cjdc wi yy04bd021號(hào)項(xiàng)目后評估報(bào)告

【內(nèi)容提要一、投資管理評估二、財(cái)務(wù)管理評估三、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估四、工作評五、發(fā)展進(jìn)度、工程管理評估 (二)項(xiàng)目的工程管理提出了創(chuàng)新的技術(shù)管理模式。這種管理方式重視策劃技術(shù)，把它看六、成本管理評估(一)項(xiàng)目發(fā)展成本有所增加，主要為補(bǔ)交竣工面積增加產(chǎn)生的土地款、項(xiàng)目定位及檔次1.7一、二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(一)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積93,544131,000面積126,506㎡，、及其它公共設(shè)施面積4,603㎡，容積率為1.4。(二)項(xiàng)目以聯(lián)排別墅（御園別墅區(qū)）及湖景住宅單位（華府）為主，并有少量多位，住宅部分設(shè)車位467個(gè)。三、項(xiàng)目開發(fā)周期項(xiàng)目用地通過公開拍賣競得，2004430630200693020061119200662020078303120四、項(xiàng)目綜合評估(一)本項(xiàng)目是特區(qū)內(nèi)罕有的低密度檔住宅小區(qū)位處的中心位置兼有湖景、(二)本項(xiàng)目由中海地產(chǎn)和信和合資經(jīng)營來源由雙方各承擔(dān)50％雙方各占50％(三)香蜜湖1(四)項(xiàng)目的銷售工作從營造豪宅氣氛的要求出發(fā)，從客戶資源的積累、的推廣到項(xiàng)目(五)(一 臺(tái)(二 從2001年至2005年，市土地出讓面積分別為：105.9萬平米、55.4萬平25.6萬平米、3.9萬平米、1.7萬平米、9.3萬平米、1.4萬平米，五關(guān)內(nèi)土地出二、土地協(xié)議執(zhí)行情況(一)項(xiàng)目概況行方面比較順利。土地費(fèi)用均已全部按時(shí)履約支付，投資合同履約良好。(二)交地情況四、投資經(jīng)驗(yàn)總結(jié)(一 1.4(二)在投資時(shí)機(jī)選擇上，公司預(yù)見性地把握了投資機(jī)會(huì)，提前預(yù)判到房地產(chǎn)市場的期一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況的介紹二、 結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)選型選用預(yù)應(yīng)力管樁，主體結(jié)構(gòu)TH和多層采用短肢墻結(jié)構(gòu)，采(二 (三)門窗：TH采用阿魯克系統(tǒng)門窗，采用家裝式鋁合金高檔門窗，玻璃選用low-三、項(xiàng)目機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)(一)強(qiáng)電設(shè)計(jì)：在小區(qū)負(fù)荷中心設(shè)兩個(gè)變配電室，通過放射狀敷設(shè)電纜給各棟住宅供電，為了保證住戶使用大功率電器，每戶均設(shè)置三相電源，采用TN-S接地系統(tǒng)。(二)弱電設(shè)計(jì)：弱電系統(tǒng)采用了家居智能系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、高速道閘等高科技產(chǎn)品，大大提高業(yè)主的生活品質(zhì)。住戶室內(nèi)和小區(qū)公共區(qū)域均設(shè)有無線WAP，小區(qū)住戶可以在小區(qū)內(nèi)無無線上網(wǎng)。(三)給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)：整個(gè)小區(qū)給水采用變頻供水，水泵房設(shè)在室，室設(shè)有水(四)(五)暖通系統(tǒng)設(shè)計(jì)：室和樓層封閉前室均設(shè)有消防排煙系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)置動(dòng)力新風(fēng)(六)電梯設(shè)計(jì)：選用OTIS電梯，載重1050KG，速度2.5米/秒,發(fā)紋不銹鋼裝飾面(一)建筑設(shè)計(jì)過程回顧產(chǎn)品策劃理念——城市，生態(tài)府居住模式的思考一直是香蜜湖1號(hào)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容。