房地產(chǎn)相關(guān)管理知識(shí)

房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)解析房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)解析房地產(chǎn)工程管理人員，如何在自身專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)豐富的基礎(chǔ)上增強(qiáng)自身管理知識(shí)，打造自己的核心競爭力？如何從執(zhí)行層到管理層的逐步邁進(jìn)？如何成為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)職業(yè)工程師？在此本人借助國內(nèi)規(guī)模性、盈利性十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)公司工程管理成功經(jīng)驗(yàn)及本人多年來從事建設(shè)行業(yè)的淺薄經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)場實(shí)例，與大家共同探討、進(jìn)步。

企業(yè)的競爭，最終是學(xué)習(xí)型忠誠人才的競爭。如何建設(shè)有高效執(zhí)行力的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)，是擋在高層管理人員面前的緊要課題之一。個(gè)人的發(fā)展需要舞臺(tái)，企業(yè)有什么樣的舞臺(tái)就有什么樣的演員。搭建學(xué)習(xí)型企業(yè)文化的大舞臺(tái)，擁有高效執(zhí)行力的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)，有誰相信這樣的企業(yè)不健康持續(xù)快速發(fā)展房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)解析？

企業(yè)的不斷持續(xù)健康快速發(fā)展從學(xué)習(xí)型員工開始，逐步滲透整個(gè)團(tuán)隊(duì)，形成學(xué)習(xí)型的企業(yè)文化。交流中通過工程實(shí)例在相互提高的同時(shí)，或吸取已節(jié)省近幾千萬成本的數(shù)百個(gè)技術(shù)案例中，為您的公司立即節(jié)省幾十萬至幾百萬不等的成本。我相信您的優(yōu)秀員工在共同探討的短暫時(shí)間里，每人要是吸收一點(diǎn)適用知識(shí)，用到日常工作當(dāng)中并實(shí)現(xiàn)效益，就已經(jīng)達(dá)到了我的目的，同時(shí)您的企業(yè)也發(fā)展了一大步。前言1、房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理是一個(gè)老話題，看似簡單，實(shí)則復(fù)雜；質(zhì)量、進(jìn)度、安全、投資控制、設(shè)計(jì)技術(shù)工藝等相互之間需求管理的平衡點(diǎn)。

2、講到的不一定重要，也不一定正確；沒有講到的不一定不重要。

3、說到問題的我們不一定存在，存在的問題不一定能夠講到；講到的方法與措施不一定適合，適合的不一定講到。

4、工作交流意在取長補(bǔ)短、共同提高。

5、受個(gè)人知識(shí)淺薄所限，不適合、不正確的請多批評、指正。房地產(chǎn)職業(yè)工程師簡介

一、基本概念

1.工程師即為具有專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員。職業(yè)工程師簡述為職業(yè)化工程師。職業(yè)化簡單的說是干什么像什么。職業(yè)化就是一種工作狀態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化，即在合適的時(shí)間、地點(diǎn)，用合適的方式，說合適的話，做合適的事。職業(yè)化包含職業(yè)化素養(yǎng)、職業(yè)化行為規(guī)范和職業(yè)化技能三個(gè)部分內(nèi)容。

2.房地產(chǎn)職業(yè)工程師是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理當(dāng)中具有一定企業(yè)管理技藝及職業(yè)技能、規(guī)范、素養(yǎng)的管理型專業(yè)技術(shù)人員。二、工程管理人員管理水準(zhǔn)的三個(gè)階段

1.管理初級(jí)階段：碰到什么事情干什么事情，領(lǐng)導(dǎo)吩咐什么干什么，遇到一點(diǎn)困難無所適從并端給上層

2.作為：按計(jì)劃組織相關(guān)資源主動(dòng)完成各項(xiàng)目標(biāo)

3.無為而治：所管事務(wù)不用去管理，就達(dá)到自己預(yù)期目標(biāo)；主要體現(xiàn)在預(yù)控工作上。

4.

