身經(jīng)濟(jì)適用房建撐設(shè)取得較好成派效吹。期200塌0繼年武漢市不斷報推進(jìn)和完善經(jīng)縫濟(jì)適用住房建微設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)犧適用房施工面殘積山為引19省5按萬平方米，竣毛工面積癢為極6附5姥萬平方米，占貧全市住宅總竣哪工面積飛的駝17.23魂%消，全年銷（預(yù)廟）捆售細(xì)115.1撫4杏萬平方米，其妻中預(yù)園售胡38.9沾6榆萬平方米，銷咬售率超爛過炊100薪%抄，解決脫了災(zāi)1捆萬余戶居民的描住房問題，先錫后開發(fā)了百步濾亭花園，華錦死城花園等幾個味規(guī)模大、環(huán)境香好的重點經(jīng)濟(jì)柜適用房小區(qū)。皆4守．誘屢房地產(chǎn)二、三江級市場聯(lián)動效坊應(yīng)初步顯現(xiàn)狂。本200玉0暴年武漢市房地?fù)]產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨云于合理，存量春房交易明顯放津大，二手房市賭場活躍程度較繁高。根據(jù)房地喚產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的遍經(jīng)驗，二手房雷市場的活躍會勺直接刺激住宅絲一級市場的發(fā)鋤展，存量房買磨賣的增加并不掀意味著增量房么市場的萎縮，耕而是帶動增量珠房市場的增長且。廣州、深圳憶存量房交易大拋大超過了增量雕房的交易，而稅武漢市現(xiàn)在存豬量房的交易確扇小于增量房的膨交易，因此利鈴用二手房交易息拉動住宅一級番市場的操作空畏間很大扣。恒200炭0羊年武漢市增量東房市場交蛛易悠3001頃0養(yǎng)起，交易的建擁筑面積息達(dá)鑼24醫(yī)4府萬平方米，而熔存量房市場交宗易達(dá)指到景2713眾0袍起，建筑面積容為賣478.6鵝2嬌萬平方米。存足量房交易的興匹起和已售公房足的上市交易，清大大推動了武椅漢房地產(chǎn)市場予的梯級消費需揚求。棉住房一級市場靠（增量房縣）栽窄住房二級市場但（存量房校）麥慣住宅總量鎖起席數(shù)孝3001衰0針起總2713釣0欣起犯5714臺0啦起雄建筑面達(dá)積殺24迫4廁平方銳米霜478.6偉2專萬平方凱米懸722.6勞2挎萬平方米禍5耀．桂步金融系統(tǒng)成為版房地產(chǎn)業(yè)的堅陸實后盾。銀行中方面：已經(jīng)把甘個人住房貸款宇作為房地產(chǎn)貸糾款業(yè)務(wù)的主體凳，部分銀行將行個人貸款的上列限提檢至到“儉8嚷成習(xí)3啄0益年墾”些的期限棋。里200僻0鞏年全市各銀行憤發(fā)放個人住房珍貸款共壟計勸29.1尿7隔億元，比投資紛到建設(shè)環(huán)節(jié)的河貸款總卻額憲11.7饞9佩億元多出一倍刊多。公積金方這面：公積金貸削款購房面積占全全年總銷（預(yù)切）售面積肢的恭1/楚4噸強(qiáng)攻。狀200六0薪年新增歸集住彩房公積灌金升5.3純8糕億元，恒比油199筍9珍年增桐長敘33.94豆%坑。共批準(zhǔn)發(fā)放俊個人住房貸帝款太901乳9誓戶，共拿計除5.4懂1混億元，同比增懸長接97.8蒜%蘋；支持個人購坦房建筑面積酒達(dá)耽91.7結(jié)6詢?nèi)f平方米，房嫩屋總價值框達(dá)閑12.5賭6牧億元。（上圖述）垮6線．住房抵押對貝房地產(chǎn)市場起時到舉足輕重的員作用橋。槳200聲0黑年房地產(chǎn)抵押禿總戶數(shù)槐為擇2164獵7撫起，薦比膽199貿(mào)9鉛年增坐長義122.8現(xiàn)%胖，說明抵押的輝戶數(shù)增多，個丘人購房選擇銀顧行貸款按揭的姻增多，公積金釀小額度貸款的粉增多。同時銀監(jiān)行加快了放款惠速度和放款條容件，為市場資船金融通起到非驚常重要的作用活。卷199畝9盟年底成立了武闖漢市住房擔(dān)保塞公司吐，鄰200潔0諷年全年辦理擔(dān)幸保業(yè)征務(wù)反30都0猴起，發(fā)放貸倡款捷400圓0枝萬元，其濾中鞏50徑%窗為購買新建商躍品房的貸款璃，孤50網(wǎng)%豬為住房抵押融慎資。篇7圈．慨希房地產(chǎn)中介服表務(wù)為房地產(chǎn)二橡、三級市場的仇啟動發(fā)揮了積困極作用哭。剝200捏0題年武漢市圍繞啄加快啟動住房爬二級市場開展個的各項住房消刑費服務(wù)十分活得躍，住房消費損的中介服務(wù)領(lǐng)蛾域有了很大拓唯展，為房地產(chǎn)陳市場的繁榮起趴到了重要推動刷作用。截萍止歉200儀0站年，共覽有世21巖8六家中介企業(yè)遍虎布全市，形成妙了中介服務(wù)的茅有形網(wǎng)絡(luò)。與夕此同版時懶200河0蒸年居8鋪月底舉辦許了闊“釣百家房地產(chǎn)中劇介機(jī)構(gòu)承諾提初供放心中介聯(lián)蜂合宣言活我動走”教，年底又開展洽了打擊非法中懷介的整治工作草，不僅規(guī)范了馬武漢市中介市嫁場的服務(wù)行為蹄，而且?guī)恿搜胝麄€行業(yè)的規(guī)御范和自律，為陷活躍武漢市二沖、三級市場起版到了十分重要隙的作用?；?蛇、零冬房交會為活躍典房地產(chǎn)市場提奪供了重要的舞櫻臺趨。包200偉0愧年武漢市各區(qū)桿聯(lián)動舉地辦萍“夕房交鍛會揀”暑，進(jìn)一步了活怖躍住房市場鼓。押6幟月趣和其1斬1籃月舉辦了兩次桂全市規(guī)模的大尤型房交會，同泄時各城區(qū)不失增時機(jī)地舉辦了詠區(qū)級房交會，吹既促進(jìn)了增量脫房市場的發(fā)展烈，而且也活躍殊了存量房的交弊易。據(jù)統(tǒng)計堪，佛200很0既年全市的房交松會，共銷售商敬品瓣房湊566餃2鏟套，成交面攜積冤86.3欺1蘿萬平方米，成姑交金番額緒1受3葵億元；二手房虎成翁交餓168嶺1槐起，成交面掠積泛1襖5用萬平方米，成像交金虎額凳1.辨3鳴億元；辦理權(quán)廚證秘187液6笑起；辦理抵押旬、按麗揭鳥24笨5捆起。雖2威．狹漲2湯微觀市場特點孕1伯．從地理位置離來看，城市周課邊地區(qū)由于前粉幾年政府的基留礎(chǔ)配套設(shè)施完秀善，環(huán)境、道匆路情況都得到延了較大的改善偷，使周邊地區(qū)鵲的投資和銷售蜓量均高于中心廳地區(qū)。從銷售年情況看最旺的烘是徐東和洪山露光谷鴉，純200戰(zhàn)0和年在徐東路上浩縱橫不碌下足1錢0役個樓盤發(fā)售，離十分旺銷，形割成了扎堆效應(yīng)茄。徐東作為武塞昌的新區(qū)，在收橋梁經(jīng)濟(jì)的影厭響下已成為武峰昌最具生氣的醫(yī)區(qū)域，成為武歪昌居民購房的員首選。同樣光倒谷也拼是歸200效0登年的亮點，不約僅匯集了大量性樓盤，人文環(huán)倆境一流，而戰(zhàn)且濱200靜0遍年華工科技的播成功上市，光嶄谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷灰報頻傳，其購咳買力的強(qiáng)勁推柿動都是光谷房逢地產(chǎn)迅速發(fā)展廚的原因。隨著州我市大力發(fā)展凱光谷的戰(zhàn)略決嗓策的落實，這另一帶的房價還淡在不斷地攀升灶。型2奏．從樓盤結(jié)構(gòu)樂和戶型來看，薯磚混結(jié)構(gòu)的樓挖盤已逐步退出秤歷史的舞臺，蘋目前市場上的徑結(jié)構(gòu)主要是框游架結(jié)構(gòu)。戶型續(xù)設(shè)計方面，隨胳著市民生活質(zhì)抖量的提高，三補室兩廳兩衛(wèi)的部戶型逐步取代羽了兩室兩廳戶訓(xùn)型的市場主力欣地位，受市場杏的青睞。而面沙積大都坡在太90-12屋0鴿平方米之間。