房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策與實務(wù)操作(成都市)解讀

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策解讀與實務(wù)操作納稅人學(xué)校課題組 課題組成員：石煒、鐘歆宇、張軼、李平 （財產(chǎn)與行為稅處） 吳丹 （溫江區(qū)地方稅務(wù)局） 余瑩瑩 （新津縣地方稅務(wù)局） 徐艷 （青羊區(qū)地方稅務(wù)局） 主講人：張軼土地增值稅基本政策概述土地增值稅基本政策概述土地增值稅前期管理分析土地增值稅前期管理分析土地增值稅政策與企業(yè)會計制度異同比較土地增值稅政策與企業(yè)會計制度異同比較開發(fā)項目清算審核常見問題開發(fā)項目清算審核常見問題內(nèi)容安排內(nèi)容安排新國八條新國八條一、土地增值稅基本政策概述一、土地增值稅基本政策概述 土地增值稅實行先預(yù)征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值稅預(yù)率具體為： 1、對保

2、障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。 2、普通住宅預(yù)征率為1%。 3、非普通住宅預(yù)征率以其售價是否超過普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)（即房管部門定期公布的住房平均交易價格的1.4倍）分別確定：未超過普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的為1.5%；超過普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)不足20%（含20%）的為2%；超過普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)20%以上的為2.5%。 4、商用房預(yù)征率為2.5%。土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅征收規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)項目有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可核定征收土地增值稅： 1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 2、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的； 3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資

3、料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； 4、符合土地增值稅清算條件、未按規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)、經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅征收規(guī)定 根據(jù)成都市地方稅務(wù)局、成都市財政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（2011年第1號），我市核定征收率具體為： 1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%； 2、非普通住宅核定征收率為6%； 3、商用房核定征收率為7%。 土地增值稅清算政策土地增值稅清算政策 土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政

4、策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 國家稅務(wù)總局關(guān)于深入開展土地增值稅清算工作的通知（稅總函2013658號）土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡義務(wù)；對不履行清算義務(wù)的納稅人，要依據(jù)相關(guān)規(guī)定的要求嚴(yán)肅處理；嚴(yán)控核定征收。土地增值稅清算政策土地增值稅清算政策 清算時點，即清算單位在達(dá)到清算條件后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的時點。審核清算時點，需重點考慮兩方面因素： 第一，準(zhǔn)確界定清算單位，以國家有關(guān)部門審批項目； 第二，準(zhǔn)確把握清算條件，明確應(yīng)清算和可清算的不同標(biāo)準(zhǔn)。土

5、地增值稅優(yōu)惠政策土地增值稅優(yōu)惠政策 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。 因國家建設(shè)、城市實施規(guī)劃的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。新國八條新國八條二、土地增值稅前期管理分析二、土地增值稅前期管理分析 土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程第二章中有如下規(guī)定第二章中有如下規(guī)定: : 第六條：主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立

6、項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。 第七條：主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。土地增值稅前期管理相關(guān)規(guī)定土地增值稅前期管理相關(guān)規(guī)定土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié)土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié) 此環(huán)節(jié)需報送信息土地取得信息土地完稅信息拆遷相關(guān)信息有關(guān)土地成本的相關(guān)憑證稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、用途變更、投資、合并、分立、非貨幣性交易等多種取得形式。合法有

7、效憑證包括：土地出讓專用收據(jù)、土地轉(zhuǎn)讓發(fā)票、契稅票據(jù)、投資驗資報告及土地評估報告、手續(xù)費票據(jù)等。包括：涉及土地征用及拆遷補償?shù)南嚓P(guān)證明資料土地取得環(huán)節(jié)土地取得環(huán)節(jié)此環(huán)節(jié)需報送信息項目立項批準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證立項開辦環(huán)節(jié)立項開辦環(huán)節(jié)“用地規(guī)劃許可證”及附“用地紅線圖”確認(rèn)項目土地邊界；“工程規(guī)劃許可證”確認(rèn)分期；”施工許可證“確認(rèn)竣工時間。此環(huán)節(jié)需報送信息開發(fā)成本、費用二級科目重要合同管理日常信息、決算信息稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料重點關(guān)注業(yè)務(wù)發(fā)生的真實性、合理性，取得憑證的合法、有效性。建筑施工環(huán)節(jié)建筑施工環(huán)節(jié)重點報送會計核算數(shù)、付款數(shù)、發(fā)票數(shù)、決算數(shù)