三、房地產(chǎn)管理人員知識(shí)面劃分四、房地產(chǎn)管理人員巡視現(xiàn)場的時(shí)間比例房地產(chǎn)行業(yè)工程管理常見的問題1.現(xiàn)場工程管理人員流動(dòng)性加大。需平衡工作時(shí)限與流動(dòng)性。人員流動(dòng)的幾種原因：有能力而沒有發(fā)展舞臺(tái)的；跟不上企業(yè)發(fā)展步伐的；待遇低于行業(yè)水平又沒有其他方面提高空間的；與企業(yè)文化不合拍的；與管理層行為規(guī)范不一個(gè)方向的；等等。案例：某房地產(chǎn)公司土建工程師流動(dòng)的頻繁程度。

2.灰色收入層級(jí)分明。責(zé)權(quán)利需要對等。高度決定厚度，厚度決定責(zé)任。在沒有合適的待遇、制度、平臺(tái)下，容易滋生權(quán)利尋租現(xiàn)象。在容易滋生灰色收入的位置上，很少人相信你一身清白；自古有三年清知府，十萬雪花銀的說法。案例：某房地產(chǎn)熱衷于新人，出現(xiàn)的諸多問題。新人的優(yōu)點(diǎn)：想法相對單一，缺少尋租經(jīng)驗(yàn)；缺點(diǎn)：容易被俘虜。

3.中低層管理人員職業(yè)化程度參差不齊，人員配置失衡。人力資源管理的團(tuán)隊(duì)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)體系的問題。房地產(chǎn)現(xiàn)場管理人員，自基層做起的通過正規(guī)項(xiàng)目管理培訓(xùn)的較少，一專多能的綜合管理人才更少。案例：某房地產(chǎn)工程部門專業(yè)組合。如：年開竣工10萬平：工程部經(jīng)理1人，工程部副經(jīng)理2人，土建工程師2人，電器暖通2人，市政環(huán)境2人，設(shè)計(jì)技術(shù)5人，資料1人。一般：現(xiàn)場1萬平/人年，設(shè)計(jì)技術(shù)2萬平/人年，材料管理5萬平/人年，投資控制3萬平/人年。

4.合同違約索賠條款趨于形式化和容易充當(dāng)某些管理人員謀取私利的砝碼。案例：某工程的工期違約條款。

5.現(xiàn)場管理人員難以協(xié)調(diào)諸多內(nèi)、外部事務(wù)。外部關(guān)系協(xié)調(diào)能力、內(nèi)部關(guān)系配合能力。自己不去唱黑臉。被俘虜?shù)娜藛T立場錯(cuò)誤，當(dāng)然被俘虜?shù)脑虮姸?。對承包商的約束力較弱，導(dǎo)致指令難以執(zhí)行、落實(shí)。協(xié)調(diào)事務(wù)的不良現(xiàn)象：以借花獻(xiàn)佛的形式為主，并連帶順手牽羊填滿自己的腰包。對協(xié)調(diào)的誤讀：為走近路，搞特殊，不按常規(guī)辦事，并達(dá)成自己的非正當(dāng)目的。案例：某項(xiàng)目進(jìn)度款不到位的協(xié)調(diào)事例。

6.忠誠員工不吃香？救火隊(duì)員是英雄？。忠誠的員工即要堅(jiān)持維護(hù)制度的嚴(yán)肅性，保護(hù)企業(yè)利益，更要在溝通和變通上多下功夫。無所事事的先放火后救火的，應(yīng)小心使用。案例：某次月進(jìn)度工程量認(rèn)定中的不和諧音符；某公司某項(xiàng)目進(jìn)度遲后問題不是從管理上找問題，將責(zé)任全部推給工程執(zhí)行層的事例，逐漸形成大小事由領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，形成事必躬親的不良管理局面。

7.成本控制抓不住關(guān)鍵點(diǎn)。往往是花錢買教訓(xùn)，最怕花了冤枉錢沒有吸取教訓(xùn)。同樣的錯(cuò)誤不犯第二次。案例：城市麗園一標(biāo)段基礎(chǔ)提高1.4米，節(jié)省幾百萬；二標(biāo)段樁基調(diào)整進(jìn)入持力層尺寸節(jié)省上百萬；二期樓地面厚度減小20mm，節(jié)省幾百萬；土石方開挖場內(nèi)利用節(jié)省上百萬；未聽從建議的無形中浪費(fèi)的幾百萬，如道路的做法、施工配套用路與正式路的疊加。制度中的漏洞，如：設(shè)計(jì)變更、洽商、簽證等的漏洞。