潔3修．從樓盤的層統(tǒng)高看，小高層乓樓盤的銷售開然始啟動，改變父了多層樓盤占肚主導(dǎo)地位的格超局。這主要是充由于小高層的激樓盤帶電梯，政避免了多層要循上樓的麻煩，膀同時跟高層建寄筑比較又有通螺風(fēng)采光好，戶遵型結(jié)構(gòu)好，有眠效使用面積多蹲等優(yōu)勢，因此壽成占為銹200牛0性年銷售的一個梁新變化。勻4輔．從樓層的銷捧售情況看，頂練層銷售情況好非于往年，主要漏是技術(shù)方面的尸突破帶來的結(jié)湖果，不少樓盤蛾的頂樓銷售都豆采取了送閣樓擇的促銷手段，斤因此頂樓在空形間利用上更合濱理了，價格也遲略低一些，對降客戶有一定的吵吸引力，銷售暮也比較順利。這例如：統(tǒng)建千奶禧園，懷從習(xí)200快0設(shè)年訂1青1帳月開始銷售，肅頂樓已經(jīng)全部板銷售完畢。環(huán)5河．從價格上看很，海200你0求元召/倚平方米左右的早商品房是最能劈被市場接受，刺也是市民購買瘦商品房時認(rèn)為扒最為合理的價任位，而經(jīng)濟(jì)適蛇用離房痕100桶%揉的被市場接受客，現(xiàn)在我市經(jīng)堵濟(jì)適用房的平暴均價位浸在削1300-1勝40榴0米元這/犧平方米之間。鷹6嫁．從樓盤設(shè)計館上看述，修200忘0敬年開盤銷售的勁樓盤設(shè)計風(fēng)格農(nóng)各異，以滿足早市場日益張揚恨的個性化需求姻，皇200煉0撤年整個市場中瓶有歐式風(fēng)格，踏古典風(fēng)格、中剪西合璧的風(fēng)格灌等多種特點，樂可謂百花齊放渣。不僅體現(xiàn)了捧我市發(fā)展商市懂場意識的進(jìn)步辱，而且也說明蝕了建筑設(shè)計單航位水平的提高熟。震7妖．從樓盤環(huán)境址來看，由于消梨費者的需求層組次提高，有追材求環(huán)境優(yōu)美的彼需求終，評200檔0筒年我市發(fā)展商忍都十分注重樓夜盤硬環(huán)境的美燥化和完善。發(fā)催展商在增加小歐區(qū)的綠化面積曲，在小區(qū)內(nèi)營袖造環(huán)境藝術(shù)等探方面都做了較勸大的投入。例蓬如常青花園四色號小區(qū)，小區(qū)芝內(nèi)綠化點、線堆、面結(jié)合，人洋均公共綠鳥地紡3.1脈9斜平方米，綠地描率秩40付%收，通過實物造拉園造景，利用肢色彩及空間處農(nóng)理，形成多層去次文化品位。未帶動了四號小路區(qū)的銷售稼，搭200讓0作年已銷售釀了笨1資8聽萬平方米，占毅總銷售搬的涂50槽%舟以上。志8臘．從樓盤配套點設(shè)施來看臘，冤200葉0過年不少發(fā)展商宋的樓盤都配有肢遠(yuǎn)程抄表、三車網(wǎng)合一、紅外飲監(jiān)控、便民店騰、會所、健身疑房等設(shè)施，注底重以業(yè)主的需妨求為中心，提斜供全方位的配愿套服務(wù)。例如撫百步亭花園，島不僅遠(yuǎn)程抄表睜、三網(wǎng)合一、困紅外監(jiān)控、便兄民店、會所、雅健身房等基本比配套一一健全漢，引進(jìn)了武漢回名校育才小學(xué)浮附屬一分校，歐把教育嫁接到裹小區(qū)內(nèi)部，利肝用育才雄厚的姨師資力量，幫謹(jǐn)助業(yè)主解決了患子女的就學(xué)和河受教育問題。挪9老．從樓盤的賣南點來看討，壯200勵0科年房地產(chǎn)銷售著突出的是智能掠化概念。其實予這個概念進(jìn)入堪武漢的時間不驅(qū)算短，但一直仍都未廣泛推廣冬。適200虎0晶年隨著麗島花楚園、常青花園潮四號小區(qū)、學(xué)耗府佳園打忘出響“哲智能攻牌唐”籌，逐漸將這一差概念置根于市脂場中街。胃200盈0霸年選1量1抗月囑2難—米4運日舉辦的智能賞化樓宇博覽會植也羽使曠“杯智能室化寶”路概念形成了一遼種趨勢。智能椒化將成為每個虜樓盤不可缺少蕩的功能。寇1托0殃．從樓盤銷售勢宣傳上看，市昏場雖處于買方輪市場，但消費然者還未到達(dá)理搶性化的地步，弊賣方的有效引綠導(dǎo)對買方的購繩買決策會起到垃很重要的作用聯(lián)。例如藍(lán)灣俊鐮園項目，運用栗了多種宣傳手丟段，在江城刮活起了一陣藍(lán)灣衡旋風(fēng)，使得一課大批有購房意脾向的消費者最雕終都成為了藍(lán)區(qū)灣的業(yè)主。獨1構(gòu)1儲、奧迅吐從品牌上看，根城開、統(tǒng)建、告富強(qiáng)、康居、少百步亭等企業(yè)茶的樓盤綿以活“蛇購買安心、質(zhì)沙量放心、居住頁舒臣心輝”竿的特點，成為更市民購房的首羊選。叉200炎0燈年武漢房地產(chǎn)雜市場總體情況栗是很好的，但最是也有一些缺凍憾。例如在某幸些區(qū)域中存在漲著住宅商品性再價比不合理等做一些問題，部闊分發(fā)展商在開怖發(fā)樓盤過程中系還存在著較多博片面追求高利蠟潤的短期行為尿，如選材不精城、建筑質(zhì)量不測合格，亂收物勻業(yè)管理費等。逃3捎．先3域分類物業(yè)特點逢（億袍房獵http:/駁/www.f統(tǒng)呈.c灶n忌）錫據(jù)《武房指數(shù)盟》統(tǒng)計蓬，岸200督0盡年四個季度，量武漢市房地產(chǎn)澇價格持續(xù)增長輔，住宅、寫字秤樓價格指數(shù)情機(jī)況如下：仇從以上數(shù)據(jù)可責(zé)以看出衡，最200光0恐年住宅增長較籠快，寫字樓的逆增長較為平緩艙?？偟膩碚f，團(tuán)我市商品住宅娛的開發(fā)、銷售麻都取得了較大閱的發(fā)展，銷售半價格、銷售量設(shè)一年中均有較翼大增長，寫字蜂樓市場也逐漸宋走出低迷的陰趨影，步伐雖慢進(jìn)但形勢喜人。揀通過上圖進(jìn)行學(xué)簡單的回歸分槳析可知，天在盈200敞1雕年的一季度，蛇住宅、寫字樓晶及綜合物業(yè)指逢數(shù)的趨勢仍將堡上升。住宅逮住宅類物業(yè)一階直都是房地產(chǎn)沈市場的中堅，趣無論投資開發(fā)棍還是銷售，一疲直都是市場的裁熱點，我市住遣宅房屋銷售面棉積已占總銷售旅面積紡的敏94.5%,洗違個人購買住宅竊類房屋的銷售缺占總銷售面積鑄的怪94.7雜%畏。撞200碑0羅年四個季度我落市住宅價格分休別例為擔(dān)1945.4今9綢元燒/鄭平方米鷹、妥196巾3懇元巡/至平方米壩、何2003.9絹3紀(jì)元遭/呼平方米竭、炕2021.6稀6儀元漫/西平方米，呈現(xiàn)擴(kuò)出逐步攀升的竄態(tài)勢，（見右著圖）全年平均王價格餅為敲1983.5孤2爐元參/任平方米。倡1叫．普通商品房岸銷售情況穩(wěn)中許有升，少數(shù)項溝目售價略有下犬調(diào)，但仍然是足市場內(nèi)聚集人鍛氣的熱點；怎2拒．經(jīng)濟(jì)適用房翅，走勢良好，堵產(chǎn)銷兩旺，是迎市場的搶手品毀種，價格感比隱199捷9孩年上冒漲歪3.1朗%洞；我市經(jīng)濟(jì)適潑用房均價屢在敘130猛0薯元重-140捎0艦元涂/偷平方米之間；化3疊．別墅、高檔憂公寓市場有回左暖趨勢，在都職市花園、麗島刊花園的帶動下筋都有反彈的跡夏象，價格柏較郵199秧9芒年上當(dāng)漲嚴(yán)5.6天%尼，成為新的市血場亮點。寫字樓鏡由于宏觀經(jīng)濟(jì)墳環(huán)境的轉(zhuǎn)結(jié)好彎200怨0寺年我市寫字樓耗價格較往年都潛有提高僑。盞200散0放年四個季度寫綿字樓價格分別雖為飼4003.9耽5修、寇404謙8賢、麥4058.3輩3屆、其4070.7省7盜元坊/摟平方米，平均室售價稻為嫌403被2姻元息/掠平方米，租價澇為兼2煮5沙元監(jiān)/踐平方米，活較捐199集9膠年上鹿?jié)q理6濤%祝。杏200辨0換年寫字樓市場控的特點是寫字攀樓的地域分布鉤對其價格的影家響程度加大睡。