遼寧省房地產(chǎn)市場回顧與展望

回顧遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要?dú)v程，可分為雛形階段、發(fā)展階段、活躍階段和調(diào)整階段四個(gè)時(shí)期?？偨Y(jié)“十一五”期間遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，并從多方面為“十二五”遼寧省房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展建言獻(xiàn)策。0引言回顧遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，總結(jié)不同時(shí)期的發(fā)展概況和經(jīng)驗(yàn)，對于更好的適應(yīng)新形勢，應(yīng)對新挑戰(zhàn)，促進(jìn)遼寧房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，具有十分重要的意義?？v觀20年來，我省房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程與全國一樣，曲曲折折，跌宕起伏。從無到有，平穩(wěn)發(fā)展；由小到大，漸趨完善；市場的類型由單一到多層次；房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度越來越大。展望遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展，可以明顯看到遼寧房地產(chǎn)市場屬于后發(fā)市場，發(fā)展?jié)摿薮?，“十二五”和“十三五”期間，房地產(chǎn)市場的發(fā)育將日臻完善，對全省國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度和經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展將有更大的作用。遼寧房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程至今，遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程可歸納為四個(gè)階段，即：①市場雛形階段。從1993年到1998年上半年是遼寧房地產(chǎn)市場的雛形階段。這一階段的主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資比較低迷；土地開發(fā)波動較大；商品房施工、竣工面積停滯；商品房銷售增長很慢；人均住房面積改善有限；商品房價(jià)格在震蕩中略有提升。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度較小。②市場發(fā)展階段。從1998年下半年開始到2003年是遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。這一階段的主要表現(xiàn)是1998年7月以后，國家取消了福利分房制度，開始實(shí)行住房貨幣化政策，遼寧房地產(chǎn)市場進(jìn)入到發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資5年時(shí)間內(nèi)增加了3倍多；土地市場開始活躍，開發(fā)面積5年內(nèi)增加了3倍；商品房施工、竣工面積以大約17%的年增長率遞增；商品房銷售情況也很樂觀，銷售面積及銷售金額的年增長率為17.67%和23.43%；人均住房面積提高接近10平方米；商品房價(jià)格也以5%左右的速度平穩(wěn)增長。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度明顯增強(qiáng)，已成為我省國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。③市場活躍階段。從2003年到2009年底是遼寧房地產(chǎn)市場的活躍階段。這一階段的主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，6年時(shí)間翻了5倍；土地開發(fā)快速拓展，到2008年左右趨于平穩(wěn)；這一時(shí)期商品房施工面積增長了3倍，竣工面積增長了2倍；商品房銷售面積以23.72%年增長率遞增、商品房銷售額以35.99%的增長率飛速遞增；人均住房面積提速較快，到2009年達(dá)到26.6平方米；同時(shí)，商品房價(jià)格也以10%左右的增長率遞增。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度進(jìn)一步增強(qiáng)，在我省國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要。④市場調(diào)整階段。從2009年底至今是遼寧房地產(chǎn)市場的調(diào)整階段。這一階段國家的宏觀調(diào)控始終伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；土地市場活躍度減退；房屋施工、竣工面積保持增長；商品房銷售增幅下降；人均住房面積繼續(xù)增長；商品房價(jià)格漲幅沒有大起大落，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度保持穩(wěn)定，在我省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中仍處于舉足輕重的地位?！笆晃濉逼陂g遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況“十一五”時(shí)期，遼寧的房地產(chǎn)市場是一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，經(jīng)歷了市場活躍階段和市場調(diào)整階段。這期間全省的房地產(chǎn)市場在科學(xué)合理的宏觀調(diào)控政策和切合實(shí)際的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)，商品房銷售面積和銷售額穩(wěn)步增加，房價(jià)溫和上漲，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展基本相適應(yīng)，城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)人均居住面積提高幅度較大。