8.結(jié)算數(shù)值遠(yuǎn)高于中標(biāo)數(shù)值或預(yù)算值，并超出項(xiàng)目成本測算數(shù)值，使銷售定價(jià)基數(shù)失誤，減少了企業(yè)利潤空間。案例：某公司一項(xiàng)目過于高估成本，放棄項(xiàng)目，導(dǎo)致決策失誤；投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、結(jié)算，逐級(jí)不宜突破。

9.辦理事務(wù)過度推、拖、拉，不敢承擔(dān)責(zé)任。界限不清，三不管地帶，無人問津，好事自然搶，壞事推千里。流程制度無時(shí)間量化。案例：某技術(shù)方案的變更流程。

10.官僚作風(fēng)長期存在。按照規(guī)定做事就是難為人？違規(guī)做事就是謀取私利？行走在刀鋒上的官僚。案例：某公司某工程鋁合金門窗招標(biāo)項(xiàng)目的不必要的繁瑣的深化設(shè)計(jì)過程；某工程材料招標(biāo)中的官僚操作；某公司部門崗位采取寧爛勿缺的人海戰(zhàn)術(shù)，部門領(lǐng)導(dǎo)成為救火隊(duì)員，救不了的火情由員工負(fù)責(zé)，甚至是替罪羊，形成人員流動(dòng)象走馬燈，部門業(yè)績常年如故沒有起色等不良后果。

11.監(jiān)理單位難以行使自身的權(quán)利。監(jiān)理單位只是負(fù)責(zé)質(zhì)量、安全管理，進(jìn)度、投資等難涉足。房地產(chǎn)工程管理人員插足太深，形成越俎代庖的不良局面。案例：某工程部的驗(yàn)收比監(jiān)理單位的正常驗(yàn)收還密集，成了施工企業(yè)的質(zhì)檢科了，而且效果并不好。

12.進(jìn)度拖延、質(zhì)量降低、忽視安全成為管理的不治之癥?，F(xiàn)場管理當(dāng)中進(jìn)度計(jì)劃屢屢拖延成為通病，降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)趕進(jìn)度成為慣例，忽視安全文明施工降低承包商成本成為常規(guī)。進(jìn)度計(jì)劃與承包商的能力掛鉤，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與報(bào)價(jià)結(jié)合，安全文明施工是前提，設(shè)計(jì)可行的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃是關(guān)鍵，合同詳細(xì)約定是重點(diǎn)。案例：某項(xiàng)目交房時(shí)間多次拖延帶來的損失；某項(xiàng)目竣工時(shí)督促進(jìn)度而忽視了質(zhì)量帶來的物業(yè)維修繁瑣等客戶索賠的事例。

13.管理人員自身定位（角色定位）偏差房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)解析?，F(xiàn)場出現(xiàn)問題，以施工方的角度看問題，容易形成錯(cuò)誤決策。管理層常干執(zhí)行層的事情，執(zhí)行層常干操作層的事情。案例：某工程煙道型號(hào)施工方進(jìn)貨錯(cuò)誤，不是退貨，而是幫助施工方找設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤方式；某工程進(jìn)度款已經(jīng)超支，仍以施工方經(jīng)濟(jì)困難等緣由付款且進(jìn)度質(zhì)量無法保證；某工程承包商通過領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系暗箱操作承包工程后，不但未給領(lǐng)導(dǎo)掙面子，且干的很糟，造成了兩敗俱傷的結(jié)果。

14.尋覓合作較好的長期戰(zhàn)略合作承包商較難。長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的建立與維護(hù)。合理利潤空間的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。案例：某項(xiàng)目公司項(xiàng)目中后期無奈高總價(jià)發(fā)包工程的事例。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)技術(shù)管理重點(diǎn)一、組建自己的設(shè)計(jì)技術(shù)中心

1工程管理與設(shè)計(jì)技術(shù)管理是不可分割密切關(guān)聯(lián)的部門；分工不分家。

2以設(shè)計(jì)技術(shù)總監(jiān)為首各個(gè)專業(yè)較為齊全的配置。

3一專多能的專業(yè)設(shè)計(jì)主管。設(shè)計(jì)技術(shù)總負(fù)責(zé)人不一定只選擇設(shè)計(jì)師擔(dān)當(dāng)，更重要的是設(shè)計(jì)管理工作，而不是做設(shè)計(jì)。