巡200汪0遺年由于寫字樓悠的密集區(qū)域轉(zhuǎn)呢向了建設(shè)大泉道增“貪金融一條河街百”撓，因過此寨200稅0趴年寫字樓最高招均價地區(qū)爛是轟“梳金融一條巷街證”染。寫字樓地屠段派-慢價格分布圖如存下：勻1候．建設(shè)大道上催自青年路，下虹至香港路一帶電是武漢市高檔魯寫字樓最密集聚的地方。匯集雨了招銀大廈、傅建銀大廈、新觀世界國貿(mào)大廈插、信合大廈、踏瑞通廣場等眾殼多的高檔寫字市樓。該地段真違正是我損市格“喪寸土寸腹金遷”獻(xiàn)的黃金地段，紀(jì)平均售價估在去758卵0染元謀/指平方幸米椅享，平均月租價改為佛6縮0駕元握/菊平方米，平均馬入住率誼為馬60挎%碑左右。饅2澆．解放大道至藏武勝路這一地遵段也是我市中農(nóng)高擋寫字樓較澆密集的地段，紗武漢廣場、泰假合廣場、中原披大廈、化工大泰廈、良友大廈絲。平均售價春為若503過6灶元與/插平方米，平均躺月租金牲為旱33.磨8知元刑/站平方米，入住逐率危為星55頁%奧，退居次席。犯3盒．勝利街至江訂漢路一帶、沿堤江大道。聚集幣了武信大廈、寄金濤大廈、長梢航大廈、金冠胸大廈等寫字樓槍，平均售價從為步416療0笨元曠/庸平方米，平均代月租價遮為鐮32..全8宗元王/仇平方米，入住丟率疼為閉50遇%榮左右。譽4烤．中南路至武嗽珞路沿線。中醉商廣場、發(fā)展崗大廈、中南大較廈、江天大廈趴、匯通大廈、殊亞貿(mào)廣場，該映地段平均售價污為括409仿1笨元身/僻平方米，平均債月租價垃為納35.墊9叛元毒/逗平方米，入住涌率途達(dá)燃70縮%裝。糕5購．寶豐路、漢側(cè)陽地區(qū)。平均艱售價榴為薯381肝0停元譯/追平方米，平均飲月租價知為池3盼0導(dǎo)元撕/練平方米，平均檔入住率憐為謊80虛%豆左右。數(shù)加萄入魯WT媽O掠后隨著外商外個資企業(yè)的進(jìn)入眼，會消化一部區(qū)分的空置寫字菜樓，因此我市杜的寫字樓市場臭會有一定的改再觀，但寫字樓惡市場的整體走桂強(qiáng)還要靠我市曉宏觀國民經(jīng)濟(jì)配的拉動。商業(yè)服務(wù)用房形200深0蓄年已經(jīng)遏制了奸下滑趨勢，開竹始反彈走強(qiáng)。拳主要得益怪于傍200研0頭年市政府所進(jìn)梯行的一系列改舅造建設(shè)工程如粒：江漢路改造刊為步行街，洪濃山廣場、魯巷圈廣場、首義廣趟場的設(shè)立等等吃，這些都為百商貨銷售服務(wù)業(yè)拒帶來了巨大的蹦商機(jī)，也為商泡業(yè)服務(wù)用房的疊發(fā)展提供了機(jī)碎會。我游市氧200劇0閣年新開大型商積場望2詞家昆—呆—各莊勝崇光和魯滅巷購物廣場，恭百年老店中心慈百貨重新市場句定位，重新改焦變形象，武商役三家店連為一案體形成商業(yè)城伏，這些都刺激棋了商家對商業(yè)膝服務(wù)用房的需抵求，促使商業(yè)尿服務(wù)用房價格士回漲湖。舌200奴0禿年漢正街也提恒出了二次創(chuàng)業(yè)條，大夾街商適城見50忘0垃個商鋪全部發(fā)屠售完畢。但由社于還有部分地醒區(qū)的商業(yè)用房截沒有配套支持北，沒有形成規(guī)邀模，空置現(xiàn)象吳還是比較嚴(yán)重扔，經(jīng)濟(jì)效益不刃好，價格很低汗，比如徐東路清上的商鋪。耍從以上資料可飽以看出，武漢任市房地產(chǎn)市場逢環(huán)境是良好的信，各類物業(yè)正瘡朝著有利的方堅向發(fā)展，尤其釀是住宅投資，男將得到進(jìn)一步樓發(fā)展。寬3典．紹200及1化年及未來武漢州市房地產(chǎn)市場豈展望（億剝房爛http:/巷/www.f全例.c心n查）奧200熟0機(jī)年湖北省房地媽產(chǎn)價格從低迷任狀態(tài)中走出，小呈現(xiàn)出逐季上準(zhǔn)揚的態(tài)勢。因南此支200訊1量年也是武漢市系房地產(chǎn)發(fā)展的設(shè)重要一年。崇1罰．毛200肌1慈年武漢市的十草大工程計劃之普一就是房地產(chǎn)漏開發(fā)方面的投頁資達(dá)閣到啦10吳0乏億，住宅竣工體面積腰達(dá)參50陣0懸萬平方米，這娘預(yù)示著將掀起月一輪新的房地賤產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮對。膝200澇1付年開發(fā)主要集分中在后湖、常殲青、南湖、四肅新及長豐地區(qū)頃，人流分布將塞向城市外圍分辟散，武昌、漢壇口、漢陽人口姑居住和用地將縫相對平衡。柄2范．速200慰1嘉年，武漢市房吐改的總體目標(biāo)當(dāng)是全面推行住池房分配貨幣化曲，提高住房社建會化、商品化漂程度，建立適嘆應(yīng)社會主義市訓(xùn)場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)達(dá)住房新制度，默落實住房補貼鴿分配，釋放購綢買力。捕3盛．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)拉濟(jì)適用住房的船建設(shè)，并淺在螞200積1酸年武漢市將建回立起經(jīng)濟(jì)適用雁房的審核機(jī)制逐。經(jīng)濟(jì)適用房泡的總量在與商揭品房協(xié)調(diào)發(fā)展爸的基礎(chǔ)上實現(xiàn)敘三個控制：一燈是銷售對象的蒙審核控制；二繪是完善價格審東核控制，三是盛面積標(biāo)準(zhǔn)的控丈制。豈4瀉．喪200舟1撓年，武漢市市式級和各區(qū)級房呈地產(chǎn)有形市場劈即將全面建成聲并實現(xiàn)互相連征通。將提供規(guī)絕范交易場所，計提供大量市場濱信息，提供快愉速的交易服務(wù)震，對促進(jìn)市場礦流通將有重要丘的推動作用。下5縮．建立高效的機(jī)房地產(chǎn)行政管鎮(zhèn)理體系，積極盤推進(jìn)房地產(chǎn)交鞏易與權(quán)屬管理明一體化，落實榨《簡化房地產(chǎn)躲交易與房屋權(quán)皺屬登記程序的位指導(dǎo)意見》，足切實解決目前劍房地產(chǎn)交易與袖權(quán)屬登記中審濁批環(huán)節(jié)多、提含供要件繁雜、爆辦件時間過長皺等問題。推行奮一個窗口收件繼，一個窗口發(fā)喪證，簡化程序禍，降低收費，豎為促進(jìn)房地產(chǎn)恨交易起積極的慎推動作用。嫌6馳．規(guī)范物業(yè)管鈴理，明確物業(yè)襪管理收費的定惕價原則、定價筋方式和價格構(gòu)克成，規(guī)范物業(yè)惑管理收費并加循強(qiáng)監(jiān)管。同時告修訂和完善原節(jié)有的政策法規(guī)條，對物業(yè)管理寄發(fā)展和市場行崖為進(jìn)行有效規(guī)誼范，力爭形成齒一個系統(tǒng)完整垮的物業(yè)管理政襖策法規(guī)體系。汪7德．積極推進(jìn)武蹲漢市國民經(jīng)濟(jì)殲和社會信息化最進(jìn)程，啟動房驚地產(chǎn)信息化、迷網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)泥，扶持一批慧像始“沙億房壁網(wǎng)嗚”娃一樣的高科技鈔企業(yè)，建立、辨完善和規(guī)范房斜地產(chǎn)信息咨詢偷服務(wù)體系，大甜力發(fā)展房地產(chǎn)匹業(yè)的電子商務(wù)硬。雨另據(jù)專家預(yù)測文，亮200將1萍年房地產(chǎn)價格行的大趨勢是上布升，但上升幅炒度不強(qiáng)，界呈妹“吧軟斃升何“亮狀態(tài)。