8、。此環(huán)節(jié)需報送信息房源信息登記銷售合同登記、房款收取結(jié)算登記房地產(chǎn)銷售合同、不動產(chǎn)銷售發(fā)票每月、季報送銷售明細(xì)表預(yù)售銷售環(huán)節(jié)預(yù)售銷售環(huán)節(jié)“銷售收入確認(rèn)”以房地產(chǎn)銷售合同或不動產(chǎn)銷售發(fā)票確認(rèn)清算收入。采集商品房預(yù)售許可證、房源明細(xì)登記表等。此環(huán)節(jié)需報送信息工程綜合驗收報告工程竣工驗收備案表房屋面積實測明細(xì)表稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料竣工驗收環(huán)節(jié)竣工驗收環(huán)節(jié)結(jié)合房屋面積實測報告書、項目初始產(chǎn)權(quán)登記等資料，審核上述資料所記載的公共配套設(shè)施的性質(zhì)、面積與企業(yè)申報的內(nèi)容是否相符。判斷竣工時間，確定清算條件和成本截止時間。新國八條新國八條三、土地增值稅與企業(yè)會計制度異同比較三、土地增值稅與企業(yè)會計制度異同

9、比較取得土地使用權(quán)階段取得土地使用權(quán)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)費用利息據(jù)實扣除利息不據(jù)實扣除其他按4%以內(nèi)計算扣除全部按10%以內(nèi)計算扣除計算基數(shù)利息支出能夠按項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明 不能按項目計算分?jǐn)偦驘o法提供金融機構(gòu)證明計算基數(shù)（同左）非金融機構(gòu)民間借貸不得扣除分支機構(gòu)支付給總機構(gòu)的占用費不得扣除分支機構(gòu)支付給總機構(gòu)的統(tǒng)借統(tǒng)貸利息不得扣除逾期貸款利息、加息、罰款不得扣除新國八條新國八條四

10、、開發(fā)項目清算審核常見問題四、開發(fā)項目清算審核常見問題 對于房地產(chǎn)交易價格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格、且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按以下方式處理： 1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。1、房地產(chǎn)交易價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的認(rèn)定 。 土地增值稅清算審核要點土地增值稅清算審核要點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企

11、業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 2、 開發(fā)產(chǎn)品非貨幣銷售行為。土地增值稅清算審核要點土地增值稅清算審核要點 一是地上車位不允許轉(zhuǎn)讓，不在土地增值稅的征稅范圍內(nèi)，不計算收入，不扣除成本。 二是無產(chǎn)權(quán)的地下車位，由主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，如確認(rèn)為發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為（如簽定轉(zhuǎn)讓合同，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，按照銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅），按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費用。否則，發(fā)生其他情形的（簽定非轉(zhuǎn)形式合同，如租賃合同，開服務(wù)業(yè)發(fā)票，按服務(wù)業(yè)交納營業(yè)稅），不確認(rèn)收入，也不扣除相關(guān)成本費用。 三是有產(chǎn)

12、權(quán)的地下車位，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫（位），清算時，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費用。 3、車位銷售時，是否確認(rèn)收入及相關(guān)成本費用。土地增值稅清算審核要點土地增值稅清算審核要點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，建設(shè)物業(yè)管理用房、變電站、熱力站、無法確權(quán)的人防工程和地下車庫等公共設(shè)施，這些公共設(shè)施屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可無償使用該類資產(chǎn)，其對應(yīng)的成本可在土地增值稅清算中予以扣除。 但實際上，開發(fā)企業(yè)往往對此類公共配套設(shè)施實施繼續(xù)控制，如對人防工程、地下車庫等采取出租形式從中獲取租金收入，在土地增值稅清算時，應(yīng)將這些公共配套設(shè)施的成本從開發(fā)產(chǎn)品成本中扣除。 4、房地產(chǎn)企業(yè)將人防工

13、程、地下車庫等采取出租形式，獲取租金收入，這部分成本是否允許扣除。土地增值稅清算審核要點土地增值稅清算審核要點 對公共配套設(shè)施的認(rèn)定上，以產(chǎn)權(quán)是否歸全體業(yè)務(wù)所有為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。單獨建造的售樓處、樣板房建造支出一般作為銷售費用而不是開發(fā)成本處理，但仍應(yīng)區(qū)分具體情況對待，若銷售結(jié)束后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主所有的，其發(fā)生的成本費用（不含可拆除或移動部分及其他家具設(shè)備）應(yīng)作為公共配套設(shè)施成本扣除；若房產(chǎn)銷售完畢后拆除的，應(yīng)作為銷售費用；若銷售結(jié)束后產(chǎn)權(quán)歸房產(chǎn)公司所有的，應(yīng)作為固定資產(chǎn)處理。 5、售樓處、樣板房發(fā)生的成本費用是否可作為公共配套設(shè)施予以扣除。土地增值稅清算審核要點土地增值稅清算審核要點 人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費用可以扣除；人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)無償移交給全體業(yè)主的證明材料，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)刂饕襟w上的移交公告，業(yè)主委員會證明，小區(qū)證明。一旦發(fā)現(xiàn)存在虛假，可以追溯調(diào)整。 人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費用不予扣除。 6、對人防工程的成本費用是否可扣除。土地增值稅清算審核要點土地增值稅清算審核要點 符合可清算條件的房地產(chǎn)項目在土地增值稅清算后