二、設(shè)計(jì)過程中的全程層層審核管理

1項(xiàng)目的市場調(diào)研與產(chǎn)品定位應(yīng)準(zhǔn)確；設(shè)計(jì)任務(wù)書標(biāo)準(zhǔn)化。

2選擇適合的設(shè)計(jì)單位，明確適合的設(shè)計(jì)任務(wù)；確定設(shè)計(jì)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人及專業(yè)設(shè)計(jì)師。

3設(shè)計(jì)文件的過程控制需層層把關(guān)、審核。

4不可或缺的設(shè)計(jì)交底。

三、施工現(xiàn)場中的全面技術(shù)管理

1一專多能的管理型工程總負(fù)責(zé)人。管理知識(shí)、專業(yè)技能較好的復(fù)合型總負(fù)責(zé)人。

2專業(yè)人員全面負(fù)責(zé)

3注重技術(shù)文件的收集與整理

四、物業(yè)管理階段的設(shè)計(jì)技術(shù)管理

1維護(hù)人員專業(yè)齊全

2竣工圖的交接管理

工程部現(xiàn)場管理工作應(yīng)著重注意的事宜一、應(yīng)有較為齊全的工作指導(dǎo)性資料、文件

1.集團(tuán)、公司、項(xiàng)目內(nèi)部制定的管理文件：工程項(xiàng)目管理手冊，制度、流程、標(biāo)準(zhǔn)等。

2.承包合同文本。

3.現(xiàn)行建筑、房地產(chǎn)等法律、法規(guī)等工具書。法律、規(guī)范、工藝等工具書。最新文件的收集與整理。

4.地方性管理文件。省市建設(shè)主管部門的地方性管理文件。二、工程部人員在現(xiàn)場管理當(dāng)中容易出現(xiàn)的管理誤區(qū)

1.認(rèn)為監(jiān)理人員在現(xiàn)場管理起到的作用不大，很大一部分工作而直接代為監(jiān)理進(jìn)行現(xiàn)場管理，形成越俎代庖的局面。

2.認(rèn)為監(jiān)理人員推諉、扯皮、不作為，從而信不過監(jiān)理人員，該由監(jiān)理人員承擔(dān)的責(zé)任，而沒有正真承擔(dān)。

3.認(rèn)為總包單位主要管理人員職責(zé)缺失，對其無法采取措施，而任由發(fā)展。

4.認(rèn)為承包商管理水平較低而象教自己的孩子、學(xué)生一樣的邊學(xué)邊干式的指導(dǎo)工作。

5.為了減少指令在下達(dá)過程當(dāng)中的過濾現(xiàn)象，而直接跨越好幾級(jí)別將指令下達(dá)到執(zhí)行層面上。

6.制度底線不清晰，導(dǎo)致被管理者得寸進(jìn)尺、屢犯同樣的低級(jí)錯(cuò)誤，使得工程部管理主動(dòng)性、控制力較弱。

7.經(jīng)驗(yàn)管理成分較多，合同管理成分較少。

8.團(tuán)隊(duì)建設(shè)當(dāng)中，個(gè)人英雄主義占上風(fēng)，相互協(xié)助、依賴的團(tuán)隊(duì)精神欠缺。

9.老好人的管理方式。

10.分包隊(duì)伍較多，帶來現(xiàn)場協(xié)調(diào)的事務(wù)較多，切難以協(xié)調(diào)。三、工程部管理人員容易發(fā)生的思想誤區(qū)

1.工程部是矛盾聚集地和爆發(fā)點(diǎn)

2.工程部是給老板花錢的部門，難以受到老板的賞識(shí)

3.現(xiàn)在工程部是公司的短板，在較長的時(shí)間里難以調(diào)整

4.有問題找領(lǐng)導(dǎo)，成為慣性思維；由自己經(jīng)過溝通協(xié)調(diào)能夠完成的事項(xiàng)，轉(zhuǎn)移到了上級(jí)身上。