只支持軟升的主侵要有以下因素識，首先是多項背房地產(chǎn)扶持政母策聯(lián)動將拉動援房價上揚肚，倍200吳1秘年這些能影響限房市的政策主踏要有：住房分示配體制改革，睜住房供應(yīng)體制貨的重大調(diào)整，路二手房交易市蠻場的進(jìn)一步開棉放，住房金融宏培育和加快發(fā)泉展，加強(qiáng)住宅乓產(chǎn)業(yè)化，提高闖住宅建設(shè)整體使質(zhì)量等，這些第政策極有可能蠻將住房的巨大宏潛在需求轉(zhuǎn)化蔽為有效需求。齡另外銀行的多詳次降息也有利典于居民增加對負(fù)住房的投資，塵住宅消費的可丙能性和市場將終會擴(kuò)大，加上迎有關(guān)金融政策粱措施的實施，役也會對房地產(chǎn)壇起推動作用，個如襲200市0眉年國家加大住孟房公積金的歸筐集力度，重點潮發(fā)展住宅組合己貸款業(yè)務(wù)，延朽長按揭期限，葵完善住房貸款躬保障等，都對閥促進(jìn)市場消化懂，提高市場價柿格起到積極作秩用。（《長江扔日報觸》誓200煮0快’央9螞）蹦(謹(jǐn)三繁)賊有利投資經(jīng)濟(jì)們形勢成因分析雞（億霜房模http:/亡/www.f干誠.c繼n鳥）努（一黑）告秒國家宏觀經(jīng)濟(jì)磚的影響葡覽截桑止傷1鳥1區(qū)月份，我國經(jīng)該濟(jì)保遮持急8.2尺%臟的高速增長。也是亞洲金融危健機(jī)以來表現(xiàn)最晴好的一年。主沒要表現(xiàn)如下立：鑄1激1雁月份，全國完圾成工業(yè)增加邪值改217鼓1隔億元，比上年暈同月增喝長傲10.6蹤%側(cè)，繼續(xù)保持比田較快的增長勢慎頭鉤。厭1-1口1南月累計完成工燈業(yè)增加武值韻2132尖7演億元，比上年樓同期增段長椅11.5呼%追。國有和股份份制企業(yè)生產(chǎn)增漠長速度超過集牙體、外商及港劇澳臺投資企業(yè)給生產(chǎn)增長，表隔明我國經(jīng)濟(jì)已央經(jīng)走上健康發(fā)糟展軌道咬。什材工業(yè)產(chǎn)品銷售流率穩(wěn)定提高驟。憶1呈1毅月份工業(yè)產(chǎn)品閑銷售率姐為補97.42%襯,厭比上年同月提交高瘋0.1猾2稻個百分點，與宰上月產(chǎn)銷率基濤本持平打。葬1-1鉗1次月累計，工業(yè)洗產(chǎn)品銷售率勝為慌97.27%浸,仇比上年同期提植高來0.6喉6質(zhì)個百分點。拐前俯1紙1類個月累計出口床交貨值比上年當(dāng)同期增衡長冠26.1戒%笨，仍保持了快覽速增長的勢頭通。責(zé)1雷1枕月份全國居民傍消費價格總水察平比上月上筑漲嘉0.帖7扭％，比去年同沫月上鉛漲最1.3蠶%獅，遺1-1遵1眠月累計平均，帶全國居民消費掩價格總水平比宿去年同期上閃漲造0.2弟%削。其中居住商躁品和服務(wù)項目柿價格分別比上脊月上輸漲云1.0盟%豎和膚0.3鬧%液。仍笨（二江）斑妄武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)皇展勢頭良齒好止惜今年以來，武勒漢獸市旱GDP驅(qū)攜一直保溉持門10螞%若以上的增長率眨，扛因壯GD慚P連增長帶來的財泄政收入增長額擠約翁為齊1枕3諷億元左右莊。岸1告0丹月份，全市國匆有工業(yè)及年銷者售收升入儲50絹0蛙萬元以上的非閑國有工業(yè)企業(yè)洗完成工業(yè)增加養(yǎng)值母24.8略5桂億元，按可比重價格計算，比脆上年同期增龍長宏16.35安%該。各種經(jīng)濟(jì)類傻型工業(yè)競相增鎮(zhèn)長，外商及港陵澳臺經(jīng)濟(jì)增幅憑最高。國有經(jīng)絞濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)覺、股份制經(jīng)濟(jì)頃、外商及港澳湯臺經(jīng)濟(jì)分別完痰成工業(yè)增加劣值宣12.6砍2碑億元劑、拘1.4鹿8熄億元膜、亞5.6紅6濫億元抓和組4.5賞9陡億元，比上年紙同期增辜長密10.6餓%姿、頂11.0罪%漲、仍16.9隱%恥和惑30.3切%員；行井1熱－已1梨0拌月份，全市完平成固定資產(chǎn)投始資鑰193.4杯3亞億元吸，廟傘比上年同期增隙長厚6.7拳%渾。其中基本建柳設(shè)完成投淚資筐71.2啄8乖億元，增琴長碧3.6攤%碎；更新改造完恢成啟46.9簽1悅億元，增槐長只2.9拘%詞；房地產(chǎn)完欠成巖70.2槐6遵億元，增吹長囑4.9老%骨。消費品市場考繁榮興旺，外底貿(mào)出口大幅增駕長。對外貿(mào)亦易淘1那0松月份實現(xiàn)外貿(mào)部出麗口烘345矛1捆萬美元，比上砍年同期增可長滴31.3置%域，保持較高的熱增長幅度。截比止眉1器1棟月底，全市國養(yǎng)有工業(yè)企業(yè)總挨產(chǎn)值同比增都長模14.4什%蜓，產(chǎn)品銷售收溝入增摟長它22.差8念，實現(xiàn)利稅增爺長挎70.9虛%硬，實現(xiàn)利潤總濃額由去年同期趙的趕負(fù)強(qiáng)2墓億元到今年盈發(fā)利肢6.賓7煤億元，虧損企拒業(yè)的虧損額由代去年同期價的歲7.粗9昌億減少嘩到盆5.漲4絡(luò)億元犯。貢因（三）全國整牲體房地產(chǎn)市場絨發(fā)育發(fā)展情況納良稠好史1斑1炊月，空置面積縣分類指數(shù)值盡為口98.1近8凝點，明顯低于漂去年同虜期稼104.8山2球點的水平劣。庭選今年役前旦1窩1斧個月，商品房住空置面積的增狂長速度刷為櫻11.8壺%控，當(dāng)月凈增空泥置面康積撓16則9躬萬平方米碧。妥率在銷售持續(xù)升賓溫的推動下，欠商品房銷售價繭格穩(wěn)中趨升。聰截倚至響1脈1抽月，全國商品雁房平均銷售價箱格為每平方襪米幣209榴1革元，同比增楚長貓2.2尿%加，是下半年以鴉來的最高增幅壺。其中，商品健住宅銷售價格漁為每平方筒米擺196軍2筑元，比卸前揉1君0彩個月增奉加航4風(fēng)7轎元套。彼坑今年，房地產(chǎn)班開發(fā)投資明顯諷快于同期基本雞建設(shè)和更新改靠造投資增長速稠度。今年已前醫(yī)1鋪1堤個月，全國完促成房地產(chǎn)開發(fā)濾投勝資著3744.跟3歉億元，同比增活長揀24.11英%財，增幅比去年參同期提陵高饒3.稍7雄個百分點，房皆地產(chǎn)開發(fā)投資買占固定資產(chǎn)投鋪資比重收達(dá)臨20.6程%怕。轉(zhuǎn)刮受房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)與銷售快速增沖長的影響，土月地開發(fā)面積明于顯高于去年同數(shù)期。霉前嚷1吳1類個月，全國累瞇計土地開發(fā)面射積畝533旱7泉萬平方米，同爛比增獨長叢36.9獻(xiàn)%巾。賽亭（三恒）笨牽積金歸集、商蘆業(yè)銀行住房貸升款的有力支亞持懷頭據(jù)統(tǒng)計，今年狐全市公積金歸觀集額母為配5冶億元，超過政右府爬4.興5家億的目標(biāo)，公誦積金使茅用牲4.8炎6覽億元，截止今磚年，公積金歷抄年累計歸集額肚為鞋2伶2隊億元。另外，庭商業(yè)銀行住房濁貸款的程序簡黎化、貸款額度堆的加大及貸款恒年限的延長都剖為啟動房地產(chǎn)亞市場個人消費尺創(chuàng)造了條件。席在充分的資料悔基礎(chǔ)上，綜合痛上述房地產(chǎn)投瘦資環(huán)境分析和坑經(jīng)濟(jì)形式成因造分析，可得出倉結(jié)論：國家宏魯觀經(jīng)濟(jì)形式是素可喜的，與房材地產(chǎn)有關(guān)的政括策和法規(guī)有利絡(luò)于房地產(chǎn)市場悄的進(jìn)一步發(fā)展購和活躍，因此死可以說后湖花顆園項目在投資詳機(jī)會選擇決策筋、地段選擇決呀策這兩個方面穿是有充分科學(xué)革根據(jù)的。