將綠化從地上搬到積達(dá)30平米的雙層高“空中四合院”進(jìn)行交通組織，以空間的設(shè)計(jì)創(chuàng)新徹底改變了，此外建筑低層化不僅是一種設(shè)計(jì)的創(chuàng)新而且具有影響鄰里的社會(huì)價(jià)值，，在規(guī)劃之初，我們根據(jù)策劃的市場定位提出了應(yīng)爭取規(guī)劃盡量多的規(guī)，大膽思維，在規(guī)劃局組織的正式規(guī)劃評標(biāo)前先后出具了近10個(gè)突破規(guī)劃指標(biāo)而1 外通過底層空間的獨(dú)特設(shè)計(jì)業(yè)主入伙后可進(jìn)行改造如TH半室層高不足2.2m，不計(jì)建筑面積，業(yè)主可下挖60cm，改造后層高可達(dá)2.8m，可根據(jù)需要裝修成休閑娛面積的比例達(dá)到近300㎡最多可獲贈(zèng)額外約500㎡的使用面積， 居住模式的創(chuàng)新一直香蜜湖1號(hào)單位策劃的內(nèi)容綠地搬到空中，比例達(dá)到1:6,為業(yè)主帶來了的實(shí)惠和升值空間。此外，通過“入戶式電梯設(shè)計(jì)”對弈，找回久違的中式合院的感受，其私密性、專屬感正好符合一貫內(nèi)1屋頂也開創(chuàng)性地采用了有別于普通別墅屋頂?shù)乃{(lán)灰色T型平瓦（目前在住宅由于位置突出，特別對臨湖3棟塔樓的空調(diào)位百頁做了特殊處理，將普通的橫向百頁41，道路的人性化設(shè)計(jì)部分道路采用人車完全分流，TH和獨(dú)立別墅采用半人車，香蜜湖1號(hào)室內(nèi)設(shè)計(jì)由著名設(shè)計(jì)師梁志天先生承擔(dān)梁先生遵“城市，及室外連廊地面石材，在保證同樣效果的情況下節(jié)約80萬；高文安設(shè)計(jì)公司提供的1000元/M2的墻紙，合約定標(biāo)前進(jìn)行替換，在保證同樣效果的情況下節(jié)約30(二 結(jié)構(gòu)30多個(gè)計(jì)算參數(shù)一一核對，保證計(jì)算參數(shù)與結(jié)構(gòu)的類型和實(shí)際相匹配；認(rèn)真核(三)售后使用情況，閉合幾處過空間采露天方處理但是與內(nèi)沒有措施；，更換了3、4次，也不能杜絕，最后將該處燈光被迫取消。分析原因主要是：①車輛(一 (二 系統(tǒng)門窗外平開窗在歐洲很少采用，在較多采用，原設(shè)計(jì)沒有考慮限位，之后作了一改進(jìn)。六、新技術(shù)的應(yīng)用(一)電梯智能刷卡系統(tǒng)，住戶考慮電梯開門直接入戶，采用智能卡識(shí)別住戶并控(二)智能燈光照明系統(tǒng)。該系統(tǒng)采用目前世界上最先進(jìn)、應(yīng)用最廣泛的總線控制技術(shù)。傳(三)高速道閘系統(tǒng)，本項(xiàng)目停車場采用了最先進(jìn)的高速道閘系統(tǒng)和車輛識(shí)別系統(tǒng)，住戶進(jìn)出小區(qū)不用停車開窗刷卡，直接進(jìn)入，盡顯尊貴。1成本也僅為池水電加熱的26％。 來對房間空氣進(jìn)行更換。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)新風(fēng)量按每人每小時(shí)30立方米設(shè)（或每小時(shí)房382415一、項(xiàng)目各類物業(yè)銷售情況(一 201-華旭-8B、1-華旭-24B率以及2-華日-25B、3-華升-24B兩套單位未，共計(jì)四套單位外，其余單位已全部從上表中得出，截止到2008年3月20日，一期的銷售率為100%，二期為銷售率為99.37%，整體的銷售率為99.55%。(二)車位租賃情況314在車位方面，香蜜湖1號(hào)車位共有467314高到行融資的難度另一方面也使一些經(jīng)濟(jì)較弱的開發(fā)商在豪宅項(xiàng)目開發(fā)中重重，三、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)分析推售時(shí)機(jī)的選擇上，以TH先行，因其開發(fā)周期短，可先發(fā)售、早回籠，保證后續(xù)開發(fā)；同時(shí)先以TH入市樹立起品牌形象與項(xiàng)目勢能，隨后發(fā)售，當(dāng)價(jià)值(一)別墅的推售時(shí)機(jī)12.05％,二級市場豪宅銷售形勢良好，客戶需求保持2005102534(二)及頂復(fù)的