5.老是認(rèn)為自己部門很忙，其他部門事情少。如：設(shè)計(jì)部有設(shè)計(jì)院，預(yù)審部有咨詢公司，采購部是買方財(cái)神，那嗎工程部不是有監(jiān)理公司嗎？（經(jīng)常認(rèn)為自己是最忙的，其他部門及人員沒有多少事情，天天上網(wǎng)、聊天、看新聞。如果自己達(dá)到一定的管理境界，你同樣可以在辦公室里喝上一個(gè)月的大茶，達(dá)到無為而治的管理最高境界。）

6.認(rèn)為其他部門“踢皮球”，老是踢到本部門。誤把“傳球”認(rèn)為是“踢皮球”。你自己為什么沒有“踢皮球”的藝術(shù)？努力打造“傳球高手”和“射門高手”。

7.工作中少有不順心就牢騷滿身。工作中要少一點(diǎn)牢騷，多一點(diǎn)贊美；少一點(diǎn)埋怨，多一點(diǎn)支持；

8.容易認(rèn)為辦公政治濃厚，“小報(bào)告”盛行，而難以發(fā)揮自身潛力，并且團(tuán)隊(duì)凝聚力較弱。四、工程部管理人員管理深度的把握

1.越位管理與越級(jí)上報(bào)是同樣的錯(cuò)誤導(dǎo)向

2.直接管理與指導(dǎo)管理是不同性質(zhì)與效果的管理

3.充分授權(quán)與事必躬親之間需要平衡

4.抓大放小，把握工作關(guān)鍵點(diǎn)五、工程部管理人員的角色定位

1.象管理自己的企業(yè)一樣管理工程現(xiàn)場。要有主人翁精神。

2.自動(dòng)自發(fā)的完成每一件事情，提供個(gè)人、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力。

3.可以換位思考，不能越位行事；做好本職份內(nèi)工作，幫助周邊客戶。

4.時(shí)常調(diào)整的角色，注定采用不同的方法工作。對內(nèi)是服務(wù)于客戶，對外是孫子式服務(wù)。六、正確面對造成工程部中、低層管理人員工作難的部分原因

1.權(quán)力范圍有限。工作就應(yīng)在自己的權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行工作，超出權(quán)限范圍和權(quán)利不能完全利用均不可取。

2.可以利用和協(xié)調(diào)的資源有限。資源的平衡分配是組織架構(gòu)等高層控制的范疇，充分利用好現(xiàn)有資源是工作思維導(dǎo)向。

3.工作職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)界限不清帶來的連帶責(zé)任。制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化建設(shè)是不斷完善的過程，在已經(jīng)明確的職責(zé)范圍內(nèi)完成工作的同時(shí)，還需要做好界線不清的相關(guān)工作內(nèi)容。七、容易讓領(lǐng)導(dǎo)誤解的幾個(gè)方面

1.忠誠度的誤解

2.協(xié)作度的誤解房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)解析

3.責(zé)任心不強(qiáng)的誤解。無勇氣主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任。八、不可觸及的高壓線

1.廉潔自律。常在河邊走，有誰相信你不濕鞋；濕鞋不可怕，只怕浪頭大；鞋濕尚可干，浪大命自先。嚴(yán)格自我把控，打造個(gè)人品牌的一部分。

2.合理避嫌。介紹、推薦擬合作方，要特別注意避嫌。

3.把握距離。與合作方不可過度親近；天下的所有老板都不想看到自己的員工和承包商打的火熱，如有，老板第一思維是想到什么？

4.支點(diǎn)平衡。平衡的支點(diǎn)不能動(dòng)搖，即不打破自己的原則。既不偏向?qū)Ψ?，也不縱容內(nèi)部。公平、公正，確保中立。

5.借花獻(xiàn)佛不可過度。不拿制度賣人情。私自放棄合同權(quán)力，等于出賣自身責(zé)任。九、工程現(xiàn)場各方管理人員的工作配合與協(xié)作

1.與上級(jí)之間的配合。自己去唱黑臉，面子給上級(jí)。

2.與同事之間的配合。同事間是互為客戶的關(guān)系。

3.與下級(jí)之間的配合。大膽授權(quán)、積極督導(dǎo)。十、對現(xiàn)場監(jiān)理人員的管理

1.嚴(yán)抓監(jiān)理單位招標(biāo)過程當(dāng)中的監(jiān)理人員素質(zhì)要求及配置。并作為管理的重中之重。

2.項(xiàng)目工期、動(dòng)態(tài)的人員配置、人員素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)理費(fèi)用相匹配。