擇第三嗓章全壓項目周邊物業(yè)著市場調(diào)查分析息項目調(diào)查是可姐行性研究工作寧的基礎(chǔ)，是在攪地域選擇后進(jìn)渴行的多項生活氣指標(biāo)的調(diào)查。英本次調(diào)查分析憲主要是針對擬量投資地塊的地枯理環(huán)境，后湖常地區(qū)區(qū)域房地偶產(chǎn)市場，地區(qū)造既有的生活消怪費條件，后湖此地區(qū)住宅消費隆者等幾個方面珠的調(diào)查，為項蔬目的可行性分呼析和研究提供斗充實的研討依球據(jù)。漆該項目位于江且岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，波現(xiàn)在先對江岸崇區(qū)房地產(chǎn)市場點作簡要的概述癢。下圖表是江貨岸燈區(qū)物200屑0扎年的房地產(chǎn)價怒格和指數(shù)：與江岸區(qū)價由格時他江岸區(qū)指數(shù)則一季儀度接2218.躁78100累0軌二季搭度靜2227.苦38100扯3.876固三季殿度慮2223.招24100汪2.86車四季鞏度啦2226.帶24100雙3.2孫200產(chǎn)0現(xiàn)年第四季度江瓦岸區(qū)的價格指錢數(shù)走勢由上季利度的下跌轉(zhuǎn)變乎為小幅上揚，龍但指數(shù)仍沒有士達(dá)到二季度高究度，因為江岸莖區(qū)的房地產(chǎn)價辨格水平在武漢穩(wěn)市是屬于較高析的，而今年房森地產(chǎn)開發(fā)大多求集中在江南地皮區(qū)，使得該區(qū)旁的住宅價格徘桂徊不前，江岸辜區(qū)由于自然條耗件的限制使得業(yè)住宅開發(fā)投資螺大部分都分布珍在中北部地區(qū)噸，建設(shè)大道南燦北，臺北路、夫香港路一帶，武是房地產(chǎn)開發(fā)巡投資較集中的推地帶，主要原陳因是該地區(qū)的值建筑密度較小亞，交通便利，攏距離中央商業(yè)文區(qū)較近，這一式代擁有臺北花朋園、臺南花園鈔、德富花園、衛(wèi)澎湖高級公寓勾、臺北花苑，鋤碧波公寓、國睬信城園林小區(qū)沾等眾多的住宅代小區(qū)。位于高兇雄路的國信城恩園林小區(qū)琴，梅199棗8嘗年松5誕月開盤，目前葬已屬尾房，但揚第四季度止以員235層0常元疫/徒平方米的現(xiàn)房雞價格出售濫了趟450沿0斧平方米，銷售徑業(yè)績較好真?；詈蠛?、竹葉山盒一帶也是該區(qū)射房地產(chǎn)投資的拼熱點地區(qū)之一朗，這一地帶是逮相對較偏的地劈段，根要據(jù)逆“居城市空心森化嫂”錦的理論，離市鋤中心區(qū)有一定吉的距離，自然批環(huán)境較好，并球且有開發(fā)大片趨住宅小區(qū)的條坑件，是未來最厭適合居住的地捷區(qū)之一。這一夕帶已經(jīng)有佳海間華苑別墅、竹吸葉山花園、后飾湖生態(tài)花園等做住宅小區(qū)。這槍一地區(qū)在未來網(wǎng)升值的可能性例較大。位于該側(cè)地區(qū)的東方恒省星園，本季度五期房銷售價格驅(qū)為其188匯6造元暢/思平方米，低于陵江岸區(qū)的均價不，本季度銷售近了浴1.6圣5件萬方籍。第越一、投資地塊陶的地理環(huán)境拜土地是不可再光生資源，一個喝項目的土地價辟值是有多種因鋤素綜合作用的有結(jié)果。土地所醒處的地理位置匯，周邊的自然遣環(huán)境，人文環(huán)緣境，市政配套抱及臨近樓盤的螞品質(zhì)等，決定謙了此地塊大部仿分的市場家者宴，因此，我們村首先從地塊環(huán)惑境入手調(diào)查分功析。里1咸.挪土地性質(zhì)及地譯理位置綜述乞地塊面積：凈腔用地面繞積迷8.3撐7方公頃，近似平桂行四邊形，周闖邊主要有水塘摘，菜地和村鎮(zhèn)絮建設(shè)用地構(gòu)成倉，較平整。肺該地塊位于江望岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石猾橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)妖田，整個地塊報較平整，無丘騰陵，小山包，楊且地塊的延伸思四周也大致是益一望平原，地隱塊周圍有叫多蔬的村莊，主要慌有石橋村，塔鉤子湖村（由漁屈家墩，福園村祖，蘆家墩三個腐自然村構(gòu)成）差，新春村（單有躺200囑0院人左右）；還拼有成片的采地懶和零星的湖面朱分布在地塊周釣圍。陜2低.燃地塊自然景觀惜及環(huán)境質(zhì)量攏2.勢1征自然環(huán)境旺該地塊總體來鍛看屬于平原地海區(qū)，空氣較好超，無大型污染膝，植被水系豐序富。柜以下為地塊四澆個方向的環(huán)境礎(chǔ)情況：1.南向嚇遠(yuǎn)望是一條長邀條沿路而建的虛現(xiàn)代化建筑，雕能隱約感受到鏈大都市生活，予京廣鐵路從旁里邊橫貫而過，取由遠(yuǎn)及近是大以片開闊地帶，棍無障礙物，臨瘦近的后湖大道拌平行延展，該乏方向上因有一尿高壓輸電線路初沿后湖大道方餓向鋪設(shè)，使得妻該方向上無論承近看或遠(yuǎn)望的屈視線都被干擾俊，另外區(qū)域環(huán)紋境因建設(shè)公路漫略有空氣和噪從音污染。2.北向乖北面遙望張公交堤，成片的草怒地，帶狀的防常護(hù)林區(qū)沿堤分躲布，大片的湖災(zāi)泊，蓮池密布灣，自然村落散訴布其間，湖水古清澈，空氣清美新，寧靜而美劣麗，但近處有蒼零星的小村落氧削弱了景色。3.東向蹦遠(yuǎn)方較開闊，言中部為建設(shè)中歸的東方恒星園再，近處的竹葉脂山路邊為商鋪漿，工棚映入眼勢簾，黃孝河平僵行流過，隱約更有河水淤積下急來的異味。4.西向飯西對姑嫂樹路常，進(jìn)處無高層敞建筑，視野開世闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代衰都市居民區(qū)，姻隱約可見正在廚施工的新華家窮園，自然村落域和耕田水塘由拘遠(yuǎn)及近步入視距野，也是因大產(chǎn)道的施工沿路轉(zhuǎn)有灰塵。狀2.溜2序項目周邊情況集我們選擇以本菊地塊為中心，罷南至五干道（欣發(fā)展大道），徒北至張公堤附延近，東西以姑口嫂樹路和岱黃歪公路兩側(cè)為界松，集中調(diào)查。隔1厲．碼罵地形地貌狀況鳥（詳見附圖地億形地貌圖）嘴2羅．廁晶物業(yè)形態(tài)劃分麗圖（詳見附圖茄物業(yè)形態(tài)劃分正圖）永3顆．吸立局部放大圖（三詳見附圖局部先放大圖）附圖說明捷1稿.程岱黃公路一帶熱區(qū)域調(diào)查口自然環(huán)境：該雞帶為平原地段凱，靠近黃孝河暮，兩旁不遠(yuǎn)處怠有若干小湖，貼附近的村落有氣石橋村，塔字和湖村，新春村腳，都屬于后湖扭鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)絕政府靠近竹葉壇山路，距石橋妨村不訪到劇50食0尸米。附近設(shè)有熱成片的自然林薯或人工林，惟刮有路兩旁不多臺的樹林，大車丙過后，塵土飛談?chuàng)P，該地段綠牢化較差，但也易沒有什么大型屈的污染源。饒社會環(huán)境：道新路路面狀況較丑差，經(jīng)常有載擊貨的大卡車經(jīng)岸過，到市內(nèi)的膜交通不便利，括沿線只碰有異71蜻6撓一路公交。地魂段入口處有大催東門客運站，忠有許多通向周漫圍縣市的長途喇客車。水電氣銹的基礎(chǔ)建設(shè)均咬以到位，電話輕線已鋪設(shè)，但轉(zhuǎn)沒有網(wǎng)絡(luò)線和超有線電視線（饞新建小區(qū)除外雷）。路邊附近赤有顫2-莊3棒個門診部，有蹈中國信合，農(nóng)尺行等金融機(jī)構(gòu)衫的分點。石橋氏村對面有華中口高級中學(xué)，但對距石橋村較遠(yuǎn)重。沒有大型的相娛樂場所，只昨有幾家小型的丑臺球廳。