居住的質(zhì)量明顯提高，房地產(chǎn)業(yè)始終保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢。主要表現(xiàn)是：①房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)?！笆晃濉逼陂g，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)達(dá)到10807億元，是“十五”時(shí)期的3.9倍，年均增長32%，與社會固定資產(chǎn)投資增速基本持平，占固定資產(chǎn)投資的比重始終保持20%以上。②商品房銷售穩(wěn)步增加。商品房銷售面積累計(jì)達(dá)到23122萬平方米，是“十五”時(shí)期的2.7倍，年均增長22%；銷售額累計(jì)達(dá)到9031億元，是“十五”時(shí)期的4.4倍，年均增長35%。③城鎮(zhèn)居民住房水平進(jìn)一步提高。2010年底，全省人均住宅建筑面積達(dá)到27平方米，比“十五”期末提高了22.8%，超額完成了25平方米的計(jì)劃目標(biāo)，城鎮(zhèn)居民住房的質(zhì)量、環(huán)境和綜合配套水平都有了較大改善。④房價(jià)保持穩(wěn)定?！笆晃濉逼陂g，商品房銷售價(jià)格基本上保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大起大落，年平均增速為10.1%，同期，城鎮(zhèn)人均可支配收入年增速為14.2%。⑤在全省國民經(jīng)濟(jì)中作用日益突出。2010年，全省房地產(chǎn)業(yè)增加值為733億元，占GDP比重達(dá)4.0%；實(shí)現(xiàn)稅收563億元（含建筑業(yè)），占全省地稅收入的38.5%；在房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)穩(wěn)步增加，至2010年末已達(dá)到8.4萬人。⑥棚戶區(qū)居民住房條件得到較大改善。自2005年以來，全省共改造棚戶房1971.9萬平方米，建設(shè)了2977.6萬平方米回遷樓，改善了49.2萬戶、165.1萬棚戶區(qū)居民的居住條件，完成了省委、省政府確定的棚戶區(qū)改造任務(wù)。

40002000表1■一五，，期間全省商品房銷售面積銷售額平均房價(jià)圖1表2，，十一五，，期間各年人均居住面積，房地產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)商品房銷售面積（萬/商品房銷售額（億元平均房價(jià)叵商品房扇售商積（萬舟］■商品房銷售蒯億萬）人以后1王囿枳（平咕厲地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員512006年2(X)7年200X年2009年2Q1。40002000表1■一五，，期間全省商品房銷售面積銷售額平均房價(jià)圖1表2，，十一五，，期間各年人均居住面積，房地產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)商品房銷售面積（萬/商品房銷售額（億元平均房價(jià)叵商品房扇售商積（萬舟］■商品房銷售蒯億萬）人以后1王囿枳（平咕厲地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員512006年2(X)7年200X年2009年2Q1。年2（）0占年200S年20］。年30264927.93066.03sm4I336勺3490.24091.21537.6375835375.52168.64034.26g00.53059.94499.580002006年2QO7年2008年2009年2010年2“十二五”期間遼寧房地產(chǎn)市場展望“十二五”時(shí)期，遼寧房地產(chǎn)市場發(fā)展所面臨的形勢有五個(gè)方面：一是城鎮(zhèn)化的健康推進(jìn)對住房增量的要求；二是建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會對住房質(zhì)量的要求；三是人口老齡化和家庭結(jié)構(gòu)小型化對住房結(jié)構(gòu)的要求；四是保民生、促和諧對住房公平的要求；五是國民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展對住房消費(fèi)與投資的要求。這五個(gè)方面的要求是對遼寧“十二五”期間房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。展望“十二五”期間遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展可概括為三句話，即：發(fā)展目標(biāo)明確，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難，市場健康發(fā)展。2.1發(fā)展目標(biāo)明確從需求上看，至2010年末遼寧人均居住面積僅為27平方米，雖然增幅較快，但仍低于全國同期平均水平3平方米左右，正處于需求旺盛時(shí)期?！笆濉逼陂g，以沈陽為核心的沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)和以大連為核心的沿海經(jīng)濟(jì)帶的快速發(fā)展將帶動全省城市化進(jìn)程的健康推進(jìn)，步伐加快；而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集約化要求，農(nóng)民居住條件改善的迫切愿望，農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化也將同時(shí)加快，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，無疑對全省房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展起到強(qiáng)勁的推動作用。根據(jù)《遼寧省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》制定的目標(biāo)，到2015年末，全省城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，增長7個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)人口新增400萬，達(dá)到3120萬，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到32平米，人均增加4平米。