3.控制在場監(jiān)理人員的組織架構(gòu)。以總監(jiān)為首的三級(jí)管理組織架構(gòu)。

4.了解每個(gè)監(jiān)理人員的專業(yè)與管理技能情況。

5.關(guān)心每個(gè)監(jiān)理人員的個(gè)人待遇及思想動(dòng)向。

6.嚴(yán)格把關(guān)在場監(jiān)理人員的不正當(dāng)行為。

7.善于發(fā)現(xiàn)對方的“閃光點(diǎn)”，用其長，避其短。

8.象對自己的兄弟姐妹、同事一樣來對待和關(guān)心監(jiān)理人員。

9.做到只要監(jiān)理人員能夠做到、做好的事情，注重抓結(jié)果即可。十一、工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化

1.流程化管理是管理工作的核心之一。

2.工作流程的編排與規(guī)則的制定是中層管理人員的職責(zé)范圍。高層指明方向確定目標(biāo)后，需要中層制定規(guī)則、編制流程，由底層來執(zhí)行。

3.流程再造問題的探析。如工程變更、工程洽商、現(xiàn)場簽證等流程的反復(fù)調(diào)整；簡單的流程，受復(fù)雜的成本控制所制約。十二、工程部管理人員應(yīng)具備的專業(yè)技能

1.精通本專業(yè)范圍內(nèi)的技術(shù)。努力做一專多能的復(fù)合型人才。

2.掌握本專業(yè)周邊范圍內(nèi)的專業(yè)要點(diǎn)。讓綠葉來襯托鮮花。

3.合同管理能力。

4.資料管理能力。自己的管理資料，要分類組檔。

5.專業(yè)技能與管理技能的對應(yīng)。建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)知識(shí)與管理能力、領(lǐng)導(dǎo)能力之間受職位的變化其所利用到的比例不同。職位越向上，工作中用到的專業(yè)技術(shù)知識(shí)會(huì)越少，用到的管理知識(shí)同時(shí)相應(yīng)增多。十三、工程部管理人員應(yīng)具備的管理能力

1.計(jì)劃能力。綜合知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的完美結(jié)合才能編制一個(gè)好的計(jì)劃。計(jì)劃要具有前瞻性。計(jì)劃是管理工作的第一步。計(jì)劃是一個(gè)項(xiàng)目全過程的全方位的計(jì)劃，是項(xiàng)目公司各個(gè)部門計(jì)劃的系統(tǒng)整合；包括：財(cái)務(wù)、人力資源、營銷、設(shè)計(jì)、工程、投資控制、招標(biāo)、材料、物業(yè)等部門。計(jì)劃需要預(yù)留機(jī)動(dòng)時(shí)間。

2.組織能力。各種資源的組織、搭配、利用能力。

3.執(zhí)行能力

計(jì)劃的實(shí)施。管理工作的第三步。在計(jì)劃的不斷糾偏中按規(guī)定執(zhí)行。

把握原則，講究靈活。即堅(jiān)持服從，又不盲從。

執(zhí)行力即貫徹力度；執(zhí)行力的核心：人員、運(yùn)營、戰(zhàn)略；人員是用正確的人，運(yùn)營是把事情做正確，戰(zhàn)略是做正確的事。

自動(dòng)自發(fā)，沒有任何借口，

合理的要求是訓(xùn)練，不合理的要求是磨練

發(fā)現(xiàn)問題、思考問題、處理問題的能力。不同的角度（位置）發(fā)現(xiàn)的問題會(huì)不同。

4.糾偏能力。PDCA管理循環(huán)

PDCA循環(huán)的8個(gè)步驟與所用方法

階段步驟質(zhì)量管理方法

NO管理內(nèi)容

P階段

計(jì)劃1分析現(xiàn)狀，找出質(zhì)量問題排列圖法,直方圖法,控制圖法,工序能力分析,KJ法,矩陣圖法

2分析產(chǎn)生質(zhì)量問題的原因因果分析圖法,關(guān)聯(lián)圖法,矩陣數(shù)據(jù)分析法,散布圖法

3找出影響質(zhì)量問題的主要因素排列圖法,散布圖法,關(guān)聯(lián)圖法,系統(tǒng)圖法,矩陣圖法,KJ法,實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)法