推售時(shí)711(三)車位的發(fā)售時(shí)機(jī)鑒于市07年上半年出現(xiàn)幾起高端項(xiàng)目入伙后車位銷售遭業(yè)主聯(lián)合而最(一)產(chǎn)品定位戶型、面積比5（6）34323423＋534家500345—(三)小結(jié)米，較之定位時(shí)四房200－250平米，面積下限有大幅提高；TH297－446TH280－420五、預(yù)期與實(shí)際價(jià)格的對比分(一)根據(jù)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告中對區(qū)域供應(yīng)價(jià)格的分析：香蜜湖片區(qū)豪宅2005年左右的小均價(jià)區(qū)間在8,200—10,000元/m2之間，多層在8,400—10,000元/m2間，洋房在12,000元/m2左右，水岸TH為17,000—18,000元/m2之間，聯(lián)排在11,000—17,500m29,800-14,000m2左右，總的價(jià)格區(qū)間跨度期TH單位蓄積的品牌形象勢能與社區(qū)價(jià)值的驅(qū)動(dòng)下，后期價(jià)格水到渠經(jīng)過2006年、2007年價(jià)格的大幅上漲，平面價(jià)格與別墅價(jià)格差距縮小。進(jìn)入六、物業(yè)管理和價(jià)格確定檢(一 中海物業(yè)為配合頂級豪宅“香蜜湖1號(hào)”推出升級產(chǎn)品中?！吧钏{(lán)”物業(yè)服務(wù)：(二)物業(yè)的確香蜜湖1號(hào)從項(xiàng)目的檔次和客戶的定位等方面均為高端，故在制定物業(yè)及雙拼別墅：7.5元/㎡ 聯(lián)排別墅：6.5元/㎡ 疊加別墅：6.35元/㎡ ：5.28元/㎡ 車位250元/個(gè)月。20051020071--8B、1--24B兩套單位因整體可售面積超出規(guī)劃指標(biāo)無法銷售以及2-華日-25B、3-華升-24B兩套單位未外，香蜜湖實(shí)現(xiàn)了完美售罄。20051034批單位實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升，計(jì)劃當(dāng)日消化80％，實(shí)際基本如此；2006年1月推出第三批別墅單位，推售價(jià)格再次遞增情況下，計(jì)劃在6月推售時(shí)別墅消化至90％左右。65％，持續(xù)銷售的半年內(nèi)既實(shí)現(xiàn)了價(jià)格的依次攀升，也在開盤前地完成了銷售計(jì)劃。(二)計(jì)劃銷售速度與實(shí)際對比分際銷售中，第一批房號(hào)2006年6月發(fā)售，當(dāng)日銷售率達(dá)到60％。在計(jì)劃內(nèi)（2個(gè)月左右）90％。第二批房號(hào)單位銷售實(shí)現(xiàn)了充分的溢價(jià)空間。2006下半年---2007年上半年，在不斷摸查客戶心理價(jià)位的基礎(chǔ)上，單位進(jìn)行了約6至2007年7月實(shí)現(xiàn)全面售罄，與原預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度有所延遲。八、實(shí)際客戶與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別及原因分(一)目標(biāo)客戶定位非籍籍非人(二 ，集中31-40歲客戶較別墅更趨于年輕化。香蜜湖1號(hào)客戶段明顯集中客戶大部分為31-40歲的中青年城市精英階層別墅占了70%占了60%。的客戶更趨于年輕化，20-30歲的占到了13%，別墅該段的客戶僅為3%，香蜜湖1號(hào)客戶中以籍人最多，構(gòu)成香蜜湖1號(hào)客戶的主力群，別墅占事業(yè)基礎(chǔ)。的籍客戶占了17%，比別墅的比例有所增加，別墅為10%。香蜜湖1號(hào)的客戶中，私營企業(yè)、高管都占壓倒性的比例多數(shù)，別墅達(dá)到70%；高達(dá)84%，高過定位時(shí)客群75％的。這說明，香蜜湖1號(hào)產(chǎn)品總價(jià)需要有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作為基礎(chǔ)，而私營企業(yè)主的資本雄厚，成為香蜜湖1號(hào)。香蜜湖1號(hào)約有93%的客戶擁有3次以上的置業(yè)經(jīng)歷置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富客戶置業(yè)次數(shù)以5次及5次以上居多，占42%；別墅以3-5次最多，占63%。。