按全省“十二五”末人均居住面積規(guī)劃的平均數(shù)計(jì)算，因新增的城鎮(zhèn)人口商品住房需求量是12800萬平米；全省原有城鎮(zhèn)人口“十二五”末人均居住面積平均增加4平米，商品住房需求增加量是10875萬平米，即：“十二五”期間，全省商品住房需要總量是23675萬平米，平均每年商品住房需求量是4735萬平米。各類需求按“十一五”期間的比例計(jì)算，預(yù)測剛性需求量為11838萬平米，平均每年需要量為2368萬平米；改善性需求量為9470萬平米，平均每年需要量為1894萬平米；投資性需求量為2366萬平米，平均每年需要量為473萬平米?！笆濉逼陂g總體需求按目前的自有住房率計(jì)算，全省需新增商品住房21023萬平米，平均每年需新增4205萬平米。其中剛性需求量為10511萬平米，平均每年需要量為2102萬平米；改善性需求量為8409萬平米，平均每年需要量為1682萬平米；投資性需求量2102萬平米，平均每年需要量為420萬平米。“十二五”期間，全省存量房需求總量為2652萬平米，平均每年需求量為530萬平米。其中剛性需求為1326萬平米，平均每年需求量為265萬平米；改善性需求量為1060萬平米，平均每年需求量為212萬平米；投資性需求量為265萬平米，平均每年需求量為53萬平米。從供應(yīng)上看，遼寧房地產(chǎn)市場投資一直以較高幅度增長，施工、竣工面積持續(xù)增長，商品房價(jià)格相對較低，這會引來更多的投資商到遼寧登陸搶灘，給房地產(chǎn)市場不斷注入新的活力，使商品房的供應(yīng)有源源不斷的保障。從2011年和2012年全省房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況看，全省施工面積為33439.5平方米，扣除工業(yè)用房和商業(yè)用房，保證商品住房的需求量是能夠達(dá)到的。見表3、4。

表32（）11年全省房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投費(fèi)（億元｝房屋地，囿枳（萬平方米）勒什JL卸枳（萬平方米i藏，面枳1萬平方米）本年44X7.6與上年同期比儂）295本年34511,9與上年同期比⑶2XE本年i2425.9與上年同期比回-1.8本年6359.2與上年同期比儂）4L4閭品周銷法面枳（萬平方米）簡占白厲銷售欲（億元）茴品房平均銷告價(jià)格（元/平方米）空直囿積（萬平方淞本年7561.4與上年同期比⑶IJ.2本年35763與上年同期比（為16.7本年4730與上年同期比網(wǎng)5本年20063與上年同期比（%）19a表42（）12年全省房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)升發(fā)投資（億元）房屋施工囿積（萬平方米）新天，曲枳（萬平方籽豉_L面枳（萬平方米）本年5455.8與上年同期比網(wǎng)21.6本年38502.0與上年同期比（%12.0本年1382&9與上年同期比（死11J本年6438.2與上年同期比產(chǎn)i[.8同品房宿告面積（萬平方米）閥品局銷法,貝（億元）商品孱平均銷色價(jià)格（元/平方米）空直回積（萬平方米）本年8827.9與上年同期比（%）171本年4362.8與上年同期比修）972jJai本年4942與上年同期比㈣4.5本年2347.7與上年同期比（%）1422.2目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難主要原因有三點(diǎn)，即：①城鎮(zhèn)人均可支配收入年遞增11%看似可以，但因?yàn)榛鶖?shù)低，到2015年才能達(dá)到29800元，這個(gè)數(shù)字僅比浙江省2010年的全省城鎮(zhèn)人均可支配收入27200多2600元。在人均GDP前十位的省份中，我省城鎮(zhèn)人均可支配收入額一直低于全國增幅的平均水平，致使改善性住房需求群體實(shí)現(xiàn)的動力減弱，直接影響的是存量市場的交易頻率降低。②PPI指數(shù)的正常增幅使房價(jià)剛性漲幅不可避免。從目前我省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，房價(jià)增幅每年不會超過6.5%，絕對值每年平均漲幅350元左右。雖屬剛性漲幅，但通脹和通縮的不確定性，將使改善性需求群體持幣待購的心理影響進(jìn)一步上升。③行政手段對房地產(chǎn)市場調(diào)控期限的不確定性，將使投資性需求群體持幣轉(zhuǎn)向，這股流動性改變“河道”的結(jié)果不僅直接導(dǎo)致房地產(chǎn)各類市場交易萎縮；還將對居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)的漲幅形成不正常的波動。當(dāng)然，上述原因中主要還是第一條，即：人均可支配收入水平還不算高，決定了消費(fèi)的動力不足。因此，實(shí)現(xiàn)“十二五”預(yù)期目標(biāo)尚存在一定難度。2.3市場健康發(fā)展從1993年起至今，遼寧的房地產(chǎn)業(yè)近20年的發(fā)展歷程，已逐步成為全省經(jīng)濟(jì)增長中重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。統(tǒng)計(jì)資料顯示，1998年至2010年，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)增加值由1998年的82.6億元，增加到2010年的733.37億元，年均增長19.96%，而同期遼寧GDP的年均增長率為13.88%。人均居住面積也由1998年的8.3平米提高到2010年的27平米。我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史已經(jīng)充分證明了其在國民經(jīng)濟(jì)中地位和作用，特別是在完善城市功能、提升城市品位、改善居住環(huán)境、解決社會就業(yè)等方面所發(fā)揮的作用更不可小視。毋庸置疑，遼寧房地產(chǎn)業(yè)對遼寧經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的貢獻(xiàn)功不可沒。現(xiàn)階段，在全國宏觀調(diào)控情況下，我省房地產(chǎn)業(yè)仍然處于上升期，各項(xiàng)數(shù)據(jù)說明，其在全國的后發(fā)市場特征表現(xiàn)明顯，體現(xiàn)出與全國市場明顯的異步性，可以預(yù)測至2020年，遼寧的房地產(chǎn)市場仍將是平穩(wěn)健康發(fā)展，并且將出現(xiàn)新一輪的興盛期。比如2012年，遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資為5455.8億