竊人文環(huán)境：沿軍路兩旁的居民護(hù)來自不同的地芝方，主要是石蠶橋村，塔字湖徹村等附近的村鈴落。另外還有外武昌，漢口，恢漢陽的居民到住此打工。同時好有黃陂等附近然區(qū)縣的居民?；退麄兇蠖嗍浅霰K外打工來到這暫里，租用當(dāng)?shù)叵用竦淖》?，肌沿路地帶和石年橋村大概湊有?-棋3報千人。居民的串房屋大體聯(lián)為躬2-俘3濫層，比較簡陋號。桿經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有膊一大型鋼材市掉場，路兩旁一引直到石橋村居姥民的收入水平復(fù)不等，屬石橋端村的居民每年槳固定映有寶1000-1國50遇0感元的收入，來渾源于村辦企業(yè)牙，承包隊，出路租房。另外村占民可選擇在路洋兩旁租商鋪，驚發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)溝，或在一些私動人辦的公司打窩工，如武漢新恥基業(yè)混凝土有鏟限公司等，他說們的收入較高牙，每月獻(xiàn)有遵100某0培元左右的收入紡，另外有些較贈大的公司都有伍集體宿舍，員疑工來在各處，傅有的住在二七塌路。晶此處本地塊東卻北方向的村落菜屬于石橋村六曬隊，該隊共滿有陳6新0繭戶，恭約皺25商0醋人，村民主要寫以種田，打工弓，出租房為生慧。對村大隊而碌言，收入主要糾以浸“鑰賣躍地糧”潔為主（該村的申集體地梯約捉40饑0隆畝），收入該餐居民發(fā)放補助湯，基本上每戶姨居民災(zāi)為揀4000-5犧00遞0車元看/蝦年。該村交通釣不發(fā)達(dá)，小學(xué)切，中學(xué)都比較箏遠(yuǎn)。居民主要壇以石橋村人為煌主，有一些來倘自黃陂等地區(qū)帖的打工者。工未廠很少，只有療幾個村民自辦禽的個體小企業(yè)祥。雇員多為本皮村居民，村民探自建房多為二質(zhì)層樓房，建筑床面積曲約超40親0裝平方米左右，籠很多房子由外企來者租住，該膛村的水電，通裹訊等都不完善絲，綠化狀況較頭差，周圍有很輪多廢墟空地，陣基礎(chǔ)設(shè)施和公瓣共設(shè)施都不完喉善。霞2善.休塔字湖村至張睛公堤路段調(diào)查胡自然環(huán)境：沿旦線區(qū)域自然風(fēng)竟景較好，多湖鏡泊村莊釣魚臺宴，無污染，空框氣清新，景色悔怡人。沿張公客堤路段以綠地尸，防護(hù)林區(qū)和神湖面次第構(gòu)成乘，地勢平坦；串塔子湖路段屬迫平原地區(qū)，沿坡路自西向東依律次分布新春村工，塔字湖村（禾由漁家墩，福辛園村，蘆家墩稈三個自然村構(gòu)躍成）。周邊以得菜地，耕地為璃主，零星分布貞水面，石橋村儉路段基本同上魯。葉社會環(huán)境：該非區(qū)域位于江岸親區(qū)邊緣。縱有膨張公堤，橫有昏竹葉山路，內(nèi)革為塔子湖路段矩，交通便利，些有牧72呆6肺，討6賭9物路公交車。給證排水設(shè)施齊備展，供電設(shè)施相家對不足，但具屋備發(fā)展條件，專有待進(jìn)一步建鹿設(shè)，通訊便捷塘，暖氣設(shè)施有與待進(jìn)一步開發(fā)蹄建設(shè)，有液化買汽供應(yīng)站。萌經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該泛區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)賤實力不強(qiáng)，居納民收入水平普址遍不高，工礦憐企業(yè)大都以民伍營，私人企業(yè)璃為主，現(xiàn)達(dá)到渠大都處于半停助產(chǎn)狀態(tài)，但私踢營企業(yè)仍具相啄當(dāng)活力。商業(yè)誰，金融業(yè)，服影務(wù)業(yè)仍處于落辨后的萌芽狀態(tài)旺，有銀行，合陜作社零星分布敗其間。當(dāng)?shù)鼐涌得袷杖氩罹噍^庭大，新春村，標(biāo)塔字湖村平均雙月收入綠在緩150拉0足元左右，主要俘以房屋出租，撥村辦工廠承包棒，打工，養(yǎng)殖堵為主。穩(wěn)3徐.堆姑嫂樹路段調(diào)貴查等沿漢興路至張矛公堤害段弓,餓交通便釋利問,罩有秘560,71竭1,805,婦71,527籌,35,4故1計路公交線路經(jīng)爛過忙,旋物業(yè)基本為三桑層商住艷樓閘,屯底層為商陵鋪乖,權(quán)樓上為住房。叮商業(yè)發(fā)苦達(dá)金,艘相關(guān)的銀迷行田,連醫(yī)院診四所蘆,霧小舟學(xué)亂,集中學(xué)設(shè)施齊輪全受,壇有漢興學(xué)謹(jǐn)校宋,估武漢市第七十土一中學(xué)設(shè)在該疾區(qū)獨域詠,告但環(huán)辟衛(wèi)閑,刻綠吩化垮,尼無了設(shè)施仍停溉留在相當(dāng)?shù)偷谋嫠?。居民以使本村居民為趴主嶺,已外地人占小部互分另,爺村居民收入來鄙源以出租房漆屋愧,店商筋鋪駁,貫打工為主。區(qū)削域內(nèi)有祥龍實達(dá)業(yè)管,寸華美生活鍋爐獨制造碌廠澇,斷紅巖汽車武漢圓銷售公司等為墊民營及私營企歐業(yè)怕.欠沿路可視園丁梯苑、富康花園瞎等已入住的居壯民小區(qū)。霞沿張公堤段以異居民區(qū)為領(lǐng)主受,毛零星間隔有林帖區(qū)和小塊菜林地環(huán),件無商業(yè)門永面緩,睜有兩個工廠及牽武漢新世界畜濃禽水產(chǎn)市場。娃沿線輛有忽3車5爐路車通管行多,理基礎(chǔ)設(shè)候施區(qū),即公共設(shè)施相對萄滯后。姑嫂樹枯路段以民屆營問,栗私營工廠為細(xì)主建,被大都處于半停壞產(chǎn)狀瘡態(tài)示,蒸另外該區(qū)域內(nèi)吼設(shè)有武漢市勞省教正所救,繞戒毒所。居民植收入主要以經(jīng)烤營釣魚點臺努,像打奮工學(xué),民出租房屋為來腳源胸.敵道路情況較距差兼,待路面較伸窄樣,衰且坎坷不胖平駕,牙綠化很盟少嫩,隨自然環(huán)境一抹般勺,腎無污錦染潛.城整個經(jīng)濟(jì)實力案較同區(qū)域內(nèi)其煮他村較膚強(qiáng)半,太交通也便撓利巾,異基礎(chǔ)公共設(shè)施腰也相對完鐮備膊,成但自然環(huán)收境講,片景觀不如其他春村。懶4狡.伐后湖大道西段獻(xiàn)至石橋村一帶變屬石橋鄉(xiāng)行政斗劃變分叛,賽居民侍約連80血0返戶。因沒有土界地林,櫻鄉(xiāng)民很少務(wù)朋農(nóng)鉆,鐵鄉(xiāng)里只有少數(shù)革魚塘。鄉(xiāng)里人毀們生活來源主粉要靠外出打工瀉和房屋出唉租成,儀每戶的房屋大竊部分遇為謹(jǐn)2-辦3唯層的樓跪房倘.帥區(qū)內(nèi)企業(yè)和勒少寸,掠大部分已關(guān)蠶閉閥,曬只有少數(shù)幾家盛如佳樂化學(xué)涂耗料有限公膀司心,號田田股份集團(tuán)泊有限公司在經(jīng)救營。漢口殯儀岔館就在石橋村烘路給旁摟,針有兩所學(xué)濕校扯,毀一所幼兒粘園械,弦兩個集貿(mào)市際場榨,涂一個衛(wèi)生所和瓜幾個小診禾所雹,始因后湖大道在頂建捆,躺鄉(xiāng)里的水電十婆分方便。風(fēng)5萌.粘黃浦路一帶至族工農(nóng)兵路一帶咬自然環(huán)災(zāi)境娘:玉沿線因是城區(qū)浙主干擺道帥,致叫喧您嘩感,鄭發(fā)展大道至姑票嫂樹路兩側(cè)臨鉤街多為建炒筑爬,扛底層為商鋪門述面座,胡上層為居民居等住。二七路沿壞線景觀較誼差鹿,齊正在進(jìn)行基礎(chǔ)榴設(shè)施道路建鞭設(shè)嗚,繼旁邊多為低層悶住煩宅思,肚商業(yè)用房較賊少脖,摸離二七路幾十悟米以外為江漢甜鐵路西線，鐵語路線以外是大蝶片的農(nóng)斃田銳.濁人文環(huán)砌境笑:跪發(fā)展大道一帶繞科剛,威教池,趙文須,搏衛(wèi)事,郊娛樂等公用設(shè)鴨施一應(yīng)俱全。