4制定措施計(jì)劃目標(biāo)管理法,關(guān)聯(lián)圖法,系統(tǒng)圖法,矢線圖法,過程決策程序圖法

D階段5執(zhí)行措施計(jì)劃系統(tǒng)圖法,矢線圖法,矩陣圖法,過程決策程序圖法

C階段檢查6調(diào)查效果排列圖法,控制圖法,系統(tǒng)圖法,過程決策程序圖法,檢查表,抽樣檢驗(yàn)

A階段處理7調(diào)查效果標(biāo)準(zhǔn)化,制度化,KJ法

8提出未解決的問題轉(zhuǎn)入下一個(gè)PDCA循環(huán)5.總結(jié)能力。人要細(xì)心觀察、勤于思考、勇于行動(dòng)。完成一項(xiàng)工作，及時(shí)進(jìn)行總結(jié)。同樣的錯(cuò)誤不犯第三次。立即行動(dòng)。

6.溝通能力

a)向上溝通：時(shí)間安排、任何地點(diǎn)、準(zhǔn)備答案，不出問答題，要出選擇題，答案要兩個(gè)以上。（如：現(xiàn)場存在問題的反應(yīng)；尋求上級(jí)幫助房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)解析；推脫無法作為責(zé)任；讓上方尋找權(quán)力支撐點(diǎn)）

b)向下溝通：了解狀況（瓶頸）要求反思，提供方法、緊盯過程，接受意見、共謀對策、嘗試機(jī)會(huì)。

c)水平溝通：主動(dòng)、體諒、謙讓；自己先提供協(xié)作，再要求對方配合；分析利弊加雙贏的結(jié)果。

d)溝通的基本問題是心態(tài)，自我、自私、自大；

e)溝通的基本原理是關(guān)系，注意他的狀況與難處、需求與不便、痛苦與問題；

f)溝通的基本要求是主動(dòng)，主動(dòng)的支援、反饋；7.協(xié)調(diào)能力。

管理當(dāng)中發(fā)生矛盾并不可怕，只要找出矛盾和沖突發(fā)生的原因，把握原則，利用合適的方法將其矛盾有效處理。

有效處理矛盾的十種方法：設(shè)立更高目標(biāo)法、回避法、隔離法、協(xié)商法、折中法、含糊化解法、轉(zhuǎn)移法、緩沖法、自我反省法、仲裁法。