(三)客戶與定位目標(biāo)客戶從細(xì)分維度的對位，說明香蜜湖1號(hào)“城市、占據(jù)稀缺九、(一)推廣策(二)策即20%的人擁有80%的資源，使客戶產(chǎn)生圈層的對位。(三)活動(dòng)策13A(四)銷售策略及形式(五 增VIP優(yōu)質(zhì)顧問服務(wù)：千萬以上的客戶有專門的VIP卡客戶室，享受金牌銷售專設(shè)項(xiàng)目服務(wù)大使：專設(shè)1-2人作為項(xiàng)目服務(wù)大使，接待來自的參觀團(tuán)以及服務(wù)銀行VIP十、綜合評述本項(xiàng)目市場定位工(一)稀缺的地塊優(yōu)勢資源結(jié)合稀缺的產(chǎn)品，是體現(xiàn)價(jià)值極大化的最好組合。本項(xiàng)目產(chǎn)品定 在產(chǎn)品的定位選擇上，開創(chuàng)了具有重大意義的突破。TH與約3：7的配比組合，(三 (四)單位經(jīng)周邊市場最暢銷戶型是200M2左右的單位，在風(fēng)險(xiǎn)承受范圍內(nèi)確定10%-15%，無形中提高入住門檻，同時(shí)也有意識(shí)地將主力戶型與區(qū)域競爭(五)根據(jù)客戶分析，小區(qū)整體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、湖景露臺(tái)、空中合院是客戶十一 (一 堅(jiān)守項(xiàng)目的總體原2005在解決了一系列問題的同時(shí)，也對客戶產(chǎn)生了極大的，而香蜜湖1號(hào)至始至本項(xiàng)目在期TH推出的過程中，就著力打造“香蜜湖1號(hào)”的品牌，等到高別墅區(qū)域每次推出房號(hào)控制在50套以內(nèi)；每次推出產(chǎn)品搭配合理：保證每批推出產(chǎn)高端項(xiàng)目推廣活動(dòng)的經(jīng)即6層以下產(chǎn)品（指雙拼、聯(lián)排、多層疊加產(chǎn)品）和實(shí)行不同費(fèi)率，并結(jié)合銷售先按最低費(fèi)率結(jié)算，達(dá)到第一個(gè)銷售率階段后，按照雙方約定費(fèi)率的80%進(jìn)行結(jié)算，每月暫留結(jié)算費(fèi)20%作為風(fēng)險(xiǎn)保證金，在項(xiàng)目完成100%銷售后或我方提出終止一、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況(一 120.00程3成456成7香蜜湖售樓準(zhǔn)備工程為17棟、18棟、19棟、24～26棟、、及樓棟周邊和中心區(qū)園建，其中樓棟要求外裝修完成并展示，1724相當(dāng)大。且售樓準(zhǔn)備工程6-9月，為雨季施工，施工難度大。該售樓工程的12345678召開專題會(huì)并申請了搶工獎(jiǎng)金，實(shí)行現(xiàn)場24小時(shí)驗(yàn)收制度，該舉措大大鼓舞了各承6(三 122/3344～5程5361～2程74～5收8391～2收成，根據(jù)這一要求，項(xiàng)目部及時(shí)調(diào)整施工安排，因?yàn)?～3號(hào)樓施工段為一家承建商后勤保障是工人進(jìn)場施工的前提條件，一個(gè)承建商在進(jìn)場前常需要2～3個(gè)星期203次變更后方最后方案。案例：由于第一次使用ALUK系統(tǒng)窗，在設(shè)計(jì)和分判階段導(dǎo)致計(jì)劃嚴(yán)重滯后，如果按照常規(guī)技術(shù)方案，將會(huì)出現(xiàn)外墻裝飾工程受門窗工程影響滯后1個(gè)月，經(jīng)項(xiàng)目二、項(xiàng)目發(fā)展管理體系檢討(一 項(xiàng)目管模式項(xiàng)公司具獨(dú)立的設(shè)計(jì)合約地盤等業(yè)部門，，且實(shí)“全職與“”相結(jié)的活用人制，止206年底，項(xiàng)目公司職工作員6人工人員7，由項(xiàng)目理牽頭設(shè)計(jì)、、發(fā)展、合約公司進(jìn)協(xié)調(diào)，項(xiàng)目分定期組織目協(xié)調(diào)會(huì)解決項(xiàng)(二 的工程款也由華建后再由甲方支付分包。但華建往往不及時(shí)，或以甲分包不三、項(xiàng)目工程的分析與總(一 工程措施及效3(二)別墅區(qū)裝修的工序特點(diǎn)(三)項(xiàng)目工程經(jīng)驗(yàn)教香蜜湖項(xiàng)目的門窗采用進(jìn)口的ALUK門窗，該門窗在國內(nèi)采用很少，在從