職發(fā)展大道臨街膊主要是商透鋪輸,纏背街處大多為否住革宅床,烈其中發(fā)展大馳道拖,貞二七路附近都爆有村慨莊豐:大黃浦園豐壘村蝦,示勝華劣村絮,燙人口數(shù)量均斜在騎2000-3意00賓0慣人之間。墊經(jīng)濟(jì)環(huán)桂境屢:欣發(fā)展大道一帶渴較繁統(tǒng)華方,航銀盒行淡,郵酒店及商業(yè)網(wǎng)慰點較噴多同;藝二七路現(xiàn)今在謀修建公饒路止,尸路旁有零散建叮筑鵲物苦,鏟大部分要拆由遷蛋,襲道路通車蒸后謠,投經(jīng)濟(jì)環(huán)境會有承大幅度的提高伸。過二、后湖地區(qū)夏區(qū)域分析基1筒.字基礎(chǔ)設(shè)施狀況婆分析蘆1.禍1支交通狀況蕩本地塊四周已怒初步形成了大棟的交通體我系松,洋東西向有近年范來新建和在建吵的發(fā)展大駁道優(yōu),是后湖大猜道耳,怒幸福大庫道眉,嶺張公堤路相段麗,乎其奴中桑,研后湖大道正在席加緊施工建揪設(shè)第,公年底前建成通挖車后將對本地線塊項目提供良描好的條奪件膠,膠南北向主要為銀地塊兩頭的姑予嫂樹路和岱黃猛公路。姑嫂樹手路交通便蠶捷飾,蠢有打560,71盛1,805,謙71,527妥,35,4醉1希路等通向各個簡方臣向還,徑岱黃公路公交碎少詞,雅只較有虛71蝕6燦一路公交復(fù)車艇,獵終點止于東方染恒星園門廢口聰,朱與發(fā)展大道交姑匯路口還有東刷大門客運爆站凡,掠客車主要是運亮送人員去黃陂敲等縣城。份1.延2膛人文環(huán)境及生糠活配套設(shè)施慧地塊周邊商業(yè)溪網(wǎng)點和金融機(jī)死構(gòu)交齊全的主懶要位于發(fā)展大雄道和姑嫂樹路鹽沿驗線堤,傲如世華大酒米店干,玉中百倉單儲撞,汁農(nóng)劈行勾,鄭建行攪等詠,窄但距離本地塊塵較虜遠(yuǎn)竹,杜岱黃公路沿線蝴主要為小的商哄業(yè)鋪鈔面蚊,亦專業(yè)性市初場北,權(quán)無酒圾吧塊,疊網(wǎng)吧等娛樂設(shè)交施。教育機(jī)構(gòu)獎不健徑全貿(mào),邊僅有華中高級妄中委學(xué)膨,優(yōu)塔子湖小學(xué)和粱黃浦園豐村小索學(xué)逃,茶田園小區(qū)小學(xué)鋼等觀,熄醫(yī)療設(shè)施缺綠乏融,哥主要為小的門會診部?？偟膩礓P說規(guī),順人文環(huán)境幾生兆活配套設(shè)施較號差敞,槽是項目開發(fā)的汗一大劣勢?？?.謝3砌市政配套設(shè)施騎水嘆:跡該地塊用水有階宗關(guān)水廠提防供荒,也在地塊南側(cè)的吩后湖路建有管合徑慎為毯30渴0羅毫米的給水尼管軋,巧地塊用水可由得該管接入。該狀地塊雨水屬入黑黃孝河系運統(tǒng)砌,辨污水屬入三金蓋潭污水系統(tǒng)。謊該地塊南側(cè)的親后湖路建有排蒼入黃孝河的雨般水箱下涵剝,胳地塊雨水可接瓦入該箱摩涵舅,扎地塊周邊尚無資污水管。螺電詳:威該地塊現(xiàn)用電再有西北側(cè)的新傳華路變電所文的容10k爛v敵架空線路引來葬。《武漢市城清市總體規(guī)祥劃句(1996-貌2020瘡)程》中確定在該港地塊北側(cè)新建鍛德勝男橋哥220k驕v嚷變電飼所攪,慕屆時該地塊供夾電線路有德勝史橋變電所引來犬。晴氣阿:組整個后湖地區(qū)喉目前有三種供由氣方逐式交,基瓶裝液化石油穩(wěn)氣壘,朋小區(qū)氣化和管凡道煤嘴氣驢,棵其中管道煤氣壁有管道煤氣公牙司供釣氣杠,趴有趙家條儲備獸站沿黃浦路延柄長線埋洞設(shè)國DN50代0減管道至后湖生典態(tài)花園一可帶簡,樣后湖路在黃浦聯(lián)路延長線西側(cè)眉已埋帥設(shè)陷DN30蕉0嶺現(xiàn)狀管袖道共,春東段管道氣有搶管道煤氣公司浩也正在籌劃埋兩設(shè)抵DN30尤0旬管道。賓郵電電抓信自:扒地區(qū)郵局位于輔發(fā)展大座道獲,授該地塊現(xiàn)狀電甩信線路由西南古側(cè)的唐家墩電穗信局引來?！稕_武漢市城市總竿體規(guī)碗劃順(1996-焦2020煤)著》中確定在該蘭地塊西側(cè)新建隊姑嫂樹電信分免局輕,鼠屆時該地塊閑凝心線路有姑嫂洗樹電信分局引汁來。妥居民習(xí)痰慣缺:長此地區(qū)居民主松要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)會民平,鋤生活以打談工答,殃種炕植乓,斜養(yǎng)殖為滲主啄,亡年收入水平偏賄低土,設(shè)居民的文化水丑平不予高趕,邊勞動之灶余運,鴿以閑聊為嶄主珠,雖對外界基本不財關(guān)心和接觸較凳少疾,請但由于地理位蘆置靠近城區(qū)以穩(wěn)及外來人員的沈影燭響塔,解生活已開始城陽市化傾向?？?楊.勤后湖地區(qū)住宅纖市場調(diào)查限2.蒜1蹄后湖地區(qū)總體洪規(guī)劃及土地出唇讓情況暑后湖地區(qū)是武僑漢市十大綜合鍬組團(tuán)之老一驢,倍是以水農(nóng)面愈,休城市綠炊地標(biāo),嶼低密度區(qū)組成改的主城生態(tài)走巧廊傅,慶是以多層建筑蠶為毒主爐,羞小高壺層夕,犁高偉層牙,箭別墅為輔的大雖型住宅新區(qū)。窩規(guī)劃常住人口桶為況4班0賀萬君,拋人艘均困2欺4離平方米居住用炕地河,擾綠化率達(dá)沈到寺40調(diào)%惜以嶺上酸,按依據(jù)規(guī)朵劃姥,遲后湖地區(qū)將建構(gòu)有一個市級商裁業(yè)副中朝心補,8-1蛋0躬公頃的區(qū)級文爽化中綿心符(廳含藝術(shù)沫館冰,床圖書術(shù)館買,怨影劇院拋就饒,穗文化館等文化館游樂設(shè)碰施斯)壯,屈一平方公里的鄙塔子湖體育中揭心板,搬后湖成人職業(yè)晴學(xué)校和一所特絹殊教育學(xué)逃校園,(1-暖2盈公座頃嬸)稀一平方公里的項地區(qū)級大型市貴場更,劍技術(shù)中試基地逃和小型工業(yè)莊區(qū)框,席現(xiàn)有村民件約腰2.下4恩萬傳人頓,霉大多為湖南移宜民。倒后湖地區(qū)大約艦有莊2.氏5甚萬畝樓地集,奇已征用一萬處畝峽,拖尚未征用的地冠塊扇有興1.仿5鬼萬搶畝枕.杏有四十余家開碧發(fā)商已征用土燭地蓄,燒其中有征地指短標(biāo)的約寺為華3主0嶼家酸,滿但尚無項織目監(jiān),石依據(jù)現(xiàn)狀和路糊網(wǎng)分工隔栽,圈將后湖地區(qū)分訊為瞎:套黃浦路下沿線范以東以西兩蝶塊潮,蘋黃浦路下沿線勤以西稱為左天塊擱,攻黃浦路下沿線嘩以東稱為右塊東。推下面我們據(jù)此勿論述后湖地塊灘的出讓情犧況圣(英下列情況屬規(guī)乓劃局人員介塑紹凳,幸僅供參氏考壟):弦右塊地出讓情驅(qū)況議:鵝東方恒星曲園小120微0足畝清,都地碎價振3拋3茫萬泰元與/碌畝。中聯(lián)三悅星話60曾0慈畝蜂,2蠢0株萬匆元瓣/氏畝疫,反加規(guī)鑄費均22-2遵3伍萬渴元律/飼畝見,翼世紀(jì)家園康居幅工龜程剖300憶0厲畝港,奔后湖生態(tài)花拆園底60疊0蒙畝陸,1盯8云萬貍元丙/犁畝勵.直后湖鄉(xiāng)政府已都征用蛛地聰2200-2狀30剃0張畝筋,淺城開集扶團(tuán)騰100-13筍0咐畝?？底髩K地出讓情賽況津:論左塊地規(guī)劃局烈拍賣地驚塊歪32鞋9室畝蚊,隔黃浦科技遙園姻400-60崖0獎畝群,爆塔子湖邊城開呀集遇團(tuán)相97圓0汪畝營,憂統(tǒng)建外辦韻40尖0勻畝握,移塔子湖西路有滴澳門花險園箏(患從市見義勇為歪基金會處購佩買延)統(tǒng)新世界公司開垃發(fā)的別墅和夢返湖花園。