8.領(lǐng)導(dǎo)能力。6W管理

1)5W1H方法：原因（何因）、對象（何事）、地點(diǎn)（何地）、時(shí)間（何時(shí)）、人員（何人）、方法（何法）等

2)六個(gè)方面提出問題進(jìn)行思考：

Why——為什么干這件事？（目的）；

What——怎么回事？（對象）；

Where——在什么地方執(zhí)行？（地點(diǎn)）；

When——什么時(shí)間執(zhí)行？什么時(shí)間完成？（時(shí)間）；

Who——由誰執(zhí)行？（人員）；

How——怎樣執(zhí)行？采取那些有效措施？（方法）

9.約束與激勵(lì)能力

制度與人情的駁議。做人就不要做事，做事就不要做人！性格決定命運(yùn),氣量影響格局

蘿卜加大棒式的管理

批評人的技巧（批評五步法：直接提出問題－提出事實(shí)－讓其認(rèn)識(shí)到問題的存在－提出后果－找出解決的方法）

激勵(lì)要不同人使用不同的激勵(lì)方式。

約束與激勵(lì)分人而異：人的需求有五個(gè)層次：生理需求；安全需求；社交需求；尊重需求；自我實(shí)現(xiàn)的需求

激勵(lì)五要素：及時(shí)、具體、闡述益處、個(gè)人感覺、再接再厲。

10.會(huì)議組織與主持能力。

(1)會(huì)議的組織。計(jì)劃、審批、發(fā)放資料。

(2)會(huì)議的主持。會(huì)、議、決、行、果。

(3)會(huì)議的發(fā)言、表態(tài)順序:自下而上，最終領(lǐng)導(dǎo)決議。注意：只做減法，不做加法。

(4)會(huì)議紀(jì)要的總結(jié)能力。記錄與紀(jì)要的區(qū)別。

(5)會(huì)議決定事項(xiàng)的執(zhí)行與再追溯。

11.自我造血能力。

(1)造血意識(shí)。自查缺失，設(shè)定高度，確定目標(biāo)，設(shè)計(jì)路線。

(2)造血計(jì)劃。

(3)實(shí)施造血。

(4)血液更新。

(5)不可自我設(shè)限，妨礙自己發(fā)展。

(6)企業(yè)的發(fā)展越快，需要個(gè)人的提升越快，個(gè)人的能力、知識(shí)量就要求更高。

12.對復(fù)雜事物的辨別能力。堅(jiān)守工作原則不動(dòng)搖，即提高自身品牌，又維護(hù)企業(yè)文化。十四、需要了解、掌握的幾種思維技巧

1.定勢思維?？朔季S慣性與思維盲從。

2.開放性思維。集中思維與擴(kuò)散思維的結(jié)合。

3.逆向思維。正向思維與逆向思維的結(jié)合。

4.創(chuàng)新思維。以新穎、獨(dú)特的方法解決問題的思維過程。

5.系統(tǒng)思維?？创幹檬挛飶娜殖霭l(fā)，平衡利弊。

6.?????

7.不同角度看待問題帶來的不同結(jié)果。如：“我沒有說他拿了我的計(jì)算器”；此句話可以得出不同的多個(gè)結(jié)果。

8.站在一定的高度看問題。站在上一級(jí)或上上級(jí)的位置和角度來看待和處置問題。十五、工程部現(xiàn)場管理各項(xiàng)制度的核心

1.例會(huì)制度：如：例會(huì)當(dāng)中的罰款條例，無故不到場合同規(guī)定扣款每人####RMB。

2.質(zhì)量管理制度：對于未經(jīng)驗(yàn)收合格的內(nèi)容不予計(jì)算進(jìn)度款，有質(zhì)量隱患和未經(jīng)驗(yàn)收進(jìn)入下一道工序的計(jì)取80％進(jìn)入進(jìn)度款。

3.進(jìn)度管理制度。中期扣款、總工期扣款兩個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施控制。

4.工程進(jìn)度款支付管理制度。自下向上層層嚴(yán)格審核把關(guān)；實(shí)行前緊后松的付款方式。

5.變更、簽證管理制度。以成本控制為管理核心。

6.供參考的附件：工程現(xiàn)場管理制度、簽證管理制度。十六、死的制度與活的人情之間的平衡藝術(shù)

1.石青松的《我在美國當(dāng)經(jīng)理》一書當(dāng)中的一段話：我們時(shí)刻要把握好一架天平：一邊是液體狀的道義和良心，另一邊是固體狀的制度和規(guī)定。稍不小心，這架天平就會(huì)失去平衡，就會(huì)斷送我們的事業(yè)和前途。

2.制度的嚴(yán)肅性。

3.制度的可行性。房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)解析

4.制度的制定要以人為本。站在平等、共贏的位置上來編制制度。

5.認(rèn)真、嚴(yán)格執(zhí)行制度。制度、管理規(guī)定等，如不去認(rèn)真執(zhí)行，即形同虛設(shè)。

6.人情必須為制度讓步。平衡人情與制度。在權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行平衡。

7.不認(rèn)真執(zhí)行制度，就是拿制度買人情，是非常危險(xiǎn)的行為。執(zhí)行制度要有底線，不可隨意突破。十七、合同管理

1、合同簽訂前的合同內(nèi)容編制

工程：工程承包范圍、技術(shù)規(guī)范、現(xiàn)場管理規(guī)定等。制定范圍、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。

審計(jì)：結(jié)算方式、付款方式。成本控制中的最高境界：核算對方成本。

2、合同執(zhí)行過程中的證據(jù)搜集。

3、合同糾紛的處理。十八、施工階段工程部現(xiàn)場質(zhì)量管理工作重點(diǎn)

1.承包商項(xiàng)目部管理人員的控制管理。優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理加功能齊全的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。

2.現(xiàn)場平面布局管理。一次性投入、永久性使用；市政管