幸福堆大道以南有市民規(guī)劃土地劍局探P(2001才)00先1占號拍賣地失塊誤12獸5穴畝廁,儲上方頓約塊16深8線畝擺,謎下方臨路邊遭有已3當(dāng)6孔畝兇地溝,編再下仍方狼,跌京廣鐵路預(yù)留書線兩邊為黃浦粉科技主園翅,透該拍賣地塊以烏西為石橋村的普三家村辦企業(yè)屯及散居的村民執(zhí)點劣,搏菜稅地優(yōu),盡魚濕塘續(xù),卻以南為菜地和券魚藍(lán)塘臥,何因石橋村村規(guī)型劃未上銷報諸,蔽固維持現(xiàn)狀尚錫待后續(xù)開發(fā)。歸右塊地黃浦路豎下沿線有佳海劫華苑和竹葉苑食兩個項墳?zāi)颗?犁朝北上方為東計方恒星羊園趣,便再向上為后湖懂鄉(xiāng)政府和后湖狗生態(tài)花園及世泄紀(jì)家返園辜,彎黃浦路下沿線弟與竹葉山片東憶部為萬隆科技夢工業(yè)區(qū)等。慣2.蓄2亂后湖地區(qū)開發(fā)匪現(xiàn)狀及態(tài)勢甘后湖地區(qū)目前驕開發(fā)的住宅小攜區(qū)主要集中在呼大黃公路以東派，現(xiàn)有后湖生導(dǎo)態(tài)花園，世紀(jì)項家園，東方恒般星園，佳海華餅苑，招銀竹葉序苑等五個項目豆，另外，靠近擋塔子湖一帶還拖有夢湖花園，鐵澳門花園兩個在項目．后湖地渴區(qū)的住宅物業(yè)侍形態(tài)有多層，堪小高層，高層鄉(xiāng)，單體別墅，漆聯(lián)體別墅。后罷湖地區(qū)住宅呈窩現(xiàn)出明顯的走潔勢特點：規(guī)模絹不斷擴(kuò)大，價仙格穩(wěn)步上升，于社區(qū)文化濃郁疼，多層住宅暢致銷，客源面有嫌待擴(kuò)展等，下改面是價格，付飾款方式，區(qū)域辱發(fā)展，供求關(guān)然系，物業(yè)形態(tài)負(fù)，戶型，物業(yè)松管理，目標(biāo)客啄源等８個方面籮的調(diào)查統(tǒng)計情竹況．嫌2.2.劣1扮區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r事現(xiàn)已開發(fā)的土探地僅占后湖組五團(tuán)土地主的崗1/1之0授，已征地為開缸工的土地面積拒為皮1暑萬畝，占后湖脹組團(tuán)援的薯2/脾5餡．隨著后湖組輕團(tuán)開發(fā)的不斷挺深入，配套的乒逐漸完善，規(guī)棄模的逐步擴(kuò)大廈，人氣的悉心遼積聚，后湖組具團(tuán)作為武漢市受新城區(qū)已初現(xiàn)塌雛形．后湖組獵團(tuán)的住宅建設(shè)都符合《武漢市他城市總體規(guī)劃棉（蹈1996-2富02坦0僻）》，武漢市否政府和江岸區(qū)賽政府必將在政既策上加大力度宜予以扶持，以拋及貨幣分房政昆策的實施和舊幼城改造的進(jìn)行歲，都使后湖組鋸團(tuán)的發(fā)展具有院良好的前景．扛2.2.容2言供求關(guān)系叫現(xiàn)已發(fā)售的樓稍盤總銷售面積侍已稿達(dá)臥2輪0喪多萬平方米，六已動工的世紀(jì)箏家園一期總建京筑面積裁為絞1止8夫萬平方米，預(yù)駛計今年內(nèi)后湖藏組團(tuán)實際供應(yīng)予量約舌在愿3嘆0見萬平方米以上候，區(qū)域內(nèi)目前獨已規(guī)劃的項目援總規(guī)模誰達(dá)易10寄7界萬平方米，同繞時后湖組團(tuán)的注需求量補為揉100領(lǐng)0送萬平方米恐（輕4劈0脖萬接人窯*2聚5箭平方雹米甩/撓人）。可以這除么說，未來一緒段時間內(nèi)后湖販地區(qū)住宅供應(yīng)或量將會不斷上蹈升，同時需求維量也呈上升狀挽態(tài)，這兩種上誦升趨勢保持著國相對的平衡。揉2.2.腦3頓價格灑200欺0腫年武漢市住宅補的價格全面上鵝漲，今年內(nèi)將餅持續(xù)上漲，從饒本區(qū)域樓怕的樸營銷來看也是蠶如此，各樓盤鵝的多層起價一蘭般都上漲繼到貍150瀉0載元壘/蛇平方米以上，歇均價達(dá)嚇到棟176趙0洽元輛/閘平方米以上，躍小高層，高層衛(wèi)和別墅的價格炎更高。后湖大成道建成通車，食各樓盤的配套轎設(shè)施到位后，濱品位的培育成士熟后，多層的伙均價會漲適到嬌190中0霞元袖/灑平方米以上，滑這個漲幅是漸蠻進(jìn)式的。同時穩(wěn)本區(qū)域樓盤比員市內(nèi)同比樓盤格低誼100簽0炊元秧/榆平方米左右，限是客戶選擇在賢此置業(yè)的最重辛要因素之一。裁2.2.皆4汁付款方式區(qū)隨著購房客戶仔的理財能力的滔成熟和投資途貼徑的增多，購獻(xiàn)房客戶選擇按嚇揭方式購房越殘來越多，如后姑湖生態(tài)花園蝴，悄80著%和的客戶選擇按咬揭方式購房，籠東方恒星園更籌是達(dá)肝到莊88肢%違，按揭的成數(shù)欲高，年限長，弊已成為吸引客頸戶購房的一個徑重要條件。遙2.2.艙5征物業(yè)形態(tài)圍本區(qū)域的物業(yè)好形態(tài)已形成已屢多層住宅為主疾的格局，將來蔬仍將是以多層重住宅為主，小侄高層，聯(lián)體別燥墅為輔的格局枕。這符合本區(qū)寸域人口的規(guī)劃籮要求和客戶在義此置業(yè)的生活怖要求和環(huán)境需進(jìn)求。算2.2.濕6皇戶型趣本區(qū)域的大戶健型暫如乞120-15偽0責(zé)平方米特別暢舍銷當(dāng)，圈85-11鎮(zhèn)0禿平方米的中戶款型也較為好銷亦，拐8饑5突平方米以下館，溝15愚0懶平方米以上基吳本上處于滯銷肢狀態(tài)，未來戶綱型將仍靠以構(gòu)3*2*則2蠻和當(dāng)2*2*粉2攝為主。撲2.2.霜7筍物業(yè)管理鑼物業(yè)管理以人混為本，突出人樂性化，社區(qū)文搶化，智能化竟壽是時下物業(yè)管泉理的主流，營山造濃厚的社區(qū)句文化環(huán)境，維倒護(hù)舒適溫馨自借由的生活氛圍憶，在物業(yè)管理軋上強(qiáng)化以人為戶本的理念和加玉大服務(wù)的范圍罵，形成一定的麻口碑將是本區(qū)莊域物業(yè)管理的舟方向。壺2.2.商8扒目標(biāo)客源黃目前，在本區(qū)考域購房的客戶私大都是黃浦路候和發(fā)展大道沿剩線的鄰近區(qū)域姨客戶。今明年吉隨著區(qū)域的市鎖政配套設(shè)施的嚼完善，樓盤知頌名度的提高，撓來此置業(yè)的市著內(nèi)客戶，特別眾是有房需要換其環(huán)境的置業(yè)換贏房客戶（政府狡公務(wù)員，企事琴業(yè)單位人員，侵生意人）仍將邁是本區(qū)域重要遵的目標(biāo)客源。雨三、項目周邊她主要物業(yè)分析晨星苑1.項目規(guī)劃絲晨星苑由武漢羅新地置業(yè)公司恭投資開發(fā)，同榨濟(jì)大學(xué)設(shè)計院怪深圳分院設(shè)計責(zé)，武建集團(tuán)二縮公司承建．晨方星苑占瞇地粱4蓮1亭畝，總建筑面嗽積４萬平方米現(xiàn)。慚400且0依平方米商網(wǎng)配筐套，綠化率趴達(dá)恨48巨%救，容積率魚為胡1.兇6般，有３棟６層的，乏3撐棟艦1地1汽層扇，叫1梯棟久1臨8莊層，總建面配膜比舅3:4:深3去，總戶數(shù)院約悠34桿0午戶．目前１棟婦多層已完成外矩立面裝修，即吵將交付使用，墾２棟小高層和未１棟１８層單遣身公寓將械于雅200囑1筋年侄1公0乎月交房。2.戶型設(shè)計太多層主力戶型跪為再3*壇2予，面積匯為痰11弊9志平方米；高層略主力戶型因為自3*舍2你，面積兔為喉14臺8泳平方米，小區(qū)弄首創(chuàng)高層單身手公寓戶型塘為撥1*葬1鞭和撿2*1召,媽面積恩為政51-7寄3油平方米。戶型場面積指標(biāo)如下鄙：羽戶說型貴1*12歉*23*2隊去錯憐式伏耽復(fù)式辟面商積弓51-52緩70-73哲119-1帽48188類-2002妻45畝分遲布濱1獻(xiàn)8敗層單身公文寓犯1崖8帝層單身公炮寓雪雕多層，小高蛇層率主小高宇層孕君多層蔽比碎例認(rèn)20%1刺5%45%晴15%5錯%3.價格策略薦多層價格錯為噴17